房地產(chǎn)評估二

1、第二節(jié)第二節(jié) 市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用市場法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用一、市場法適用的條件和對象一、市場法適用的條件和對象u 適用于發(fā)育完善的房地產(chǎn)市場，并且在市場上能適用于發(fā)育完善的房地產(chǎn)市場，并且在市場上能夠收集到大量的與被評估房地產(chǎn)相類似的市場交夠收集到大量的與被評估房地產(chǎn)相類似的市場交易實(shí)例。易實(shí)例。u適用的具體對象包括具有活躍市場的交易性房地適用的具體對象包括具有活躍市場的交易性房地產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、商品住宅、公寓、別墅、產(chǎn)，如房地產(chǎn)開發(fā)用地、商品住宅、公寓、別墅、寫字樓、商場、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。寫字樓、商場、標(biāo)準(zhǔn)廠房等。 u市場售價(jià)類比法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法、市場租金倍市場售價(jià)類比法、基準(zhǔn)地

2、價(jià)修正法、市場租金倍數(shù)法數(shù)法二、市場售價(jià)類比法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用二、市場售價(jià)類比法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用土地使用權(quán)年限土地使用權(quán)年限修正系數(shù)的數(shù)學(xué)表達(dá)式為修正系數(shù)的數(shù)學(xué)表達(dá)式為 容積率容積率修正系數(shù)的數(shù)學(xué)表達(dá)式為：修正系數(shù)的數(shù)學(xué)表達(dá)式為： 市場售價(jià)類比法的評估案例：市場售價(jià)類比法的評估案例： P93 P93 例例6-5:6-5:土地使用權(quán)價(jià)值評估土地使用權(quán)價(jià)值評估 P137P137例例8-38-3：房地合一價(jià)值評估：房地合一價(jià)值評估 住宅區(qū)配套公共建筑（簡稱“配套公建”），指開發(fā)商按照國家及地方有關(guān)規(guī)定在住宅區(qū)土地范圍內(nèi)與商品住宅配套修建的各種公用建筑，一般包括教育、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服

3、務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用、行政管理及其他八類公用建筑，但各住宅區(qū)具體配建項(xiàng)目因住宅區(qū)情況的不同會(huì)有所區(qū)別。配套公建的修建，為業(yè)主居住提供了各項(xiàng)便利條件，提升了樓盤的吸引力，是業(yè)主與開發(fā)商關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)。三、基準(zhǔn)地價(jià)修正法三、基準(zhǔn)地價(jià)修正法土地使用權(quán)價(jià)值評估土地使用權(quán)價(jià)值評估1 1、基準(zhǔn)地價(jià)修正法含義、基準(zhǔn)地價(jià)修正法含義u基準(zhǔn)地價(jià)是按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別基準(zhǔn)地價(jià)是按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地評估商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。級別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。u基準(zhǔn)地價(jià)按基準(zhǔn)地價(jià)按用途用途可劃分為：綜合基準(zhǔn)地價(jià)，

4、商可劃分為：綜合基準(zhǔn)地價(jià)，商業(yè)、住宅、工業(yè)等分類基準(zhǔn)地價(jià)。業(yè)、住宅、工業(yè)等分類基準(zhǔn)地價(jià)。u基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域性價(jià)格基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域性價(jià)格u基準(zhǔn)地價(jià)是土地使用權(quán)價(jià)格基準(zhǔn)地價(jià)是土地使用權(quán)價(jià)格u基準(zhǔn)地價(jià)是單位土地面積的地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)是單位土地面積的地價(jià)2 2、基準(zhǔn)地價(jià)修正法的估價(jià)步驟、基準(zhǔn)地價(jià)修正法的估價(jià)步驟（1 1）收集有關(guān)資料）收集有關(guān)資料（2 2）計(jì)算土地轉(zhuǎn)讓年限修正系數(shù)）計(jì)算土地轉(zhuǎn)讓年限修正系數(shù)（3 3）計(jì)算交易日期修正系數(shù)）計(jì)算交易日期修正系數(shù) （4 4）計(jì)算土地狀況修正系數(shù)）計(jì)算土地狀況修正系數(shù)（5 5）計(jì)算市場轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù)）計(jì)算市場轉(zhuǎn)讓因素修正系數(shù)（6 6）計(jì)算評估對象宗地的評估價(jià)值）計(jì)算

5、評估對象宗地的評估價(jià)值四、市場租金倍數(shù)法四、市場租金倍數(shù)法評估對象的評估價(jià)值評估對象的評估價(jià)值= =評估對象的年正常收益評估對象的年正常收益市場租金倍數(shù)市場租金倍數(shù)第三節(jié)第三節(jié) 收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用收益法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用一、收益法適用的條件和對象一、收益法適用的條件和對象u適用的條件：房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益及風(fēng)險(xiǎn)能夠適用的條件：房地產(chǎn)的未來預(yù)期收益及風(fēng)險(xiǎn)能夠預(yù)測和量化，房地產(chǎn)的收益年限能夠確定。預(yù)測和量化，房地產(chǎn)的收益年限能夠確定。u適用的對象：適用的對象：二、二、 收益法評估房地產(chǎn)的基本步驟收益法評估房地產(chǎn)的基本步驟 （1 1）收集房地產(chǎn)有關(guān)收入和費(fèi)用的資料；）收集房地產(chǎn)有關(guān)收入和費(fèi)

6、用的資料； （2 2）測算房地產(chǎn)的正常收入；）測算房地產(chǎn)的正常收入； （3 3）測算房地產(chǎn)的正常費(fèi)用；）測算房地產(chǎn)的正常費(fèi)用； （4 4）測算房地產(chǎn)的純收益；）測算房地產(chǎn)的純收益； （5 5）估測并選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率；）估測并選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率； （6 6）確定房地產(chǎn)的收益年限；）確定房地產(chǎn)的收益年限； （7 7）估測并確定房地產(chǎn)評估價(jià)值。）估測并確定房地產(chǎn)評估價(jià)值。三、房地產(chǎn)凈收益的測算三、房地產(chǎn)凈收益的測算1 1、凈收益的測算思路、凈收益的測算思路l凈收益凈收益= =潛在總收入空置等造成的收入損失潛在總收入空置等造成的收入損失運(yùn)營費(fèi)用運(yùn)營費(fèi)用 = =有效總收入運(yùn)營費(fèi)用有效總收入運(yùn)營費(fèi)用2

7、2、不同類型房地產(chǎn)凈收益的測算、不同類型房地產(chǎn)凈收益的測算（1 1）出租型房地產(chǎn)凈收益的測算）出租型房地產(chǎn)凈收益的測算（2 2）直接經(jīng)營型房地產(chǎn)凈收益的測算）直接經(jīng)營型房地產(chǎn)凈收益的測算（3 3）自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的測算）自用或尚未使用的房地產(chǎn)凈收益的測算（4 4）混合性房地產(chǎn)凈收益的測算）混合性房地產(chǎn)凈收益的測算四、四、 房地產(chǎn)折現(xiàn)率及資本化率的估測房地產(chǎn)折現(xiàn)率及資本化率的估測1 1、房地產(chǎn)資本化率的種類、房地產(chǎn)資本化率的種類（1 1）土地資本化率）土地資本化率: :土地價(jià)值評估土地價(jià)值評估（2 2）建筑物資本化率：建筑物價(jià)值評估）建筑物資本化率：建筑物價(jià)值評估（3 3）綜合資本化

8、率：房地合一價(jià)值評估）綜合資本化率：房地合一價(jià)值評估2 2、房地產(chǎn)資本化率的估測方法、房地產(chǎn)資本化率的估測方法 （1 1）安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率法）安全利率加上風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率法（2 2）市場租價(jià)比法）市場租價(jià)比法（3 3）投資收益率排序插入法）投資收益率排序插入法五、五、 房地產(chǎn)收益年限的確定房地產(chǎn)收益年限的確定1 1、單獨(dú)的土地或建筑物評估的情況、單獨(dú)的土地或建筑物評估的情況u土地使用權(quán)剩余年限土地使用權(quán)剩余年限u建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命2 2、土地和建筑物合成一體評估的情況、土地和建筑物合成一體評估的情況六、六、 房地產(chǎn)價(jià)值的估測房地產(chǎn)價(jià)值的估測1 1、房地合一價(jià)值的估測、房地

9、合一價(jià)值的估測u房地產(chǎn)凈收益、綜合資本化率、房地產(chǎn)凈收益、綜合資本化率、2 2、土地價(jià)值的估測、土地價(jià)值的估測u土地凈收益、土地資本化率、土地使用權(quán)剩土地凈收益、土地資本化率、土地使用權(quán)剩余年限余年限u3 3、建筑物價(jià)值的估測、建筑物價(jià)值的估測 u建筑物的凈收益、建筑物資本化率、建筑物建筑物的凈收益、建筑物資本化率、建筑物的剩余經(jīng)濟(jì)壽命的剩余經(jīng)濟(jì)壽命第四節(jié)第四節(jié) 成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用成本法在房地產(chǎn)評估中的應(yīng)用一、一、 成本途徑適用的條件和對象成本途徑適用的條件和對象u適用的條件：房地產(chǎn)的重新構(gòu)建購置成本費(fèi)用適用的條件：房地產(chǎn)的重新構(gòu)建購置成本費(fèi)用及各種貶值因素能夠量化。及各種貶值因素能夠

10、量化。u適用的對象：適用的對象：二、二、 房地產(chǎn)重置成本的估測房地產(chǎn)重置成本的估測1 1、取得成本、取得成本u征用集體土地取得土地使用權(quán)征用集體土地取得土地使用權(quán)u城市房屋拆遷取得土地使用權(quán)城市房屋拆遷取得土地使用權(quán)u市場交易取得土地使用權(quán)市場交易取得土地使用權(quán)2 2、開發(fā)成本、開發(fā)成本u土地開發(fā)成本和房屋建造成本土地開發(fā)成本和房屋建造成本3 3、管理費(fèi)用、管理費(fèi)用4 4、投資利息、投資利息5 5、開發(fā)利潤、開發(fā)利潤6 6、相關(guān)稅費(fèi)、相關(guān)稅費(fèi)三、建筑物實(shí)體性貶值的估測三、建筑物實(shí)體性貶值的估測實(shí)體性貶值率或成新率實(shí)體性貶值率或成新率1 1、使用年限法、使用年限法2 2、打分法：建筑物的結(jié)構(gòu)、裝

11、修和設(shè)備。、打分法：建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備。房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)房屋完損等級評定標(biāo)準(zhǔn)四、四、 房地產(chǎn)功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值的估測房地產(chǎn)功能性貶值、經(jīng)濟(jì)性貶值的估測 1 1、房地產(chǎn)功能性貶值的估測、房地產(chǎn)功能性貶值的估測 （1 1）修復(fù)原有功能使其能夠滿足現(xiàn)實(shí)需要，如改）修復(fù)原有功能使其能夠滿足現(xiàn)實(shí)需要，如改變原有設(shè)計(jì)布局、更新裝修或設(shè)備，則所花費(fèi)的變原有設(shè)計(jì)布局、更新裝修或設(shè)備，則所花費(fèi)的修復(fù)費(fèi)用相當(dāng)于功能性貶值額。修復(fù)費(fèi)用相當(dāng)于功能性貶值額。 （2 2）將功能陳舊的房地產(chǎn)與建造成本、新舊程度、）將功能陳舊的房地產(chǎn)與建造成本、新舊程度、外部環(huán)境等因素基本相同的房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行外部環(huán)境等因素

12、基本相同的房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行比較，二者交易價(jià)格之間的差額便是功能性貶值。比較，二者交易價(jià)格之間的差額便是功能性貶值。 （3 3）與房地產(chǎn)的實(shí)體性貶值一起考慮，確定包括）與房地產(chǎn)的實(shí)體性貶值一起考慮，確定包括功能性貶值因素在內(nèi)的綜合成新率。功能性貶值因素在內(nèi)的綜合成新率。2 2、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的估測、房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)性貶值的估測 （1 1）與外部條件沒有發(fā)生變化前相同的房地產(chǎn)交）與外部條件沒有發(fā)生變化前相同的房地產(chǎn)交易價(jià)格進(jìn)行比較，二者交易價(jià)格之間的差額即為易價(jià)格進(jìn)行比較，二者交易價(jià)格之間的差額即為經(jīng)濟(jì)性貶值。經(jīng)濟(jì)性貶值。 （2 2）對于收益性房地產(chǎn)可用房地產(chǎn)未來收益凈損）對于收益性房地產(chǎn)可用房地產(chǎn)

13、未來收益凈損失額折現(xiàn)的方法估測經(jīng)濟(jì)性貶值。失額折現(xiàn)的方法估測經(jīng)濟(jì)性貶值。 （3 3）與房地產(chǎn)的實(shí)體性貶值一起考慮，確定包括）與房地產(chǎn)的實(shí)體性貶值一起考慮，確定包括經(jīng)濟(jì)性貶值因素在內(nèi)的綜合成新率。經(jīng)濟(jì)性貶值因素在內(nèi)的綜合成新率。 五、成本法評估案例五、成本法評估案例 市場售價(jià)類比法的評估案例：市場售價(jià)類比法的評估案例： P93 P93 例例6-5:6-5:土地使用權(quán)價(jià)值評估土地使用權(quán)價(jià)值評估 P137P137例例8-38-3：房地合一價(jià)值評估：房地合一價(jià)值評估 住宅區(qū)配套公共建筑（簡稱“配套公建”），指開發(fā)商按照國家及地方有關(guān)規(guī)定在住宅區(qū)土地范圍內(nèi)與商品住宅配套修建的各種公用建筑，一般包括教育、

14、醫(yī)療衛(wèi)生、文化體育、商業(yè)服務(wù)、金融郵電、社區(qū)服務(wù)、市政公用、行政管理及其他八類公用建筑，但各住宅區(qū)具體配建項(xiàng)目因住宅區(qū)情況的不同會(huì)有所區(qū)別。配套公建的修建，為業(yè)主居住提供了各項(xiàng)便利條件，提升了樓盤的吸引力，是業(yè)主與開發(fā)商關(guān)注的一個(gè)焦點(diǎn)。三、基準(zhǔn)地價(jià)修正法三、基準(zhǔn)地價(jià)修正法土地使用權(quán)價(jià)值評估土地使用權(quán)價(jià)值評估1 1、基準(zhǔn)地價(jià)修正法含義、基準(zhǔn)地價(jià)修正法含義u基準(zhǔn)地價(jià)是按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別基準(zhǔn)地價(jià)是按照城市土地級別或均質(zhì)地域分別評估商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地評估商業(yè)、住宅、工業(yè)等各類用地和綜合土地級別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。級別的土地使用權(quán)的平均價(jià)格。u基準(zhǔn)地價(jià)按基準(zhǔn)地價(jià)按用途用途可劃分為：綜合基準(zhǔn)地價(jià)，商可劃分為：綜合基準(zhǔn)地價(jià)，商業(yè)、住宅、工業(yè)等分類基準(zhǔn)地價(jià)。業(yè)、住宅、工業(yè)等分類基準(zhǔn)地價(jià)。u基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域性價(jià)格基準(zhǔn)地價(jià)是區(qū)域性價(jià)格u基準(zhǔn)地價(jià)是土地使用權(quán)價(jià)格基準(zhǔn)地價(jià)是土地使用權(quán)價(jià)格u基準(zhǔn)地價(jià)是單位土地面積的地價(jià)基準(zhǔn)地價(jià)是單位土地面積的地價(jià)二、二、 收益法評估房地產(chǎn)的基本步驟收益法