房地產(chǎn)市場分析報告編制辦法試行制度范本格式.

1、房地產(chǎn)市場分析報告編制辦法 （試行）一、分析范圍（一） 地域范圍覆蓋當?shù)爻鞘休爡^(qū)范圍內(nèi)的各行政區(qū)（含開發(fā)區(qū)等） 。當?shù)胤康禺a(chǎn)市場信息系統(tǒng)尚無法覆蓋所有區(qū)域的， 分析報告的覆蓋范圍可暫時與房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)相一致， 但應在分析報告中予以說明，例如全市、城區(qū)（并列舉行政區(qū)名）等。統(tǒng)計指標覆蓋的地域范圍不同時（例如，開發(fā)統(tǒng)計數(shù)據(jù)覆蓋全市，房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)覆蓋若干城區(qū)） ，應予說明。統(tǒng)一統(tǒng)計指標覆蓋的地域范圍曾經(jīng)發(fā)生變化的， 在使用時間序列數(shù)據(jù)或同比、 環(huán)比指標時，應予說明。（二）房屋類型兼顧增量房（新建商品房）市場和存量房市場。其中，增量房市場以住宅為主要分析對象，兼顧非住宅（含商業(yè)營業(yè)用房、辦公

2、樓、其他等房屋類型） ；存量房市場暫以住宅為主要分析對象。商品住宅各項統(tǒng)計指標和相關分析中， 應注明是否包括經(jīng)濟適用住房等政策性住房， 并在各報告期中保持一致。經(jīng)濟適用住房等政策性住房的數(shù)據(jù)及相關分析要單獨加以說明。二、 分析內(nèi)容圍繞“總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩(wěn)定，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與當?shù)亟?jīng)濟和社會發(fā)展相適應，與相關產(chǎn)業(yè)相協(xié)調(diào)”的房地產(chǎn)市場調(diào)控目標，突出普通居民住房消費，以各城市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)提供的數(shù)據(jù)為基礎，結合統(tǒng)計等部門提供的其他社會經(jīng)濟統(tǒng)計數(shù)據(jù)，以及住房狀況調(diào)查、居民住房需求調(diào)查等專項調(diào)研成果，并綜合考慮經(jīng)濟社會現(xiàn)狀，全面反映和客觀分析報告期市場形勢， 并對未來一段時間內(nèi)市場

3、形勢的變化趨勢做出預測， 提出下一步的措施及建議。（ 一 ） 市場現(xiàn)狀分析針對報告期市場現(xiàn)狀的分析， 應兼顧累計數(shù)據(jù)和報告期數(shù)據(jù)， 以對相關統(tǒng)計指標的分析和解讀為核心。要在進行時間序列數(shù)據(jù)、環(huán)比數(shù)據(jù)、同比數(shù)據(jù)等進行清晰陳述的基礎上，注重對比分析和趨勢分析， 揭示數(shù)據(jù)反映的市場現(xiàn)象和市場發(fā)展變化規(guī)律。 要結合相關研究成果和本地房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀，科學確定投資漲跌、供求關系、價格變動等重要指標的合理區(qū)間， 逐步建立市場預警預報機制， 對市場形勢做出判斷。 要采用圖表與文字相結合的形式，增強報告的直觀性和可讀性。市場現(xiàn)狀分析重點圍繞以下幾方面進行：1 、報告期社會經(jīng)濟發(fā)展概況。反映房地產(chǎn)市場發(fā)展的宏

4、觀背景。包括地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） 、固定資產(chǎn)投資規(guī)模及其變化情況（時間序列數(shù)據(jù)及同比、環(huán)比、占比等，下同）；城鎮(zhèn)居民可支配收入及其變化情況等。此部分數(shù)據(jù)以統(tǒng)計部門提供的統(tǒng)計快報數(shù)據(jù)為準。2、報告期房地產(chǎn)開發(fā)情況?？赏瑫r作為反映市場后續(xù)發(fā)展趨勢的先行指標。包括房地產(chǎn)開發(fā)資金來源構成、 投資完成額、 土地購置面積、 土地開發(fā)面積、 新開發(fā)面積、 施工面積、竣工面積等指標的數(shù)量及其變化情況等。除總量數(shù)據(jù)外，應按住宅、非住宅進行細分。此部分數(shù)據(jù)以統(tǒng)計部門提供的開發(fā)統(tǒng)計快報數(shù)據(jù)為主，并注意結合國土資源、規(guī)劃、建設等部門提供的相關數(shù)據(jù)。3、報告期房地產(chǎn)市場供求總量及對比情況。對于增量房市場（最好能區(qū)分

5、預售和現(xiàn)房銷售） ，應包括：批準預（銷）售面積（套數(shù)，針對住宅，下同） 、累計可售面積（套數(shù)）等側重反映供應的指標及其變化情況；登記銷售面積（套數(shù)） 、消費意愿、消費者價格預期等側重反映需求指標及其變化情況。除總量數(shù)據(jù)外，還應按住宅、非住宅進行細分。對于存量房市場，應包括存量房規(guī)模、二手房交易面積（套數(shù)） 、租賃面積（套數(shù)）等指標及其變化情況。此部分數(shù)據(jù)以城市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)為準，并注意結合住房狀況調(diào)查、居民住房需求調(diào)查等專項調(diào)研成果。此部分內(nèi)容參見附表1 2。4、報告期房地產(chǎn)市場結構情況。此部分主要針對增量房市場中的住宅，應包括按下列標準劃分的各子市場中的供應量、需求量、供求關系、價格

6、走勢等指標及其變化情況，以及各子市場供應量、 需求量占總體市場的份額及其變化情況。 子市場劃分依據(jù)在各報告期中應保持一致， 出現(xiàn)調(diào)整時應在報告中加以說明。 此部分數(shù)據(jù)以城市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)數(shù)據(jù)為準。此部分內(nèi)容參見附表3 5。（ 1） 套型結構： 按每套建筑面積劃分， 120 平方米以內(nèi)大致以每20 平方米為一個檔次，120 平方米以上大致以每30 平方米為一個檔次。具體劃分為標準為：60平方米（含）以下、60 至 80（含）平方米、80 至 90（含）平方米、 90 至 100（含）平方米、100 至 120（含）平方米、 120 至 144（含）平方米、144 至 180（含）平方米、18

7、0 平方米以上等若干類別。各城市可根據(jù)本地實際情況，確定對每套建筑面積為 60 平方米以下和 180 平方米以上的住宅是否進行進一步細分。（2）價位結構：按單位建筑面積交易價格劃分，3000 元/ 平方米以內(nèi)的每 500 元為一個檔次， 3000 元/平方米以上、 10000元/平方米以內(nèi)的每1000 元為一個檔次。具體劃分標準為：1000 （含）元/平方米以下、1000至1500 （含）元/平方米、2500至3000 （含）元/平方米、3000至4000 （含）元/平方米、9000至10000 （含）元/平方米、10000至 12000（含）元/平方米、 12000至 15000（含）元/平

8、方米、 15000 元/平方米以上等若干類別。各城市可根據(jù)本地實際情況，確定對 1000元/平方米以下和 15000元/平方米以上的住宅是否進一步細分。（ 3）區(qū)域結構：按行政區(qū)，或按環(huán)線、方位、片區(qū)等當?shù)亓晳T的劃分方式，劃分為若干類別。（ 4）購買者類型：按購買者身份證發(fā)證機關，劃分為本市（可細分為本市城區(qū)和本市其他）和外地（可細分為本省其他地區(qū)、外省市、境外）等類別。5、報告期房地產(chǎn)市場價格情況。對于增量房市場，應包括城市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)提供的平均交易價格、同質(zhì)價格、典型樓盤價格等指標及其變化情況，并參考統(tǒng)計部門提供的70 大中城市房屋銷售價格指數(shù)及其變化情況，且應按住宅、非住宅進行細分

9、。對于存量房市場， 應包括城市房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)提供的二手房平均交易價格、 平均租賃價格等指標及其變化情況，并參考統(tǒng)計部門提供的 70 大中城市房屋銷售價格指數(shù)中的二手房指數(shù)、租賃指數(shù)等指標及其變化情況。此部分內(nèi)容參見附表5 7。6、金融、財稅等其他與房地產(chǎn)市場相關的數(shù)據(jù)及情況分析。7、其他需要說明的問題，例如市場的季節(jié)性波動、外資進入情況等。8、報告當期市場現(xiàn)狀分析小結。對上述指標和分析的主要結論進行總結，并對報告期房地產(chǎn)市場形勢做出基本判斷和總體評價。其中，應特別注意把握如下環(huán)節(jié)。（ 1）各市場之間的相互作用和協(xié)調(diào)關系。例如增量房市場與存量房市場之間，住宅市場與非住宅市場之間，買賣市場與租

10、賃市場之間。（ 2）各類統(tǒng)計指標之間的聯(lián)動關系。例如供給量、需求量等物量指標與價格指標之間的關系，供應結構，成交結構與需求結構之間的關系。（ 3）先行指標與同步指標之間的關系。例如對土地購置、開發(fā)投資、新開工和施工面積等指標的分析，要聯(lián)系空置量、累計可銷售量指標，考慮對當前市場形勢的影響。（ 二 ） 近期采取的主要政策措施主要 是在報 告期 內(nèi) ，結 合本 地 區(qū) 實 際 采用 的 主 要調(diào) 控措施 ，以 及對 市場的影響效果，取得的成效和經(jīng)驗等。（ 三 ） 市場存在的主要問題及原因1. . 報告期房地產(chǎn)市場存在的突出矛盾，或者出現(xiàn)異常變化的指標（例如供求總量大幅增減、供求關系明顯失衡、價格水

11、平大幅波動、市場結構劇烈變化等） ，以及引發(fā)這些矛盾或異常變化的原因。2. 報告期房地產(chǎn)市場中出現(xiàn)的趨勢變化，或者市場中出現(xiàn)的新情況、新問題，以及出現(xiàn)這些新情況、新問題的原因。3. 報告期當?shù)胤康禺a(chǎn)市場中引起廣泛關注的熱點性、 敏感性問題 （如新聞輿論大量報道等） ，應作專題分析。4. 其他可能影響市場健康發(fā)展的因素等。（ 四 ） 市場形勢預測采用定性判斷與定量測算相結合的方式，對未來一段時間（半年至一年）房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢做出預測：1 .依據(jù)對當前市場形勢的分析，并考慮影響房地產(chǎn)市場走勢的有利和不利因素，把握供求總量、供求結構、價格水平的變化趨勢，對市場的基本走勢做出判斷。2 . 根據(jù)各統(tǒng)

12、計指標時間序列數(shù)據(jù)反映的規(guī)律性，結合各市場先行指標和住房狀況調(diào)查、指標需求調(diào)查等專項調(diào)研結果，對新增供應量、需求量、價格等核心指標進行定量測算。（ 五 ） 下一步的政策建議及主要措施主要是結合現(xiàn)狀分析和預測結果， 提出進一步加強房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)控的政策建議， 以及當?shù)財M采取的主要措施。三、 附加說明簡報中的商品房批準預售、累計可售、實際登記銷售面積、平均銷售價格，不同套型、價位商品住房供求結構，以及二手房買賣、購買對象分類等數(shù)據(jù)指標仍按照建設部關于建立房地產(chǎn)市場月報數(shù)據(jù)和監(jiān)測報告上報制度的通知 （建住房函 2005165 號） ，建設部辦公廳關于實行房地產(chǎn)市場月報數(shù)據(jù)和監(jiān)測報告網(wǎng)絡上報制度的通

13、知 （建辦住房函 2005365 號）要求上報。附表1 7。附表1:商品房供需基本情況表1月 月單位：萬平方米、元/平方米分類批準預（銷）售面積月末累計可售面積實際登記銷售面積平均銷售價格與上年 同期比 （%當月與 上月環(huán) 比增長 （為與上年 同期比 （%）當月與 上月環(huán) 比增長 （%）與上年 同期比 （%當月與 上月環(huán) 比增長 （%）預售現(xiàn)售與上年同 期比（。%當月與 上月環(huán) 比增長 （為同期 比（%環(huán)比 （%）同期 比（%環(huán)比（。%商品房商品住房附表2:二手房買賣基本情況表1月 月單位：萬平方米、元/平方米單位：億元、萬平方米、元/平方）分類成交面積成交金額成交套數(shù)平均銷售價格與上年同 期

14、比（%當月與上月環(huán)比增長（為與上年同 期比（%當月與上月環(huán)比增長（為與上年同 期比（%）當月與上月環(huán) 比增長（%與上年同 期比（%當月與上月環(huán)比增 長（%）二手房二手住房附表3:不同套型新建商品住房供求結構表1月 月單位：萬平方米、元/平方米、套、0 60m260-80 m280-90 m290-100 m2100-120 m2120-144 m2144-180 m2>180 m2十口 1占比占比占比占比占比占比占比占比面積批準預（銷）售月末累計可售登記銷售套數(shù)批準預（銷）售月末累計可售登記銷售平均成交 價格登記銷售注：60-80平方米是指大于60平方米、小于80 （含80）平方米，其余

15、作相似理解;占比是指占總套數(shù)或總面積的百分比。附表4:不同價位新建商品住房供求結構表1月 月單位：萬平方米、元/平方米、套、<1000 元1000-15001500-20002500-30003000-40008000-90009000-1000010000-1200012000-15000>15000/m2元/m2元/ m2元/ m2元/ m2元/ m2元/ m2元/ m2元/ m2元/m2合占 比占 比占 比占比占 比占 比占比占比占比占 比計批準預（銷）售面積月末累計可售登記銷售批準預（銷）售套數(shù)月末累計可售登記銷售平均成 交價格登記銷售注：1500-2000元/ m2是指超過1500元/ m2、小于等于2000元/ m2,其余作相似理解；占比是指占總套數(shù)或總面積的百分比；各城市可根據(jù)本地價位，適當確定低限價格起點和高限價格起點，但是對于3000元/ m2以內(nèi)的要至少每500元劃分相應檔次，對3000元/ m2以上的要至少每1000元為一個檔次。附表5:商品住房購買對象分類表1月 月單位：萬、平方米、元/平方米、