投融資模式及三大城市開發(fā)模式

1、城市開發(fā)模式政府利用自己對(duì)土地、信息、政策等的壟斷,通過合理的運(yùn)作, 從社會(huì)籌集資金.TOD (Transit-Oriented Development)作為一種源自城市規(guī) 劃的城市經(jīng)營方式,已經(jīng)被西方國家的城市政府廣為采用.所謂TOD,就是政府利用壟斷規(guī)劃帶來的信息優(yōu)勢(shì),在 規(guī)劃開展區(qū) 域首先按非城市建設(shè)用地的價(jià)格征用土地,然后通過根底設(shè)施 (主要是交通根底設(shè)施) 的建設(shè)、引導(dǎo)、開發(fā),實(shí)現(xiàn)土地的增值. 政府 根底設(shè)施投入的全部或主要局部是來自于出售根底設(shè)施完 善的“熟地,利用“生熟地價(jià)差平衡建設(shè)本錢(趙燕菁,5667 ). TOD模式運(yùn)用成功的關(guān)鍵是在于政府行動(dòng)領(lǐng)先于市場(chǎng)需求,只 要判斷準(zhǔn)確

2、、運(yùn)作得當(dāng),對(duì)城市邊緣的“生地進(jìn)行 TOD的先 期投入,其成功的可能性和回報(bào)率要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過現(xiàn)有建成區(qū)內(nèi)的“熟地.基于TOD模式的城市規(guī)劃與建設(shè)是一種全新的概念, 最近南京市正以此理念重新規(guī)劃新軌道交通線路的走向和建設(shè) 時(shí)序.SOD (Service-Oriented Development)是近年來我國城市規(guī) 劃與建設(shè)中產(chǎn)生的一種新方式.所謂SOD,就是通過社會(huì)效勞設(shè)施建設(shè)引導(dǎo)的開發(fā)模式,即城市 政府利用行政壟斷權(quán)的優(yōu)勢(shì), 通過規(guī)劃將行政或其他城市功能進(jìn)行空間遷移,使新開發(fā)地區(qū)的市政設(shè)施和社會(huì)設(shè)施同步形成,進(jìn)一步加大“生熟地價(jià)差,從 而同時(shí) 獲得空間要素功能調(diào)整和所需資金保證.一個(gè)成功的經(jīng) 典案

3、例,是當(dāng)年青島市政府出讓了老城區(qū)用地,而率先進(jìn)入新區(qū),實(shí)現(xiàn)了城市功能轉(zhuǎn)移、空間疏解與優(yōu)化、政府財(cái)政狀況改善等多重目標(biāo).此外還需要指出的是,SOD尤其是以政府為核心的行政中央轉(zhuǎn)移,給社會(huì)帶來的巨大示范效應(yīng)和心理預(yù)期效應(yīng),是無法衡量的.AOD (Anticipation-Oriented Development)即規(guī)劃理性預(yù)期 引導(dǎo)的開發(fā)模式,這是一種城市規(guī)劃一城市經(jīng)營整合概念,是一種城市經(jīng)營的新手段.如果說,TOD是政府利用壟斷規(guī)劃信息帶來的優(yōu)勢(shì)而進(jìn)行城市經(jīng)營.AOD那么是政府充分利用發(fā)布規(guī)劃 信息的誘導(dǎo)作用來進(jìn)行城市經(jīng)營.政府通過預(yù)先發(fā)布某些地區(qū)的規(guī)劃消息,公開相關(guān)信息,來激發(fā)、引導(dǎo)市場(chǎng)力量進(jìn)

4、行先期的 相關(guān)投入,以盡快形成與規(guī)劃目標(biāo)相一致的外圍環(huán)境和所需氛 圍,以便于政府在最為適合的時(shí)機(jī),以較小的投入即可實(shí)現(xiàn)原先的規(guī)劃建設(shè)意圖.例如,在“杭州城市開展概念規(guī)劃中,針 對(duì)未來遠(yuǎn)期要形成的 CBD地區(qū),就提出導(dǎo)入 AOD的概念：在 錢江新城南岸(未來CBD核心區(qū))以低廉的土地價(jià)格預(yù)征土地, 并向社會(huì)明確發(fā)布政府未來的規(guī)劃意圖信息,以形成強(qiáng)大的社會(huì)心理預(yù)期,引導(dǎo) 開發(fā)商在周邊地區(qū)進(jìn)行相應(yīng)的開發(fā),促使 CBD 所需的配套環(huán)境和氣氛盡快形成.屆時(shí)待建設(shè)時(shí)機(jī)與工程儲(chǔ)藏成熟,政府再進(jìn)行CBD核心區(qū)的開發(fā)就是水到渠成了,一定也可獲得高額的土地資金回報(bào).上敘三種模式中,土地都是城市經(jīng)營的關(guān)鍵.由此可見

5、,土 地是土地資產(chǎn)是城市建設(shè)資金穩(wěn)定可靠的來源,要建立政府壟斷的城市建設(shè)用地供給體制, 嚴(yán)格限制土地供給總量, 實(shí)行非飽 和適度供給,合理調(diào)控土地和房地產(chǎn)價(jià)格.通過調(diào)控土地供給總 量,限制城市建設(shè)總量和房地產(chǎn)開發(fā)總量.全面推行城市國有土地有償使用制度,除法律規(guī)定可以繼續(xù)實(shí)行劃撥的用地以外, 無論新增建設(shè)用地和存量劃撥土地,都要通過政府出讓、租賃、 作價(jià) 出資或入股等方式納入有償使用軌道,實(shí)行以地生財(cái),增 加城市財(cái)源.大力推行城市國有土地儲(chǔ)藏制度和土地使用權(quán)招 標(biāo)、拍賣制度,增加政府的土地收益,為城市建設(shè)聚集資金.城市土地資產(chǎn)經(jīng)營收益應(yīng)上繳城市政府,列入財(cái)政專戶治理,主要用于城市根底設(shè)施建設(shè)和土

6、地開發(fā).BT模式的概念1. BT是英文Build 建設(shè)和Transfer 移交縮寫形式, 意即 建設(shè)-移交工是政府利用非政府資金來進(jìn)行根底非經(jīng)營性 設(shè)施建設(shè)工程的一種融資模式.2. BT模式是BOT模式的一種變換形式,指一個(gè)工程的運(yùn)作通過工程公司總承包,融資、建設(shè)驗(yàn)收合格后移交給業(yè)主,業(yè)主 向投資方支付工程總投資加上合理回報(bào)的過程.3. 目前采用BT模式籌集建設(shè)資金成了工程融資的一種新 模式.BT模式產(chǎn)生的背景1 .隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的高速開展及國家宏觀調(diào)控政策的實(shí) 施,根底設(shè)施投資的銀根壓縮受到前所未有的沖擊,如何籌集建設(shè)資金成了制約根底設(shè)施建設(shè)的關(guān)鍵.2 .原有的投資融資格局存在重大的缺陷,

7、金融資本、產(chǎn)業(yè) 資本、建設(shè)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)市場(chǎng)在很大程度上被人為阻隔,資金缺乏有效的封閉治理,風(fēng)險(xiǎn)和收益分擔(dān)不對(duì)稱,金融機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、 建設(shè)企業(yè)不能形成以工程為核心的有機(jī)循環(huán)閉合體,優(yōu)勢(shì)不能相補(bǔ),資源沒有得到合理流動(dòng)與運(yùn)用.BT模式的運(yùn)作1 .政府根據(jù)當(dāng)?shù)厣鐣?huì)和經(jīng)濟(jì)開展需要對(duì)工程進(jìn)行立項(xiàng),完 成工程建議書、可行性研究、籌劃報(bào)批等前期工作,將工程融資 和建設(shè)的特許權(quán)轉(zhuǎn)讓給投資方 依法注冊(cè)成立的國有或私有建筑 企業(yè),銀行或其他金融機(jī)構(gòu)根據(jù)工程未來的收益情況對(duì)投資方 的經(jīng)濟(jì)等實(shí)力情況為工程提供融資貸款,政府與投資方簽訂BT投資合同,投資方組建 BT工程公司,投資方在建設(shè)期間行使業(yè) 主職能,對(duì)工程進(jìn)行融資

8、、建設(shè)、并承當(dāng)建設(shè)期間的風(fēng)險(xiǎn).2 .工程竣工后,按BT合同,投資方將完工驗(yàn)收合格的工程 移交給政府,政府按約定總價(jià)(或計(jì)量總價(jià)加上合理回報(bào))按比 例分期歸還投資方的融資和建設(shè)費(fèi)用.3 .政府在BT投資全過程中行使監(jiān)管, 保證BT投資工程的 順利融資、建設(shè)、移交.投資方是否具有與工程規(guī)模相適應(yīng)的實(shí) 力,是BT工程能否順利建設(shè)和移交的關(guān)鍵 實(shí)施BT模式的依據(jù)1 .根據(jù)?中華人民共和國政府采購法?第二條政府采購是指各級(jí)國家機(jī)關(guān)、事業(yè)單位和團(tuán)體組織,使用財(cái)政性資金采購依 法制定的集中采購目錄以內(nèi)的或者采購限額標(biāo)準(zhǔn)以上的貨物、工程和效勞的行為.2 .根據(jù)中華人民共和國建設(shè)部200330號(hào)?關(guān)于關(guān)于培育發(fā)

9、 展工程總承包和工程工程治理企業(yè)的指導(dǎo)意見?第四章第七條鼓勵(lì)有投融資水平的工程總承包企業(yè),對(duì)具備條件的工程工程,根據(jù)業(yè)主的要求根據(jù)建設(shè) 一轉(zhuǎn)讓(BT)、建設(shè)-經(jīng)營-轉(zhuǎn)讓 (BOT)、建設(shè)一擁有-經(jīng)營(BOO)、建設(shè)-擁有-經(jīng)營-轉(zhuǎn)讓 (BOOT)等方式組織實(shí)施.BT模式的運(yùn)作過程1 .工程確實(shí)定階段：政府對(duì)工程立項(xiàng),完成工程建設(shè)書、可 行性研究、籌劃報(bào)批等工作；2 .工程的前期準(zhǔn)備階段：政府確定融資模式、貸款金額的 時(shí)間及數(shù)量上的要求、歸還資金的方案安排等工作；3 .工程的合同確定階段：政府確定投資方,談判商定雙方的權(quán)利與義務(wù)等工作；4 .工程的建設(shè)階段：參與各方按 BT合同要求,行使權(quán)利,

10、履行義務(wù)；5 .工程的移交階段：竣工驗(yàn)收合格、合同期滿,投資方有 償移交給政府,政府按約定總價(jià),按比例分期歸還投資方的融資 和建設(shè)費(fèi)用.BT模式的特點(diǎn)1 . BT模式僅適用于政府根底設(shè)施非經(jīng)營性工程建設(shè)；2 .政府利用的資金是非政府資金,是通過投資方融資的資 金,融資的資金可以是銀行的,也可以是其他金融機(jī)構(gòu)或私有的, 可以是外資的也可以是國內(nèi)的；3 . BT模式僅是一種新的投資融資模式,BT模式的重點(diǎn)是B 階段；4 .投資方在移交時(shí)不存在投資方在建成后進(jìn)行經(jīng)營,獲取 經(jīng)營收入；5 .政府按比例分期向投資方支付合同的約定總價(jià).BOT的模式概念BOT是英文Build Operate Transfe

11、r的縮寫,通常直譯為 建設(shè)-經(jīng)營-轉(zhuǎn)讓BOT實(shí)質(zhì)上是根底設(shè)施投資、建設(shè)和經(jīng) 營的一種方式,以政府和私人機(jī)構(gòu)之間達(dá)成協(xié)議為前提,由政府6向私人機(jī)構(gòu)公布特許,允許其在一定時(shí)期內(nèi)籌集資金建設(shè)某一基 礎(chǔ)設(shè)施并治理和經(jīng)營該設(shè)施及其相應(yīng)的產(chǎn)品與效勞.政府對(duì)該機(jī)構(gòu)提供的公共產(chǎn)品或效勞的數(shù)量和價(jià)格可以有所限制,但保證私人資本具有獲取利潤的時(shí)機(jī). 整個(gè)過程中的風(fēng)險(xiǎn)由政府和私人機(jī) 構(gòu)分擔(dān).當(dāng)特許期限結(jié)束時(shí),私人機(jī)構(gòu)按約定將該設(shè)施移交給政 府部門,轉(zhuǎn)由政府指定部門經(jīng)營和治理.所以, BOT 一詞意譯 為 根底設(shè)施特許權(quán)更為適宜.BT模式的概念1. BT是英文Build 建設(shè)和Transfer 移交縮寫形式, 意即

12、建設(shè)-移交工是政府利用非政府資金來進(jìn)行根底非經(jīng)營性 設(shè)施建設(shè)工程的一種融資模式.2. BT模式是BOT模式的一種變換形式,指一個(gè)工程的運(yùn)作 通過工程公司總承包,融資、建設(shè)驗(yàn)收合格后移交給業(yè)主,業(yè)主 向投資方支付工程總投資加上合理回報(bào)的過程.3. 目前采用BT模式籌集建設(shè)資金成了工程融資的一種新 模式.BT模式產(chǎn)生的背景1 .隨著我國經(jīng)濟(jì)建設(shè)的高速開展及國家宏觀調(diào)控政策的實(shí) 施,根底設(shè)施投資的銀根壓縮受到前所未有的沖擊,如何籌集建設(shè)資金成了制約根底設(shè)施建設(shè)的關(guān)鍵.2 .原有的投資融資格局存在重大的缺陷,金融資本、產(chǎn)業(yè)資本、建設(shè)企業(yè)及其關(guān)聯(lián)市場(chǎng)在很大程度上被人為阻隔, 資金缺 乏有效的封閉治理,風(fēng)

13、險(xiǎn)和收益分擔(dān)不對(duì)稱,金融機(jī)構(gòu)、開發(fā)商、 建設(shè)企業(yè)不能形成以工程為核心的有機(jī)循環(huán)閉合體, 優(yōu)勢(shì)不能相 補(bǔ),資源沒有得到合理流動(dòng)與運(yùn)用.公私合作關(guān)系公私合作關(guān)系PPP, public-private partnership 是公共根底設(shè)施 工程如新的電信系統(tǒng)、機(jī)場(chǎng)和電廠的一個(gè)資助模式.公共合作伙伴的 代表是地方和國家政府.私營合作伙伴可以是私營企業(yè)、國營公司或特定 專業(yè)領(lǐng)域的企業(yè)財(cái)團(tuán).公私合作關(guān)系PPP是一個(gè)廣義的術(shù)語,應(yīng)用范圍很廣,從簡單的,短期有或沒有投資需求治理合同到長期合同,包 括資金、規(guī)劃、建設(shè)、營運(yùn)、維修和資產(chǎn)剝離.PPP安排對(duì)需要高技能工人和大筆資金支出的大工程來說是有益的.它們對(duì)要

14、求國家在法律上擁有服 務(wù)群眾的根底設(shè)施的國家來說很有用.公私合作關(guān)系資金模式是由在工程的不同階段,對(duì)擁有和維持資產(chǎn)負(fù)責(zé)的合作伙伴所決定.PPP模式的例子有：設(shè)計(jì)建造DB :在私營部門的合作伙伴設(shè)計(jì)和制造根底設(shè)施,以滿 足公共部門合作伙伴的標(biāo)準(zhǔn),往往是固定價(jià)格.私營部門合作伙伴承當(dāng)所 有風(fēng)險(xiǎn).運(yùn)營與維護(hù)合同 O&M :私營部門的合作伙伴,根據(jù)合同,在特 定的時(shí)間內(nèi),運(yùn)營公有資產(chǎn).公共合作伙伴保存資產(chǎn)的所有權(quán).設(shè)計(jì)、建 造、融資及經(jīng)營DBFO :私營部門的合作伙伴設(shè)計(jì),融資和構(gòu)造一個(gè)新 的根底設(shè)施組成局部,以長期租賃的形式,運(yùn)行和維護(hù)它.當(dāng)租約到期時(shí), 私營部門的合作伙伴將根底設(shè)施部件轉(zhuǎn)交

15、給公共部門的合作伙伴.建造、 擁有、運(yùn)營BOO :私營部門的合作伙伴融資、建立、擁有并永久的經(jīng)營 根底設(shè)施部件.公共部門合作伙伴的限制,在協(xié)議上已聲明,并持續(xù)的監(jiān) 管.建造、擁有、運(yùn)營、移交 BOOT :私營部門的合作伙伴被授權(quán)在特 定的時(shí)間內(nèi)融資、設(shè)計(jì)、建造和運(yùn)營根底設(shè)施組件和向用戶收費(fèi),在 期滿后,轉(zhuǎn)交給公共部門的合作伙伴.購置、建造及營運(yùn) BBO : 一段時(shí) 間內(nèi),公有資產(chǎn)在法律上轉(zhuǎn)移給私營部門的合作伙伴.建造、租賃、營運(yùn) 及移交BLOT:私營部門的合作伙伴在租用的公共土地上設(shè)計(jì)、融資和建立一個(gè)設(shè)施.在土地租賃期內(nèi),私營部門的合作伙伴營運(yùn)該設(shè)施.當(dāng)租 約到期時(shí),資產(chǎn)轉(zhuǎn)移給公共部門的合作伙

16、伴.經(jīng)營許可證：私營部門的合 作伙伴獲得許可或經(jīng)營的法律許可來運(yùn)營公共效勞,通常在指定時(shí)間內(nèi).此模型常用于IT工程.只投資：私營部門的合作伙伴,通常是一個(gè)金 融效勞公司,投資建立根底設(shè)施,并向公共部門收取使用這些資金的利息.PPP是指政府與民營機(jī)構(gòu)或更廣義點(diǎn),任何國營/民營/外商法人機(jī)構(gòu), 下同簽訂長期合作協(xié)議,授權(quán)民營機(jī)構(gòu)代替政府建設(shè)、運(yùn)營或治理根底 設(shè)施如道路、橋梁、電廠、水廠等或其他公共效勞設(shè)施如醫(yī)院、學(xué) 校、監(jiān)獄、警崗等并向公眾提供公共效勞,主要有主要有垂直和水平兩 種方式；而BOT是指政府通過特許權(quán)協(xié)議,授權(quán)民營機(jī)構(gòu)進(jìn)行工程主要是根底設(shè)施和自然資源開發(fā) 的融資、設(shè)計(jì)、建造、經(jīng)營和維護(hù)

17、,BOT主要有BOT BOOTK BOCH種根本形式和十多種演變形式,如BT、TOT等.由定義可見,PPP本質(zhì)上和BOT差不多,都屬于狹義工程融資 Project Financing ,即通過工程來融資一一通過該工程的期望收益來融資的活 動(dòng),而非廣義工程融資,即“為工程融資一一為特定工程的建設(shè)、收購 以及債務(wù)重組進(jìn)行的融資活動(dòng).從金融學(xué)而言,所謂狹義工程融資,是 指?jìng)鶛?quán)人銀行對(duì)借款人工程公司抵押資產(chǎn)以外資產(chǎn)沒有追索權(quán)或僅有 有限追索權(quán)的融資活動(dòng),而廣義工程融資,往往是有100%1索權(quán)的,即債權(quán)人對(duì)借款人抵押資產(chǎn)以外的資產(chǎn)也有追索權(quán).PPPffi BOT®目對(duì)民營機(jī)構(gòu)的補(bǔ)償都是通過授權(quán)民營機(jī)構(gòu)在規(guī)定的特許 期內(nèi)向工程的使用者收取費(fèi)用,由此回收工程的投資、經(jīng)營和維護(hù)等本錢, 并獲得合理的回報(bào)即建成工程投入使用所產(chǎn)生的現(xiàn)金流量成為支付經(jīng)營 本錢、歸還貸款和提供投資回報(bào)等的唯一來源,特許期滿后工程將移交回政府也有不移交的,如 BOO 1 PPP的含義更為廣泛,反映更為廣義的公 私合伙