房地產(chǎn)估價成本法

1、房地產(chǎn)估價理論與方法成本法成本法是根據(jù)估價對象的重置成本或重建成本來成本法是根據(jù)估價對象的重置成本或重建成本來求取估價對象價值的方法。求取估價對象價值的方法。成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)為導(dǎo)向來求成本法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的重新開發(fā)為導(dǎo)向來求取房地產(chǎn)的價值。取房地產(chǎn)的價值。房地產(chǎn)估價方法成本法房地產(chǎn)估價方法成本法弄清估價對象的價格構(gòu)成，搜集相關(guān)資料；測算估價對象的重新構(gòu)建價格；測算估價對象的折舊；求取估價對象的積算價值。房地產(chǎn)估價方法成本法房地產(chǎn)估價方法成本法運(yùn)用成本法估價的一項(xiàng)最基礎(chǔ)工作，就是要弄清估價對運(yùn)用成本法估價的一項(xiàng)最基礎(chǔ)工作，就是要弄清估價對象的價格構(gòu)成；象的價格構(gòu)成；一個常規(guī)房地

2、產(chǎn)項(xiàng)目一般要經(jīng)歷土地獲取、前期工作、一個常規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目一般要經(jīng)歷土地獲取、前期工作、施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收、商品房租售等階段；施工建設(shè)、竣工驗(yàn)收、商品房租售等階段；成本法估算中，需要估算出全過程發(fā)生的各項(xiàng)成本、費(fèi)成本法估算中，需要估算出全過程發(fā)生的各項(xiàng)成本、費(fèi)用、稅金等必要支出以及正常的開發(fā)利潤；用、稅金等必要支出以及正常的開發(fā)利潤；房地產(chǎn)估價方法成本法 以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)用地進(jìn)行商品房建設(shè)，然后銷售所建成以房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得開發(fā)用地進(jìn)行商品房建設(shè)，然后銷售所建成的商品房這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，將房地產(chǎn)價格構(gòu)成的商品房這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，將房地產(chǎn)價格構(gòu)成分為土地取得成

3、本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、分為土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤7大項(xiàng)，即：大項(xiàng)，即： 房地產(chǎn)價格土地取得成本建設(shè)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤房地產(chǎn)估價方法成本法土地取得成本取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑：取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的途徑：a)a) 市場購置市場購置b)b) 征收集體土地取得；征收集體土地取得；c)c) 征收國有土地上房屋取得。征收國有土地上房屋取得。房地產(chǎn)估價方法成本法a)a)市場購置下的土地成本構(gòu)成：市場購置下的土地成本構(gòu)成： 建設(shè)用地使用權(quán)價格（地價款）；采用比較法求取，建設(shè)用地使用權(quán)價格（地價款

4、）；采用比較法求取，也可采用基準(zhǔn)地價法、成本法求取。也可采用基準(zhǔn)地價法、成本法求取。 土地取得稅費(fèi)，包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等。土地取得稅費(fèi)，包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等。通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照建通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照建設(shè)用地使用權(quán)價格的一定比例來測算。設(shè)用地使用權(quán)價格的一定比例來測算。 某宗房地產(chǎn)開發(fā)用地的面積為5000平方米，容積率為2，市場價格（樓面地價）為800元平方米，受讓人需要按照受讓價格的3%繳納契稅等稅費(fèi)，則土地取得成本為多少？土地取得成本土地取得成本=5000=50008008002 2（1+3%1+3%）=824=824

5、（萬元）（萬元）房地產(chǎn)估價方法成本法b)b)征集集體土地的土地取得成本：征集集體土地的土地取得成本： 征集集體土地的土地取得成本一般包括征集集體土地的土地取得成本一般包括土地征收補(bǔ)償費(fèi)用土地征收補(bǔ)償費(fèi)用、相關(guān)相關(guān)稅費(fèi)、地上物拆除費(fèi)、渣土清運(yùn)費(fèi)、場地平整費(fèi)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施稅費(fèi)、地上物拆除費(fèi)、渣土清運(yùn)費(fèi)、場地平整費(fèi)以及城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金等。建設(shè)費(fèi)、建設(shè)用地使用權(quán)出讓金等。房地產(chǎn)估價方法成本法b)b)征集集體土地的土地取得成本：征集集體土地的土地取得成本：土地征收補(bǔ)償費(fèi)用土地征收補(bǔ)償費(fèi)用房地產(chǎn)估價方法成本法b)b)征集集體土地的土地取得成本：征集集體土地的土地取得成本：相關(guān)稅費(fèi)

6、房地產(chǎn)估價方法成本法c)c)征收國有土地上房屋的土地取得成本：征收國有土地上房屋的土地取得成本：房地產(chǎn)估價方法成本法建設(shè)成本 在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房在取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)所必要的直接費(fèi)用、稅金等，主要包括：屋建設(shè)所必要的直接費(fèi)用、稅金等，主要包括：a.a. 勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)；勘察設(shè)計(jì)和前期工程費(fèi)；b.b. 建筑安裝工程費(fèi)；建筑安裝工程費(fèi)；c.c. 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)；d.d. 公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)；公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)；e.e. 其它工程費(fèi)；其它工程費(fèi)；f.f. 開發(fā)期間稅費(fèi)。開發(fā)期間稅費(fèi)。房地產(chǎn)估價方法成本法管理費(fèi)用 房地產(chǎn)開發(fā)企

7、業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的必房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為組織和管理房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的必要支出，包括：要支出，包括：a.a. 人員工資；人員工資；b.b. 福利費(fèi)；福利費(fèi)；c.c. 辦公費(fèi)；辦公費(fèi)；d.d. 差旅費(fèi)。差旅費(fèi)。 管理費(fèi)通常按土地取得成本和建設(shè)成本之和的一定比例計(jì)提。管理費(fèi)通常按土地取得成本和建設(shè)成本之和的一定比例計(jì)提。房地產(chǎn)估價方法成本法銷售費(fèi)用 銷售成本，是指預(yù)售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的必要銷售成本，是指預(yù)售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)的必要支出，包括：支出，包括：a.a. 廣告費(fèi)；廣告費(fèi)；b.b. 銷售資料制作費(fèi)；銷售資料制作費(fèi)；c.c. 售樓處建設(shè)費(fèi)；售樓處建設(shè)費(fèi)；d.d. 樣板

8、房建設(shè)費(fèi)樣板房建設(shè)費(fèi)e.e. 代理傭金等。代理傭金等。 銷售費(fèi)用通常按開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的一定比例計(jì)提。銷售費(fèi)用通常按開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值的一定比例計(jì)提。房地產(chǎn)估價方法成本法投資利息 指房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算指房地產(chǎn)開發(fā)完成或者實(shí)現(xiàn)銷售之前發(fā)生的所有必要費(fèi)用應(yīng)計(jì)算的利息，而不僅是借款部分的利息和手續(xù)費(fèi)；的利息，而不僅是借款部分的利息和手續(xù)費(fèi)； 土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，無論是借貸資土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用，無論是借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息；金還是自有資金，都應(yīng)計(jì)算利息； 借貸資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得

9、的存款利息，即借貸資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息，即基于資金的機(jī)會成本的考慮。基于資金的機(jī)會成本的考慮。 房地產(chǎn)估價方法成本法投資利息投資利息的計(jì)算把握原則：投資利息的計(jì)算把握原則：1 1、應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目：、應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目：土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)一般不計(jì)利息；稅費(fèi)一般不計(jì)利息；2 2、計(jì)息周期：、計(jì)息周期：計(jì)算利息的單位時間（年、半年、季、月等）；計(jì)算利息的單位時間（年、半年、季、月等）；3 3、計(jì)息期：、計(jì)息期：起點(diǎn)一般是取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的日期，終點(diǎn)是到達(dá)全新狀起點(diǎn)一般是取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的日期，終點(diǎn)是

10、到達(dá)全新狀況的估價對象的日期，一般為竣工驗(yàn)收完成的時間；況的估價對象的日期，一般為竣工驗(yàn)收完成的時間；4 4、計(jì)息方式：、計(jì)息方式：單利計(jì)息、復(fù)利計(jì)息。單利計(jì)息、復(fù)利計(jì)息。5 5、利率：、利率：一般采用價值時點(diǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率。一般采用價值時點(diǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)貸款的平均利率。 房地產(chǎn)估價方法成本法投資利息l 單利計(jì)息公式單利計(jì)息公式 I=PI=Pi in n F=P(1+i F=P(1+in n）l 復(fù)利計(jì)息公式復(fù)利計(jì)息公式 I=PI=P（1+i1+i） n n-1-1 F=P(1+i F=P(1+i）n n房地產(chǎn)估價方法成本法銷售稅費(fèi) 銷售稅費(fèi)是指預(yù)售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方繳

11、銷售稅費(fèi)是指預(yù)售或銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)，可分為下列兩類：納的稅費(fèi)，可分為下列兩類：a)a)增值稅（銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅增值稅（銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加（通常簡稱和教育費(fèi)附加（通常簡稱“兩稅一費(fèi)兩稅一費(fèi)”）；b)b)其它銷售稅費(fèi)，包括印花稅、交易手續(xù)費(fèi)。其它銷售稅費(fèi)，包括印花稅、交易手續(xù)費(fèi)。銷售稅費(fèi)一般按照開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的一定比例來測算。銷售稅費(fèi)一般按照開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值的一定比例來測算。房地產(chǎn)估價方法成本法開發(fā)利潤a. 開發(fā)利潤是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤，是典型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行開發(fā)利潤是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤，是

12、典型的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行特定的房地產(chǎn)開發(fā)所特定的房地產(chǎn)開發(fā)所期望獲得的平均利潤期望獲得的平均利潤，是需要實(shí)現(xiàn)估算的；，是需要實(shí)現(xiàn)估算的；b. 為了與銷售稅費(fèi)中不包含土地增值稅、企業(yè)所得稅的口徑一致，并得為了與銷售稅費(fèi)中不包含土地增值稅、企業(yè)所得稅的口徑一致，并得到相對客觀合理的開發(fā)利潤，開發(fā)利潤是未扣除土地增值稅和企業(yè)所到相對客觀合理的開發(fā)利潤，開發(fā)利潤是未扣除土地增值稅和企業(yè)所得稅的，簡稱得稅的，簡稱稅前利潤稅前利潤。c. 開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所能獲開發(fā)利潤是該類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目在正常條件下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所能獲得的得的平均利潤平均利潤，不是個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最

13、終實(shí)際獲得的利潤；，不是個別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最終實(shí)際獲得的利潤；d. 開發(fā)利潤通常按照一定的基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤率來估算。開發(fā)利潤通常按照一定的基數(shù)乘以相應(yīng)的利潤率來估算。房地產(chǎn)估價方法成本法開發(fā)利潤a. 直接成本利潤率直接成本利潤率開發(fā)利潤（土地取得成本建設(shè)成本）開發(fā)利潤（土地取得成本建設(shè)成本）b. 投資利潤率投資利潤率開發(fā)利潤（土地取得成本建設(shè)成本管理費(fèi)用銷開發(fā)利潤（土地取得成本建設(shè)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用）售費(fèi)用）c. 成本利潤率成本利潤率開發(fā)利潤（土地取得成本建設(shè)成本管理費(fèi)用銷開發(fā)利潤（土地取得成本建設(shè)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息）售費(fèi)用投資利息）d. 銷售利潤率銷售利潤率開發(fā)利潤開發(fā)完成后的

14、價值開發(fā)利潤開發(fā)完成后的價值房地產(chǎn)估價方法成本法房地產(chǎn)價值房地產(chǎn)價值房地產(chǎn)重新構(gòu)建價格房地產(chǎn)折舊房地產(chǎn)重新構(gòu)建價格房地產(chǎn)折舊土地重新構(gòu)建價格建筑物重新構(gòu)建價格建筑物折舊土地重新構(gòu)建價格建筑物重新構(gòu)建價格建筑物折舊土地取得成本建設(shè)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)土地取得成本建設(shè)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤建筑物折舊開發(fā)利潤建筑物折舊房地產(chǎn)估價方法成本法新開發(fā)房地產(chǎn)價值新開發(fā)房地產(chǎn)價值土地取得成本建設(shè)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)土地取得成本建設(shè)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤開發(fā)利潤新開發(fā)的土地價值新開發(fā)的土地價值待開發(fā)土地取得成本土地開發(fā)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)

15、用投資利息待開發(fā)土地取得成本土地開發(fā)成本管理費(fèi)用銷售費(fèi)用投資利息銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤銷售稅費(fèi)開發(fā)利潤房地產(chǎn)估價方法成本法 某成片荒地面積某成片荒地面積2 2平方公里，取得該荒地的代價為平方公里，取得該荒地的代價為1.21.2億億元，將其開發(fā)成元，將其開發(fā)成“五通一平五通一平”熟地的開發(fā)成本和管理費(fèi)用為熟地的開發(fā)成本和管理費(fèi)用為2.52.5億元，開發(fā)期億元，開發(fā)期3 3年，貸款年利率年，貸款年利率3%3%，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)，銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的和開發(fā)利潤分別為可轉(zhuǎn)讓熟地價格的2%2%、5.5%5.5%和和10%10%，求該土，求該土地轉(zhuǎn)讓為熟地后的總價（假設(shè)建設(shè)成本和

16、管理費(fèi)用在開發(fā)期地轉(zhuǎn)讓為熟地后的總價（假設(shè)建設(shè)成本和管理費(fèi)用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成時即開始銷售，銷售費(fèi)用在開發(fā)完成內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成時即開始銷售，銷售費(fèi)用在開發(fā)完成時投入）。時投入）。房地產(chǎn)估價方法成本法解：設(shè)可轉(zhuǎn)讓熟地價格為V 該荒地取得總價：1.2億元12000萬元； 土地開發(fā)成本和管理費(fèi)用：2.5億元25000萬元 銷售費(fèi)用：V2% 銷售稅費(fèi)： V5.5% 開發(fā)利潤： V10% 投資利息：l 土地成本投資利息：12000（13%） l 建設(shè)成本和管理費(fèi)用利息：25000 （13%） 可轉(zhuǎn)讓熟地總價：V1200025000 V2% V5.5% V10% 12000（13%）3 25

17、000（13%）1.5 31.5房地產(chǎn)估價方法成本法舊的房地產(chǎn)價值舊的房地產(chǎn)價值房地產(chǎn)重新構(gòu)建價格建筑物折舊房地產(chǎn)重新構(gòu)建價格建筑物折舊土地重新構(gòu)建價格建筑物重新構(gòu)建價格建筑物折舊土地重新構(gòu)建價格建筑物重新構(gòu)建價格建筑物折舊舊的建筑物價值舊的建筑物價值建筑物重新構(gòu)建價格建筑物折舊建筑物重新構(gòu)建價格建筑物折舊房地產(chǎn)估價方法成本法某棟房屋的建筑面積為300平方米，該類用途、建筑結(jié)構(gòu)和檔次的房屋的建筑安裝工程費(fèi)為1200元平方米，專業(yè)費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)的8%，管理費(fèi)用為建筑安裝工程費(fèi)與專業(yè)費(fèi)用之和的3%，銷售費(fèi)用為重新構(gòu)建價格的4%，建設(shè)期為6個月，所有費(fèi)用可視為在建設(shè)期內(nèi)均勻投入，年利率為6%，

18、房地產(chǎn)開發(fā)成本利潤率為15%，銷售稅費(fèi)為重新構(gòu)建價格的6%。請計(jì)算該房屋的重新構(gòu)建價格。房地產(chǎn)估價方法成本法解：設(shè)該房屋的重新構(gòu)建價格為解：設(shè)該房屋的重新構(gòu)建價格為V元元/， 建筑安裝工程費(fèi)建筑安裝工程費(fèi)1200元平方米；元平方米； 專業(yè)費(fèi)用專業(yè)費(fèi)用12008%96元平方米元平方米 管理費(fèi)用（管理費(fèi)用（120096）3%38.88元平方米；元平方米； 銷售費(fèi)用銷售費(fèi)用V4%0.04V 投資利息（投資利息（120096 38.88 0.04V）（16%） 119.59+0.0006V 銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)V6% 開發(fā)利潤（開發(fā)利潤（120096 38.88 0.04V 19.59+0.0006V）1

19、5%203.170.0061V V （120096 38.88 0.04V19.59+0.0006VV6% 203.170.0061V）0.25 建筑物重新構(gòu)建價格的求取方法 單位比較法 以建筑物為整體，選取與該類建筑物的建安工程費(fèi)密切相關(guān)的某種計(jì)量單位為比較單位，調(diào)查在價值時點(diǎn)的近期建成的類似建筑物的單位建筑安裝工程費(fèi)，對其進(jìn)行適當(dāng)處理后得到建安工程費(fèi)的方法。 分部分項(xiàng)法 把建筑物分解為各個分部工程或分項(xiàng)工程，測算每個分部工程或分項(xiàng)工程的數(shù)量，調(diào)查各個分部工程或分項(xiàng)工程在價值時點(diǎn)的單位價格或成本，將各個分部或者分項(xiàng)工程數(shù)量乘以對應(yīng)的單位價格或成本后相加得到建安工程費(fèi)的方法。房地產(chǎn)估價方法成本

20、法 建筑物重新構(gòu)建價格的求取方法 工料測量法 把建筑物還原為建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備，測算重新建造該建筑物所需的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備的種類和數(shù)量、施工機(jī)械臺班數(shù)、人工時數(shù)，調(diào)查在價值時點(diǎn)相應(yīng)的單價及人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，將各種建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備、施工機(jī)械臺班的數(shù)量及人工時數(shù)乘以相應(yīng)的單價和人工費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)后相加，并計(jì)取相應(yīng)的措施項(xiàng)目費(fèi)、規(guī)費(fèi)和稅金等得到建安工程費(fèi)的方法。 指數(shù)調(diào)整法 利用建安工程費(fèi)的有關(guān)指數(shù)或變動率，將估價對象建筑物的歷史建安工程費(fèi)調(diào)整到價值時點(diǎn)的建安工程費(fèi)的方法。 主要用于檢驗(yàn)其他方法的測算結(jié)果。 房地產(chǎn)估價方法成本法房地產(chǎn)估價方法成本法 建筑物折舊：建筑物折舊： 估價上的建

21、筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價值估價上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物價值的實(shí)際減損。的實(shí)際減損。 建筑物折舊建筑物重新構(gòu)建價格建筑物市場價值建筑物折舊建筑物重新構(gòu)建價格建筑物市場價值房地產(chǎn)估價方法成本法 建筑物折舊的原因：建筑物折舊的原因： 物質(zhì)折舊：物質(zhì)折舊： 自然經(jīng)過的老化、正常使用的磨損、意外破壞的損毀、延遲維修的損壞自然經(jīng)過的老化、正常使用的磨損、意外破壞的損毀、延遲維修的損壞房地產(chǎn)估價方法成本法 建筑物折舊的原因：建筑物折舊的原因：功能折舊：功能折舊：l 功能缺乏：如住宅沒有暖氣、辦公樓沒有電梯、集中空調(diào)、寬帶等；功能缺乏：如住宅沒有暖氣、辦公樓沒有電梯、集中空調(diào)、寬帶等；

22、l 功能落后：入住宅布局過時、高檔辦公樓智能化程度不夠等；功能落后：入住宅布局過時、高檔辦公樓智能化程度不夠等；l 功能過剩：如某棟建筑物層高過高，不被市場接受，多花的成本為無效功能過剩：如某棟建筑物層高過高，不被市場接受，多花的成本為無效成本。成本。房地產(chǎn)估價方法成本法 建筑物折舊的原因：建筑物折舊的原因：外部折舊：外部折舊： 也稱經(jīng)濟(jì)折舊，是指建筑物意外的各種不利因素造成的建筑物價值也稱經(jīng)濟(jì)折舊，是指建筑物意外的各種不利因素造成的建筑物價值減損。如區(qū)位環(huán)境變化、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等。減損。如區(qū)位環(huán)境變化、交通擁擠、城市規(guī)劃改變等。房地產(chǎn)估價方法成本法 年限法（直線法、成新折扣法）、市場

23、提取法、分解法年限法（直線法、成新折扣法）、市場提取法、分解法 直線法公式：直線法公式： 建筑物現(xiàn)值建筑物現(xiàn)值=重建價格重建價格1-(1-殘值率殘值率)建筑物有效年齡建筑物有效年齡/建建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命筑物的經(jīng)濟(jì)壽命有效年齡有效年齡從價值時點(diǎn)向過去推算的時間；從價值時點(diǎn)向過去推算的時間；經(jīng)濟(jì)壽命經(jīng)濟(jì)壽命建筑物對房地產(chǎn)價值有貢獻(xiàn)的時間建筑物對房地產(chǎn)價值有貢獻(xiàn)的時間房地產(chǎn)估價方法成本法 某棟平方的建筑面積為150平方米，有效年齡為20年，預(yù)期經(jīng)濟(jì)壽命為40年，重置價格為800元平方米殘值率為3%。用直線法計(jì)算該房屋的折舊總額，并計(jì)算其現(xiàn)值。解：解： 已知已知t t2020年，年，N N4040年，年

24、，C C800800150150120000120000元，元，R R3%3%；該房屋；該房屋的折舊總額的折舊總額E E和現(xiàn)值和現(xiàn)值V V計(jì)算如下：計(jì)算如下： E EC C（1-R1-R）t tN N120000120000（1 13%3%）20 20 40405820058200元元 V VC CE E12000012000058200582006180061800元元房地產(chǎn)估價方法成本法 建筑物折舊的求取分解法分解法（breakdown method）是把建筑物折舊分成它的各個組成部分，分別測算出各個組成部分，然后把他們相加來求取建筑物折舊的方法。分解法是求取建筑物折舊最詳細(xì)、最復(fù)雜的一種

25、方法。弄清估價對象的價格構(gòu)成，搜集相關(guān)資料；測算估價對象的重新構(gòu)建價格；測算估價對象的折舊；求取估價對象的積算價值。房地產(chǎn)估價方法成本法房地產(chǎn)估價方法成本法a)a)市場購置下的土地成本構(gòu)成：市場購置下的土地成本構(gòu)成： 建設(shè)用地使用權(quán)價格（地價款）；采用比較法求取，建設(shè)用地使用權(quán)價格（地價款）；采用比較法求取，也可采用基準(zhǔn)地價法、成本法求取。也可采用基準(zhǔn)地價法、成本法求取。 土地取得稅費(fèi)，包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等。土地取得稅費(fèi)，包括契稅、印花稅、交易手續(xù)費(fèi)等。通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照建通常是根據(jù)稅法及中央和地方政府的有關(guān)規(guī)定，按照建設(shè)用地使用權(quán)價格的一定比例來測算。設(shè)

26、用地使用權(quán)價格的一定比例來測算。 某宗房地產(chǎn)開發(fā)用地的面積為5000平方米，容積率為2，市場價格（樓面地價）為800元平方米，受讓人需要按照受讓價格的3%繳納契稅等稅費(fèi)，則土地取得成本為多少？土地取得成本土地取得成本=5000=50008008002 2（1+3%1+3%）=824=824（萬元）（萬元）房地產(chǎn)估價方法成本法投資利息投資利息的計(jì)算把握原則：投資利息的計(jì)算把握原則：1 1、應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目：、應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目：土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售土地取得成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、銷售稅費(fèi)一般不計(jì)利息；稅費(fèi)一般不計(jì)利息；2 2、計(jì)息周期：、計(jì)息周期：計(jì)算利息的單位時間（年、半年、季、月等）；計(jì)算利息的單位時間（年、半年、季、月等）；3 3、計(jì)息期：、計(jì)息期：起點(diǎn)一般是取得房地產(chǎn)開發(fā)用地的日期，終點(diǎn)是到達(dá)全新狀起點(diǎn)一般是取得房地