土地增值稅清算中的爭議

1、土地增值稅清算的十大爭議問題土地增值稅是一個諸侯混戰(zhàn)的稅種，總局的暫行條例靜靜的在高處懸桂，20多年姿勢一直未變；各省因土地增值稅暫行條例實施細則的授權(quán)制定具體辦法而競相爭 艷，逐漸成就了土地增值稅為“爭執(zhí)”而稅。清算單位的認定土地增值稅的清算單位，應基于納稅人的核算項目來 認定，根據(jù)土地增值稅暫行條例實施細則第八條規(guī)定“土地增值稅以納稅人房地產(chǎn)成本核算的最基本的核算項目或核算對象為單位計算?！?，以核算項目來確認清算單位，即可以保證成本的估計和分配的準確性，又可以 避免與納稅人核算產(chǎn)生過多的偏差。為進一步明確清算單位，國稅發(fā)2006187 號又細化了 “有關(guān)部門審批項目”及對于分期開發(fā)的項目，

2、以分期 項目為單位清算的規(guī)定。但是什么是有關(guān)部門呢？有關(guān)部 門太多了。目前實踐中很多的省份采取以建筑工程規(guī)劃許可證為標準認定，但是政策規(guī)定的一般都是“ 結(jié)合”有關(guān)證價 進行劃分，到執(zhí)行層面，往往就變成了“必須”，爭執(zhí)再所難免，因為差異太大，畢竟有的項目可能僅僅幾棟樓就辦理了 一個規(guī)證甚至有的一棟樓也會存在辦由兩個規(guī)劃 證的情況。二分法還是三分法這個問題的起因是普通住宅增值未超20%可以免征增值稅，所以普通住宅要單獨計算確定，而深層次的問題是 普通和非普通住宅的成本是按建面均攤還是可以據(jù)實分攤或是可以按等增值率劃分。（增值到底是誰的增值呢）根據(jù)國稅發(fā)2006187 號規(guī)定“開發(fā)項目中同時包含普

3、通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額”，因此這個 爭議就來了，那么是非普通的住宅，還是非，普通住宅之 外的產(chǎn)品呢？車位歸集在那類呢？自稅總發(fā)【2015 1 114號公布后，視乎爭議少了。但二 分還在。地下非人防無產(chǎn)權(quán)車位是否參與清算地下非人防的車位，開發(fā)商一般都是以生售給業(yè)主，那 么車位是否屬于土地增值稅應稅范圍呢？一些省份以產(chǎn)權(quán)定調(diào)，有產(chǎn)權(quán)就參與清算，無產(chǎn)權(quán)就不 參與清算，地稅局選擇無產(chǎn)權(quán)不參與清算，根源是車位收 入成本倒桂，參與清算勢必造成土地增值稅減少。那么國家層面是否有明確規(guī)定呢，我們看一下國稅發(fā) 2006187 對于配套的停車場規(guī)定是“建成后有償轉(zhuǎn)讓的， 應計算收入，并準予扣除成本

4、、費用”。貌似規(guī)定的很明確了，建成后有償轉(zhuǎn)讓應參與清算，但是各地執(zhí)行的可是千變?nèi)f化。地下無產(chǎn)權(quán)車位成本的分攤接著上一個問題， 確定了是否參與清算， 下面就是核心的 問題就是成本如何分攤，地產(chǎn)車位無產(chǎn)權(quán)，不計容不分攤土地成本是沒有爭議的。如何分攤其他開發(fā)成本？是僅分攤建安成本還是包括地上精裝修、園林景觀、開發(fā)間接費用等等？是據(jù)實分攤還是全部一刀切按面積“大平攤”？按什么面積分攤， 無產(chǎn)權(quán)車位面積一般沒有單獨計量，是地下的全部是車位面積還是剔除一些公共設施、設備問、夾層后的面積？土地成本分攤對于土地成本分攤，存在期間分攤及期內(nèi)分攤兩種爭議。在確定土地增值稅清算單位之后，一般只有這個“土地成本”才是

5、最大的共同成本，需要在各個清算單位之間 進行分攤。分攤方法，按占地面積法、建筑面積法、市場 價法或是稅務機關(guān)認定的其他辦法？占地面積法貌似因為規(guī)定“一般”采用，而成為實際執(zhí)行的唯一 “必須占地”，對就是這么任性。占地面積是按各期土地總面積還是可轉(zhuǎn)讓面積？實踐中， 如果一個分期一個土地證，這樣倒是簡單了，按土地證面 積直接劃分；但是實際上各個分期沒有獨立的土地面積， 特別是以工程規(guī)劃證劃分的分期，這個面積如何確定，是 各期劃線面積么？還是各個分期的可轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的 占地面積？ 一塊土地各個分期，容積率可是不一樣的。國稅函1999112 號規(guī)定”在計算轉(zhuǎn)讓土地的增值額時，按實際轉(zhuǎn)讓土地的面積占可

6、轉(zhuǎn)讓土地總面積來計算分攤”， 好像也是很明確的，但是實際執(zhí)行確依然是五花八門。還 有對于群商如何在商業(yè)和住宅的可轉(zhuǎn)讓土地面積也是一 個問題？對按面積分攤是最好的，因為簡單。人防車位的處置地下車位還有一種就是無產(chǎn)權(quán)的人防車位，目前很多地 方人防車位也是無法辦理產(chǎn)權(quán)的，竣工后移交人防辦。那 么之后呢？開發(fā)商移交后，又以另一種形式租賃回來，再次轉(zhuǎn)租或 是變相銷售轉(zhuǎn)讓給業(yè)主，這個人防車位是參與清算？還是 不參與清算？還是按已經(jīng)移交的公配套設施允許扣除 呢？成本分攤同一個清算單位內(nèi)，對于可以直接歸屬于某一類產(chǎn)品 的建安成本是否可以單獨確認，并按配比原則計算呢？比如一個清算單位內(nèi)，同時存在別墅和高層，精裝

7、和 毛坯，那么對于這樣的成本如何仍按“建筑面積”均攤勢 必造成與配比原則背離。實踐中，依然存在非常多的稅務 機關(guān)，不認可企業(yè)的成本核算，以“寧可錯殺一萬，不可 放過一個”的氣勢，任性的平攤著。因為這樣不會錯，還 簡單。紅線外成本扣除對于土地增值稅清算，“紅線外”成了一個禁忌，只 要有這幾個字，基本稅務局審核時，不管實際如何全部剔 除，其他扣除項目也是， 對他們只看字眼。 不看競買須知， 不看合同。各級ZF機關(guān)，往往對開發(fā)商獲取土地，額外附加了很多條件，比如紅線外建造公園、地鐵接駁口、橋梁、中小 學.各種拿地條件所發(fā)生的支由，如何進行稅務處理由現(xiàn)了非常大的爭議，從實質(zhì)上說，紅線外的發(fā)生的成本，本

8、 身就是一種實務地價，但是沒有幾個地稅局認可這個觀點， 無論發(fā)生多少都不允許扣除。普通標準住宅的認定普通住宅的各地認定標準是不一樣的，動態(tài)的變化著。普通住宅認定時間是按產(chǎn)權(quán)辦理時間，還是開具結(jié)算發(fā) 票時間或是按網(wǎng)簽備案時間？各地存在差異。如果預售時 候時點認定是普通住宅，開發(fā)商也是這樣設計和銷售的， 假如到了竣工時候普通面積提高了就變成非普通住宅了，那么勢必造成巨額的增值稅。但是房子都買了，只有認虧 了。所以有時候按面積籌劃是不靠譜的。20%普通住宅對房地產(chǎn)企業(yè)，最核心的是增值率不超過 可以免稅的，但是是否可以放棄優(yōu)惠而與其他產(chǎn)品統(tǒng)一計 算增值額呢？好像沒幾個允許的，你分不清，那就均攤， 當然了你分清了也均攤。還有住宅類公寓到底