某試驗(yàn)區(qū)年度土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分析報(bào)告

1、成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗(yàn)區(qū)2009年土地市場(chǎng)動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè)分析報(bào)告2009年，成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗(yàn)區(qū)在全國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)回暖的帶動(dòng)下，保持強(qiáng)勁的復(fù)蘇勢(shì)頭。區(qū)域經(jīng)濟(jì)總量、工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益、財(cái)政收入、社會(huì)消費(fèi)等增長(zhǎng)顯著。房地產(chǎn)業(yè)指標(biāo)多處于景氣區(qū)間，各類指數(shù)均呈現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)步上升的趨勢(shì)。土地市場(chǎng)繁榮，供應(yīng)總量大幅增加，供地結(jié)構(gòu)日趨完善。成渝經(jīng)濟(jì)區(qū)作為國(guó)家“十一五”規(guī)劃綱要和西部大開(kāi)發(fā)“十一五”規(guī)劃中確定的重點(diǎn)地區(qū)，將帶動(dòng)基建、房地產(chǎn)和重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展。一、區(qū)域宏觀環(huán)境分析成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗(yàn)區(qū)在中央擴(kuò)大內(nèi)需經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃的指導(dǎo)下，結(jié)合區(qū)域發(fā)展規(guī)劃和國(guó)務(wù)院3號(hào)文件，出臺(tái)了區(qū)域適應(yīng)性調(diào)控措施，推動(dòng)區(qū)域經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇。20

2、09年區(qū)域固定資產(chǎn)投資大幅增加，工業(yè)和社會(huì)消費(fèi)保持較快增長(zhǎng)，財(cái)政收入穩(wěn)步回升。（一）固定資產(chǎn)投資大幅增加，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資小幅增加2009年111月，成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗(yàn)區(qū)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資8032.50億元，同比增加35.4（見(jiàn)表1），其中基建投資是拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資增長(zhǎng)的主動(dòng)力。111月，區(qū)域房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1834.21億元，同比增長(zhǎng)10.8。表1 2009年111月成渝綜合改革試驗(yàn)區(qū)各產(chǎn)業(yè)固定資產(chǎn)投資額（單位：億元）第一產(chǎn)業(yè)第二產(chǎn)業(yè)第三產(chǎn)業(yè)總值同比（）總值同比（）總值同比（）區(qū)域259.04 2731.51 33.8 成都1148.90 35.3 重慶1582.61 32.4 2734.

3、36 （二）工業(yè)投資力度加大，經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)加速回升態(tài)勢(shì)為貫徹區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略，成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗(yàn)區(qū)加大了對(duì)工業(yè)的投資力度，工業(yè)投資增長(zhǎng)較快。隨著宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的逐步轉(zhuǎn)好和金融危機(jī)影響的減弱，成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗(yàn)區(qū)工業(yè)經(jīng)濟(jì)加速回升，重點(diǎn)行業(yè)增速明顯。111月，區(qū)域規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值10285.35億元，同比增加17.5。產(chǎn)銷率達(dá)97.8，同比提高0.2個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)表2）。表2 2009年111月成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗(yàn)區(qū)工業(yè)總產(chǎn)值（單位：億元）規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值產(chǎn)品銷售率（）總值同比（）絕對(duì)值同比（）區(qū)域10285.35成都重慶5991.50 （三）財(cái)政收入大幅提高，消費(fèi)品市場(chǎng)保持較快增長(zhǎng)200

4、9年，成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗(yàn)區(qū)財(cái)政收入呈現(xiàn)加快增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)。111月，區(qū)域共完成財(cái)政收入2004.55億元，同比增長(zhǎng)11.8。在全國(guó)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的帶動(dòng)下，區(qū)域消費(fèi)品市場(chǎng)繁榮。111月，區(qū)域社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn)3993.62億元，同比增長(zhǎng)19.3。二、土地市場(chǎng)運(yùn)行特點(diǎn)2009年，成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗(yàn)區(qū)土地市場(chǎng)日趨繁榮，土地供應(yīng)總量大幅增加，土地出讓均價(jià)下降?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度加大，對(duì)保障性住房建設(shè)的重視程度進(jìn)一步加深。工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地招拍掛比例提高，土地市場(chǎng)逐步完善。（一）土地供應(yīng)總量大幅增加，存量用地比例大幅下降2009年成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗(yàn)區(qū)建設(shè)用地供應(yīng)12326.39公頃，同比增加135.

5、8。其中，存量用地3659.59公頃，占供地總量的29.7，該比例同比下降了41.7個(gè)百分點(diǎn)。從各季度土地供應(yīng)總量來(lái)看，成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗(yàn)區(qū)土地供應(yīng)總量季節(jié)性波動(dòng)顯著，每年的一、三季度土地供地量較小，而二、四季度土地供地量較大，但2009年三季度的土地供地量也較大，占全年土地供應(yīng)總量的47.8（見(jiàn)圖1）。圖1 20072009年各季度成渝城鄉(xiāng)綜合改革試驗(yàn)區(qū)供地總量及同比增長(zhǎng)率（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地比例下降，其他用地比例提高2009年成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗(yàn)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地3277.93公頃，占供地總量的26.6，該比例同比下降17.3個(gè)百分點(diǎn)；工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地3788.05公頃，占供地總量的3

6、0.7，該比例同比下降1.9個(gè)百分點(diǎn)；其他用地5260.41公頃，占供地總量的42.7，該比例同比提高19.2個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)圖2）。圖2 20072009年成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗(yàn)區(qū)土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)變化情況（三）劃撥用地比例過(guò)半，土地出讓均價(jià)大幅下降2009年成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗(yàn)區(qū)以出讓方式供應(yīng)土地6017.36公頃，同比增加60.8，占供地總量的48.8；劃撥方式供地大幅增加，達(dá)6308.09公頃，同比增加324.6，占供地總量的51.2，該比例同比增加了22.8個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)表3）。劃撥用地大幅增加主要是重慶市為實(shí)施“五個(gè)重慶”建設(shè)，大幅增加公共設(shè)施用地引起的。表3 2009年成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合

7、改革試驗(yàn)區(qū)土地供應(yīng)方式對(duì)比（單位：公頃）供應(yīng)2007年 2008年2009年方式供應(yīng)量比重供應(yīng)量比重供應(yīng)量比重出讓70.70%71.60%48.80%劃撥29.30%28.40%51.20%在出讓用地中，；招拍掛出讓，該比例同比個(gè)百分點(diǎn)。從出讓收益來(lái)看，出讓總價(jià)款為533.04億元，同比增加13.4。其中，招拍掛出讓價(jià)款513.45億元，同比增加16.3，占出讓總價(jià)款的96.3。協(xié)議出讓價(jià)款19.59億元，同比減少31.1，占出讓總價(jià)款的3.7。從出讓價(jià)格來(lái)看，出讓平均價(jià)格大幅下降，為886元/平方米，同比下降29.5。其中，招拍掛出讓平均單價(jià)為964元/平方米，同比下降26.8；協(xié)

8、議出讓平均單價(jià)為284元/平方米，同比下降61.5（見(jiàn)圖3）。2009年，成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗(yàn)區(qū)土地供應(yīng)量的大幅增加是導(dǎo)致土地價(jià)格下降的原因之一。圖3 20072009年成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗(yàn)區(qū)土地出讓平均單價(jià)情況（四）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)呈季度變化，出讓均價(jià)小幅下降2009年成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗(yàn)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)3277.93公頃，同比增加43.0。從圖4中可以看出，房地產(chǎn)開(kāi)產(chǎn)用地供應(yīng)各季度呈現(xiàn)不同規(guī)律，2009年受國(guó)家政策的影響，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)量在三、四季度大幅增加，房地產(chǎn)業(yè)強(qiáng)勁復(fù)蘇。商服用地供應(yīng)990.69公頃，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的30.2，該比例同比提高6.7個(gè)百分點(diǎn)；住宅

9、用地供應(yīng)2287.23公頃，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地的69.8，該比例同比下降6.7個(gè)百分點(diǎn)。圖4 20072009年成渝城鄉(xiāng)綜合改革試驗(yàn)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)及同比增長(zhǎng)率在住宅用地中，普通商品房用5倍，占住宅用地的2.4，該比例同比提高2.0個(gè)百分點(diǎn)；高檔住宅用地供應(yīng)149.73公頃，占住宅用地的6.5，該比例同比提高2.8個(gè)百分點(diǎn)（見(jiàn)圖5）?？傊?，2009年成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗(yàn)區(qū)保障性住房用地供應(yīng)量比2008年有大幅增加，占住宅用地比例也有所增加。圖5 20072009年成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗(yàn)區(qū)住宅用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)變動(dòng)情況在土地價(jià)格方面，2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地出讓平均單價(jià)為1846元/平方米，同

10、比下降14.2。其中，招拍掛出讓平均單價(jià)為2121元/平方米，同比下降2.4；協(xié)議出讓平均單價(jià)為316元/平方米，同比下降81.5。其中，住宅用地均價(jià)為2006元/平方米，同比下降17.5；商服用地均價(jià)為1000元/平方米，比去年同期下降29.7。（五）工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地同比大幅增加，出讓均價(jià)小幅下降2009年成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗(yàn)區(qū)工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地供應(yīng)3788.05公頃，同比增幅達(dá)121.7，占土地供應(yīng)面積的30.7，該比例同比減少了1.9個(gè)百分點(diǎn)。從供地方式來(lái)看，2009年工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地中招拍掛出讓3129.29公頃，同比增加116.2，占出讓土地的91.8，該比例同比提高7.1個(gè)百分點(diǎn)。從出讓價(jià)格

11、來(lái)看，工礦倉(cāng)儲(chǔ)用地出讓平均單價(jià)為189元/平方米，同比下降23.7。三、土地市場(chǎng)發(fā)展方針與宏觀調(diào)控對(duì)策2009年國(guó)家為拉動(dòng)宏觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，加大對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)的重視程度，以保障與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。從四季度國(guó)家的政策開(kāi)始轉(zhuǎn)向，區(qū)域應(yīng)在國(guó)家相關(guān)政策的指導(dǎo)下，及時(shí)制定相應(yīng)措施，嚴(yán)格管理土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)，防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。（一）土地供應(yīng)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)有力復(fù)蘇2009年111月成渝地區(qū)全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額為8032.50億元，同比增加35.4；土地供應(yīng)總量12326.39公頃，同比增加135.8，二者變動(dòng)趨勢(shì)一致。從圖6中可以看出，2007年以來(lái)，各季度土地供應(yīng)與固定資產(chǎn)投資變

12、動(dòng)趨勢(shì)也基本一致。2009年底，國(guó)家出臺(tái)控制房?jī)r(jià)系列政策造成區(qū)域土地供應(yīng)增長(zhǎng)率的大幅降低，區(qū)域經(jīng)濟(jì)的企穩(wěn)回升使固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)，土地供應(yīng)量與固定資產(chǎn)投資呈現(xiàn)不同變動(dòng)趨勢(shì)。圖6 20072009年各季度成渝改革試驗(yàn)區(qū)固定資產(chǎn)投資與土地供應(yīng)增長(zhǎng)情況2009年111月，成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗(yàn)區(qū)完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1834.22億元，同比增加10.8；房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地總量3277.93公頃，同比增加43.0。從各季度的情況來(lái)看，2007年一季度至2008年上半年，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地供應(yīng)和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資變動(dòng)趨勢(shì)基本一致，而自2008年下半年以來(lái)，兩者絕對(duì)值變動(dòng)方向保持一致，增長(zhǎng)率變化趨勢(shì)出現(xiàn)較大差異（見(jiàn)圖

13、7）。圖7 20072009年各季度成渝改革試驗(yàn)區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資與土地供應(yīng)增長(zhǎng)2009年，成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革實(shí)驗(yàn)區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)在區(qū)域調(diào)控措施的引導(dǎo)下逐步回暖，市場(chǎng)氣氛活躍。隨著區(qū)域購(gòu)房?jī)?yōu)惠政策與年內(nèi)高品質(zhì)樓盤的推出，商品房市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升。2009年111月，成都市商品房銷售面積1420.73公頃，超過(guò)2007年全年1202.73公頃的成交量，主城區(qū)商品房成交價(jià)格從5300元/平方米上漲至6400元/平方米，漲幅達(dá)20.8。重慶主城區(qū)商品房成交面積為2435.68公頃，較2008年上漲94.5，商品房均價(jià)從4000元/平方米上漲至5222元/平方米，漲幅達(dá)30.6。（二）有計(jì)劃、適度增加土地供給，避免土地市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)2009年，在國(guó)家“擴(kuò)內(nèi)需，保增長(zhǎng)”政策指導(dǎo)下，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)加大投資力度，以期促進(jìn)宏觀經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇。但2009年土地供應(yīng)總量增長(zhǎng)過(guò)快，達(dá)2008年的2.36倍，導(dǎo)致土地出讓均價(jià)有較大降幅。同時(shí)土地供應(yīng)主要用于基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)不盡合理。易造成土地市場(chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)的波動(dòng)，不利于市場(chǎng)的持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展。建議有計(jì)劃、適量地逐步增加土地供應(yīng)，并優(yōu)化供地結(jié)構(gòu)，防止市場(chǎng)出現(xiàn)較大波動(dòng)。（三）根據(jù)區(qū)域內(nèi)不同地區(qū)特點(diǎn)，加大保障性住房建設(shè)2009年國(guó)家的調(diào)控重點(diǎn)是打擊囤地、投資、投機(jī)行為，增加保障性住房的比例。成渝城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革試驗(yàn)區(qū)作為國(guó)家