房地產(chǎn)市場分析報告編制辦法試行制度范本格式.

1、房地產(chǎn)市場分析報告編制辦法 （試行）一、分析范圍（一） 地域范圍覆蓋當(dāng)?shù)爻鞘休爡^(qū)范圍內(nèi)的各行政區(qū)（含開發(fā)區(qū)等） 。當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場信息系統(tǒng)尚無法覆蓋所有區(qū)域的， 分析報告的覆蓋范圍可暫時與房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)相一致， 但應(yīng)在分析報告中予以說明，例如全市、城區(qū)（并列舉行政區(qū)名）等。統(tǒng)計指標(biāo)覆蓋的地域范圍不同時（例如，開發(fā)統(tǒng)計數(shù)據(jù)覆蓋全市，房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)覆蓋若干城區(qū)） ，應(yīng)予說明。統(tǒng)一統(tǒng)計指標(biāo)覆蓋的地域范圍曾經(jīng)發(fā)生變化的， 在使用時間序列數(shù)據(jù)或同比、 環(huán)比指標(biāo)時，應(yīng)予說明。（二）房屋類型兼顧增量房（新建商品房）市場和存量房市場。其中，增量房市場以住宅為主要分析對象，兼顧非住宅（含商業(yè)營業(yè)用房、辦公

2、樓、其他等房屋類型） ；存量房市場暫以住宅為主要分析對象。商品住宅各項統(tǒng)計指標(biāo)和相關(guān)分析中， 應(yīng)注明是否包括經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性住房， 并在各報告期中保持一致。經(jīng)濟(jì)適用住房等政策性住房的數(shù)據(jù)及相關(guān)分析要單獨加以說明。二、 分析內(nèi)容圍繞“總量基本平衡、結(jié)構(gòu)基本合理、價格基本穩(wěn)定，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)和社會發(fā)展相適應(yīng)，與相關(guān)產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)”的房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)，突出普通居民住房消費，以各城市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，結(jié)合統(tǒng)計等部門提供的其他社會經(jīng)濟(jì)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，以及住房狀況調(diào)查、居民住房需求調(diào)查等專項調(diào)研成果，并綜合考慮經(jīng)濟(jì)社會現(xiàn)狀，全面反映和客觀分析報告期市場形勢， 并對未來一段時間內(nèi)市場

3、形勢的變化趨勢做出預(yù)測， 提出下一步的措施及建議。（ 一 ） 市場現(xiàn)狀分析針對報告期市場現(xiàn)狀的分析， 應(yīng)兼顧累計數(shù)據(jù)和報告期數(shù)據(jù)， 以對相關(guān)統(tǒng)計指標(biāo)的分析和解讀為核心。要在進(jìn)行時間序列數(shù)據(jù)、環(huán)比數(shù)據(jù)、同比數(shù)據(jù)等進(jìn)行清晰陳述的基礎(chǔ)上，注重對比分析和趨勢分析， 揭示數(shù)據(jù)反映的市場現(xiàn)象和市場發(fā)展變化規(guī)律。 要結(jié)合相關(guān)研究成果和本地房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，科學(xué)確定投資漲跌、供求關(guān)系、價格變動等重要指標(biāo)的合理區(qū)間， 逐步建立市場預(yù)警預(yù)報機制， 對市場形勢做出判斷。 要采用圖表與文字相結(jié)合的形式，增強報告的直觀性和可讀性。市場現(xiàn)狀分析重點圍繞以下幾方面進(jìn)行：1 、報告期社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展概況。反映房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏

4、觀背景。包括地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 、固定資產(chǎn)投資規(guī)模及其變化情況（時間序列數(shù)據(jù)及同比、環(huán)比、占比等，下同）；城鎮(zhèn)居民可支配收入及其變化情況等。此部分?jǐn)?shù)據(jù)以統(tǒng)計部門提供的統(tǒng)計快報數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。2、報告期房地產(chǎn)開發(fā)情況?？赏瑫r作為反映市場后續(xù)發(fā)展趨勢的先行指標(biāo)。包括房地產(chǎn)開發(fā)資金來源構(gòu)成、 投資完成額、 土地購置面積、 土地開發(fā)面積、 新開發(fā)面積、 施工面積、竣工面積等指標(biāo)的數(shù)量及其變化情況等。除總量數(shù)據(jù)外，應(yīng)按住宅、非住宅進(jìn)行細(xì)分。此部分?jǐn)?shù)據(jù)以統(tǒng)計部門提供的開發(fā)統(tǒng)計快報數(shù)據(jù)為主，并注意結(jié)合國土資源、規(guī)劃、建設(shè)等部門提供的相關(guān)數(shù)據(jù)。3、報告期房地產(chǎn)市場供求總量及對比情況。對于增量房市場（最好能區(qū)分

5、預(yù)售和現(xiàn)房銷售） ，應(yīng)包括：批準(zhǔn)預(yù)（銷）售面積（套數(shù)，針對住宅，下同） 、累計可售面積（套數(shù)）等側(cè)重反映供應(yīng)的指標(biāo)及其變化情況；登記銷售面積（套數(shù)） 、消費意愿、消費者價格預(yù)期等側(cè)重反映需求指標(biāo)及其變化情況。除總量數(shù)據(jù)外，還應(yīng)按住宅、非住宅進(jìn)行細(xì)分。對于存量房市場，應(yīng)包括存量房規(guī)模、二手房交易面積（套數(shù)） 、租賃面積（套數(shù)）等指標(biāo)及其變化情況。此部分?jǐn)?shù)據(jù)以城市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)，并注意結(jié)合住房狀況調(diào)查、居民住房需求調(diào)查等專項調(diào)研成果。此部分內(nèi)容參見附表1 2。4、報告期房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)情況。此部分主要針對增量房市場中的住宅，應(yīng)包括按下列標(biāo)準(zhǔn)劃分的各子市場中的供應(yīng)量、需求量、供求關(guān)系、價格

6、走勢等指標(biāo)及其變化情況，以及各子市場供應(yīng)量、 需求量占總體市場的份額及其變化情況。 子市場劃分依據(jù)在各報告期中應(yīng)保持一致， 出現(xiàn)調(diào)整時應(yīng)在報告中加以說明。 此部分?jǐn)?shù)據(jù)以城市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。此部分內(nèi)容參見附表3 5。（ 1） 套型結(jié)構(gòu)： 按每套建筑面積劃分， 120 平方米以內(nèi)大致以每20 平方米為一個檔次，120 平方米以上大致以每30 平方米為一個檔次。具體劃分為標(biāo)準(zhǔn)為：60平方米（含）以下、60 至 80（含）平方米、80 至 90（含）平方米、 90 至 100（含）平方米、100 至 120（含）平方米、 120 至 144（含）平方米、144 至 180（含）平方米、18

7、0 平方米以上等若干類別。各城市可根據(jù)本地實際情況，確定對每套建筑面積為 60 平方米以下和 180 平方米以上的住宅是否進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)分。（2）價位結(jié)構(gòu)：按單位建筑面積交易價格劃分，3000 元/ 平方米以內(nèi)的每 500 元為一個檔次， 3000 元/平方米以上、 10000元/平方米以內(nèi)的每1000 元為一個檔次。具體劃分標(biāo)準(zhǔn)為：1000 （含）元/平方米以下、1000至1500 （含）元/平方米、2500至3000 （含）元/平方米、3000至4000 （含）元/平方米、9000至10000 （含）元/平方米、10000至 12000（含）元/平方米、 12000至 15000（含）元/平

8、方米、 15000 元/平方米以上等若干類別。各城市可根據(jù)本地實際情況，確定對 1000元/平方米以下和 15000元/平方米以上的住宅是否進(jìn)一步細(xì)分。（ 3）區(qū)域結(jié)構(gòu)：按行政區(qū)，或按環(huán)線、方位、片區(qū)等當(dāng)?shù)亓?xí)慣的劃分方式，劃分為若干類別。（ 4）購買者類型：按購買者身份證發(fā)證機關(guān)，劃分為本市（可細(xì)分為本市城區(qū)和本市其他）和外地（可細(xì)分為本省其他地區(qū)、外省市、境外）等類別。5、報告期房地產(chǎn)市場價格情況。對于增量房市場，應(yīng)包括城市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)提供的平均交易價格、同質(zhì)價格、典型樓盤價格等指標(biāo)及其變化情況，并參考統(tǒng)計部門提供的70 大中城市房屋銷售價格指數(shù)及其變化情況，且應(yīng)按住宅、非住宅進(jìn)行細(xì)分

9、。對于存量房市場， 應(yīng)包括城市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)提供的二手房平均交易價格、 平均租賃價格等指標(biāo)及其變化情況，并參考統(tǒng)計部門提供的 70 大中城市房屋銷售價格指數(shù)中的二手房指數(shù)、租賃指數(shù)等指標(biāo)及其變化情況。此部分內(nèi)容參見附表5 7。6、金融、財稅等其他與房地產(chǎn)市場相關(guān)的數(shù)據(jù)及情況分析。7、其他需要說明的問題，例如市場的季節(jié)性波動、外資進(jìn)入情況等。8、報告當(dāng)期市場現(xiàn)狀分析小結(jié)。對上述指標(biāo)和分析的主要結(jié)論進(jìn)行總結(jié)，并對報告期房地產(chǎn)市場形勢做出基本判斷和總體評價。其中，應(yīng)特別注意把握如下環(huán)節(jié)。（ 1）各市場之間的相互作用和協(xié)調(diào)關(guān)系。例如增量房市場與存量房市場之間，住宅市場與非住宅市場之間，買賣市場與租

10、賃市場之間。（ 2）各類統(tǒng)計指標(biāo)之間的聯(lián)動關(guān)系。例如供給量、需求量等物量指標(biāo)與價格指標(biāo)之間的關(guān)系，供應(yīng)結(jié)構(gòu)，成交結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)之間的關(guān)系。（ 3）先行指標(biāo)與同步指標(biāo)之間的關(guān)系。例如對土地購置、開發(fā)投資、新開工和施工面積等指標(biāo)的分析，要聯(lián)系空置量、累計可銷售量指標(biāo)，考慮對當(dāng)前市場形勢的影響。（ 二 ） 近期采取的主要政策措施主要 是在報 告期 內(nèi) ，結(jié) 合本 地 區(qū) 實 際 采用 的 主 要調(diào) 控措施 ，以 及對 市場的影響效果，取得的成效和經(jīng)驗等。（ 三 ） 市場存在的主要問題及原因1. . 報告期房地產(chǎn)市場存在的突出矛盾，或者出現(xiàn)異常變化的指標(biāo)（例如供求總量大幅增減、供求關(guān)系明顯失衡、價格水

11、平大幅波動、市場結(jié)構(gòu)劇烈變化等） ，以及引發(fā)這些矛盾或異常變化的原因。2. 報告期房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的趨勢變化，或者市場中出現(xiàn)的新情況、新問題，以及出現(xiàn)這些新情況、新問題的原因。3. 報告期當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場中引起廣泛關(guān)注的熱點性、 敏感性問題 （如新聞輿論大量報道等） ，應(yīng)作專題分析。4. 其他可能影響市場健康發(fā)展的因素等。（ 四 ） 市場形勢預(yù)測采用定性判斷與定量測算相結(jié)合的方式，對未來一段時間（半年至一年）房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢做出預(yù)測：1 .依據(jù)對當(dāng)前市場形勢的分析，并考慮影響房地產(chǎn)市場走勢的有利和不利因素，把握供求總量、供求結(jié)構(gòu)、價格水平的變化趨勢，對市場的基本走勢做出判斷。2 . 根據(jù)各統(tǒng)

12、計指標(biāo)時間序列數(shù)據(jù)反映的規(guī)律性，結(jié)合各市場先行指標(biāo)和住房狀況調(diào)查、指標(biāo)需求調(diào)查等專項調(diào)研結(jié)果，對新增供應(yīng)量、需求量、價格等核心指標(biāo)進(jìn)行定量測算。（ 五 ） 下一步的政策建議及主要措施主要是結(jié)合現(xiàn)狀分析和預(yù)測結(jié)果， 提出進(jìn)一步加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的政策建議， 以及當(dāng)?shù)財M采取的主要措施。三、 附加說明簡報中的商品房批準(zhǔn)預(yù)售、累計可售、實際登記銷售面積、平均銷售價格，不同套型、價位商品住房供求結(jié)構(gòu)，以及二手房買賣、購買對象分類等數(shù)據(jù)指標(biāo)仍按照建設(shè)部關(guān)于建立房地產(chǎn)市場月報數(shù)據(jù)和監(jiān)測報告上報制度的通知 （建住房函 2005165 號） ，建設(shè)部辦公廳關(guān)于實行房地產(chǎn)市場月報數(shù)據(jù)和監(jiān)測報告網(wǎng)絡(luò)上報制度的通

13、知 （建辦住房函 2005365 號）要求上報。附表1 7。附表1:商品房供需基本情況表1月 月單位：萬平方米、元/平方米分類批準(zhǔn)預(yù)（銷）售面積月末累計可售面積實際登記銷售面積平均銷售價格與上年 同期比 （%當(dāng)月與 上月環(huán) 比增長 （為與上年 同期比 （%）當(dāng)月與 上月環(huán) 比增長 （%）與上年 同期比 （%當(dāng)月與 上月環(huán) 比增長 （%）預(yù)售現(xiàn)售與上年同 期比（。%當(dāng)月與 上月環(huán) 比增長 （為同期 比（%環(huán)比 （%）同期 比（%環(huán)比（。%商品房商品住房附表2:二手房買賣基本情況表1月 月單位：萬平方米、元/平方米單位：億元、萬平方米、元/平方）分類成交面積成交金額成交套數(shù)平均銷售價格與上年同 期

14、比（%當(dāng)月與上月環(huán)比增長（為與上年同 期比（%當(dāng)月與上月環(huán)比增長（為與上年同 期比（%）當(dāng)月與上月環(huán) 比增長（%與上年同 期比（%當(dāng)月與上月環(huán)比增 長（%）二手房二手住房附表3:不同套型新建商品住房供求結(jié)構(gòu)表1月 月單位：萬平方米、元/平方米、套、0 60m260-80 m280-90 m290-100 m2100-120 m2120-144 m2144-180 m2>180 m2十口 1占比占比占比占比占比占比占比占比面積批準(zhǔn)預(yù)（銷）售月末累計可售登記銷售套數(shù)批準(zhǔn)預(yù)（銷）售月末累計可售登記銷售平均成交 價格登記銷售注：60-80平方米是指大于60平方米、小于80 （含80）平方米，其余

15、作相似理解;占比是指占總套數(shù)或總面積的百分比。附表4:不同價位新建商品住房供求結(jié)構(gòu)表1月 月單位：萬平方米、元/平方米、套、<1000 元1000-15001500-20002500-30003000-40008000-90009000-1000010000-1200012000-15000>15000/m2元/m2元/ m2元/ m2元/ m2元/ m2元/ m2元/ m2元/ m2元/m2合占 比占 比占 比占比占 比占 比占比占比占比占 比計批準(zhǔn)預(yù)（銷）售面積月末累計可售登記銷售批準(zhǔn)預(yù)（銷）售套數(shù)月末累計可售登記銷售平均成 交價格登記銷售注：1500-2000元/ m2是指超過1500元/ m2、小于等于2000元/ m2,其余作相似理解；占比是指占總套數(shù)或總面積的百分比；各城市可根據(jù)本地價位，適當(dāng)確定低限價格起點和高限價格起點，但是對于3000元/ m2以內(nèi)的要至少每500元劃分相應(yīng)檔次，對3000元/ m2以上的要至少每1000元為一個檔次。附表5:商品住房購買對象分類表1月 月單位：萬、平方米、元/平方米、