有關成立物業(yè)管理公司的方案與架構2

1、文昌市旅游投資控股有限公司文昌市文旅物業(yè)服務有限公司成立架構及崗位設置方案一、前言 2二、物業(yè)公司的定位 3（一）公三、物業(yè)公司的組織形式 4司架構 4（二）崗位設置表5-7（三）部門職責與服務內容7-101 、物業(yè)辦公室 72 、工程維修組 83 、財務部 84 、安全保障組 95 、環(huán)境管理組 9（四）崗位職責10-151 、物業(yè)辦公室崗位職責10-111.1 項目經理 101.2 文員 112、工程維修組崗位職責 122.1 水電工 122.2 車輛維修人員 123、財務部崗位職責12-133.1 會計 123.2 出納 134、安全保障組 13-144.1 安全保障組長134.2 保安

2、人員 145、環(huán)境管理組 155.1 保潔員 155.2 綠化養(yǎng)護人員 15文昌市文旅物業(yè)服務有限公司成立架構及崗位設置方案一、前言目前，房地產企業(yè)的競爭觀念已經從產品導向轉向客戶導向，物業(yè)管理作為房地產開發(fā)的重要環(huán)節(jié)，正被越來越多的開發(fā)商所重視。目前，我公司所開發(fā)項目均采取委托外包的形式進行物業(yè)管理，在這種管理模式下，各項目服務理念、專業(yè)技能、服務質量等各方面良莠不齊，很難形成統(tǒng)一的服務標準和管理流程；各外包公司為了盈利，對項目的投入有限，因此，外包模式只能保證物業(yè)能夠得到基本管理，為業(yè)主提供常規(guī)服務，卻很難為項目提供個性化服務和高附加值?，F隨著我司科普中心、華僑農場、歷史文化園、一館兩中心

3、等已建項目，以及祥園保障房的計劃建設，公司的業(yè)務發(fā)展越來越多，為了對公司自主開發(fā)項目，自主經營，進行統(tǒng)一的物業(yè)管理，也為了合理解決公司剩余勞動力，根據2017 年第 10 期董事長常務會議紀要精神，擬建立文昌市旅游投資控股有限公司下屬公司，文昌市文旅物業(yè)服務有限公司。建立一支懂經營、會管理、精業(yè)務、肯奉獻、高素質、服務優(yōu)的物業(yè)管理隊伍。樹立八個意識：集體意識、服務意識、競爭意識、成本意識、效益意識、安全意識、法制意識、創(chuàng)優(yōu)意識。具備八心：安心、事業(yè)心、責任心、誠心、細心、信心、耐心、愛心。二、物業(yè)公司的定位（ 1 ）物業(yè)管理模式酒店式管理+管家式服務+軍事化標準（ 2 ）質量管理原則零投訴、鉆

4、石服務與表揚（ 3 ）物業(yè)精神忠誠、團結、敬業(yè)、創(chuàng)新（ 4 ）物業(yè)服務理念全心全意、惟精惟細（ 5 ）物業(yè)經營理念以信譽求生存、以服務贏市場、以效益求發(fā)展（ 6 ）物業(yè)服務宗旨以人為本、規(guī)范管理、追求創(chuàng)新、至誠服務（ 7 ）物業(yè)追求目標創(chuàng)造品牌價值、維護業(yè)主利益、走可持續(xù)發(fā)展道路（ 8 ）管理體制專業(yè)化、規(guī)范化、市場化、制度化（ 9 ）管理思想安全服務第一、人性規(guī)范管理、提前服務業(yè)務、打造管理精品（ 10 ）物業(yè)管理原則自主開發(fā)項目，自主經營，自我管理原則三、物業(yè)公司的組織形式（一）公司架構：（二）崗位設置表1、文昌市文旅物業(yè)服務有限公司單位名稱崗位名稱崗位人數崗位性質文旅物業(yè)公司董事長1管理

5、崗總經理1管理崗副總經理2管理崗科普中心物業(yè)管理處26管理/操作崗華僑農場物業(yè)管理處20管理/操作崗祥園物業(yè)管理處20管理/操作崗歷史文化園物業(yè)管理處20管理/操作崗合計902、科普中心物業(yè)管理處單位名稱部門崗位名稱崗位人數崗位性質科普中心管理處物業(yè)辦公室項目經理1管理崗文員2操作崗工程維修組水電工3操作崗車輛維修人員3操作崗財務部會計1操作崗由納1操作崗安全保障組安全保障組長1管理/操作崗保安人員5操作崗環(huán)境管理組保潔員6操作崗綠化養(yǎng)護人員3操作崗合計263、華僑農場物業(yè)管理處單位名稱部門崗位名稱崗位人數崗位性質華僑農場管理處物業(yè)辦公室項目經理1管理崗文員2操作崗工程維修組水電工3操作崗財務

6、部會計1操作崗由納1操作崗安全保障組安全保障組長1管理/操作崗保安人員5操作崗環(huán)境管理組保潔員3操作崗綠化養(yǎng)護人員3操作崗合計204、祥園物業(yè)管理處單位名稱部門崗位名稱崗位人數崗位性質祥園管理處物業(yè)辦公室項目經理1管理崗文員2操作崗工程維修組水電工3操作崗財務部會計1操作崗由納1操作崗安全保障組安全保障組長1管理/操作崗保安人員5操作崗環(huán)境管理組保潔員3操作崗綠化養(yǎng)護人員3操作崗合計205、歷史文化園物業(yè)管理處單位名稱部門崗位名稱崗位人數崗位性質歷史文化園管理 處物業(yè)辦公室項目經理1管理崗文員2操作崗工程維修組水電工3操作崗財務部會計1操作崗由納1操作崗安全保障組安全保障組長1管理/操作崗保安

7、人員5操作崗環(huán)境管理組保潔員3操作崗綠化養(yǎng)護人員3操作崗合計20(三)部門職責與服務內容1、物業(yè)辦公室(1 )職責為物業(yè)管理和服務配套配置適合的人力資源負責日常辦公行政事務管理物業(yè)檔案和業(yè)主資料檔案接受和處理業(yè)主報修、投訴、委托服務事宜協調各部門日常運作檢查服務質量，對不合格服務采取糾正和預防措施(2)服務內容建立客戶服務中心，接受業(yè)主報修、投訴、熱線服務根據業(yè)主需求和實際情況及時處理各種問題，指令和協調 各部門為業(yè)主提供服務按檔案資料管理要求，建立物業(yè)檔案和業(yè)主檔案按內部管理要求，做好物業(yè)管理日常行政、后勤工作做好與業(yè)主的溝通、回訪工作2、工程維修組（ 1 ）職責確保物業(yè)項目各種公用設備、設

8、施正常運行及完好，尤其航天科普中心車輛維修人員必須確保對觀光車輛進行定期檢查和維護，保證車輛正常運行按照計劃對物業(yè)設備、設施進行日常維修保養(yǎng)為業(yè)主提供無償或有償的報修服務（ 2 ）服務內容供電系統(tǒng)維護及保養(yǎng)弱電系統(tǒng)維護及保養(yǎng)消防系統(tǒng)維護及保養(yǎng)電梯系統(tǒng)維護及保養(yǎng)給排水系統(tǒng)維護及保養(yǎng)監(jiān)控系統(tǒng)維護及保養(yǎng)房屋維修養(yǎng)護業(yè)主報修服務3、財務部（ 1 ）職責檢查督促各部門物業(yè)、水電等各項費用的及時收繳、保證 公司資金的正常運轉準確及時的做好賬務處理和結算工作，合理設置賬簿，做到賬目清楚，數字正確，登記及時，賬證相符，發(fā)現問題，及時糾正正確計算收入、費用、成本。正確及時和處理財務成果，及時上報各項報表，隨時為

9、領導提供數據參考執(zhí)行審批制度，按規(guī)定的開支范圍和標準核報一切費用，負責發(fā)放員工工資、獎金配合稅務部門，合理報稅（ 2 ）服務內容每月各項物業(yè)管理費用的收取核算公司各項費用，包括管理費用、營業(yè)費用、財務費用合理安排使用資金，保證公司財務工作的正常運作員工工資的核算與發(fā)放其他與財務相關的工作，并按會計制度要求保管各類財務檔案4、安全保障組（ 1 ）職責負責物業(yè)項目的安全保衛(wèi)工作負責物業(yè)項目的消防安全工作負責物業(yè)項目的車輛進由、停放的管理工作負責物業(yè)項目內業(yè)主施工裝修安全的管理工作（ 2 ）服務內容物業(yè)項目內、外安全停車場、停放車輛安全設備、設施區(qū)域安全消防設備、設施正常使用物業(yè)項目定時定點巡視緊急

10、情況，及時引導業(yè)主（旅客），安全撤離5、環(huán)境管理組（ 1 ）職責負責物業(yè)項目區(qū)內公共場所、公共區(qū)域的環(huán)境清潔負責物業(yè)項目綠化養(yǎng)護工作負責物業(yè)項目區(qū)內日常垃圾清運工作（不包括建筑垃圾、裝修垃圾）（ 2 ）服務內容公共場所、公共區(qū)域清潔設備、設施區(qū)域清潔停車場清潔周邊衛(wèi)生“三包”區(qū)域清潔項目綠化區(qū)域清潔及護理（四）崗位職責1 、物業(yè)辦公室崗位職責1.1 項目經理（ 1 ）根據公司物業(yè)管理相關文件，以及客戶的要求，確定物業(yè)管理處的管理計劃，并組織實施；（ 2 ）全面負責物業(yè)管理處的日常工作，建立健全內部組織管理系統(tǒng)，建立內部合理而有效的運行機制，協調各部門關系，實現業(yè)務管理的規(guī)范化、制度化和標準化，

11、確保管理處的各項工作任務的及時完成；（ 3 ）負責重要客戶的接待，保持與社會各界廣泛聯系，塑造企業(yè)良好的外在形象，協助客戶處理解決消防、通訊、供電、供水及有關政府主管部門的工作，協調好關系；（ 4 ）制定管理處的各項工作計劃和方案并實施，負責定期召開中心工作會議，溝通情況，安排工作，檢查落實，檢查并監(jiān)督基層以上管理人員的工作；（ 5 ）負責區(qū)域內客戶 / 使用人的來訪、 投訴、 處理以及重大安全事件的處理；熟悉和掌握客戶及使用人的全面情況，建立完善的項目檔案；定期征詢客戶及使用人意見，保持客戶及使用人的有效溝通，及時掌握動態(tài)變化、識別服務需求，并組織落實；（ 6 ）負責對本物業(yè)管理處各部門包括

12、清潔衛(wèi)生、 環(huán)境綠化、消防、公共設施設備維修維護等工作進行指導、監(jiān)督，日常并對工作現場、作業(yè)環(huán)境和操作規(guī)范進行抽查，創(chuàng)優(yōu)美、舒適的綠色生態(tài)工作環(huán)境；（ 7 ）對公司配備的資產進行管理，對各項耗材、經營費用進行合理的控制，保障成本支出的合理；（ 8 ）定期報送各項報表， 積極配合公司財務部做好客戶 / 使用人的各項費用的催繳工作；（ 9 ）定期向上級領導匯報工作，完成上級賦予的其他各項工作任務。1.2 文員（ 1 ）協助管理處經理開展各項管理工作；（ 2 ）傳達管理處經理或其它上級的指示、文件通知并監(jiān)督執(zhí)行；（ 3 ）負責辦公室日常管理工作，包括辦公設施設備的管理工作；（ 4 ）熟悉客戶基本情況

13、，建立健全客戶檔案，完善處理并保管管理處各種資料；負責有關業(yè)務資料的收集；（ 5 ）負責接聽服務電話并做好記錄，及時向上級匯報或通知相關部門作出處理；熱情接待客戶來訪、咨詢或受理投訴及建議并正確處理；對當月的投訴及維修項目等進行分類統(tǒng)計報經理；建立回訪制度，傳達管理處的各項規(guī)定、通知；（ 6 ）負責按管理處經理的指示及要求、結合實際工作，協助管理處經理起草有關文件、報告、總結、計劃、通知、規(guī)定、命令等公文函件，并打印、登記、下發(fā)、歸檔等工作；（ 7 ）協助管理處經理做好本中心的員工考勤、 加班等管理，報公司審核。2、工程維修組崗位職責2.1 水電工（ 1 ）熟悉高低壓線路和配電室線路的走向及電

14、氣設備（包括柴油發(fā)電機組）的配置和使用情況；按規(guī)程操作高低壓設備、柴油發(fā)電機組；（ 2 ）熟悉自來水管網走向，進水總閥，水表使用狀況；定期巡查管網有無裂縫或漏水以及堵塞，保證管網通暢；（ 3 ）定期檢查各風機、水泵的運轉情況，看有無雜音、振動、滲水等情況，并定時加潤滑油及檢修；（ 4 ）發(fā)生停電，停水或其他事故時應及時與供電公司，自來水公司聯系，迅速查明原因采取應急措施；（ 5 ）定時、定期地對電梯、監(jiān)控以及消防等設備進行維修 保養(yǎng)，使設備保持其最佳狀態(tài)；2.2 車輛維修人員（ 1 ）熟悉并掌握各項修理業(yè)務技術，完成車輛維修的各項工作并提供優(yōu)質的服務維修保障；（ 2 ）及時進行車輛的維修、保養(yǎng)

15、、檢查工作，認真做好記 錄；（ 3 ）每天協助駕駛員做好出車前車輛安全檢查工作，保障 科普中心車輛的運營正常；（ 4 ）做好節(jié)假日游客高峰期車輛的安全檢查，并做好檢查 記錄上報；（ 5 ）對出現故障的車輛認真檢查，妥善修理并做好記錄。3、財務部崗位職責3.1 會計（ 1 ）對發(fā)生的每一項經濟業(yè)務須取得或填制原始憑證，并根據審核無誤的原始憑證填制記賬憑證；（ 2 ）要嚴格審核會計憑證并妥善保管，對偽造、涂改或經濟業(yè)務不合法的憑證，應拒絕受理，并及時報告領導處理；（ 3 ）按照規(guī)定設置總賬、明細賬，啟用會計賬簿時，應在賬簿封面上寫明單位名稱和賬簿名稱；（ 4 ）按照規(guī)定，定期（月、季、年）核對賬目

16、、結賬、編制會計報表，并做到報表數字真實、計算準確、內容完整、說明清楚。（ 5 ）按照規(guī)定對各種會計資料，定期收集、審查、核對，整理立卷、 編制目錄、 裝訂成冊并妥善保管， 防止丟失損壞。3.2 出納（ 1 ）負責登記現金日記賬、銀行存款日記賬的工作。做到日清月結；（ 2 ）負責保管現金，空白支票及銀行印鑒卡等有關資料；（ 3 ）負責管理銀行賬戶，辦理銀行結算業(yè)務，月終及時對賬，并根據需要編制銀行存款余額調節(jié)表；（ 4 ）審核每日收支情況，日常督促辦公室文員的跟催管理費工作，有特殊情況及時向上級或項目經理匯報；（ 5 ）復核辦公室編制的工資表，月中及時做好公司員工工資的發(fā)放；（ 6 ）協助項目

17、經理編制年度預算表；（ 7 ）準確開具各項票據。統(tǒng)一管理管理處的發(fā)票和收據，做好各部門領用核銷工作。4、安全保障組崗位職責4.1 安全保障組長（ 1 ）主持保障組全組工作，堅決按照管理處經理指示，帶領全組隊員依據各處職責，認真做好安全保衛(wèi)及消防工作，并對日常工作進行全面監(jiān)督；（ 2 ）熟悉各崗位職責、任務、工作要求、考核標準，掌握值班區(qū)內護管工作程序及特點，加強重點崗位的安全防范；（ 3 ）經常檢查各崗位工作情況，零點之后的夜間查崗每周 不少于兩次；（ 4 ）負責對新入職保安隊員進行業(yè)務方面的崗前培訓，進 行入職引導；（ 5 ）配合有關部門和管理處領導處理項目內各類違章行為 和突發(fā)事件，保護現

18、場；（ 6 ）負責督導項目內道路泊車、停車的管理，監(jiān)督項目內 設置的各類消防、安全、交通等標識齊全醒目。4.2 保安人員（ 1 ）負責外來人員和外來車輛的檢查，嚴格按規(guī)定登記。對不符合要求進入項目內的人員和車輛進行禮貌勸阻，對可疑情況提高警惕，及時報告，確保安全；（ 2 ）負責各責任區(qū)內的樓宇、通道、停車場、綠化地、車輛及其他公共場所的治安防范管理。在當班時間內對本區(qū)域的安全負有主要責任；（ 3 ）負責管好進入責任區(qū)的車輛，保持道路暢通，車輛停放有序，檢查停放的車輛是否已上防盜鎖；注意司機和車輛在開車前有無異樣，發(fā)現可疑立即查證，以確保安全；（ 4 ）負責監(jiān)控中心電視屏幕的監(jiān)視工作，并密切監(jiān)視消防控制屏和電腦顯示系統(tǒng)。全面觀察和掌握各個區(qū)域的治安動態(tài)，發(fā)現問題正確分析，果斷決定，及時上報并與有關崗位人員聯系；（ 5 ）負責按規(guī)定巡邏路線和規(guī)定時間巡查所轄物業(yè)，留意治安消防情況，并做好記錄；（ 6 ）監(jiān)督檢查業(yè)主裝修現場的治安消防情況，及時處理違 章裝修。重大違章裝修及時向公司項目經理匯報；（ 7 ）負責巡查轄區(qū)內設備房、公共設備設施和清潔綠化情 況，發(fā)現問題，及時通知管理處。5、環(huán)境管理組5.1 保潔員