房地產(chǎn)行業(yè)特征分析

1、房地產(chǎn)行業(yè)特征分析我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到今天， 經(jīng)歷了一個(gè)較為曲折的發(fā)展歷程， 從 最初的粗放型發(fā)展逐步趨向于合理和成熟。 房地產(chǎn)業(yè)也是我國(guó)國(guó)民經(jīng) 濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)， 在現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)濟(jì)生活中有著舉足輕重的地位。 經(jīng)過十 幾年的發(fā)展，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)正處于向規(guī)模化、品牌化、規(guī)范運(yùn)作的 轉(zhuǎn)型時(shí)期，房地產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)方式正在由偏重速度規(guī)模向注重效益和市 場(chǎng)細(xì)分的轉(zhuǎn)變， 從主要靠政府政策調(diào)控向依靠市場(chǎng)和企業(yè)自身調(diào)節(jié)的 方式轉(zhuǎn)變。一、競(jìng)爭(zhēng)特征 區(qū)域性較強(qiáng)，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)不完全。我國(guó)房地產(chǎn)呈現(xiàn)出地域分布不均衡性， 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)整體競(jìng)爭(zhēng)水平較弱； 華東、 華北和中南三大區(qū)域呈鼎 足之勢(shì)，廣東、上海、北京、浙江四省市壟斷行業(yè)發(fā)展

2、，中西部地區(qū) 房地產(chǎn)企業(yè)則比較少；萬科、恒大、保利引領(lǐng)行業(yè)發(fā)展。另外我國(guó)房 地產(chǎn)企業(yè)還呈現(xiàn)出較強(qiáng)的區(qū)域性， 某一地區(qū)的市場(chǎng)， 外地房地產(chǎn)企業(yè) 很難打入。二、供求特征 由于我國(guó)人口眾多，相對(duì)土地較少，房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)受土地、資金的高 度制約，造成了供不應(yīng)求的結(jié)果。Z71弋廠1冃壬伍宅地嚴(yán)tA擾u憎FLdooeaISC zLOQ鰹乂”1 2H W 4M SM U4 7H BKI10#i UBtlU*爰逆國(guó)1R純計(jì)E.曰止曲伙如烷衍卜«Z曲Et如圖，2011年全年房地產(chǎn)行業(yè)銷竣比呈現(xiàn)“倒 U型”走勢(shì)，全年商 品房累計(jì)銷售面積為8.96億平方米，而竣工面積僅有5.93億平方米, 11月銷竣比為1

3、.51，較10月1.60有所改善。2011年全國(guó)銷竣比 依然延續(xù)2005年以來大于1的巨大差距，顯示出全國(guó)商品房市場(chǎng)供 不應(yīng)求，供求矛盾非常突出。三、技術(shù)特征資本密集型。2011年萬科的銷售業(yè)績(jī)主要得益于以中小戶型為主， 以裝修房為主面向自住客戶的產(chǎn)品定位，其產(chǎn)品特征在弱市中優(yōu)勢(shì)凸 顯，銷售狀況明顯好于整體市場(chǎng)。四、增長(zhǎng)特征萬科對(duì)土地拓展一向采取“寧可錯(cuò)過，不可拿錯(cuò)”的謹(jǐn)慎原則，2011 年房地產(chǎn)行業(yè)一片寒冬，土地市場(chǎng)的溢價(jià)幅度持續(xù)縮小，流拍率進(jìn)一 步上升，低價(jià)成交日益普遍。萬科在此背景下依然采取謹(jǐn)慎態(tài)度，土 地拓展并不激進(jìn)，但與此同時(shí)，萬科在判斷調(diào)控政策下土地市場(chǎng)變化情況時(shí)， 對(duì)一二線調(diào)整程

4、度較深的城市， 靈活把握出現(xiàn)較好的拿地機(jī) 會(huì)，果斷投資，擇機(jī)獲取優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。從項(xiàng)目拓展的節(jié)奏來看，萬科三 季度累計(jì)新增項(xiàng)目 18 個(gè)，按公司權(quán)益計(jì)算的規(guī)劃建筑面積約 322.7 萬平方米，按公司權(quán)益計(jì)算的規(guī)劃建筑面積共計(jì) 3581 萬平方米，能 夠滿足未來兩到三年的合理水平。五、盈利特征房地產(chǎn)企業(yè)在發(fā)展時(shí)， 往往要承擔(dān)很大的債務(wù)。 而房地產(chǎn)業(yè)的市 場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)是相當(dāng)殘酷的， 無數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的倒下已經(jīng)證明了這個(gè)行業(yè)的 高風(fēng)險(xiǎn)性。 在這樣的市場(chǎng)環(huán)境下， 我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)往往是各領(lǐng)風(fēng)騷 三五年，整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)十分容易受到政策、市場(chǎng)等條件的影響，因此 整個(gè)行業(yè)的盈利趨勢(shì)呈現(xiàn)較大波動(dòng)。2011 年萬科在房地產(chǎn)行業(yè)

5、整體調(diào)控的背景下作為地產(chǎn)領(lǐng)域規(guī)?；?業(yè)的藍(lán)籌， 一起一直以來所堅(jiān)持的快速周轉(zhuǎn)策略， 產(chǎn)品定位優(yōu)勢(shì)以及 對(duì)市場(chǎng)趨勢(shì)的準(zhǔn)確把握繼續(xù)牢固的把持著行業(yè)領(lǐng)先地位。 2011 年萬 科的銷售業(yè)績(jī)主要得益于以中小戶型為主， 以裝修房為主面向自住客 戶的產(chǎn)品定位， 其產(chǎn)品特征在弱市中優(yōu)勢(shì)凸顯， 銷售狀況明顯好于整 體市場(chǎng)。在 2011 年度萬科的銷售額 （1210 萬元）和銷售面積（1220 萬平方米）均穩(wěn)居全國(guó)地產(chǎn)行業(yè)第一。 一八I-上鼻九jB| . *.MTtI J!Jf I ! i _亠 JJr 1. i Ml_、 J.W t«f Ql)£ h屮h粗'1Z/MWHi1210

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7、0|20166行業(yè)生命周期分析（成長(zhǎng)期）作為國(guó)內(nèi)知名的房地產(chǎn)開發(fā)商，萬科一直以來都以優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)品和服務(wù) 為人稱道。1992年，萬科從位于七寶的萬科城市花園開始根植上海， 十八年后的今天，萬科在上海已經(jīng)開發(fā)建設(shè)了近30個(gè)項(xiàng)目，累計(jì)為30000余戶家庭提供了住宅和服務(wù)。2011年度萬科的銷售額（1210 萬元）和銷售面積（1220萬平方米）均穩(wěn)居全國(guó)地產(chǎn)行業(yè)第一。王石曾說過：“未來10年，萬科面臨著兩個(gè)轉(zhuǎn)型，一個(gè)是從傳統(tǒng)的 營(yíng)銷向技術(shù)科研轉(zhuǎn)型，二是從建房賣房向服務(wù)型轉(zhuǎn)型”。 這不僅是未來萬科發(fā)展的方向，更是萬科持續(xù)領(lǐng)跑房地產(chǎn)行業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 萬 科打造基于房屋全生命周期的售后服務(wù)體系， 正是這一核心競(jìng)爭(zhēng)力的 重要體現(xiàn)，也是萬科企業(yè)與其他房地產(chǎn)開發(fā)商實(shí)現(xiàn)差異化競(jìng)