設(shè)計(jì)管理問題

1、房產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理規(guī)劃設(shè)計(jì)問題（共五頁）編制住宅項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)任務(wù)書時，你認(rèn)為應(yīng)注意哪些問題？ 答：注意事項(xiàng)有：1控規(guī)條件的滿足（容積率、綠地率、建筑密度、限高）2. 小區(qū)檔次定位（高、中、低檔）3建筑風(fēng)格要求4物業(yè)類型建議（住宅、商業(yè)、商務(wù)酒店、公寓）5各物業(yè)形態(tài)層數(shù)、面積配比，住宅層高等建議 6停車位配比及數(shù)量要求（住宅、商業(yè)、臨時車位各自要求）7建筑退讓要求8.各物業(yè)類型（住宅、商業(yè)、商務(wù)酒店、公寓）之間溝通、封閉要求9住宅日照、采光、景觀等要求及視覺污染、噪音污染的限制要求10會所配置項(xiàng)目類型要求，各項(xiàng)目面積限制等要求11住宅面積、戶型配比、功能設(shè)置要求及戶型優(yōu)化建議12景觀主題要求，風(fēng)格

2、定位。賣點(diǎn)、亮點(diǎn)、出入口及主要景觀流線的設(shè)計(jì)要求13.出入口位置、數(shù)量的合理性，人車分流，盡量在紅線內(nèi)解決消防車道問題。就近停車， 車位面積指標(biāo)范圍。14地下室及地下車庫突出地面風(fēng)道、煙道、采光井、疏散通道等附屬構(gòu)筑物在總平規(guī)劃時 合理考慮要求15無障礙設(shè)計(jì)要求16考慮地下、地上各自柱網(wǎng)合理、經(jīng)濟(jì)、協(xié)調(diào)布置，提高地下空間利用率17各配套項(xiàng)目類型要求及各自面積要求（如：會所、物業(yè)用房、居委會）如何解決住宅項(xiàng)目高容積率與有關(guān)舒適性要求之間的矛盾？ 答：辦法一：通過增加建筑高度降低建筑密度及提高綠化率來提高舒適性。 辦法二：采用聯(lián)排（疊加）+高層（小高層）高低搭配的辦法，別墅建筑面積較大，功能設(shè)置合

3、理，高層視野遠(yuǎn)闊，舒適性增強(qiáng)。辦法三： 高層底層架空， 盡量實(shí)現(xiàn)地面景觀的連續(xù)溝通， 形成良好的景觀視野， 提高舒適性。 辦法四：盡量采用點(diǎn)式、 塔式高層建筑形式， 少用板式， 以避免板式建筑的遮擋壓抑感同時 利于增加住宅的通風(fēng)采光面積，提高舒適性。辦法五： 建筑總平布置盡量少采用兵營式布局， 多采用錯列式布局以形成較好的視野及較大 的日照間距，提高舒適性。辦法六：利用高層體量大，遮擋能力強(qiáng)的特點(diǎn)，在總平布置時北面用高層遮擋，面對夏季主 導(dǎo)風(fēng)向方向采用開敞式布局以盡量形成冬季能擋北風(fēng)， 夏季開敞引導(dǎo)涼風(fēng)的布置格局， 提高 舒適性。辦法七：利用高容積率， 較近的建筑間距，圍合式布局形成鄰里守望的

4、良好居住氛圍，安全性增強(qiáng)，提高舒適性。如何控制協(xié)調(diào)建筑設(shè)計(jì)單位相關(guān)設(shè)計(jì)的進(jìn)度和質(zhì)量？答：1將甲方最新的設(shè)計(jì)意圖及時告知設(shè)計(jì)方，并與之溝通協(xié)商最佳解決方案。2制定詳細(xì)的設(shè)計(jì)質(zhì)量、進(jìn)度計(jì)劃，將方案確認(rèn)書、設(shè)計(jì)任務(wù)書、設(shè)計(jì)計(jì)劃書等作為設(shè)計(jì)合 同附件，要求設(shè)計(jì)單位嚴(yán)格予以執(zhí)行。3要求設(shè)計(jì)單位每12周匯報(bào)一次設(shè)計(jì)進(jìn)度情況，便于甲方實(shí)時掌握設(shè)計(jì)動態(tài)。4發(fā)現(xiàn)問題，及時糾正設(shè)計(jì)過程中施工圖設(shè)計(jì)對原方案、甲方意圖理解的誤解與偏差，保證 施工圖設(shè)計(jì)忠實(shí)于原方案、甲方意圖。5. 加強(qiáng)各專業(yè)設(shè)計(jì)之間的溝通，做到互通有無。6. 明確獎懲措施：對及時、合理、經(jīng)濟(jì)、準(zhǔn)確、錯漏率較低的專業(yè)設(shè)計(jì)予以獎勵，反之予以 扣罰。住宅小

5、區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案評審中，從你的工作經(jīng)驗(yàn)出發(fā)，應(yīng)注意哪些問題？ 答：部分回答內(nèi)容同問題一和問題二，不再重復(fù)。另作如下補(bǔ)充： 1.控規(guī)條件是否滿足（如日照間距、退讓間距等），容積率是否用足 2.戶型配比、商住配比是否合適 3.商業(yè)位置是否靠近較成熟的城市商業(yè)區(qū)域一側(cè)， 平面位置是否突 出，以利展示 4.小入口位置是否合理，數(shù)量是否適當(dāng)（便于物管），主入口位置的顯著性是否較好（利于宣傳展示） 。 5.建筑層數(shù)、層高選用是否恰當(dāng)。 6.總平布置是否便于分期開發(fā)， 是否利于一期開盤造勢 7.配套公建面積是否合適、 位置選取是否得當(dāng)（如： 服務(wù)半徑、 位置 要求），是否滿足分期開發(fā)要求 8.總平布置上：住宅

6、日照、景觀、視野等均好性如何，是否 將視覺污染， 噪音污染影響降至最低 9.是否將較好的采光、 景觀、 視野等資源留給較大戶型 10.沿街形象效果如何 11.動靜分離、住商分離 12.居住區(qū)、商業(yè)區(qū)是否滿足各自封閉管理的 物業(yè)要求。 12.處理好電房應(yīng)遠(yuǎn)離住宅與電房應(yīng)靠近負(fù)荷中心之間的矛盾13.停車方式的選擇（從檔次、安全、便捷、造價等角度） ，車庫位置的合理性 14.交通流線：人車分流、 安全性、 便捷性，道路盡量不擾住家，道路面積是否節(jié)約，拐彎半徑是否合理。15.各建筑單體平面布置是否將景觀區(qū)域劃分得過于零碎，不利于景觀設(shè)計(jì)16.對原始地形地勢的利用如何，豎向設(shè)計(jì)是否合理，與城市道路銜接是

7、否得當(dāng)， 是否滿足場地排水及市政排水、污需要。 土方 是否平衡。 17.對原始地塊樹木、綠地的保留利用程度18.物業(yè)類型是否滿足利益最大化的要求（如高低搭配方式） 。 在工程質(zhì)量控制管理中，你認(rèn)為哪些常見的質(zhì)量問題是由于設(shè)計(jì)造成的？ 答：設(shè)計(jì)造成的質(zhì)量問題內(nèi)容較多，僅部分舉例如下： 設(shè)計(jì)單位對深挖后填地坪做法考慮欠妥， 不宜按填土壓實(shí)地面地坪設(shè)計(jì)， 宜按樓板設(shè)計(jì)。 理 論上填土壓實(shí) >0.94 即可滿足地坪承載要求，可實(shí)際上因?yàn)槭┕し綄ι钔诤筇钔撩軐?shí)度控制 一直是弱項(xiàng)，后填土上面設(shè)計(jì)壓實(shí)地坪易導(dǎo)致地坪開裂。 衛(wèi)生間窗戶洞頂標(biāo)高設(shè)計(jì)過高，高于下水管底標(biāo)高，導(dǎo)致吊頂無法設(shè)置。 門窗洞口保溫構(gòu)

8、造不詳，導(dǎo)致窗口要改小或窗臺無法泛水。 立面分割縫設(shè)計(jì)未考慮，導(dǎo)致墻面粉刷開裂。 建筑設(shè)計(jì)人員對外立面裝修構(gòu)造不熟悉，導(dǎo)致立面不同材質(zhì)交接處不交圈，有企口。 水電出戶標(biāo)高設(shè)計(jì)不合理，導(dǎo)致另行鑿墻開洞。 一層地坪設(shè)計(jì)標(biāo)高低于室外，導(dǎo)致雨季向室內(nèi)泛水。戶外管井設(shè)計(jì)過多，影響美觀。 地下室底板雖在地下水位之上， 但地下室迎水面未做防水設(shè)計(jì)， 地坪僅作防潮設(shè)計(jì)， 受地表 水影響導(dǎo)致雨季墻面、地面水跡斑斑。一層填土地坪上隔墻設(shè)計(jì)為元寶基礎(chǔ)，未將基礎(chǔ)設(shè)計(jì)落在地梁上，導(dǎo)致隔墻下沉、開裂。 屋面設(shè)計(jì)采用內(nèi)天溝，易滲漏。屋面女兒墻底未設(shè)計(jì)砼反坎，女兒墻底易滲漏。 剪力墻垛設(shè)計(jì)過小，門套不好安裝。大跨度梁（如飄窗

9、頂部梁、寬度 >2.4 米大洞口頂部梁等）梁底標(biāo)高未直接設(shè)計(jì)至門窗洞口 頂部，以及剪力墻未直接設(shè)計(jì)至洞口側(cè)邊就相差1020cm，需砼二次澆注，質(zhì)量不易掌握，導(dǎo)致梁底標(biāo)高處外墻滲漏，砼二次澆注處墻面粉刷開裂。欄桿底下砼翻邊未設(shè)計(jì)與墻面交接100mm，欄桿扶手面不易與墻面連接牢固，導(dǎo)致欄桿晃動較大，安全性差。建筑室外配件設(shè)計(jì)時未考慮其地基及基礎(chǔ)的設(shè)計(jì)，導(dǎo)致室外踏步、花臺等發(fā)生沉陷、開裂。等等 在成本控制過程中，如何控制項(xiàng)目的質(zhì)量和品質(zhì)？ 答：從設(shè)計(jì)角度分析如下（僅列舉部分內(nèi)容） ：1. 設(shè)計(jì)選型盡量選擇常規(guī)成熟品牌，質(zhì)量可靠，價格實(shí)惠。2. 采用常規(guī)設(shè)計(jì)模數(shù)及尺寸，少用非標(biāo)尺寸（單價高且供貨

10、周期長）3. 采用性能的可代換材料：如鋼筋采用三級鋼，降低總配筋量，以降低成本4. 主體、基礎(chǔ)等結(jié)構(gòu)選型正確5. 景觀材料、裝修用材的規(guī)格、尺寸適宜，盡量選擇常規(guī)規(guī)格6. 防水材料材質(zhì)、厚度嚴(yán)控，防水構(gòu)造做法優(yōu)化7. 填土地坪做法優(yōu)化8. 鋼結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)優(yōu)化9. 外墻保溫構(gòu)造做法選擇優(yōu)化10. 減少設(shè)計(jì)變更11. 慎用歐式建筑及景觀， 歐式建筑外立面線條繁雜， 用工造價較高、 施工質(zhì)量控制要求高； 歐式景觀通常雕塑等硬景較多，造價相對較高12. 景觀設(shè)計(jì)中：慎用大型水景，其使用及日后物業(yè)維護(hù)費(fèi)用較高13. 門窗等型材規(guī)格、玻璃厚度等選擇合理14. 少用弧形造型（如弧形門窗、弧形立面線條，弧形陽臺等

11、）15. 在采用鋁合金窗對建筑效果及使用影響相差不大的前提下，盡量少采用玻璃幕墻（單價 較高） 限額設(shè)計(jì)如何操作？如何簽訂限額設(shè)計(jì)合同？答：部分回答內(nèi)容同問題 6；另作補(bǔ)充如下：1. 不同結(jié)構(gòu)形式的每平米鋼筋含量控制準(zhǔn)確2. 主體、基礎(chǔ)結(jié)構(gòu)選型正確3. 景觀、裝修檔次定位準(zhǔn)確（同時：亮點(diǎn)區(qū)、賣點(diǎn)區(qū)與常規(guī)區(qū)之間區(qū)別對待）4.智能化等弱電項(xiàng)目內(nèi)容選取合適5.設(shè)計(jì)時即應(yīng)綜合考慮施工因素影響（如工期、降水、土方等因素影響）6. 采用設(shè)計(jì)招標(biāo)，推進(jìn)設(shè)計(jì)單位之間的良性競爭，同時明確對設(shè)計(jì)單位“節(jié)獎超罰”的獎懲辦法。一份合理的限額設(shè)計(jì)合同的條款制定應(yīng)涵蓋以上各方面。 如何及時解決在施工過程中出現(xiàn)的有關(guān)設(shè)計(jì)問

12、題？請結(jié)合實(shí)際加以說明。答： 舉例說明如下：1. 工程現(xiàn)象：拆模后發(fā)現(xiàn)多個板式陽臺從根部斷裂。2. 查明原因：經(jīng)總工室、設(shè)計(jì)部、工程部、設(shè)計(jì)院、監(jiān)理公司共同勘察發(fā)現(xiàn)：板式陽臺 設(shè)計(jì)因其板面負(fù)筋位置易被踩踏偏位， 且施工質(zhì)量不易控制， 極易造成安全質(zhì)量事故， 其設(shè) 計(jì)幾年前已被國家相關(guān)部門明文禁止采用。 本工程陽臺設(shè)計(jì)未執(zhí)行國家相關(guān)規(guī)定， 同時施工 質(zhì)量把控不嚴(yán)，導(dǎo)致本次質(zhì)量事故發(fā)生。3. 補(bǔ)救措施：一：所有已施工的板式陽臺板予以鑿除，并重新設(shè)計(jì)為梁式陽臺，同時陽 臺進(jìn)深縮減150mm，以確保安全。待澆筑邊梁鋼筋植筋于砼框架柱內(nèi)，同時要求陽臺板鋼 筋縱橫向均植入或錨入既有（或待澆筑）砼梁內(nèi)，并嚴(yán)

13、格進(jìn)行拉拔試驗(yàn)。二：先行按此補(bǔ)救 方案施工一陽臺樣板，并按設(shè)計(jì)荷重堆載試驗(yàn)確認(rèn)該方案安全可行后，再行面上推廣。4. 追究責(zé)任：一：施工方質(zhì)量把控不嚴(yán)，導(dǎo)致質(zhì)量事故發(fā)生，負(fù)全責(zé)。承擔(dān)全部返工費(fèi) 用，并在當(dāng)月進(jìn)度款中立即扣除，同時耽誤工期不予順延。二：設(shè)計(jì)方圖紙不符合國家設(shè)計(jì)相關(guān)規(guī)定，設(shè)計(jì)獎勵等費(fèi)用取消。5. 防范手段：一：出具相關(guān)設(shè)計(jì)變更，杜絕此類問題再次發(fā)生。二：嚴(yán)格設(shè)計(jì)方及施工方工作責(zé)任心，并制定相關(guān)獎懲辦法。 從設(shè)計(jì)管理角度談?wù)勅绾慰刂平ㄖ罱K的效果。答：辦法有： 1.各外立面所用材質(zhì)三方（設(shè)計(jì)、監(jiān)理、甲方）確認(rèn)。 2.處理好裝修尺寸、建筑尺寸、結(jié)構(gòu)尺寸三者之間關(guān)系。3. 處理好不同材質(zhì)交

14、界處、門窗洞口處等細(xì)部構(gòu)造做法。4. 水落管、空調(diào)外機(jī)位置隱蔽處理或不顯眼位置設(shè)置。5. 樣板先行制度6. 在效果相差不大的前提下，綜合施工難易、材料耐久性、工程造價等因素優(yōu)化選擇對建筑 立面效果影響較大的材料 （如外裝飾設(shè)計(jì)、 景觀設(shè)計(jì)中： 防腐木與仿木色鋁合金之間的選擇）7. 協(xié)調(diào)好建筑設(shè)計(jì)、外裝飾設(shè)計(jì)、欄桿門窗設(shè)計(jì)等與外立面效果戚戚相關(guān)、互有交接的設(shè)計(jì) 單位之間的溝通銜接工作。如何協(xié)調(diào)項(xiàng)目各專業(yè)之間的關(guān)系，確保工程項(xiàng)目順利實(shí)施。 答：一 .注意總平與市政的協(xié)調(diào)如：場地坡度是否滿足排水要求，與市政接口的銜接標(biāo)高是 否合理。二. 注意單體與總規(guī)的協(xié)調(diào)如：地下室及地下車庫突出地面風(fēng)道、煙道、采

15、光井、疏散通道 等附屬構(gòu)筑物在總平規(guī)劃時合理考慮要求；地面消防車道與地下車庫相互避讓原則等。三. 注意建筑與結(jié)構(gòu)、水電等其他專業(yè)的協(xié)調(diào)如：建筑墻體變更首先得結(jié)構(gòu)確認(rèn)其為非承重 墻，取消不影響結(jié)構(gòu)安全；其次需經(jīng)水電等其他專業(yè)會簽確認(rèn)，避免出現(xiàn)墻體取消，插座、 開關(guān)、弱電箱無法安裝的局面出現(xiàn)。四. 注意各專業(yè)設(shè)計(jì)之間的協(xié)調(diào)如：強(qiáng)電、智能化、景觀水電等設(shè)計(jì)是由各專業(yè)公司完成的， 注意其與建筑設(shè)計(jì)院其他專業(yè)設(shè)計(jì)間的銜接、溝通、協(xié)調(diào)（同槽不同井的相關(guān)設(shè)計(jì)） 。 房產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理的各方面規(guī)劃設(shè)計(jì)問題總結(jié)（本人原創(chuàng)） 房產(chǎn)公司設(shè)計(jì)管理的各方面規(guī)劃設(shè)計(jì)問題總結(jié)（本人原創(chuàng)） 這是本人在一家知名地產(chǎn)公司數(shù)年從事規(guī)

16、劃建筑設(shè)計(jì)管理工作的精華工作體會！ 是從甲方設(shè) 計(jì)管理的角度進(jìn)行的規(guī)劃設(shè)計(jì)總結(jié)！ 絕對實(shí)戰(zhàn)總結(jié)！ 絕對原創(chuàng)！ 絕不等同于設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì) 總結(jié)角度！ 對房產(chǎn)公司地產(chǎn)營銷策劃人員、設(shè)計(jì)管理、工程管理均有極大定的參考價值！ 現(xiàn)僅列出一方面問題供大家參考： 例：如何解決住宅項(xiàng)目高容積率與有關(guān)舒適性要求之間的矛盾？ 答：辦法一：通過增加建筑高度降低建筑密度及提高綠化率來提高舒適性。 辦法二：采用聯(lián)排（疊加） +高層（小高層）高低搭配的辦法，別墅建筑面積較大，功能設(shè) 置合理，高層視野遠(yuǎn)闊，舒適性增強(qiáng)。辦法三： 高層底層架空， 盡量實(shí)現(xiàn)地面景觀的連續(xù)溝通， 形成良好的景觀視野， 提高舒適性。 辦法四：盡量采

17、用點(diǎn)式、 塔式高層建筑形式， 少用板式， 以避免板式建筑的遮擋壓抑感同時 利于增加住宅的通風(fēng)采光面積，提高舒適性。辦法五： 建筑總平布置盡量少采用兵營式布局， 多采用錯列式布局以形成較好的視野及較大 的日照間距，提高舒適性。辦法六：利用高層體量大，遮擋能力強(qiáng)的特點(diǎn)，在總平布置時北面用高層遮擋，面對夏季主 導(dǎo)風(fēng)向方向采用開敞式布局以盡量形成冬季能擋北風(fēng)， 夏季開敞引導(dǎo)涼風(fēng)的布置格局， 提高 舒適性。安全辦法七：利用高容積率， 較近的建筑間距，圍合式布局形成鄰里守望的良好居住氛圍，性增強(qiáng)，提高舒適性。Word是學(xué)生和職場人士最常用的一款辦公軟件之一，99.99% 的人知道它，但其實(shí)，這個軟件背后，還有一大批隱藏技能你不知道。掌握他們，你將開啟新世界的大門。Tab+Enter,在編過號以后，會自動編號段落Ctrl + D 調(diào)出字體欄，配合 Tab+Enter 全鍵盤操作吧Ctrl + L 左對齊， Ctrl + R 右對齊， Ctrl + E 居中Ctrl + F 查找，Ctrl + H 替換。然后