房地產(chǎn)項(xiàng)目SWOT分析法詳解

1、房地產(chǎn)項(xiàng)目 SWO 分析法詳解SWO分析是由舊金山大學(xué)的管理學(xué)教授于20世紀(jì)80年代初提出來的。SWO盼析即強(qiáng)弱機(jī)危綜合分析法，是一種企業(yè) 競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析方法 ，通過評(píng)價(jià)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)(Strengths)、劣 勢(shì)(Weaknesses)、競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上的機(jī)會(huì)(Opportunities)和威脅(Threats)，用以在制定企業(yè)的 發(fā)展戰(zhàn)略前對(duì)企業(yè)進(jìn)行深入全面的分析以及競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的定位。 狹義上說， 它是市場(chǎng)營(yíng)銷的一 種基礎(chǔ)分析方法， 廣義上，它適用于很多工作領(lǐng)域， 甚至是平日生活當(dāng)中， 有利于認(rèn)清問題， 發(fā)揮優(yōu)勢(shì)。SWO四個(gè)英文字母分別代表：優(yōu)勢(shì)(Strength)、 劣勢(shì)(Weakness)、 機(jī)會(huì)(

2、Opportunity)、威脅(Threat)。其中，S、W是內(nèi)部因素，OT是外部因素。按照企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)戰(zhàn)略的完 整概念， 戰(zhàn)略應(yīng)是一個(gè)企業(yè) “能夠做的 ”(即組織的強(qiáng)項(xiàng)和弱項(xiàng)) 和“可能做的 ”(即 環(huán)境的機(jī)會(huì)和威脅)之間的有機(jī)組合。在房地產(chǎn)項(xiàng)目的應(yīng)用， 基礎(chǔ)應(yīng)用是項(xiàng)目SWO分析，精細(xì)化還包括地塊SWO分析、產(chǎn)品SWO分析、營(yíng)銷推廣SWO分析等。房地產(chǎn)項(xiàng)目的SWOT應(yīng)用，就是將與項(xiàng)目密切相關(guān)的各種主要優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)會(huì)和威脅 等，通過調(diào)查列舉出來， 并依照矩陣形式排列，然后用系統(tǒng)分析的思想，把各種因素相互匹 配起來加以分析，從中得出一系列相應(yīng)的結(jié)論，這些結(jié)論通常會(huì)影響并指導(dǎo)最終的決策。SWOT分析

3、的步驟：1、羅列項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，可能的機(jī)會(huì)與威脅。將列出的各種因素根據(jù)輕重緩 急或影響程度等排序方式。2、 優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)與機(jī)會(huì)、威脅相組合，形成SO ST、WO WT策略。3、對(duì)SO ST、WO WT策略進(jìn)行甄別和選擇，確定項(xiàng)目目前應(yīng)該采取的具體戰(zhàn)略 與策略。圖表示例：。1優(yōu)勢(shì)(S)劣勢(shì)(W)1、1、SWOT2、2、機(jī)會(huì)(O)SO發(fā)揮優(yōu)勢(shì) 搶占機(jī)會(huì)WC利用機(jī)會(huì)克服劣勢(shì)1、1、1、2、2、2、威脅(T)ST發(fā)揮優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化威脅WT減少劣勢(shì)避免威脅1、1、1、2、2、2、優(yōu)勢(shì)Strength不臨街，商業(yè)規(guī)劃過大群定位不清晰不強(qiáng)機(jī)會(huì)Opportunity發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，搶占機(jī)會(huì)利用機(jī)會(huì)，克服劣勢(shì)周邊房源基本售

4、利用區(qū)域未來的發(fā)展?jié)摿ΓO(shè)置完善視覺導(dǎo)視系統(tǒng)引導(dǎo)完，直接競(jìng)爭(zhēng)小吸引剛性需求客戶群到項(xiàng)目針對(duì)剛性需求，小通過較高的性價(jià)比，提升項(xiàng)將售樓處設(shè)置到主干道上，戶型具有一定市目的競(jìng)爭(zhēng)力與銷售速度提高項(xiàng)目昭示性場(chǎng)空間對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃進(jìn)行改良，與剛性需求對(duì)接威脅Threaten發(fā)揮優(yōu)勢(shì)，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢(shì)，避免威脅政府未來政策尚通過準(zhǔn)確的項(xiàng)目定價(jià)，挖掘?qū)嵤┯嗅槍?duì)性的節(jié)點(diǎn)營(yíng)銷不明確購(gòu)房的真實(shí)需求區(qū)市場(chǎng)投放量大, 競(jìng)爭(zhēng)激烈住宅項(xiàng)目SWOT項(xiàng)目屬于長(zhǎng)江路板塊，地域現(xiàn)階段區(qū)域成熟度不高，地發(fā)展?jié)摿Υ髩K環(huán)境差，面臨拆遷等問題戶型設(shè)置跨度大,造成 客戶劣勢(shì)Weak生活便利性良好社區(qū)規(guī)模小，難以形成 影響項(xiàng)目不靠近主干道，展 示

5、性區(qū)域內(nèi)同期將有尋找市場(chǎng)空白，塑造項(xiàng)目獨(dú)幾個(gè)項(xiàng)目推出，存特的形象和風(fēng)格在潛在競(jìng)爭(zhēng)通過借勢(shì)推廣， 提升項(xiàng)目核區(qū)域外整個(gè)開發(fā)心競(jìng)爭(zhēng)力內(nèi)部因素關(guān)注點(diǎn)（優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)）競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)（S）:指一個(gè)項(xiàng)目超越其競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的方面，或者指所特有的能提高項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng) 力的條件。競(jìng)爭(zhēng)劣勢(shì)（W）:指某種項(xiàng)目缺少或做的不好的東西，或指某種會(huì)使項(xiàng)目處于劣勢(shì)的條 件。1、 地理交通優(yōu)劣勢(shì)分析（1）公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；（2）宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)展商自己解決；2、 配套設(shè)施優(yōu)劣勢(shì)分析（1）教育：大中小學(xué)及教育質(zhì)量情況。（2）醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平（3）大型購(gòu)物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)（4）文化、體育、娛樂設(shè)施

6、（5）公園（6）銀行（7）郵局（8）其他3、 開發(fā)商優(yōu)劣勢(shì)分析（1）開發(fā)商實(shí)力（2）政府對(duì)開發(fā)商的支持4、 產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析（1）景觀規(guī)劃（2）外立面（3）戶型設(shè)計(jì)（4）自身配套外部因素關(guān)注點(diǎn)（機(jī)會(huì)、威脅） ：機(jī)會(huì)（O）：公司面臨的潛在機(jī)遇，未來可轉(zhuǎn)變?yōu)樘岣唔?xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力的條件。威脅（T）：危及公司的外部因素未來可轉(zhuǎn)變?yōu)槭鬼?xiàng)目處于劣勢(shì)的條件。機(jī)會(huì)通常指近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的工程、政府的稅收。4優(yōu)惠政策、土地審批政策所帶來的機(jī)會(huì)、政府市政規(guī)劃帶來的機(jī)會(huì)等方面分析。威脅通常主要從市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈程度、客戶群購(gòu)買力水平的高低和土地獲取難度的高低等 方面分析。商業(yè)項(xiàng)目?jī)?nèi)部因素關(guān)注點(diǎn)（優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)）1、地理交通優(yōu)劣勢(shì)分析（1） 公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；（2） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要發(fā)班車；2、區(qū)域優(yōu)劣勢(shì)分析（1）是否已有成熟商圈（2）周邊政府機(jī)關(guān)辦公、星級(jí)酒店、餐飲、娛樂等配套3、開發(fā)商優(yōu)劣勢(shì)分析（1）開發(fā)商實(shí)力（2）政府對(duì)開發(fā)商的支持（3）規(guī)劃管理、運(yùn)營(yíng)能力4、產(chǎn)品優(yōu)劣勢(shì)分析（1）臨街性、展示性（2）層高、進(jìn)深、開間等 外部因素關(guān)注點(diǎn)（優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)） 機(jī)會(huì)通常指近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的工程、區(qū)域發(fā)展?jié)?力、政府的稅收優(yōu)惠政策、 土地審批政策所帶來的機(jī)會(huì)、 政府市政規(guī)劃帶來的機(jī)會(huì)