華夏幸福2014-2015財(cái)務(wù)報(bào)表分析(1)

1、創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)財(cái)務(wù)實(shí)踐本科學(xué)員課題綜合評(píng)價(jià)課題名稱：華夏幸福2014年-2015年財(cái)務(wù)報(bào)告分析指導(dǎo)教師：李宏英 所在班級(jí)：2013級(jí)財(cái)務(wù)管理（4）班 完成時(shí)間：2016年12月10日 課程名次：第七組 組號(hào)第七組（共 四 人）組長(zhǎng) 王雅琦組員 杜徐婭 馬昌維 楊昌宏 2 目 錄一、華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司簡(jiǎn)介4（一）公司簡(jiǎn)介4（二）主要管理層4（三）企業(yè)文化5（四）發(fā)展歷程5（五）核心業(yè)務(wù)構(gòu)成5（六）產(chǎn)業(yè)布局5（七）運(yùn)營模式6（八）核心競(jìng)爭(zhēng)力6二、華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析8（一）合并資產(chǎn)負(fù)債表水平及垂直分析8（二）合并利潤表水平及垂直分析9（三）合并現(xiàn)金流量表水平及結(jié)構(gòu)分析10三、華夏幸

2、?；鶚I(yè)股份有限公司財(cái)務(wù)比率分析10（一）償債能力分析10（二）營運(yùn)能力分析12（三）盈利能力分析14四、華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司綜合分析16 （一）杜邦財(cái)務(wù)分析16 （二）行業(yè)內(nèi)面臨的挑戰(zhàn)17 （三）公司面臨的問題17 （四）合理建議18五、結(jié)束語19六、附注 19 華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司財(cái)務(wù)報(bào)告分析前 言房地產(chǎn)行業(yè)是中國重要的支柱和民生產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展態(tài)勢(shì)關(guān)系整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展和金融安全。2014年，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)處于調(diào)整期，住宅庫存量高企，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期轉(zhuǎn)變進(jìn)一步影響新開工節(jié)奏，房地產(chǎn)投資增速明顯下滑。2015年12月21日結(jié)束的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)要“化解房地產(chǎn)庫存”，并明確提出五大措施來

3、消化房地產(chǎn)庫存。該政策對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展提出了指導(dǎo)性方向，房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整將進(jìn)入實(shí)質(zhì)性階段，新的房地產(chǎn)需求將會(huì)由傳統(tǒng)的城市存量人口轉(zhuǎn)向新市民、地方政府以及投資機(jī)構(gòu)。本文通過對(duì)華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司的財(cái)務(wù)報(bào)表從償債能力、盈利能力、營運(yùn)能力等方面進(jìn)行系統(tǒng)的分析，并與最近幾年相關(guān)的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行對(duì)比研究，找出了當(dāng)前該公司在財(cái)務(wù)管理的過程中存在的主要問題，分析導(dǎo)致這些問題的最主要原因，并在此基礎(chǔ)上提出了相應(yīng)的解決建議。 一、華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司簡(jiǎn)介 （一）公司簡(jiǎn)介華夏幸福是由王文學(xué)一手創(chuàng)辦的在目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的“大佬”，也暫列產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)上市企業(yè)“老大”。1998年創(chuàng)立與河北廊坊，2011年在A股上市，華

4、夏幸福目前市值已超580億人民幣，王文學(xué)作為公司實(shí)際控制人占股56.77%。華夏幸福旗下主要有兩大業(yè)務(wù)，分別是工業(yè)園區(qū)開發(fā)和房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)，其中又以產(chǎn)業(yè)新城為核心產(chǎn)品。主要產(chǎn)業(yè)有：固安工業(yè)園區(qū)、大廠潮白河經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、沈水生態(tài)科技創(chuàng)新城、嘉善高鐵新城等。（二）主要管理層王文學(xué)（董事長(zhǎng)）：男，1967年5月出生?，F(xiàn)任華夏幸?；鶚I(yè)控股股份公司董事長(zhǎng)、華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司董事長(zhǎng)。郭紹增（董事）：男，1963年2月出生，工商管理碩士?，F(xiàn)任華夏幸福基業(yè)控股股份公司董事、副總裁、華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司董事。 （三）企業(yè)文化在短短的18年間華夏幸福成為產(chǎn)業(yè)地的“大佬”，這與他的企業(yè)文化是密不可分的。華夏

5、幸福一直以來以“4個(gè)堅(jiān)持”為核心，即堅(jiān)持以綠色生態(tài)為底板、堅(jiān)持以幸福城市為載體、堅(jiān)持以創(chuàng)新驅(qū)動(dòng)為內(nèi)核、堅(jiān)持以產(chǎn)業(yè)集群集聚為抓手。同時(shí)以“正直、激情、卓越、創(chuàng)新、包容、共享”為核心價(jià)值觀來經(jīng)營發(fā)展，因而奠定了在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的大軍中不可撼動(dòng)的地位。（四）發(fā)展歷程華夏幸福的發(fā)展歷程主要可歸納為以下幾個(gè)時(shí)段：1998年7月，華夏房地產(chǎn)開發(fā)有限公司正式成立；2002年，轉(zhuǎn)型拓展企業(yè)事業(yè)版圖，以全新的模式、機(jī)制承擔(dān)綜合性園區(qū)的開發(fā)、建設(shè)與運(yùn)營；2011年，上市整合優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)規(guī)模發(fā)展，完成資產(chǎn)上市；2014年，開啟全球化秉持“美國孵化，華夏加速，中國創(chuàng)造”的理念，在美國硅谷設(shè)立了高科技孵化器，邁出國際化第一

6、步；2015年1月收購河北中基足球俱樂部，更名為華夏幸福足球俱樂部；其次在2015年，華夏幸福緊抓“一帶一路”重大歷史機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)新城的首次“出海”。（五）核心業(yè)務(wù)構(gòu)成在前面的簡(jiǎn)介中有指出，華夏幸福旗下主要有兩大業(yè)務(wù)，分別是工業(yè)園區(qū)開發(fā)和房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。就詳細(xì)數(shù)據(jù)分解其核心業(yè)務(wù)構(gòu)成，則主要有園區(qū)住宅占比59.68%；產(chǎn)業(yè)發(fā)展占比13.47%；城市地產(chǎn)占比10.3%；土地整理占比9.94%；基礎(chǔ)設(shè)施占比5.41%；物業(yè)管理占比0.62%；綜合服務(wù)占比0.27%；其他占比0.31%。（六）產(chǎn)業(yè)布局華夏幸福在邁出國際化后，其產(chǎn)業(yè)迅速發(fā)展并輻射全球，主要分布在美國硅谷、德國柏林、以色列的特拉維夫、

7、印度及印度尼西亞等地；在中國更是主要集中在沈陽區(qū)域、京津冀區(qū)域、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶等地段，其投資運(yùn)營的產(chǎn)業(yè)新城主要布局于環(huán)渤海和長(zhǎng)三角區(qū)域，事業(yè)版圖遍布北京、河北、天津、遼寧、江蘇、浙江、湖北等地，輻射全國近20個(gè)區(qū)域，足以證明其實(shí)力雄厚。（七）運(yùn)營模式華夏幸福的運(yùn)營模式為“PPP模式”，即PublicPrivatePartnership的字母縮寫，是指政府與私人織之間形成一種伙伴式的合作關(guān)系，政府與企業(yè)建立起“利益共享、風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、全程合作”的共同體關(guān)系，最終使合作各方達(dá)到比預(yù)期單獨(dú)行動(dòng)更為有利的結(jié)果。用圖直觀的表示如下：（八）核心競(jìng)爭(zhēng)力華夏幸福一直保持產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的“大佬”，究其根本在于其三大核心競(jìng)

8、爭(zhēng)力，即戰(zhàn)略規(guī)劃能力、投資建設(shè)能力、招商引資能力。而戰(zhàn)略規(guī)劃能力是指公司整合全國乃至全球的產(chǎn)業(yè)專家，針對(duì)每個(gè)區(qū)域的具體情況，緊貼政策導(dǎo)向，運(yùn)用產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析、資源匹配性分析、產(chǎn)業(yè)集群分析、產(chǎn)業(yè)類型綜合評(píng)估等研究方法，為區(qū)域量身定做戰(zhàn)略規(guī)劃方案。投資建設(shè)能力是指與政府簽訂園區(qū)整體的排他性協(xié)議，通過下屬九通投資和京御房地產(chǎn)公司為政府提供工業(yè)園區(qū)的開發(fā)、建設(shè)、招商、運(yùn)營管理的園區(qū)開發(fā)一體化服務(wù)。招商引資能力是指公司擁有500余人的專業(yè)招商團(tuán)隊(duì)和橫跨多個(gè)行業(yè)的企業(yè)客戶數(shù)據(jù)庫，結(jié)合工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè)實(shí)踐，制定精準(zhǔn)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展策略，并依托強(qiáng)大的招商引資和產(chǎn)業(yè)培育能力推動(dòng)落實(shí)。（九）股權(quán)結(jié)構(gòu)序號(hào)十大股東名稱 持

9、有比例（%）本期持有股（萬股）持股變動(dòng)數(shù)量(萬股)1華夏幸?；鶚I(yè)控股股份公司68.88%182,237.31不變0.002中國證券金融股份有限公司2.63%6,959.49減持951.603中央?yún)R金資產(chǎn)管理有限責(zé)任公司0.96%2,546.57新近4浙江春暉集團(tuán)有限公司0.87%2,301.00不變0.005鼎基資本管理有限公司0.78%2,052.00不變0.006浙江上風(fēng)實(shí)業(yè)股份有限公司0.76%2,007.24減持30.007全國社?；鹨灰话私M合0.75%1,984.63新進(jìn)8全國社?；鹨涣阋唤M合0.57%1,507.21增持300.009全國社?；鹨灰涣M合0.49%1,300.

10、00不變10全國社?；鹚囊蝗M合0.40%1,053.51新近 二、華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司財(cái)務(wù)報(bào)表分析 （一）合并資產(chǎn)負(fù)債表水平及垂直分析 1、貨幣資金：2014年貨幣資金為16193922419.66元人民幣，2015年貨幣資金為36801674322.00元人民幣，垂直分析中貨幣資金2014年和2015年分別占資產(chǎn)總額的14.21%和21.82%，貨幣資金量增加7.62%，主要原因是房地產(chǎn)業(yè)務(wù)回款增加、應(yīng)付債券及長(zhǎng)期借款增加所致。 2、存貨：2014年存貨為78316032901.06元人民幣，2015年存貨為100621198218.46元人民幣，在垂直分析中存貨2014年和2015

11、年分別占資產(chǎn)總額的68.72%和59.67%，期末存貨減少9.05%，主要原因是園區(qū)土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、工程施工、開發(fā)成本較上年增加所致。 3、應(yīng)付賬款：2014年應(yīng)收賬款為11790980058.50元人民幣，2015年應(yīng)收賬款為16026913746.76元人民幣， 預(yù)收賬款2015年較2014年的變動(dòng)率為52.92%，主要系預(yù)收房款增加所致。 4、預(yù)收款項(xiàng)：2014年預(yù)收款項(xiàng)為43979667063.21元人民幣，2015年預(yù)收賬款為67254508831.97元人民幣，相比增加了23274841768.76元人民幣，變動(dòng)率為52.92%，原因是應(yīng)付的工程款增加。 5、長(zhǎng)期借款：20

12、14年長(zhǎng)期借款為9488610300.00元人民幣，2015年長(zhǎng)期借款為20594585785.97元人民幣，2015年比2014年增加11105975485.97元人民幣，變動(dòng)率為117.05%，對(duì)總額的影響有9.75%,可以看出公司負(fù)債籌資的政策發(fā)生變動(dòng)，比如關(guān)聯(lián)方借款、特殊的信托計(jì)劃、資產(chǎn)支持計(jì)劃（ABS）。 （二）合并利潤表水平及垂直分析 1、營業(yè)成本：華夏幸福營業(yè)成本2014年34元人民幣，2015年是25103363026.02元人民幣，同比增加7834159022元人民幣，較上期增加45.36%，主要原因系產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入、土地整理收入、綜合服務(wù)收入、園

13、區(qū)住宅配套收入、城市地產(chǎn)開發(fā)收入增加，相應(yīng)營業(yè)成本隨之增加所致。 2、營業(yè)稅金及附加：華夏幸福營業(yè)稅金及附加2014年是1866678541.06元人民幣，2015年是2709024575.04元人民幣，增加842346034元人民幣，本期較上期增加45.13%，主要原因系園區(qū)住宅配套收入、城市地產(chǎn)開發(fā)收入及園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)收入大幅增加導(dǎo)致流轉(zhuǎn)稅、土地增值稅增加所致。3、管理費(fèi)用：2014年是1,753,511,939.23元人民幣，2015年是2,551,615,794.01元人民幣，同期增長(zhǎng)798103854.8元人民幣，本期較上年度增長(zhǎng)45.51%，主要原因系本公司規(guī)模增長(zhǎng)，導(dǎo)致各項(xiàng)費(fèi)用

14、增長(zhǎng)較快，尤其職工薪酬、咨詢顧問費(fèi)、折舊費(fèi)、無形資產(chǎn)攤銷等增長(zhǎng)幅度較大所致。4、營業(yè)外支出：營業(yè)外支出2014年是17,610,080.44元人民幣，2015年是39,002,837.57元人民幣，同期增加了21392757.13元人民幣，本期較上期增加121.48%，主要原因系本期罰款支出、土地轉(zhuǎn)讓支出、工業(yè)廠房退房款利息支出較上期大幅增加所致 。 （三）合并現(xiàn)金流量表水平及結(jié)構(gòu)分析 1、經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~由2014年的-4,954,009,889.56元人民幣增加到2015年的7,449,722,701.49元人民幣，增加了12,403,732,591.05元人民幣，變動(dòng)率為250

15、.38%。經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~大幅增長(zhǎng)的原因：主要系公司銷售規(guī)模擴(kuò)大，同時(shí)受京津冀一體化利好政策影響，環(huán)北京區(qū)域的項(xiàng)目銷售額增長(zhǎng)，回款增幅較大，公司整體回款漲幅大于支出漲幅，故經(jīng)營活動(dòng)現(xiàn)金流凈額由負(fù)轉(zhuǎn)正。2、銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金2014年為34,034,221,278.72元人民幣，2015年為76,214,469,697.14元人民幣，增加了42,180,248,418.42元人民幣，比上期增長(zhǎng)了123.93%，主要是因?yàn)楣咎幱跀U(kuò)張期，各項(xiàng)支出比較多，并且園區(qū)業(yè)務(wù)回款及房地產(chǎn)項(xiàng)目預(yù)售款增加，從而使得比率提高。3、購買商品、接受勞務(wù)支付的現(xiàn)金：該項(xiàng)經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的凈額同比增長(zhǎng)了7

16、2.61%，是由于規(guī)模不斷擴(kuò)大，公司不得不購置資源來滿足現(xiàn)有的發(fā)展?fàn)顩r，各分屬業(yè)務(wù)量的支出增加，支付的現(xiàn)金增多。 4、取得投資收益收到的現(xiàn)金 ：因本期理財(cái)產(chǎn)品收益和委托他人投資或管理資產(chǎn)的收益較上期增加，同時(shí)報(bào)告期內(nèi)公司收購子公司支出較上年同期減少，使其比例增加216.71%。5、償還債務(wù)支付的現(xiàn)金 ：相比上年償還到期的債務(wù)增加，增長(zhǎng)146.86%，大部分原因則是公司規(guī)模增長(zhǎng)，籌資規(guī)模相應(yīng)增加。 三、華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司財(cái)務(wù)比率分析（一）償債能力分析 償債指標(biāo)2012年2013年2014年2015年流動(dòng)比率（倍）1.311.271.271.35現(xiàn)金比率（%）17.3918.2720.173

17、2.94資產(chǎn)負(fù)債率（%）88.5285.5684.7484.801、流動(dòng)比率：流動(dòng)比率是流動(dòng)資產(chǎn)對(duì)流動(dòng)負(fù)債的比率，用來衡量企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)在短期債務(wù)到期以前，可以變?yōu)楝F(xiàn)金用于償還負(fù)債的能力。一般來說流動(dòng)比率應(yīng)在2以上，可以看出華夏幸福的流動(dòng)比率在1.27到1.35之間變動(dòng)，變動(dòng)幅度比較穩(wěn)定，且在2之下，說明企業(yè)資產(chǎn)的變現(xiàn)能力較弱，短期償債能力一般。 2、現(xiàn)金比率：現(xiàn)金比率是最嚴(yán)格、最穩(wěn)健的短期償債能力衡量指標(biāo)，是指一定時(shí)期內(nèi)企業(yè)現(xiàn)金類資產(chǎn)與流動(dòng)負(fù)債的比值，現(xiàn)金類資產(chǎn)指現(xiàn)金、銀行存款及短期股權(quán)投資等。其計(jì)算公式為：現(xiàn)金比率貨幣資金（現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物）/流動(dòng)負(fù)債華夏幸福近4年的現(xiàn)金比率逐漸增高，從17

18、.39%到32.94%，主要原因是企業(yè)的貨幣資金增加了7.62%，而流動(dòng)負(fù)債減少了6.88%，表示企業(yè)可立即用于償付債務(wù)的現(xiàn)金類資產(chǎn)越多，償還即期債務(wù)的能力較強(qiáng)。3、資產(chǎn)負(fù)債率：資產(chǎn)負(fù)債率一般控制在50以下比較好，而房地產(chǎn)企業(yè)因前期投資非常大，所以可適當(dāng)提高，一般在60至70比較好，華夏幸福的資產(chǎn)負(fù)債率近4年來較穩(wěn)定，在84%到88%之間浮動(dòng)，其資產(chǎn)負(fù)債率過高，企業(yè)的經(jīng)營面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)，不僅可能導(dǎo)致短期的資金風(fēng)險(xiǎn)，而且由于企業(yè)的固定資產(chǎn)等面臨減值和無法變現(xiàn)的問題，可能最終導(dǎo)致企業(yè)資不抵債。而資產(chǎn)負(fù)債率過高，也反映出了房地產(chǎn)業(yè)不景氣。（二）營運(yùn)能力分析 營運(yùn)指標(biāo)2012年2013年2014年20

19、15年應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率（%）14.0713.357.816.23存貨周轉(zhuǎn)率（%）0.280.320.260.28固定資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率（%）57.7043.6922.3519.051、應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率：應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率反映了企業(yè)應(yīng)收帳款變現(xiàn)速度的快慢及管理效率的高低，周轉(zhuǎn)率越高表明：(1)收帳迅速，賬齡較短;(2)資產(chǎn)流動(dòng)性強(qiáng)，短期償債能力強(qiáng);(3)可以減少收帳費(fèi)用和壞帳損失，從而相對(duì)增加企業(yè)流動(dòng)資產(chǎn)的投資收益。應(yīng)收帳款周轉(zhuǎn)率=主營業(yè)務(wù)收入凈額/應(yīng)收賬款平均余額行業(yè)指標(biāo)值華夏幸福的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率由14.07%降低到6.23%，主要是應(yīng)收賬款14年到15年增加了39.71%，即使應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率有所下降，但仍高

20、于房地產(chǎn)業(yè)的平均指標(biāo)3.8，故華夏幸福的營運(yùn)能力有所下降，但高于行業(yè)平均水平。2、存貨周轉(zhuǎn)率：存貨周轉(zhuǎn)率反映了企業(yè)銷售效率和存貨使用效率。其計(jì)算公式如下：存貨周轉(zhuǎn)率(次數(shù))=營業(yè)收入/存貨平均余額房地產(chǎn)行業(yè)的存貨周轉(zhuǎn)率都較低，華夏幸福的存貨周轉(zhuǎn)率在0.28左右輕微浮動(dòng)，說明企業(yè)存貨周轉(zhuǎn)得較慢，企業(yè)的銷售能力較弱。主要原因是1房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性，開發(fā)周期較慢；2土地儲(chǔ)備較多。 （三）盈利能力分析盈利指標(biāo)2012年2013年2014年2015年?duì)I業(yè)利潤率（%）20.8217.0018.8318.00總資產(chǎn)報(bào)酬率（%）4.533.793.533.18成本費(fèi)用利潤率（%）26.3820.5023.13

21、21.991、營業(yè)利潤率2015年，面對(duì)經(jīng)濟(jì)“新常態(tài)”，華夏幸福把握PPP模式大力推廣、京津冀一體化加快落地等重大發(fā)展機(jī)遇，實(shí)現(xiàn)了各項(xiàng)業(yè)績(jī)的持續(xù)增長(zhǎng)。數(shù)據(jù)顯示，2015 年1-12月華夏幸福共完成銷售額723.53億元，比2014年同期增長(zhǎng)41%，增速大幅跑贏行業(yè)和絕大部分公司；實(shí)現(xiàn)歸屬于母公司所有者的凈利潤48.01億元，同比增長(zhǎng)36%，顯現(xiàn)出高于行業(yè)平均水平的盈利能力。2、總資產(chǎn)報(bào)酬率2015年，由于大量資金用于收購足球隊(duì)，但收購來的足球隊(duì)并沒有為華夏幸福帶來盈利，因而總資產(chǎn)報(bào)酬率有所降低 3、成本費(fèi)用率2015年有所增長(zhǎng)與華夏幸福和政府合作計(jì)劃以來獲得低成本的土地密切相關(guān)，高收入和低成本

22、是導(dǎo)致營業(yè)利潤的增長(zhǎng)速度高于營業(yè)收入增長(zhǎng)速度的主要原因，而營業(yè)成本增加低于營業(yè)收入的增加。 四、華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司綜合分析 （一） 杜邦財(cái)務(wù)分析從杜邦分析圖可以看出，2014年的凈資產(chǎn)收益率為36.12%，2015年降低到35.49%，降低幅度不大。觀察總資產(chǎn)收益率和權(quán)益乘數(shù)可以發(fā)現(xiàn)，只有總資產(chǎn)收益率發(fā)生了變動(dòng)，因此可知凈資產(chǎn)收益率的變化是總資產(chǎn)收益率影響的結(jié)果；其中總資產(chǎn)收益率由3.34%降到2.26%，其下降的主要原因在于主營業(yè)務(wù)利潤率和總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率都略有下降；主營業(yè)務(wù)利潤率由14.14%下降到13.01%，下降1.13%，究其原因主要是營業(yè)成本及管理費(fèi)用的增加；總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率由28.

23、59%降到27.13%，下降1.46%，其變動(dòng)的主要原因是流動(dòng)資產(chǎn)中應(yīng)收項(xiàng)目及存貨的增加。 權(quán)益乘數(shù)兩年沒有變動(dòng)說明公司的資本結(jié)構(gòu)沒有變化，從前文的償債能力分析可以看出，公司的償債能力良好，所以不存在因資本結(jié)構(gòu)的調(diào)整給企業(yè)帶來不可承受的風(fēng)險(xiǎn)?？偟膩碚f，公司整體的財(cái)務(wù)狀況正常，呈穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢(shì)。但公司仍需強(qiáng)化成本控制，并適當(dāng)關(guān)注利潤增長(zhǎng)來源；其次，可適度開展負(fù)債經(jīng)營，合理安排企業(yè)資本結(jié)構(gòu)，提高凈資產(chǎn)收益率。（二）行業(yè)內(nèi)面臨的挑戰(zhàn)1、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：2016年是中國“十三五”的開局之年。國內(nèi)來看，三期疊加效應(yīng)之下，經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入新常態(tài)，中國經(jīng)濟(jì)從高速增長(zhǎng)進(jìn)入中高速增長(zhǎng)已成定局，但年度宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依然不明朗。

24、行業(yè)發(fā)展受區(qū)域發(fā)展不均衡，重大產(chǎn)業(yè)、城市發(fā)展規(guī)劃等影響大；公司將隨市場(chǎng)變化調(diào)整業(yè)務(wù)步伐，優(yōu)化經(jīng)營策略，降低市場(chǎng)波動(dòng)帶來的不利影響。 2、政策風(fēng)險(xiǎn)：政策風(fēng)險(xiǎn)集中體現(xiàn)在公司受土地政策、房地產(chǎn)相關(guān)政策、園區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策、財(cái)政稅收政策變化的影響。隨著經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的調(diào)整及供給側(cè)改革的深入，以上政策面臨更多不確定性，公司將繼續(xù)加強(qiáng)政策跟蹤與分析研究，依據(jù)政策導(dǎo)向不斷優(yōu)化業(yè)務(wù)發(fā)展方向，做好政策風(fēng)險(xiǎn)的應(yīng)對(duì)工作。 3、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)行業(yè)作為資金密集型企業(yè)，具有資金需求量大，資金循環(huán)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)。資金鏈的安全與否直接決定著企業(yè)的生命，宏觀政策、資本市場(chǎng)變動(dòng)或其他突發(fā)事件可能會(huì)導(dǎo)致公司面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，公司將持續(xù)加強(qiáng)經(jīng)營

25、管控，確?，F(xiàn)金流安全。 4、管控風(fēng)險(xiǎn)：在公司高速發(fā)展的時(shí)期，管控風(fēng)險(xiǎn)體現(xiàn)在對(duì)戰(zhàn)略的把控、落實(shí)的難度，以及管理制度在一定程度上的滯后和缺失。公司將通過制度和流程約束，做好管控工作，進(jìn)一步明確定位、細(xì)化職責(zé)、優(yōu)化授權(quán)，減少管控風(fēng)險(xiǎn)。 （三）公司面臨的問題1、管理混亂，低效。2、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)地區(qū)依賴性強(qiáng)，如何打造構(gòu)建二三線城市的園區(qū)市場(chǎng)有待研究。3、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)容量有限，競(jìng)爭(zhēng)壓力大。4、南北品牌差異，認(rèn)可度低。5、房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入“白銀時(shí)代”，如何維持產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的持續(xù)熱度。6、快速發(fā)展“不接地氣”。 （四）合理建議1.加速布局，積極布局國內(nèi)熱點(diǎn)地區(qū)2015年底的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議，強(qiáng)調(diào)供給側(cè)改革，培育發(fā)展新產(chǎn)

26、業(yè)2、公司優(yōu)化產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)組織架構(gòu)，實(shí)現(xiàn)組織變革落地。產(chǎn)業(yè)發(fā)展集團(tuán)總部由職能轉(zhuǎn)變?yōu)閷?duì)產(chǎn)業(yè)服務(wù)公司的統(tǒng)籌、支持，幫助其實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)招商業(yè)績(jī)，全面釋放產(chǎn)業(yè)招商生產(chǎn)力3、嚴(yán)控投資，優(yōu)化資產(chǎn)管理。在保障戰(zhàn)略布局、保障產(chǎn)業(yè)投資、保障標(biāo)桿打造的前提下，公司應(yīng)嚴(yán)格把控投資風(fēng)險(xiǎn)，加快落實(shí)投資紀(jì)律。公司初步建立了完整的投資管理體系和評(píng)估機(jī)制，指導(dǎo)各區(qū)域合理投資，保障公司整體財(cái)務(wù)安全，規(guī)避系統(tǒng)性投資風(fēng)險(xiǎn)4、并購整合，快速補(bǔ)全現(xiàn)有短板兼并收購是企業(yè)整合外部資源，強(qiáng)化拓寬能力版圖，探索創(chuàng)新成長(zhǎng)引擎的路徑。公司采取“小步快跑”的策略，已研究形成適合自身的可持續(xù)、可復(fù)制的并購模式，踏上創(chuàng)新成長(zhǎng)路徑。5、組織變革，提升組織張力

27、，全面釋放生產(chǎn)力報(bào)告期內(nèi)，公司為了更好地落實(shí)“以區(qū)域?yàn)閱卧钡慕?jīng)營體系，進(jìn)行了全公司范圍內(nèi)戰(zhàn)略組織變革。6、優(yōu)化管理體系，人員有效利用及培養(yǎng)，提升業(yè)務(wù)質(zhì)量。公司在利潤不斷增長(zhǎng)，規(guī)模極速擴(kuò)張的同時(shí)，管理也應(yīng)調(diào)整適應(yīng)，重新調(diào)整和梳理內(nèi)部管理流程和體系，整合管理運(yùn)行、業(yè)務(wù)管理和人力資源三大體系，進(jìn)一步保證公司管理的及時(shí)性和有效性。 五、結(jié)束語財(cái)務(wù)報(bào)告分析作為一門綜合課程，是公司披露基本信息的主要渠道，不僅反映了公司經(jīng)營情況，對(duì)經(jīng)營者決策起到衡量參考作用，也是以會(huì)計(jì)特有語言描述公司財(cái)務(wù)狀況、經(jīng)營成果和現(xiàn)金流動(dòng)情況，使企業(yè)各利益相關(guān)者理解企業(yè)經(jīng)營管理過程及其結(jié)果的重要手段和工具，在衡量監(jiān)督上起到至關(guān)重要

28、的作用。作為非財(cái)務(wù)專業(yè)畢業(yè)的我們小組來說完成華夏幸福財(cái)務(wù)報(bào)告的難度可想而知，但我們依然盡最大努力去查找資料，從各方面完善我們的報(bào)告，最終從什么都不懂到能對(duì)報(bào)表進(jìn)行淺顯的分析，雖然結(jié)果可能并不十分完美，但是我們小組的成員都付出了最大的努力。我們明白本課程絕非是對(duì)學(xué)科機(jī)械和簡(jiǎn)單的組合，所以在老師的講解下結(jié)合上市公司進(jìn)行分析，在應(yīng)用中不斷積累經(jīng)驗(yàn)和創(chuàng)新，這些創(chuàng)新和經(jīng)驗(yàn)又不斷豐富著課程本身。經(jīng)歷了四個(gè)星期的學(xué)習(xí)，我們知道從哪些方面來看公司的年報(bào)，并從中提取主要的方面進(jìn)行分析，雖然現(xiàn)在的我們并不熟練，但是經(jīng)過時(shí)間的積累和經(jīng)驗(yàn)的增加，我們對(duì)年報(bào)的總體分析能力一定會(huì)有所提高，并且在今后的工作中幫助我們改善決

29、策，減少盲目性。在此特別感謝李宏英老師對(duì)我們的指導(dǎo)和幫助，祝老師工作順利、萬事如意！ 六、附注2014年-2015年華夏幸福合并資產(chǎn)負(fù)債表水平分析表 單位：元 幣種：人民幣項(xiàng)目2014年2015年變動(dòng)額變動(dòng)率（%）流動(dòng)資產(chǎn)：貨幣資金16,193,922,419.6636,801,674,322.0020,607,751,902.34 127.26 交易性金融資產(chǎn)0.00 應(yīng)收票據(jù)1,892,000.001,892,000.00 應(yīng)收賬款5,137,478,783.267,177,477,339.322,039,998,556.06 39.71 預(yù)付款項(xiàng)2,983,323,322.612,539

30、,358,403.21-443,964,919.40 -14.88 其他應(yīng)收款946,639,348.862,012,781,379.691,066,142,030.83 112.62 應(yīng)收關(guān)聯(lián)公司款0.00 應(yīng)收利息0.00 應(yīng)收股利0.00 存貨78,316,032,901.06100,621,198,218.4622,305,165,317.40 28.48 其中:消耗性生物資產(chǎn)0.00 一年內(nèi)到期的非流動(dòng)資產(chǎn)906,000,000.00702,390,031.15-203,609,968.85 -22.47 其他流動(dòng)資產(chǎn)3,188,888,461.593,908,346,032.367

31、19,457,570.77 22.56 流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)107,672,285,237.04153,765,117,726.1946,092,832,489.15 42.81 非流動(dòng)資產(chǎn)：0.00 可供出售金融資產(chǎn)528,044,430.63528,044,430.63 持有至到期投資0.00 長(zhǎng)期應(yīng)收款0.00 長(zhǎng)期股權(quán)投資17,293,871.08130,962,467.51113,668,596.43 657.28 投資性房地產(chǎn)421,480,730.81807,399,703.02385,918,972.21 91.56 固定資產(chǎn)1,645,757,105.682,379,025,023.

32、55733,267,917.87 44.56 在建工程1,462,674,020.062,218,784,673.64756,110,653.58 51.69 工程物資0.00 固定資產(chǎn)清理0.00 生產(chǎn)性生物資產(chǎn)0.00 油氣資產(chǎn)0.00 無形資產(chǎn)455,023,960.064,512,077,016.084,057,053,056.02 891.61 開發(fā)支出0.00 商譽(yù)336,245.0039,976,659.0939,640,414.09 11,789.15 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用12,566,777.4074,030,839.5361,464,062.13 489.10 遞延所得稅資產(chǎn)406

33、,077,474.88583,933,574.45177,856,099.57 43.80 其他非流動(dòng)資產(chǎn)1,870,693,668.033,584,000,000.001,713,306,331.97 91.59 非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)6,291,903,853.0014,858,234,387.508,566,330,534.50 136.15 資產(chǎn)總計(jì)113,964,189,090.04168,623,352,113.6954,659,163,023.65 47.96 流動(dòng)負(fù)債：0.00 短期借款7,938,000,000.007,008,404,590.00-929,595,410.00 -1

34、1.71 交易性金融負(fù)債0.00 應(yīng)付票據(jù)2,099,403,324.001,820,633,855.40-278,769,468.60 -13.28 應(yīng)付賬款11,790,980,058.5016,026,913,746.764,235,933,688.26 35.93 預(yù)收款項(xiàng)43,979,667,063.2167,254,508,831.9723,274,841,768.76 52.92 應(yīng)付職工薪酬279,036,594.53514,983,223.08235,946,628.55 84.56 應(yīng)交稅費(fèi)1,762,762,073.701,989,729,268.63226,967,19

35、4.93 12.88 應(yīng)付利息37,825,835.45131,001,287.5093,175,452.05 246.33 應(yīng)付股利0.00 其他應(yīng)付款3,219,929,975.396,408,045,550.753,188,115,575.36 99.01 應(yīng)付關(guān)聯(lián)公司款0.00 一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債13,279,998,858.3812,226,655,423.76-1,053,343,434.62 -7.93 其他流動(dòng)負(fù)債395,891,313.04458,521,643.0962,630,330.05 15.82 流動(dòng)負(fù)債合計(jì)84,783,495,096.20113,839,39

36、7,420.9429,055,902,324.74 34.27 非流動(dòng)負(fù)債：0.00 長(zhǎng)期借款9,488,610,300.0020,594,585,785.9711,105,975,485.97 117.05 應(yīng)付債券7,937,460,643.667,937,460,643.66 長(zhǎng)期應(yīng)付款600,848,091.18551,072,119.19-49,775,971.99 -8.28 專項(xiàng)應(yīng)付款1,685,613,559.3658,693,056.55-1,626,920,502.81 -96.52 預(yù)計(jì)負(fù)債0.00 遞延所得稅負(fù)債9,346,283.719,031,096.66-315,

37、187.05 -3.37 其他非流動(dòng)負(fù)債732,820.92732,820.92 非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)11,784,418,234.2529,153,954,575.4717,369,536,341.22 147.39 負(fù)債合計(jì)96,567,913,330.45142,993,351,996.4146,425,438,665.96 48.08 股東權(quán)益：0.00 實(shí)收資本(或股本)1,322,879,715.002,645,759,430.001,322,879,715.00 100.00 資本公積20,853,970.46459,143,130.92438,289,160.46 2,101.71

38、盈余公積542,805,690.66972,957,775.55430,152,084.89 79.25 減:庫存股0.00 未分配利潤7,905,834,185.259,414,632,874.041,508,798,688.79 19.08 少數(shù)股東權(quán)益7,602,710,598.2212,103,214,870.804,500,504,272.58 59.20 外幣報(bào)表折算價(jià)差0.00 非正常經(jīng)營項(xiàng)目收益調(diào)整0.00 所有者權(quán)益(或股東權(quán)益)合計(jì)17,396,275,759.5925,630,000,117.288,233,724,357.69 47.33 負(fù)債和所有者(或股東權(quán)益)合計(jì)

39、113,964,189,090.04168,623,352,113.6954,659,163,023.65 47.96 2014年-2015年華夏幸福合并資產(chǎn)負(fù)債表垂直分析 單位：元 幣種：人民幣項(xiàng)目2014年2015年2014年期末數(shù)占總資產(chǎn)的比例（%）2015年期末數(shù)占總資產(chǎn)的比例（%）變動(dòng)率（%）流動(dòng)資產(chǎn)：貨幣資金16,193,922,419.6636,801,674,322.0014.21 21.82 7.62 交易性金融資產(chǎn)應(yīng)收票據(jù)1,892,000.00應(yīng)收賬款5,137,478,783.267,177,477,339.324.51 4.26 -0.25 預(yù)付款項(xiàng)2,983,323

40、,322.612,539,358,403.212.62 1.51 -1.11 其他應(yīng)收款946,639,348.862,012,781,379.690.83 1.19 0.36 應(yīng)收關(guān)聯(lián)公司款應(yīng)收利息應(yīng)收股利存貨78,316,032,901.06100,621,198,218.4668.72 59.67 -9.05 其中:消耗性生物資產(chǎn)一年內(nèi)到期的非流動(dòng)資產(chǎn)906,000,000.00702,390,031.150.79 0.42 -0.38 其他流動(dòng)資產(chǎn)3,188,888,461.593,908,346,032.362.80 2.32 -0.48 流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)107,672,285,237.

41、04153,765,117,726.1994.48 91.19 -3.29 非流動(dòng)資產(chǎn)：可供出售金融資產(chǎn)528,044,430.630.00 0.31 0.31 持有至到期投資長(zhǎng)期應(yīng)收款長(zhǎng)期股權(quán)投資17,293,871.08130,962,467.510.02 0.08 0.06 投資性房地產(chǎn)421,480,730.81807,399,703.020.37 0.48 0.11 固定資產(chǎn)1,645,757,105.682,379,025,023.551.44 1.41 -0.03 在建工程1,462,674,020.062,218,784,673.641.28 1.32 0.03 工程物資固定資

42、產(chǎn)清理生產(chǎn)性生物資產(chǎn)油氣資產(chǎn)無形資產(chǎn)455,023,960.064,512,077,016.080.40 2.68 2.28 開發(fā)支出商譽(yù)336,245.0039,976,659.090.00 0.02 0.02 長(zhǎng)期待攤費(fèi)用12,566,777.4074,030,839.530.01 0.04 0.03 遞延所得稅資產(chǎn)406,077,474.88583,933,574.450.36 0.35 -0.01 其他非流動(dòng)資產(chǎn)1,870,693,668.033,584,000,000.001.64 2.13 0.48 非流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)6,291,903,853.0014,858,234,387.505

43、.52 8.81 3.29 資產(chǎn)總計(jì)113,964,189,090.04168,623,352,113.69100.00 100.00 0.00 流動(dòng)負(fù)債：短期借款7,938,000,000.007,008,404,590.006.97 4.16 -2.81 交易性金融負(fù)債應(yīng)付票據(jù)2,099,403,324.001,820,633,855.401.84 1.08 -0.76 應(yīng)付賬款11,790,980,058.5016,026,913,746.7610.35 9.50 -0.84 預(yù)收款項(xiàng)43,979,667,063.2167,254,508,831.9738.59 39.88 1.29 應(yīng)

44、付職工薪酬279,036,594.53514,983,223.080.24 0.31 0.06 應(yīng)交稅費(fèi)1,762,762,073.701,989,729,268.631.55 1.18 -0.37 應(yīng)付利息37,825,835.45131,001,287.500.03 0.08 0.04 應(yīng)付股利其他應(yīng)付款3,219,929,975.396,408,045,550.752.83 3.80 0.97 應(yīng)付關(guān)聯(lián)公司款一年內(nèi)到期的非流動(dòng)負(fù)債13,279,998,858.3812,226,655,423.7611.65 7.25 -4.40 其他流動(dòng)負(fù)債395,891,313.04458,521,6

45、43.090.35 0.27 -0.08 流動(dòng)負(fù)債合計(jì)84,783,495,096.20113,839,397,420.9474.39 67.51 -6.88 非流動(dòng)負(fù)債：0.00 0.00 長(zhǎng)期借款9,488,610,300.0020,594,585,785.978.33 12.21 3.88 應(yīng)付債券7,937,460,643.660.00 4.71 4.71 長(zhǎng)期應(yīng)付款600,848,091.18551,072,119.190.53 0.33 -0.20 專項(xiàng)應(yīng)付款1,685,613,559.3658,693,056.551.48 0.03 -1.44 預(yù)計(jì)負(fù)債遞延所得稅負(fù)債9,346,

46、283.719,031,096.660.01 0.01 0.00 其他非流動(dòng)負(fù)債732,820.920.00 0.00 0.00 非流動(dòng)負(fù)債合計(jì)11,784,418,234.2529,153,954,575.4710.34 17.29 6.95 負(fù)債合計(jì)96,567,913,330.45142,993,351,996.4184.74 84.80 0.07 股東權(quán)益：實(shí)收資本(或股本)1,322,879,715.002,645,759,430.001.16 1.57 0.41 資本公積20,853,970.46459,143,130.920.02 0.27 0.25 盈余公積542,805,69

47、0.66972,957,775.550.48 0.58 0.10 減:庫存股未分配利潤7,905,834,185.259,414,632,874.046.94 5.58 -1.35 少數(shù)股東權(quán)益7,602,710,598.2212,103,214,870.806.67 7.18 0.51 外幣報(bào)表折算價(jià)差非正常經(jīng)營項(xiàng)目收益調(diào)整所有者權(quán)益(或股東權(quán)益)合計(jì)17,396,275,759.5925,630,000,117.2815.26 15.20 -0.07 負(fù)債和所有者(或股東權(quán)益)合計(jì)113,964,189,090.04168,623,352,113.69100.00 100.00 0.00 2014年-2015年華夏幸福合并利潤表水平分析 單位：元 幣種：人民幣項(xiàng)目2014年度2015年度變動(dòng)額變動(dòng)率（%）一、營業(yè)收入26,885,548,491.4638,334,689,695.101144914120442.58減:營業(yè)成本17,269,204,004.3425,103,363,026.02783415902245.36 營業(yè)稅金及附加1,866,678,541.062,709,0