針對余杭鎮(zhèn)發(fā)展前景及價(jià)位延展調(diào)研086

1、針對余杭鎮(zhèn)生長前景及價(jià)位延展調(diào)研爭鋒撰寫2008年6月引言余杭?xì)v史悠久，5000多年前孕育出的“浪渚文化”，堪稱中華文明的曙光。秦王嬴政二十五年（公元前222年），余杭設(shè)縣。1994年4月，余杭撤縣設(shè)市。2001年10月，余杭撤市設(shè)區(qū)，成建制劃入杭州市。千年老余杭，原汁原味的江南古鎮(zhèn)，積淀的歷史文化與現(xiàn)代生活的相互滲透融會(huì)，在自身周邊齊全 的配套之外，還盡享杭州城西近距輻射的配套資源，商貿(mào)文教、醫(yī)衛(wèi)體娛一應(yīng)俱全，可謂是人文活力生 活的至佳場合。眾人矚目的文一西路延伸段正式開通后，向來有“住在城西”買房習(xí)慣的杭州人，更是 借助了交通的便捷，在短時(shí)間內(nèi)，大量的居住樓盤和居住人口 “西進(jìn)”，由此，老

2、余杭也成績?yōu)楹贾菔?區(qū)居住的后花圃。目錄余杭區(qū)整體房地產(chǎn)局勢生長闡發(fā) P3P20老余杭房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀闡發(fā) P21P35老余杭生長前景及價(jià)位延展調(diào)研總結(jié) P36H P40、余杭區(qū)整體房地產(chǎn)局勢生長闡發(fā)（一）余杭區(qū)房地產(chǎn)市場綜述通過近幾年的快速生長，余杭房地產(chǎn)行業(yè)在近幾年得到了迅速壯大。至 2007年底，該區(qū)具備資質(zhì)品 級的開發(fā)企業(yè)有176家，房地產(chǎn)中介企業(yè)189家，物業(yè)治理企業(yè)68家。一些房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)范圍不停擴(kuò)大， 形成了自己的品牌，具備較強(qiáng)的競爭能力，展現(xiàn)了余杭房產(chǎn)的良好形象。2007年，該區(qū)房地財(cái)產(chǎn)繼承保持穩(wěn)步增長的生長態(tài)勢，市場走向平和理性，企業(yè)開發(fā)經(jīng)營秩序得到逐步范例，供求結(jié)構(gòu)得到有效改

3、進(jìn)，房價(jià)小幅增長，市場根本穩(wěn)定。主要出現(xiàn)三大特點(diǎn)： 1、市場需求旺盛，供求根本平衡2006年該區(qū)共成交商品房面積136.32萬平方米，成交金額80.08億元；2007年1-12月該區(qū)共成 交商品房21013套，商品房生意業(yè)務(wù)面積280.08萬平方米，同比增長125.49%,而06年全年為136.38 萬平方米。特別在2007年第三季度，市場銷售一度出現(xiàn)火熱局面，成交商品房套數(shù)到達(dá) 8421套，略 小于上半年的10000套。生意業(yè)務(wù)量增長同時(shí)，供給量較去年同期大幅增加，07年1-12月共批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積213.58 萬平方米，同比增長60.7%,市場出現(xiàn)供銷兩旺的格式。2、住房代價(jià)小幅增長，部

4、分區(qū)域增長較快2007年1-12月該區(qū)商品房均價(jià)6737元/平方米，其中普通住宅均價(jià)為 5369元/平方米，同比增 長4.3%;在人民幣升值、股市火爆、通貨膨脹等因素影響下，年初市場需求升溫，房價(jià)開始增長，部 分區(qū)域如臨平、喬司房價(jià)增長較快，一些樓盤房價(jià)增幅在20%Z上。隨著金融政策的頻頻調(diào)解，第四季度的成交量明顯萎縮，由第三季度的 8421套，低落到第四季度的4521套，環(huán)比淘汰了 46.3%o 3、住房供給結(jié)構(gòu)優(yōu)化，市場秩序進(jìn)一步范例隨著70妒型結(jié)構(gòu)比逐步落實(shí)，90平方米以下普通住宅供給量增加，該區(qū)住房供給結(jié)構(gòu)正在逐步優(yōu)化，預(yù)計(jì)未來兩年以內(nèi)將對市場產(chǎn)生較大影響；同時(shí)，市場整頓各項(xiàng)步伐有效落

5、實(shí)，市場秩序進(jìn) 步范例，公然、公平、公平的市場體系根本形成。08年1-5月份余杭房產(chǎn)生意業(yè)務(wù)成友愛況生意業(yè)務(wù)套數(shù)生意業(yè)務(wù)面積生意業(yè)務(wù)均價(jià)其中住宅均價(jià)（不包羅別墅、排屋）4607 套49.62 萬 m27508 元/m26835 元/ m 2(二)余杭區(qū)區(qū)域總體籌劃提要【功效定位與生長目標(biāo)】 1、功效定位把余杭區(qū)打造成為杭州現(xiàn)代辦事業(yè)副中心、長三角先進(jìn)制造業(yè)基地、創(chuàng)新科教基地、文化休閑 旅游中心、區(qū)域綜合交通物流中心，杭州多數(shù)市區(qū)北部集“經(jīng)濟(jì)強(qiáng)區(qū)、生態(tài)城區(qū)、文化名區(qū)”為一 體的現(xiàn)代化生活品質(zhì)都市新區(qū)。2、生長目標(biāo)1) 2010年生長目標(biāo)：從2008-2010年的三年左右時(shí)間，經(jīng)濟(jì)社會(huì)出現(xiàn)快速生長

6、，區(qū)域融合進(jìn)一步加深、創(chuàng)新能力和區(qū)域協(xié)調(diào)水平得到進(jìn)一步提升，到2010年進(jìn)入全面小康社會(huì)，中心都會(huì)根本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。2) 2020年生長目標(biāo)：到2020年左右，人均GD由體到達(dá)其時(shí)世界上中等收入國度的較高水平，高新技能財(cái)產(chǎn)和現(xiàn)代辦事業(yè)得到進(jìn)一步生長，科教能力得到進(jìn)一步提高，國際化水平進(jìn)一步提升，資源消耗水平進(jìn)一步下降，生態(tài)情況質(zhì)量進(jìn)一步改進(jìn)，建成經(jīng)濟(jì)體系完備、創(chuàng)新能力強(qiáng)、高度國際化、社會(huì)調(diào)和生長的一體化都會(huì) 區(qū)域?！旧L范圍】1、人口范圍與都會(huì)化水平余杭區(qū)域2010年末常住人口范圍為135.35萬人，都會(huì)化水平到達(dá)68.3%,城鎮(zhèn)人口 92.4萬人；2020年末常住人口范圍為164.94萬人。都

7、會(huì)化水平到達(dá)80.3%,城鎮(zhèn)人口 132.4萬人；2、用地范圍余杭區(qū)至2010年城鄉(xiāng)建立用地總范圍到達(dá)196.48平方公里，其中城鎮(zhèn)建立用地范圍為128.94 平方公里，控制彈性增長空間14.16平方公里。至2020年城鄉(xiāng)建立用地總范圍到達(dá) 244.79平方公里，其中城鎮(zhèn)建立用地范圍為192.37平方公里，控制彈，性增長空間29.36平方公里?！究傮w生長框架】綜合杭州都會(huì)總體籌劃中杭州多數(shù)市“一主三副三組團(tuán)”的空間結(jié)構(gòu)要求，基于杭州多數(shù)市區(qū)反 磁力體系構(gòu)建和余杭區(qū)域結(jié)構(gòu)的重組要求，優(yōu)化生產(chǎn)要素配置，調(diào)解完善都會(huì)空間結(jié)構(gòu)，以副城為重 點(diǎn)，做大做強(qiáng)臨平副城，積極融入杭州主城；以組團(tuán)為底子，推動(dòng)組團(tuán)

8、格式重組，做優(yōu)做美三大組團(tuán); 以中心城鎮(zhèn)為依托，以西部生態(tài)區(qū)為保障，形成資源共享、功效互補(bǔ)、協(xié)調(diào)生長的網(wǎng)絡(luò)化都市新區(qū)?；I劃余杭區(qū)形成“一副、三組團(tuán)、三帶、四廊”的城鄉(xiāng)空間組織框架。1、“一副”是臨平副城，包羅臨平街道（余杭經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)）、東湖街道、南苑街道、星橋街道、錢江經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、運(yùn)河鎮(zhèn)、喬司鎮(zhèn)以及塘棲鎮(zhèn)、崇賢鎮(zhèn)的京杭大運(yùn)河以東區(qū)域，籌劃形成杭州多數(shù)市 區(qū)的“反磁力”新城與長三角國際都會(huì)地區(qū)焦點(diǎn)區(qū)塊中的重要功效區(qū)塊，強(qiáng)化在杭州網(wǎng)絡(luò)化多數(shù) 市中的副中心職能。將臨平副城建立成為“山水生態(tài)新城，運(yùn)河文化名城，綜合生長副城”。2、“三組團(tuán)”是余杭組團(tuán)、良渚組團(tuán)和瓶窯組團(tuán)。余杭組團(tuán)由余杭、閑林、倉前、中

9、泰、五常等鄉(xiāng)鎮(zhèn) 和街道組成，建立成東入杭州主城，西接臨安，集高等居住、旅游休閑、科研開發(fā)、高等教誨為一體的現(xiàn)代化生態(tài)型新城區(qū)。籌劃余杭組團(tuán)的功效定位是“創(chuàng)新極核，濕地水鄉(xiāng)，居住新城” ；良渚組團(tuán)由良渚鎮(zhèn)和仁和鎮(zhèn)組成，形成文化創(chuàng)意與物流組團(tuán)。良渚組團(tuán)的功效定位是“文化圣地，物流樞紐，財(cái)產(chǎn)新區(qū)，近郊住區(qū)”；瓶窯組團(tuán)由瓶窯、徑山、黃湖、鴇鳥、百丈五鎮(zhèn)組成，以瓶窯為 龍頭，動(dòng)員西部其余四鎮(zhèn)的生長，形成生態(tài)掩護(hù)與旅游組團(tuán)，作為杭州西北部生態(tài)帶的空間組成。瓶窯組團(tuán)的建立目標(biāo)是“生態(tài)基地，田園小鎮(zhèn)，禪茶之鄉(xiāng)”。3、“三帶”是在杭州多數(shù)市區(qū)生態(tài)帶的底子上，余杭區(qū)組成三條生態(tài)帶。4、“四廊”即沿杭長、杭寧、杭滬

10、高速公路和留祥快速路形成集交通、區(qū)域綠地、設(shè)施通道等為一體 的綜合走廊?！境青l(xiāng)居民點(diǎn)籌劃】1、城鎮(zhèn)社區(qū)建立以“一副三組團(tuán)”的都會(huì)空間籌劃框架為和底子設(shè)施結(jié)構(gòu)為依托，籌劃余杭區(qū)構(gòu)建“副城一 一組團(tuán)一一片區(qū)（城鎮(zhèn)）一一居住區(qū)一一小區(qū)”的五級城鎮(zhèn)居民點(diǎn)體系。積極建立滿足余杭區(qū)乃至杭州市及其他區(qū)域居民日益增長的住房需求，加速解決中低收入家 庭的住房問題，開端創(chuàng)建起以普通商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租住房、拆遷安頓房、人才房等組成 的滿足差別居民居住需求的住房供給與保障體系。2、農(nóng)村居民點(diǎn)建立未來余杭區(qū)鄉(xiāng)村體系將形成農(nóng)村會(huì)合居住區(qū)和下層村兩種結(jié)構(gòu)形式。余杭區(qū)鄉(xiāng)村結(jié)構(gòu)以農(nóng)村會(huì)合居住區(qū)為主，特別是中部和東部的平原

11、地區(qū)，原則現(xiàn)有的鄉(xiāng)村除 了隨著城鎮(zhèn)的生長納入都會(huì)范疇外，其他的鄉(xiāng)村均進(jìn)入農(nóng)村會(huì)合居住區(qū)統(tǒng)一建立。在一些不能完全接納農(nóng)村會(huì)合居住區(qū)的形式，出于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的需要，要求保存一部分農(nóng)村居 民點(diǎn)，形成下層村?；I劃余杭區(qū)形成 28個(gè)農(nóng)村會(huì)合居住區(qū)?；I劃余杭區(qū)保存 58個(gè)下層村?！究臻g管束分區(qū)原則】空間管束以余杭區(qū)域的整體生長為著眼點(diǎn)，在公道配置、集約使用空間資源、優(yōu)化總體空間結(jié)構(gòu)的底子上，統(tǒng)籌落實(shí)各部分、專業(yè)籌劃的空間要素，對差別類型的土地開發(fā)實(shí)施分類指導(dǎo)， 分級管束,分期許可，最終實(shí)現(xiàn)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)和生態(tài)情況的整體最佳效益，創(chuàng)造城鎮(zhèn)與自然生態(tài)的調(diào)和干系，實(shí)現(xiàn)區(qū)域整體優(yōu)化，建立特色鮮明的都會(huì)。在明確城鎮(zhèn)建立區(qū)域

12、的底子上，突出自然資源、人文歷史遺產(chǎn)、 生態(tài)情況掩護(hù)與土地使用性質(zhì)管束的空間落實(shí)。憑據(jù)現(xiàn)狀的建立情況以及經(jīng)濟(jì)建立和城鎮(zhèn)生長對付地區(qū)生態(tài)情況的影響，憑據(jù)差別地區(qū)的資源情況、承載能力和生長潛力，將余杭區(qū)域分別為已建區(qū)、適建區(qū)、限建區(qū)和禁建區(qū)。【綜合交通體系】1、對外交通體系1）籌劃年限內(nèi)，余杭境內(nèi)擁有滬杭鐵路、宣杭鐵路、杭寧客運(yùn)專線、滬杭客運(yùn)專線。2）余杭區(qū)公路網(wǎng)將形成“二繞六射”的高速公路骨架、“四橫、五縱”的國省道一級公路主干線體系和四通八達(dá)的農(nóng)村公路網(wǎng)絡(luò)?！岸@六射”的高速公路骨架：“二繞”一一杭州繞城高速公路、新外環(huán)（設(shè)想）；“六射”一杭徽高速公路、杭長高速公路、杭寧高速公路、申嘉杭高速公

13、路、滬杭高速公路、杭浦高速公路“四橫、五縱”的國省道一級公路主干線體系：“四橫” 一一02省道、15省道、320國道、01省道；“五縱” 一一04省道、104國道、09省道、臨博公路、東連接線。3）京杭運(yùn)河遠(yuǎn)景為三級尺度，京杭運(yùn)河二通道遠(yuǎn)景籌劃為三級尺度，杭申線籌劃品級為四級，武 獐線、王獐線、杭余線、閑倉線，籌劃品級為五級。2、城鎮(zhèn)交通體系1）區(qū)域交通的城鎮(zhèn)門路骨架總體上接納“環(huán)加方格網(wǎng)”的模式，在功效上形成組團(tuán)間聯(lián)系與組團(tuán) 內(nèi)部聯(lián)系兩個(gè)條理，組團(tuán)間快速通道主要由環(huán)路負(fù)擔(dān)，組團(tuán)內(nèi)部快速通道主要由方格網(wǎng)路負(fù)擔(dān)。路網(wǎng)局部壓縮呈“ M型，形成“兩環(huán)九橫七縱”的快速路和框架性主干路：“兩環(huán)”一一即工

14、具大道、良祥路320國道與104國道連接線北緣路延伸?！熬艡M”一一即02省道、文一路延伸15省道、留祥路延伸、世紀(jì)大道延伸、320國道、01 省道-帆海路、寧橋大道-仁超路、臨丁路、喬賢路?！捌呖v” 即良睦路、104國道、04省道、塘康路、09省道、荷禹大道、東連接線東湖路延伸2）杭州市軌道交通線網(wǎng)經(jīng)多次調(diào)解，籌劃 4條通過余杭區(qū)境內(nèi)，分別是1號線支線、2號線、3 號線和5號線。3）通例公交創(chuàng)建放射線+棋盤型線網(wǎng)，在余杭內(nèi)部以及余杭與主城之間形成便利的公交聯(lián)系，同 時(shí)將余杭區(qū)內(nèi)部的居住區(qū)、商業(yè)區(qū)、行政構(gòu)造、對外交通樞紐、文化娛樂中心聯(lián)系起來，形成 高效、協(xié)調(diào)的公交線網(wǎng)?！局闻c保障】1、給水工

15、程籌劃提高供水普及率，實(shí)施城鄉(xiāng)一體化，保持供水能力適度超前。城鄉(xiāng)近期 2010年供水普及 率到達(dá)95%供水范圍為61萬m3/d;遠(yuǎn)期2020年供水普及率到達(dá)98艱上，供水范圍為108萬 m3/d。2、排水工程余杭區(qū)分別為四個(gè)污水處置懲罰分區(qū)，分別是臨平污水系統(tǒng)、良渚污水系統(tǒng)、余杭組團(tuán)污水系統(tǒng)和西北部山區(qū)疏散污水系統(tǒng)，近期 2010年污水工程處置懲罰范圍為 45.6萬m3/d;遠(yuǎn)期2020 年污水工程處置懲罰范圍為82 m3/d。3、電力工程近期至2010年最高負(fù)荷110125萬kW 遠(yuǎn)期2020年最高負(fù)荷280320萬kW 預(yù)測遠(yuǎn)期全 社會(huì)年用電量約145170億kWh遠(yuǎn)期該區(qū)電網(wǎng)以500kV

16、瓶窯變、500kV杭北變、500kV喬司變和境內(nèi)各電廠作為電源。4、通信工程優(yōu)化干線通信傳輸網(wǎng)絡(luò)，加速用戶光纖寬帶接入網(wǎng)的建立和改革。積極穩(wěn)妥地生長牢固電話 網(wǎng)、移動(dòng)電話網(wǎng)和盤算機(jī)互聯(lián)網(wǎng)，逐步調(diào)解和優(yōu)化本地電話網(wǎng)絡(luò)，積極生長新區(qū)和農(nóng)村地區(qū)用戶， 提高網(wǎng)絡(luò)籠罩率和電話普及率。牢固電話近期普及率4550部/百人，生長用戶數(shù)約5865萬戶，遠(yuǎn)期普及率6070部/百 人，生長用戶數(shù)約95110萬戶；移動(dòng)電話近期普及率5560部/百人，生長用戶數(shù)約7278萬戶，遠(yuǎn)期普及率7585部/百人，生長用戶數(shù)約118134萬戶近期實(shí)現(xiàn)有線廣播通響率和有線電視入戶率兩個(gè)100%,生長有線電視用戶數(shù)約2530萬戶,遠(yuǎn)

17、期生長有線電視用戶數(shù)約 4555萬戶。5、中心區(qū)域提升籌劃1）確定臨平副城中心區(qū)的啟動(dòng)區(qū)塊，做好土地儲(chǔ)備事情。2）地鐵集聚區(qū)建立。3）都會(huì)舊區(qū)有機(jī)更新。4）構(gòu)筑大超山風(fēng)物旅游區(qū)，將超山風(fēng)物旅游區(qū)建成都會(huì)的綠心。5）生態(tài)廊道聯(lián)通區(qū)域整治。6、住房建立籌劃1）鼎力大舉生長政府保障性住房建立。2）穩(wěn)步推進(jìn)普通商品房建立。3）適度控制高等商品房建立。4）住宅建立開發(fā)總量平衡【遠(yuǎn)景展望】遠(yuǎn)景余杭區(qū)與杭州主城融為一體，社會(huì)經(jīng)濟(jì)生長主要指標(biāo)到達(dá)發(fā)達(dá)國度其時(shí)水平?？臻g結(jié)構(gòu)形成 圈層團(tuán)體式新城、軸向生態(tài)式衛(wèi)星鎮(zhèn)和網(wǎng)絡(luò)漫衍的田園化新村。1、圈層團(tuán)體式新城：臨平副城、余杭組團(tuán)和良渚組團(tuán)通過范圍和功效的提升，將形成圈

18、層團(tuán)體式新 城一一臨平城、余杭城和良渚城。2、軸向生態(tài)式衛(wèi)星鎮(zhèn)：瓶窯組團(tuán)內(nèi)徑山、黃湖、鴇鳥和百丈以104國道為依托，杭州西部旅游線組織為紐帶，形成軸向漫衍的生態(tài)式衛(wèi)星鎮(zhèn)群。3、網(wǎng)絡(luò)漫衍的田園化新村：以農(nóng)村會(huì)合居住區(qū)建立為抓手，將余杭區(qū)的農(nóng)村居民點(diǎn)建立成網(wǎng)絡(luò)漫衍的田園化新村。余杭區(qū)區(qū)域總體規(guī)劃綱要(20072020)二 ttNKK0也串M*想衿的余杭區(qū)區(qū)域總體規(guī)劃綱要(20072020)rM ASTr ft f v r w ORe>«i TfriC T用劃圖BDB三三 二；£ =:B=h 一二一二二一余吭及其城是於視如*-4余吭及X城是替視力獻(xiàn)州城區(qū)余杭區(qū)區(qū)域總體規(guī)劃綱

19、要(20072020)丁 m AfTIteimo。YuxqzO Oil T*(< T、老余杭房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀闡發(fā)（一）老余杭房地產(chǎn)市場闡發(fā)，特與閑林鎮(zhèn)做比擬1、所謂有比力才有辨別，比擬一，所屬樓盤范圍代價(jià)比擬1）閑林板塊約莫有15個(gè)樓盤，在售房源富厚。因受宏觀調(diào)控、房產(chǎn)稅收政策和配套問題等因素影響, 目前，閑林公寓的均價(jià)已回落到了 7500元/ nf左右，排屋在9000元/itf,區(qū)域內(nèi)行情低迷。2）老余杭板塊代價(jià)從4800元/nf至口 7200元/nf不等，居住比閑林便利，房價(jià)比閑林更底，配套比閑 林成熟。而隨著文一西路的通車，老余杭的房產(chǎn)由此進(jìn)入一個(gè)新紀(jì)元。但該板塊缺少品牌開發(fā)商， 老

20、鎮(zhèn)的改革難度大?！颈葦M閑林】2、生意業(yè)務(wù)量比擬，閑林板塊生意業(yè)務(wù)平淡代價(jià)回落我司認(rèn)為，閑林板塊主要從繞城高速以西算起，沿02省道兩側(cè)，一直到老余杭的加油站，包羅閑林鎮(zhèn)、五常鎮(zhèn)、倉前鎮(zhèn)等，約莫15個(gè)樓盤。從透明售房網(wǎng)上看，閑林樓盤的銷售情況相對平淡翡翠城紫荊苑5月15日領(lǐng)出預(yù)售證，共62套房源，迄今還剩50套；庭院深深3月27日開盤 時(shí)的419套，目前還剩210套；竹海水韻5月15日開盤時(shí)有487套，至今只賣出了 67套；岸上藍(lán)山 2007年5月推出的204套房源，到現(xiàn)在另有113套如今，閑林自翡翠城之后的項(xiàng)目，小高層、高層越長越高，除西溪山莊外，純排屋項(xiàng)目屈指可數(shù)。 5月份以前區(qū)域內(nèi)房價(jià)一路攀

21、升，3月初閑林山水的小高層、盛世嘉園二期第一組團(tuán)的開盤均價(jià)到達(dá) 了 5500元/ M的最高點(diǎn)，5月初翡翠城一期開盤受到了購房者瘋“搶”，二手房成交價(jià)也一度靠近6000 元/ m2。而目前，據(jù)余杭房地產(chǎn)協(xié)會(huì)統(tǒng)計(jì)，閑林公寓的均價(jià)已回落到了7500元/ itf左右，排屋在9000元/排屋等低密度住宅是閑林區(qū)別與其他板塊的優(yōu)勢，如桃花源可以說是杭州別墅的扛鼎之作。也許 只有開發(fā)大眾房產(chǎn)項(xiàng)目，整個(gè)區(qū)塊才有可能火起來。因?yàn)榇饲暗木羰匡L(fēng)情、盛世嘉苑的多層低價(jià)公寓 便遭到了排隊(duì)“哄搶”，與其說翡翠城進(jìn)駐閑林、2007年初留下鎮(zhèn)土地出讓拍出7000多元/M的樓面 天價(jià)推動(dòng)了閑林的紅火，還不如說是因?yàn)殚e林定位的改

22、變造成了其熱銷，使得閑林成為去年杭州樓市 上漲最快的區(qū)域之一。3、宏觀調(diào)控對閑林房產(chǎn)觸動(dòng)很深我司認(rèn)為，宏觀調(diào)控的影響，對閑林房產(chǎn)的觸動(dòng)很深。一直來閑林房產(chǎn)市場不溫不火，直到2007 年3月才熱起來。然而，自2007年下半年后隨著宏觀調(diào)控的深入，其剛?cè)计鸬臒崆楹芸毂粨錅缌恕?今后開盤的各大樓盤紛紛陷入緩銷甚至滯銷，再加上前期通過的杭州地鐵籌劃的站點(diǎn)設(shè)計(jì)將閑林排除 在外，同時(shí)其他板塊貶價(jià)等優(yōu)惠行動(dòng)頻出，原來就有配套硬傷的閑林在失去了代價(jià)優(yōu)勢后，板塊競爭 越發(fā)無優(yōu)勢可言。岸上藍(lán)山是率先貶價(jià)的，但從透明售房網(wǎng)上數(shù)據(jù)看，岸上藍(lán)山的貶價(jià)并沒有給樓盤銷售帶來多 大的利好，2007年推的400套房源，現(xiàn)還剩百

23、余套。翡翠城的高價(jià)也開始讓越來越理性的購房者望而 卻步。相對而言，西溪山莊、瑞城等高端項(xiàng)目受到的打擊較少，這與其排屋、別墅的稀缺性有關(guān)。4、房產(chǎn)稅收政策曾困擾閑林房產(chǎn)之前閑林二手房市場降溫，另一個(gè)原因就是余杭地區(qū)的二手房轉(zhuǎn)讓比杭州其它地區(qū)要多交2%勺個(gè)稅?，F(xiàn)在閑林已交付的有閑林山水和爵士風(fēng)情，由于當(dāng)年投資客居多，再加上配套等客觀因素，這兩個(gè)樓盤空住率很高，在各中介公司掛牌的不少，2007年8月1日開始在杭州全市范疇內(nèi)增收二手房轉(zhuǎn)讓小我私家所得稅，這反而對余杭地區(qū)是個(gè)利好。盡管杭州主城區(qū)實(shí)行的是轉(zhuǎn)讓差額的20喊轉(zhuǎn)讓全額的1%勺稅率，余杭區(qū)仍舊實(shí)行轉(zhuǎn)讓全額的 2%但這個(gè)差距無疑縮小了。5、配套問題

24、是閑林板塊的一個(gè)硬傷缺乏配套其實(shí)是閑林板塊競爭力不強(qiáng)的又一因素。憑據(jù)政府對閑林區(qū)域的配套籌劃，02省道南面為籌劃區(qū)主中心，用地以行政辦公用地、商業(yè)金融用地、廣場、文化娛樂為主，北面沿和睦路籌劃為 副中心，以大型超市、醫(yī)院、商業(yè)金融、旅游辦事為主，功效定位十分清晰。但是，這些籌劃需靠開發(fā)商出錢來實(shí)施。“雞生蛋、蛋生雞”的矛盾解決起來其實(shí)不難，就是開 發(fā)商讓利聯(lián)合做配套。宏觀調(diào)控讓區(qū)塊回歸理性，購房者下單越來越謹(jǐn)慎，眼光越來越挑剔，一些配 套好、代價(jià)公道的區(qū)塊仍舊能得到購房者的認(rèn)同。閑林的開發(fā)商也開始靜下心來，重新審視自己?！艾F(xiàn)在的大工地，未來的新城西”，這是關(guān)于閑林最美麗的暢想。對付這個(gè)暢想的實(shí)

25、現(xiàn)，西溪山莊、江南春城、新明半島在做，其它樓盤或多或少都在做。閑林第一個(gè)獨(dú)立的、以家居建材為主打的大型商業(yè)項(xiàng)目宏豐家居城已于數(shù)月前動(dòng)工，并將在近期推出第一批商鋪。另外沃爾瑪山姆會(huì)員店也將落戶五常。西溪山莊籌劃了3萬itf的步行街，現(xiàn)在已經(jīng)啟動(dòng)。隨著明年底02省道高架的建成通車、高教路等各支路工程的推進(jìn)，沃爾瑪、宏豐家居城等一 系列商業(yè)配套的跟進(jìn)完善，閑林板塊的元?dú)庥型饾u規(guī)復(fù)?！纠嫌嗪忌L潛力】6、文一西路拉近老余杭與主城區(qū)距離，該板塊底子好，生長潛力大憑據(jù)我司了解及調(diào)研以前，老余杭一直在閑林的身后，老余杭與閑林的干系都處于被動(dòng)，難以形成競爭優(yōu)勢。一則路途更遠(yuǎn)，二則現(xiàn)有的小鎮(zhèn)配套不敷以滿足人們

26、日益都市化的需求，三則至 2004年底兩地的房價(jià)相當(dāng)，而老余杭缺少知名的品牌開發(fā)商和大盤，直至2005年起兩比擬板塊拉開差距。老余杭樓盤主要漫衍在鎮(zhèn)南新區(qū)。現(xiàn)在，老余杭終于從幕后走到了臺前，這緣于文一西路的開通，緣于“麻雀雖小、五臟俱全”的配套，緣于比閑林更低的房價(jià)。2007年4月初，文一西路延伸段正式通車。如此一來，老余杭距主城區(qū)的距離一下子縮短了，其樓盤如今被納入城西近郊樓盤的領(lǐng)域。老余杭已往一直給人的感覺是地處郊區(qū)，非常遙遠(yuǎn)。其實(shí)憑據(jù)輿圖上的直線距離來看，老余杭與杭州西部樓盤的聚集區(qū)只有約5公里，然而兩者為何難以相同？主要是因?yàn)槲囊晃髀返绞Y村就斷了，交通上的斷層，造成了心理上的斷層。即便

27、老余杭有著絕佳的景觀 資源優(yōu)勢、成熟的生活配套優(yōu)勢、低廉的房價(jià)和生活本錢優(yōu)勢，卻因?yàn)榻煌ㄗ璧K了人們前去居住的腳 步。然而，一條路的修建往往能改變一個(gè)區(qū)域樓市的命運(yùn)。隨著文一西路延伸段的領(lǐng)悟，以及連接留下、閑林、老余杭的02省道的改建，為老余杭的房產(chǎn)帶來新的機(jī)會(huì)，大杭州居住圈版圖將向西擴(kuò)大， 城西的看法擴(kuò)大了。而老余杭鎮(zhèn)作為兩條快速路的交匯點(diǎn)，老余杭的房產(chǎn)，由此進(jìn)入一個(gè)新紀(jì)元。憑據(jù)杭州市總體籌劃，余杭組團(tuán)涉及余杭、閑林、中泰、倉前、五常等鎮(zhèn)鄉(xiāng) （管委會(huì)）區(qū)域，籌劃 人口將達(dá)40萬人。目前，僅正在開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目就達(dá) 50多個(gè)，總修建面積611萬平方米，建成后, 幾年內(nèi)居住人口將達(dá)15萬。老余杭原

28、是余杭市的市府所在地，配套齊全，不乏高等設(shè)施和娛樂場合，配套主要會(huì)合在主干道 禹杭路上，另外南渠街（古街）也是熱點(diǎn)。而目前正在開發(fā)的新西湖無疑將為老余杭的配套錦上添花。十三=三團(tuán)分區(qū)規(guī)劃（2口。2年2020年）零二年十戶杭州市余杭組團(tuán)分區(qū)規(guī)劃（2 口C3N年-圖盤口； 口口二35省道二期南湖東路紫竹人宗西城時(shí)代方匯花苑NI湖明筑奧體中心新明半島同城印像（二）老余杭重點(diǎn)代表樓盤點(diǎn)評我司認(rèn)為，老余杭到主城區(qū)的交通，主要依靠天目山路延伸段和02省道，從杭州老城西一帶到老余杭至少需要半個(gè)多小時(shí)。而文一西路延伸段建成后，縫合了老余杭與主城區(qū)之間的斷層，從老余杭到古墩 路只需要15分鐘車程。在配套方面，老

29、余杭作為原余杭縣所在地，各項(xiàng)配套都比力完善。教誨方面，有 太炎小學(xué)、余杭鎮(zhèn)一中等中小學(xué)8所。醫(yī)院方面，則有以余杭區(qū)第二人民醫(yī)院為龍頭，以各鄉(xiāng)鎮(zhèn)醫(yī)療所和 社區(qū)醫(yī)療網(wǎng)點(diǎn)為輔的醫(yī)療衛(wèi)生體系。住宿、餐飲、超市等也是一應(yīng)俱全。便利的交通、齊全的配套、原生 態(tài)的自然情況，說老余杭是杭州居住的一支“潛力股” 一點(diǎn)也不為過?！局攸c(diǎn)樓盤點(diǎn)評】1、同城印象該盤分東區(qū)、西區(qū)、北區(qū)三塊開發(fā)，是目前余杭最大的開發(fā)項(xiàng)目。東、西區(qū)分別位于獅山路的兩旁，東區(qū)的修建類型有多層和小高層，多層目前已經(jīng)全部交付，另有約 1/3的小高層將于2008年12 月底交付。整個(gè)東區(qū)可容納 800多戶人口居住，2007年四五月份開盤的時(shí)候，該盤

30、東區(qū)銷售代價(jià)約 4580元/平方米，西區(qū)目前正在全面開發(fā)中，山景園沿馬路的 1、2、3、4、9幢已開盤，共計(jì)有120 多套房源，該盤我司認(rèn)為其西區(qū)相比東區(qū)，有著更為優(yōu)越的自然情況，西北面緊靠寶塔山，隨處可見 原生態(tài)的山景，余杭鎮(zhèn)最大占地400畝的休閑娛樂場合塔山公園圍繞天然的寶塔山、獅子山進(jìn)行籌劃， 保存原有的安樂塔、安樂寺、西園賓館等修建。2、小城之春東田房產(chǎn)公司在余杭開發(fā)的小城之春，該樓盤位于文一西路的最末端。該盤目前除了12號樓外已經(jīng)全部結(jié)頂，西北兩面有天然的河道，但目前這兩條河道根本上是處于半堵塞狀態(tài)，河水污濁，尚有 許多的水草雜生，小城之春唯一的小高層 12號樓已開盤，均為88方的戶

31、型，有80套房源。多層9、 10號樓也已開盤，價(jià)位約在5400-6200元/平方米左右，整個(gè)樓盤將在 09年01月交付，現(xiàn)已售罄。3、碧景園碧景園劈面就是百年老校太炎小學(xué)，是碧景園的一大亮點(diǎn)。小區(qū)已經(jīng)于2008年8月份全部交付，共有600多套屋子，目前進(jìn)入尾盤銷售階段，另有 40多套屋子。、圓鄉(xiāng)？名筑圓鄉(xiāng)？名筑位于碧景園劈面，目前正處于一期開發(fā)，3、4、6號樓已經(jīng)售完，第一期開盤的均價(jià)是4600, 2008年10月份即將開盤的是1、2、5號樓，戶型有90多方和140多方兩種。（三）老余杭主要代表樓盤綜合信息統(tǒng)計(jì)樓盤名稱息里樓盤狀態(tài)樓盤均價(jià)交付時(shí)間銷售電話福臨花苑400多戶在售6500元/平米0

32、8年11月30日88611508方匯花苑400戶在售5000元/平米已交付88670688欣龍華府400多戶在售7400元/平米已交付88651768同城印象2000多戶在售7680元/平米09年10月87902216圓鄉(xiāng)名筑500多戶在售6600元/平米09年年底89053666新明半島5000多戶在售6780元/平米09年年底88609666南湖明筑206戶在售5000元/平米88254466桃花源700多戶在售1000萬/棟以上08年10月交付88653388徑香苑400戶尾盤在售6000元/平米07年12月底88672111碧景園600多戶尾盤在售5800元/平米已交付88652855

33、南湖麗景524戶尾盤在售6700元/平米已交付88738888御景城486戶尾盤在售6500元/平米07年年底56779781中園花苑300多戶08年2月開盤待定09年交付88661903新西湖小鎮(zhèn)一預(yù)告待定一87758687太炎花苑300戶左右售罄4800元/平米08年6月56364838紫竹人家400多戶售罄5000元/平米已交付88672118率莒看*行芭比.”況副工6*的.科面上hl»hi*劃才*同城印象I西區(qū)）富單蒞新四城時(shí)代廣場4 II St （老余杭周界配套圖）三、老余杭生長前景及價(jià)位延展調(diào)研總結(jié) （一）老余杭樓市生長前景預(yù)期1、目前最大的預(yù)期為文一西路領(lǐng)悟，原來只通蔣

34、村，但現(xiàn)在能通達(dá)老余杭，從空間看法上，拉近了購房群體心理距離，并且目前多條公交線路已啟用，住在余杭鎮(zhèn)，上班在城區(qū)，是相對現(xiàn)實(shí)的，雖然城西交通 順暢不敢阿諛，此為一大利好?！緺庝h看法】：我司認(rèn)為，當(dāng)前從實(shí)際出發(fā)，從市中心抵達(dá)老余杭，車程需要40分鐘50分鐘左右,并且文一路交通繁忙，岑嶺時(shí)節(jié)車程一定高達(dá) 1個(gè)小時(shí)以上，雖然文一西路領(lǐng)悟，但在 實(shí)際的居住中，交通照舊不方便的，開車比力遠(yuǎn)，乘坐公交車肯定起早貪黑，所以該區(qū) 塊的購置人群決定了 一般均是工薪階級。2 、地鐵5號線，已經(jīng)明確籌劃，但建成預(yù)計(jì)在 10年20年以后，現(xiàn)有預(yù)期無法借鑒，只能遠(yuǎn)期盼望。【爭鋒看法】：地鐵便捷，眾所周知，但老余杭的 5

35、號線建成時(shí)間久遠(yuǎn)，因此現(xiàn)有預(yù)期借鑒吃力。3、老余杭自己作為余杭原有縣府、市府駐地，雖街道狹小，但配套相對完善，并且居住空間廣，景觀好，是非常適宜人類居住的，現(xiàn)有在售樓盤多以此作為較大的宣傳基點(diǎn)【爭鋒看法】：我司認(rèn)為，老余杭最大的支撐點(diǎn)在于“麻雀雖小、五臟俱全”吸引寬大客群，住宅自己 的居住功效，在于舒適度和便捷度，相信在未來幾年內(nèi)，該因素肯定作為該區(qū)塊樓盤主 要的訴求點(diǎn)。4、老余杭現(xiàn)有樓盤競爭壓力大，并且板塊靠近閑林與中泰鄉(xiāng)，甚至蔣村乃至小和山區(qū)塊均對老余杭組成威 脅，并且在未來數(shù)年相互競爭將日益猛烈，大城西板塊中，西溪濕地區(qū)塊將最具生長潛力?！緺庝h看法】：在現(xiàn)有競爭態(tài)勢中，比力可喜的看到，各

36、板塊追求的消費(fèi)群體已出現(xiàn)差別，高、中、低 檔次已分，老余杭未來政府的意圖明顯，不屈就于追求工薪階級，新西湖將成為政府主 打牌，勢必造成，現(xiàn)有的優(yōu)勢在代價(jià)遞增中消耗殆盡，沒有產(chǎn)物和實(shí)質(zhì)的情況支持，未 來生長堪輿。5、老余杭內(nèi)、外圍配套中，有一定的變革，杭州師范大學(xué)校區(qū)、省委黨校、東部軟件園等，將本區(qū)塊在高端配套中進(jìn)行支撐，憑據(jù)調(diào)研，現(xiàn)有樓盤中西席客群占有一定命量?！緺庝h看法】：大情況配套，我們認(rèn)為另有極大的生長潛力，杭城拓展主城領(lǐng)土，其實(shí)城西是較好的板塊，自己自然情況優(yōu)美，門路寬闊，景觀可利用強(qiáng)，杭州的一環(huán)真正在繞城高速，未來 完全可以歸納為二環(huán)以內(nèi)，因此在此因素上思考，本板塊生長大潛力具備。6、老余杭現(xiàn)有樓盤，也是屬于農(nóng)村困繞都會(huì)的生長格式，老城區(qū)現(xiàn)有改革上不談，周界樓盤生長也圍繞老 城展開，肯定形成一個(gè)新區(qū)和老區(qū)的區(qū)別，老區(qū)配備了完善的吃喝娛等配套，新樓盤現(xiàn)有自身配套主要 是裝修、五金、建材等小商戶的配套，未來，相信隨著政府對新區(qū)塊公建和要求的酒店、娛樂業(yè)配套的 增強(qiáng)，在5年內(nèi)，老余杭的新老城區(qū)將形成互補(bǔ)?！緺庝h看法】：實(shí)際調(diào)研中，我們看到，老余杭具備“衛(wèi)星城鎮(zhèn)”的生長底子，作為杭州后花圃，大概 是