萬科物業(yè)與中海物業(yè)的分析比較

1、萬科物業(yè)與中海物業(yè)的分析比較在物業(yè)管理行業(yè)激烈的市場競爭中， 萬科和中海物業(yè)管理脫穎而出。其中萬科以 觀念超前、服務精品見長，中海以管理優(yōu)勢和市場規(guī)模領先，形成了自身的特色 和優(yōu)勢，對提高企業(yè)經濟效益和開拓市場起到了重要的推動作用。兩者都有各自的管理模式，為自己的企業(yè)贏得品牌。本文通過萬科和中海物業(yè)管理模式的比較 分析，試圖總結出中國物業(yè)管理發(fā)展的規(guī)律性東西， 用以指導物業(yè)管理的進一步 發(fā)展。前言綜觀物業(yè)管理在深圳20年的發(fā)展，有這樣幾個重要的轉折點：從第一家物業(yè)公司成立，到公房改制擴大物業(yè)管理的覆蓋面， 物業(yè)管理走向千家 萬戶的普通居民為第一轉折點；以蓮花二村“一體化”管理為標志，確立深圳物

2、業(yè)管理模式為第二個轉折點； 鹿丹村物業(yè)管理公開招投標，拉開了市場競爭的序幕為第三個轉折點。作為全國物業(yè)管理發(fā)源地的深圳，物業(yè)管理能取得全國矚目的成績，與深圳的經 濟發(fā)展水平、市場經濟的成熟程度等各方面因素有著密切的關系。尤為重要的是 政府主管部門的積極引導、努力探索對深圳物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展直接起著重要的 推動作用。隨著社會的發(fā)展，業(yè)主的服務需求不斷增長，物業(yè)管理服務事項和內容由簡單基 本的房屋維修、清潔衛(wèi)生、園林綠化、安全護衛(wèi)等，再拓展到機電維護、環(huán)境設 計、企業(yè)策劃、家政服務、社區(qū)文化、商業(yè)代理等，力求滿足業(yè)主從辦公、學習、 安全、環(huán)境到居家生活、鄰里交往、文體活動等系列需求。一些有品牌的公

3、司潛心揣摩，結合不同的物業(yè)硬件和業(yè)主需求，提出并實踐了一 些新概念、新做法，形成自己鮮明的、獨特的個性特色，突出企業(yè)形象和顯示管 理實力的同時，也為整個行業(yè)的發(fā)展提供了可供借鑒的經驗； 如萬科物業(yè)從早期 提出的酒店式管理”到近期的無人化管理、個性化管理和管理報告制度”； 中海物業(yè)管理倡導的一拖N模式、氛圍管理；深業(yè)物業(yè)實施的“精品戰(zhàn)略”； 金地物業(yè)實行的“產學聯(lián)手；保姆計劃、”四點半學?！钡染〉昧肆己玫氖袌?效益。這里不能不提及貫穿全市物業(yè)管理企業(yè)發(fā)展歷程，使物業(yè)管理意識深入民心的一 項重要工作內容-社區(qū)文化。蓮花物業(yè)在蓮花二村率先倡導社區(qū)文化活動和萬廈 物業(yè)在蓮花北村通過社區(qū)文化活動的開展

4、建立起全國城市文明第一村的社會效益，在市場上均得到了良好的品牌效應。事實證明，多樣化、多層次的社區(qū)文 化活動是最能體現(xiàn)物業(yè)管理人文精神和關懷的有效手段，因為它較好地調整了業(yè)主與企業(yè)之間、業(yè)主與業(yè)主之間的關系，同時將物業(yè)管理工作通過社區(qū)活動去宣 傳，更容易得到業(yè)主的接受和認同。1996年以來，萬科、中海、中航、國貿、金地、蓮花等物業(yè)管理公司，在全國 物業(yè)管理行業(yè)率先通過了 ISO9002國際標準質量認下，使物業(yè)管理的技術標準 和質量規(guī)范管理納入了國際軌道，對物業(yè)管理操作經營中的每個崗位、每個人員、 每一個環(huán)節(jié)都有嚴格科學的管理規(guī)范和檢驗標準。到目前為止，100多家物業(yè)管理企業(yè)通過了 ISO900

5、2質量認證，其數(shù)量和比例居全國同行業(yè)之首。其中高新 技術產業(yè)園區(qū)物業(yè)管理公司是全世界首家獲得ISO9002、ISO14001及SA8000三個標準國際認證的物業(yè)管理公司。 通過規(guī)范化管理的推廣，深圳市相當數(shù)量的 物業(yè)管理企業(yè)及其所管理的物業(yè)管理企業(yè)及其所管理的物業(yè)水平已接近或達到 國際水準。本文將就萬科、中海兩家物業(yè)管理公司的物業(yè)管理模式進行分析、探討中國高水平物業(yè)管理的發(fā)展特色，以摸索出有利于中國物業(yè)管理進一步發(fā)展的東西。一、萬科物業(yè)管理的特點1、萬科物業(yè)管理公司的概況萬科物業(yè)管理有限公司成立于一九九二年初，為萬科企業(yè)股份有限公司全資附屬 機構。公司現(xiàn)有總資產3000萬元，各類專業(yè)服務人員3

6、000余人，管理面積300 余萬平方米。公司現(xiàn)已發(fā)展為國內最具規(guī)模及極負盛譽的物業(yè)管理機構之一，專業(yè)提供全方位的物業(yè)管理服務、工程完善配套服務、房屋租售及綠化工程服務。 通過十多年的物業(yè)管理研究與實踐，公司在市場上取得了驕人的業(yè)績，在物業(yè)管 理行業(yè)奠定了堅實的地位，成為國家建設部首批認定的物業(yè)管理一級資質企業(yè)、 深圳市物業(yè)管理甲級資質企業(yè)，在社會上樹立了健康、完善的企業(yè)形象。公司高瞻遠矚，為顧客長遠之需求，持續(xù)進行物業(yè)管理專業(yè)研究與探索，藉此不斷 提高服務質素，以創(chuàng)造更好的經濟效益及社會效益，為物業(yè)管理市場化、規(guī)范化 作出積極貢獻。致力于物業(yè)管理模式與制度創(chuàng)新，首創(chuàng) ”業(yè)主管理委員會,開創(chuàng) 了

7、業(yè)主自治與專業(yè)化服務相結合的共管式模式；推行酒店式管理模式、無人化管理”模式、季度管理報告制度、”個性化管理服務與鄰里守望”的管理模式， 氛圍管理”模式，體驗式管理”模式，力求在社區(qū)范圍內營造一種融洽、和諧、 溫馨的親情化管理氛圍，將物業(yè)管理服務的內涵提升到一個新的境界。萬科物業(yè)以持續(xù)創(chuàng)新的服務標準，提供豐富完善的家居服務和社區(qū)休閑服務， 完 滿結合人性化與科技化的物業(yè)管理精英和智能管理系統(tǒng)，讓住戶尊享優(yōu)逸體驗， 生活倍加多姿多彩。致力于推行人性化的服務理念，以用戶滿意作為管理服務工 作的出發(fā)點，統(tǒng)籌分析客戶信息，建立客戶服務檔案，充分挖掘客戶需求和服務 資源，持續(xù)提高客戶服務水平，探討體驗氛

8、圍管理模式萬科社區(qū)文化建設，組織開展豐富多彩的各類業(yè)主活動：萬科業(yè)主運動會、主題式系列社區(qū)文化活動，豐 富業(yè)主業(yè)余生活，為加強與業(yè)主的溝通提供了良好的橋梁。 通過社區(qū)文化工作的 開展，給社區(qū)注入一種強大的文化內涵，并讓這種文化內涵成為萬科物業(yè)社區(qū)的 特有標志。2003年，公司被中國質量協(xié)會用戶委員會授予“全國用戶滿意企業(yè)（物業(yè)管理企 業(yè)）”獎項，中國信用管理協(xié)會授予全國“質量？服務？信譽AAA”物業(yè)管理企業(yè)稱 號，公司的管理服務水平再上一個新的臺階。 萬科物業(yè)，這只中國物業(yè)管理行業(yè) 的領頭羊，將在新的起跑線上再創(chuàng)佳績，更上層樓。2、萬科物業(yè)管理的經營理念萬科物業(yè)管理的經營理念不是萬科本身自有的

9、， 而是在為業(yè)主的服務過程中，經 過十幾年的探討、鉆研中總結出來的經驗，具體如下：(1)尊重客戶，讓客戶滿意表面上看，職員的薪酬由公司支付，事實上，這一切來自于客戶。尊重客戶，理 解客戶，與客戶善意地溝通，將客戶視為我們永遠的伙伴，將客戶的投訴視為送給我們的禮物。提供超出客戶期望的服務，萬科品牌的附加值就會因職員優(yōu)秀的 表現(xiàn)而日益增加。對待100名客戶的服務里，只有一位客戶不滿意，看來只有 1%的不合格，但對于該客戶而言，他得到的卻是 100%的不滿意。一朝對客戶 服務不善，公司需要十倍甚至更多的努力去補救。在客戶眼中，你就代表萬科。(2)專業(yè)化+規(guī)范化+透明度二萬科化萬科從成立以來十幾年的實

10、踐中摸索出： 企業(yè)要搞專業(yè)化，不要分散資源。企業(yè) 對自身的專業(yè)方向明確得越早，資源就越容易集中，建立在專業(yè)化基礎之上的規(guī) ?；阍饺菀仔纬桑瑥亩_立自己在相應領域的領導性地位。 規(guī)范化被萬科稱為 企業(yè)的生命線，它是萬科的基石。講究規(guī)范化，就需要沖破傳統(tǒng)思維中對個人英 雄主義的崇尚，按照現(xiàn)代企業(yè)制度的原則，將企業(yè)的行為規(guī)范化，通過建立一支 優(yōu)秀的職業(yè)經理隊伍來實現(xiàn)企業(yè)的策略和計劃。良好的制度也是產生利潤的生產 要素。萬科反對黑箱操作，提倡信息資源共享，溝通順暢。公司鼓勵相互之間坦 誠地交流，友善地溝通。萬科對內平等，對外開放，致力于建設陽光照亮的體制(3)學習是一種生活方式一個學習型的組織是這樣

11、一群人： 他們?yōu)榱斯餐哪繕俗咴谝黄穑?共同工作，通 過內部經驗交流和外部知識引進，共同提高能力，創(chuàng)造他們真正感興趣的成果。萬科致力于成為學習型組織。在這一學習型組織中，職員全身心投入，體驗到工作中的生命意義，通過學習創(chuàng)造自我，擴展創(chuàng)造未來的能量。萬科的管理者認為： 競爭優(yōu)勢是由個人和集體的不斷學習促成的。 學習型模式一方面傾向于對組織內 部的知識加以拓展；另一方面傾向于汲取組織外部業(yè)已發(fā)展成熟的知識。其中反省是個人學習以及組織學習過程中的一個重要因素。(4)創(chuàng)新是生命之源一直以來，萬科給自己的定位是“領跑者，要不斷創(chuàng)新，走在前面。從 84年的 蹣跚起步，到88年的股份化改造；從多元化的四處擴

12、張，到專業(yè)化的主動收縮； 創(chuàng)新精神就像一臺強勁的發(fā)動機，引領著萬科穩(wěn)健前進。正是憑藉不斷創(chuàng)新的精 神，萬科才得以積極地拓展，萬科品牌才能夠得到了越來越多的認同。 創(chuàng)新就是 要打破慣性，就是要挑戰(zhàn)自己，就是要擺脫成功帶來的條條框框。而創(chuàng)新，需要 一個項目一個項目地去積累，需要一點一滴地去突破。萬科將在未來的發(fā)展中致力于逐步擴大領先優(yōu)勢， 萬科要面對來自其他優(yōu)秀行業(yè) 成員的挑戰(zhàn)，也要面對來自迅速擴大規(guī)模經營要求的挑戰(zhàn)。 這一目標的實現(xiàn)，正 有賴于充滿激情的創(chuàng)新精神。3、萬科物業(yè)管理的目標萬科物業(yè)顧問服務秉承萬科物業(yè)鍛造精品與持續(xù)改善品質的價值觀，不以追求顧問服務項目的數(shù)量增長為終極目標， 而重在保

13、證顧問服務和管理輸出的質量， 真 正滿足合作方的委托需求和愿望，切實幫助委托方有效地建立起優(yōu)質的管理體 系，準確把握物業(yè)管理的各個環(huán)節(jié)，獨立地實施各項管理服務，并不斷地自我完 善。(1)幫助委托方建立起完善的物業(yè)管理體系，包括： 建立有效的物業(yè)管理團隊完善的管理體系人事行政管理體系企業(yè)培訓體系品質監(jiān)控體系客戶服務體系建立完整的業(yè)務流程和作業(yè)指導書(2)幫助委托方物業(yè)管理公司擬定企業(yè)中長期發(fā)展愿景規(guī)劃。(3)幫助委托方物業(yè)管理公司擬定企業(yè)中長期發(fā)展愿景規(guī)劃。4、萬科物業(yè)管理的核心價值觀客戶是最稀缺的資源，是萬科存在的全部理由。尊重客戶，理解客戶，持續(xù)提供 超越客戶期望的產品和服務，引導積極、健康

14、的現(xiàn)代生活方式。這是萬科一直堅 持和倡導的理念。人才是萬科的資本，熱忱投入，出色完成本職工作的人是公司 最寶貴的資源。尊重人，為優(yōu)秀的人才創(chuàng)造一個和諧、富有激情的環(huán)境，是萬科 成功的首要因素。職業(yè)經理團隊是萬科人才理念的具體體現(xiàn)。持續(xù)培養(yǎng)專業(yè)化、 富有激情和創(chuàng)造力的職業(yè)經理隊伍，是萬科創(chuàng)立和發(fā)展的一項重要使命。萬科給自己的定位是，做中國房地產行業(yè)的領跑者。通過市場創(chuàng)新、產品創(chuàng)新、 服務創(chuàng)新和制度創(chuàng)新，追求有質量、有效率的持續(xù)增長，是萬科實現(xiàn)行業(yè)領跑、 創(chuàng)造豐盛人生的唯一途徑。在新經濟時代，萬科要以大為小、靈活應變、銳意進 取，永懷理想與激情，持續(xù)超越自己的成績，持續(xù)超越客戶的期望。做到擁有萬

15、科的獨特模式。萬科模式業(yè)內領先其獨特的價值觀開發(fā)模式戰(zhàn)略思維與治理結構 值得關注。二、中海物業(yè)管理模式的特點1、中海物業(yè)管理公司的概況深圳市中海物業(yè)管理有限公司是建設部首批一級、深圳市首批甲級物業(yè)管理企 業(yè)，并為業(yè)內首家通過ISO9002、ISO14001認證企業(yè)。自1991年成立以來， 中海人以“精誠服務、精彩生活”為服務宗旨，勇于開拓、銳意進取，目前已發(fā)展 成為擁有員工2000多名，高、中級專業(yè)管理人才和專業(yè)技術人才近 400名、下 屬3家子公司和一個電子商務運營網絡的大型企業(yè)。十多年來，中海物業(yè)高水平的管理和優(yōu)質的服務不僅獲得了廣大業(yè)主的信任與好 評，而且贏得了良好的社會聲譽。截至 20

16、02年，公司共獲得國家、省及市、區(qū) 級各種榮譽稱號396項，并為2002年深圳首屆質量管理獎服務行業(yè)唯一獲得者； 國內及香港地區(qū)的廣播電視、報刊等新聞媒體對中海物業(yè)經營管理情況的報道多 達千次以上；慕名前來公司參觀考察的國內外各界人士逾兩萬人次；建設部有關領導在不同場合多次指出：深圳市中海物業(yè)管理有限公司是我國物業(yè)管理行業(yè)第 一品牌，中海物業(yè)代表了中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展的方向。中海物業(yè)憑借一貫的創(chuàng)新精神及規(guī)模、管理、服務、技術、人才等優(yōu)勢，不斷引入國外先進的管理理念， 注重環(huán)境和社區(qū)文化的營造；不斷對現(xiàn)有管理技術與經驗進行揚棄，去其疏漏， 取其精華，與時俱進，持續(xù)創(chuàng)新；不斷豐富中海物業(yè)品牌的國際

17、化與時代性內涵， 精煉全國物管行業(yè)第一品牌。中海物業(yè)將高揚規(guī)?；l(fā)展、網絡化運營、信息化 管理、專業(yè)化增效的企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略旗幟， 繼續(xù)做行業(yè)領跑者，為推動中國現(xiàn)代城 市的文明化進程做出不懈的努力和追求，為中國物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展做出新的獨 特貢獻。2、中海物業(yè)管理的經營理念公司理念體系中明確提出 爭足夠的利潤支持公司的成長，并且提供實現(xiàn)公司其 他目標的資源；同時，作為公民，在我們有經營業(yè)務的任何地區(qū)，都要成為對當 地經濟有貢獻的社會財富，以盡我們對社會的義務 ”這一發(fā)展目標。1996年，公 司順利通過1S09002國際質量認證，是公司實施規(guī)范化宮理邁出的關鍵的一步。 1999年，公司又率先在物業(yè)管

18、理行業(yè)中執(zhí)行季度管理報告制度”，按季度公開管理處各項管理服務工作內容及費用，并在公司互聯(lián)網站上公布各小區(qū)的管理費 標準，進一步提高管理服務的透明度。使公司的管理理念得到規(guī)范化。3、物業(yè)管理的方針、目標中海房產的建設者們始終懷著對社會、 對消費者的強烈責任感，堅持以人為本的 經營目標，致力于通過營造高品質的房產和提供周到的服務，倡導文明、和諧、 優(yōu)雅的居住文化。2002年4月，公司成功入圍”杭州地區(qū)十大品牌房產”行列； 2002年，公司被蕭山區(qū)評選為 百強企業(yè)”在過去的幾年中，中海房產在市場需 求的撞擊和磨合中逐漸形成了較為完善的企業(yè)精神以世界建筑人文歷史為文化背景，以人類可持續(xù)性發(fā)展戰(zhàn)略為開發(fā)

19、原則， 以創(chuàng)建良好的城市景觀為社會 責任，根據市場變化不斷調整，優(yōu)化經營結構；同時積極摸索適合自身發(fā)展的現(xiàn) 代化企業(yè)經營方略。公司聘請北大咨詢公司為企業(yè)進行管理咨詢，逐步形成和完 善了一整套系列化、規(guī)范化、程序化、品牌化的管理模式；在房地產開發(fā)和物業(yè)管理領域分別導入IS09002管理體系。中海物業(yè)管理公司本著誠信、創(chuàng)新、務 實、求精，把個人追求融入企業(yè)的長遠發(fā)展之中。以重組上市、戰(zhàn)略擴張、持續(xù) 發(fā)展為主線，形成比較合理的企業(yè)組織架構和市場布局， 使經濟效益和增長質量 明顯提高。實現(xiàn)自己的主要戰(zhàn)略目標。同時為業(yè)主為顧客提供一個安全、清潔、 優(yōu)美、舒適、方便的生活和工作環(huán)境。4、中海物業(yè)管理的特色

20、中海物業(yè)管理主要是引進先進的港式物管理念、累積豐富的物管成功經驗；規(guī)范 的管理制度、創(chuàng)新的服務設計；打造出中海獨特的管理特色，實行 1+N管理模 式，降低管理成本，充分共享資源；氛圍式管理，打造無為而治的至高境界；首 創(chuàng)酒店式物管服務，開行業(yè)之先河；推出商務全程式服務，服務于商業(yè)精英；提 倡健康式物管，為業(yè)主營造寓環(huán)保、健康于一體的文明社區(qū)；ISO9000、ISO14001、ISO18000三項國際管理體系貫穿運行，中海物業(yè)管理注重高素質的 員工隊伍建設、豐富的人力資源儲備，創(chuàng)造社會效應。三、萬科和中海物業(yè)管理模式的比較在物業(yè)管理行業(yè)激烈部分中，萬科以觀念超前、服務精品見長，中海以管理優(yōu)勢 和

21、市場規(guī)模領先，把經營型管理作為企業(yè)的核心競爭力，形成了自身的特色和優(yōu) 勢，對提高企業(yè)經濟效益和開拓市場起到了重要的推動作用。 兩者都有各自的管 理模式，為自己的企業(yè)贏得品牌。1、萬科和中海物業(yè)管理有一套非常正確的價值觀萬科和中海物業(yè)管理之所以先進，首先他們是有一套非常正確的價值觀。大家知 道，萬科和中海很早就解決了產權問題，也很早股份化，又很早上市，它們的創(chuàng) 業(yè)者和管理團隊始終以職業(yè)經理的道德操守嚴格要求自己，敬業(yè)愛崗，全心全意回報股東。所以，萬科和中海形成了一整套與職業(yè)經理人相關的價值觀和公司文 化（白領文化）。萬科和中海的管理，點點滴滴中都透露出由此而帶來的專業(yè)、 專注和細致、嚴謹。這種價

22、值觀和文化，甚至成為萬科產品的特色包裝和特有的 品牌價值。萬科和中海的 企業(yè)視角、人文關懷”特別好地表達了經理人文化的內 涵，同時也恰到好處地觀照了白領的文化趣味， 使一批白領對萬科情有獨鐘、 趨 之若鷲。顯然，賺錢的決定性因素往往并不是錢本身， 公司的核心價值觀才是根 本，這一點，國外有關百年老店的實證研究充分證明了這一真理，一間公司由優(yōu)秀變成偉大，其核心競爭力的最重要的組成要素之一就是正確的價值觀。所以我們今天看到一個優(yōu)秀和走向偉大的萬科和中海， 我們完全有理由相信深植于萬科 和中海的經理人當中的企業(yè)文化和價值倫理才是最重要的獲勝基因。2、萬科和中海物業(yè)通過減法形成準確的公司戰(zhàn)略萬科和中海

23、物業(yè)通過減法形成準確的公司戰(zhàn)略。最近聯(lián)想的柳傳志多次講到，中國民營企業(yè)最缺少的是戰(zhàn)略思維和戰(zhàn)略決策。我想這是真正的經驗之談和聯(lián)想取 勝的看家法寶。這10年來，商場硝煙彌漫，英雄輩出，傳奇故事層出不窮，不僅使老外大跌眼鏡，就是國內的企業(yè)家，也常常生出 引無數(shù)英雄競折腰”的喟嘆。 然而，日換星移，能經得住時間考驗，吹去浮沙始見金的不過爾爾?？偲饋砜?， 之所以會有許多人折戟沉沙，主要原因是公司戰(zhàn)略的失敗，如盲目多元化，迷信 資本經營，幻想依靠權力尋租，或者急欲沖 500強、拼湊大船、迎風出海。這 些企業(yè)注重經營機會，而不經營產業(yè)，捕捉熱點而不管理企業(yè)，不能始終如一地 堅持自己的戰(zhàn)略，有小機巧而無大謀

24、略。反觀萬科，任憑風浪起，我自有章法， 10多年前就上市，有A股、B股，但不宣稱是 資本經營”，明明早就將業(yè)務集中 在房地產，卻還嫌不專，索性將產品都簡化到中產階級的普通住宅。今后他們還要將產品更加標準化，甚至主要部品部件都在總部設計好， 通過住宅工業(yè)化帶動 進一步的大規(guī)模生產。市場熱點不斷變換，萬科近10年來卻始終只講兩個字：減 法”。這就是戰(zhàn)略，高度專業(yè)化，創(chuàng)造核心競爭力，推動大規(guī)模生產，全面提升 產品質量與服務。正是這種清晰的公司戰(zhàn)略，使萬科和中海終于在做減法”的同時卻完成了公司穩(wěn)步增長的乘法。一個人要有成就，堅定、堅強、毅力是第一位 的，但這種偉大的忍耐的力量源泉就是偉大的理想， 而偉

25、大的理想就是他的人生 戰(zhàn)略。所謂必有 堅忍不拔之志”，方可蓄積 堅忍不拔之力辦公司、做企業(yè)同 樣如此，如果不對自己 是什么？為什么？做什么？怎么做？做多少？和誰做？ 何時做？ ”等一系列問題做出明確的判斷，形成準確的公司戰(zhàn)略，就難免腳跟不 穩(wěn)，缺少定力，薄積亂發(fā)。公司的勝敗在戰(zhàn)略，戰(zhàn)略的成敗在治理結構和管理團 隊。如果走進萬科和中海你會發(fā)現(xiàn)無論投資者關系 （透明度、誠信）、投資管理、 財務管理、人力資源管理、客戶管理，甚至公關管理都非常清楚細致，井井有條。 萬科和中海在管理細節(jié)中在于耐心、在于持久，這一點。萬科和中海人做到了， 所以萬科創(chuàng)造了我們不可比擬的成功。3、萬科和中海物業(yè)實現(xiàn)了企業(yè)總成

26、本領先萬科早在93年就成立了萬創(chuàng)設計公司，進而在99年成立了萬科建筑研究中心，可以說這是企業(yè)的R&D中心，它強調的是設計概念+經營意識+專業(yè)知識+創(chuàng)造力”的最佳配合，這 種創(chuàng)新給萬科帶來的效益是顯著的。我們所提倡的IMPS項目策劃模式，主張對市場要有透徹的理解，創(chuàng)造富有深刻內涵的產品概念設計，充分體實現(xiàn)前期策劃對產品附加價值的提升，產品的后續(xù)銷售是產品前期策劃力的延伸。EPISM企業(yè)-項目互動戰(zhàn)略顧問模式是新經濟條件下、嶄新的一種房地產顧問模式，這樣一種模式需要在社會實踐中得到檢驗和修正，并在實戰(zhàn)中不斷發(fā)展和完善，愛地時代希望為中國房地產企業(yè)的顧問和運營盡責盡力。中海實施總成本領先一是要實行科

27、學合理的成本設置，嚴謹有效的成本核算程序，即實行TCM （總成本管理）；二是要積極主動地拓展物業(yè)管理市場和實現(xiàn)多元化經營，拓展營運規(guī) 模，拓展企業(yè)經營資金渠道，增加盈利能力的規(guī)?；\作。這些都是實現(xiàn)企業(yè)總成本領先的 重要途徑。中海物業(yè)積極地實行實施外向型發(fā)展戰(zhàn)略，在拓展物業(yè)管理市場的同時，又利用其自身優(yōu)勢，開展本行業(yè)內的多元化經營，加強內部造血機能。 公司成功開發(fā)出具有獨立知識產權的 W、D、 K、T等四個系列的專用清潔劑，又自己設計開發(fā)物業(yè)管理軟件、涉足家 庭裝璜領域等等，這些都增加了公司的盈利能力，使得公司在市場化浪潮中立于不敗之地。 培養(yǎng)了企業(yè)的文化力；奠定了企業(yè)的品牌競爭力。中國物管行

28、業(yè)目前非常缺乏鑄造企業(yè)魂的企業(yè)文化。中海物業(yè)的企業(yè)文化是什么， 那就是 萬 科和中海模式萬科和中海在 萬科和中海模式”的熏陶下，形成了學習性組織，樹立了業(yè)主是企業(yè)的上帝、 股東是企業(yè)的上帝、員工是企業(yè)的上帝、 社會是企業(yè)的上帝的四元價值觀， 形成了嚴格苛求、自覺奉獻”的企業(yè)精神 。近幾年，在國內外經濟理論研究中，出現(xiàn)了 一個值得注意的 文化力”概念，它既反映了文化在整個經濟社會發(fā)展中的地位和作用，也表明了企業(yè)文化對于企業(yè)生存和發(fā)展的重要意義。4、萬科與中海三種模式并存第一種是市場化程度較低、以發(fā)展商為主的物業(yè)，其代表是托管母公司的產業(yè)而成就品牌的 萬科和金融街，特點是以做發(fā)展商的品牌為主要目標

29、，成為發(fā)展商整體戰(zhàn)略的一部分，最終的走向仍然是市場化。第二種是發(fā)展商支持下的半市場化物業(yè)，其代表是中海。它的特征是有發(fā)展商背景，當前主要依賴于市場，已經有很強的市場競爭力，但依然從發(fā)展商處接項目，有近水樓臺的優(yōu)勢， 母公司的大量項目也自然成為它迅速壯大的比較優(yōu)勢之一。第三種是完全的市場化公司。 他們沒有自家發(fā)展商的支持， 主要憑借較強的策劃顧問能力與 經驗在市場上取勝。結語當前各行各業(yè)已經進入品牌競爭時代。市場競爭的焦點已經逐漸由管理、服務和價格等較為單項的競爭要素，逐步轉向企業(yè)綜合實力的競爭，集中反映為更高層次上的品牌的競爭。據統(tǒng)計，在大部分同類產品中， 前10種優(yōu)質品牌市場占有率高達70% 80 %。物業(yè)管理提供的產品是無形的服務，必須通過提供高質量和有特色的服務讓用戶從心里感到滿意，才能為企業(yè)樹立良好的形象，產生品牌效應。中海物業(yè)的企業(yè)領導層認為品牌不僅僅是一個商標、 一個圖形或一個名稱，塑造品牌也不僅僅靠廣告和宣傳，要靠扎扎實實地運行管理、兢兢業(yè)業(yè)地努力工作，優(yōu)秀的品質是品牌的基礎， 優(yōu)質的服務是品牌的要素，優(yōu)秀的形象是品牌的推動力，優(yōu)質的管理是品牌的根本。 萬科與中海物業(yè)管理在不同的模式管理過程中，利用自身的優(yōu)勢，經過探索、鉆研創(chuàng)造出自己的品牌，在市場激烈競爭的環(huán)境下脫穎而出