中國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表解讀要點(共7頁)

1、精選優(yōu)質(zhì)文檔-傾情為你奉上中國房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)報表解讀要點(香港上市公司)近日在論壇上看到許多關(guān)于中國房地產(chǎn)企業(yè)資金狀況的博文，通過列舉若干財務(wù)指標(如經(jīng)營活動現(xiàn)金凈流量)作為反映其核心觀點的支持性證據(jù)。本人認為，房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)務(wù)特征以及特定背景賦予了部分財務(wù)指標特殊的涵義。為避免錯誤解讀，本人將分別以在香港上市和大陸A股上市的典型公司的財務(wù)報表為例，就其中的重點項目和內(nèi)容進行解讀。不足之處，請各位博友補充！本文參考碧桂園(2007.HK)、富力地產(chǎn)(2777.HK)和SOHO中國(0410.HK)的2007年年報，重點解讀在香港上市的中國房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)報告。一、基本情況1.業(yè)務(wù)范圍通常，上市

2、公司經(jīng)營的業(yè)務(wù)范圍反映在財務(wù)報表附注的分部報告和財務(wù)回顧等管理層說明性文字中。例如，碧桂園(2007.HK)的財務(wù)回顧就列示了該公司的主要業(yè)務(wù)范圍包括房地產(chǎn)開發(fā)、建筑裝修及裝飾、酒店營運和物業(yè)管理四部分，其中房地產(chǎn)開發(fā)占絕對主導(dǎo)(約占總收入的94)，建筑裝修及裝飾可以視為房地產(chǎn)開發(fā)的一個分部(90的建筑裝修及裝飾收入來自于集團內(nèi)部)，酒店營運和物業(yè)管理基本上作為配套而存在。 2.土地儲備情況凈現(xiàn)值法(Net Asset Value,NAV)是當前世界上最廣泛適用的對房地產(chǎn)企業(yè)的估值方法(注1)。由于NAV方法的廣泛流行，擴充土地儲備意味著提升房地產(chǎn)企業(yè)未來的未來價值，直接決定著房地產(chǎn)

3、企業(yè)受市場或投資者追捧的程度，這在2007年房地產(chǎn)企業(yè)在資本市場上的表現(xiàn)不難看出。當然，隨著2007年國務(wù)院出臺關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知，土地儲備過大則成為了巨大的開發(fā)風(fēng)險，如恒大IPO夭折即是明證。但不管怎樣，土地儲備仍然是房地產(chǎn)企業(yè)日常營運中最重要的資源和備受關(guān)注的焦點。按照香港的會計準則規(guī)定，土地儲備的列示分以下幾種情況進行處理：(1)已經(jīng)交納土地摘牌保證金但尚未摘牌的，或者已經(jīng)摘牌且支付土地出讓金但未取得國有土地使用證的，相應(yīng)的金額列示為流動資產(chǎn)的其他應(yīng)收款項目。具體數(shù)額需要查找報表附注項目，如碧桂園(2007.HK)的報表附注3中“預(yù)付款-第三方”基本上就屬于這種類型的土地儲備數(shù)額

4、。(2)已經(jīng)取得國有土地使用證但未取得施工許可證的，相應(yīng)的金額列示為非流動資產(chǎn)項下的“土地使用權(quán)”。但需要指出的是，該項土地使用權(quán)(Land Use Right,LUR)在報表上是按照土地使用權(quán)總額扣除攤銷后的凈額。(3)已經(jīng)取得國有土地使用證且已經(jīng)取得施工許可證的，相應(yīng)的金額列示為流動資產(chǎn)項下的“土地使用權(quán)”。同樣，該項目也是扣除攤銷后的凈額。因此，一家公司的土地儲備狀況需要綜合考慮上述三個項目。(關(guān)于相關(guān)會計準則下土地使用權(quán)攤銷的處理見本文注2。) 3.物業(yè)建造狀況對于住宅類房地產(chǎn)企業(yè)而言，產(chǎn)成品就是已經(jīng)建造好的房屋，在報表上列示為“持作銷售已落成物業(yè)”(Property Hel

5、d for Sale, PHS)；在產(chǎn)品就是正在建造的房屋，在報表上列示為流動資產(chǎn)項下的“在建物業(yè)”(Property Under Development, PUD)；原材料就是儲存的尚未使用的材料，在報表上列示為流動資產(chǎn)項下的“存貨”(Inventory)。對于商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)而言，由于建造的物業(yè)通常持有用作未來經(jīng)營，故在建物業(yè)通常在報表中的非流動資產(chǎn)項下列示為“在建物業(yè)”（Property Under Development, PUD）；已經(jīng)建造完成的商業(yè)物業(yè)則體現(xiàn)在非流動資產(chǎn)項下的“物業(yè)、廠房和設(shè)備”(Property,Plant and Equipment, PPE)。故通過上述項目，

6、我們可以評估特定房地產(chǎn)企業(yè)的工程進展狀況。4.物業(yè)銷售狀況 在中國現(xiàn)行實施的物業(yè)預(yù)售制度下，物業(yè)的銷售通常涉及三類收入：(1)合同銷售收入，該收入是指物業(yè)預(yù)售時與業(yè)主簽署的合同金額；(2)現(xiàn)金回籠，該項收入是業(yè)主實際支付的合同款項；(3)會計銷售收入，該項收入是以物業(yè)交收為標志進行確認的，即如果交樓的話，那么相應(yīng)的銷售過程才算完成，才能按照會計準確確認收入。通過公開的財務(wù)報表，我們非常容易得到會計銷售收入數(shù)據(jù)，即損益表中的“銷售收入”項目。對于預(yù)售收到現(xiàn)金但尚未交付物業(yè)的情形，通常列示為流動負債下的“貿(mào)易及其他應(yīng)付款”。該項目在一定程度上反映了公司所造物業(yè)在市場上受歡迎的程度，是公司

7、競爭力的一種體現(xiàn)。 5.現(xiàn)金水平和結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)企業(yè)本質(zhì)上屬于類金融企業(yè)，對資金存在著持續(xù)的需求，但另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)的資金使用存在著諸多限制，例如：預(yù)售樓款收到現(xiàn)金的一定比例（通常由各地方政府確定）限制用于特定項目的工程款支出，銀行開發(fā)貸款限制用于特定項目的工程款支出，部分資金可能被用于發(fā)放現(xiàn)金股利，被作為銀行貸款質(zhì)押，用作增資注資而被暫時凍結(jié)，等等。因此，財務(wù)報表通常能夠反映公司的資金存量，并不能反映出實際可以自由調(diào)動的程度，后者將直接決定著資金鏈條的緊繃狀況，而這也正是投資者真正關(guān)心的。為評價房地產(chǎn)企業(yè)資金的實際狀況，可以從以下方面加以綜合測算：1.根據(jù)開工面積、開發(fā)進度以及開發(fā)

8、成本測算整體現(xiàn)金需求；2.短期償還債務(wù)的需求；3.需要交納的營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等稅費；4.物業(yè)銷售的預(yù)計面積和平均銷售價格(適用于住宅類地產(chǎn)企業(yè))；5.現(xiàn)有資金存量；通過上述5個方面基本上可以評價房地產(chǎn)企業(yè)的資金狀況。需要特別指出的是，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營活動現(xiàn)金流大多為負數(shù)，這主要是由于地產(chǎn)企業(yè)向外擴張而且開發(fā)周期相對較長所致，并不能作為資金狀況緊張的直接證據(jù)。  二、償債能力評價房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力，通常會使用資產(chǎn)負債率這一指標。需要提醒注意的是，由于房地產(chǎn)企業(yè)收到的預(yù)售款項也體現(xiàn)為流動負債，故本人建議使用剔除該類預(yù)售款項后的負債數(shù)額來評價房地產(chǎn)企業(yè)的償債能力。

9、 三、盈利能力按照香港的相關(guān)規(guī)定，住宅產(chǎn)品的開發(fā)成本構(gòu)成包括四部分，即土地成本、建安成本、營業(yè)稅、土地增值稅。各家企業(yè)這四類成本的水平和結(jié)構(gòu)不盡相同，如碧桂園(2007.HK)的土地成本就比富力地產(chǎn)(2777.HK)要來得低。衡量房地產(chǎn)企業(yè)盈利能力的常用指標是毛利率和凈利率，只是需要注意的是，這里的盈利能力重點是考察其可持續(xù)的正常經(jīng)營活動的盈利能力。如進行比較時，富力地產(chǎn)(2777.HK)損益表中的其他收益主要來自于公平值收益（即公允價值評估），該項收益就不能算作是可持續(xù)的收益。關(guān)于盈利能力的具體分析以及相關(guān)指標的涵義，在此就不再此贅述了。 四、營運能力營運能力主要是反映企

10、業(yè)經(jīng)營的效率水平，通常采用總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率等指標衡量，其評價方法與其他行業(yè)企業(yè)相似。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，一般有以下特點：住宅類房產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率高于商業(yè)類地產(chǎn)，別墅類房產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率高于普通商品房，南部城市的周轉(zhuǎn)率高于北方城市（北方氣候比較寒冷，在封凍期間無法施工）。  注：1.NAV方法的基本思路可以歸納為：在一定銷售價格、開發(fā)速度和折現(xiàn)率的假設(shè)下，地產(chǎn)企業(yè)當前儲備項目的現(xiàn)金流折現(xiàn)價值剔除負債后，即為凈資產(chǎn)價值(NAV)。具體來說，開發(fā)物業(yè)的凈資產(chǎn)值，等于現(xiàn)有開發(fā)項目以及土地儲備項目在未來銷售過程中形成的凈現(xiàn)金流折現(xiàn)值減負債；投資物業(yè)的凈資產(chǎn)值，等于當前項目凈租金收入按設(shè)定的資本化率折現(xiàn)后的價值減負債。2.根據(jù)香港準則，由于中國地產(chǎn)企業(yè)取得的是土地使用權(quán)而非所有權(quán)，故土地使用權(quán)不應(yīng)作為開發(fā)成本的一部分，而是相當于一項無形資產(chǎn)，需要進行攤銷，并單獨列示。通常，土地使用權(quán)的攤銷分為3部分：拿到國有土地使用證到開始施工（以施工許可證的時間作為開始施工時間）這段時間，