房地產(chǎn)估價師房地產(chǎn)估價理論與方法-66

1、房地產(chǎn)估價理論與方法 -66（ 總分： 100.00 ，做題時間： 90 分鐘 ）一、 （一）單項(xiàng)選擇題 （ 總題數(shù)： 32，分?jǐn)?shù)： 56.00）1. 房地產(chǎn)現(xiàn)今不僅是一種重要的資源和財產(chǎn)、 生產(chǎn)要素或生活必需品， 而且是一種商品和資產(chǎn)， 成為的主要對象。（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 交易B. 交易和投資 VC. 交換D. 投資解析：2. 由委托人和估價目的雙重決定。（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 估價要素B. 價值時點(diǎn)C. 估價對象 VD. 價值類型解析：3. 下列關(guān)于房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和估價師評估出的價值表述中，正確的是 。（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 應(yīng)是可以實(shí)現(xiàn)的價值B. 是提供價值意見而不是作價

2、格保證 VC. 對委托人的價格保證D. 為委托人爭取最大的利益解析：4. 在英國和其他英聯(lián)邦國家， 在估價委托人起訴估價師的法庭訴訟中， 法官使用的誤差范圍通常是 。（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. ±15%B . ±10% VC. 對于難度很大的估價業(yè)務(wù)可放寬至± 25%D. 有時可放寬至± 20%解析：5. 關(guān)于征收和征用，下列說法正確的是 。（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 征收的實(shí)質(zhì)主要是所有權(quán)的改變，不存在返還的問題 VB. 征用的實(shí)質(zhì)只是使用權(quán)的改變，被征用的房地產(chǎn)使用后，應(yīng)當(dāng)返還被征用人，可以不予補(bǔ)償C. 征用的實(shí)質(zhì)是一種臨時使用房地產(chǎn)的行為D. 征收

3、是無償?shù)模饔檬怯袃數(shù)慕馕觯?. 除了耕地占用稅和 應(yīng)按面積和稅額標(biāo)準(zhǔn)征收不需要房地產(chǎn)估價提供有關(guān)服務(wù)之外，其他我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅收和與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收都需要房地產(chǎn)估價提供有關(guān)服務(wù)。（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 房產(chǎn)稅B. 土地增值稅C. 城鎮(zhèn)土地使用稅 VD. 契稅解析：7. 房地產(chǎn)估價從某種意義上講是 房地產(chǎn)的價值。（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 發(fā)明B. 發(fā)現(xiàn) VC. 創(chuàng)造D. 確定解析：8. 下列關(guān)于房地產(chǎn)估價本質(zhì)的表述中，錯誤的是 。（分?jǐn)?shù)： 1.00 ）A. 房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價B. 房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證C. 房地產(chǎn)估價會有誤差而且不能有誤差范圍

4、限制 VD. 房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價值而不是價格解析：9. 房地產(chǎn)估價專業(yè)意見的作用可分為性質(zhì)不同的兩類： 。（分?jǐn)?shù)： 2.00 ）A. 一是咨詢性估價或參考性估價，二是法律性估價或證據(jù)性估價B. 一是了解性估價或咨詢性估價，二是鑒證性估價或證據(jù)性估價C. 一是鑒證性估價或證據(jù)性估價，二是咨詢性估價或參考性估價VD. 一是咨詢性估價或參考性估價，二是鑒證性估價或法律性估價解析：10. 因規(guī)劃修改、污染、工程質(zhì)量缺陷等導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值減損評估屬于 。（分?jǐn)?shù)： 2.00 ）A. 災(zāi)害調(diào)查評估B. 規(guī)劃實(shí)施情況評估C. 房地產(chǎn)評估 VD. 相關(guān)經(jīng)濟(jì)損失評估解析：11. 房地產(chǎn)需要專業(yè)估價的基本條

5、件是房地產(chǎn)具有 的特性。（分?jǐn)?shù)： 2.00 ）A. 獨(dú)一無二和供給有限B. 獨(dú)一無二和價值量大 VC. 流動性差和價值量大D. 不可移動和用途多樣解析：12. 待開發(fā)的土地一般不適用 來估價。（分?jǐn)?shù)： 2.00 ）A. 比較法B. 收益法C. 成本法 VD. 假設(shè)開發(fā)法解析：13. 不同的房地產(chǎn)估價師對同一估價對象在同一估價目的、 同一價值時點(diǎn)下的評估價值通常不完全相同，主要是因?yàn)?。（分?jǐn)?shù)： 2.00 ）A. 掌握的有關(guān)信息不同 VB. 作出的估價師聲明不同C. 估價對象狀況不同D. 委托人不同解析：14. 為國有土地上房屋征收目的而進(jìn)行的估價，對于房屋租賃的影響，應(yīng) 。（分?jǐn)?shù)： 2.00

6、）A. 視為無租約限制的房地產(chǎn)來估價VB. 視為有租約限制的房地產(chǎn)來估價C. 考慮房屋租賃者的意見D. 視其租約租金與市場租金的差異大小而定解析：15. 房地產(chǎn)估價的最高行為準(zhǔn)則是 。（分?jǐn)?shù)： 2.00 ）A. 價值時點(diǎn)原則B. 合法原則C. 獨(dú)立、客觀、公正 VD. 謹(jǐn)慎原則解析：16. 估價程序是指完成一個估價項(xiàng)目所需要做的各項(xiàng)工作按照它們之間的內(nèi)在聯(lián)系排列出的先后次序。房地產(chǎn)估價的基本程序包括以下幾個方面，排序正確的是 。獲取估價業(yè)務(wù)；受理估價委托；制訂估價作業(yè)方案；搜集估價所需資料；實(shí)地查勘估價對象；求取估價對象價值；撰寫估價報告；審核估價報告；交付估價報告；估價資料歸檔。（分?jǐn)?shù)： 2

7、.00 ）A. B. C. D. V解析：17. 在房地產(chǎn)估價要素中， 限制了估價報告的用途。（分?jǐn)?shù)： 2.00 ）A. 估價原則B. 價值時點(diǎn)C. 估價目的 VD. 估價對象解析：18. 在人民法院委托的房地產(chǎn)估價拍賣中，人民法院是 。（分?jǐn)?shù)： 2.00 ）A. 估價利害關(guān)系人B. 估價對象權(quán)利人C. 估價委托人，不是報告使用者D. 估價委托人和報告使用者 V解析：19. 承擔(dān)資產(chǎn)評估、驗(yàn)資、驗(yàn)證、會計(jì)、審計(jì)、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員故意提供虛假證明文件，情節(jié)嚴(yán)重的，處 年以下有期徒刑或者拘役，并處罰金。（分?jǐn)?shù)： 2.00 ）A. 3B. 5 VC. 7D. 0解析：20. 承擔(dān)資產(chǎn)評

8、估、驗(yàn)資、驗(yàn)證、會計(jì)、審計(jì)、法律服務(wù)等職責(zé)的中介組織的人員嚴(yán)重不負(fù)責(zé)任，出具的證 明文件有重大失實(shí)造成嚴(yán)重后果的，處 年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處罰金。（分?jǐn)?shù)： 2.00 ）A. 3 VB. 5C. 7D. 10解析：21. 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)的法定代表人或者執(zhí)行合伙事務(wù)的合伙人是注冊后從事房地產(chǎn)估價工作 年以上的房地產(chǎn)估價師。（分?jǐn)?shù)： 2.00 ）A. 1B. 3 VC. 5D. 6解析：22. 下列房地產(chǎn)估價原則中，評估現(xiàn)狀價值不適用的原則是 。（分?jǐn)?shù)： 2.00 ）A. 替代原則B. 合法原則C. 最高最佳利用原則 VD. 價值時點(diǎn)原則解析：23. 在評估一宗房地產(chǎn)的價值時，一般要求

9、同時采用 種以上估價方法。（分?jǐn)?shù)： 2.00 ）A. . 一B. . 兩 VC. . 三D. . 多解析：24. 某市于 2005 年對市中心一平房區(qū)進(jìn)行拆遷改造， 該市 2000 年出臺的城市房屋拆遷補(bǔ)償指導(dǎo)價格在該區(qū)為4000元/m 2，并且一直沒有變動；2005年該區(qū)同類建筑物的重置成本達(dá)到 2000元/m 2，房地產(chǎn)市場 交易價格為6000元/m 2 ;重新規(guī)劃后，開發(fā)商開發(fā)的該區(qū)商品房售價預(yù)計(jì)為9000元/m 2 ;則最合理的拆遷補(bǔ)償價格應(yīng)以 元/m 2為基礎(chǔ)進(jìn)行修正。（分?jǐn)?shù)： 2.00 ）A. 4000B. 5000C. 6000 VD. 9000解析：25. ，中國房地產(chǎn)估價師與

10、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會加入了國際測量師聯(lián)合會，成為其全權(quán)會員。（分?jǐn)?shù)： 2.00 ）A. 2003 年 11月 4日B. 2005 年 10月 17日C. 2006 年 10月 13日 VD. 2007 年 10月 4日解析：26. 以法律形式確立了房地產(chǎn)估價地位的是 。（分?jǐn)?shù)： 2.00 ）A. 物權(quán)法B. 城市房地產(chǎn)管理法VC. 國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例D. 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)管理辦法解析：27. 國家標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)估價規(guī)范的頒布時間是 年。（分?jǐn)?shù)： 2.00 ）A. 1994B. 1995C. 1999 VD. 2004解析：28. 抵押合同簽訂后，該土地上新增房屋與抵押財產(chǎn)一同拍賣時，對拍賣新增

11、房屋所得。（分?jǐn)?shù)： 2.00 ）A. 抵押人無權(quán)優(yōu)先受償B. 抵押權(quán)人無權(quán)優(yōu)先受償 VC. 抵押權(quán)人有權(quán)優(yōu)先受償D. 抵押人有權(quán)對全部房地產(chǎn)優(yōu)先受償解析：29. 對被征收人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，其產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價，下列說法中正確的是 。（分?jǐn)?shù)： 2.00 ）A. 產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價 =用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值 - 被征收房屋價值B. 產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價 =被征收房屋價值 - 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值VC. 產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價 =被征收房屋價值 - 用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的重置成本D. 產(chǎn)權(quán)調(diào)換差價 =用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的重置成本 - 被征收房屋價值解析：30. 在實(shí)際估價中，選取 應(yīng)有針對性，主要是根據(jù)估價目的和估價對象來選取的。（

12、分?jǐn)?shù)： 2.00 ）A. 價值時點(diǎn)B. 價值類型C. 估價機(jī)構(gòu)D. 估價依據(jù) V解析：31. 年原建設(shè)部發(fā)出了 關(guān)于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí) （從）業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知（建住房函 2002192號），決定建立包括房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)估價師在內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（ 從）業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)。（分?jǐn)?shù)： 2.00 ）A. 2001B. 2002 VC. 2003D. 2005解析：32. 下列經(jīng)濟(jì)活動中，不需要評估房地產(chǎn)抵押價值的是 。（分?jǐn)?shù)： 2.00 ）A. 初次抵押貸款B. 再次抵押估價C. 續(xù)貸抵押估價D. 處置抵押房地產(chǎn) V解析：二、 （二） 多項(xiàng)選擇題 （ 總題數(shù)： 14，分?jǐn)?shù)： 44.00

13、）其原因可5 萬元以上 2033. 下列房地產(chǎn)估價相關(guān)活動中，不屬于傳統(tǒng)價值評估業(yè)務(wù)范疇的有 。（分?jǐn)?shù)： 4.00 ）A. 高層建筑地價分?jǐn)俈B. 房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù) VC. 因環(huán)境污染導(dǎo)致的房地產(chǎn)價值減損評估VD. 國有土地上房屋征收中的停業(yè)損失評估VE. 房地產(chǎn)抵押價值評估解析：34. 房地產(chǎn)估價師經(jīng)過分析， 測算和判斷得出的估價結(jié)果與市場上進(jìn)行交易的成交價格有所不同，能有 。（分?jǐn)?shù)： 3.00 ）A. 成交價格受到交易者的個別情況的影響 VB. 迎合委托人意愿的影響C. 房地產(chǎn)市場狀況因成交日期與價值時點(diǎn)不同而發(fā)生變化VD. 委托人不同的原因E. 估價對象因成交日期時狀況與價值時點(diǎn)時狀況不同

14、而發(fā)生變化V解析：35. 房地產(chǎn)租賃包括 。（分?jǐn)?shù)： 3.00 ）A. 建設(shè)用地使用權(quán)出租 VB. 房屋租賃 VC. 土地租賃 VD. 互換E. 用房地產(chǎn)作價出資解析：36. 與非專業(yè)估價相比，專業(yè)估價的特點(diǎn)有 。（分?jǐn)?shù)： 3.00 ）A. 是一種專業(yè)意見 VB. 估計(jì)價格或價值C. 實(shí)行有償服務(wù) VD. 承擔(dān)法律責(zé)任 VE. 估價作業(yè)日期長解析：37. 房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)或者房地產(chǎn)估價師出具虛假或者有重大差錯的評估報告，下列說法中正確的有 （分?jǐn)?shù)： 3.00 ）A. 由發(fā)證機(jī)關(guān)對房地產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)給予警告，并處 10 萬元以上 20 萬元以下罰款B. 對房地產(chǎn)估價師處1萬元以上3萬元以下罰款，并記入

15、信用檔案VC. 情節(jié)嚴(yán)重的，吊銷資質(zhì)證書、注冊證書 VD. 造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任VE. 構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任V解析：解析選項(xiàng)A應(yīng)為由發(fā)證機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，給予警告，并對房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)并處 廳元以下罰款。38. 下列 是對于房地產(chǎn)估價準(zhǔn)確性的全面認(rèn)識。（分?jǐn)?shù)： 3.00 ）A. 即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的評估價值，只會得出近似的評估價值B. 所有的評估價值都會有誤差 VC. 能用物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價的誤差標(biāo)準(zhǔn)D. 判斷一個評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實(shí)價值進(jìn)行比較VE. 由復(fù)核估價師直接評判一個評估價值的對與錯和誤差的大小解析：39.

16、 在房地產(chǎn)估價中，如果估價目的不同，則 。（分?jǐn)?shù)： 3.00 ）A. 估價的依據(jù)有可能不同VB. 估價的方法有可能不同VC. 估價對象的范圍有可能不同 VD. 估價原則可能不同 VE. 估價程序可能不同解析： 解析 不同估價目的的估價或評估的價值類型不同，應(yīng)遵循的估價原則可能有所不同40. 房地產(chǎn)估價本質(zhì)的認(rèn)識包括 。（分?jǐn)?shù)： 3.00 ）A. 房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的價格而不是價值B. 房地產(chǎn)估價是模擬市場定價而不是替代市場定價 VC. 房地產(chǎn)估價是提供價值意見而不是作價格保證 VD. 房地產(chǎn)估價會有誤差但應(yīng)將誤差控制在合理的范圍內(nèi)VE. 房地產(chǎn)估價既是一門學(xué)科又是一門技藝解析：41. 房地

17、產(chǎn)估價機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)由自然人出資，以 形式設(shè)立。（分?jǐn)?shù)： 3.00 ）A. 集體企業(yè)B. 國有企業(yè)C. 有限責(zé)任公司 VD. 合伙企業(yè) VE. 股份有限公司解析：42. 下列是估價委托人的義務(wù)的有 。（分?jǐn)?shù)： 3.00 ）A. 向估價機(jī)構(gòu)如實(shí)提供其知悉的估價所必要的資料 VB. 協(xié)助估價師搜集估價所必要的資料 VC. 就估價結(jié)果提出自己的要求D. 對所提供的資料的真實(shí)性、合法性和完整性負(fù)責(zé) VE. 有義務(wù)協(xié)助估價人員對估價對象進(jìn)行實(shí)地查看等工作V解析：43. 房地產(chǎn)評估不僅包含房地產(chǎn)價值評估，還可以包含 等。（分?jǐn)?shù)： 3.00 ）A. 房地產(chǎn)周圍環(huán)境評估VB. 房地產(chǎn)制度政策評估VC. 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性評估 VD. 房地產(chǎn)投資風(fēng)險評