招商政策制定方案范文

1、瑞麗服飾廣場招商政策制定方案松原市瑞麗市場效勞有限責(zé)任公司2006年2月26日瑞麗服飾廣場招商政策制定方案通過前段時間的銷售不難看出,瑞麗服飾廣場購鋪自營的客戶非 常少,絕大多數(shù)商鋪需要由商場統(tǒng)一招商.科學(xué)、合理的招商指標(biāo)以 及具有誘惑力的招商政策,對招商成敗具有至關(guān)重要的作用,商業(yè)管 理公司對此非常重視.為了能全面的掌握、了解松原市商業(yè)用房的租 金標(biāo)準、招商政策及品牌商的經(jīng)營情況,給瑞麗服飾廣場招商政策的 制定提供科學(xué)的依據(jù),商業(yè)治理公司先后對江北商業(yè)步行街門市、 龍 源商廈、世紀方舟商場、東北商場、好望角、星原商廈以及江南的國 貿(mào)購物廣場、陽光購物中央、飛宇世紀商城、前郭商貿(mào)城、新陽光購

2、物中央及商貿(mào)區(qū)其它商業(yè)網(wǎng)點等開展了全面的調(diào)查. 商業(yè)治理公司根 據(jù)本次調(diào)查結(jié)果,并結(jié)合?松原市城市及經(jīng)濟開展、商業(yè)運行市場調(diào) 查報告?的調(diào)查結(jié)果以及瑞麗服飾廣場的治理經(jīng)營本錢, 制定出瑞麗 服飾廣場招商政策,現(xiàn)就瑞麗服飾廣場招商政策的制定作如下說明.1、 制定招商政策的指導(dǎo)思想1、 保證招商成功在商場的經(jīng)營治理中,招商成功與否,決定商場開業(yè)成敗,也影 響到商場后續(xù)經(jīng)營的成敗.制定科學(xué)、合理的指標(biāo)和具有吸引力的招 商政策,保證瑞麗服飾廣場招商成功,使瑞麗服飾廣場具有琳瑯滿目 的商品,再加上合理的價格和優(yōu)雅舒適的購物環(huán)境, 給踏進瑞麗服飾 廣場的每一位消費者形成強有力的視覺沖擊, 從而形成良好的第

3、一印-第1頁-象和口碑效應(yīng),使瑞麗服飾廣場的經(jīng)營工作從開業(yè)的火爆即轉(zhuǎn)入良性 循環(huán).瑞麗服飾廣場雖然只有13000平方米,但它卻是松原首家精品 服飾廣場,也是松原第一家以服裝服飾為主題的專業(yè)商場,需要大量的服飾客戶資源和服飾品牌資源支持,但松原市本身的客戶資源和品 牌資源有限,加之市場的競爭日趨劇烈,特別是江南商貿(mào)區(qū)今年啟動 的新工程,對瑞麗服飾廣場的招商有較大的影響.所以,制定出的招 商指標(biāo)必須科學(xué)、合理,招商政策必須極具吸引力,才能最大限度的 引吸客戶,聚集優(yōu)秀品牌,引進目標(biāo)品牌,擴大招商率,增強招商效 果,保證商場招商成功.2、 實施“放水養(yǎng)魚政策在商場經(jīng)營中,招商政策及其它費用的標(biāo)準是根

4、據(jù)經(jīng)營業(yè)績制定 的.瑞麗服飾廣場作為新的商場,招商政策的制定應(yīng)實施“放水養(yǎng)魚 策略,真正實現(xiàn)“雙贏-瑞麗服飾廣場經(jīng)營主體一一品牌客戶,是 我們的珍貴財富,我們對他們應(yīng)采取培養(yǎng)、扶持的態(tài)度,使客戶逐漸 開展壯大,為瑞麗服飾廣場的持續(xù)開展奠定根底. 目前松原市幾家商 場,有相當(dāng)一批業(yè)戶背負高額費用,無力繼續(xù)經(jīng)營,有不少客戶已退 出商場,出現(xiàn)嚴重的空鋪現(xiàn)象,這種作法是不可取的,我們應(yīng)引以為 戒.所以,我們在制定招商政策時,充分考慮到對品牌客戶和優(yōu)秀品 牌的扶持和培養(yǎng),保證瑞麗服飾廣場招商率高,商品飽滿,使瑞麗服 飾廣場能夠長期繁榮.3、 開業(yè)第一年“略有虧損商場開業(yè)第一年是打根底的一年,這僅僅是商場

5、長期開展的開始,我們應(yīng)把眼光放遠些,不可急功近利.在制定招商政策時,我們根據(jù)松原市目前商業(yè)用房的租金水平、 招商政策,并結(jié)合瑞麗服飾廣 場商鋪返租費用、經(jīng)營費用等各項費用,依據(jù)第一年“略有虧損的 原那么,制定出招商政策,使瑞麗服飾廣場的品牌客戶能在相對寬松的 合作條件下,放心經(jīng)營.以后再根據(jù)商場的經(jīng)營業(yè)績,逐年增加調(diào)整 招商政策,使瑞麗服飾廣場持續(xù)穩(wěn)定開展,取得良好的經(jīng)濟效益.4、推動商鋪銷售商鋪的銷售率很難在商場開業(yè)前到達 100%,制定出科學(xué)、合理 的招商政策,提升商場的招商率,保證商場良好的經(jīng)營效益,使瑞麗 服飾廣場的客戶在廣場內(nèi)確實有利可圖, 這些在瑞麗服飾廣場賺到錢 的經(jīng)營戶,將成為

6、瑞麗服飾廣場商鋪的潛在消費者和良好的口碑傳播 者,這種局面將進一步推動瑞麗服飾廣場商鋪的銷售.2、 制定招商政策的依據(jù)制定瑞麗服飾廣場招商政策的主要依據(jù)有以下幾點：1、 松原市商業(yè)用房租金現(xiàn)狀通過對松原市江南商貿(mào)區(qū)、前郭商貿(mào)城、飛宇商城、陽光、國貿(mào) 以及江北商業(yè)步行街幾家商場等商業(yè)網(wǎng)點的調(diào)查, 對其租金及費用的 收取情況、招商政策有了詳細的了解,我們根據(jù)市場調(diào)查結(jié)果,參照 其他商家租金標(biāo)準和費用標(biāo)準、招商政策,并結(jié)合瑞麗服飾廣場的實 際情況進行綜合分析,制定瑞麗服飾廣場招商政策.松原市商業(yè)用房租金標(biāo)準及費用標(biāo)準、招商政策現(xiàn)狀見以下松-第3頁-原市零售業(yè)招商政策市場調(diào)研表.松原市零售業(yè)招商政策市

7、場調(diào)研表一商場名稱：新陽光購物中央調(diào)研時間：2005年12月2日品類樓 層經(jīng)營囿枳 明租金標(biāo)準元/ m2 /月治理費標(biāo)準元/ m2/月工商國地稅 標(biāo)準元/ m2 /月其它費用備注休閑服 飾英一600取暖費35 元/ m2/ 年,水電費1/度整體出租,所有費用自 己交女裝奧二60040-504022男裝類三60040-504022松原市零售業(yè)招商政策市場調(diào)研表二商場名稱：飛宇世紀商城調(diào)研時間：2005年12月5日品類樓 層經(jīng)營明保底額 標(biāo)準 元/ m2 /月扣率 %治理費 標(biāo)準 元/人/月工商國地 稅標(biāo)準 元/ m2/月其它費用元/ m2 /月備 注休閑一10-308016-185013-15廣

8、告費5%超額部 分扣 12%女裝 類一10-308016-185013-15廣告費 5%超額部 分扣 12%男裝 類一10-308016-185013-15廣告費 5%超額部 分扣12%4松原市零售業(yè)招商政策市場調(diào)研表三商場名稱：江北好望角商場調(diào)研時間：2005年12月6日品類樓層經(jīng)營囿枳明租金標(biāo)準元/ m2 /月工商國地 稅標(biāo)準 元/ m2 /月其它費用元/ m2 /月服裝類一20 30100-1107-15二次照明費用另交服裝類二15 25100-11016二次照明費用另交松原市零售業(yè)招商政策市場調(diào)研表四商場名稱：前郭商貿(mào)城調(diào)研時間：2006年1月26日品類樓層經(jīng)營囿枳 明租金標(biāo)準元/ m

9、2 /月商場治理 費標(biāo)準 元/ m2 /月其它費用元/ m2 /月備注床品二40-11060-75服裝類二40-11060-75服裝類三40-9060-75-第5頁-松原市零售業(yè)招商政策市場調(diào)研表五商場名稱：陽光購物中央調(diào)研時間：2006年1月12日品類樓層租金標(biāo)準 元/ m2 /月工商國地 稅標(biāo)準 元/ m2/月其它費用元/ m2/月備注珠寶類一70-9024二次照明1元/度化裝品類一70-9024二次照明1元/度鐘表眼鏡類一60-9024二次照明1元/度一60-9024二次照明1元/度皮具箱包飾品一60-9024二次照明1元/度運動服飾類二40-6024二次照明1元/度國貿(mào)購物 中央租金

10、為 40-80女裝奧二40-6024二次照明1元/度男裝類二40-6024二次照明1元/度綜合休閑裝二40-6024二次照明1元/度內(nèi)衣類二40-6024二次照明1元/度羊絨羊毛衫二40-6024二次照明1元/度松原市零售業(yè)招商政策市場調(diào)研表六商場名稱：東北商城調(diào)研時間：2005年12月23日品類樓層經(jīng)營囿枳 租金標(biāo)準元/ m2 /月工商國地稅 標(biāo)準 元/ m2/月其它費用 元/ m2/月備注二3-4370202000 元 押金因是統(tǒng)一小面積 攤位,租金較高服裝類二7-12110-130242000 元 押金一次交3年租金服裝類一7-12120-160242000 元 押金一次交3年租金松原市

11、零售業(yè)招商政策市場調(diào)研表七商場名稱：龍源商廈調(diào)研時間：2006年12月26日品類樓層租金標(biāo)準 元/ m2/月工商國地稅標(biāo)準 元/攤位/月備注皮具箱包一1101001、每攤位只交 100元,商費, 國地稅不交,沒 有其它費用；2、 小百、小針織、鞋因是統(tǒng)一小 回枳攤位,租金較局小百一300/節(jié)柜臺100小針織一260100服裝二120-150100二260100服裝三80-110100-第7頁-2、 松原市局部商業(yè)網(wǎng)點的經(jīng)營現(xiàn)狀陽光購物中央物業(yè)設(shè)施較好,但其經(jīng)營業(yè)績較差,人流量小,其 租金標(biāo)準本來就偏低,開業(yè)后更呈下降趨勢,盡管如此,仍有不少經(jīng) 營戶不堪承受,已有不少經(jīng)營戶從商場中退出.前郭商貿(mào)

12、城、龍源商廈、東北商場、好望角,租金比其他商場略 高,但由于治理不善,經(jīng)營業(yè)績?nèi)圆皇欠浅＠硐?因此,有局部經(jīng)營 業(yè)戶不堪承受其較高的租金和費用, 從商場中撤柜,因此也不同程度 的存在空鋪現(xiàn)象.世紀方舟、國貿(mào)大廈、人民商場、百貨商場、星原商廈等其它商 場,物業(yè)設(shè)施比擬簡陋,治理粗放,經(jīng)營業(yè)績較差,本錢比擬低,租 金和費用也相對較低.3、 瑞麗服飾廣場的各項經(jīng)營費用指標(biāo)瑞麗服飾廣場在經(jīng)營過程中的費用主要有返租租金、 商場經(jīng)營管 理等費用,在制定招商政策時,根據(jù)第一年“略有虧損的指導(dǎo)思想, 對費用進行測算,再制定各樓層各品類的招商指標(biāo)和招商政策.瑞麗服飾廣場第一年度各項費用測算為：返租租金：按B14

13、F商鋪銷售率為85%,返租面積按實際銷售面積的90%, 以回報率8.3%計算,那么返租租金為：B1 X85% 90% 8.3%=元1F X 85% 90% 8.3%=元2F X 85% 90% 8.3%=元3F X85% 90% 8.3%=元4F X 85% 90% 8.3%=元返租租金總計為元商場經(jīng)營治理費用：A.人員工資：69.7萬元B. 保潔費：3萬元C. 綠化費：3萬元D.排污費：3萬元E.設(shè)備維護費：12萬元F.物料、物耗：4萬元G.人員培訓(xùn)費：2萬元H.行政辦公費用：4萬元I.業(yè)務(wù)招待費用：4萬元J.營銷宣傳費用：20萬元K.其它費用：3萬元共計：127.7萬元商場水電費用：包括一

14、、二次照明電費、設(shè)備設(shè)施用電費用、采暖費等費用, 按實際發(fā)生額分攤,另行收取.以上返租應(yīng)支付的租金和商場各項經(jīng)營治理費用預(yù)計總共為602.63萬元,根據(jù)略有虧損的根本原那么,第一年的經(jīng)營收益、廣告費收益和收取的自營業(yè)戶商場治理費總額應(yīng)不少于570萬元.-第9頁-三、招商政策的制定方法1、分樓層制定：招商指標(biāo)、保底額度由低樓層向高樓層逐漸 遞減.2、分區(qū)域制定：同一樓層根據(jù)商鋪所處位置的優(yōu)劣,分A、B、 C三類區(qū)域,分別制定不同的招商標(biāo)準.3、分業(yè)種制定：根據(jù)不同業(yè)種的毛利率、預(yù)計銷量制定不同 的扣率和保底標(biāo)準.四、招商政策1、收費標(biāo)準見下表10瑞麗服飾廣場招商收費標(biāo)準序號費用工程單位收費標(biāo)準元

15、備注1保證金元/戶30005000面積50 itf以下收取3000元,50 m2以上收取5000元2二裝質(zhì)量保證金元/戶1000二裝驗收合格開業(yè)一個月內(nèi)返還3二裝水電衛(wèi)生費元/戶150200面積50 itf以下收取150元,50 m2 以上收取200元4二次用電電費元/度1每月按實際用電量據(jù)實收取5工裝費元/人360冬夏各一套6營業(yè)員工資元/人450按月?lián)嵤杖?營業(yè)員生活補貼元/人30按月?lián)嵤杖?4開手繪POP元/張5按月?lián)嵤杖?8開手繪POP元/張3按月?lián)嵤杖?0工牌押金元/個10營業(yè)員交納,離職返還11員工手冊押金元/本10營業(yè)員交納,離職返還12銷售單、標(biāo)價簽、包裝 袋、廣告燈箱

16、制作費等按制作本錢價計費按月?lián)嵤杖?、 招商簽約標(biāo)準見下表-第11頁-瑞麗服 飾廣場 招商簽 約標(biāo)準樓 層品類租金標(biāo)準 (元/月/ m2)毛利保底標(biāo)準 (元/月/ m2)扣率 (%)廣告費 (%)備注ABCABCB1運動服飾95857595857513-150. 5體育用品9585758514-160. 51F素金1551451351551451354-50. 5鑲嵌15514513515514513516-180. 5化裝品14513512514513512515-180. 5鐘表16016012-180. 5眼鏡14514515-180. 5鞋14513512514513512515-1

17、90. 52F男裝12511510512511510515-190. 5休閑裝12511510512511510516-190. 5男士內(nèi)衣13012013012015-180. 5男士用品13013015-180. 5皮具箱包12511512511516-190. 53F少淑女裝12011010012011010016-190. 5女包飾品12511512511517-200. 54F仕女裝90807090807016-190. 5內(nèi)衣90807090807015-180. 5羊絨羊 毛衫85756585756515-180. 5123、 招商優(yōu)惠政策一優(yōu)惠政策一：開業(yè)6個月內(nèi),不設(shè)保底,不

18、考核品牌保底 銷售任務(wù).二優(yōu)惠政策二：品牌銷售額超過保底銷售任務(wù)局部, 商場扣 率減半.三優(yōu)惠政策三：開業(yè)第一年,免收工商治理費和國、地稅費, 工商稅務(wù)費用由瑞麗服飾廣場承當(dāng)繳納.四優(yōu)惠政策四：開業(yè)第一年,免收物業(yè)治理費包括空調(diào)費、 取暖費、一次照明電費、水費.五優(yōu)惠政策五：開業(yè)第一年,免收商場治理費.六、優(yōu)惠政策六：對知名度高、銷售業(yè)績好的品牌,提供外 立面或店內(nèi)廣告位,免收半年廣揭發(fā)布費.七優(yōu)惠政策七：松原同類商場經(jīng)營的知名品牌,簽約瑞麗服飾廣場的,同等條件下再給予九五折優(yōu)惠或扣率優(yōu)惠1%八優(yōu)惠政策八：在松原市場,品牌商選擇在瑞麗服飾廣場獨家專營的,同等條件下再給予九五折優(yōu)惠或扣率優(yōu)惠1%九優(yōu)惠政策九：前10位簽約的品牌商,同等條件