淺析營改增對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響

1、淺析營改增對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在經(jīng)營發(fā)展在過程中，想要取得更進(jìn)一步就的成 果，就需要結(jié)合市場體制要求，積極利用營改增稅收政策來對自身發(fā)展模式進(jìn) 行調(diào)整，加強(qiáng)經(jīng)營成本管理。營改增稅收政策的執(zhí)行，可以促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái) 務(wù)管理體系的調(diào)整優(yōu)化，同時(shí)還可以促使房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，不斷提高 自身實(shí)力。本文對營改增稅收政策進(jìn)行了概述，并分析了其對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 產(chǎn)生的影響。關(guān)鍵詞：營改增；房地產(chǎn)開發(fā)；稅收在市場經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的背景下，營改增稅收政策的提出與執(zhí)行，可以更好 的改善現(xiàn)行稅制存在的矛盾與問題。就營改增稅收政策執(zhí)行現(xiàn)狀來看，很大程 度上降低了企業(yè)稅負(fù)，并且還可以促進(jìn)企業(yè)對自身

2、產(chǎn)生結(jié)構(gòu)以及財(cái)務(wù)管理體系 進(jìn)行優(yōu)化完善，在整體上不斷提高自身競爭力。在研究營改增對房地產(chǎn)開發(fā)企 業(yè)影響時(shí)，需要了解營改增稅收政策的實(shí)質(zhì)，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)特點(diǎn)對存在 的問題以及機(jī)遇進(jìn)行分析。一、營改增稅收政策概述營改增即將企業(yè)原本應(yīng)繳納的營業(yè)稅改為增值稅進(jìn)行繳納，而增值稅則是 對產(chǎn)品增值部分所要繳納的稅款，這一政策的實(shí)施可以在一定程度上避免企業(yè) 的重復(fù)納稅1。執(zhí)行營改增稅收政策后，不可否認(rèn)的會(huì)對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營產(chǎn)生影 響，最直接的就是影響企業(yè)的財(cái)務(wù)管理工作，并且會(huì)對企業(yè)經(jīng)營模式產(chǎn)生影 響。企業(yè)財(cái)務(wù)管理工作具有一定的特殊性，在執(zhí)行營改增稅收政策后，勢必會(huì) 對傳統(tǒng)財(cái)政管理體系造成沖擊，而怎樣才能利用“

3、營改增”來提高企業(yè)經(jīng)營效 益，是現(xiàn)在最主要的研究內(nèi)容。就我國現(xiàn)行稅制結(jié)構(gòu)來看，增值稅與營業(yè)稅是 主要的流轉(zhuǎn)稅稅種，但是市場經(jīng)濟(jì)體系的改革，其中已經(jīng)逐漸暴露出更多缺 陷。例如營業(yè)稅作為全額征稅，存在很多重復(fù)征稅情況，并且增值稅企業(yè)因?yàn)?接受營業(yè)稅應(yīng)稅勞務(wù)不能取得增值稅專用發(fā)票不能抵扣，同樣存在重復(fù)征稅缺 陷。而“營改增”稅收政策額的執(zhí)行，剛好對此類問題進(jìn)行改善，提高企業(yè)納稅 的效率，并提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理體系的合理性。二、營改增稅收政策對房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的影響分析1.財(cái)務(wù)影響(1)降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，在項(xiàng)目開發(fā)過程中存在 比較多的外包服務(wù)，并且在傳統(tǒng)稅收政策下，企業(yè)外包性質(zhì)服務(wù)并不

4、能當(dāng)做進(jìn) 項(xiàng)稅抵扣，只能作為營業(yè)稅進(jìn)行繳納。但是就營增改稅收政策應(yīng)用后，此方面 內(nèi)容就可以按照進(jìn)項(xiàng)稅來抵扣，加快了企業(yè)附屬部門從業(yè)主上的分離，可以更 進(jìn)一步的推動(dòng)建筑企業(yè)的發(fā)展。(2)提高資金利用率。在營改增稅收政策應(yīng)用背景下，會(huì)在一定程度上降 低房地產(chǎn)來發(fā)企業(yè)獎(jiǎng)罰自身的稅收復(fù)雜。然后了應(yīng)用節(jié)省下的資金在現(xiàn)有基礎(chǔ) 上進(jìn)行擴(kuò)建，增大企業(yè)經(jīng)營規(guī)模，或者是利用節(jié)省下資來進(jìn)行培訓(xùn)L同時(shí)做好 各項(xiàng)資源設(shè)備的管理維護(hù)，降低各項(xiàng)因素對企業(yè)經(jīng)營發(fā)展造成的影響。(3)財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型。以往企業(yè)財(cái)務(wù)管理選擇應(yīng)用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，采取 損益報(bào)表中關(guān)于主營業(yè)務(wù)收入中包含含稅收入額度，在營改增稅收政策執(zhí)行 后，此方面內(nèi)容將

5、會(huì)轉(zhuǎn)變?yōu)槎惡笫杖腩~度，相應(yīng)的會(huì)很大程度上降低產(chǎn)品收 入。但是從企業(yè)整體經(jīng)營效果來看，企業(yè)綜合利潤會(huì)增加，并且損益表中也不 再包括增值稅，最終會(huì)促進(jìn)企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)據(jù)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型2。2 .稅負(fù)影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅收方面一直以來都是采用的土地增值稅與營業(yè)稅并行的 征稅制度，并且土地增值稅與營業(yè)稅均屬于價(jià)內(nèi)稅。受房地產(chǎn)項(xiàng)目定價(jià)機(jī)制影 響，在企業(yè)經(jīng)營過程中存在稅上加稅的情況，增加了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)， 在一定程度上影響了企業(yè)的進(jìn)一步發(fā)展。增值稅計(jì)稅對象是企業(yè)經(jīng)營過程中產(chǎn) 生的增值額，并且將上一環(huán)節(jié)中已經(jīng)繳納的稅款去除，假設(shè)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)均 是選擇用增值稅專用發(fā)票，則會(huì)降低企業(yè)的稅負(fù)。三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)

6、施營改增后重點(diǎn)解決問題1 .稅收政策適應(yīng)度低就我國房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀來看，存在明顯的區(qū)域不平衡現(xiàn)象，在此 背景下營改增稅務(wù)政策對每個(gè)地區(qū)所起到的調(diào)控作用并不相同。對于經(jīng)濟(jì)發(fā)展 水平比較低的地區(qū)，企業(yè)對營改增稅務(wù)政策實(shí)施的適應(yīng)性也就比較低，在發(fā)展 過程中不但不會(huì)提高效益，甚至還會(huì)遇到一系列打擊與挑戰(zhàn)。并且房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè)投資具有多元化特點(diǎn)，在整體上看存在稅率較高的情況。另外，房地產(chǎn)開 發(fā)行業(yè)結(jié)構(gòu)類型比較豐富，對于不同資本結(jié)構(gòu)與融資結(jié)構(gòu)來說，其在實(shí)施營改 增稅務(wù)政策時(shí)適應(yīng)程度并不相同。2發(fā)展資金短缺資金短晟是曾改增稅務(wù)政策實(shí)施后極有可能存在的問題，政策實(shí)施后會(huì)增 加房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本，對企業(yè)現(xiàn)

7、金流產(chǎn)生影響。再加上我國現(xiàn)在對房地產(chǎn)信 貸政策的改革，在發(fā)展過程中企業(yè)將會(huì)面臨資金困難的情況，情況嚴(yán)重的甚至 會(huì)影響到行業(yè)的正常發(fā)展。3 .稅務(wù)不減反增營改增稅務(wù)政策的執(zhí)行，降低企業(yè)稅務(wù)已經(jīng)成為首要影響因素，但是就實(shí) 施實(shí)際情況來看，并不是所有實(shí)施營改增的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都達(dá)到了稅務(wù)降低 的效果。對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，很可能會(huì)因?yàn)槎惵蔬^高、抵扣困難等而造成 稅務(wù)增加。一方面，稅率過高。目前過高房地產(chǎn)行業(yè)以及上下游企業(yè)現(xiàn)行營業(yè) 稅率在3% 5%之間，營改增稅務(wù)政策執(zhí)行后，房地產(chǎn)行業(yè)將要執(zhí)行17%或者 11%增值稅稅率，進(jìn)而會(huì)造成企業(yè)稅負(fù)增加3。另一方面，抵扣困難。目前營 改增稅務(wù)政策并沒有就所有行

8、業(yè)實(shí)施，尤其是針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，其上 下游行業(yè)并未納入執(zhí)行范圍，這樣就不能形成完整的增值稅鏈條，最終出現(xiàn)增 值稅抵扣困難的問題。四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施營改增應(yīng)對措施1 .充分發(fā)揮政府職能第一，優(yōu)化稅改政策。即要以“營改增”作為研究基礎(chǔ)，結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)行 業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，建立過渡性政策來提高企業(yè)適應(yīng)度。例如可以在實(shí)施營改增稅收 政策時(shí)稅負(fù)增加的企業(yè)給予補(bǔ)貼，提高稅負(fù)的公平性，提高企業(yè)實(shí)施新稅收政 策的積極性。另外，還應(yīng)適當(dāng)降低稅率，從當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平以及行業(yè)發(fā)展現(xiàn) 狀進(jìn)行分析，合理確定企業(yè)稅率，降低企業(yè)稅務(wù)負(fù)擔(dān)。并且在營改增稅收政策 的實(shí)施過程中，政府應(yīng)提高其落實(shí)度，增加行業(yè)內(nèi)的覆蓋度，促進(jìn)企

9、業(yè)進(jìn)項(xiàng)稅 額的全面抵扣。第二，加強(qiáng)稅改政策輔導(dǎo)。即對各級財(cái)稅部門組織相關(guān)人員做 前期培訓(xùn)I,保證所有財(cái)稅基層人員都可以掌握營改增稅務(wù)政策實(shí)施要點(diǎn)。同時(shí) 還應(yīng)做好房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)管相關(guān)人員的培訓(xùn)，保證企業(yè)內(nèi)財(cái)務(wù)人員可以掌握“營 改增”實(shí)施后會(huì)計(jì)處理方法，并成立政府與企業(yè)聯(lián)系部門，隨時(shí)解決實(shí)施過程中 存在的問題。2 .企業(yè)端正實(shí)施態(tài)度(1)優(yōu)化經(jīng)營模式。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實(shí)施營改增稅收政策時(shí)，面對帶來 的資金短缺問題，需要對傳統(tǒng)經(jīng)營模式進(jìn)行優(yōu)化。第一，調(diào)整開發(fā)周期，在項(xiàng) 目開發(fā)過程中做好開發(fā)時(shí)間與資金之間的分配，盡量減少財(cái)務(wù)費(fèi)用。第二，成 立企業(yè)合作機(jī)制。即實(shí)現(xiàn)以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為中心，以聯(lián)合購地、資金拆借、 項(xiàng)目股份以及聯(lián)合開發(fā)等形式項(xiàng)目合作機(jī)制，加強(qiáng)對項(xiàng)目的管理，以有效的措 施來對整個(gè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行優(yōu)化。第三，確定高質(zhì)量房地產(chǎn)開發(fā)線路4。即以滿足人 們對生活質(zhì)量的需求，確定高品質(zhì)、高質(zhì)量的項(xiàng)目開發(fā)方向，在整體上提高企 業(yè)產(chǎn)品質(zhì)量，提高自身市場競爭實(shí)力。(2)加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理。第一，企業(yè)財(cái)務(wù)管理應(yīng)最大限度的獲得可以抵扣的增 值稅發(fā)票，尤其是對于經(jīng)營規(guī)模較大，開發(fā)項(xiàng)目數(shù)量眾多的企業(yè)來說，可以此 采取集中采購的方式，以此來避免材料供應(yīng)商以及材料質(zhì)量等方面帶來的影 響。第二，嚴(yán)格按照相關(guān)稅收政策完成會(huì)計(jì)核算程序，并及時(shí)進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額的 認(rèn)證與抵扣。第三，做好項(xiàng)目核算