物權(quán)法對房地產(chǎn)領(lǐng)域影響初探

1、物權(quán)法對房地產(chǎn)領(lǐng)域影響初探? crei ? 2007 年 11 月 5 日 來源：中國建設報房地產(chǎn)領(lǐng)域是涉及到物權(quán)的重要領(lǐng)域。物權(quán)法是保障房地產(chǎn)市場健康運行的重要法律基礎(chǔ), 使房地產(chǎn)領(lǐng)域涉及的權(quán)屬界定、物權(quán)保護有了明確的法律依據(jù)。隨著物權(quán)法的實施，房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)制度規(guī)定需要適應物權(quán)法的要求，及時進行調(diào)整。一、 物權(quán)法的立法精神對房地產(chǎn)領(lǐng)域的影響1. 將私有財產(chǎn)置于與國家、集體財產(chǎn)平等的地位，有助于實現(xiàn)房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)λ接胸敭a(chǎn)的保護。物權(quán)法的立法精神在于對國家、集體和私人的物權(quán)給予平等保護。個人財產(chǎn)體現(xiàn)的是個人利益，公共財產(chǎn)體現(xiàn)的是公共利益，私人財產(chǎn)與公共財產(chǎn)是同等保護的，則公共物權(quán)利益與個人物權(quán)

2、利益也就同等重要，認為公共物權(quán)利益高于個人物權(quán)利益的看法有違物權(quán)法的立法 精神。房地產(chǎn)領(lǐng)域是涉及到物權(quán)的重要的領(lǐng)域，在現(xiàn)實中征地、拆遷補償不到位等問題突出，侵害了私有財產(chǎn)的利益。因此，物權(quán)法對國家、集體和私人財產(chǎn)平等保護的原則將有助于 實現(xiàn)房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)λ接胸敭a(chǎn)的保護。2. 明確界定房地產(chǎn)的權(quán)屬關(guān)系，有助于定紛止爭。物權(quán)法是規(guī)X 財產(chǎn)關(guān)系的民事基本法律，調(diào)整因物的歸屬和利用而產(chǎn)生的民事關(guān)系，包括 明確國家、集體、私人和其他權(quán)利人的物權(quán)。 物權(quán)法對于市場經(jīng)濟起著一個基礎(chǔ)法律的作 用， 物權(quán)法 對土地房屋的權(quán)屬關(guān)系進行明確界定， 房地產(chǎn)市場就能夠在明確清晰的物權(quán)基礎(chǔ)上運行。 例如，山于越來越多的城鎮(zhèn)

3、居民擁有自己的房屋，而且大量集中在住宅小區(qū)內(nèi)，業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)已經(jīng)成為私人不動產(chǎn)物權(quán)中的重要權(quán)利。物權(quán)法從維護業(yè)主的合法權(quán)益出發(fā)，明確規(guī)定業(yè)主對建筑物內(nèi)的專有部分享有所有權(quán)， 對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。 物權(quán)法的相關(guān)規(guī)定，使得房屋權(quán)屬關(guān)系的界定有了明確的依據(jù)， 有助于定紛止爭。3. 從以行政管理為核心轉(zhuǎn)變到對公民私有財產(chǎn)的保護和促進利用。物權(quán)法通過界定“私權(quán)”來限制“公權(quán)”的濫用。我國長期以來的計劃經(jīng)濟體制和重公產(chǎn)、輕私產(chǎn)的觀念，導致現(xiàn)有房地產(chǎn)領(lǐng)域的立法和工作思路主要突出國家的行政管理。今后不僅要有行政管理的思維，也要有民事權(quán)利的思維，需突破現(xiàn)有以行政管理為核心的

4、理念，從行政管理轉(zhuǎn)變到對公民私有財產(chǎn)的保護和促進利用上。二、 物權(quán)法中關(guān)于房地產(chǎn)的若干新規(guī)定物權(quán)法涉及到房地產(chǎn)領(lǐng)域的規(guī)定主要集中在三個方面：一是房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記；二是物業(yè)管 理中有關(guān)物權(quán)問題；三是土地征收和房屋拆遷中有關(guān)物權(quán)問題。1 .房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記方面 首先，明確提出建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。U前我國并無統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記制度， 主要存在三 方面的不統(tǒng)一： 一是不同行業(yè)所屬的不動產(chǎn)遵從各行業(yè)規(guī)定。 二是土地和房屋登記分離。 三是 城鄉(xiāng)房屋產(chǎn)權(quán)管理的二元結(jié)構(gòu)。城市房屋權(quán)屬登記山城市房屋權(quán)屬登記管理辦法進行規(guī) X ； 農(nóng)村房屋權(quán)屬登記則發(fā)展不平衡，有依照城市房屋權(quán)屬登記管理辦法對農(nóng)房實施權(quán)屬管理的，有

5、出臺本地區(qū)農(nóng)村房屋權(quán)屬登記管理辦法的，也有未開展房屋權(quán)屬登記的。 物權(quán)法規(guī)定“國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度”，明確了要“統(tǒng)一登記的 X 圍、登記機構(gòu)和登記辦法”。其次，增加了三種登記方式。一是預告登記。辦理預告登記后，開發(fā)企業(yè)如果將房產(chǎn)再賣給其他人，都將“不發(fā)生物權(quán)效力”，即后來的買房人不可能優(yōu)先得到該套房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)，這就在一定程度上限制了 “一房多賣”等欺詐行為，有效地保護了購房人的合法權(quán)益。二是更正登記。 更正登記可以提高不動產(chǎn)登記的正確性，消除登記權(quán)利與真正權(quán)利不一致的狀態(tài)。三是異議登 記。物權(quán)法將事實上的權(quán)利人以及利害關(guān)系人對不動產(chǎn)登記簿記載的權(quán)利提出的異議記入登記簿，并規(guī)定在異議登記1

6、5 日內(nèi)不起訴則異議登記失效。異議登記為真正權(quán)利人提供臨時性 的保護措施。異議 登記不當，造成權(quán)利人損害的，權(quán)利人可以向申請人請求損害賠償。笫三，明確區(qū)分了合同效力和登記效力。物權(quán)法明確了 “當事人之間訂立有關(guān)設立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未 辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力?！钡怯浭俏餀?quán)變動的一種公示方法，如果當事人之間僅就 物權(quán)的變動達成合意，而沒有辦理登記，合同仍然有效。第四，對不動產(chǎn)登記收費做出規(guī)定?？谇安粍赢a(chǎn)登記收費有多種收費標準，爭議較多，物權(quán) 法規(guī)定，不動產(chǎn)登記收費只能按件收取，不得按照面積、體積或者價額的比例收取。2

7、. 土地征收和房屋拆遷方面首先，只有因公共利益的需要才可實行征收，非公共利益需要的拆遷山當事人平等協(xié)商。征收 是國家基于社會公共利益的 L1 的，以行政權(quán)強制取得集體、單位和個人的財產(chǎn)所有權(quán)并給予合理的補償。物權(quán)法規(guī)定，因公共利益需要，按照法律規(guī)定的權(quán)限和程序，國家（政府）可 以對單位或個人的房屋進行征收，在征收之后再進行拆遷。明確了征收的兩個前提條件：一是公共利益的 H的。二是按照法定權(quán)限和程序?qū)嵤?。而對于因非公共利益需要而進行的拆遷，則 應以當事人平等協(xié)商的原則進行。其次，物權(quán)法涉及到集體土地上房屋的征收拆遷活動。城市房屋拆遷管理條例的法律關(guān)系XSI 限于國有土地的房屋（包括城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)和

8、規(guī)劃區(qū)外） , 不涉及農(nóng)村集體土地的房屋 拆遷問題。從物權(quán)法看，調(diào)整的拆遷關(guān)系主要涉及征收房屋時的拆遷行為，既包括城市國 有土地房屋的征收拆遷，也包括集體士地房屋的征收拆遷。因此，從城鄉(xiāng)統(tǒng)籌、城鄉(xiāng)房屋統(tǒng)一管理的角度出發(fā)，填補集體土地上房屋拆遷無法律規(guī)x 的空白，有必要將城市房屋拆遷管理條例修訂為房屋拆遷管理條例。第三，強調(diào)保障被征收人的居住權(quán)利。物權(quán)法規(guī)定，征收居民房屋的，還應當保障被征收 人的居住條件。這一條是現(xiàn)有城市房屋拆遷管理條例中沒有涉及的空白，應在房屋拆遷的 有關(guān)法規(guī)中進一步明確具體的實施細則。3 ?物業(yè)管理方面首先，明確了業(yè)主對建筑物共有部分的共有權(quán)和管理權(quán)。物業(yè)管理條例沒有關(guān)于“

9、共有權(quán) 利”的規(guī)定，只是規(guī)定了業(yè)主對物業(yè)共用部位、共用設施和相關(guān)場地使用情況享有知情權(quán)和監(jiān) 督權(quán)，而未規(guī)定享有共有和共同管理的權(quán)利。物權(quán)法規(guī)定了建筑物應區(qū)分三個權(quán)利，即區(qū) 分所有建筑物專有部分的專有權(quán)、共用部分的共有權(quán)，以及建筑物區(qū)分所有權(quán)人的管理權(quán)，特別是物權(quán)法明確了業(yè)主對物業(yè)共有部分的共同管理權(quán)利。物權(quán)法規(guī)定“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業(yè)服務企業(yè)或者其他 管理人管理。對建設單位聘請的物業(yè)服務企業(yè)或者其他管理人，業(yè)主有權(quán)依法更換物權(quán)法 明確了選擇物業(yè)管理方式的權(quán)利以及依法解聘物業(yè)管理企業(yè)的權(quán)利是業(yè)主的物權(quán)，也就確定了 業(yè)主在物業(yè)管理中的主體地位和核心地位，業(yè)主選擇物業(yè)管

10、理方式以及選聘物業(yè)管理企業(yè)和解聘物業(yè)管理企業(yè)不再受他人干預。其次， 修改了物業(yè)管理中業(yè)主表決通過的條件。 在物業(yè)管理活動中， 關(guān)于制定和修改業(yè)主會議 議事規(guī)則、選聘和解聘物業(yè)服務機構(gòu)或者其他管理人等有關(guān)事項的決定，以前按物業(yè)管理條 例規(guī)定，“業(yè)主大會作出決定，必須經(jīng)與會業(yè)主所持投票權(quán)1/2 以上通過。業(yè)主大會作出制 定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則，選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè)，專項維修資金使用和續(xù)籌 方案的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán)2/3 以上通過”，而物權(quán)法規(guī)定， 重大事項應當經(jīng)專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主 同意，其他事項應當經(jīng)專有部分

11、占建筑物總面積過半數(shù)的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)過半數(shù)的業(yè)主同意。物權(quán)法規(guī)定，業(yè)主行使權(quán)利山業(yè)主共同決定，而不是像物業(yè)管理條例那樣山業(yè)主大會決定，也就是說只要征得合法人數(shù)和面積的業(yè)主同意，就可以做出有效決定。同時，降低了表 決通過管理規(guī)約（公約）、議事規(guī)則和選聘、解聘物業(yè)公司的門檻，只要占半數(shù)以上人數(shù)和面 積的業(yè)主同意就可以做出決定，低于物業(yè)管理條例規(guī)定的三分之二。但是，物權(quán)法提 高了選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會的門檻，需要占半數(shù)以上人數(shù)和面積的業(yè)主同意。第三，確定了公共維修資金的歸屬。物業(yè)管理條例只規(guī)定了業(yè)主對專項維修資金的管理和 使用進行監(jiān)督，沒有明確其所有權(quán)，物權(quán)法中明確規(guī)定建筑物及其附屬設施的維修資金， 屬

12、于業(yè)主共有。笫四，規(guī)定了業(yè)主不得擅自改變住宅用途。物權(quán)法規(guī)定“業(yè)主不得違反法律、法規(guī)以及管理規(guī)約，將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房。業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營性用房的，除遵守法律、法規(guī)以及管理規(guī)約外，應當經(jīng)有利害關(guān)系的業(yè)主同意”?！白「纳獭毙杞?jīng)過行政許可和業(yè)主同意。法律沒有絕對禁止住宅改為商用，物權(quán)法規(guī)定按 照有關(guān)法律規(guī)定取得變更許可，以及在取得有利害關(guān)系的業(yè)主的同意的情況下，住宅可改為商 用。獲得行政許可是行政許可制度決定的，是行政管理和社會管理秩序的需要。取得有利害關(guān) 系的業(yè)主同意，是對私人權(quán)利保護的需要。三、今后需進一步明確的問題物權(quán)法對房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)問題做出了重要的規(guī)定，但仍有一些規(guī)定比較原則或未予

13、明確,在如何將物權(quán)法的原則規(guī)定具體落實到房地產(chǎn)領(lǐng)域的理解上其至存在爭議。今后尚需在實 踐中對 以下問題進一步探索和做出相關(guān)具體的規(guī)定。1. 房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記方面首先，對統(tǒng)一不動產(chǎn)登記的理解。 物權(quán)法第十條規(guī)定國家對不動產(chǎn)實行統(tǒng)一登記制度。對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的 X 圍尚未明確，是僅對建筑口的房地產(chǎn)進行統(tǒng)一登記，還是對林業(yè)、畜牧業(yè)、 電力等房地產(chǎn)， 即所有的房地產(chǎn)進行統(tǒng)一登記。 我國取得不動產(chǎn)物權(quán)的方式主要有兩類： 一類 是行政機關(guān)依照法律規(guī)定的條件和程序許可開發(fā)利用的， 如探礦權(quán)、 采礦權(quán)等； 一類是民事主 體之間通過合同取得或者繼承取得的，如房屋所有權(quán)、建設用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營權(quán)等。 詢一類和

14、行政管理權(quán)關(guān)系密切， 分別山不同行政機關(guān)登記管理有其合理性； 后一類基本上和行政管理權(quán)沒有關(guān)系， 主要是物權(quán)人通過登記機構(gòu)的公示來確保自己的權(quán)利。因此，至少后一類 的不動產(chǎn)登記應當統(tǒng)一。此外，也有觀點認為，長遠看，應實現(xiàn)城市和農(nóng)村的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記, 將農(nóng)村集體土地房屋產(chǎn)權(quán)登記發(fā)證納入不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。口前，地方的房、地管理機構(gòu)有統(tǒng)一設置的，也有分別設置的。對于房屋和土地管理機構(gòu)合一 的，統(tǒng)一登記容易實施。在房、地管理機構(gòu)分設的情況下，較難進行統(tǒng)一登記。 H 前有的地方 實施土地上有建筑物的山房管局登記，無建筑物的山土地局進行登記。從長遠來看，登記機構(gòu) 有待統(tǒng)一。登記機構(gòu)的分設，給當事人登記帶

15、來極大麻煩，增加當事人的負擔，而且造成了資源浪費。但同時也考慮到山于統(tǒng)一登記涉及行政管理體制改革，統(tǒng)一登記的實現(xiàn)客觀上需要一個過程。山于 LI 前我國各地方在不動產(chǎn)行政管理和不動產(chǎn)登記體制方面存在不同的做法。物權(quán)法附 則中對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記問題做了補充規(guī)定：“法律、行政法規(guī)對不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的 X 圍、登記 機構(gòu)和登記辦法做出規(guī)定前，地方性法規(guī)可以依照本法有關(guān)規(guī)定做出規(guī)定?！逼浯?， 產(chǎn)權(quán)登記實行實質(zhì)審查還是形式審查。 物權(quán)法未明確產(chǎn)權(quán)登記是實行形式審查還是 實質(zhì)審查。登記機構(gòu)是憑有關(guān)權(quán)屬證明登記還是必須審定是真正的權(quán)利人才登記？這個問題涉 及登記機構(gòu)的責任，也涉及登記機構(gòu)的效率。一種觀點傾向于實行

16、形式審查，理由是在房地產(chǎn) 交易過程當中，申請人需要提交的資料較多， 而行政主管部門進行實質(zhì)審查要完全核實所有資 料的真實性兒乎不可能。一是登記機構(gòu)若要承擔龐大的實質(zhì)性審查職能，就必然要增加與這一職能相應的機構(gòu)和人員，從而導致登記機構(gòu)大M的成本支出。二是登記錯誤的責任重大。如果 因登記人員審查不當發(fā)生錯誤，這種賠償責任涉及的金額巨大。因此，登記人員可能為了避免 承擔責任，擴大審查 X 圍，導致登記時間延長， 交易成本增加。 同時， 政府賠償只是補償性質(zhì), 無法彌補當事人的直接損失。 對登記機構(gòu)而言，產(chǎn)權(quán)登記的形式審查不需核實提供材料的真實 性，將極大地提高審批部門的工作效率，節(jié)約交易登記和辦證時

17、間。但也有觀點認為形式審查是行政主管部門在監(jiān)管過程中的自我免責行為，出現(xiàn)交易糾紛之時，所有的責任將完全山申請者自行承擔。 另有觀點認為， 物權(quán)登記中實質(zhì)審查的主體應山公證機 關(guān)擔任， 可在登記機構(gòu)的形式審查前規(guī)定山公證機構(gòu)進行實質(zhì)審查。山公證機關(guān)進行實質(zhì)性審查，可以避免代表國家公權(quán)力的登記機構(gòu)過度介入物權(quán)變動這種純粹的私法關(guān)系，符合市場經(jīng) 濟的運行規(guī)律。此外，在今后制定具體的不動產(chǎn)登記的法規(guī)中，對“必要材料”的明確界定，審查到什么程度為合意等問題有待進一步明確。第三，關(guān)于登記機構(gòu)賠償責任的問題。物權(quán)法第 21 條規(guī)定了登記機構(gòu)的責任，因為登記機構(gòu)自己的原因?qū)е碌牡怯涘e誤，登記機構(gòu)對造成的損害要

18、承擔相應的責任。登記錯誤是指，除 了登記申請人弄虛作假，登記機構(gòu)盡到了審查職責之外的情況，都屬于登記錯誤，如工作人員 嚴重的失職，或者與一方利害關(guān)系人勾結(jié)等。對于登記機構(gòu)承擔的責任是完全的民事賠償還是國家賠償存在爭議。因為 LI 前的登記機關(guān)雖然是事業(yè)單位，但是人員基本上還是公務員編制，依幕財政撥款，如果實行完全的民事賠償責任, 其無法承擔；如實行完全的國家賠償，受害人的補救是非常有限的。因此只能采取山法官在實 踐中進行裁量的方法。有觀點認為可以在登記取費上設立賠償基金的方式，逐步實現(xiàn)從有限制 賠償向民事賠償?shù)倪^渡。2. 土地征收和房屋拆遷方面首先，關(guān)于公共利益的界定。為確保征地拆遷過程中私人

19、利益不受損害，物權(quán)法規(guī)定，為了 公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。物權(quán)法對公共利益沒有做出明確的解釋。有觀點認為，民法上的公共利益強調(diào)的是一種“直接相關(guān)性” , 即不能夠把間接有利于不特定第三人利益的事項，認定為與公共利益有關(guān)的事項。 因此進行征收和征用行為，必須能夠證明其U 的是為了直接推動不特定第三人利益或其他類型 公共利益的實現(xiàn)。例如進行公共道路或其他公共設施的建設等，屬于“為了公共利益的需要” O 也有觀點認為：公共利益是無法列舉的，但可以確定，凡屬于以盈利為 LI 的的商業(yè)開發(fā)則不屬 于社會公共利益，因此，可以區(qū)分公共利益和

20、商業(yè)利益。有觀點認為，公共利益的界定是無法 列舉的，可以通過引入一個程序性條款來具體界定，即建立公共利益的認定程序。其次，對公共利益拆遷和非公共利益拆遷的模式需做出明確規(guī)定。物權(quán)法界定了公共利益 U 的的征收拆遷，非公共利益的拆遷山雙方當事人平等協(xié)商進行，這意味著為公共利益的征收 拆遷行為和為非公共利益的拆遷行為將以不同的模式進行。因此，今后需對公共利益和非公共 利益拆遷的具體程序、補償標準等做出明確的規(guī)定。3. 物業(yè)管理方面首先，關(guān)于建筑物以外相關(guān)場所、設施的共有權(quán)以及規(guī)劃車位、車庫權(quán)屬的規(guī)定。對屬于業(yè)主共有部分的公共場所、公共設施，要有一個界定，需對不同情況加以區(qū)分。例如，對小區(qū)內(nèi)的 地下管線、線等，如確定是業(yè)主共有財產(chǎn)，發(fā)生故障后，有關(guān)公司認為是業(yè)主