購物中心土地開發(fā)的配置

1、.購物中心土地開發(fā)的配置由于所在區(qū)位的差異，其土地取得的難易程度影響著土地取得的多少以及土地使用計(jì)劃，因此主要土地配置計(jì)劃會依所在區(qū)域位于繁華區(qū)與否而有所不同，但基本仍有數(shù)項(xiàng)原則是二者皆須考慮的：（一）住宅區(qū)應(yīng)與購物中心及人行步道相結(jié)合。（二）購物中心應(yīng)與其他商店及其他相關(guān)的具吸引力的中心連接。（三）周邊道路系統(tǒng)與公共運(yùn)輸系統(tǒng)完善。而在都會型購物中心，更需注意如下部分：（一）維持都會中心發(fā)展的狀態(tài)及方法。（二）考慮位在社區(qū)鄰里中的影響及與現(xiàn)有建筑物的關(guān)系。（三）維持現(xiàn)有性質(zhì)及未來發(fā)展的目的及方法。（四）步道系統(tǒng)從過去、現(xiàn)在到未來的延續(xù)性。 同時，一個優(yōu)良的計(jì)劃必須考慮將新的購物中心建筑融入既有

2、的環(huán)境中，例如現(xiàn)有街道可能可以改為人行步道或庭園，而沿街商店應(yīng)有雨遮等，這些對于現(xiàn)有的街道景觀皆有影響。另外，可能也有其他需要考慮的項(xiàng)目，例如 以人行步道連接新舊建筑群，以及為露天市場或停車場加蓋。而在其他案例方面，既有的商店可能需要更新，以利 與新的購物中心連接等。在購物中心開發(fā)時另一主要空間是非賣場的部分，可能包括了住宅、酒吧、室內(nèi)運(yùn)動中心、辦公室、旅館等。 任一項(xiàng)都需要特殊及復(fù)雜的考慮，而不僅是在通路及服務(wù)上做調(diào)整。例如在購物中心上建住宅，在機(jī)能、動線及景 觀上都需要做特別的考慮。對于購物中心的配置而言，其他尚需滿足的項(xiàng)目如下：（一）盡可能整合住宅區(qū)的人行步道，使其能與購物中心相連。購物

3、中心的營業(yè)時間以外的時間，應(yīng)至少有一 條通路可以出入購物中心。（二）服務(wù)性的交通動線可以依機(jī)能集中或分散地設(shè)置，但不能干擾購物中心的活動。（三）無論是在視覺上或心理上，各種機(jī)能都應(yīng)為整體的一部分。位于都會區(qū)外、主要作為建立都會區(qū)副都會的購物中心，其土地成本較低，較易取得廣大的土地面積，因而其 主要配置計(jì)劃可以水平式發(fā)展，使基地上的土地使用有多樣的變化，天際線及建筑形態(tài)也能有多重面貌。而位于都 會中心內(nèi)的購物中心，其土地成本高，不易取得大面積土地，因而其配置形態(tài)可能需要垂直式的往天空及地底發(fā) 展，而形成獨(dú)棟式的建筑。由于此二者在配置概念上有所差異，因而以下便依水平配置及垂直配置形態(tài)分別論述。一、

4、水平配置形式水平配置形的購物中心可參考?xì)W、美的案例。以美國的案例而言，購物中心通常為一、二層樓高，30至60公尺 深的建筑。在此大型建筑內(nèi)的各個店家所含括的區(qū)域大小不一，可能橫跨整棟建筑的深度，如百貨公司及超級市 場，也可能小至僅有面寬6公尺、深度12公尺的范圍，如一般的精品店等。購物中心通?？蓺w納為幾種典型配置形式：（一）傳統(tǒng)商店沿街配置形式，商店沿著主要人行步道配置。（二）建筑物自街面退縮形式，建筑物平面配置成U形或L形，商店沿著凹入的內(nèi)庭配置，退縮的部分為庭園 或停車場。將服務(wù)入口及卸貨場配置于內(nèi)庭，而將店面向外開向街道及人行步道。這是一種高密度的配置形式，適 用于集中性的購物行為，但其

5、停車量容易不足。（三）建筑物平面配置同上為U形或形，但店面開口面對中庭，停車場及購物中心入口在外圍，四周有綠化的 人行步道環(huán)境。若拉長內(nèi)廷使其變長縮窄，及形成商店街或Mall的形式。（四）以高密度族群方式配置，其停車場及入口在外圍，而商店面對內(nèi)部網(wǎng)狀的人行步道。商店，特別是主要 的賣點(diǎn)，都配置在人行步道沿線上。（伍）如果能多層次的考慮以上的基礎(chǔ)形式，則可有更多樣的表現(xiàn)。如商店可有兩個正面，分別向外部及中 庭；或利用人車不同層方式促使人車分離，而使車輛也能穿越購物中心內(nèi)部空間而不影響步行者，使購物者有更多 的便利等。在高密度地區(qū)，購物中心也可以象三明治一樣，在一個大建筑物內(nèi)，上下兩層為停車場，中

6、間層為步行 道。以美國的經(jīng)驗(yàn)而言，最成功的配置形式為簡單的形式，如I型、T型及L型等，而復(fù)雜的平面配置則不易成功。對于Mall的最大長度并沒有一定的標(biāo)準(zhǔn)，以開發(fā)者的角度來看，當(dāng)購物者經(jīng)過一些沒有租出去的店面，這個 Mall便算太長了。而根據(jù)針對美國的Mall所做的研究來看，最合適的長度是180公尺，最長不要超過240公尺。若長 度太長，則建筑物可能會被街道所截?cái)啵伊矿w可能過大，此時便要注意與周圍環(huán)境融合的問題。Mall內(nèi)通道的寬度是很重要的，因?yàn)閷τ谫徫镎咝睦砩系挠绊懞艽?。美國的Mall內(nèi)的通道寬度大約界于9公-15 公尺，英國較窄，約7.5公尺-10.5公尺。二、垂直配置形式除非是坡度的關(guān)

7、系使購物中心自然形成兩層的形式，否則建議最好將Mall設(shè)在一圍封的單層購物中內(nèi)。然而開 發(fā)者通常會希望將購物中心推至三層、甚至五層，尤其是在都市中的購物中心。果真有此需求則建議將辦公室、須 預(yù)約及特殊的攤位（電影院、圖書館、舞廳等）置于上層。依非都市土地工商綜合區(qū)開發(fā)審議規(guī)范規(guī)定，大型購物中心供百貨商場、量販商場、便利商店、超級市場等 大型販?zhǔn)坌再|(zhì)的空間，其樓層的使用配置宜以不超過七層為原則。目的在于避免大型商業(yè)空間使用超高層空間，并 考慮消防云梯設(shè)施的能力，以確保購物人群遇急難時疏散安全。三、商店區(qū)位各種形態(tài)相異的商店所合適的區(qū)位各自不同。但大體上而言購物中心內(nèi)的商店配置主要可依循如下的原則

8、：（一）購物中心的商店區(qū)位配置基本原則是將店面開設(shè)于步行交通量最大的動線上，并使動線集中于某些通 路，同時使其形成回路。為使顧客能在寬廣的建筑物內(nèi)容易辯識其所在，而能快速地到達(dá)其目的地且能于需要時迅 速地離開，主要通道應(yīng)經(jīng)過中心地區(qū)，給予顧客深刻印象，有利于顧客建立方向感及場所感。（二）某些形態(tài)的商店是促使顧客自發(fā)性前來的吸引源，像百貨公司、精品店、大型專門店、流行服飾店，及 超級市場等等。這些店不僅吸引顧客自發(fā)性前來，同時也能集中顧客形成人潮使其經(jīng)過購物中心內(nèi)的其他商家，增 加消費(fèi)行為。第二種吸引源如銀行、郵局、快餐店及其他服務(wù)業(yè)（酒吧、美容美發(fā)、皮鞋修理、洗衣店）也同樣是 吸引顧客前來購物

9、中心的動力。商店是依靠人潮生存，而人潮是由提供多樣化的物品及服務(wù)吸引的大量群眾。（三）一般購物中心的商店配置，應(yīng)該將主要商店放于中心店，若為有數(shù)個端點(diǎn)的聚集性的mall ，則可將主要 商店放在各個端點(diǎn)，使其成為相對應(yīng)的吸引點(diǎn)。（四）服務(wù)出入口應(yīng)放在建筑物邊緣或較低樓層，避免與購物者的動線混淆。（五）販?zhǔn)弁惿唐返纳痰陸?yīng)聚集開設(shè)于一處，以利用聚集效應(yīng)，活絡(luò)交易，像食物、仕女服飾、家居服及家 庭用品等。（六）開放時段相同者如晚上仍開放的劇院、餐廳、樂房，應(yīng)配置于同一區(qū)，一方面便于管理，減少管理費(fèi)用 及人力，并確保顧客及管理者在特殊時段的安全，另一方面也擁有類似聚集效益的功能。（七）糖果、糕點(diǎn)、禮物

10、、香煙及撲克牌等店鋪，可設(shè)在人行動線交會點(diǎn)，零星分布于購物中心內(nèi)。（八）電影院、汽車用品店及超級市場等形態(tài)的商店，本身的機(jī)能性強(qiáng)，足可吸引顧客，故配置于分離的獨(dú)棟 建筑物，或是MALL的非下面的地方，但可以由停車場直接到達(dá)的場所。（九）人行步道的配置細(xì)節(jié)是重要的，如從停車場進(jìn)來的入口及公車站、樓梯、電梯及手扶梯等其配置細(xì)節(jié)皆 需注意。原則上購物中心在這方面所面臨的問題與大型百貨公司所面臨的問題是頗為類似的。下列數(shù)點(diǎn)為各類商店在購物中心區(qū)位的指導(dǎo)原則：（一）超級市場最好是與停車場位于同一層，以便利購物者購物推車可直接推至停車場。超級市場需要大面積空間，但是需要 小的店面開口。雖然如此，商店的寬度

11、仍然是很重要的，因?yàn)樗绊懙浇Y(jié)帳柜臺的數(shù)目。在小型購物中心，超級市 場通常被規(guī)劃為主要吸引源，因而必須位于可引導(dǎo)顧客進(jìn)入mall的位置。（二）食品店如洋酒專賣店、南北貨專門店等，需要有小面積展示空間的店面，適于配置于超級市場入口及出口周圍，但并 不是位于主要區(qū)位上，也不是最高租金的地方。（三）精品服飾店適于集中配置于一處，且像百貨公司的售貨場般有秩序地排列，如鞋類、襪類、婦女貼身衣物、套裝、寶石、 流行配件、女帽、外出服、香水及化妝品等。這些店需要位于重要的區(qū)位上，最適于購物中心的主要mall上，且遠(yuǎn) 離食品店。它們需要良好的展示正面，同時也非常依仗寬廣的人行步道經(jīng)過它們。因而最好的方法是將它

12、們集中于 一處，使其能依其本身的特點(diǎn)形成一個吸引點(diǎn)以招徠顧客。（四）服務(wù)性商店這類商店在夜間購物中心關(guān)閉后仍有可能開放，例如便利店及自助郵局等。這些店有兩種做法，其一是這類店 可設(shè)有兩個正面，當(dāng)晚上mall關(guān)閉之后，顧客仍可自外部的停車場得到服務(wù)；或者是可獨(dú)立于mall外，但位于mall的 入口附近。服務(wù)性商店通常配置于較不顯眼的區(qū)位，其店面較小，租金較為便宜，例如位于次要的mall或較上層的 樓層。因?yàn)轭櫩蜁A向于自己去尋找服務(wù)性商店。服務(wù)性商店僅需小的門面及展示即可。（五）特殊性商店這類商店包括販?zhǔn)燮ぶ破?、禮品、文具、攝影器材、花材、玩具及布料，需要良好的、顯眼的區(qū)位及良好的展 示正面。有

13、時也可將其配置于較為特殊的地方，例如家居用品及家具等層使較為平淡的區(qū)域能具有生命力。這類商 店特別能適應(yīng)不同的店面面積及外貌。（六）百貨公司這類商店是大空間的使用者，且能創(chuàng)造出其自身的重要性。它們需要2至5層的低租金的樓層。其在購物中心內(nèi) 的設(shè)計(jì)及配置，受到其顯眼與否的影響很大。最好的配置位置是位于主要mall的端點(diǎn)。對于百貨公司而言，太多的窗邊地區(qū)是過于奢華的，最好是為一面對mall的矩形基地。（七）餐廳對于購物中心而言，這是非常重要的商店。它們可位于任意區(qū)位，即使是由主要的mall上僅一小部分也無所 謂。專家的意見是將其散置于購物中心中，且于主要區(qū)域內(nèi)，且占所有面積的5。（八）啤酒屋等場所啤酒屋可以有許多不同的單元形式。在mall關(guān)閉時，能有通路可以進(jìn)入，如果可能也盡量配置于停車場附近。 通常適用于地下室及二樓。（九）家具、汽車用品及家庭用品這部分包括許多家居所需用品，包括硬件、電器用品、電視及收音機(jī)、家具、布料及古董。這類店鋪可以聚集 于同一處，也可分處多處。大型商店，尤其是家具店，需要小型出入口的大面積賣場。許多家具店需要最大的墻間 距以利在其間布置商品。這類商店需要的配置形式為L型及T型的平面配置，且需要大的展示空間。（十）百貨店大一點(diǎn)的百貨店會嚴(yán)格要求主要正面形式，且通常會嚴(yán)格要求最小寬度在12公尺-18