最高院關(guān)于房屋租賃合同糾紛的司法解釋

1、詳讀最高院關(guān)于房屋租賃合同糾紛的司法解釋為正確審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件， 依法保護(hù)當(dāng)事人的合法 權(quán)益，根據(jù)中華人民共和國民法通則 、中華人民共和國物權(quán)法 、 中華人民共和國合同法等法律規(guī)定，結(jié)合民事審判實(shí)踐，制定本 解釋。第一條 本解釋所稱城鎮(zhèn)房屋，是指城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋。 鄉(xiāng)、村莊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃合同糾紛案件，可以參照本解釋處理。 但法律另有規(guī)定的，適用其規(guī)定。當(dāng)事人依照國家福利政策租賃 公有住房、 廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住 房 產(chǎn)生的糾紛案件， 不適用 本解釋。【解讀】本條系關(guān)于本司法解釋適用范圍的規(guī)定。 本解釋只調(diào)整城鎮(zhèn)房屋即城市規(guī)劃區(qū)、 鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)的房屋的 租賃行為，鄉(xiāng)、村規(guī)

2、劃區(qū)內(nèi)的房屋租賃糾紛，可以參照本解釋。城鎮(zhèn) 房屋的確定以規(guī)劃為準(zhǔn)， 只要列入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)， 無論土地性質(zhì)為國有 還是集體所有， 均適用本解釋， 實(shí)踐中存在的已被納入城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi) 的“城中村”內(nèi)的房屋租賃行為在本解釋調(diào)整范圍之內(nèi)。依照國家福利政策承租的公有住房、 經(jīng)濟(jì)適用房和廉租住房， 具 有政府福利性、保障性，其租賃關(guān)系不屬于完全的民事法律關(guān)系，不 適用本解釋。關(guān)于軍產(chǎn)房的租賃， 基本屬于完全的市場行為， 并不存在政府補(bǔ) 貼的福利和社會(huì)保障性內(nèi)容， 最高院民一庭認(rèn)為 軍產(chǎn)房租賃合同 糾紛 應(yīng)適用 本解釋。第二條 出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè) 工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承

3、租人訂立的租賃合同 無效 。 但在一審法庭辯論終結(jié)前取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門 批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。【解讀】本條規(guī)定 以違法建筑物為標(biāo)的物訂立的房屋租賃合同無 效。所謂違法建筑物， 是指未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建 設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋， 具體包括違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃規(guī)定 的建筑物、構(gòu)筑物以及違反臨時(shí)建筑管理規(guī)定的臨時(shí)建筑。否定就違反建筑簽訂的房屋租賃合同的效力， 有利于維護(hù)城鎮(zhèn)建 設(shè)規(guī)劃秩序，但為了促進(jìn)交易， 當(dāng)事人在一審法庭辯論終結(jié)前取得建 設(shè)工程規(guī)劃許可證或者經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的， 租賃合同的效力會(huì)得 以補(bǔ)正。此處“一審法庭辯論終結(jié)前”不包括二審、再

4、審發(fā)回指定一審 法院重審的情形 。第三條 出租人就未經(jīng)批準(zhǔn)或者未按照批準(zhǔn)內(nèi)容建設(shè)的臨時(shí)建 筑，與承租人訂立的租賃 合同無效 。但在一審法庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管 部門批準(zhǔn)建設(shè)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定有效。租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限， 超過部分無效 。但在一審法 庭辯論終結(jié)前經(jīng)主管部門批準(zhǔn)延長使用期限的， 人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定延 長使用期限內(nèi)的租賃期間有效?！窘庾x】臨時(shí)建筑是指在城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)，根據(jù)形勢的客觀需要， 經(jīng)建設(shè)行政主管部門審核批準(zhǔn)后， 在核定的臨時(shí)建設(shè)工程規(guī)劃許可證 記載的使用期限、范圍、用途內(nèi)，建造的供臨時(shí)使用的建筑物。未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證規(guī) 定建設(shè)的房屋， 在

5、性質(zhì)上均屬于 標(biāo)的物違法 ，相應(yīng)的房屋租賃合同無 效。對(duì)于租賃期限超過臨時(shí)建筑的使用期限，超過部分無效，合同其 他內(nèi)容的效力不受影響。第四條 當(dāng)事人以房屋租賃合同未按照法律、 行政法規(guī)規(guī)定辦理 登記備案手續(xù)為由，請求確認(rèn)合同無效的，人民法院不予支持。當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的， 從 其約定。但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。【解讀】我國城市房屋租賃實(shí)行登記備案制度， 城市房地產(chǎn)管 理法對(duì)此有明確規(guī)定， 但屬于 管理性規(guī)定 ，并非效力性強(qiáng)制性規(guī)定， 不能作為房屋租賃合同的生效條件，故房屋租賃合同 未登記備案的， 其有效性不受影響 。（未登記不影響合同效力）若

6、當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為房屋租賃合同生效條件的， 則以約定為準(zhǔn) ，未辦理登記備案手續(xù)的，合同無效。但一方履行了合 同主要義務(wù)且對(duì)方接受的情況下， 視為當(dāng)事人以履行合同主要義務(wù)的 行為，變更了以辦理登記備案手續(xù)未合同生效要件的合同約定， 此時(shí)， 即使未辦理登記備案手續(xù)，合同仍為有效。第五條 房屋租賃合同無效， 當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo) 準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)的，人民法院一般應(yīng)予支持。當(dāng)事人請求賠償因合同無效受到的損失， 人民法院依照合同法的 有關(guān)規(guī)定和本司法解釋第九條、第十三條、第十四條的規(guī)定處理。解讀】按照合同法第五十八條的規(guī)定，合同無效的法律后 果為返回財(cái)產(chǎn)、 賠償損失， 該規(guī)定同

7、樣適用于房屋租賃合同無效的場 合。參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費(fèi)， 屬于返還原物的 范疇。 合同無效的損失賠償在性質(zhì)上屬于締約過失責(zé)任， 賠償范圍限 于信賴?yán)妗?即合同雙方為締約進(jìn)行合理的接觸， 當(dāng)事人一方因?qū)Ψ?的行為產(chǎn)生信賴， 一方由于信賴而支出一定的成本， 主要包括用于締 約的合理費(fèi)用和準(zhǔn)備履約所支出的合理費(fèi)用， 此外還包括喪失與第三 人另訂立合同的機(jī)會(huì)所產(chǎn)生的損失， 后者由于舉證較為困難， 實(shí)踐中 很難得到支持。由于房屋租賃合同管的特殊性， 損失賠償?shù)臓幾h主要集中在裝飾 裝修或者改建擴(kuò)建費(fèi)用上，對(duì)此，本解釋都有明確規(guī)定。第六條 出租人就同一房屋訂立數(shù)份租賃合同， 在合同均有

8、效的 情況下， 承租人均主張履行合同的， 人民法院按照下列順序確定履行 合同的承租人：（一）已經(jīng)合法占有租賃房屋的；（二）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的；（三）合同成立在先的。不能取得租賃房屋的承租人請求解除合同、 賠償損失的， 依照合 同法的有關(guān)規(guī)定處理。 （占有、登記、時(shí)間）（注意：占有比登記具有 優(yōu)先權(quán)。合適么？）【解讀】本條規(guī)定了“一房數(shù)租”的處理原則，在數(shù)份合同均有效 的前提下，按照如下順序確定履行合同的承租人： （1）已經(jīng)合法占有 租賃房屋的，承租人通過強(qiáng)占、欺騙等非法手段占有租賃房屋的，不 在此列；（2）已經(jīng)辦理登記備案手續(xù)的，房屋租賃登記備案手續(xù)雖不 影響合同效力，但可享受優(yōu)先履約權(quán)；

9、 （3）合同成立在先的，即合同 成立時(shí)間在先， 判斷標(biāo)準(zhǔn)是雙方當(dāng)事人簽字或者蓋章的時(shí)間， 更嚴(yán)格 地說，是當(dāng)事人中最后簽字蓋章的時(shí)間。“一房數(shù)租”時(shí)，未得到履行的有效合同的承租人，可以合同目的 無法實(shí)現(xiàn)為由要求解除合同，并賠償損失。第七條 承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建， 在 出租人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀， 出租人請求解除合同并要 求賠償損失的，人民法院依照合同法第二百一十九條的規(guī)定處理。【解讀】綜合合同法關(guān)于房屋租賃合同的相關(guān)規(guī)定，出租人 享有法定解除權(quán)的情形如下： （1）因不可抗力致使合同不能繼續(xù)履行 的；（ 2）承租人擅自變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者擴(kuò)建， 在出租

10、 人要求的合理期限內(nèi)仍不予恢復(fù)原狀的； （3）承租人未經(jīng)出租人同意 轉(zhuǎn)租的；（4）承租人無正當(dāng)理由未支付租金或遲延支付租金的，出租 人可以要求承租人在合同期限內(nèi)支付，承租人逾期支付的； （5）承租 人未按照約定的方法或者租賃房屋的性質(zhì)使用租賃房屋， 致使租賃物 受到損失的；（6）不定期租賃，出租人有權(quán)隨時(shí)解除合同。出租人作為房屋所有權(quán)人， 當(dāng)房屋因承租人擅自改變主體和承重 結(jié)構(gòu)或擴(kuò)建受到損害時(shí)， 出租人有權(quán)隨時(shí)要求承租人恢復(fù)原狀， 不受 任何期限限制。但當(dāng)出租人行使本條規(guī)定的解除權(quán)時(shí)，必須在“合理 期限”內(nèi)要求承租人恢復(fù)原狀，承租人在此期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租 人方可解除合同。實(shí)踐中出租人行使解

11、除權(quán)的方式有兩種， 一是出租人直接通知承 租人解除合同， 通知到達(dá)承租人即產(chǎn)生合同解除的法律效果， 如果承 租人對(duì)此有異議， 可以起訴要求確認(rèn)合同解除無效； 二是向法院起訴， 請求解除合同。對(duì)于出租人通知承租人解除合同的情形， 主要有以下兩種通知方 式：一是，承租人未經(jīng)出租人同意變動(dòng)房屋建筑主體和承重結(jié)構(gòu)或者 擴(kuò)建，出租人告知承租人必須在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀， 承租人在此合 理期限內(nèi)不予恢復(fù)的，出租人通知承租人解除合同；二是，出租人向 承租人發(fā)出通知， 要求其在一定期限內(nèi)恢復(fù)原狀， 同時(shí)載明如果不再 此期限內(nèi)恢復(fù)原狀，合同即自動(dòng)解除。第八條 因下列情形之一， 導(dǎo)致租賃房屋無法使用， 承租人請求

12、解除合同的，人民法院應(yīng)予支持：（一）租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封的；（二）租賃房屋權(quán)屬有爭議的；（三）租賃房屋具有違反法律、 行政法規(guī)關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制 性規(guī)定情況的?！窘庾x】綜合合同法的相關(guān)規(guī)定，承租人享有法定解除的情 形如下：（1）因不可抗力致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的的； （ 2）出租人未按 約定交付房屋，經(jīng)承租人催告在合理期限內(nèi)仍拒不交付房屋的； （ 3） 因不可規(guī)責(zé)于承租人的事由致使租賃物部分或全部毀損、 滅失，致使 合同目的不能實(shí)現(xiàn)的； （4）不定期租賃，承租人有權(quán)隨時(shí)解除合同； （5）租賃物危及承租人 安全或健康 的， 即使承租人訂立合同時(shí)明知 該租賃物質(zhì)量不合格， 承租人仍

13、有權(quán)隨時(shí)解除合同； （6）司法機(jī)關(guān)或 者行政機(jī)關(guān)依法查封租賃房屋導(dǎo)致承租人不能使用的； （7）租賃房屋 權(quán)屬有爭議導(dǎo)致承租人不能使用的； （8）不符合建筑法、消防法 等法律關(guān)于房屋使用條件的強(qiáng)制性規(guī)定并導(dǎo)致承租人不能使用的； （9）一房數(shù)租之有效合同不能實(shí)際履行的。在出現(xiàn)租賃房屋被司法機(jī)關(guān)或者行政機(jī)關(guān)依法查封、權(quán)屬有爭 議，或者具有違反法律、行政法規(guī)（主要包括不符合建筑法 、消 防法等）關(guān)于房屋使用條件強(qiáng)制性規(guī)定情況任何一種情形時(shí)，承租 人的合同解除權(quán)并非任意的， 還須具備一個(gè)必要前提， 即該情形的出 現(xiàn)導(dǎo)致“租賃房屋無法使用”。所謂“無法使用”是指無法按照租賃房屋的 約定用途使用，或者無法按

14、照租賃房屋的性質(zhì)使用。司法機(jī)關(guān)對(duì)房屋的查封，實(shí)務(wù)中有“活封”和“死封”之分，其中“死 封”是指房屋被查封后不僅其處分權(quán)受到限制，而且喪失了使用、管 理權(quán)，權(quán)利人只有妥善保管的義務(wù)； 而“活封”則相反，房屋被查封后， 權(quán)利人仍享有對(duì)房屋的使用、 管理和收益權(quán)， 僅處分權(quán)受限。實(shí)踐中， 租賃房屋被查封， 如果是由于出租人的原因， 承租人在要求解除合同 的同時(shí)也可要求出租人賠償損失； 如果是由于承租人的原因， 出租人 因此遭受損失的，出租人除了可以提起反訴要求承租人賠償損失以 外，也可另行起訴要求承租人賠償損失。當(dāng)租賃房屋的權(quán)屬存在爭議時(shí)， 意味著出租人可能不是房屋的所 有權(quán)人， 如果出租人最終被確

15、認(rèn)為房屋的所有權(quán)人， 則房屋租賃合同 有效；如果出租人最終被確認(rèn)不是房屋的所有權(quán)人， 則構(gòu)成無權(quán)處分，該租賃合同屬效力待定合同第九條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修， 租賃合同無效時(shí)， 未形 成附合的裝飾裝修物，出租人同意利用的，可折價(jià)歸出租人所有；不 同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng) 恢復(fù)原狀。已形成附合的裝飾裝修物， 出租人同意利用的， 可折價(jià)歸出租人 所有；不同意利用的， 由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值 損失?！窘庾x】 按照裝飾裝修物與租賃房屋的結(jié)合程度有可分離 （即未形成 附合）和不可分離（即形成附合）兩種形態(tài)。裝飾裝修物已與房屋結(jié) 合在一起形成繼續(xù)性

16、和固定性的， 非毀損不可分離或者雖可分離但花 費(fèi)巨大，可以認(rèn)定形成附合，例如鋪設(shè)地板磚、吊設(shè)天花板、墻壁粉 刷油漆等； 裝飾裝修物與房屋未完全結(jié)合尚未達(dá)到不可分離狀態(tài)， 則 不能認(rèn)定形成附合， 如安裝空調(diào)、 電梯、太陽能熱水器、 抽油煙機(jī)等。 按照添附理論，對(duì)于未形成附合的裝飾裝修物，所有權(quán)仍歸承租人， 房屋租賃無效時(shí)，由承租人拆除取回，出租人想要留用，應(yīng)當(dāng)支付相 應(yīng)對(duì)價(jià)， 承租人拆除過程中造成房屋損壞的應(yīng)恢復(fù)原狀。 對(duì)于形成附 合的裝飾裝修物， 在出租人同意利用的前提下， 可折價(jià)歸承租人所有； 出租人不同意利用的， 由雙方各自按照導(dǎo)致合同無效的過錯(cuò)分擔(dān)現(xiàn)值 損失。在房屋租賃合同中， 承租人對(duì)

17、租賃房屋的裝飾裝修按其性質(zhì)可分 為兩類： 一是經(jīng)出租人明示同意或出租人未明示同意， 但知道后卻未 表示反對(duì)，且符合租賃合同約定用途而為的裝飾裝修，屬善意添附； 二是未經(jīng)出租人同意或雖經(jīng)出租人同意但超出合同約定用途的合理 范圍擅自進(jìn)行的裝飾裝修，屬惡意添附。對(duì)于惡意添附，不論房屋租 賃合同是否有效， 原則上均不應(yīng)予以折價(jià)補(bǔ)償， 裝飾裝修損失由承租 人自行承擔(dān)。裝飾裝修物的現(xiàn)值損失， 是指附合裝飾裝修物在房屋租賃合同被 確認(rèn)無效時(shí)尚存在的實(shí)際價(jià)值， 應(yīng)按承租人已使用房屋的時(shí)間予以折 舊，不能按照租賃期限進(jìn)行分?jǐn)?。?shí)踐中， 在處理無效房屋租賃合同涉及的裝飾裝修物糾紛時(shí)， 應(yīng) 根據(jù)出租人的需要程度和可

18、利用價(jià)值， 結(jié)合過錯(cuò)責(zé)任原則， 分別對(duì)待：（1）屬出租人過錯(cuò)的，由出租人補(bǔ)償承租人的裝飾裝修損失。對(duì)于 未形成附合的，損失主要包括裝飾裝修物的折舊費(fèi)用、拆除費(fèi)用、恢 復(fù)原狀費(fèi)用及承租人因租賃合同無效而受到的其他損失； 對(duì)于形附合 的，該損失是租賃合同無效時(shí)裝飾裝修物尚存在的價(jià)值， 即現(xiàn)值。（2） 屬承租人過錯(cuò)的， 由承租人自行承擔(dān)裝飾裝修損失， 并由承租人賠償 承租人因租賃合同無效受到的其他損失。 （3）屬雙方共同過錯(cuò)的，應(yīng) 由雙方當(dāng)事人按過錯(cuò)責(zé)任分擔(dān)裝飾裝修現(xiàn)值損失。第十條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修， 租賃期間屆滿或者合同 解除時(shí)，除當(dāng)事人另有約定外，未形成附合的裝飾裝修物，可由承租 人拆

19、除。因拆除造成房屋毀損的，承租人應(yīng)當(dāng)恢復(fù)原狀。 【解讀】適用本條的前提條件有三： （1）承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝 修，即善意添附；（2）租賃期間屆滿或者合同解除，合同無效不在此列；（3）裝飾裝修未形成附合適用本條的注意事項(xiàng)：（1）承租人可以對(duì)未形成附合的裝飾裝修 物進(jìn)行拆除， 且不以出租人同意為必要條件； （2）承租人在拆除裝飾 裝修物時(shí)，必須盡到必要的注意義務(wù)，不得對(duì)房屋造成毀損，否則應(yīng) 恢復(fù)原狀或賠償損失；（3）當(dāng)事人對(duì)未形成附合的裝飾裝修物另有約 定的，應(yīng)依照意思自治原則從其約定。第十一條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修， 合同解除時(shí)， 雙方對(duì) 已形成附合的裝飾裝修物的處理沒有約定的， 人民

20、法院按照下列情形 分別處理：（一）因出租人違約導(dǎo)致合同解除， 承租人請求出租人賠償剩余租賃 期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，應(yīng)予支持；（二）因承租人違約導(dǎo)致合同解除， 承租人請求出租人賠償剩余租賃 期內(nèi)裝飾裝修殘值損失的，不予支持。但出租人同意利用的，應(yīng)在利 用價(jià)值范圍內(nèi)予以適當(dāng)補(bǔ)償；（三）因雙方違約導(dǎo)致合同解除， 剩余租賃期內(nèi)的裝飾裝修殘值損失， 由雙方根據(jù)各自的過錯(cuò)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任；（四）因不可歸責(zé)于雙方的事由導(dǎo)致合同解除的， 剩余租賃期內(nèi)的裝 飾裝修殘值損失，由雙方按照公平原則分擔(dān)。法律另有規(guī)定的，適用 其規(guī)定?！窘庾x】本條與第十條相對(duì)應(yīng)，規(guī)定了合同解除時(shí)，對(duì)于形成附合的 裝飾裝修物的處理規(guī)則：（

21、1）因出租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人無法按照約定的租賃期限使用房屋， 也就不能完全享用附合的裝飾裝修物價(jià)值， 承租人有權(quán)要 求出租人賠償剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值損失。（2）因承租人違約導(dǎo)致合同解除，承租人應(yīng)自行承擔(dān)剩余租賃期內(nèi) 裝飾裝修物殘值的損失， 但出租人同意利用裝飾裝修的， 應(yīng)予適當(dāng)補(bǔ) 償，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值。（3）因當(dāng)事人雙方違約導(dǎo)致合同解除，對(duì)于出租人同意利用的，將 剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值減去出租人同意補(bǔ)償?shù)牟糠值氖Ｓ鄡r(jià)值， 由出租人和承租人按照各自的過錯(cuò)程度分擔(dān)； 對(duì)于出租人不同意利用 的，則按剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修殘值， 由雙方按照各自的過錯(cuò)程度分 擔(dān)。（4

22、）因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的原因?qū)е潞贤獬?，按照公平?zé)任 原則，由雙方共同分擔(dān)，一般為平均分擔(dān)。所謂“剩余租賃期內(nèi)裝飾裝修物殘值”，是指在房屋租賃合同履行 期限屆滿前解除合同， 附合的裝飾裝修物在剩余的租賃期限內(nèi)尚存在 的價(jià)值。計(jì)算殘值的方法是按照租賃期限， 將裝飾裝修費(fèi)用平均分?jǐn)偅?從而得出合同解除時(shí)剩余租賃期內(nèi)附合的裝飾裝修費(fèi)用價(jià)值。 若雙方 對(duì)裝飾裝修投資數(shù)額無法達(dá)成一致，可委托專門的鑒定機(jī)構(gòu)進(jìn)行鑒 定。第十二條 承租人經(jīng)出租人同意裝飾裝修， 租賃期間屆滿時(shí)， 承 租人請求出租人補(bǔ)償附合裝飾裝修費(fèi)用的， 不予支持。 但當(dāng)事人另有 約定的除外?！窘庾x】承租人要對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修，必須經(jīng)

23、過出租人同意?！巴狻狈譃槊魇竞湍?，明示有書面、口頭、電話等表現(xiàn)形式，對(duì)此 由承租人負(fù)舉證責(zé)任； 如果出租人雖未對(duì)裝飾裝修事宜明示同意， 但 其行為已經(jīng)表明其已同意裝飾裝修的， 則可直接認(rèn)定出租人對(duì)裝飾裝 修已經(jīng)默示同意。對(duì)于經(jīng)出租人同意的裝飾裝修， 租賃期間屆滿時(shí)， 承租人可在不 損害出租人合法權(quán)益的前提下拆除并取回未形成附合的裝飾裝修物， 對(duì)于已經(jīng)形成附合的裝飾裝修物，承租人無權(quán)要求出租人予以補(bǔ)償， 出租人亦無權(quán)要求承租人恢復(fù)原狀或賠償損失， 但雙方另有約定的除 外。第十三條 承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建發(fā)生的費(fèi) 用，由承租人負(fù)擔(dān)。出租人請求承租人恢復(fù)原狀或者賠償損失的，人 民法

24、院應(yīng)予支持?！窘庾x】房屋租賃合同無效、被撤銷時(shí)，出租人有權(quán)要求承租人將房 屋返還并恢復(fù)原狀， 承租人未經(jīng)出租人同意裝飾裝修或者擴(kuò)建的， 其 有義務(wù)將裝飾裝修物、 擴(kuò)建物拆除后返還房屋給出租人， 拆除過程中 造成房屋損失的，應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。在房屋租賃合同解除場合， 若因出租人違約導(dǎo)致合同解除的， 雖 承租人未經(jīng)出租人同意的裝飾裝修、 擴(kuò)建行為構(gòu)成違約， 但出租人的 違約行為更為嚴(yán)重， 承租人可以雙方違約為由作為減輕賠償責(zé)任的抗 辯；若因承租人違約導(dǎo)致合同解除的， 出租人不僅可依據(jù)本條要求承 租人恢復(fù)原狀或賠償損失， 同時(shí)也可要求承租人賠償合同解除給其造 成的損失；雙方合意解除合同，且未對(duì)合同解除

25、后裝飾裝修、擴(kuò)建費(fèi)用的承擔(dān)有約定的，出租人仍可要求承租人恢復(fù)原狀、賠償損失。第十四條 承租人經(jīng)出租人同意擴(kuò)建， 但雙方對(duì)擴(kuò)建費(fèi)用的處理 沒有約定的，人民法院按照下列情形分別處理： （一）辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由出租人負(fù)擔(dān)； （二）未辦理合法建設(shè)手續(xù)的，擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用由雙方按照過錯(cuò)分擔(dān)。 【解讀】所謂擴(kuò)建，是指在原有建筑基礎(chǔ)上加以擴(kuò)充的建設(shè)項(xiàng)目，一 般通過加高、加層等建筑方式形成，本質(zhì)上仍屬于房屋建筑活動(dòng)，按 照城鄉(xiāng)規(guī)劃法的相關(guān)規(guī)定，擴(kuò)建應(yīng)辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。 本條所規(guī)定的“過錯(cuò)”僅指導(dǎo)致“未辦理合法建設(shè)手續(xù)”的過錯(cuò)，具體包 括以下四種情況：（1）若系單純出租人的過錯(cuò)所致， 則擴(kuò)建費(fèi)

26、用由出 租人承擔(dān)；（ 2）若系單純承租人的過錯(cuò)所致，則由承租人承擔(dān)； （3） 若系雙方過錯(cuò)所致，則由雙方按照各自的過錯(cuò)程度分別承擔(dān)； （4）若 雙方均無過錯(cuò)，則按公平原則，由雙方分擔(dān)。房屋租賃合同解除場合，經(jīng)出租人同意的擴(kuò)建費(fèi)用可做如下處 理：（1）因出租人違約導(dǎo)致合同解除的，若辦理合法擴(kuò)建手續(xù)，則擴(kuò) 建費(fèi)用由出租人承擔(dān)； 若未辦理合法手續(xù)， 則應(yīng)由雙方按各自的過錯(cuò) 程度分別承擔(dān)。（2）因承租人違約導(dǎo)致合同解除的， 若辦理合法手續(xù)， 則出租人仍應(yīng)負(fù)擔(dān)相應(yīng)的擴(kuò)建費(fèi)用， 但可以承租人違約為由請求減少 擴(kuò)建費(fèi)用的負(fù)擔(dān)；若未辦理合法手續(xù)，則出租人可以承租人違約、自 己并無受益等為由，主張不承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用

27、。 （ 3）因雙方違約導(dǎo)致合同 解除的，若辦理合法手續(xù)，則應(yīng)由出租人承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用，但可以適當(dāng) 減少；若未辦理合法手續(xù)， 則由雙方按照過錯(cuò)程度各自承當(dāng)相應(yīng)的擴(kuò) 建費(fèi)用。（ 4）因不可歸責(zé)于雙方原因?qū)е潞贤獬模?若辦理合法擴(kuò) 建手續(xù)，則由出租人承擔(dān)擴(kuò)建費(fèi)用，否則，由雙方按照過錯(cuò)承擔(dān)分別 承擔(dān)。關(guān)于擴(kuò)建造價(jià)費(fèi)用的計(jì)算，最高院主張采用工程造價(jià)費(fèi)用支出 法，即以擴(kuò)建時(shí)，承租人實(shí)際支付的工程造價(jià)費(fèi)用作為擴(kuò)建費(fèi)用。第十五條 承租人經(jīng)出租人同意將租賃房屋轉(zhuǎn)租給第三人時(shí)， 轉(zhuǎn) 租期限超過承租人剩余租賃期限的， 人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定 超過部分的約 定無效 。但出租人與承租人另有約定的除外。 【解讀】適用本條應(yīng)注意

28、如下幾個(gè)問題： （1）群租，可分為自主群租和他主群租兩種，自主群租即房屋所有 人將房屋出租給多個(gè)承租人，他主群租一般表現(xiàn)為房屋中介與“二房 東”將房屋出租給多個(gè)承租人，后者屬于本條屬于的轉(zhuǎn)租行為。（ 2）再轉(zhuǎn)租、多手轉(zhuǎn)租行為符合轉(zhuǎn)租的法律特征， 應(yīng)適用本條規(guī)定。第十六條 出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租， 但在 六個(gè)月內(nèi) 未提出異議，其以承租人未經(jīng)同意為由請求解除合同或者認(rèn)定轉(zhuǎn)租合 同無效的，人民法院不予支持。因租賃合同產(chǎn)生的糾紛案件， 人民法院可以通知次承租人作為第 三人參加訴訟?！窘庾x】合同法第 224 條規(guī)定，承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租的， 出租人可以解除合同。 為督促出租人及時(shí)行使合同解

29、除權(quán)， 維護(hù)交易 的穩(wěn)定性，本條將出租人知道或者應(yīng)當(dāng)知道承租人轉(zhuǎn)租， 但在 6 個(gè)月 內(nèi)未提出異議的， 推定為出租人同意轉(zhuǎn)租。 該 6 個(gè)月期限的性質(zhì)為除 斥期間 ，不適用訴訟時(shí)效關(guān)于中斷與中止、延長的規(guī)定。承租人未經(jīng)出租人同意的轉(zhuǎn)租行為， 在效力上屬無效行為， 出租 人既可起訴要求確認(rèn)轉(zhuǎn)租合同無效， 亦可行使合同解除權(quán)。 出租人解 除合同后， 承租人喪失租賃權(quán)， 轉(zhuǎn)租合同也因其賴以存在的基礎(chǔ)不復(fù) 存在而歸于終止， 善意的次承租人 （訂立轉(zhuǎn)租合同時(shí)不知道也不應(yīng)當(dāng) 知道承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租）可以要求承租人賠償損失。在房屋租賃合同被解除或被認(rèn)定無效情形下， 都涉及房屋的返還 問題，此時(shí)，案件的

30、處理結(jié)果必然與次承租人具有法律上的利害關(guān)系， 當(dāng)次承租人對(duì)租賃房屋進(jìn)行裝飾裝修或者擴(kuò)建， 則次承租人對(duì)訴訟標(biāo) 的享有獨(dú)立的請求權(quán)。因此，本條規(guī)定在房屋租賃合同糾紛案件中， 次承租人具有第三人的訴訟地位，既可以是具有獨(dú)立請求權(quán)的第三 人，也可以是無獨(dú)立請求權(quán)的第三人。承租人未經(jīng)出租人同意轉(zhuǎn)租， 其向次承租人收取的租金不構(gòu)成不 當(dāng)?shù)美?在出租人與承租人的房屋租賃法律關(guān)系中， 出租人以租金為 對(duì)價(jià)將租賃物交于承租人占有、使用、收益，其收益已經(jīng)確定而不能 再對(duì)租賃物進(jìn)行使用、收益，而至于承租人向次承租人收取的租金， 只是其使用、收益的變形形式，無論其收取多少，出租人的租金并不 因此而受到損害， 故不

31、能因?yàn)槌凶馊艘蜣D(zhuǎn)租而獲益就認(rèn)為損害了出租 人的利益，承租人收取租金不符合不當(dāng)?shù)美臉?gòu)成要件。第十七條 因承租人拖欠租金， 出租人請求解除合同時(shí)， 次承租 人請求代承租人支付欠付的租金和違約金以抗辯出租人合同解除權(quán) 的，人民法院應(yīng)予支持。但轉(zhuǎn)租合同無效的除外。次承租人代為支付的租金和違約金超出其應(yīng)付的租金數(shù)額， 可以 折抵租金或者向承租人追償?！窘庾x】合同法第 227 條規(guī)定，承租人無正當(dāng)理由不支付或遲延 支付租金的，出租人經(jīng)催告后可以解除合同。 在轉(zhuǎn)租合同有效的場合， 若出租人因承租人不支付或遲延支付租金而行使合同解除權(quán)時(shí)， 次承 租人可以代償請求權(quán)抗辯出租人的合同解除權(quán)。 在轉(zhuǎn)租合同無效的場

32、 合，如轉(zhuǎn)租合同未經(jīng)出租人同意，次承租人無代償請求權(quán)。次承租人代出租人支付租金與違約金后，對(duì)承租人享有兩種權(quán) 利，一是對(duì)于承租人的追償權(quán)， 二是對(duì)于其支付的租金和違約金可以 和轉(zhuǎn)租合同中其應(yīng)支付的租金相折抵。第十八條 房屋租賃合同無效、 履行期限屆滿或者解除， 出租人 請求負(fù)有騰房義務(wù)的次承租人支付逾期騰房占有使用費(fèi)的， 人民法院 應(yīng)予支持?！窘庾x】房屋租賃合同無效、履行期限屆滿或者解除的情形下，承租 人應(yīng)將房屋返還出租人， 但實(shí)際占有房屋的是次承租人。 次承租人在 房屋租賃關(guān)系終止時(shí)，即不再擁有占有、使用租賃房屋的合法依據(jù)， 從而構(gòu)成對(duì)出租人所有的租賃房屋的無權(quán)占有， 出租人有權(quán)向次承租 人

33、主張返還房屋， 同時(shí)，出租人亦有權(quán)向次承租人主張逾期騰期間的 占有使用費(fèi)。第十九條 承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或者個(gè)人合伙方 式從事經(jīng)營活動(dòng)，承租人在租賃期間死亡、宣告失蹤或者宣告死亡， 其共同經(jīng)營人或者其他合伙人請求按照原租賃合同租賃該房屋的 ，人民法院應(yīng)予 支持 【解讀】合同法第 234 條規(guī)定，承租人在房屋租賃期間死亡的， 與其生前共同居住的人可以按照原租賃合同租賃房屋。 本條司法解釋 將前述規(guī)定中的“共同居住”擴(kuò)大為“共同經(jīng)營，”包括個(gè)體工商戶和個(gè)人 合伙。對(duì)于承租人租賃房屋用于以個(gè)體工商戶或個(gè)人合伙方式從事經(jīng) 營活動(dòng)的，若承租人在租賃期間死亡（包括宣告死亡、宣告失蹤） ， 共同經(jīng)

34、營人或者其他合伙人可以概括繼受原租賃合同的權(quán)利和義務(wù)， 該共同經(jīng)營人或合伙人取代承租人在原合同中的地位， 成為新的承租 人。正確適用本條司法解釋， 涉及到個(gè)人合伙的認(rèn)定。 認(rèn)定個(gè)人合伙， 首先要依據(jù)合伙協(xié)議； 沒有合伙協(xié)議且未辦理工商登記手續(xù)的， 只要 具備合伙條件（共同出資、共同參與經(jīng)營、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)、共享收益） ， 并有兩個(gè)以上無利害關(guān)系人證明合伙人之間存在口頭合伙協(xié)議的， 也 可認(rèn)定為個(gè)人合伙。第二十條 租賃房屋在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)， 承租人請求房 屋受讓人繼續(xù)履行原租賃合同的， 人民法院應(yīng)予支持。 但租賃房屋具 有下列情形或者當(dāng)事人另有約定的除外：（一）房屋在出租前已設(shè)立抵押權(quán)， 因抵

35、押權(quán)人實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)發(fā)生所有 權(quán)變動(dòng)的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的?！窘庾x】 本條系“買賣不破租賃”及其適用例外的規(guī)定。合同法第 229 條規(guī)定，租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的， 不影響租賃合同的效力，即所謂的“買賣不破租賃”原則，若無法定或 約定的除外情形，該原則即應(yīng)被適用。抵押期間， 抵押人將抵押物出租， 此時(shí)在同一標(biāo)的物上抵押權(quán)與 租賃權(quán)并存， 抵押權(quán)更注重標(biāo)的物的交換價(jià)值， 而租賃權(quán)則更注重標(biāo) 的物的使用價(jià)值，二者并不沖突。但由于抵押權(quán)設(shè)定在先，因而具有 優(yōu)先效力， 此后成立的租賃權(quán)不得損害抵押權(quán)， 抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)發(fā)生所有 權(quán)的變動(dòng)后， 受讓人不受租賃合同的約束， 即先抵押后出

36、租不適用“買 賣不破租賃”原則。但先出租后抵押的房屋發(fā)生所有權(quán)變動(dòng)的，仍應(yīng) 適用“買賣不破租賃”原則。（抵押和租賃同等效力，按時(shí)間順序）涉及到法院依法查封的場合下，若查封在先，租賃在后，則法院 強(qiáng)制拍賣時(shí)不適用“買賣不破租賃”；若租賃在先，查封在后，可以使 用該原則。（查封和租賃同等效力，按時(shí)間順序）第二十一條 出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人 或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形， 承租人請求出租人 承擔(dān)賠 償責(zé)任的， 人民法院應(yīng)予支持 。但請求確認(rèn)出租人與第三人簽訂的房 屋買賣合同無效的，人民法院不予支持 。 【解讀】本條規(guī)定了承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時(shí)的救濟(jì)措施。房屋承租人優(yōu)先

37、購買權(quán)只在租賃房屋作為買賣合同法律關(guān)系的 標(biāo)的物時(shí)發(fā)生，在贈(zèng)與、互易以及因公征用等法律關(guān)系中則不得適用， 亦不能主張優(yōu)先購買權(quán)的損害賠償請求權(quán)。關(guān)于“合理期限”的認(rèn)定，民通意見 第 118 條規(guī)定，“出租人出賣 出租房屋，應(yīng)提前三個(gè)月通知承租人。承租人在同等條件下，享有優(yōu) 先購買權(quán)； 出租人未按此規(guī)定出賣房屋的， 承租人可以請求人民法院 宣告該房屋買賣無效”，但該條目前已被廢止。 最高院民一庭認(rèn)為可以 參考本解釋第二十四條第（三）項(xiàng)的規(guī)定，該條款規(guī)定，出租人履行 通知義務(wù)后，承租人在 15 日內(nèi) 未明確表示購買，視為放棄優(yōu)先購買 權(quán)，該“15 日”的屆滿之日肯定得早于出租人與第三人簽訂房屋買賣

38、合 同的日期，出租人履行通知義務(wù)必須給承租人留出必要的答復(fù)期限 15 日，因此出租人最晚應(yīng)于出賣房屋前 15 日通知承租人，即在 15 日答復(fù)期之前履行通知義務(wù)。在房屋轉(zhuǎn)租場合， 次承租人是否享有優(yōu)先購買權(quán)在理論上存在爭 議，但最高院民一庭認(rèn)為房屋優(yōu)先購買權(quán)的主體應(yīng)為承租人而 非次承 租人，且 優(yōu)先購買權(quán)不得轉(zhuǎn)讓 。承租人優(yōu)先購買權(quán)受到侵害時(shí)， 無權(quán)要求確認(rèn)出租人與第三人房 屋買賣合同無效， 但可以請求法院判令其直接以同等條件與出租人形 成買賣合同關(guān)系， 為避免承租人濫用權(quán)利， 在承租人行使優(yōu)先購買權(quán) 時(shí)對(duì)其課以一定的義務(wù)， 如承租人主張與出租人成立買賣合同的， 應(yīng) 當(dāng)交付一定數(shù)額的定金或提供

39、擔(dān)保，以使出租人信任其履行能力。承租人雖無權(quán)以優(yōu)先購買權(quán)受侵害為由要求確認(rèn)出租人與第三 人房屋買賣合同無效，但并不意味著出租人與第三人簽訂的合同有 效，保護(hù)其履行。 出租人與第三人之間合同的效力應(yīng)當(dāng)依據(jù)合同法有 關(guān)合同效力的規(guī)定判斷。 承租人行使優(yōu)先購買權(quán)主張以同等條件與出 租人成立買賣合同后， 應(yīng)當(dāng)優(yōu)先保護(hù)出租人履行合同， 取得房屋所有 權(quán)，由此第三人無法繼續(xù)履行合同的， 第三人可以主張出租人承擔(dān)違約責(zé)任第二十二條 出租人與抵押權(quán)人協(xié)議折價(jià)、 變賣租賃房屋償還債 務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理期限內(nèi)通知承租人。 承租人請求以同等條件優(yōu)先購買 房屋的，人民法院應(yīng)予支持?！窘庾x】 抵押權(quán)的實(shí)現(xiàn)時(shí)可能會(huì)與租賃權(quán)沖突， 但抵押權(quán)與承租人的 優(yōu)先購買權(quán)并不沖突，不論抵押權(quán)設(shè)定在租賃合同成立之前或之后， 出租人均享有優(yōu)先購買權(quán)。折價(jià)、變賣均屬于出租人出售房屋的行為， 不管買受人是抵押權(quán) 人還是其他人，出租人在同等條件下均享有優(yōu)先購買權(quán)?！巴葪l件”的確定要依照買受的第三人與出租人確定的房屋價(jià) 格，該價(jià)格體現(xiàn)的是第三人與出租人的意思表示。 承租人的優(yōu)先購買 權(quán)約束的只是出租人對(duì)締約相對(duì)人的選擇權(quán)， 而非約束出租人對(duì)房屋 的處分權(quán)。 房屋出賣價(jià)格的確定是出租人行使處分權(quán)的表現(xiàn)， 故承租 人主張優(yōu)先購買權(quán)， 只能按照第三人與出租人確定的同等條件， 承租 人對(duì)該條件不具有