房地產(chǎn)營銷推廣方案

1、房地產(chǎn)營銷推廣方案一、前言二、物業(yè)概述三、目標(biāo)購房群四、營銷阻礙及對(duì)策五、形象定位六、廣告宣傳七、費(fèi)用預(yù)算八、專業(yè)精神和職業(yè)水準(zhǔn)將為您帶來不一樣的效果前言一、樓市分析個(gè)性化、形象化競爭日益劇烈,將成為太原市地產(chǎn)開展的潮流. 物業(yè)工程要取得優(yōu)異的銷售業(yè)績,就必須把握時(shí)機(jī),盡竭利用自身的個(gè)性資本和雄渾的勢(shì)力, 把 自身打造成極富個(gè)性和口碑,擁有良好公眾形象的樓盤.二、工程物業(yè)概述略三、工程物業(yè)的優(yōu)勢(shì)與缺乏優(yōu)勢(shì)：1、位置優(yōu)越,交通便捷位置優(yōu)越： 處于北城區(qū)的成熟社區(qū)之中央；徒步 x分鐘即可到達(dá)灑店、食府、劇院、冏場、超市等社區(qū)設(shè)施一應(yīng)俱全.交通便捷： 公共交通比擬便捷,有三趟公交線路途徑本案 2、區(qū)

2、內(nèi)康體、娛樂、休閑設(shè)施一應(yīng)俱全 室外設(shè)施： 活動(dòng)廣場、小區(qū)幼兒園、醫(yī)院、購物廣場、籃球場 室內(nèi)設(shè)施： 桑拿浴室、健身室、乒乓球室、桌球室、卡拉 OK灑廊3、小戶型2房2廳、3房2廳,面積x x平方米之間的小戶型,以及提供菜單式裝修, 對(duì)于事業(yè)有成、家庭結(jié)構(gòu)簡單、時(shí)尚、享受的目標(biāo)購房群極具吸引力.缺乏：1、環(huán)境建設(shè)缺之吸引性景觀環(huán)境建設(shè)缺乏吸引性景觀,不利于引發(fā)目標(biāo)購房群興趣；不利于提升 HS花園在 公眾中的知名度、美譽(yù)度和造成記憶；同時(shí)也不利于滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽(yù)感.現(xiàn) 代住宅不僅要滿足居住的需要,還要滿足居住者特殊的心理需求2、物業(yè)治理缺乏特色效勞物業(yè)治理方面未能根據(jù)目標(biāo)購房群的職業(yè)特點(diǎn)和實(shí)際

3、需求事業(yè)有成、時(shí)尚、享受開展特色效勞,使HS花園在效勞方面缺乏了應(yīng)有的個(gè)性和吸引力.四、目標(biāo)購房群1、年齡在25 60歲之間經(jīng)濟(jì)富裕有投資意識(shí)或有習(xí)慣在北城生活的中老年人家庭構(gòu)成：1 3 口、中老年夫妻或帶一小孩、單身中老年2、 年齡在28 45歲之間事業(yè)蒸蒸日上月收入在 3000元以上時(shí)尚、享受在北城工作的治理者或小私營業(yè)主家庭構(gòu)成：1 3 口、中宵年夫妻或帶一小孩、單身中宵年五、工程物業(yè)營銷阻礙及對(duì)策 阻礙：1、花園內(nèi)朝向差、無景、背陰的單位難于銷售.2、區(qū)內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況不景氣,銷售業(yè)績不佳.對(duì)策：1、把區(qū)內(nèi)朝向差、背陰、無景的單位作為特別單位重新命名炒作,作為特價(jià)單位適時(shí)限量出售.通過廣

4、告炒作、整體形象和價(jià)格之間的落差以及增值贈(zèng)送來促 進(jìn)銷售.2、商鋪經(jīng)營不景氣,銷售業(yè)績不佳,究其原因有二.一是區(qū)內(nèi)人氣不旺,二是HS花園離大型購物中央太近.故對(duì)策有二：一、引爆住宅銷售,帶旺區(qū)內(nèi)人氣,促進(jìn)商鋪的經(jīng)營和銷售；二、根據(jù)區(qū)內(nèi)居民的職業(yè)特點(diǎn)、年齡結(jié)構(gòu)、心理特征、追求喜好和實(shí)際需求開展 特色經(jīng)營.例如：高品味的灑廊、咖啡廳等.六、形象定位根據(jù)物業(yè)工程的自身特點(diǎn)和目標(biāo)購房群特殊的身份、社會(huì)地位和所處的人生階段,我們把物業(yè)工程定位為：凸顯人生至高境界,完美人生超凡享受的非常住宅 主體廣告語：輝煌人生,超凡享受 HS花園提供的給您的不止是滿意滿意的住宅輝煌人生HS花園的目標(biāo)購房群大局部是事業(yè)有

5、成的中宵年老板和治理階層,或者是有固定資產(chǎn)投資的中老年.因此,他們的人生是與眾不同的,是輝煌的.超凡享受：享受入住方便享受交通便捷享受特別效勞享受都市繁華享受至尊榮譽(yù)七、兩點(diǎn)整體建議1、建廣場和寓意噴泉針對(duì)xxx缺乏吸引性景觀一點(diǎn),建議在二期工程中建廣場和寓意噴泉. 為北城區(qū) 增一別致夜景,給工程周邊居民添一處夜來休閑、散步散心的好去處.試想：當(dāng)夜幕降臨的時(shí)候,沿一路走來.遠(yuǎn)遠(yuǎn)的看到 HS廣場上燈火一閃一閃的 跳動(dòng)著“輝煌人生,超凡享受的字幕.近處聽著“嘩嘩嘩的水聲.走進(jìn)廣場, 或立于水邊,或坐于石墩,感受都市的繁華,呼吸夜的氣息,怡心怡情,豈不妙 哉.如此一來,一方面能夠增加花園的吸引性,提

6、升花園在公眾中的知名度、美譽(yù)度、 和記憶度；另一方面也有利于贏得目標(biāo)購房群的認(rèn)同,滿足區(qū)內(nèi)居民的榮譽(yù)感.2、物業(yè)治理方面提供特色家政效勞花園的目標(biāo)購房群大局部是事業(yè)有成的中宵年,他們通常沒有太多時(shí)間料理家務(wù)、活掃居所、照看孩子.故花園在物業(yè)治理方面可以根據(jù)居民的實(shí)際需要提供*送早、牛、晚餐、定期活掃住宅、有償活洗衣物、鐘點(diǎn)家教等特色家政效勞.一方面切實(shí)解決住戶的實(shí)際問題,另一方面有利于增強(qiáng)花園對(duì)目標(biāo)購房群的吸引 力.八、廣告宣傳HS花園的廣告宣傳要到達(dá)以下三個(gè)目的：1、盡竭傳達(dá)HS花園的優(yōu)勢(shì)與賣點(diǎn)；2、盡快樹立起HS花園“輝煌人生,超凡享受的物業(yè)形象；3、直接促進(jìn)HS花園的銷售.基于以上三個(gè)目

7、的和太原房地產(chǎn)市場一直以來的廣告情況.我們建議把錦繡花園的廣告宣傳分為兩個(gè)階段,即廣告切入期和廣告開展期.在廣告切入期主要通過報(bào)紙軟文章和報(bào)紙硬廣告形式盡竭傳達(dá)HS花園的優(yōu)勢(shì)與賣點(diǎn)；在廣告開展期,一方面利用密集的報(bào)紙、電視、電臺(tái)等媒體廣告、車身、路牌、建筑物、燈柱等戶外廣告以及開展各種公共活動(dòng)打造 HS花園“輝煌人生,超凡 享受的形象；另一方面利用各種促銷活動(dòng)和現(xiàn)場 POP直接促進(jìn)樓盤的銷售.廣告切入期1 2個(gè)月1、報(bào)紙軟文章主題1 :輝煌人生,超凡享受記“我為什么選擇 HS花園主題2 :事業(yè)生活輕松把握記HS花園特別的家政效勞2、系列報(bào)紙硬廣告主題1 :輝煌人生,超凡享受這里離購物休閑廣場只

8、有 45分鐘主題2 :輝煌人生,超凡享受家里面的娛樂休閑主題3 :輝煌人生,超凡享受HS廣場就是我們家的后花園3、網(wǎng)絡(luò)宣傳同樣突出相應(yīng)的主題,進(jìn)行豐富多彩的小型的對(duì)工程的討論和發(fā)表 文章,為硬廣告的投放提供素材,同時(shí)可以嘗試對(duì)廣告的訴求賣點(diǎn)的市場考察, 為廣告的投放降低風(fēng)險(xiǎn),同時(shí)保證廣告的宣傳效果.廣告開展期3 4個(gè)月1、報(bào)紙從各個(gè)側(cè)面打造錦繡花園“輝煌人生,超凡享受的品牌形象.2、電視配合促銷活動(dòng)和對(duì)開發(fā)公司的專訪等形式對(duì)工程從工程設(shè)計(jì)、工程質(zhì)量、開發(fā)商實(shí)力、開發(fā)理念和工程的優(yōu)勢(shì)方面進(jìn)行正面宣傳, 建立工程及開發(fā)商的良好口 碑.3、電臺(tái)通過電臺(tái)配合搜房網(wǎng)的購房者俱樂部活動(dòng)和配合工程的形象,給

9、目標(biāo)受眾以聲音和感官的信息傳達(dá).4、單張通過商業(yè)信函投遞、售樓處發(fā)送、報(bào)刊雜志夾送、活動(dòng)資料派送形式使單張廣 告進(jìn)入每一個(gè)意向客戶手中,從而擴(kuò)大工程自身的影響范圍.5、戶外廣告 在工程周邊沿線各人行天橋及繁華路段作燈柱、路牌、建筑物廣告； 在北城中央作巨幅建筑物或路牌廣告； 在北城生意火爆的大灑店對(duì)面樹巨幅廣告牌；6、車身廣告工程一一 繁華地段 工程一一 購物中央 工程一一 火車站7、公共活動(dòng) 舉辦各種公共活動(dòng),樹立HS花園美好形象,迅速提升HS花園的知名度、美譽(yù) 度和記憶度. HS廣場落成剪彩儀式邀請(qǐng)北城區(qū)各界知名人士及HS花園新老業(yè)主榮譽(yù)出席有文藝表演及娛樂節(jié)目 等 寓義噴泉征名及題名活動(dòng)

10、以各種方式信函、熱線、現(xiàn)場、郵件等大張旗鼓向社會(huì)各界征集HS廣場寓義噴泉的名稱.之后,在一個(gè)令人矚目的日子里,開展現(xiàn)場題名活動(dòng).在題名現(xiàn) 場向熱心參與并支持征名活動(dòng)的群眾致以感謝并獎(jiǎng)勵(lì) 根據(jù)所提供的名稱與所題 名稱的接近程度進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì). HS花園“文化活動(dòng)月活動(dòng)一方面豐富工程周邊居民的文化活動(dòng), 有益于地方文化事業(yè),易博得社會(huì)各界的 支持,造成極大的社會(huì)效應(yīng),博得民眾的好感,有利于迅速樹立 HS花園美好的 公眾形象；另一方面吸引新聞媒體的注意,為新聞報(bào)道提供很好的素材,有利于 大范圍內(nèi)提升HS花園的知名度,造成持續(xù)記憶1向北城區(qū)各界人士贈(zèng)送或優(yōu)惠提供當(dāng)月影院大片入場券；2于各節(jié)假日及工休日在HS

11、廣場舉辦各種歌舞表演、文化活動(dòng)等；3在北城區(qū)范圍內(nèi)開展HS花園“文化活動(dòng)月萬人簽名活動(dòng).8、網(wǎng)絡(luò)通過太原搜房進(jìn)行全面宣傳,配合網(wǎng)絡(luò)炒作和太原市購房者俱樂部的會(huì)員看房活動(dòng),消化一局部產(chǎn)品. 太原市購房者俱樂部“假日看房班車活動(dòng)；目前有效會(huì)員近千名,并且數(shù)字還在以每周5-10人的速度增加,消費(fèi)水平不可低估. 工程網(wǎng)站或是網(wǎng)頁的制作建立廉價(jià)互動(dòng)的溝通平臺(tái)； 網(wǎng)站論壇同時(shí)進(jìn)行討論,使開發(fā)商和未來業(yè)主進(jìn)行全面溝通,以便于了解客戶的根本情況,更好的拉動(dòng)銷售.9、DM直投雜志太原市房地產(chǎn)信息雜志的定向投遞, 通過強(qiáng)大的派發(fā)網(wǎng)絡(luò)進(jìn)行宣傳,雜志本身的 信息量大保存時(shí)間長和到達(dá)率高的優(yōu)勢(shì)表現(xiàn)的淋漓盡致 九、費(fèi)用預(yù)

12、算略十、專業(yè)精神和職業(yè)水準(zhǔn)將為您帶來不一樣的效果由于我們是聯(lián)合和太原市的各強(qiáng)勢(shì)媒體,同媒體同時(shí)由于政府的支持我們的費(fèi)用 會(huì)成為效果明顯之外的另一個(gè)吸引人的地方. 優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)、資源共享、促成立體報(bào) 道的輿論合力網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、電臺(tái)和電視臺(tái)聯(lián)動(dòng)合作組織,互相提供新聞線索,聯(lián) 合采訪,充分利用雙方的新聞資源,充分發(fā)揮各自媒體的傳播優(yōu)勢(shì),以到達(dá)最正確 宣傳效果；共同籌劃新節(jié)目、新欄目.網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、電臺(tái)和電視臺(tái)的結(jié)合有利于 雙方爭取更多的潛在受眾.所謂潛在受眾是指目前尚無受傳行為而在一定時(shí)間內(nèi) 可能創(chuàng)造受傳條件成為受眾的人.幾個(gè)媒體的潛在受眾雖不盡相同,但假設(shè)結(jié)合起 來,其潛在受眾將是十分巨大的.將潛在受眾轉(zhuǎn)

13、變?yōu)閷?shí)在受眾,既是傳媒提升傳 媒效果的需要,也是傳媒拓展市場,提升社會(huì)效益和經(jīng)濟(jì)效益的需要.網(wǎng)絡(luò)、報(bào) 紙、電臺(tái)和電視臺(tái)充分利用各自的傳播優(yōu)勢(shì),進(jìn)行立體報(bào)道,到達(dá)輿論合力,這 是媒體整合的主要目標(biāo).在網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、電臺(tái)和電視臺(tái)的整合過程中,網(wǎng)絡(luò)、電 視將通過栩栩如生的動(dòng)感畫面和快捷性的長處,使觀眾盡快得到初步的,鮮明的, 直觀的感性熟悉；電臺(tái)、報(bào)紙那么克服電視瞬間性的缺陷,利用報(bào)紙能反復(fù)閱讀, 具有穩(wěn)定性的文字報(bào)道和犀利評(píng)論的特點(diǎn),引導(dǎo)讀者深入思考；雜志的針對(duì)性強(qiáng)、 生命周期長的特點(diǎn).這將有利于開發(fā)商和相關(guān)行業(yè)商家依據(jù)自身的情況特點(diǎn),選擇適宜的信息傳遞給目標(biāo)受眾,同時(shí)保證廣告容易被目標(biāo)受眾接受.

14、媒體聯(lián)動(dòng)既 發(fā)揮了各自的特長,乂交義互補(bǔ),彌補(bǔ)了各自的缺乏和局限性,從而擴(kuò)大了傳播 的深度和廣度,形成立體傳播的推廣合力.我們秉承如下方面原那么:1、經(jīng)濟(jì)節(jié)約,最大限度為客戶省錢.2、追求創(chuàng)新.廣告形式力求創(chuàng)新,創(chuàng)新同時(shí)與創(chuàng)意進(jìn)行很好地結(jié)合.3、努力建立品牌與目標(biāo)群之間的關(guān)系. 對(duì)于群眾媒體,通常可以有效地幫助建 立牌的知名度.而對(duì)于小眾媒體,那么可以針對(duì)某些特定人群,而且它可以很好地 建立起消費(fèi)者與產(chǎn)品或品牌的某種內(nèi)在聯(lián)系, 讓消費(fèi)者感覺親切,感覺這是專為 他而做的廣告.4、建立協(xié)作關(guān)系.巧妙溶入媒體中去,不但純進(jìn)行硬廣告的宣傳.5、巧妙利用媒體本身的廣告作用.適當(dāng)?shù)墓P(guān)活動(dòng)可以更好地提升公

15、司形象, 巧妙地利用軟性文章的形式可以增強(qiáng)品牌的置信度和廣告效果.在整合營銷傳播中,“整合是根底,互動(dòng)才是雙贏,需要在營銷中產(chǎn)生拉力同 時(shí)與消費(fèi)者建立起良好的互動(dòng)關(guān)系.2, 深圳萬科-地產(chǎn)工程全程籌劃流程一、市場調(diào)研：1 ,前言 本次市調(diào)的背景、動(dòng)機(jī)、運(yùn)用手段、目的等；2, 市場分析 1當(dāng)前市場分析開發(fā)總量、竣工總量、積壓總量2區(qū)域市場分析銷售價(jià)格、成交情況3, 近期房地產(chǎn)的有關(guān)政策、法規(guī)、金融形勢(shì)4, 競爭個(gè)案工程調(diào)查與分析5, 消費(fèi)者分析：(1) 購置者地域分布；(2) 購置者動(dòng)機(jī)(3) 功能偏好(外觀、面積、地點(diǎn)、格局、建材、公共設(shè)施、價(jià)格、付款方式)(4) 購置時(shí)機(jī)、季節(jié)性(5) 購置

16、反響(價(jià)格、規(guī)劃、地點(diǎn)等)(6) 購置頻度6,結(jié)論二、工程環(huán)境調(diào)研1 , 地塊狀況：(1) 位置(2) 面積(3) 地形(4) 地貌(5) 性質(zhì)2, 地塊本身的優(yōu)劣勢(shì)3, 地塊周圍景觀 (前后左右,遠(yuǎn)近景,人文景觀,綜述)4, 環(huán)境污染及社會(huì)治安狀況(水、空氣、噪音、土地、社會(huì)治安)5, 地塊周圍的交通條件(環(huán)鄰的公共交通條件、地塊的直入交通)6, 公共配套設(shè)施(菜市場、商店、購物中央、公共汽車站、學(xué)校、醫(yī)院、文體 娛樂場所、銀行、郵局、灑店)7, 地塊地理?xiàng)l件的強(qiáng)弱勢(shì)分析SWOT坐標(biāo)圖、綜合分析三、工程投資分析1 ,投資環(huán)境分析 1當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境銀行利息、金融政策、開2房地產(chǎn)的政策法規(guī)3 目標(biāo)

17、城市的房地產(chǎn)供求現(xiàn)狀及走勢(shì)價(jià)格、本錢、效益現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷以周邊競爭樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照2, 土地建筑功能選擇見下列圖表3, 現(xiàn)實(shí)土地價(jià)值分析判斷以周邊競爭樓盤的售價(jià)和租價(jià)作為參照4, 土地延展價(jià)值分析判斷十種因素5, 本錢敏感性分析 1容積率2資金投入3邊際本錢利潤6, 投入產(chǎn)出分析1本錢與售價(jià)模擬表2股東回報(bào)率7, 同類工程成敗的市場因素分析四,營銷籌劃一市場調(diào)查1工程特性分析優(yōu)劣勢(shì)判斷,在同類物業(yè)中的地位排序2建筑規(guī)模與風(fēng)格3建筑布局和結(jié)構(gòu)實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等4裝修和設(shè)備是蒙華還是樸素、是進(jìn)口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊5功能配置游泳池、

18、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學(xué)校、菜場、灑家、劇院等6物業(yè)治理是自己治理還是委托他人治理、收費(fèi)水平、治理內(nèi)容等7開展商背景實(shí)力、以往業(yè)績、信譽(yù)、員工素質(zhì)8結(jié)論和建議哪些需突出、哪些需彌補(bǔ)、哪些需調(diào)整二、目標(biāo)客戶分析1、經(jīng)濟(jì)背景經(jīng)濟(jì)實(shí)力行業(yè)特征 公司實(shí)力、規(guī)模、經(jīng)營治理、模式、承受租金、面積、行業(yè)家庭收入消費(fèi)水平、付款方式、按揭方式2、文化背景：推廣方式、媒體選擇、創(chuàng)意、表達(dá)方式、三、價(jià)格定位1理論價(jià)格到達(dá)銷售目標(biāo)2成交價(jià)格3租金價(jià)格4價(jià)格策略四、入市時(shí)機(jī)、入市姿態(tài)五、廣告策略1廣告的階段性劃分 2階段性的廣告主題3階段性的廣告創(chuàng)意表現(xiàn) 4廣告效果監(jiān)控六、媒介策略1媒介選擇2軟性新聞主題3媒介組合4

19、投放頻率5費(fèi)用估算七、推廣費(fèi)用1現(xiàn)場包裝營銷中央、示范單位、圍板等2印刷品銷售文件、售樓書等3媒介投放五、概念設(shè)計(jì)1 ,小區(qū)的規(guī)劃布局和空間組織2, 小區(qū)容積率的敏感性分析3, 小區(qū)道路系統(tǒng)布局人流、車流4, 小區(qū)公共配套布局安排學(xué)校、會(huì)所、購物等5, 小區(qū)建筑風(fēng)格的形式及運(yùn)用示意6, 小區(qū)建筑外立面色彩確實(shí)定及示意7, 小區(qū)戶型比例的搭配關(guān)系8, 小區(qū)經(jīng)典戶型的功能判斷及其面積劃分9, 小區(qū)環(huán)境綠化概念原那么10 ,小區(qū)環(huán)藝小品主題風(fēng)格確定及示意六、識(shí)別系統(tǒng)一核心局部1 ,名稱2, 標(biāo)志3, 標(biāo)準(zhǔn)色4, 標(biāo)準(zhǔn)字體二運(yùn)用局部1 ,現(xiàn)場工地圍板彩旗掛幅歡送牌2,營銷中央形象墻-門楣標(biāo)牌指示牌展板

20、標(biāo)準(zhǔn)胸卡-工作牌-臺(tái)面標(biāo)牌3, 工地辦公室-經(jīng)理辦公室工程部保安部財(cái)務(wù)部4, 功能標(biāo)牌請(qǐng)勿吸煙防火、防電危險(xiǎn)配電房火警119消防通道監(jiān)控室萬科地產(chǎn)工程營銷籌劃內(nèi)容提示一、“萬科地產(chǎn)品牌定位在對(duì)同類競爭樓盤進(jìn)行調(diào)研走訪的前提下, 進(jìn)行工程的特性分析,從而 確定“萬科地產(chǎn)的品牌定位.工程特性分析即是將自身的優(yōu)點(diǎn)和且缺點(diǎn)都一活 二楚地挖掘出來,目的是確立本工程在所處地段和同類物業(yè)中的地位.徹底活楚本工程的真實(shí)面目后,在推廣時(shí)就會(huì)知道哪些該突出, 哪些需要躲避,以最正確姿 態(tài)展現(xiàn)在目標(biāo)客戶面前“萬科地產(chǎn)工程特性分析包括以下內(nèi)容：1?建筑規(guī)模與風(fēng)格；2?建筑布局和結(jié)構(gòu)實(shí)用率、綠地面積、配套設(shè)施、廳房布局、層高、采光通風(fēng)、管道布線等；3?裝修和設(shè)備是蒙華還是樸素、是進(jìn)口還是國產(chǎn)、保安、消防、通訊；4?功能配置游泳池、網(wǎng)球場、俱樂部、健身房、學(xué)