房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建安及配套費(fèi)土地費(fèi)(共13頁(yè))

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上天津房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建安及配套費(fèi)土 地 費(fèi)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓費(fèi):開(kāi)發(fā)商在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)征用土地的過(guò)程中，為獲得土地使用權(quán)所支付的費(fèi)用。其具體數(shù)額和該地塊的等級(jí)有關(guān)。(土地等級(jí)請(qǐng)參見(jiàn)下表)天津市中心城區(qū)住宅用地基準(zhǔn)地價(jià)表土地級(jí)別一二三四五六七八九十基準(zhǔn)地價(jià)5370467037002950229016301180790480340其中具體數(shù)字除以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的容積率即為每平方米建筑的土地使用轉(zhuǎn)讓費(fèi)的參考價(jià)格。比如，一塊三級(jí)土地,新建項(xiàng)目的容積率定為3，則這塊地上每平方米建筑的土地使用轉(zhuǎn)讓費(fèi)的價(jià)格即為3700/3=1233.3元/平方米。土地征用相關(guān)費(fèi)用1、土地出讓金：由開(kāi)發(fā)商向土地局繳納的費(fèi)

2、用，就住宅而言，以樓面價(jià)格作為收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。天津市中心城區(qū)住宅用地分為十個(gè)等級(jí)（見(jiàn)上表），根據(jù)用地等級(jí)不同，土地出讓金從65320元/平方米不等。2、土地評(píng)估費(fèi)：按天津市土地價(jià)格評(píng)估收費(fèi)辦法，向土地評(píng)估所繳納的用于土地評(píng)估的費(fèi)用，這筆費(fèi)用從評(píng)估價(jià)格的0.14不等。3、土地交易費(fèi)：全國(guó)的大中城市都有土地交易中心，負(fù)責(zé)收取土地交易費(fèi)用。開(kāi)發(fā)商買地、企業(yè)賣地都需要到土地交易中心辦理相關(guān)手續(xù)。根據(jù)交易額的不同，收費(fèi)費(fèi)率也不同。一般來(lái)講，評(píng)估值高的土地，費(fèi)率低；反之，評(píng)估值低的土地，費(fèi)率高。一般為評(píng)估價(jià)的23.5。4、土地公告費(fèi)：開(kāi)發(fā)商向土地局交納的相關(guān)費(fèi)用，基本在6000元左右。開(kāi)發(fā)商在辦理征用土地手續(xù)的

3、過(guò)程中，要取得建設(shè)規(guī)劃許可證，由土地局統(tǒng)一在媒體上進(jìn)行公告，以表示該開(kāi)發(fā)商取得了該土地的使用權(quán)。5、土地交易契稅：向財(cái)政局繳納的有關(guān)契稅，一般標(biāo)準(zhǔn)是以土地轉(zhuǎn)讓金、土地出讓金以及大配套費(fèi)三項(xiàng)之和的3%交納。土地拆遷及有關(guān)費(fèi)用1、原有建筑物/構(gòu)筑物/市政設(shè)施/地上地下障礙拆除費(fèi)：開(kāi)發(fā)一個(gè)項(xiàng)目時(shí)，所征用地只要不是空地，就需要進(jìn)行拆遷。該地塊房子叫做建筑物；煙囪、水塔等叫做構(gòu)筑物；調(diào)壓站、變電站等叫做市政設(shè)施；樹(shù)木花草等叫地上障礙物；管網(wǎng)等叫做地下障礙物。為了清理地塊，需要找具有拆房資格的公司進(jìn)行拆除工作，具體費(fèi)用由甲乙雙方簽署的合同決定。一般來(lái)講，費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)和原有存在物的現(xiàn)狀情況有關(guān)，按結(jié)構(gòu)不同、材料

4、不同、新舊程度不同、難易程度不同而有很大差別。2、拆遷補(bǔ)償費(fèi)：（1）綠化補(bǔ)償費(fèi)：一般來(lái)講，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)用地范圍內(nèi)都會(huì)有樹(shù)木、草皮等存在，為了不妨礙新項(xiàng)目的進(jìn)行，會(huì)對(duì)這些植物做一些清理工作。因?yàn)橛绊懙匠鞘芯G化，所以要向主管綠化工作的園林局交納一定的補(bǔ)償費(fèi)用。該項(xiàng)費(fèi)用按占用綠地所處地域的土地價(jià)格、綠地建設(shè)費(fèi)用以及地上綠化設(shè)施遷移費(fèi)用的三項(xiàng)之和計(jì)收。（2）公廁拆除費(fèi)：開(kāi)發(fā)商由于拆除了用地上的公廁而向環(huán)衛(wèi)局交納的費(fèi)用。天津市環(huán)衛(wèi)局是全市所有的公廁的管理部門，根據(jù)設(shè)施條件的不同把公廁分為各個(gè)等級(jí)，各個(gè)等級(jí)的公廁對(duì)應(yīng)著相應(yīng)的拆除費(fèi)用。（3）綠地建設(shè)費(fèi)：各個(gè)區(qū)的園林局或城建局會(huì)統(tǒng)一安排每個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的綠化建設(shè)

5、。由開(kāi)發(fā)商向各區(qū)綠化辦交納的相應(yīng)費(fèi)用，就是綠地建設(shè)費(fèi)。費(fèi)用在50元/平方米左右。（4）人防拆除補(bǔ)償費(fèi)：如果開(kāi)發(fā)商在新征土地上需要拆除原有的人防設(shè)施，則需要向人防辦繳納人防拆除補(bǔ)償費(fèi)。費(fèi)率依原人防建設(shè)的結(jié)構(gòu)不同而不同；如果是磚混結(jié)構(gòu)的，按1200/平方米收??；如果是鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)的，則按1700/平方米收取。（5）水電等市政設(shè)施：開(kāi)發(fā)商如果要拆除征用地上原有的水電等市政設(shè)施，依據(jù)原水電設(shè)施的現(xiàn)狀情況與市政主管部門商定交納的賠償費(fèi)用。前 期 費(fèi) 用前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用1、項(xiàng)目整體報(bào)建費(fèi)：（1）規(guī)劃管理費(fèi)：規(guī)劃局負(fù)責(zé)項(xiàng)目的規(guī)劃、設(shè)計(jì)的審批工作，開(kāi)發(fā)商為此交納的相應(yīng)費(fèi)用叫做規(guī)劃管理費(fèi)，一般是建筑安裝造價(jià)的13

6、。（2）人防押金：人防辦公室為了保證住宅人防設(shè)施的建設(shè)，統(tǒng)一向開(kāi)發(fā)商收取的建設(shè)押金。開(kāi)發(fā)商順利建成人防設(shè)施后，人防辦會(huì)返還全部押金。一般按建筑面積收費(fèi)，費(fèi)率為1000元/100平方米。（3）墻改基金：長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)的基本墻體建筑材料都是粘土燒制而成的磚，為了保護(hù)農(nóng)田土地資源，國(guó)家有關(guān)部門要求推廣新型、高效、節(jié)能、輕質(zhì)、保溫好的墻體材料。為了支持這一舉措，開(kāi)發(fā)商向墻改辦交納的相應(yīng)費(fèi)用就是墻改基金。該費(fèi)用按建筑面積收費(fèi)，費(fèi)率為8元/平方米。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際應(yīng)用新材料的比例進(jìn)行返還。（4）招投標(biāo)管理費(fèi)：為了保證房屋的建筑質(zhì)量。防止“豆腐渣”工程的出現(xiàn)，國(guó)家要求開(kāi)發(fā)商通過(guò)招標(biāo)來(lái)確定新項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工單位。

7、這項(xiàng)工作由政府有關(guān)部門統(tǒng)一組織安排，為此向招標(biāo)辦交納的管理費(fèi)用是招投標(biāo)管理服務(wù)費(fèi)，按招標(biāo)形式不同，費(fèi)率一般為建筑安裝造價(jià)的0.2%0.3%。（5）合同審查費(fèi)（施工合同、設(shè)計(jì)、勘察合同）：開(kāi)發(fā)商簽署的設(shè)計(jì)、施工、勘察合同需要交到“建交中心：審查。政府部門會(huì)依據(jù)指導(dǎo)價(jià)格，審查合同價(jià)格的合理性，保證住宅建設(shè)的質(zhì)量，以及甲乙雙方的利益。合同審查費(fèi)按合同價(jià)格的0.3收取，其中甲乙雙方各承擔(dān)0.15。2、設(shè)計(jì)費(fèi)：開(kāi)發(fā)商向建筑設(shè)計(jì)單位支付的建筑設(shè)計(jì)費(fèi)用，主要包括規(guī)劃設(shè)計(jì)、單體設(shè)計(jì)、管線綜合、設(shè)計(jì)、模型制作、方案評(píng)審、人防與其他專業(yè)設(shè)計(jì)費(fèi)。一般為建筑安裝造價(jià)的2%5%。3、勘測(cè)費(fèi)：開(kāi)發(fā)商向勘測(cè)單位交納的相關(guān)費(fèi)

8、用。（1）地形測(cè)繪：向測(cè)繪院交納的用于地形測(cè)繪的費(fèi)用，按土地面積的大小來(lái)收費(fèi)。（2）管網(wǎng)勘測(cè)：向測(cè)繪院交納的相關(guān)費(fèi)用，也按土地面積的大小來(lái)收費(fèi)。4、地名費(fèi)：給一個(gè)項(xiàng)目起名字，要符合政府部門的要求，并經(jīng)過(guò)地名辦公室的同意，為此需向地名辦交納一定的管理費(fèi)。費(fèi)率為0.7元/平方米。5、銷售許可證公告費(fèi)：任何一個(gè)開(kāi)發(fā)商在銷售自己產(chǎn)品之前，都需要得到天津市產(chǎn)權(quán)管理處的同意，由產(chǎn)權(quán)處審核開(kāi)發(fā)商提交的各種文件、證書、批文等等，以保證購(gòu)房者的利益。通過(guò)審批后，方可得到銷售許可證，再由產(chǎn)權(quán)處統(tǒng)一安排在媒體上進(jìn)行公告。該項(xiàng)費(fèi)用一般為6000元。6、戶外廣告管理費(fèi)：向市容管理委員會(huì)交納的用于戶外廣告管理的費(fèi)用。費(fèi)用

9、價(jià)格根據(jù)廣告內(nèi)容的性質(zhì)及廣告牌的面積來(lái)計(jì)算。目前，市容委強(qiáng)調(diào)戶外廣告都要有夜景燈光。7建檔保證金：每個(gè)建設(shè)項(xiàng)目，從第一個(gè)文件的簽署開(kāi)始，一直到最后完成的竣工圖紙，都要交給城建檔案館進(jìn)行存檔，以滿足城市管理的要求和方便相關(guān)從業(yè)人員及后人的查閱。收取工程準(zhǔn)為1.5%，但最高均不超過(guò)12萬(wàn)元。該費(fèi)用在竣工資料交齊后反還。工程前期費(fèi)1臨時(shí)設(shè)施費(fèi)：臨時(shí)設(shè)施主要指臨時(shí)用電和臨時(shí)用水。根據(jù)用途的不同，電價(jià)、水價(jià)會(huì)有很大不同，新項(xiàng)目施工時(shí)，需到有關(guān)政府部門辦理相應(yīng)的施工用水、施工用電手續(xù)，交納一定的費(fèi)用。2預(yù)算編審費(fèi)：每個(gè)新項(xiàng)目在開(kāi)工之前都需要做出預(yù)算，交給建交中心審查，以保證房屋建設(shè)施工具有合理的投入。開(kāi)發(fā)

10、商向建交中心交納一定的管理費(fèi)用，以保證此項(xiàng)工作的順利進(jìn)行。3質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)/工程監(jiān)理費(fèi)：一般來(lái)講，質(zhì)量監(jiān)督屬于政府行為，由市、區(qū)兩級(jí)監(jiān)督部門代表政府監(jiān)督住宅的建設(shè)質(zhì)量，以保證廣大住戶的切身利益；社會(huì)力量的監(jiān)督叫監(jiān)理，就是說(shuō)，除了政府監(jiān)督之外，政府部門還要求開(kāi)發(fā)商委托工程監(jiān)理公司代表業(yè)主依據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定對(duì)建筑成本、建筑質(zhì)量、工程進(jìn)度等進(jìn)行監(jiān)督、管理。為此開(kāi)發(fā)商所交納的費(fèi)用就是質(zhì)量監(jiān)督、監(jiān)理費(fèi)。建 安 費(fèi)建安費(fèi)用包括土建工程費(fèi)用及設(shè)備安裝費(fèi)用。1、土建工程費(fèi)：建筑結(jié)構(gòu)工程的施工所用的費(fèi)用。包括基礎(chǔ)、主體、梁、內(nèi)墻、外墻、屋面、地面等的施工費(fèi)用。2、設(shè)備安裝費(fèi)用：包括給排水、消防、采暖、電氣照明、通風(fēng)、

11、電梯等的安裝費(fèi)用。目前市場(chǎng)建安費(fèi)用綜合價(jià)格為：磚混住宅650元/平方米1000元/平方米；框架高層住宅為1500元/平方米1800元/平方米。配 套 費(fèi)區(qū)外配套費(fèi)：1、非營(yíng)業(yè)性配套（小配套）費(fèi)：配套費(fèi)屬于建筑取費(fèi)，專項(xiàng)用于居民區(qū)內(nèi)非營(yíng)業(yè)性公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，范圍包括：文教衛(wèi)生、行政管理、市政公用設(shè)施、社區(qū)服務(wù)和專項(xiàng)費(fèi)用，費(fèi)用按建筑面積計(jì)算，為70元/平方米。2、市政大配套費(fèi)：紅線外工程，包括：污水、雨水、燃?xì)狻⒆詠?lái)水、道路、綠地等項(xiàng)目。基本收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)普通住宅項(xiàng)目為165元/平方米。3、供熱費(fèi)：為解決住宅供熱辦交納的費(fèi)用，按建筑面積收取，普通住宅該項(xiàng)費(fèi)用的價(jià)格為80元/平方米；公建部分的價(jià)格為13

12、0元/平方米。4、供電費(fèi)：為完成住宅的供電，向電力公司交納的供電貼費(fèi)和相關(guān)的工程費(fèi)，按建筑面積收取，收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為100元/平方米160元/平方米。區(qū)內(nèi)配套費(fèi)：1、 給水管網(wǎng)施工費(fèi)：向自來(lái)水公司交納的施工費(fèi)用，按建筑收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為29元/平方米。2、3、供熱管網(wǎng)施工費(fèi)：供熱管道的鋪裝費(fèi)用，根據(jù)實(shí)際情況確定費(fèi)用金額。4、煤氣費(fèi)：（1）增容費(fèi)：20元/平方米（2）工程費(fèi)：28元/平方米（不含表灶費(fèi)）5、路燈及庭院燈費(fèi)：有關(guān)小區(qū)院內(nèi)照明設(shè)施的工程費(fèi)用。6、各類業(yè)主活動(dòng)球場(chǎng)、兒童活動(dòng)場(chǎng)：用于修建各種業(yè)主活動(dòng)場(chǎng)所的費(fèi)用，費(fèi)用金額視實(shí)際情況而定。7、區(qū)內(nèi)物業(yè)設(shè)備：住宅小區(qū)內(nèi)部修建公共物業(yè)設(shè)備的費(fèi)用，具體金額根據(jù)實(shí)

13、際情況而定。8、圍墻與大門：按照有關(guān)政府部門的要求，修建圍墻與大門的費(fèi)用。9、變電站、調(diào)壓站及換熱站土建工程費(fèi)用：按有關(guān)部門的要求修建此類設(shè)備的費(fèi)用。10、各類泵房/水池的全部安裝費(fèi)：按照規(guī)范和有關(guān)部門的要求，修建各類泵房、水池的費(fèi)用。11弱電系統(tǒng)設(shè)備線路及安裝費(fèi)：電力系統(tǒng)分為強(qiáng)電、弱電，主要是按電壓區(qū)分的。強(qiáng)電包括照明用電，電壓為220伏及動(dòng)力用電，電壓為380伏，如電梯、泵房用電等；弱電系統(tǒng)包括：如欲留電話、有線電視、網(wǎng)絡(luò)、對(duì)講機(jī)、安全監(jiān)控系統(tǒng)等設(shè)施。收費(fèi)金額根據(jù)實(shí)際情況而定，收費(fèi)范圍是主體樓與小區(qū)內(nèi)全部弱電系統(tǒng)。其 他 開(kāi) 發(fā) 成 本物業(yè)維修基金雖然開(kāi)發(fā)商會(huì)向業(yè)主收取一定的物業(yè)管理費(fèi)用，

14、但這些管理費(fèi)對(duì)于維修小區(qū)內(nèi)有些大型的公共設(shè)施來(lái)講，可以說(shuō)是杯水車薪。為了妥善維護(hù)公社設(shè)施，政府要求開(kāi)發(fā)商拿出建安費(fèi)用的2%，交給物業(yè)管理公司作為維修基金，以便更好地為業(yè)主服務(wù)。營(yíng) 業(yè) 稅 及 附 加營(yíng)業(yè)稅由于商品房銷售活動(dòng)向稅務(wù)部門交納的相關(guān)稅款，金額為商品房銷售額的5%。城建稅為城市建設(shè)向稅務(wù)部門交納的相關(guān)稅款，金額為營(yíng)業(yè)稅的7%。教育費(fèi)為支援教育事業(yè)向稅務(wù)部門交納的相關(guān)稅款，金額為營(yíng)業(yè)稅額的3%。防洪費(fèi)為了大家共同的利益，防洪搶險(xiǎn)人人有責(zé)。為了防備不時(shí)之需，稅務(wù)部門向開(kāi)發(fā)商征收的相關(guān)稅款，為營(yíng)業(yè)稅額的1%銷 售 費(fèi) 用銷售費(fèi)用包括各種廣告費(fèi)、樣板間裝修裝飾費(fèi)及相關(guān)家具、家飾費(fèi)、售樓中心建安維修費(fèi)用，這筆費(fèi)用一般為商品房銷售額的2%5%。管 理 費(fèi) 用管理費(fèi)用主要指開(kāi)發(fā)商維持本公司正常運(yùn)轉(zhuǎn)所需的費(fèi)用，如辦公室開(kāi)銷