關(guān)于從需求視角論商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲的原因

1、關(guān)于從需求視角論商品房?jī)r(jià)格持續(xù)上漲的原因1998 年住房市場(chǎng)改革以來，商品房?jī)r(jià)格快速攀升。 1998-2021， GDP 年均增長(zhǎng)約 10.2%，而商品房?jī)r(jià)格從 1987 年平均 411.4 元/方米升至 2021年3, 800元/平方米，平均每年11.2%,超過了 GDP的增幅。 一線大城市的房?jī)r(jià)已是不可攀， 2021 年 2 月， “宜城市研究室 發(fā)布 ? 2021 年中國(guó)城市房?jī)r(jià)排行榜?統(tǒng)計(jì)中國(guó)城市房?jī)r(jià)排情況,樣本城 市總量為 110 個(gè),入列前 10 位的城市分為杭州市、北京市、上海, 溫州市 18, 854 元/平米、三亞市 18, 319 元/平米、深圳市 16, 978 元/平方

2、米、寧波市 13, 438元/平方米、廣市 12, 560元/平方米、京 市 12, 01 6元/平方、舟山市 10, 500元/平米。目前,房?jī)r(jià)的高漲正 二三線城市乃至全國(guó)范圍鋪開。 房地產(chǎn)市場(chǎng)從全國(guó)范圍看是壟斷競(jìng)市場(chǎng),房企數(shù)目很多,前 10名的 售額僅占全國(guó)的 8%左,這和家電行業(yè)海爾、格、美的三足鼎立 的情況很一樣。但是從區(qū)域,由于商品房的特,一是住房不可移動(dòng), 有區(qū)域性；二是受土地供應(yīng)和開周期一般 2-3限制,短期內(nèi)住房 的供應(yīng)是性的；三是投資門檻,開發(fā)商占有信息主導(dǎo)優(yōu),市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)不 完全；這三者直決定了區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)寡頭壟斷性質(zhì)的。 一般個(gè)區(qū)域 只有假設(shè)干家較有力的房企占據(jù)了主導(dǎo)勢(shì),

3、因而更容易合謀采取 “捂盤 方式從而在某種程度控制價(jià)格,使得價(jià)下降較為困難。從個(gè)角度說, 房地產(chǎn)市是賣方市場(chǎng)。 在寡頭壟的賣方市場(chǎng)下, 價(jià)格擁有一種棘輪效 應(yīng)：上漲易,下跌難。在這樣的格機(jī)制下,筆者認(rèn)為房?jī)r(jià)的上主要是由于需求的來動(dòng)用。 無論是需求曲線的向右動(dòng)還是需求在曲線上向 右動(dòng)，都會(huì)使價(jià)格上漲。 從 1998年住房市場(chǎng)化改革起 2021 年較長(zhǎng)一 段時(shí)期看，三個(gè)面的原因持續(xù)作用，使得商品需非常旺盛，房?jī)r(jià)一漲 再漲。1 城市化是推動(dòng)房?jī)r(jià)上的長(zhǎng)期動(dòng)力表 1 顯示了建國(guó)以來的城市化變化情況。 分年段看 “九五 方案時(shí)期之 前也就是 1996 年前，中國(guó)的城市化處于低增長(zhǎng)的狀態(tài)， “七和“八 五時(shí)

4、期均城市化率只分別提 0.54%和 0.53%。1996 年我國(guó)城化率邁過 30%的關(guān)卡，進(jìn)入了諾瑟姆曲線所揭示的加 階段，至 2021年的 15 年間，均每年城市化率提高超過 1 個(gè)百分點(diǎn)， 大大高于改革開放 15年平均 0.5 個(gè)分點(diǎn)的水平。 隨著業(yè)革命時(shí)代的來臨， 城市成為人口財(cái)富及文化的集中地， 人們不 斷鄉(xiāng)村流向城市； 加上城市人財(cái)富創(chuàng)造能力高， 在城市范圍不擴(kuò)的情 況下，自然會(huì)推樓價(jià)。對(duì)于房市而言，城市化導(dǎo)致量人口從農(nóng)村涌入 城市生根開展屬于對(duì)房市的額外 “增量求 。北京為例， 2021 年頭 5 月外地人口占北京購(gòu)房總數(shù)的 50%，說明城市化導(dǎo)致人口遷徙對(duì)大城 市房產(chǎn)需求十分強(qiáng)勁

5、。 此，就原本就在城市居住的居民而言工業(yè)化與 城鎮(zhèn)化開展導(dǎo)了大規(guī)模城市改造和居拆遷， 未來一段時(shí)間內(nèi)， 由于市 根底設(shè)施建設(shè)、 舊城改、危房拆遷，城市屋拆遷量仍將保持較大規(guī)模， 這一分人也將繼續(xù)形成巨大被動(dòng)需求。 總之，城市化總體影響是將商 品房需求曲往右推， 使得在原來供應(yīng)條件變的情況下， 市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)一 步走。由于從 2000-2021 年我處于全面建設(shè)小康社會(huì)的工業(yè)中期，城市化在該時(shí)也將保持較高速度的增， 從而給房?jī)r(jià)上漲提供了長(zhǎng)期的推 力。2 城市居民收入提高，住房為主的消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)推動(dòng)價(jià)上漲 住房改革同步的是中國(guó)經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng)， 據(jù)初步測(cè)算，2021 年中國(guó)的 GDP 比上年長(zhǎng) 10.3%，

6、總額到達(dá)了 397，983 億元人民幣，超日本躍居世 界第二。與此同步城市居民人均收入也迅速提高， 從國(guó)統(tǒng)計(jì)年鑒 2021 的數(shù)據(jù)看，1998-2021年我國(guó)城鎮(zhèn)居民人可支配收入從 5，425 元增加 到 17，175 元，增長(zhǎng)了近 2 倍，增長(zhǎng)勢(shì)非常迅猛。居民的收增幅不斷 加大，客觀上具了較強(qiáng)的消費(fèi)能力， 2021 年社會(huì)消費(fèi)品零售總規(guī)模 到了 156，998 億元，上年增長(zhǎng) 18.3%。 城市居民消費(fèi)規(guī)模在擴(kuò)大，費(fèi)能力在增長(zhǎng)，消結(jié)構(gòu)也在不斷升級(jí)。建 國(guó)以來國(guó)居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)經(jīng)歷正在經(jīng)歷著三次升級(jí)轉(zhuǎn)型時(shí)期， 目我國(guó)正 面臨居民消費(fèi)升級(jí)轉(zhuǎn)型重要關(guān)鍵時(shí)期， 即從第二次費(fèi)升級(jí)向第三次消 費(fèi)升級(jí)的優(yōu)化升

7、級(jí)轉(zhuǎn)型。目前我國(guó)均 GDP 已超過 4，000 美元，按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)人均 GDP3， 0006，000 元是消費(fèi)轉(zhuǎn)型的又階段。我國(guó)居民消費(fèi)總體上已由原的 簡(jiǎn)單數(shù)量增長(zhǎng)演變?yōu)閿?shù)量增與質(zhì)量提高并行，消費(fèi)結(jié)向更高層次轉(zhuǎn) 化。鑒于我國(guó)國(guó)， 這個(gè)階段的升級(jí)轉(zhuǎn)型持續(xù)時(shí)較長(zhǎng)，這個(gè)階段隨著經(jīng) 濟(jì)快速增和居民收入的不斷提高以及居消費(fèi)環(huán)境的逐步改， 居民消費(fèi) 結(jié)構(gòu)開始發(fā)生根性的變化，即從物質(zhì)消費(fèi)為主轉(zhuǎn)變非物質(zhì)消費(fèi)為主， 生存資料消比重進(jìn)一步降低， 享受和開展資消費(fèi)比重上升； 消結(jié)構(gòu)的 變化越來越體以人為本和生活質(zhì)的顯著改善。 這個(gè)段居民各種高檔耐 用消費(fèi)品汽車、住房、家用腦、現(xiàn)代通信商品等有效需逐步上升，對(duì) 效勞消

8、費(fèi)如飲、旅游等的需求和量要求意識(shí)大為提高。此，從 1999 年下半起，住房二級(jí)市場(chǎng)始放開，允許房改房上市交易，進(jìn)步 增加了個(gè)人購(gòu)房支付能力。 人們收的提高和支付能力的增強(qiáng)導(dǎo)了消費(fèi) 結(jié)構(gòu)的升級(jí)， 旺盛的住房需求表現(xiàn)得尤為躍與突出。 收入的增加會(huì)促 使本無房、 租房的家庭考慮購(gòu)住房； 對(duì)于有房的家庭來說收入的增加 會(huì)促使其購(gòu)置更好的子， 以改善自己的居住條件； 對(duì)于那些擁有高檔 住宅的高收入庭而言， 收入的增加會(huì)增加他們?cè)诙ㄙY產(chǎn)上的投資， 隨 著價(jià)的步步高漲， 買又成了投資的好渠。 城市居民人均可支收入的大 幅提高，居民的費(fèi)結(jié)構(gòu)也跟著變化， 對(duì)商品房需求也與日俱增。 這樣， 在原供應(yīng)不變的情況下需

9、求量在需求曲線上向右變動(dòng)， 推高了商品房 的市場(chǎng)均價(jià)格； 可見，收入提高后以住房消為主的消費(fèi)結(jié)構(gòu)升是推動(dòng) 房?jī)r(jià)上漲的另一個(gè)重原因。 3旺盛的住房投資投機(jī)需求助長(zhǎng)了房?jī)r(jià)進(jìn)一步上漲 房地產(chǎn)市場(chǎng)與一般商品市是不同的， 對(duì)于房產(chǎn)而言， 除了可以滿足人 們住等消費(fèi)需要之外， 還以成為投資品， 可以收取金或出售后賺取買 賣的差。這樣，房地產(chǎn)的需求 就包含了兩個(gè)不同的內(nèi)容一是消費(fèi)需 求，一是投需求。 進(jìn)一步從購(gòu)房者的角看，所謂的房地產(chǎn)投資房地產(chǎn) 投機(jī)根本區(qū)別就在前者是通過長(zhǎng)期持有房產(chǎn)獲得投收益， 其主要途徑 是出租，而者即所謂投機(jī)主要是通短期內(nèi)房屋買賣差價(jià)得收益， 這是 兩者的一個(gè)根本區(qū)別。 但是，在租金增

10、長(zhǎng)遠(yuǎn)跟不上房?jī)r(jià)持續(xù)漲速度的 情況下20012021年房銷售價(jià)格指數(shù)和租賃價(jià)格指數(shù)的漲反響了的 恰恰是這情況，一個(gè)投資者可能在收租金一段時(shí)間后，選擇將房子 賣去賺取差價(jià)；甚至選買了房不出租， 而是再賣賺取低買高賣的差價(jià)。 由此見，投資與投機(jī)，也就線之隔、一念之間其界限并不是那么的顯； 甚至投機(jī)需求比投資需求占據(jù)主導(dǎo)。 在正情況下房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)曲 SO是一條向右上方傾斜的曲線，求曲線DO是一條向右下方傾斜曲線， 表示隨著房地價(jià)格的上升，供應(yīng)增，需求減少，供應(yīng)與求數(shù)量在 Q0 到達(dá)均衡此時(shí)均衡價(jià)格為 P0。但假設(shè)地產(chǎn)市場(chǎng)存在投機(jī)需求，需求曲 線會(huì)變成向右上方傾斜的曲線 D1 說明價(jià)格越高，投者在非

11、理性預(yù)期 和羊群效應(yīng) 的作用下， 會(huì)認(rèn)為來的房?jī)r(jià)會(huì)更高， 投資的利空間更大， 所以對(duì)房地產(chǎn)的求量也隨著價(jià)格的上漲而升。需求曲線 D1 與供應(yīng)曲 線SO的交點(diǎn)B是在存在房地產(chǎn)機(jī)情況下的市場(chǎng)均衡點(diǎn)，它應(yīng)的價(jià)格 P1高于房地產(chǎn)真實(shí)需所支持的市場(chǎng)均衡價(jià)格 P0。由于慣性和格會(huì)繼 續(xù)上漲的預(yù)期，投者繼續(xù)買進(jìn)房地產(chǎn)，在下列圖中體為需求曲線 D1 外 移到D2，房地產(chǎn)價(jià)格那么迅速上到P2,并以更高的價(jià)格賣給其風(fēng)險(xiǎn)偏 好更大的投機(jī)者， 繼獲取差價(jià)利潤(rùn)， 而價(jià)利潤(rùn)又吸引其他投機(jī)者進(jìn)入 房產(chǎn)市場(chǎng)，如此循環(huán)，直形成投機(jī)泡沫破滅。投資投機(jī)需求對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)可分個(gè)階段：第一階段，消費(fèi)需求主導(dǎo) 投機(jī)需求滋生。 隨著收入的長(zhǎng)

12、、 城市化進(jìn)程的推進(jìn)以及住房分制度改 革。房地產(chǎn)商品的消費(fèi)需迅速增加，房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲的苗，這形成了推 動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的原始動(dòng)。 有先見之明的人開始進(jìn)投機(jī)， 形成投機(jī)需的主 體，但是，這一局部人畢竟是數(shù)人，這時(shí)投機(jī)需求并不盛，它不是推 動(dòng)房上漲的主力力量。第二階段，消費(fèi)投機(jī)需求都很旺盛，需求被放 大，房?jī)r(jià)大幅上升。在一階段，由于擔(dān)憂房繼續(xù)上漲，有住房消費(fèi)需 求的紛紛參加購(gòu)房者的隊(duì)伍， 費(fèi)需求得到充分的釋放。 價(jià)的上漲和實(shí) 際利率低刺激了人們的投機(jī)欲望，多的投機(jī)者不斷參加炒房的行列， 投機(jī)需求斷增加。 這時(shí)的投機(jī)求已經(jīng)成為推動(dòng)房?jī)r(jià)上漲的重要量。 第 三階段，投盛行， 推動(dòng)房?jī)r(jià)的非理性漲。房?jī)r(jià)的持續(xù)上漲不

13、斷刺激投 機(jī)者欲望，為了得更多的投機(jī)利潤(rùn)，出現(xiàn)了惜售囤積房源，抬高房等 非理性行為。這一階段，價(jià)暴漲，現(xiàn)實(shí)的消費(fèi)需求于房?jī)r(jià)的暴漲已經(jīng) 不得不化為潛在的消費(fèi)需求，房?jī)r(jià)大的超出了中低收入者支付力。 2021年，我國(guó)品房空置率到達(dá) 9.50%，增幅14.85%，增速創(chuàng) 1994年 有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)以來的新高其中，北京市商品房空置率 16.64%，居全首 位，高出全國(guó)水 75%，形勢(shì)嚴(yán)峻。而國(guó)家電網(wǎng)司 2021 年在全國(guó) 660 個(gè)城市調(diào)查顯示，有高達(dá) 6， 540 套住宅的電表連續(xù) 6 個(gè)月讀數(shù)零， 按每套房 3 口算，可供近 2 億人住。高房?jī)r(jià)與高空率并存，說明了中 房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)氣氛較。 4平抑房?jī)r(jià)的

14、關(guān)鍵在于加有效供應(yīng)和抑制投機(jī)需求 中國(guó)的價(jià)趨勢(shì)雖然不能排除短期的波動(dòng)但是從長(zhǎng)期來看， 城市化的加 速居民收入的提高形成的旺住房消費(fèi)需求是其持續(xù)高漲根本原因。 而 投機(jī)需求的涌又助長(zhǎng)了這種漲勢(shì)。 那么，何采取一些措施控制房?jī)r(jià)波 動(dòng)幅度，防止其長(zhǎng)過快？?jī)r(jià)格決定于供求， 制價(jià)格關(guān)鍵在于增加供應(yīng) 或抑需求。 首先必須增加普通商品房非保障性住房 的供應(yīng)住房供應(yīng) 可以分為兩類，一類是通商品房的供應(yīng)，一類是保性住房的供應(yīng)。房 價(jià)的過上漲，是指普通住房?jī)r(jià)格的快上漲。因此，真正能夠響房?jī)r(jià)的 住房供應(yīng)，主要是普通品房的供應(yīng)。以壓低房?jī)r(jià)為目的住房供應(yīng)，應(yīng) 該主要是非障性住房的供應(yīng)，而主要不是保障住房的供應(yīng)。其次，增 加用于建普通商品房的土地的供應(yīng)。 由國(guó)的人口增長(zhǎng)趨勢(shì)來看當(dāng)前正 值人口逐漸接近峰的時(shí)期， 勞動(dòng)人口正在數(shù)量最多時(shí)期， 因此這一階 段也中國(guó)住房需求增長(zhǎng)最快時(shí)期， 住房供求缺最大， 這一時(shí)期住房用 地的供應(yīng)也應(yīng)該最大。而從 2021 年半年情況來看，局部大城市真正 能夠影響住房格的普通商品房用地的給， 并沒有明顯增長(zhǎng)， 有的市甚 至還有所下降。據(jù)報(bào)告，到 2021年 8月份為止，一些城市土地的供 給，未完成全年土地供應(yīng)方案 50%。再次，