淺析城市房屋拆遷補償及土地補償安置

1、淺析城市房屋拆遷補償及土地補償安置一、城市房屋拆遷補償?shù)暮x城市房屋拆遷補償 ,是指在城市建設(shè)和開發(fā)過程中 ,由于 拆除房屋而給予房屋所有權(quán)人的補償。拆遷補償和賠償損失 都是對財產(chǎn)遭受損失的受害人所給予的金錢或者實物的補 償,但是 ,他們之間還是有著區(qū)別的 :第一 ,拆遷補償是基于對房屋進(jìn)行的拆遷改造行為,給房屋所有權(quán)人造成了損失而產(chǎn)生的 ,它是建立在城市房屋拆遷 的合法性基礎(chǔ)上也就是說 “, 補償并不要求損失必須由不法行 為造成” ;而賠償損失則是指 “一個人由于未履行法律義務(wù)或 者在正常情況下違反合同或者實行侵權(quán)行為而給另一個人 造成傷害、 損失或者損害 ,而向另一個人應(yīng)付的金錢性賠償”第

2、二 ,賠償損失是以受害人的受害程度、 損失大小所決定 的。我國民法通則沒有對懲罰性賠償做出規(guī)定,本人認(rèn)為 ,房屋拆遷中的侵權(quán)行為屬于對房屋所有人所有權(quán)的最大侵害 , 是惡意的侵權(quán)行為 ,影響極壞。因此 ,無論是否給受害人造成 實際的經(jīng)濟損失 ,都應(yīng)當(dāng)判決侵權(quán)行為人給予受害人以懲罰 性賠償。 這種賠償與房屋拆遷中的補償是完全不同的,雖然都是對房屋所有權(quán)的消滅 ,但拆遷補償是由于公共利益 ,并履行 了嚴(yán)格的法律程序后 ,對房屋所有人的補償 ,它不具有懲罰的 性質(zhì) ;而懲罰性賠償則是對于房屋拆遷中的惡意侵權(quán)行為所 應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的民事責(zé)任 ,具有一定的懲罰性。第三 ,賠償損失和房屋拆遷補償在計算標(biāo)準(zhǔn)上是不

3、同的。 現(xiàn)代侵權(quán)法一般主張 ,與相當(dāng)因果關(guān)系之一切損害 ,均應(yīng)賠 償。就是說 ,侵權(quán)損害賠償?shù)幕驹瓌t是全部賠償,侵權(quán)行為加害人承擔(dān)賠償責(zé)任的大小 ,應(yīng)當(dāng)以行為所造成的實際財產(chǎn) 損失的大小為依據(jù) ,全部予以賠償。 全部賠償損失包括直接損 失和間接損失。 對于房屋拆遷所造成的財產(chǎn)損害 , 是通過計算 實際損失而確定賠償額 ,而懲罰性賠償中超出實際損害部分 則是考慮受害人所遭受到的精神損害。房屋拆遷補償是根據(jù) 被拆遷房屋的市場價格確定的 ,一般是通過房地產(chǎn)評估的方 式確定 ,本文將對此專門論述。第四 ,賠償損失和房屋拆遷補償在確定時間上也是不同 的。賠償損失是在侵權(quán)行為發(fā)生后 ,由于侵權(quán)行為人的行

4、為給 受害人造成財產(chǎn)損失 ,以此來確定賠償損失的數(shù)額 :房屋拆遷 補償則是在房屋拆除前 ,由拆遷人與被拆遷人進(jìn)行協(xié)商 ,簽訂 拆遷補償協(xié)議后 ,拆遷人向被拆遷人支付。綜上所述 ,在房屋拆遷過程中 ,由于拆遷行為給產(chǎn)權(quán)人造 成損失 ,應(yīng)當(dāng)依據(jù)法律規(guī)定程序、方法和標(biāo)準(zhǔn) ,給予產(chǎn)權(quán)人以 房屋拆遷補償 ;而對由于拆遷人不按照法律規(guī)定實施房屋拆 遷,給產(chǎn)權(quán)人造成損失 ,則應(yīng)當(dāng)由拆遷人承擔(dān)民事責(zé)任 ,對產(chǎn)權(quán) 人賠償損失 ,這也起到教育不法行為人 ,引導(dǎo)人們正確行為 ,預(yù) 防各種損害的發(fā)生的作用 ,從而保持社會秩序的穩(wěn)定和杜會 生活的和諧。二、土地補償與安置在我國 ,土地征收是國家強制性地將農(nóng)民集體所有土地

5、 轉(zhuǎn)為國家建設(shè)用地 ,并對農(nóng)民集體實行一定經(jīng)濟補償?shù)男袨椤?由于它是由政府實施的一種強制性行為 ,目前政府法規(guī)文件 中尚未認(rèn)定它是一種市場行為。但是 ,在現(xiàn)實征地過程中 ,它 已經(jīng)具有一定的市場性質(zhì)。征地只是給集體一定的經(jīng)濟補償 ,而不是依市場價格購 買,這是否認(rèn)征地具有市場行為性質(zhì)的主要根據(jù)。確實,征地補償標(biāo)準(zhǔn)在法律上向來是以被征地前三年平均產(chǎn)值的若干 倍來確定的 ,1998 年 8 月新修訂的中華人民共和國土地管 理法也只是把補償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)提高了。提高的目的是讓補償標(biāo) 準(zhǔn)盡量貼近市場。在征地實際工作中 ,由于征地范圍不限于 “公共利益”需要 ,而是包括所有的新增建設(shè)用地 ,因此 ,在絕 大多數(shù)

6、省市 ,特別是東南沿海商品經(jīng)濟發(fā)達(dá)的省市 ,征地實際 上是向集體征購?fù)恋?。集體往往根據(jù)其周圍農(nóng)地轉(zhuǎn)為建設(shè)用 地后的增值或市場售價 ,來確定和要求征地單位的補償額度。 這一額度 ,往往超過法規(guī)上的補償標(biāo)準(zhǔn)幾倍或幾十倍。中國的征地行為也需要逐步引入市場機制。 第一 ,應(yīng)嚴(yán)格 限定征地的范圍。征地應(yīng)真正是“國家為公共利益的需要” , 不是公共利益用地 ,就不能動用國家征地權(quán)征地體現(xiàn)國家意 志,帶有強制性 ,但補償標(biāo)準(zhǔn)也應(yīng)盡量貼近市場。第二 ,公共利 益以外用地 ,實行征購制。即仍保持征地的強制性 ,但價格由 市場確定。 建立農(nóng)用地分等定級和基準(zhǔn)地價體系 ,并把它們作 為征地補償?shù)闹饕罁?jù)。在我國目前

7、所處的社會經(jīng)濟發(fā)展階段 ,農(nóng)民所承包的土 地,具有雙重職能 ,一是用于生產(chǎn) ,取得經(jīng)營收入 ;二是發(fā)揮社 會保障的作用。 農(nóng)民在承包土地被低價征收后 ,就失去主要的 生活收入來源和社會保障來源。 所以 ,應(yīng)按市場價格向農(nóng)民支 付補助費用 ,其中不僅包括生活補助還包括社會保障補助。如果我們不能在短期內(nèi) ,在法律層面上徹底解決這個問題 ,長此 以往越來越多的失去土地的農(nóng)民因失去生活來源和社會保 障,將有可能演變成嚴(yán)重的社會問題。同時,一些利益集團(tuán)以低價剝奪農(nóng)民的土地 ,以此獲得超高額利潤 ,這既不符合資源 優(yōu)化配置原則 ,也不可能對稀缺的土地資源形成最嚴(yán)格的保 護(hù)制度。解決此問題可供考慮的選擇 :

8、依法征收 ,采用市場機制 ,按 市場價格對失去土地的農(nóng)民給予補償。 為此 ,需要再次修改土 地管理法 ,廢除“按照被征收土地的原用途給予補償” 的條款 , 改為按土地資源一級市場的基準(zhǔn)價格給予農(nóng)民補償。地方政 府為促進(jìn)地方經(jīng)濟增長 ,可以行使優(yōu)先購買權(quán)。 更好的選擇是 制定有關(guān)的專項法規(guī)土地補助費實施法 。內(nèi)容包括土地 資源一級市場基準(zhǔn)價格的制定和公布 ,對農(nóng)民實施補助的技 術(shù)性細(xì)節(jié)等。除了對補償?shù)暮侠硇约捌錁?biāo)準(zhǔn)、 程序等進(jìn)行界定 ,我們可 以通過適當(dāng)?shù)陌仓梅绞胶屠蒙鐣Ｕ险弑ＷC政府公共 經(jīng)濟政策的公平性 ,進(jìn)而保障我國城市建設(shè)征地拆遷的效率。農(nóng)村土地問題一直是利益相關(guān)者關(guān)注的重點,無論是農(nóng)用土地搞規(guī)模經(jīng)營、連片開發(fā) ,還是農(nóng)地轉(zhuǎn)為非農(nóng)用地 ,侵犯 農(nóng)民經(jīng)濟利益和政治權(quán)利的行為時有發(fā)生。在當(dāng)前條件下侵 犯農(nóng)民的權(quán)益往往是通過侵犯農(nóng)民的合法土地權(quán)益表現(xiàn)出 來的 ,因而保障農(nóng)民的合法土地權(quán)益不受侵犯是維護(hù)農(nóng)民經(jīng) 濟和政治權(quán)益的一個重要 :“底線”。三、小結(jié)我國城市建設(shè)征地拆遷問題涉及經(jīng)濟發(fā)展的大形勢 ,因 此,對這一問題的解決也應(yīng)跟隨著社會經(jīng)濟發(fā)展與變革在探 索中前進(jìn) ,不