鳳凰國際可行性分析(DOC_39頁)

1、鳳凰國際可行性分析、項(xiàng)目概況鳳凰國際位 于大同市中心區(qū)城區(qū)西側(cè)的振華街，北至大 同市教育學(xué)院，南至新開西二路，東至育才南街，與新世紀(jì)小 區(qū)隔街相望。南北長226米，東西寬度126米，共占地26101 平方米（不包括尚未取得的土地），整個(gè)項(xiàng)目地塊基本呈一長方 形，布局規(guī)整。規(guī)劃指標(biāo)占地面積26101平方米總建筑面積142000平方米住宅面積110000平方米商業(yè)面積7000平方米會(huì)所面積3000平方米可銷售面積117000平方米配套公建含地下部分及地下車庫22000平方米容積率4.5綠化面積10000平方米綠化率38%總戶數(shù)550-600 戶居住人口2200戶均面積190平方米人均居住面積50平

2、方米主力面積200平方米主力戶型三室兩廳二、投資分析概述1、投資分析的目的對項(xiàng)目的本案投資分析的目的是在對大同住宅市場和本案所在區(qū)域市場詳細(xì)調(diào)查研究的基礎(chǔ)上， 結(jié)合本案的初步規(guī)劃方案及產(chǎn)品定位， 社會(huì)、 經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行評估， 判斷項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)上的可行性， 以合理有效地利 用資金，取得較高的經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益。2、投資分析的依據(jù)市場調(diào)研及定位部分確定的相關(guān)指標(biāo)，如項(xiàng)目產(chǎn)品定位、價(jià)格、 銷售計(jì)劃等； 本項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案及相關(guān)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)； 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)方案（項(xiàng)目開發(fā)周期，資金投入情況） 行業(yè)一般獲利能力；國家及大同有關(guān)建筑工程技術(shù)方面的標(biāo)準(zhǔn)、 規(guī)范、指標(biāo) 資料；大同土地、城市建設(shè)、房管部門規(guī)定的有關(guān)稅費(fèi)標(biāo)

3、準(zhǔn)。3、投資分析的條件和范圍條件： 本報(bào)告按照全部資金來源為自有資金的情況進(jìn)行計(jì)算，不考 慮自有資金的機(jī)會(huì)成本。范圍： 本報(bào)告研究的范圍主要側(cè)重于項(xiàng)目的成本測算和簡單財(cái)務(wù)效 益指標(biāo)等內(nèi)容。、建設(shè)方案1、方案設(shè)想總體設(shè)想 本項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)充分考慮區(qū)域市場的特點(diǎn)及發(fā)展商自身情 況，汲取其他項(xiàng)目的成功經(jīng)驗(yàn)，以較高的性能價(jià)格比吸引客戶， 樹立物業(yè)的品牌形象。建設(shè)經(jīng)營期 本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)經(jīng)營期為 3 年，即 2004.2 年2007.2 年。開發(fā)方案 本項(xiàng)目以滾動(dòng)開發(fā)方式，建設(shè)工期為 24 個(gè)月； 銷售進(jìn)度方案于開工 6 個(gè)月后（2004 年 8 月）開始正式銷售， 銷售周期為 20-21 個(gè)月，住宅結(jié)

4、構(gòu)封頂前，完成銷售總住宅面積的35%（約 38500平方米），住宅交付使用時(shí)，完成銷售總住宅面積的40-45%（約44000-49500 平方米）。四、投資估算1、土地成本A、拆遷成本序號項(xiàng)目面積及造價(jià)1教委回遷住戶面積8750平方米2教委其余住宅面積6250平方米3教委辦公樓面積1000平方米4教委商業(yè)面積5000平方米5可銷售價(jià)格23125000元6住宅15000M2造價(jià)13500000元7辦公樓1000M2造價(jià)1000000元8商業(yè)5000M2造價(jià)6000000元9總經(jīng)濟(jì)造價(jià)2625000元B、土地成本分析以地上建筑面積約120600平方米計(jì)算（其中住宅面積約110000平方米，會(huì)所面積

5、約3000平方米，商業(yè)面積約7000平方米，非配套公建600平方米），可銷售面積為 117000平方米，土地成本 55000000元，平均每平方米分?jǐn)偟貎r(jià)470元。2、住宅建安成本（參考北京方南家園建安成本）方南家園工程概況:該工程為方南家園為兩棟塔式住宅樓，位于北京市豐臺區(qū)東鐵匠 營橫七條44號;該項(xiàng)目平均售價(jià)6000元/平方米;工程總建筑面積54830.92M2;結(jié)構(gòu)形式為現(xiàn)澆剪力墻結(jié)構(gòu)其中一棟住宅樓為地下二層，地上23層，建筑面積27783.43M2 ;。我們就以方南家園這棟樓為例，其建安成本分析如下:方南家園5#樓建安成本估算序號項(xiàng)目名稱單方造價(jià)（元）1土建工程672.562裝飾工程4

6、13.153電氣工程136.874管道工程133.675通風(fēng)工程8.136合計(jì)1364.38注：此建安成本費(fèi)用中不包括電梯及安裝費(fèi)。工程二材匯總表序號工程名稱鋼材（t）其中：鋼筋木材（m3）水泥（t）1土建工程1086.181860.180.004971.932裝飾工程5.095.040.391793.443電氣工程8.971.504管道工程6.706.705通風(fēng)空調(diào)1.536合計(jì)1882.471865.220.396773.57說明:土建工程土建工程內(nèi)容:序號子目名稱1土石方工程2砌筑工程3現(xiàn)場攪拌混凝土工程4鋼筋工程5構(gòu)建工程6其他工程陽臺及凸窗內(nèi)欄桿陽臺晾衣架7構(gòu)建制作安裝工程8屋面工程

7、9防水工程地卜室基礎(chǔ)防水廚房地面防水衛(wèi)生間地面防水屋面防水10非實(shí)體消耗量模板工程腳手架工程大型垂直機(jī)械使用費(fèi)土建工程造價(jià):序號子目名稱人工費(fèi)（元）材料費(fèi)（元）合計(jì)1土石方工程7145743632436322砌筑工程1254044621582023現(xiàn)場攪拌混凝土工程379587274266334048634鋼筋工程321044484500251743795構(gòu)建工程2768837446其他工程6057306057307構(gòu)建制作安裝工程402366219714958屋面工程1122274374882539防水工程5126644168750068710非實(shí)體消耗量145301818495214236

8、638合計(jì)23044341071360914766589綜合上述工程內(nèi)容后單方造價(jià)為672.56元/平方米。裝飾工程部分:裝飾工程內(nèi)容:序號子目名稱1樓地面2天棚3墻面外墻裝修底層為花崗巖，中部以上使用涂料內(nèi)墻裝修涂料4隔墻、隔斷和保溫板式隔墻隔斷 墻體保溫 保溫墻面 外輕內(nèi)保溫墻面5門窗：塑鋼及鋁合金門窗，單層及雙層玻璃。6欄桿、欄板、扶手7裝飾線條歐式裝飾線外掛檐口板8建筑配件9油漆廁所隔墻鋼板網(wǎng)通風(fēng)道算子屋面出氣孔排水溝、水泥面10非實(shí)體消耗量裝飾工程造價(jià):序號子目名稱人工費(fèi)（元）材料費(fèi)（元）合計(jì)1樓地面2284625033867757482天棚2132561776604058283墻面

9、689214138305121629934隔墻、隔斷和保溫151117121134114041335門窗179892316030434664886欄桿、欄板、扶手15219915261109447裝飾線條78421697471852828建筑配件3762429482999油漆41650594810非實(shí)體消耗量442990合計(jì)164102167688339030671綜合上述裝飾工程內(nèi)容后單方造價(jià)為413.15元/平方米。電氣工程、管道工程、通風(fēng)工程部分:電氣工程、管道工程、通風(fēng)工程內(nèi)容:子目名稱電氣工程電氣部分其他部分管道工程（給排水、采暖）雨水排水給水消防采暖刷漆、保溫通風(fēng)工程薄鋼板通風(fēng)管道

10、及附件調(diào)節(jié)閥風(fēng)口消聲裝置設(shè)備及支架地下人防通風(fēng)刷漆、保溫電氣工程、管道工程、通風(fēng)工程造價(jià):序號子目名稱人工費(fèi)（元）材料費(fèi)（元）合計(jì)1電氣工程54614022649582877344綜合上述電氣工程內(nèi)容后單方造價(jià)為 136.87元/平方米。2管道工程46845619741332524437綜合上述管道工程內(nèi)容后單方造價(jià)為 133.67元/平方米。3通風(fēng)工程23347137325170493綜合上述通風(fēng)工程內(nèi)容后單方造價(jià)為 8.13元/平方米。鳳凰國際總建安成本估算項(xiàng)目面積單方造價(jià)總造價(jià)住宅1100001215133650000商業(yè)130009002700000商業(yè)2400012004800000

11、會(huì)所300025007500000車庫20000110022000000合計(jì)170650000說明:由于北京建筑材料和人工費(fèi)用普遍高于大同地區(qū)10-15%，因此，按照大同本地市場情況，以方南家園的建安標(biāo)準(zhǔn)，鳳凰國際的建安單方造價(jià)約為1091-1160元;每棟樓配備兩部電梯，共12部電梯，以每部50萬計(jì)，共需6000000元，折合每平方米住宅建安成本增加55元;我們?nèi)∽≌瑔畏皆靸r(jià)較高值1160+55元/平方米，以住宅總面積110000平方米計(jì)算，則住宅建安總造價(jià)為1.3365億元;其他項(xiàng)目建安成本仍按原來的計(jì)算方式，合計(jì)總建安費(fèi)用為1.7065 億元。3、其他費(fèi)用序號項(xiàng)目費(fèi)用（元）1人防設(shè)備30

12、000002配套203000003費(fèi)率100000003外網(wǎng)55000004不可預(yù)見費(fèi)20000005綠化費(fèi)25000006管理費(fèi)用30000007教育投資40000008銀行利息150000009廣告500000010策劃64000011水增容+液化氣140000012房管局登記費(fèi)20000013合計(jì)725400004、總成本造價(jià)項(xiàng)目費(fèi)用土地成本55000000建安成本170650000其他72540000合計(jì)2981900005、可銷售面積（住宅及商業(yè)）建筑平米造價(jià)總投資額=建筑平米造價(jià)可銷售面積鳳凰國際建筑平米造價(jià)為:298佃0000=2548.63117000五、高檔住宅價(jià)格分析1、大

13、同房地產(chǎn)市場發(fā)展步伐加快，住宅價(jià)格每年以15%-20%的速度增長，而且需求旺盛；2、預(yù)計(jì)未來幾年，隨著城市改造與經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城市中心區(qū)地價(jià)與房價(jià)會(huì)有更大幅度的提升；3、以目前市區(qū)內(nèi)多層宅價(jià)格最高價(jià) 2100 元計(jì)算， 預(yù)計(jì)未來兩年價(jià)格可達(dá)到 2500-2600 元；4、豪宅產(chǎn)品附加值與普通住宅不可同日而語，產(chǎn)品品質(zhì)與物業(yè)形象極其高檔，因此，以每平方米高出普通多層住宅800-1000 元的價(jià)格銷售豪宅項(xiàng)目，市場前景比較樂觀。5、鳳凰國際為大同市第一個(gè)超高層豪宅項(xiàng)目，其規(guī)模與檔次均高于現(xiàn)有其他住宅項(xiàng)目， 以物業(yè)自身建筑成本以及未來幾年大同房地產(chǎn)市場發(fā) 展來看，我們認(rèn)為本項(xiàng)目平均售價(jià) 3000-325

14、0/平方米最為合理。六、利潤分析1、利潤分析說明本項(xiàng)目利潤分析是通過對北京市房地產(chǎn)同類型項(xiàng)目的投資調(diào)查，并參照大同地區(qū)目前住宅工程的費(fèi)用水平和市政府有關(guān)管理部門的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格水平的基礎(chǔ)上做出的。本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的住宅全部采取出售經(jīng)營方式，其投資回報(bào)分析按照開發(fā)項(xiàng)目全部出售做出。2、利潤統(tǒng)計(jì)表總投資額298190000 元總銷售額389310000 兀營業(yè)稅（5.6%）21801360 兀銷售傭金（3%）11679300元毛收入57639340 元所得稅（33%）19020982 元純收入38618358 元投資回報(bào)12.95%說明:在土地成本、各項(xiàng)稅費(fèi)固定的情況下，我們只能通過節(jié)約建安費(fèi)用降低成

15、本，以獲取更多的利潤;本項(xiàng)目總投資額為 2.9819億元，銷售率達(dá)到100%，總銷售額為3.8931億元，以開發(fā)周期3年計(jì)算，項(xiàng)目毛利潤為 0.5764億元;扣除 33%的所得稅，凈利潤可達(dá)到0.3862 億元，投資回報(bào)率為12.95%。七、項(xiàng)目分析1、產(chǎn)品定位A 、產(chǎn)品定位、設(shè)計(jì)、概念空間大。產(chǎn)品定位：高層、高密度、高容積、高檔住宅項(xiàng)目；規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)特色：戶型大、豪華、歐陸風(fēng)情；產(chǎn)品概念：國際化豪宅概念，國際社區(qū)，居住文化先進(jìn)性、生活舒適性。B、市場稀缺性與唯一性目前大同市場缺少真正意義的豪宅項(xiàng)目；城市建設(shè)需要標(biāo)志性住宅項(xiàng)目；富有人群需要高品質(zhì)居住生活，心理上樂于期待極具特色的豪宅項(xiàng)目；針

16、對本項(xiàng)目建筑規(guī)劃和定位，我們認(rèn)為，本項(xiàng)目在一定時(shí)間內(nèi)具有唯一性和不可模仿性。C 、項(xiàng)目目前實(shí)際情況和開發(fā)條件項(xiàng)目尚處圖紙?jiān)O(shè)計(jì)階段，建筑方案仍在修改細(xì)化當(dāng)中，估計(jì)需時(shí)至少 1 個(gè)月才能基本完成；在辦理相關(guān)法律文件方面，建筑方案報(bào)批修改，申請開工許可證等均需要一些時(shí)間 （此部分在建筑方案落實(shí)以后可與其他工作同步進(jìn)行）；目前土地并未拆遷，樂觀估計(jì)需要 1 個(gè)月，希望在 2004 年 5 月能順利開工；包括銷售中心和樣板間在內(nèi)的地盤包裝工作必須在4 月同時(shí)開工，施工時(shí)間需要 2 個(gè)月；由于市場競爭激烈， 建議發(fā)展商在項(xiàng)目銷售前至少要有 2 個(gè)月的宣傳鋪墊工作， 以便市場充分了解項(xiàng)目情況， 同時(shí)有利于將

17、聲勢造大；銷售策略和銷售工具是項(xiàng)目開售的必備條件， 銷售工具的制作可在建筑方案基本確定時(shí)立即開始，估計(jì)需時(shí) 3 個(gè)月；其他相關(guān)工作視重要程度依次在公開發(fā)售前陸續(xù)完成。2、客群市場A、大同市貧富分化現(xiàn)象突出，社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境不斷造就新的富有人群，成為社會(huì)人群的金字塔塔尖的部分；B、富有人群對居住品質(zhì)需求不斷提高，現(xiàn)有住宅品質(zhì)不能滿足要求，出現(xiàn)高檔住宅的市場需求；C、最富有人群需要城市豪宅，雖然豪宅市場客群少，但卻有很大的市場需求。3、風(fēng)險(xiǎn)分析A、價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)對于鳳凰國際來說，最大的風(fēng)險(xiǎn)就來自于 建筑規(guī)劃成本過高導(dǎo)致銷售價(jià)格過高。 根據(jù)我們的成本核算， 每平米的綜合成本為 2500 多，要達(dá)到 15%的利

18、潤率，我們的住宅平均售價(jià)應(yīng)達(dá)到 3000 元以上，這對 于目前平均售價(jià)為 1800 元的市場來講，價(jià)格顯然是比較高的。降低價(jià)格風(fēng)險(xiǎn)， 在項(xiàng)目土地成本、 各項(xiàng)稅費(fèi)固定的情況下， 在保證 項(xiàng)目品質(zhì)的前提下，只有通過降低建安成本造價(jià)，避免不必要的浪費(fèi)， 增加市場競爭力，以獲得最大的利潤空間；另一方面，在營銷上，我們 要通過運(yùn)用各種營銷手段與價(jià)格策略， 在未來激烈的市場競爭中戰(zhàn)勝對 手，占領(lǐng)市場。B、競爭風(fēng)險(xiǎn)我們的項(xiàng)目基本定位是大同的豪宅， 是住宅的高端產(chǎn)品， 相對于消 費(fèi)市場的金字塔， 其購買客戶是極其有限的， 相同、 相似產(chǎn)品出現(xiàn)是市 場運(yùn)做的必然結(jié)果， 我們知道， 現(xiàn)在已同時(shí)有好幾個(gè)開發(fā)商準(zhǔn)備開

19、發(fā)高 層住宅項(xiàng)目， 只因擔(dān)心風(fēng)險(xiǎn)， 遲遲不敢有所動(dòng)作， 他們一旦看到我們出 現(xiàn)好的銷售情況，便會(huì)將項(xiàng)目立即上馬，這樣顯然會(huì)增加我們的壓力。如何控制好項(xiàng)目自身的競爭范圍很重要， 把握先機(jī)、 遇見市場競爭的可性， 前進(jìn)規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)， 避免在產(chǎn)品上不可改變的劣勢， 及時(shí)進(jìn)行市場反 饋及產(chǎn)品的調(diào)整，不斷創(chuàng)新，提高服務(wù)。因此，我們也是在跟時(shí)間賽跑， 避免正面沖突與競爭、 爭取更多的 時(shí)間、搶占有限的市場是我們的最重要的面對競爭的手段。 后來者要想 取得好的成績，自然要付出加倍的努力和代價(jià)。C、工期風(fēng)險(xiǎn)我們從項(xiàng)目開工到房屋交用大概要持續(xù)兩年的時(shí)間，工期較長，影 響到銷售時(shí)間響應(yīng)較長， 市場可變因素和不可預(yù)見的

20、因素都非常多， 們要做好打“持久戰(zhàn)”的準(zhǔn)備，并達(dá)到銷售的可持續(xù)性，是我們所要面 臨的大問題， 只有進(jìn)行準(zhǔn)確的市場預(yù)測、 超前的產(chǎn)品規(guī)劃、 豐富多彩的 推廣手段以及即使進(jìn)行產(chǎn)品調(diào)整，才能是我們的項(xiàng)目在較長銷售時(shí)間 中、激烈的市場競爭中始終立于不敗之地。D 、品質(zhì)風(fēng)險(xiǎn)在未來的銷售過程中， 無論我們推出多么新穎的宣傳廣告，取多么眼花繚亂的銷售手段， 告訴人們我們的項(xiàng)目如何好， 如何高 檔，但如果沒有極高產(chǎn)品品質(zhì)，都不足以支撐如此高的價(jià)位。一位著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家說過： 沒有賣不出去的價(jià)格， 只有賣不出去的 產(chǎn)品。就是說， 商品的價(jià)格并不是最重要的， 重要的是產(chǎn)品的品質(zhì)是否 能真正滿足消費(fèi)者。 因此， 產(chǎn)品

21、品質(zhì)的塑造是項(xiàng)目成功與否的根本， 是 整個(gè)項(xiàng)目獲取收益的最重要的前提條件。超高層豪宅產(chǎn)品無論對于開發(fā)商、 建筑設(shè)計(jì)方、 承建部門， 還是當(dāng) 地規(guī)劃管理、土地管理等政府部門都缺乏一定的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與管理經(jīng)驗(yàn)， 因此在產(chǎn)品品質(zhì)的塑造上有一定的風(fēng)險(xiǎn)性。 因此，我們要引進(jìn)和學(xué)習(xí)外 來先進(jìn)的建筑設(shè)計(jì)理念和施工管理方式， 比如選用選擇信譽(yù)良好， 技術(shù) 水平過硬、 經(jīng)驗(yàn)豐富的施工單位承建； 聘請規(guī)劃設(shè)計(jì)方面的專家學(xué)者為 顧問， 協(xié)助我們的建筑設(shè)計(jì)人員； 嚴(yán)格把好物業(yè)質(zhì)量關(guān)， 聘用把關(guān)嚴(yán)格的施工監(jiān)理公司進(jìn)行監(jiān)理；由著名的園林設(shè)計(jì)與施工公司進(jìn)行園林綠化等。我們要在項(xiàng)目前期規(guī)劃與設(shè)計(jì)過程中,杜絕一切可能存在的缺陷;在

22、建筑材料選定與合作單位的選擇上， 嚴(yán)格篩選，事無巨細(xì)，要落實(shí)于 文字，減少不可遇見因素；在建筑過程中，在保證品質(zhì)的前提下，嚴(yán)格 控制建安成本，節(jié)約開支；在銷售過程中，根據(jù)市場反饋情況，及時(shí)進(jìn) 行產(chǎn)品調(diào)整，將產(chǎn)品品質(zhì)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)降到最小?？傊陧?xiàng)目開發(fā)與銷售過程中，是具有一定市場風(fēng)險(xiǎn)，這些風(fēng)險(xiǎn)通過我們成功的操作是完全可以避免的，它取決于產(chǎn)品品質(zhì)和銷售推廣 手段，我們對其開發(fā)的前景持有樂觀的態(tài)度。八、成功執(zhí)行分析1、產(chǎn)品品質(zhì)A、建筑風(fēng)格仍建議采用原有建筑風(fēng)格建議，采用歐陸風(fēng)格的新古典主義建筑；減少整個(gè)樓體在建筑裝飾上的部分，只在建筑的底座部分進(jìn)行部分修飾，如雕花、廊柱、券拱等，在建筑中部和頂部仍

23、采用仿石漆涂料，以節(jié)約成本。B、建筑形式采用蝶型塔樓或板塔結(jié)合的建筑形式，追求采光的均好性， 最大限度地?cái)U(kuò)大每戶的采光時(shí)間。 加大南向窗戶及陽臺面積， 單向外窗使用雙 層綠色玻璃，外部有陽臺的窗戶使用單層玻璃即可。C 、戶型設(shè)計(jì)由于項(xiàng)目自身的品質(zhì)定位和高層塔樓使用率較低的特點(diǎn)，建議 將本項(xiàng)目主力戶型設(shè)計(jì)為 200-220 平方米的三室兩廳兩衛(wèi)和三室兩廳三衛(wèi)，此類戶型面積占項(xiàng)目住宅總面積的50%；室內(nèi)功能設(shè)計(jì)中增加客廳、主臥、衛(wèi)生間的面積與功能（如在 主臥室中設(shè)計(jì)出 6-7 平方米的步入式衣帽間，在入口設(shè)計(jì) 3-5平方米的玄關(guān)等） ； 在主臥和次主臥中設(shè)計(jì)飄窗以突出項(xiàng)目的檔次感；200平方米以上

24、的戶型中設(shè)計(jì)多功能室和工人房，面積以8-10平方米為宜。(具體詳見附件鳳凰國際戶型面積建議表中企贄料網(wǎng)中國最大的贄料下載網(wǎng)站D、建筑材料及設(shè)備選擇建議選擇質(zhì)量優(yōu)良、價(jià)格合理的合資品牌的產(chǎn)品，同時(shí)注意環(huán)保建材的選擇，具體建議如下:外墻1.由于大同氣候較冷，建筑外部及內(nèi)部墻體必須使用保溫材料;2.注重樓體外力面效果，五層以下使用石材，并進(jìn)行部分歐式建筑藝術(shù)修飾;3.五層以上部分使用仿石漆涂料，一方面節(jié)約建筑成本，另一方面比較安全，便于粉刷和維修，同時(shí)也可縮短建設(shè)工期;4.天際線的歐式裝飾效果，注意樓體夜間燈光效果的使用;門窗1.弧型陽臺及飄窗設(shè)計(jì)，外部使用歐式鐵藝雕花欄桿裝飾;2.高檔鋁合金門窗，

25、平開或推拉門，部分窗戶使用雙層玻璃;3.三防或四防安全戶門，合資品牌，配門鏡;4.高級五金件；、閉門器等;入口大堂住宅入口及大堂的設(shè)計(jì)（住宅大堂 150 平方米左右為宜，大理石或花崗巖地面、墻面裝飾，擺放雕塑小品和小型噴泉，開辟50 平方米休息區(qū)，設(shè) 5-10 人坐椅，入口處安排門童一名為住戶服 務(wù)兼保安之職。電梯及電梯間電梯間鋪設(shè)高級墻面磚和地面磚，電梯選用合資品牌產(chǎn)品，高速、靜音。樓梯間水泥地面，墻面為涂料，樓梯兩側(cè)安裝扶手，轉(zhuǎn)角處設(shè)腳燈和聲控頂燈。室內(nèi)裝修均為毛坯房，廚房、衛(wèi)生間做防水處理。550-600注：鳳凰國際按此裝修標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，每平方米裝修費(fèi)用約為元。E、智能化系統(tǒng)參考北京某高檔小

26、區(qū)的智能化系統(tǒng)，我們在本項(xiàng)目中進(jìn)行取舍：綜合布線系統(tǒng)智能小區(qū)以結(jié)構(gòu)化綜合布線系統(tǒng)為基礎(chǔ)， 以五類雙絞線或光纖作為傳輸?shù)慕橘|(zhì)， 將各樓宇連接起來， 開成建筑群的子系統(tǒng)。 每座樓分管理 間使整個(gè)智能化小區(qū)更便于管理， 維護(hù)及升級靈活、 方便。智能化小區(qū) 可根據(jù)用戶使用的需求在水平區(qū)子系統(tǒng)分別采用五類系統(tǒng)或全五類系 統(tǒng)，使小區(qū)可支持速率達(dá) 100Mb/s 的應(yīng)用。 在智能化小區(qū)中每個(gè)家庭均 應(yīng)配備多個(gè)信息出口，以滿足每個(gè)家庭內(nèi)部的語音、計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)、INTERNET 專線以及小區(qū)物業(yè)管理等多項(xiàng)功能。計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)小區(qū)局域網(wǎng)與 INTERNET 要實(shí)現(xiàn)互聯(lián)，使每一個(gè)住戶均可通過局 域網(wǎng)訪問INTERNE

27、T，可為每一個(gè)用戶提供電子郵件（Emai）服務(wù)和Web 代理訪問。目前，與 INTERNET 互聯(lián)有如下幾種方式： DDN 專線 它的傳 輸速率是 64K-2M 不等，它按速率等級劃分價(jià)格，如按包月算，不高于64K 的每月費(fèi)用為 1 萬元，不高于 128K 的為 2 萬多元，與其它連接方 式相比價(jià)格偏高。可視對講及門禁智能系統(tǒng)可視對講系統(tǒng)是集小區(qū)門禁、 住宅管理、 緊急報(bào)警于一體的綜合管 理系統(tǒng)。 可視門禁系統(tǒng)主要由門口可視主機(jī)、 管理中收、 室內(nèi)分機(jī)三部 分組成，可實(shí)現(xiàn)訪客、管理中心、住戶三方通話。室外機(jī)采用帶攝像頭的訪客對講主機(jī)， 訪客來訪時(shí)， 可通過管理中收確認(rèn)且與住戶通話， 經(jīng)住戶許可

28、后方可進(jìn)入樓內(nèi)。同時(shí)系統(tǒng)帶有緊急警按鈕，若有意外發(fā)生， 管理中心將立刻準(zhǔn)確得知哪間住戶有緊急情況，給住戶以最大的安全保證。 同時(shí)，可視對講系統(tǒng)還應(yīng)具備住戶與管理中心通訊功能、 住戶間通訊功能， 且住戶間通話具有保密功能， 第三個(gè)住戶及管理中心不可能實(shí)現(xiàn)監(jiān)聽。住戶出入憑借 IC 卡可自由通過門禁。自動(dòng)抄收系統(tǒng)根據(jù)國家建設(shè)部提出的小康住宅小區(qū)規(guī)劃要求， 今后要對新建和改建的住宅統(tǒng)一規(guī)劃，逐步衽水、電、氣三表出戶統(tǒng)一管理，實(shí)現(xiàn)微機(jī)自動(dòng)檢測、 計(jì)量收費(fèi)。 住宅耗能自動(dòng)抄收系統(tǒng)， 將計(jì)算機(jī)技術(shù)與數(shù)字通訊技術(shù)完美結(jié)合， 該系統(tǒng)徹底改變了傳統(tǒng)的居民住宅水、 電、煤氣等生活能耗逐月入戶驗(yàn)表收費(fèi)方式， 解決了城

29、市住宅耗能管理的離散性和耗能數(shù)據(jù)人工處理的煩瑣過程， 從而節(jié)約了大量人力， 且避免了入戶驗(yàn)表對居民生活的干擾。水、電、煤氣的自動(dòng)抄表計(jì)費(fèi)也是物業(yè)管理的一個(gè)重要組成部分，實(shí)行電腦網(wǎng)絡(luò)管理下的水電煤氣的自動(dòng)抄表計(jì)費(fèi)可以減少中間環(huán)節(jié)，決入戶抄表的低效率、 干擾性和不安全因素， 提高工作效益。 在智能小區(qū)中， 設(shè)置于住戶的自動(dòng)水、 電、煤氣表與數(shù)據(jù)采樣器通過接入家庭配線中心，家庭配線中心通過垂直主干與小區(qū)管理電腦連接，這樣小區(qū)中心管理電腦能定期、 自動(dòng)采集小區(qū)內(nèi)各住戶家中的水表、電表及煤氣表讀數(shù)并進(jìn)行計(jì)費(fèi)， 定期與各專業(yè)公司進(jìn)行數(shù)據(jù)交換結(jié)算、銀行自動(dòng)劃賬。周界報(bào)警及中央監(jiān)控系統(tǒng)周界報(bào)警探測器主要考慮設(shè)

30、在小區(qū)周界住戶入戶門窗處，防止不法分子非法侵入小區(qū)及住戶家中，若有該類狀況發(fā)生， 物業(yè)中心或住戶會(huì)及時(shí)得到預(yù)警，及時(shí)防范處理。在主要公共場所（臺公寓大堂、電梯、停車場等） 設(shè)有攝像控探頭，可以采集視頻資料， 物業(yè)中心對公共場所進(jìn)行監(jiān)控，以保障住戶安全。泊車管理及消費(fèi)一卡通系統(tǒng)封閉式管理的現(xiàn)代化住宅區(qū)一般設(shè)有大型集中停車場（地上或地 下）需要在每一入口處安裝自動(dòng)?xùn)艡跈C(jī)，要求地出入口進(jìn)行智能管理， 對持卡人進(jìn)行識別。 發(fā)生車輛進(jìn)出后， 要把有關(guān)信息記錄備案。 同時(shí)小 區(qū)具備自己的消費(fèi)設(shè)施需要與停車場系統(tǒng)實(shí)現(xiàn) “一卡通”式的統(tǒng)一管理。憑借這張智能卡， 用戶進(jìn)出停車場無須下車， 自動(dòng)感應(yīng)器在鑒別用戶身

31、 份后自動(dòng)打開道閘， 系統(tǒng)自動(dòng)記錄用戶進(jìn)入時(shí)間。 憑借這張智能卡， 用 戶可以不帶分文， 隨心所欲的使用小區(qū)內(nèi)所有的消費(fèi)和需用現(xiàn)金結(jié)算的 服務(wù)，在小區(qū)內(nèi)做到無現(xiàn)金消費(fèi)。 當(dāng)然購物開銷會(huì)一分不少地人用戶卡 上扣除，卡上金額用盡，還可繼續(xù)增加，如若丟失，可以掛失，避免損 失。有線電視分配系統(tǒng)電纜電視系統(tǒng)（ CATV ）上當(dāng)今現(xiàn)代化住宅樓接收電視節(jié)目的最普 遍方法。 隨著通訊技術(shù)的迅速發(fā)展， CATV 系統(tǒng)不但可以接受電視塔發(fā) 射的電視節(jié)目， 還可以通過衛(wèi)星地面站接收衛(wèi)星電視節(jié)目， 可考慮光纖 接入接疏地方有線電視節(jié)目。利用這套設(shè)備還可以實(shí)現(xiàn) VOD 點(diǎn)播等多 項(xiàng)功能。 CATV 系統(tǒng)不僅可以改善電

32、視節(jié)目接收效果， 還可以提供各種信息傳播、電視教學(xué)、 娛樂等多項(xiàng)服務(wù)， 隨著物質(zhì)生活水平的不斷提高，CATV 系統(tǒng)已成為人們生活必不可少的重要組成部分。F、會(huì)所會(huì)所是高檔社區(qū)的生活配套的一部分，是住宅項(xiàng)目開發(fā)上檔次的 重要表現(xiàn)。而且，本項(xiàng)目將是大同市第一個(gè)擁有社區(qū)會(huì)所的住宅項(xiàng)目， 它也是本項(xiàng)目最大的賣點(diǎn)，所以會(huì)所的建設(shè)是必不可少、極其重要的。會(huì)所的設(shè)計(jì)風(fēng)格應(yīng)與整個(gè)社區(qū)規(guī)劃風(fēng)格和諧統(tǒng)一， 建議會(huì)所采用歐 陸風(fēng)情的新古典主義建筑設(shè)計(jì)， 在建筑外觀上充分體現(xiàn)氣派、 高雅， 能 夠充分顯示使用人身份與地位。 滿足高層次人群追求高品位享受的居住 心理?？紤]到會(huì)所的建設(shè)成本和日后的經(jīng)營， 我們建議適當(dāng)縮小

33、會(huì)所面積2500-3000 平方米），將會(huì)所服務(wù)項(xiàng)目進(jìn)行調(diào)整， 如減少某些活動(dòng)設(shè)施 面積，取消大型酒樓和餐廳等，但原則上不應(yīng)降低檔次。G 、園林聘請專業(yè)的園林公司進(jìn)行本項(xiàng)目的園林設(shè)計(jì)與建設(shè)， 與整個(gè)社區(qū)建 筑風(fēng)格相呼應(yīng)， 園林也要采用新古典主義的風(fēng)格設(shè)計(jì)， 具體建議參考我公司提供的總體規(guī)劃補(bǔ)充報(bào)告。2、價(jià)格策略A、定價(jià)原則保證銷售率原則我們說過， 高檔項(xiàng)目在大同來講是有一定的消費(fèi)市場的， 大同的富 有人群所擁有的財(cái)富并不比全國任何一個(gè)大中城市低， 他們在北京、 上 海等城市買得起價(jià)格超過 100萬元的房子， 3000-3250 元只相當(dāng)于北京 經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格， 但相對于平均售價(jià)在 1600-

34、1800 元的大同的房地產(chǎn) 住宅市場，每平方米 3000 多元的價(jià)格顯然是過高了。價(jià)格過高，超出 人們心理承受力， 勢必影響到項(xiàng)目銷售； 價(jià)格過低， 又會(huì)損害我們自身 的經(jīng)濟(jì)利益。無論定價(jià)過高或過低，都會(huì)造成項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)。保證利潤原則我們要實(shí)現(xiàn)核算出準(zhǔn)確的開發(fā)成本和建筑周期， 嚴(yán)格控制項(xiàng)目開發(fā) 建設(shè)的各項(xiàng)費(fèi)用， 避免不必要的浪費(fèi)， 只有這樣， 才能保證項(xiàng)目的利潤 最大化。拉開不同工期、不同戶型、不同朝向單位差價(jià)的原則1. 根據(jù)不同的工期和銷售階段，制定不同的房屋價(jià)格，采取不同的促銷手段；2. 在建筑設(shè)計(jì)時(shí)，制造少部分豪宅中的豪宅，在定價(jià)上拉開差距，提高項(xiàng)目平均價(jià)格；3. 拉開不同戶型、不同朝

35、向、暢銷與滯銷單位的差價(jià)；4. 在推廣過程中，以起價(jià)和均價(jià)同時(shí)入市，避免差價(jià)過大，給客戶造成欺騙的感覺。在不同的銷售情況下進(jìn)行不同的價(jià)格調(diào)整原則1. 銷售情況良好 價(jià)格普遍調(diào)升但不宜一時(shí)調(diào)升過高， 可以通過縮短每一價(jià)格時(shí)間， 頻繁調(diào)價(jià)， 方面可以促進(jìn)尚處猶豫階段的客戶迅速做出決定， 另一方面也可以增加 利潤，使開發(fā)商獲得巨大的收益。價(jià)格選擇性調(diào)升對于暢銷戶型，加大調(diào)升力度，對于滯銷或銷售情況不好的戶型， 保持價(jià)格不便或進(jìn)行略微的調(diào)整。2. 銷售情況不好不可進(jìn)行直接降價(jià)，這樣會(huì)對項(xiàng)目形象造成較為不利的影響，直接降價(jià)不適合高檔項(xiàng)目；可以采取增加優(yōu)惠折扣或贈(zèng)送精裝修、贈(zèng)送家具、家電的促銷手段進(jìn)行變相

36、的降價(jià)，以促進(jìn)房屋的順利銷售。B、影響價(jià)格因素同一樓層中不同單位對價(jià)格的影響因素：按項(xiàng)目現(xiàn)有的規(guī)劃圖及市場接受情況考慮，我公司建議其影響因素及所占比例如下:影響因素所占比例朝向30%戶型格局15%景觀30%噪音10%不同樓層對單位價(jià)格的影響因素:14、24樓層，房號也不同樓體類型，樓層的高低差異所產(chǎn)生的價(jià)差也不同，我公響應(yīng)轉(zhuǎn)入上一樓層房號，如 4層1號房變?yōu)?層1號，13層1號變?yōu)?5層1號，14層1號變?yōu)?6層1號;將6、& 9等這類吉建筑類型樓層差價(jià)（元/平方米）塔樓15板樓10司建議如下:（建議在實(shí)際銷售過程中，取消4、13、利樓層或房號適當(dāng)加價(jià)。）不同樓體類型對單位價(jià)格的影響因

37、素:樓體類型自身也是影響因素，敝司針對本項(xiàng)目建議如下:建筑類型建筑類型評分?jǐn)?shù)塔樓0分板樓1分C價(jià)格調(diào)整建議根據(jù)項(xiàng)目的成本核算和利潤核算，本項(xiàng)目的成交均價(jià)為3121元每平方米。項(xiàng)目整體均價(jià)及各階段價(jià)格調(diào)整建議價(jià)格盤升具體方案如下:銷售率提價(jià)平均單價(jià)0-10%0280010-20%80288020-30%100298030-40%100308040-50%100318050-60%100328060-70%80336070-80%503410合計(jì)6103121說明：銷售率每上升 10%，價(jià)格隨即上調(diào) 50-100 元，共進(jìn)行 8 次調(diào)價(jià)， 以 銷售周期 20-21 個(gè)月計(jì)算，開盤價(jià)與結(jié)案價(jià)格差為

38、610 元，即 20%。銷售率達(dá)到 10%前，即開盤均價(jià)為 2800 元/ 平方米(內(nèi)部認(rèn)購起價(jià)2480/M2,最高價(jià)3180/M2,樓層、朝向最高差價(jià) 21.43%);銷售率達(dá)到10-20%，每平米提價(jià)80 元，均價(jià)為 2880 元/ 平方米;銷售率達(dá)到20-30%，每平米提價(jià)100 元，達(dá)到2980元 / 平方米;銷售率達(dá)到30-40%，每平米提價(jià)100 元，達(dá)到3080元 / 平方米;銷售率達(dá)到40-50%，每平米提價(jià)100 元，達(dá)到3180元 / 平方米;銷售率達(dá)到50-60%，每平米提價(jià)100 元，達(dá)到3280元 / 平方米;銷售率達(dá)到60-70%，每平米提價(jià)80 元，達(dá)到 3360

39、 元 / 平方米;銷售率達(dá)到70-80%，每平米提價(jià)50 元，達(dá)到 3410 元 / 平方米;全盤均價(jià)：3121 元/ 平方米。注：此方案之調(diào)價(jià)周期以本項(xiàng)目主力戶型銷售進(jìn)度作為依據(jù); 同時(shí)， 可 根據(jù)工程進(jìn)度及銷售情況， 對提價(jià)幅度及周期進(jìn)行進(jìn)一步細(xì)化調(diào)整; 此 外，應(yīng)考慮不同戶型在銷售速度上的差異， 分別調(diào)整提價(jià)幅度， 避免“ 刀切”的作法。3、各階段推廣策略銷售前期市場預(yù)熱期與開盤期在這個(gè)階段，要通過高頻率、 大規(guī)模的宣傳攻勢， 形成項(xiàng)目高品質(zhì)、 高素質(zhì)的物業(yè)形象， 使客戶產(chǎn)生極高的期待和興趣， 并從心理上認(rèn)同我 們的產(chǎn)品品質(zhì)與高于其他項(xiàng)目 30%的價(jià)格，認(rèn)為我們的項(xiàng)目確實(shí)物有所值。有了市

40、場和消費(fèi)者的認(rèn)可， 我們就可以在內(nèi)部認(rèn)購期和開盤期進(jìn)行 極其優(yōu)惠的價(jià)格銷售策略， 回報(bào)首批購房客戶， 迅速打開市場、 占領(lǐng)市 場。在這個(gè)階段， 我們的定價(jià)不可過高， 這個(gè)階段的銷售目的并不是賺 取多大的商業(yè)利潤，而是能夠迅速打開市場，確定市場地位。銷售中期市場熱銷期和持續(xù)期真正的銷售黃金期， 在這個(gè)階段， 項(xiàng)目已經(jīng)具有一定的知名度， 項(xiàng) 目工程進(jìn)展順利， 銷售硬件、 軟件逐步到位， 在這個(gè)階段要保持大的銷 售勢能，換取資金回籠的速度， 同時(shí)要提高定價(jià)， 以獲取巨大的利潤率， 但價(jià)格的調(diào)整一定要經(jīng)過深思熟慮， 更不可因前期良好的銷售情況而頭 腦發(fā)熱，任意漲價(jià)，價(jià)格的調(diào)整猶如爬山，上山容易下山難，漲價(jià)容易 降價(jià)難。在這個(gè)階段， 銷售勢能逐漸減弱， 可挑選房屋逐漸減少， 但房屋已 成為現(xiàn)房， 購買房屋不存在任何風(fēng)險(xiǎn)， 通過良好的社會(huì)口碑、 到位的售后服務(wù)和物業(yè)服務(wù)，客戶的購買信心是最強(qiáng)的。 對于剩余不同戶型進(jìn)行 價(jià)格的調(diào)整，銷售情況好的樓層、戶型可以繼續(xù)漲價(jià)，而銷售情況不好 的戶型則采取一定的促銷手段進(jìn)行銷售。4、銷售進(jìn)度與銷售率A、銷售統(tǒng)計(jì)總表（以住宅面積 11萬平方米計(jì)算）類型面積（萬平方米）銷售周期（月）銷售率（%）回收資金（億）期房住宅7.7-8.820-2170-802.403-2.746商業(yè)0.7