營改增最新政策對房地產(chǎn)影響

1、2016營改增最新政策:營改增對房地產(chǎn)有什么影響國稅總局局長王軍在人民大會堂部長通道回答媒體提問時表示，這次“營改增”相比以往有所不同，將首次涉及自然人繳納增值稅征管，比如個人二手房交易營業(yè)稅下，個人二手房買賣需繳納5%的營業(yè)稅，符合一定條件的住房買賣可免征營業(yè)稅。出 于穩(wěn)定房地產(chǎn)市場考慮，去年3月份，營業(yè)稅免征條件有所放松，從原來的“滿5年以上（含5年）”，調(diào)整為“滿2年以上（含2年）”。為適應(yīng)國內(nèi)房地產(chǎn)市場 分化局面，今年2月份，營業(yè)稅政策進(jìn)一步放松，除了北上廣深，所有住房（包括普通和非普通住房）只要滿2年（含2年），對外銷售的，均免征營業(yè)稅。北上廣 深仍然適用去年老政策，滿2年（含2年）

2、非普通住房，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅;滿2年（含2年）普通住房，才免征營業(yè)稅。這個環(huán)節(jié)的營業(yè)稅改成增值稅后，由于具體政策尚未出臺，稅負(fù)是否變化還未知。不動產(chǎn)業(yè)納入“營改增”，可能適用6%、11%的稅率，部分可能適用3%的征收率。營改增是什么意思？2011年，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，財政部、國家稅務(wù)總局聯(lián)合下發(fā)營業(yè)稅改征增值稅試點方案。從2012年1月1日起，在上海交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)開展?fàn)I業(yè)稅改征增值稅試點。2012年7月25日，國務(wù)院常務(wù)會議決定擴大營業(yè)稅改征增值稅試點范圍：自2012年8月1日起至年底，將交通運輸業(yè)和部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)營業(yè)稅改征增值稅試點范圍，由上海市分批

3、擴大至北京、天津、江蘇、浙江、安徽、福建、湖北、廣東和廈門、深圳10個?。ㄖ陛犑小⒂媱潌瘟惺校?。而后分行業(yè)進(jìn)行全國范圍內(nèi)的試點，涉及的行業(yè)包括交通運輸、郵政、電信、部分現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。當(dāng)前，我國正大力發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，尤其是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。將營業(yè)稅改征增值稅，有利于完善稅制，消除重復(fù)征稅;有利于社會專業(yè)化分工，促進(jìn)三次產(chǎn)業(yè)融合;有利于降低企業(yè)稅收成本，增強企業(yè)發(fā)展能力;有利于優(yōu)化投資、消費和出口結(jié)構(gòu)，促進(jìn)國民經(jīng)濟健康協(xié)調(diào)發(fā)展。對于二手房買賣來說，繳稅基數(shù)由售價變差價，會帶來哪些影響？該文章中提到，營改增以后，買賣二手房無需再考慮是否滿兩年，因為都是按照增值部分來繳納，國家就是為了鼓勵交易、流通;而對于未滿

4、兩年的房產(chǎn)，原來按照營業(yè)稅的政策需要繳納5%的營業(yè)稅，而如果按照增值稅，除北上深以外，其他地方增值幅度不大甚至為零，那么增值稅極有可能為零;但對于房產(chǎn)證在5年以上的，則是一個利空消息，因為當(dāng)初價格很低，增值部分很大，如果按照11%來增收增值稅，那么稅負(fù)非常大，勢必會導(dǎo)致房價的大跌。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對東方財富網(wǎng)表示，營改增的背景下，是增加負(fù)擔(dān)還是降低負(fù)擔(dān)，本質(zhì)上要看進(jìn)項稅額能否得到抵扣。嚴(yán)躍進(jìn)列舉了一個簡單計算來說明“營改增”中間的稅費變化。如果按照目前的營業(yè)稅征收計算公式，轉(zhuǎn)讓100萬元的住宅，且不考慮免征等因素，按照營業(yè)稅5%的稅率計算，那么營業(yè)稅共需交納5萬元。營改增對房地

5、產(chǎn)有什么影響如果營改增成功后，那么計算增值稅則需要考慮銷項稅額和進(jìn)項稅額。這可以從兩類不同的購房行為中得到解釋。第一類：購房者購買了一套50萬元的住房，目前價格上升到100萬元，這個時候進(jìn)項稅額為50/（1+11%）*11%即約為5萬元，而銷項稅額為100/（1+11%）*11%即約為10萬元，增值稅稅額則為5萬元。第二類：購房者購買了一套90萬元的住房，目前價格上升到100萬元，這個時候進(jìn)項稅額為90/（1+11%）*11%即約為9萬元，而銷項稅額為100/（1+11%）*11%即約為10萬元，增值稅稅額為1萬元?！叭绱藢Ρ?，就基本上能夠看出，房屋增值大的則需要交納更多的增值稅稅額，而房屋增

6、值小的則可以少交納。這基本上符合目前住房交易制度改革的思路，從稅收角度則能夠有效地調(diào)節(jié)二手房持有的相關(guān)經(jīng)濟利益。當(dāng)然這樣一個計算公式僅為列舉，是否是11%的稅率以及是否會有新的計算方法，還需要看相關(guān)政策的表述?！?嚴(yán)躍進(jìn)表示。但他同時表示，房企到稅務(wù)部門進(jìn)行此類進(jìn)項稅額的抵扣中，是需要各類完稅憑證的。但房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)比較多，不可能完全湊齊此類憑證，導(dǎo)致最后的扣稅難度比較大。二手房開征增值稅，是否會增加稅負(fù)？對此，上海財經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟與管理學(xué)院教授胡怡建表示，將營業(yè)稅改為增值稅征收的辦法對稅負(fù)是否有所提高還要等具體的制度出來才可以探討，需視不同情況而定，并不能斷言二手房交易的稅負(fù)一定是提高了。關(guān)

7、鍵在于稅率的制定，以及房屋出售中獲益的多少;但滿2年住房免征營業(yè)稅的政策，改成增值稅后，應(yīng)該會延續(xù)免征的優(yōu)惠政策。有專家認(rèn)為，未來不動產(chǎn)的抵扣可能會分為兩年，第一年抵扣60%，第二年抵扣40%?！盀槭裁磧赡赀€不是平均分配，也就是每年50%？其實應(yīng)該平分，但整個營改增的時間為了往前推，財稅部門為了把減稅釋放得更大一點，允許第一年多抵一點到60%，轉(zhuǎn)而第二年少一點?！痹搶＜艺f。該報道提及，其實在營改增更早時候的方案中，不動產(chǎn)是按10年進(jìn)行分期抵扣的項目，但考慮到時間太長了，財稅部門希望加大對企業(yè)的支持力度，因而縮短成了兩年。營改增最新消息：4角度剖析營改增對房地產(chǎn)影響隨著房地產(chǎn)營改增的落實，它對房

8、地產(chǎn)的影響包括如下四個方面：1)房地產(chǎn)營改增有助于房企減輕稅負(fù)，相對應(yīng)企業(yè)的利潤率也會因為稅負(fù)的降低而提升，同時，營改增后將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣，對于一線城市及其周邊的基本面良好的城市樓市而言也有積極影響。2)伴隨企業(yè)加入置業(yè)大軍，將會有更多有能力有動力的企業(yè)去投資房地產(chǎn)物業(yè)，優(yōu)質(zhì)住宅地產(chǎn)搶購熱潮即將爆發(fā)!3)對于房產(chǎn)證在5年以上的，則是一個利空消息，因為當(dāng)初的價格很低，增值部分很大，如果按照11%來增收增值稅，那么稅負(fù)非常大，勢必會導(dǎo)致房價的大跌;4)營改增以后，買賣二手房無需再考慮是否滿兩年，因為都是按照增值部分來繳納，國家就是為了鼓勵交易、流通。當(dāng)然了，對于營改增對二手房

9、的影響也該好好分析：將營改增試點范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)、生活服務(wù)業(yè)，并將所有企業(yè)新增不動產(chǎn)所含增值稅納入抵扣范圍后，各類企業(yè)購買或租入上述項目所支付的增值稅都可以抵扣。特別是將不動產(chǎn)納入抵扣范圍，減稅規(guī)模較大、受益面較廣，通過外購、租入、自建等方式新增不動產(chǎn)的企業(yè)都將因此獲益，前期試點納稅人總體稅負(fù)會因此下降。同時，原增值稅納稅人可抵扣項目范圍較前期試點進(jìn)一步擴大，總體稅負(fù)也會相應(yīng)下降。由于此次“營改增”還涉及到個人二手房的買賣，也就是說個人買賣二手房此前需要繳納的營業(yè)稅也改為了增值稅。 由于目前去庫存的大方向并沒有改變，“營改增”之后，稅負(fù)應(yīng)該和之前差不多，相關(guān)部門也做了一定的衡

10、量，以便更好的促進(jìn)存量房的交易。目前的住房需求仍然還很大，購買需求包括一手房和二手房，如果營改增增加了企業(yè)的稅負(fù)那么必然致使房企對樓盤漲價;如果說對個人房產(chǎn)交易稅負(fù)增加，那么房東也必然抬高房價轉(zhuǎn)嫁給購房者，這是一種往下傳遞的過程，最終買單的還是消費者，因此在去庫存的背景下，稅負(fù)的大致方向應(yīng)該只增不減，當(dāng)然還需要看細(xì)則的進(jìn)一步落實，如果效果不好也不排除出臺一些附加政策。最全解讀房地產(chǎn)“營改增”：未來影響到底有多大？營改增是我國“十二五”期間稅制改革的重要舉措，2015年中央提出要力爭全面完成營改增，將營改增范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)（專題閱讀）業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域。在當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)投資意愿

11、不斷減弱、開發(fā)投資增速下降明顯的背景下，積極調(diào)整支撐房地產(chǎn)行業(yè)運行的政策環(huán)境與財稅體系更具有重要意義。房地產(chǎn)營改增的推進(jìn)將進(jìn)一步改善行業(yè)運行環(huán)境，并有效調(diào)節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)水平、提升企業(yè)積極投資開發(fā)的信心，同時也將給房地產(chǎn)企業(yè)帶來不同的機遇與挑戰(zhàn)。我們試對營改增后房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)變化作簡單測算，以更好地評估這一政策的實際影響。1、營改增穩(wěn)步推進(jìn)，將影響多個行業(yè) 營改增是我國“十二五”期間稅制改革的重要舉措，將目前我國征收營業(yè)稅的部分行業(yè)，改為征收增值稅，由于營業(yè)稅沒有抵扣機制，營業(yè)稅成本只能由企業(yè)自行承擔(dān)。而在增值稅制度下，企業(yè)發(fā)生的采購一般可以抵扣進(jìn)項稅額，有效地解決了重復(fù)征稅問題，減輕企業(yè)稅收

12、負(fù)擔(dān)。目前尚未納入營改增的行業(yè)有建安房地產(chǎn)、金融保險、生活服務(wù)業(yè)。2015年政府工作報告中提到，擴大營改增試點，力爭全面完成營改增。國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)改委關(guān)于2015年深化經(jīng)濟體制改革重點工作意見的通知，指出力爭全面完成營改增，將營改增范圍擴大到建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融業(yè)和生活服務(wù)業(yè)等領(lǐng)域。表：部分行業(yè)營改增后稅率變化（一般納稅人）2、企業(yè)成本結(jié)構(gòu)決定營改增稅負(fù)比例，稅率是關(guān)鍵 營業(yè)稅改為增值稅將直接影響企業(yè)現(xiàn)行稅負(fù)水平。為更有效的進(jìn)行直觀分析，我們以某應(yīng)稅房地產(chǎn)企業(yè)D舉例并以其為視角，測算在不同條件下該企業(yè)的稅負(fù)變化，本文所有測算均是建立在如下假設(shè)條件下： 1）某房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)期營

13、業(yè)額100萬；其中土地成本占營業(yè)額的35%，建安成本占營業(yè)額的25%，財務(wù)成本占營業(yè)額的3%，其他成本占比為10%； 2）在土地出讓情況下，土地增值稅對出讓國有土地使用權(quán)的行為不征稅；建筑業(yè)、金融業(yè)營改增后兩行業(yè)增值稅率為11%和6%；其他成本增值稅率為6%； 3）營業(yè)稅為營業(yè)額的5%，附加費（包括城建稅、教育附加費等）為流轉(zhuǎn)稅的12%； 4）在沒有特殊強調(diào)時，我們均假設(shè)稅負(fù)傳導(dǎo)順暢，上游建筑企業(yè)能夠?qū)⑦M(jìn)項稅轉(zhuǎn)嫁給開發(fā)企業(yè)，并且開發(fā)企業(yè)能夠?qū)N項稅轉(zhuǎn)嫁給消費者； 5)測算方法采用一般計稅方法中的購進(jìn)扣稅法，應(yīng)納稅額是指當(dāng)期銷項稅額抵扣當(dāng)期進(jìn)項稅額后的余額

14、，公式為增值稅=銷項稅（營業(yè)收入*銷項增值稅率）-進(jìn)項稅抵扣；進(jìn)項稅抵扣額=成本*稅率。營改增后房企加稅風(fēng)險或大過減稅機會稅率作為房地產(chǎn)業(yè)“營改增”的核心環(huán)節(jié)，是各利益關(guān)聯(lián)方關(guān)注的焦點。當(dāng)前四檔增值稅率分別是6%、11%、13%和17%，房地產(chǎn)業(yè)增值稅率或為其中之一。但不同稅率對于房地產(chǎn)企業(yè)的應(yīng)交稅負(fù)有著不同的影響，僅6%的稅率下，營改增后企業(yè)稅負(fù)減少，因而改征增值稅后開發(fā)商仍面臨稅負(fù)增加的風(fēng)險。 表：不同稅率下“營改增”對企業(yè)稅負(fù)影響（單位：萬元）資料來源：中國指數(shù)研究院綜合整理建安成本占比越高越受益，更為利好精裝修產(chǎn)品 購置出讓土地時，由于地方政府非企業(yè)身份無法開具增值

15、稅發(fā)票，因而無法產(chǎn)生進(jìn)項稅抵扣。此時，土地成本變動對企業(yè)稅負(fù)無法產(chǎn)生影響。在土地成本不能抵扣的情況下，建安成本成為主要抵扣項，建安成本在營業(yè)額中所占比例不同同樣影響到營改增后應(yīng)繳稅額的額度。我們?nèi)砸陨鲜黾僭O(shè)進(jìn)行測算，令房地產(chǎn)業(yè)營改增后增值稅率為11%，其他各項條件不變的情況下，建安成本占比趨多，應(yīng)交稅額越少。經(jīng)過估算，若要維持稅負(fù)不變，則建安成本占比需達(dá)到營業(yè)額的半數(shù)以上。 表：不同建安成本對“營改增”后企業(yè)稅負(fù)影響（單位：萬元）資料來源：中國指數(shù)研究院綜合整理在房地產(chǎn)競爭持續(xù)加劇的行業(yè)格局下，做好房地產(chǎn)業(yè)不僅局限在簡單的開發(fā)銷售環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)業(yè)的競爭逐漸走向了強調(diào)品質(zhì)和差異化的過程。

16、精裝的品質(zhì)、產(chǎn)品的創(chuàng)新及服務(wù)的質(zhì)量都成為消費者考量產(chǎn)品的重要指標(biāo)。因而建安成本的重要性同樣也需關(guān)注。營改增后建安成本占比越高將越利好企業(yè)稅負(fù)抵扣。由于精裝修費用可以作為進(jìn)項抵扣，以高檔住宅為主的產(chǎn)品線產(chǎn)品將明顯獲益。同時，商業(yè)、辦公等建安成本也相對較大，也有望獲得更多稅收抵扣。因此，營改增也將引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)由簡單開發(fā)銷售轉(zhuǎn)型為精裝修、商住并舉的差異化銷售，構(gòu)建共贏的市場競爭模式。財務(wù)成本可抵扣部分多，也將利好企業(yè)資金壓力緩解 財務(wù)成本或財務(wù)費用，主要指企業(yè)借款利息支出。從2015年上半年A股、H股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)報表來看，多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)成本占營業(yè)額的1%-15%之間。隨著金融業(yè)營

17、改增的同步推進(jìn)，財務(wù)成本占比變動也將對企業(yè)應(yīng)納稅額產(chǎn)生一定影響。 表：不同財務(wù)成本對“營改增”后企業(yè)稅負(fù)影響（單位：萬元）財務(wù)成本占比相對較小，對稅負(fù)影響有限。對于一般性大企業(yè)，其貸款利率相對較低，財務(wù)成本占營業(yè)額比重較小，營改增后財務(wù)成本抵扣相對不明顯；而對于中小企業(yè)而言，貸款利率較高，財務(wù)成本占比也相對較高，個別或超過20%，對于這類企業(yè)而言金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)營改增后，財務(wù)成本可抵扣部分較多，利好企業(yè)資金壓力緩解，但就整體稅負(fù)變化而言，還需要綜合其他因素進(jìn)行判斷。另外對于產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)而言，在當(dāng)前產(chǎn)城融合大趨勢下，企業(yè)拿地成本相對較低，建安成本也較住宅、商辦地產(chǎn)低，因而企業(yè)主要需要控

18、制財務(wù)成本及其它運營成本的進(jìn)項稅抵扣，以減輕稅負(fù)。出讓土地成本若能抵扣，將是減輕企業(yè)稅負(fù)的關(guān)鍵土地成本及相關(guān)費用占總成本的比例較高，并且在近些年逐年增加。特別是在一、二線城市，隨著土地價格的不斷上漲，土地成本占企業(yè)成本比重甚至有超過50%。而營改增后出讓土地不能抵扣，將成為企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)加重、利潤縮減的重要因素。因而能否將土地成本作為進(jìn)項稅抵扣部分將成為企業(yè)稅負(fù)變化的關(guān)鍵點，若土地成本能夠抵扣或部分抵扣，則同樣占比越高，可抵扣的增值稅越多，應(yīng)交稅負(fù)越少，在一定程度上能夠起到減少稅負(fù)的影響。 表：不同土地成本對“營改增”后企業(yè)稅負(fù)影響（單位：萬元）土地成本與建安成本占營業(yè)額比重較大，其比

19、重變動對于企業(yè)稅負(fù)影響最為明顯。不同企業(yè)產(chǎn)品線和城市布局不同，致使企業(yè)成本結(jié)構(gòu)不同，使得營改增后其所交增值稅稅額也將呈現(xiàn)差異化。企業(yè)進(jìn)入城市不同導(dǎo)致土地成本變化：一線城市土地價格普遍偏高，進(jìn)入一線和二線熱點城市開發(fā)的房企成本結(jié)構(gòu)中土地成本占比份額較大，而三四線城市土地價格較低，因而布局三四線城市的開發(fā)商土地成本占比相對較低。不同業(yè)態(tài)的企業(yè)成本結(jié)構(gòu)也有所不同：處于中心位置的商辦、高檔公寓及別墅等建安成本相對較高，而一般普通住宅或者保障房的建安成本則相對偏低。在總收入和總成本既定的情況下，若出讓土地成本可以抵扣，且增值稅率與建安成本一致為11%，則土地、建安成本占比越高，其進(jìn)項稅抵扣越多，企業(yè)稅負(fù)

20、也越少。另外考慮其它各項成本抵扣稅額相同的條件下，由于土地的拿地時間不同，其占營業(yè)額的比重也有所不同，在營改增后若土地成本能抵扣則應(yīng)交增值稅額也有所不同。部分三四線城市中小開發(fā)企業(yè)拿地較早、土地規(guī)模較大，但資金流不能支撐一次性開發(fā)，因而整體項目開發(fā)和周轉(zhuǎn)周期較長。若土地成本能抵扣，相較于同樣規(guī)模近年拿地的項目，其土地成本占營業(yè)收入比例較低所交增值稅的稅額將相對較高。盡可能向上下游轉(zhuǎn)嫁稅負(fù)，將為企業(yè)減稅提供機會由于建筑行業(yè)、金融業(yè)或?qū)⑴c房地產(chǎn)（專題閱讀）行業(yè)一起實施營改增，上游建筑商進(jìn)項稅轉(zhuǎn)嫁能力以及地產(chǎn)商的銷項稅是否能轉(zhuǎn)移至消費者成為影響利潤及應(yīng)交稅負(fù)的關(guān)鍵因素。從稅負(fù)角度來看，銷項稅不轉(zhuǎn)嫁的

21、情況下，企業(yè)稅負(fù)相對較小，但其利潤空間也較小。而只有在進(jìn)項稅不轉(zhuǎn)嫁且銷項稅轉(zhuǎn)嫁時，“營改增”后企業(yè)利潤方為最大。 表：不同稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁模式對“營改增”后企業(yè)稅負(fù)及利潤影響（單位：萬元）企業(yè)營改增后為追求稅負(fù)減少，將盡可能向上下游轉(zhuǎn)嫁。雖然在實際情況下不能實現(xiàn)進(jìn)項稅與銷項稅的完全轉(zhuǎn)嫁，但企業(yè)能在適當(dāng)范圍內(nèi)將銷項稅轉(zhuǎn)嫁給消費者，并且建筑商也能適當(dāng)承擔(dān)進(jìn)項稅，將為企業(yè)減稅提供機會。3、營改增推動房企調(diào)整產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，完善市場布局，提升管控水平我們認(rèn)為，在營改增實行后，房地產(chǎn)企業(yè)或?qū)⒂腥缦伦兓?#160;1、在一定時期內(nèi)有現(xiàn)金流的盤活。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多采用預(yù)售制，營業(yè)稅在確認(rèn)預(yù)售收入的當(dāng)期就要繳納，占用流動資金。而改征增值稅后，一般房地產(chǎn)項目建設(shè)、材料等先購入，多數(shù)時間進(jìn)項稅額大于銷項稅額，因而減少企業(yè)在開發(fā)初期流動資金的占用，減輕企業(yè)開發(fā)建設(shè)時期資金壓力。2、產(chǎn)品線升級多業(yè)態(tài)并行。營改增后，建安成本進(jìn)項