前期物業(yè)管理服務(wù)實(shí)用手冊(cè)

1、前期物業(yè)管理服務(wù)實(shí)用手冊(cè)、八 、-前言隨著公司居住物業(yè)管理項(xiàng)目的日益增多，為了統(tǒng)一管理模式，提高整體 服務(wù)質(zhì)量；抓好行風(fēng)建設(shè)，開(kāi)展創(chuàng)優(yōu)活動(dòng)，使公司“三個(gè)第一”的質(zhì)量方針 落到實(shí)處，公司決定，根據(jù)國(guó)務(wù)院和上海市物業(yè)管理的有關(guān)法律法規(guī)，在總 結(jié)以往居住物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，依據(jù)東湖物業(yè)的管理模式和質(zhì)量管理體 系，吸取國(guó)內(nèi)外物業(yè)管理的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，著手編寫(xiě)上海東湖物業(yè)管理公司居 住物業(yè)實(shí)用手冊(cè)（試行本）。上海東湖物業(yè)管理公司居住物業(yè)實(shí)用手冊(cè)（試行本）以簡(jiǎn)潔的文字、 翔實(shí)的數(shù)據(jù)、明晰的圖表，從居住物業(yè)的前期介入、物業(yè)接管驗(yàn)收、業(yè)主入 住、裝修管理，日常運(yùn)行中保安、保潔、保綠、服務(wù)、工程維修的管理標(biāo)準(zhǔn) 和管

2、理制度，各類(lèi)人員的崗位職責(zé)、各工種操作規(guī)程，各類(lèi)突發(fā)事件的應(yīng)急 處置預(yù)案，到業(yè)委會(huì)的成立、行風(fēng)建設(shè)、社區(qū)文化建設(shè)、示范小區(qū)的創(chuàng)建予 以程序化、規(guī)范化，并對(duì)國(guó)務(wù)院和上海市物業(yè)管理常用的相關(guān)法律法規(guī)摘錄 匯編，從而為項(xiàng)目經(jīng)理提供管理方便，同時(shí)也使公司的居住物業(yè)管理納入程 序化、規(guī)范化的軌道。本手冊(cè)在編撰過(guò)程中，得到了公司職能部門(mén)和管理處的大力支持，公司 謹(jǐn)向他們表示衷心的感謝。由于內(nèi)容多、時(shí)間緊、物業(yè)管理的相關(guān)法律法規(guī) 又不斷出臺(tái)，手冊(cè)一定存在不完善的地方。因此希望大家在本手冊(cè)試行過(guò)程 中，積極提出修改意見(jiàn)，以便公司進(jìn)一步修改完善。上海東湖物業(yè)管理公司二OO四年十二月第一章前期物業(yè)管理服務(wù)（含前期

3、介入）1、前期物業(yè)管理服務(wù)合同及投標(biāo)計(jì)劃書(shū)物業(yè)公司在正式介入前，項(xiàng)目經(jīng)理或前期介入人員對(duì)雙方簽定的前期物業(yè)管 理服務(wù)合同和投標(biāo)計(jì)劃書(shū)，必須仔細(xì)閱讀，認(rèn)真研究，并著重了解：甲、乙雙方 的權(quán)利義務(wù)；開(kāi)發(fā)商對(duì)物業(yè)管理服務(wù)的要求和目標(biāo)；地下車(chē)庫(kù)、會(huì)所、沿街商鋪 等的產(chǎn)權(quán)歸屬；開(kāi)辦費(fèi)的使用及其分?jǐn)偅蝗藛T配置、費(fèi)用測(cè)算；承包制還是酬金 制；交房日期以及雙方的一些特殊約定。2、前期介入的形式前期介入的形式:基本分為物業(yè)建設(shè)施工早期開(kāi)始的前期介入； 參與售樓處和 樣板房管理開(kāi)始的前期介入；業(yè)主入住前夕的前期介入等三種形式。3、前期介入人員的配置和培訓(xùn)根據(jù)約定，分批招聘配置好前期介入人員并對(duì)進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)的各類(lèi)人員進(jìn)

4、行上崗 前的培訓(xùn)（培訓(xùn)內(nèi)容詳見(jiàn)本章9.8節(jié)）。4、前期介入的進(jìn)駐4.1與開(kāi)發(fā)商建立業(yè)務(wù)聯(lián)系前期介入人員進(jìn)駐后，應(yīng)和開(kāi)發(fā)商立即建立每月一次的定期例會(huì)制度，并參 與開(kāi)發(fā)商的工程例會(huì)，便于雙方溝通，了解工程進(jìn)度、施工質(zhì)量、整改及驗(yàn)收情 況并作好書(shū)面記錄。同時(shí)與施工各總、分包單位、設(shè)備供應(yīng)商、工程監(jiān)理建立工 作聯(lián)系。其目的是配合開(kāi)發(fā)商的工作，以物業(yè)管理的專(zhuān)業(yè)眼光，去發(fā)現(xiàn)業(yè)主入住 后物業(yè)管理中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，以利于開(kāi)發(fā)商在樓盤(pán)的建設(shè)過(guò)程中提前預(yù)見(jiàn)一些問(wèn)題并及時(shí)作出修改方案，減少樓盤(pán)交付后產(chǎn)生不必要的麻煩和資金投入。4.2以書(shū)面?zhèn)渫浀男问剑瑥奈飿I(yè)管理的角度提出合理化建議通過(guò)工程圖紙和參加工程例會(huì)熟悉樓盤(pán)

5、情況和總體布局，了解小區(qū)的基本資 料。要熟悉房型結(jié)構(gòu)、套數(shù)及每戶(hù)建筑面積、樓層數(shù)、總戶(hù)數(shù)、物業(yè)用房；綠化 面積、水系面積、景觀、垃圾房；游泳池、網(wǎng)球場(chǎng)、會(huì)所、商鋪；車(chē)庫(kù)面積、車(chē) 位數(shù)量、道路出口；廣告宣傳、銷(xiāo)售情況；智能化設(shè)施、變配電室、電梯、水泵、 消防栓、空調(diào)、通風(fēng)等相關(guān)的配套設(shè)施設(shè)備情況。平時(shí)根據(jù)項(xiàng)目的工程進(jìn)度，配合開(kāi)發(fā)商、監(jiān)理對(duì)各單項(xiàng)工程進(jìn)行階段性的自 檢工作，要注重房屋以及公共設(shè)施設(shè)備（如：樓道清潔和綠化的水源、崗?fù)ず妥?行車(chē)停車(chē)棚的合理設(shè)置等）的使用功能，熟悉各種設(shè)施設(shè)備的使用和操作，以便 今后物業(yè)管理工作的順利開(kāi)展。對(duì)于存在的問(wèn)題，要及時(shí)提出書(shū)面整改意見(jiàn)供開(kāi) 發(fā)商、監(jiān)理參考并存檔

6、。在熟悉了解物業(yè)情況的基礎(chǔ)上，深入現(xiàn)場(chǎng)，從物業(yè)管理的角度，以專(zhuān)業(yè)的眼 光去發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并以書(shū)面?zhèn)渫浀男问教岢鼋鉀Q問(wèn)題的方案，使問(wèn)題得到及時(shí)妥 善解決，減少物業(yè)使用和管理中的后遺癥。4.3物業(yè)管理用房的落實(shí)及裝修根據(jù)上海市人民政府滬府發(fā)200361號(hào)文，上海市人民政府批轉(zhuǎn)市房地資源 局關(guān)于上海市實(shí)施物業(yè)管理?xiàng)l例若干意見(jiàn)的通知和上海市住宅物業(yè)管理規(guī) 定：物業(yè)管理用房按照不低于該物業(yè)管理區(qū)域房屋總面積的0.2%提供；建筑面積5萬(wàn)平方米及以下的， 按照不低于建筑面積100平方米由開(kāi)發(fā)商提供。 物業(yè)管理用 房的裝修，按各小區(qū)實(shí)際情況，由管理處與開(kāi)發(fā)商協(xié)商解決。5、與相關(guān)職能部門(mén)的業(yè)務(wù)關(guān)系建立5.1工商所

7、工商所：辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。流程： 先由公司出具辦理執(zhí)照委托書(shū)； 憑公司 營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、 前期物業(yè)管理委托合同復(fù)印件到所在地的工商管理所辦理企業(yè) 名稱(chēng)核準(zhǔn)登記 （ 上海東湖物業(yè)管理公司XXX管理處）；在企業(yè)名稱(chēng)核準(zhǔn)后，還 需向工商管理所提交；管理處負(fù)責(zé)人任命書(shū)和身份證復(fù)印件、 開(kāi)發(fā)商所建項(xiàng)目有 關(guān)批準(zhǔn)文件復(fù)印件、 管理處辦公地址、面積和平面圖（工商所會(huì)派人現(xiàn)場(chǎng)查看） 、 辦公場(chǎng)所雙方租賃合同復(fù)印件（免租金）；營(yíng)業(yè)執(zhí)照辦理完后，還需辦理企業(yè)代 碼證、刻管理處公章。對(duì)小區(qū)業(yè)主私開(kāi)店鋪等居改非的行為，管理處在勸阻無(wú)效的情況下，應(yīng)立即 報(bào)告工商管理所予以取締。5.2房地辦（區(qū)房地局街道辦事處）房地辦（區(qū)房

8、地局街道辦事處） ：是指導(dǎo)物業(yè)管理企業(yè)工作的政府機(jī)構(gòu)，管理 處應(yīng)定期向房產(chǎn)辦匯報(bào)小區(qū)管理的情況，取得房產(chǎn)辦的幫助指導(dǎo)。物業(yè)管理前期介入時(shí)，要向物業(yè)所在地的房產(chǎn)辦進(jìn)行登記并告知所管小區(qū)的 名稱(chēng)、地址、物業(yè)管理公司的名稱(chēng)、負(fù)責(zé)人的姓名、聯(lián)系電話等。對(duì)小區(qū)業(yè)主擅 自違章搭建等行為，管理處在勸阻無(wú)效的情況下，應(yīng)立即報(bào)告房產(chǎn)辦予以整改。5.3銀行銀行：開(kāi)設(shè)銀行基本戶(hù)。流程：憑管理處營(yíng)業(yè)執(zhí)照、企業(yè)代碼證到銀行領(lǐng) 取企業(yè)申請(qǐng)開(kāi)戶(hù)表格和印鑒卡（三份）：表格填寫(xiě)：企業(yè)名稱(chēng)、企業(yè)性質(zhì)、負(fù)責(zé) 人姓名、上級(jí)單位公章、公司法人代表簽字等；C.印鑒卡蓋章：公司法人章、管理處財(cái)務(wù)專(zhuān)用章；以上兩樣辦妥后與公司出具的銀行開(kāi)戶(hù)證

9、復(fù)印件一起交銀行即可。5.4物價(jià)局物價(jià)局：審批管理費(fèi)。開(kāi)發(fā)商售樓時(shí)，已將初定的物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在預(yù)售合 同補(bǔ)充條款中寫(xiě)明。物價(jià)局主要根據(jù)該物業(yè)的硬件和業(yè)主入戶(hù)后一段時(shí)間的管理 水準(zhǔn)，對(duì)物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行審批。管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)經(jīng)物價(jià)局審定后，管理處對(duì)原初 定的物業(yè)管理費(fèi)實(shí)行多退少補(bǔ)。管理處報(bào)批管理費(fèi)流程：到房產(chǎn)辦領(lǐng)取表格并 向所在地的區(qū)物價(jià)局進(jìn)行報(bào)批；提供的資料：管理處營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、小區(qū)情 況介紹（占地面積、建筑面積、銷(xiāo)售價(jià)格、樓宇的幢數(shù)、戶(hù)數(shù)、電梯數(shù)量、容積 率、綠化率、水景、會(huì)所、車(chē)庫(kù)、智能化系統(tǒng)等有關(guān)情況） 、小區(qū)物業(yè)管理費(fèi)測(cè)算 依據(jù)（注：2004年11月1日起不須審批，只需備案） 。5.5街道

10、、居委街道、居委；與所在地的街道、居委辦事處取得聯(lián)系，積極配合街道推進(jìn)社 區(qū)建設(shè)、創(chuàng)建文明小區(qū)、選舉居委會(huì)委員、選舉人民代表、援助災(zāi)區(qū)、開(kāi)展愛(ài)國(guó) 衛(wèi)生活動(dòng)、解決部分“4050”人員就業(yè)問(wèn)題等。5.6警署警署：與所在地的街道警署取得聯(lián)系，辦理物業(yè)安保人員上崗證等工作。同 時(shí)配合警署做好地區(qū)和物業(yè)小區(qū)的安全治安等方面的工作。5.7環(huán)衛(wèi)、環(huán)保環(huán)衛(wèi)、環(huán)保：與所在地的區(qū)環(huán)衛(wèi)局取得聯(lián)系，簽訂建筑垃圾清運(yùn)和生活垃圾 清運(yùn)的協(xié)議。5.8陸管處陸管處：根據(jù)所在地物價(jià)局的指導(dǎo)價(jià)格，帶營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、車(chē)位平面圖、 車(chē)管人員名單，向區(qū)陸上交通管理處申請(qǐng)車(chē)輛停放管理。5.9社文處社文處：具備安裝衛(wèi)星接收裝置條件（80%

11、的業(yè)主為涉外人士）的小區(qū)，配合開(kāi) 發(fā)商向市文化管理監(jiān)督處進(jìn)行申報(bào)。對(duì)小區(qū)業(yè)主擅自安裝衛(wèi)星接收天線的行為， 管理處在勸阻無(wú)效的情況下，應(yīng)立即報(bào)告社文處予以整改。6、售樓處、樣板房的物業(yè)管理物業(yè)前期介入階段對(duì)售樓處、樣板房的管理服務(wù)，一定程度上體現(xiàn)了物業(yè)管 理的水準(zhǔn)，并將關(guān)系到公司的信譽(yù)，對(duì)此前期介入人員必須十分重視。首先，前期介入人員要與開(kāi)發(fā)商相關(guān)部門(mén)做好售樓處、樣板房物品、鑰匙的 交接、驗(yàn)收工作。如發(fā)現(xiàn)物品短缺或損壞現(xiàn)象，應(yīng)發(fā)書(shū)面?zhèn)渫洸⒄?qǐng)開(kāi)發(fā)商予以 整改。由于售樓處、樣板房有別于小業(yè)主的住宅，因此必須制定嚴(yán)格的管理制度 和安全防范措施，落實(shí)鑰匙交接和物品保管的簽收手續(xù)，避免鑰匙遺失和物品外

12、流現(xiàn)象的發(fā)生。其次，前期介入人員要明確售摟處、樣板房的管理服務(wù)要求并按分工落實(shí)責(zé) 任制。保安人員用語(yǔ)要規(guī)范、禮貌，敬禮詢(xún)問(wèn)、熱情引導(dǎo)。車(chē)輛指揮手勢(shì)要準(zhǔn)確、 熟練，客人進(jìn)入工地，要主動(dòng)勸說(shuō)戴好安全帽，客人進(jìn)入樣板房，要招呼客人穿 鞋套。顧客來(lái)工地參觀在建房屋的施工情況和樣板房時(shí)，須辦理登記手續(xù)，并做 好安全工作。熟悉區(qū)域內(nèi)的道路和重要部位，認(rèn)真仔細(xì)地做好巡邏安全工作，及 時(shí)做好每次巡查記錄。熟練使用消防設(shè)施設(shè)備，做到“預(yù)防為主，防消結(jié)合” 。做 好日常保潔工作，保持室內(nèi)外的壞境整潔。客人離開(kāi)后清理物品，擺正座椅。7、竣工驗(yàn)收的參與竣工驗(yàn)收是指工程竣工后，開(kāi)發(fā)商報(bào)批政府相關(guān)職能部門(mén)對(duì)樓盤(pán)的整體質(zhì)量

13、 進(jìn)行驗(yàn)收。前期介入人員應(yīng)積極參與，并對(duì)竣工驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的可能影響到今后物 業(yè)管理的問(wèn)題要記錄在案，同時(shí)配合開(kāi)發(fā)商督促施工單位整改商品住宅竣工（通過(guò)建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案）后，建設(shè)單位須申請(qǐng)住宅交付 使用入戶(hù)許可，由市房屋土地資源管理局或區(qū)（縣）住宅建設(shè)管理部門(mén)組織審核。 審核項(xiàng)目：1住宅小區(qū)生活用水、用電、燃?xì)狻⒂晡鬯欧诺呐涮捉ㄔO(shè)。2住宅用戶(hù)的電話通信、寬帶數(shù)據(jù)傳輸接口、有線電視的配套建設(shè)。3住宅小區(qū)內(nèi)的道路暢通及周邊場(chǎng)地的清潔平整與施工現(xiàn)場(chǎng)的隔離情況。4住宅小區(qū)內(nèi)的空調(diào)外機(jī)基座、路燈、停車(chē)庫(kù)、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、配套綠化建設(shè)。5規(guī)劃要求的公建配套設(shè)施建設(shè)或落實(shí)情況。新建住宅交付使用許可證由上海市房屋土

14、地資源管理局或區(qū)（縣）住宅建設(shè) 管理部門(mén)核發(fā)。8、物業(yè)的接管驗(yàn)收物業(yè)的接管驗(yàn)收是在竣工驗(yàn)收的基礎(chǔ)上，物業(yè)管理企業(yè)從開(kāi)發(fā)商、建設(shè)單位 處接管新建房屋時(shí)， 以物業(yè)主體結(jié)構(gòu)安全和滿(mǎn)足使用功能為主要內(nèi)容的接管驗(yàn)收 在完成接管驗(yàn)收后，整體物業(yè)連同附屬設(shè)備設(shè)施就應(yīng)移交給物業(yè)管理企業(yè)。物業(yè) 的接管驗(yàn)收不僅包括主體建筑、附屬設(shè)備、配套設(shè)施，而且還包括道路、場(chǎng)地和 環(huán)境綠化等，還應(yīng)特別重視對(duì)綜合功能的驗(yàn)收。物業(yè)的接管驗(yàn)收，由開(kāi)發(fā)建設(shè)單 位和物業(yè)管理企業(yè)共同組織驗(yàn)收小組進(jìn)行。8.1物業(yè)接管驗(yàn)收的作用接管驗(yàn)收的作用主要體現(xiàn)在：1）、明確交接雙方的責(zé)任。通過(guò)接管驗(yàn)收和接管合同的簽訂，實(shí)現(xiàn)雙方責(zé)任 的轉(zhuǎn)移，在法律上界定

15、清楚各自的責(zé)任范圍。2）、確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主的利益。通過(guò)物業(yè)管理企 業(yè)的接管驗(yàn)收，能進(jìn)一步促使開(kāi)發(fā)企業(yè)或施工企業(yè)按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè)，減少 日后管理中的麻煩和開(kāi)支。同時(shí)，能夠彌補(bǔ)部分業(yè)主專(zhuān)業(yè)知識(shí)的不足，從總體上 把握整個(gè)物業(yè)的質(zhì)量。3）、為日后管理創(chuàng)造條件。通過(guò)接管驗(yàn)收，一方面使工程質(zhì)量達(dá)到要求，減 少日常管理過(guò)程的維修、養(yǎng)護(hù)工作量。另一方面，根據(jù)接管中的有關(guān)物業(yè)的文件 資料，可以摸清物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防管理中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，計(jì)劃安排好各 項(xiàng)管理，發(fā)揮社會(huì)化、專(zhuān)業(yè)化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢(shì)。8.2物業(yè)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)及重點(diǎn)物業(yè)的接管驗(yàn)收，分為新建物業(yè)的接管驗(yàn)收和原有物業(yè)的接管驗(yàn)

16、收。其具體的要求與標(biāo)準(zhǔn)可參照建設(shè)部1991年頒布的房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn) ，主要內(nèi)容有：1）、接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)1主體結(jié)構(gòu)：地基基礎(chǔ)的沉降不得超過(guò)建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計(jì)規(guī)范的允許變形值；不得引起 上部結(jié)構(gòu)的開(kāi)裂或相鄰房屋的損壞。鋼筋混凝土構(gòu)件產(chǎn)生變形、裂縫，不得超過(guò)鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)規(guī)范的規(guī) 定值。木結(jié)構(gòu)應(yīng)結(jié)牢固，支撐系統(tǒng)可靠、無(wú)蟻害，其構(gòu)件的選材必須符合結(jié)構(gòu)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范規(guī)定磚石結(jié)構(gòu)必須有足夠的強(qiáng)度和剛度，不允許有明顯裂縫。凡應(yīng)抗震設(shè)防的房屋，必須符合建筑抗震設(shè)計(jì)規(guī)范的有關(guān)規(guī)定。2外墻不得滲水3屋面：各類(lèi)屋面必須符合屋面工程及驗(yàn)收規(guī)范的規(guī)定，排水暢通，無(wú)積水，不滲 漏。平屋面應(yīng)有隔熱保溫措施，3層以上房

17、屋在公用部位設(shè)置屋面檢修孔。陽(yáng)臺(tái)和3層以上房屋的屋面應(yīng)有組織排水，出水口、檐溝、落水管應(yīng)安裝 牢固，接口嚴(yán)密，不滲漏。4樓地面：面層與基層必須粘結(jié)牢固，不空鼓。整體面層平整，不允許有裂縫、脫皮 和起砂等缺陷；塊料面層應(yīng)表面平正，接縫均勻順直、無(wú)缺棱掉角。衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)、盥洗間地面及相鄰地面的相對(duì)標(biāo)高應(yīng)符合設(shè)計(jì)要求，不應(yīng) 有積水，不允許倒泛水和滲漏。木樓地面應(yīng)平整牢固，接縫密合。5裝修：鋼木門(mén)窗應(yīng)安裝平正牢固，無(wú)翹曲變形，開(kāi)關(guān)靈活，零配件裝配齊全，位 置準(zhǔn)確，鋼門(mén)窗縫隙嚴(yán)密，木門(mén)窗縫隙適度。進(jìn)戶(hù)門(mén)不得使用膠合板制作，門(mén)鎖應(yīng)安裝牢固，底層外窗、樓層公共走道 窗、進(jìn)戶(hù)門(mén)上的亮子均應(yīng)裝設(shè)鐵柵欄。木裝修工

18、程應(yīng)表面光潔，線條順直，對(duì)縫嚴(yán)密，不露釘帽，與基層必須釘 牢。門(mén)窗玻璃應(yīng)安裝平整，油灰飽滿(mǎn)，粘貼牢固。抹砂應(yīng)平整，不應(yīng)有空鼓、裂縫和起泡等缺陷。飾面磚應(yīng)表面潔凈，粘貼牢固，陰陽(yáng)角與線角順直，無(wú)缺棱掉角油漆、刷漿應(yīng)色澤一致，表面不應(yīng)有脫皮、漏刷現(xiàn)象。2）、水電設(shè)備設(shè)施的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收重點(diǎn)1供配電系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收的主要內(nèi)容：檢查高低壓配電柜、高壓器有無(wú)正式供電，是否滿(mǎn)足設(shè)計(jì)功能，是否按國(guó) 家及地區(qū)有關(guān)規(guī)程施工，有無(wú)事故及安全隱患（如電纜溝有無(wú)蓋板；有無(wú)懸掛安全 標(biāo)示牌；安全有效距離是否合格； 高壓側(cè)有無(wú)隔離設(shè)施等）；接地網(wǎng)有無(wú)可靠接地； 設(shè)備房有無(wú)做好“三防”措施（如有無(wú)防鼠板、電纜溝、門(mén)窗、墻洞有無(wú)封網(wǎng)

19、）。檢查發(fā)電機(jī)系統(tǒng)是否能滿(mǎn)足設(shè)計(jì)功能，機(jī)組能否正常使用，機(jī)油管路、柴 油管路、冷卻水路是否暢通。若有兩臺(tái)以上機(jī)組，能否并車(chē)同步進(jìn)行，煙管有無(wú) 漏煙現(xiàn)象，有無(wú)事故緊停車(chē)功能，應(yīng)急自動(dòng)發(fā)電功能，能否正常起動(dòng)等，必保供 電線路是否正常供電。低壓電氣線路應(yīng)平整、牢固、順直，過(guò)墻應(yīng)有導(dǎo)管，導(dǎo)線連接必須緊密； 采用管子配線時(shí)，連接點(diǎn)必須緊密、可靠，使管路在結(jié)構(gòu)上和電氣上均連成整體 并有可靠的接地，每回路導(dǎo)線間和對(duì)地絕緣電阻值不小于1兆歐千伏。應(yīng)按套 安裝電表或預(yù)留表位，并有電氣接地裝置。照明器具等低壓電器安裝支架必須牢 固，部件齊全，接觸良好，位置正確。電度表是否經(jīng)過(guò)國(guó)家供電有關(guān)部門(mén)檢測(cè)。2中央空調(diào)系統(tǒng)通

20、風(fēng)工程部分的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收：檢查中央空調(diào)主機(jī)能否正常運(yùn)行，負(fù)荷能否在可調(diào)節(jié)范圍內(nèi)調(diào)節(jié)運(yùn)行，檢 查冷卻泵、冷凍泵、冷卻塔能否正常運(yùn)行，控制柜內(nèi)電氣線路是否符合規(guī)范。檢查冷凍管系、冷卻管系和閥門(mén)，保溫是否完好，有無(wú)漏水現(xiàn)象；防腐是 否符合要求，膨脹水箱能否正常補(bǔ)水，管路最高點(diǎn)和最遠(yuǎn)點(diǎn)壓力是否在0.15兆帕（滿(mǎn)負(fù)荷情況下）。檢查制冷或制熱情況能否滿(mǎn)足設(shè)計(jì)要求。檢查柜式風(fēng)機(jī)、盤(pán)管內(nèi)機(jī)、新風(fēng)機(jī)、吊頂風(fēng)機(jī)能否正常使用。噪音是否在有效范圍內(nèi)，風(fēng)管出風(fēng)是否均勻，風(fēng)機(jī)進(jìn)風(fēng)口、出風(fēng)口有無(wú)封閉現(xiàn)象。3消防系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。主要有如下內(nèi)容：檢查消防控制系統(tǒng)煙感、溫感、水流等信號(hào)能否反應(yīng)作出相應(yīng)的措施，消防栓泵、噴淋泵、排煙風(fēng)

21、機(jī)、排煙閥加壓風(fēng)機(jī)等能否自動(dòng)及手動(dòng)起動(dòng)，消防廣播 事故時(shí)能否正常廣播。檢查消防管路有無(wú)漏水，閥門(mén)保持常開(kāi)狀態(tài)（防火水閥除外），消防栓內(nèi)配 件是否缺少，檢查噴淋頭是否滿(mǎn)足要求，消防栓、噴淋頭有無(wú)水流，水壓是否滿(mǎn) 足要求。檢查氣體滅火系統(tǒng)能否正常運(yùn)行，氣體壓力是否在正常范圍內(nèi)，氣體有無(wú) 及時(shí)補(bǔ)充更換。檢查各工作生活點(diǎn)手持式滅火器、防毒面具等是否配備整齊，防火門(mén)是否 合格，有無(wú)保持常開(kāi)狀態(tài)，消防設(shè)施有無(wú)故障防礙影響正常使用等。4運(yùn)輸設(shè)備的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。主要有如下內(nèi)容：直升電梯應(yīng)能準(zhǔn)備的啟動(dòng)運(yùn)行、選層、平層、停層、引機(jī)的噪聲和震動(dòng)聲 不得超過(guò)GBJ232的規(guī)定值。制動(dòng)器、限速器及其他安全設(shè)備。自動(dòng)扶梯應(yīng)運(yùn)

22、行平穩(wěn)，無(wú)振動(dòng)，無(wú)雜音，扶手帶應(yīng)無(wú)鋼刺，松緊程度應(yīng)保 持全水平時(shí)下垂不大，放松壓帶輪后應(yīng)可以用手拖動(dòng)扶手帶。應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠， 安裝的隱蔽工程、運(yùn)轉(zhuǎn)記錄、性能檢測(cè)記錄及完整的圖紙資料均應(yīng)符合要求。電 梯的應(yīng)急對(duì)講應(yīng)能可靠對(duì)講，發(fā)生消防火警時(shí)應(yīng)能按要求升到頂層，安全鉗就能 安全動(dòng)作。5管道煤氣系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。主要檢查管道煤氣是否按國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)及地區(qū)規(guī)范安裝，管道安裝是否良好，有無(wú)漏氣現(xiàn)象，煤氣表安裝的高度是否符合要求等。6電信系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。要求電信系統(tǒng)線路安裝整齊，電話無(wú)雜音，接線盒、 分線盒安裝牢固、電纜敷設(shè)應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)。7有線電視網(wǎng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。要求有線電視線路敷設(shè)整齊，放大器安裝穩(wěn)固，進(jìn)戶(hù)線穿

23、墻部分應(yīng)穿管敷設(shè)，電視信號(hào)圖像清晰、聲音清楚。8閉路監(jiān)控系統(tǒng)等的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。主要有如下內(nèi)容：閉路監(jiān)控系統(tǒng)應(yīng)圖像清 晰、穩(wěn)定、無(wú)變形失真；防盜對(duì)講設(shè)備應(yīng)對(duì)講良好，聲音清晰，無(wú)雜音，呼叫 反應(yīng)快靈敏，開(kāi)鎖功能迅速、有效。9給排水系統(tǒng)的現(xiàn)場(chǎng)驗(yàn)收。主要以如下內(nèi)容：檢查自來(lái)水公司進(jìn)水表閥是否好、啟閉靈活，高、低蓄水池是否潔凈衛(wèi)生，同時(shí)是否采取封閉措施，是否便于檢修、清洗，同時(shí)是否采取封閉措施，進(jìn)水管 是否有安全保障措施，水泵電機(jī)是否安裝穩(wěn)固，運(yùn)行時(shí)應(yīng)無(wú)振動(dòng)。壓力表等是否 指示正常，自動(dòng)控制系統(tǒng)是否運(yùn)行正常，有無(wú)必要的缺水、溢水故障，管路是否 安裝牢固，無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象。壓力供水設(shè)備安裝、使用是否符合國(guó)

24、家標(biāo)準(zhǔn)及地區(qū)標(biāo)準(zhǔn)，壓力是否在正?？刂品秶鷥?nèi)，安全保護(hù)是否完善，能否及時(shí)動(dòng)作。排水管道不應(yīng)采用陶瓷管、塑料管，應(yīng)無(wú)跑、冒、滴、漏現(xiàn)象，防腐措施應(yīng)符合國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，管道接口、檢查口不得漏水，檢查口應(yīng)便于維修，管道排水應(yīng)流暢，集水井、沙井、化糞池應(yīng)暢通，潛水泵應(yīng)無(wú)堵塞，自動(dòng)控制正常。3）、小區(qū)市政驗(yàn)收的重點(diǎn)小區(qū)的市政包括小區(qū)內(nèi)的道路、排水管道、溝渠、砂井、供水管道、檢查井、電訊箱、化糞池、綠化、環(huán)衛(wèi)設(shè)施、環(huán)保設(shè)施等各方面的措施，其中以下項(xiàng)目驗(yàn)收時(shí)，除檢驗(yàn)質(zhì)量外，應(yīng)注意：1道路：有否積水（路面排水反坡）。2砂井：溝渠排水是否通暢，有否殘余建筑垃圾。3供水管道有否滲漏，有條件的在一段時(shí)間內(nèi)檢查水表讀數(shù)前后是

25、否相符。4化糞池有無(wú)透氣管（不能完全密閉）。5小區(qū)內(nèi)有否配備室外消防栓，水壓是否足夠。6小區(qū)內(nèi)路燈開(kāi)關(guān)分區(qū)是否合理，有否防雷保護(hù)。8.3物業(yè)交接的實(shí)施8.3.1設(shè)備交接 首先要求移交方提供設(shè)備清單，被移交的設(shè)備必須已安裝、調(diào)試、驗(yàn)收完畢。設(shè)備移交時(shí)，管理處必須按照設(shè)備清單逐一查驗(yàn)。檢查設(shè)備有無(wú)損傷，各項(xiàng)功能 是否可用并達(dá)到設(shè)計(jì)要求。注意設(shè)備附帶零備件、鑰匙、特殊工、量具、圖紙、 使用說(shuō)明、合格證等不要遺漏。驗(yàn)收合格后填寫(xiě)設(shè)備移交單2份，1份交移交方，1份管理處存檔，以便今后建立設(shè)備臺(tái)帳。8.3.2鑰匙交接 驗(yàn)收后的房屋、信箱、設(shè)備用房的鑰匙逐一編號(hào)登記，妥善保管。8.3.3資料交接1開(kāi)發(fā)商資料

26、：項(xiàng)目批準(zhǔn)文件；用地批準(zhǔn)文件；建筑執(zhí)照；拆遷資料。2竣工驗(yàn)收合格資料：建設(shè)工程竣工驗(yàn)收證書(shū)；建筑消防驗(yàn)收合格證；市完 善配套辦公室小區(qū)綜合驗(yàn)收合格證書(shū)； 用電許可證 （正本）； 用水申請(qǐng)審批表和月 供水計(jì)劃執(zhí)行表（正本）；衛(wèi)星地面接受設(shè)施許可證（正本）；有線電視許可證（正 本）；電梯使用合格證（正本） 。3工程技術(shù)資料：竣工圖一一包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程有隱蔽管線的全套圖紙；地質(zhì)勘察報(bào)告；工程合同及開(kāi)、竣工報(bào)告；工程預(yù)決算； 圖紙會(huì)審記錄；工程設(shè)計(jì)變更通知及技術(shù)核定單位（包括質(zhì)量事故處理記錄）；隱 蔽工程驗(yàn)收簽證；沉降觀測(cè)記錄；竣工驗(yàn)收證明書(shū)；鋼材、水泥等主要材料的質(zhì) 量保證書(shū)；

27、新材料、構(gòu)配件和鑒定合格證書(shū)；水、電、暖、通、衛(wèi)生器具、電梯 等設(shè)備的檢驗(yàn)合格證書(shū)；砂閃、混凝土試塊試壓報(bào)告；供水、供暖、管道煤氣的 試壓報(bào)告。4與物業(yè)相關(guān)承包商資料：電梯維護(hù)保養(yǎng)、保潔、保綠（苗木清冊(cè)）等合同。對(duì)于在接管驗(yàn)收中發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)以備忘錄的形式記錄在案，并由開(kāi)發(fā)商和 物業(yè)管理處共同簽字發(fā)相關(guān)單位。管理處應(yīng)留檔備案，以便隨時(shí)查看，并對(duì)整改 的部分要監(jiān)督落實(shí)。9、管理處的籌建9.1管理處組織機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員配備組織機(jī)構(gòu)設(shè)置見(jiàn)本節(jié)附后圖表；人員配備根據(jù)公司投標(biāo)書(shū)并結(jié)合小區(qū)實(shí)際情 況進(jìn)行。9.2崗位職責(zé)9.2.1區(qū)域經(jīng)理崗位職責(zé)（1）根據(jù)公司的要求，制定區(qū)域總體管理目標(biāo)，每季度檢查一次下轄管

28、理處 計(jì)劃落實(shí)情況，針對(duì)薄弱環(huán)節(jié)，指導(dǎo)并幫助其采取有效措施，確保該管理目標(biāo)的 實(shí)現(xiàn)。（2）認(rèn)真貫徹質(zhì)量管理體系，并以此統(tǒng)一區(qū)域管理模式和工作流程，不斷提 高管理和服務(wù)質(zhì)量。（3）抓好行風(fēng)建設(shè)，組織開(kāi)展誠(chéng)信服務(wù)活動(dòng)，加強(qiáng)對(duì)區(qū)域下轄管理處經(jīng)理日 常工作的督促、檢查和考核，對(duì)不稱(chēng)職的管理處經(jīng)理及時(shí)向公司提出調(diào)整建議， 確保小區(qū)經(jīng)理責(zé)任制的執(zhí)行。（4）定期召開(kāi)區(qū)域工作例會(huì)，溝通情況，布置任務(wù)，檢查工作，解決問(wèn)題； 發(fā)揮區(qū)域優(yōu)勢(shì)，共享人、財(cái)、物資源，降低管理成本，提高管理效益；加強(qiáng)與公 司職能部門(mén)、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商、業(yè)委會(huì)及政府有關(guān)職能部門(mén)的聯(lián)系，建立良好關(guān)系，取得他們的支持，并負(fù)責(zé)處理區(qū)域內(nèi)的重大投訴；對(duì)區(qū)

29、域內(nèi)發(fā)生的重大問(wèn)題及時(shí) 向公司請(qǐng)示匯報(bào)并負(fù)責(zé)妥善處理。（5）從實(shí)際出發(fā)，組織本區(qū)域的人員培訓(xùn)、技能競(jìng)賽。同時(shí)對(duì)下轄管理處的 “40+1”培訓(xùn)、文明班組建設(shè)和多種經(jīng)營(yíng)、創(chuàng)收等活動(dòng)，加強(qiáng)督促、檢查、指導(dǎo)。（6）負(fù)責(zé)區(qū)域下轄管理處年度財(cái)務(wù)預(yù)算、人員編制、工資總額、獎(jiǎng)金分配的 審核、調(diào)整和控制，確保人、財(cái)、物的規(guī)范運(yùn)作。負(fù)責(zé)對(duì)下轄各管理處單筆支出 在500元以上的費(fèi)用進(jìn)行審批。加強(qiáng)財(cái)務(wù)監(jiān)管和創(chuàng)收收入的規(guī)范運(yùn)作，并采取有 效措施，嚴(yán)禁下轄管理處私設(shè)小金庫(kù)。對(duì)于區(qū)域內(nèi)下轄管理處的虧損，要及時(shí)采 取措施扭虧為贏。（7）完成上級(jí)公司交辦的其他任務(wù)，定期參加公司例會(huì)并向公司匯報(bào)區(qū)域工 作的情況。9.2.2管理處

30、經(jīng)理崗位職責(zé)（1）負(fù)責(zé)制定管理處全年經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)，編制人、財(cái)、物的計(jì)劃并報(bào)區(qū)域經(jīng) 理審核；采取切實(shí)有效的措施，保證人、財(cái)、物規(guī)范運(yùn)作，節(jié)約各項(xiàng)費(fèi)用的支出， 確保經(jīng)營(yíng)管理的總體目標(biāo)實(shí)現(xiàn)。（2）負(fù)責(zé)建立和完善管理處各項(xiàng)規(guī)章制度、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、操作流程以及各類(lèi)應(yīng) 急予案，使各崗位工作達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化、規(guī)范化、科學(xué)化。（3）主持每周一次的管理處例會(huì)，檢查、布置工作，并每月一次（在次月的10日前）向公司書(shū)面匯報(bào)管理處全面工作。（4）大膽管理，嚴(yán)格要求，經(jīng)常深入現(xiàn)場(chǎng)，加強(qiáng)督促、檢查、巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn) 題及時(shí)解決。小區(qū)發(fā)生重大情況，必須在第一時(shí)間趕赴現(xiàn)場(chǎng)，并報(bào)公司、街道辦 等有關(guān)職能部門(mén)。（5）做好深入細(xì)致的思想政治工作

31、，以身作則，關(guān)心員工疾苦，充分調(diào)動(dòng)員 工的積極性，創(chuàng)造性，增強(qiáng)管理處的凝聚力。（6）加強(qiáng)與業(yè)主、開(kāi)發(fā)商以及政府相關(guān)職能部門(mén)的溝通，接待并及時(shí)處理投 訴，注意處理好方方面面的關(guān)系，取得各方面的支持和配合；采取切實(shí)有效的措 施，確保業(yè)主滿(mǎn)意度和管理費(fèi)收繳率達(dá)到公司的要求。（7）抓好培訓(xùn)，落實(shí)“40+1”，不斷提高員工素質(zhì)，培養(yǎng)員工成為一專(zhuān)多能、 一人多崗的復(fù)合型人才，控制降低用人成本，提高工作效率。（8）負(fù)責(zé)管理處主管（含主管）以下人員的使用、考核、調(diào)動(dòng)、辭退，以及 工資核定和獎(jiǎng)金、創(chuàng)收分配并向區(qū)域經(jīng)理匯報(bào)。（9）負(fù)責(zé)管理處500元以下開(kāi)支的審批，嚴(yán)格費(fèi)用支出；對(duì)各種創(chuàng)收收入必 須入帳，嚴(yán)禁私設(shè)小

32、金庫(kù)。（10）負(fù)責(zé)分承包方的選擇，并經(jīng)區(qū)域經(jīng)理審核后簽約。（11）在工作中或其他問(wèn)題上遇有與區(qū)域經(jīng)理發(fā)生重大分歧，有責(zé)任和權(quán)利 向公司匯報(bào)。（12）完成公司和區(qū)域經(jīng)理交辦的其他工作。9.2.3其他各類(lèi)人員崗位職責(zé)詳見(jiàn)附件第38節(jié)9.3各崗位工作規(guī)程詳見(jiàn)附件第38節(jié)9.4業(yè)主入住前的工作計(jì)劃詳見(jiàn)本章第10節(jié)9.5費(fèi)用的測(cè)算9.5.1編制管理處的財(cái)務(wù)收支預(yù)算表1收入測(cè)算：物業(yè)管理費(fèi)年收入+車(chē)管費(fèi)年收入物業(yè)管理費(fèi)年收入：?jiǎn)蝺r(jià)X建筑面積X12個(gè)月X收繳率車(chē)管費(fèi)年收入：車(chē)位數(shù)X單價(jià)X使用率+臨時(shí)停車(chē)費(fèi)（扣除成本）2支出測(cè)算：根據(jù)收入測(cè)算控制支出成本做到收支平衡序號(hào)項(xiàng)目費(fèi)用說(shuō)明1人員工資福利根據(jù)合同規(guī)定的

33、人員編制內(nèi)配置相關(guān)人員，并配置好合同工和勞務(wù)工的比例。2職工工作餐3辦公通訊費(fèi)4清潔衛(wèi)生費(fèi)水箱清洗、消毒火蟲(chóng)、外墻清洗、生活垃圾清運(yùn)5公共設(shè)施能耗照明、水泵、電梯、污水處理、消防等電費(fèi)和水費(fèi)6保安物耗及消防對(duì)講機(jī)、電筒、電池等的更新7維修保養(yǎng)電梯和智能化設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)費(fèi)8洗滌費(fèi)制服9綠化保養(yǎng)費(fèi)10保險(xiǎn)費(fèi)11幵辦費(fèi)攤銷(xiāo)根據(jù)合同12稅費(fèi)5.5775%13酬金根據(jù)合同14應(yīng)酬費(fèi)15低值易耗品16不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)17總計(jì)9.5.2開(kāi)辦費(fèi)的計(jì)劃和使用序號(hào)名稱(chēng)數(shù)量金額備注1辦公家具2電腦、打印機(jī)復(fù)印機(jī)酌情3辦公文具4清潔設(shè)備5消防設(shè)備6維修工具7電話8員工服裝9對(duì)講機(jī)保安和工程使用10其它雜項(xiàng)費(fèi)用含交際應(yīng)酬費(fèi)11

34、前期人員費(fèi)用12合計(jì)9.6人事管理9.6.1員工手冊(cè)的制定員工手冊(cè)（詳見(jiàn)附件第37節(jié)）由公司人事部編制，是每位新進(jìn)員工必學(xué) 之培訓(xùn)教材和行為規(guī)范。9.6.2人員的配置管理處根據(jù)該項(xiàng)目投標(biāo)書(shū)并參照實(shí)際情況，本著精簡(jiǎn)的原則進(jìn)行人員配置。9.6.3人員的招聘和素質(zhì)要求招聘人員的基本素質(zhì)要求：財(cái)務(wù)、人事：高中以上學(xué)歷，從事相應(yīng)工作2年以上，具有會(huì)計(jì)上崗證。文員：高中以上學(xué)歷，能熟練操作電腦，有2年以上工作經(jīng)驗(yàn)。服務(wù)：高中以上學(xué)歷，品貌端正，有一定的英語(yǔ)基礎(chǔ)，從事相應(yīng)工作2年以 上。工程主管（領(lǐng)班）：具備技術(shù)職稱(chēng)或相應(yīng)技術(shù)水平，從事工程管理2年以上。 維修工：達(dá)到相關(guān)工種的應(yīng)知應(yīng)會(huì)，持有相應(yīng)的上崗證，具

35、備獨(dú)立熟練操作 維修給排水、空調(diào)、強(qiáng)弱電、土木工等一至二個(gè)工種的技術(shù)。保安主管（領(lǐng)班）：熟悉居住物業(yè)保安工作程序，有二年以上保安工作經(jīng)歷和 上崗證，具備獨(dú)立組織保安員工完成治安和消防工作的能力；語(yǔ)言表達(dá)得體，能 獨(dú)立書(shū)寫(xiě)一般工作報(bào)告。保安隊(duì)員：品貌端正，身高1.7米以上，遵紀(jì)守法，能吃苦耐勞。保潔主管（領(lǐng)班）：從事保潔工作2年以上，并有一定的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)和管理 能力。保潔綠化工：身體健康、吃苦耐勞、品行良好。9.6.4用工手續(xù)和員工福利 用工手續(xù)：招聘面試（筆試）錄用（試用期）考核外調(diào) 簽合同。新進(jìn)員工試用期滿(mǎn)三個(gè)月后，經(jīng)考核和外調(diào)合格正式錄用，將與其簽 定勞動(dòng)合同或勞務(wù)合同，并繳納“四金”或

36、“三金” 。員工福利：享受員工手冊(cè)的規(guī)定（詳見(jiàn) 附件第37節(jié)）。9.7員工制服的定制管理處將視員工崗位及工作需要，按不同崗位發(fā)給不同制服。員工上崗必須 按規(guī)定穿制服，制服必須整齊、清潔，下班后須將制服放在本人更衣柜內(nèi)。離職 時(shí)須將制服交回管理處辦公室，如有遺失或損壞，則按有關(guān)規(guī)定賠償。9.8培訓(xùn)培訓(xùn)是提高員工素質(zhì)的必要措施，員工培訓(xùn)由管理處全權(quán)負(fù)責(zé)。員工培訓(xùn)是一個(gè)長(zhǎng)期、系統(tǒng)、循環(huán)的過(guò)程。完整的培訓(xùn)過(guò)程，包含培訓(xùn)計(jì)劃 的制定、實(shí)施與效果檢查三個(gè)階段。管理處應(yīng)在每年年初，根據(jù)公司的要求，結(jié) 合員工隊(duì)伍的現(xiàn)狀和管理工作的需要，制定年度員工培訓(xùn)計(jì)劃，確定培訓(xùn)目標(biāo)、 對(duì)象、內(nèi)容、方式、時(shí)間，并逐項(xiàng)落實(shí)培

37、訓(xùn)計(jì)劃。管理處對(duì)員工的培訓(xùn)應(yīng)全部納 入“40+1”培訓(xùn)，即員工在每周40小時(shí)工作基礎(chǔ)上，外加1小時(shí)的業(yè)余時(shí)間培訓(xùn) （根據(jù)培訓(xùn)需要，時(shí)間可集中使用或分散使用） 。9.8.1員工培訓(xùn)的類(lèi)型和內(nèi)容員工上崗前的培訓(xùn) 要求：新管理點(diǎn)在業(yè)主入伙前必須對(duì)員工進(jìn)行全員培訓(xùn)；員工流動(dòng)后必須對(duì) 新進(jìn)員工先培訓(xùn)后上崗。目的：融入企業(yè)文化，提高員工素質(zhì)，適應(yīng)物業(yè)行業(yè)特點(diǎn)。內(nèi)容：公司簡(jiǎn)介、管理處組織架構(gòu)、崗位設(shè)置與職責(zé)、規(guī)章制度、工作流程、 各類(lèi)突發(fā)事件的應(yīng)急處置方案、員工手冊(cè)、職業(yè)道德、物業(yè)從業(yè)人員應(yīng)具備 的素質(zhì)、服務(wù)意識(shí)、禮節(jié)禮貌、規(guī)范用語(yǔ)、行業(yè)特點(diǎn)。形式：新管理點(diǎn)全員集中培訓(xùn);個(gè)別新進(jìn)員工有針對(duì)性培訓(xùn)。專(zhuān)業(yè)技能培

38、訓(xùn)要求：一專(zhuān)多能，一人多崗。目的：勝任本職，規(guī)范操作。內(nèi)容：工作標(biāo)準(zhǔn)，本崗位技能的應(yīng)知應(yīng)會(huì)，工作流程，服務(wù)技巧。 形式：以部門(mén)、班組為單位培訓(xùn)3崗位證書(shū)培訓(xùn) 崗位證書(shū)培訓(xùn)，是房地局等政府主管部門(mén)對(duì)物業(yè)從業(yè)人員的崗位資格要求，管理處應(yīng)有計(jì)劃地安排員工外出接受崗位資格培訓(xùn)（含復(fù)證）982員工培訓(xùn)計(jì)劃課程內(nèi)容課時(shí)主講人受訓(xùn)人方式公司及物業(yè)概況4管理處經(jīng)理全體員工課堂講授員工手冊(cè)及相關(guān)規(guī)早制 度4人事全體員工課堂講授指導(dǎo)自學(xué)物業(yè)從業(yè)人員應(yīng)具備的素質(zhì)4管理處經(jīng)理全體員工課堂講授物業(yè)管理基礎(chǔ)知識(shí)4管理處經(jīng)理全體員工課堂講授指導(dǎo)自學(xué)崗位設(shè)置及崗位職責(zé)4部門(mén)主管部門(mén)員工課堂講授各崗位服務(wù)規(guī)范工作流程8部門(mén)主管

39、部門(mén)員工課堂講授指導(dǎo)自學(xué)突發(fā)事件處理4部門(mén)主管部門(mén)員工課堂講授保密及其他紀(jì)律要求2管理處經(jīng)理全體員工課堂講授客戶(hù)關(guān)系及溝通技巧2管理處經(jīng)理全體員工課堂講授禮節(jié)禮貌、行為規(guī)范及文明用語(yǔ)2管理處經(jīng)理全體員工課堂講授指導(dǎo)自學(xué)用戶(hù)手冊(cè)2管理處經(jīng)理全體員工課堂講授指導(dǎo)自學(xué)物業(yè)管理相關(guān)法律法規(guī)2管理處經(jīng)理全體員工課堂講授指導(dǎo)自學(xué)考試2全體員工983員工考評(píng)考評(píng)依據(jù)考評(píng)內(nèi)容考評(píng)分類(lèi)考評(píng)方式任職資格任職崗位熟悉程度任職考評(píng)評(píng)議崗位職責(zé)要求工作現(xiàn)狀了解程度轉(zhuǎn)正考評(píng)面談規(guī)章制度要求工作責(zé)任感培訓(xùn)考評(píng)測(cè)試完成工作績(jī)效工作效率日常考評(píng)自評(píng)客戶(hù)反饋意見(jiàn)工作品質(zhì)技能考評(píng)訪談團(tuán)隊(duì)合作績(jī)效考評(píng)溝通技巧續(xù)約考評(píng)儀表儀態(tài)日?？荚u(píng)

40、9.9管理大綱的制定依據(jù)公司ISO9001：2000質(zhì)量管理體系和投標(biāo)文件，結(jié)合小區(qū)實(shí)際情況， 編制小區(qū)管理大綱細(xì)則。明確管理處管理目標(biāo)，制定各部門(mén)和每個(gè)員工的職責(zé)、規(guī)章制度、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、工作流程和考核辦法，以及管理處年度財(cái)務(wù)預(yù)算及完成各 項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的實(shí)施方案，控制經(jīng)營(yíng)成本，確保管理目標(biāo)和經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的完成。9.10物業(yè)管理公約、用戶(hù)手冊(cè)的制定詳見(jiàn)附件第35、36節(jié)9.11管理處的規(guī)范上墻內(nèi)容詳見(jiàn)附件第39節(jié)9.12員工行為規(guī)范、禮貌用語(yǔ)的制定詳見(jiàn)附件第40節(jié)小區(qū)管理處組織機(jī)構(gòu)圖標(biāo)識(shí)：DW/QR-08-14管理處經(jīng)理客戶(hù)聯(lián)絡(luò)會(huì)所服務(wù)維修10、業(yè)主入住10.1業(yè)主入住流程詳見(jiàn)本章附表10.2業(yè)主入住前

41、的準(zhǔn)備10.2.1入住資料準(zhǔn)備 開(kāi)發(fā)商提供：入住許可證、業(yè)主個(gè)人資料、實(shí)測(cè)面積、住宅使用說(shuō)明書(shū)、房 屋質(zhì)量保證書(shū)管理處準(zhǔn)備：用戶(hù)手冊(cè)、管理公約、住戶(hù)情況登記表、房屋驗(yàn)收表、房屋裝修申請(qǐng)表、 入住須知、入住告知書(shū)、 裝修告知書(shū)、 業(yè)主單元鑰匙 （詳見(jiàn)本章附件）10.2.2收費(fèi)項(xiàng)目與發(fā)票 物業(yè)管理費(fèi)（開(kāi)公司發(fā)票或公司提供的收據(jù)） 電梯、水泵運(yùn)行費(fèi)（開(kāi)公司發(fā)票或公司提供的收據(jù)） 建筑垃圾清運(yùn)費(fèi)（代收代付、開(kāi)公司收據(jù)） 有線電視初裝費(fèi)（代收代付、發(fā)票由有線電視收費(fèi)站提供）10.3業(yè)主入伙前需與開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)的問(wèn)題入伙通知書(shū)的內(nèi)容、入伙日期、業(yè)主入伙人數(shù)和批次、辦理入伙手續(xù)的場(chǎng)地、 回答業(yè)主疑難問(wèn)題的雙方權(quán)

42、限。10.4業(yè)主辦理入伙手續(xù)場(chǎng)地的環(huán)境布置入口處掛歡迎業(yè)主入住的橫幅等，室內(nèi)飄小彩帶、擺放花籃、盆景，插彩旗營(yíng)造氣氛。2入口設(shè)導(dǎo)向牌，并標(biāo)明管理處辦公地址和時(shí)間。3在醒目位置布置“辦理入住手續(xù)流程圖” ，辦理手續(xù)窗口要求做到“一條龍 服務(wù)”，且標(biāo)識(shí)清楚，資料擺放整齊有序，一目了然。4準(zhǔn)備茶水、椅子供業(yè)主休息。5管理人員著裝整潔、精神飽滿(mǎn)，態(tài)度熱情。10.5與業(yè)主入住相關(guān)的單位的協(xié)調(diào)聯(lián)系事先與電力公司、自來(lái)水公司、煤氣公司、電話公司、郵局等單位做好協(xié)調(diào) 工作，保證業(yè)主入住后水、電、氣的供應(yīng)和電話放號(hào)、通郵等；與學(xué)校、警署和 居委會(huì)取得聯(lián)系，了解小學(xué)轉(zhuǎn)學(xué)和遷移戶(hù)口的手續(xù)辦理細(xì)節(jié)，以及有關(guān)聯(lián)系電話，

43、 以便告知業(yè)主。附：入伙受理流程圖小區(qū)住戶(hù)情況登記表入住文件及物品簽收表房屋驗(yàn)收表 新建住宅小區(qū)入住收費(fèi)告知單入伙受理流程圖.小區(qū)入住文件及物品簽收清單標(biāo)識(shí)：DW/QR-08-01序號(hào)文件及物品名稱(chēng)數(shù)量備注簽收1用戶(hù)手冊(cè)一本2管理公約二份雙方簽字各執(zhí)一份3房屋使用說(shuō)明書(shū)一本4房屋質(zhì)量保證書(shū)一本5住戶(hù)情況登記表一張6房屋驗(yàn)收表兩份雙方各執(zhí)一份7房屋裝修管理規(guī)定二張雙方簽字各執(zhí)一份8住宅使用公約一份已提供9信報(bào)箱鑰匙10電表相鑰匙11分戶(hù)門(mén)鑰匙12IC 卡13房屋裝修申請(qǐng)表業(yè)主簽字:日期：上海東湖物業(yè)管理公司_ 管理處日期:和檔豊房屋驗(yàn)收表標(biāo)識(shí)：DW/QR-08-15號(hào)樓室房屋部位狀況附屬設(shè)備臥室

44、（1）住戶(hù)配電箱臥室（2）電源插座臥室（3）開(kāi)關(guān)及燈頭客廳有線電視插座衛(wèi)生間（1）電話插座衛(wèi)生間（2）門(mén)禁對(duì)講機(jī)廚房緊急按鈕陽(yáng)臺(tái)（1）窗磁、門(mén)磁陽(yáng)臺(tái)（2）分戶(hù)門(mén)/門(mén)鎖/貓眼儲(chǔ)藏室坐便器水斗/龍頭下水道窗/移門(mén)/搭扣電表水表鑰匙（分戶(hù)門(mén)、信報(bào)箱）業(yè)主：物業(yè)：日期:新建住宅小區(qū)入住收費(fèi)告知單新建住宅小區(qū)入住收費(fèi)告知單收費(fèi)項(xiàng)目收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收費(fèi)依據(jù)收費(fèi)說(shuō)明首期房屋維修資金房屋成本價(jià)X3%X建筑 面積（有電梯）、房屋成本價(jià)X2%X建筑 面積（無(wú)電梯）上海市商品住宅維修基金管理辦法（2000 年市政府令 91號(hào)）1、本項(xiàng)收費(fèi)為代收。2、當(dāng)年房屋成本價(jià)由市物價(jià)局、房地局發(fā)布。居民非生活垃圾清運(yùn)費(fèi)最高限價(jià)：400

45、 元/戶(hù)關(guān)于規(guī)范環(huán)境衛(wèi)生服務(wù)收費(fèi) 的通知（滬環(huán)衛(wèi)計(jì)（1998 ）第 231號(hào)、滬價(jià)行（1998 ）第 298 號(hào)）1、本項(xiàng)收費(fèi)為代收。2、業(yè)主在指定地點(diǎn)堆放，環(huán)衛(wèi)部門(mén)安排清運(yùn)。3、收費(fèi)范圍：居民裝修垃圾，居民確實(shí)不裝修 的，不得收費(fèi)。4、具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按區(qū)縣物價(jià)部門(mén)審核公布的標(biāo) 準(zhǔn)執(zhí)行。有線電視初裝費(fèi)市區(qū) 240 元/ 一個(gè)終端城鎮(zhèn) 330 元/ 一個(gè)終端農(nóng)村 480 元/ 一個(gè)終端關(guān)于重申和補(bǔ)充本市住宅入 住收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的通知（滬價(jià)房（1999）第 166 號(hào)）1、本項(xiàng)收費(fèi)為代收。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按區(qū)縣物價(jià) 部門(mén)審核公布的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。2、安裝 2 個(gè)以上終端的，每增加 1 個(gè)終端按原 價(jià)的八折收取

46、。分時(shí)電表裝置費(fèi)100 元/戶(hù)關(guān)于核定民用分時(shí)電價(jià)和分 時(shí)電表裝置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的通知（滬價(jià)公（2000）第 336 號(hào)）1、本項(xiàng)收費(fèi)為代收。房屋裝修施工人員岀入證工本費(fèi)最高限價(jià)：10 元/人關(guān)于重申和補(bǔ)充本市住宅入 住收費(fèi)項(xiàng)目和標(biāo)準(zhǔn)的通知（滬價(jià)房（1999）第 166 號(hào)）1、本項(xiàng)收費(fèi)為物業(yè)公司自收。2、物業(yè)公司不得向業(yè)主、使用人或施工隊(duì)收取 裝修保證金、押金等。物業(yè)管理服務(wù)費(fèi) 其中：管理費(fèi)、保安費(fèi)、保潔費(fèi)、房屋設(shè)施 設(shè)備運(yùn)行費(fèi)、維修費(fèi)元/建筑平方米.月X房屋建筑面積關(guān)于做好一九九八年度調(diào)整 普通內(nèi)銷(xiāo)商品住宅物業(yè)管理服 務(wù)收費(fèi)基準(zhǔn)價(jià)及浮動(dòng)幅度的通 知（滬價(jià)房（1997）第 342 號(hào)）前期物業(yè)管理服

47、務(wù)合同本項(xiàng)收費(fèi)為物業(yè)公司自收。按物價(jià)部門(mén)核疋的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)或暫疋 標(biāo)準(zhǔn)。從次月起計(jì)費(fèi)，可預(yù)收但不超過(guò)3個(gè)月。需按實(shí)結(jié)算的收費(fèi)項(xiàng)目應(yīng)標(biāo)明。其他按房屋銷(xiāo)售合同約定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)房屋銷(xiāo)售合同1、此項(xiàng)收費(fèi)為代收。2、銷(xiāo)售合同約定的收費(fèi)應(yīng)當(dāng)符合政府規(guī)定的有 關(guān)收費(fèi)政策。3、帶有強(qiáng)制性的收費(fèi)項(xiàng)目須經(jīng)市、區(qū)（縣）物 價(jià)局審批。（注：以上收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)以物價(jià)管理部門(mén)公布數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。）11、裝修管理11.1目的目的：避免違章裝修的發(fā)生。在業(yè)主入住辦理裝修手續(xù)前，管理處必須就封 陽(yáng)臺(tái)，裝防盜門(mén)、窗等居住物業(yè)常見(jiàn)的現(xiàn)象與開(kāi)發(fā)商事先磋商，以便達(dá)成共識(shí)， 并寫(xiě)入裝修須知。11.2裝修須知裝修須知（詳見(jiàn)附表） ：告知裝修規(guī)定、禁止行為及

48、辦理裝修手續(xù)的流程。11.3裝修手續(xù)的辦理委托裝潢公司裝修：由業(yè)主帶裝潢公司到管理處工程部辦理裝修手續(xù)。裝潢 公司應(yīng)提供裝修合同、資質(zhì)證書(shū)、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、裝修圖紙，經(jīng)管理處工程人員審核。業(yè)主自裝修：需業(yè)主或委托人出具書(shū)面承諾，保證不違反有關(guān)裝修規(guī)定。11.4裝修期間的監(jiān)管裝修期間的工程職責(zé)審核裝修圖紙。 注意裝修戶(hù)有無(wú)改變房屋的使用性質(zhì)和使用功能，有無(wú)破壞 承重結(jié)構(gòu)、公共上下水管道、衛(wèi)生間及屋面防水層，有無(wú)隨意封閉陽(yáng)臺(tái)、安裝空 調(diào)外機(jī)、熱水器、曬衣架、衛(wèi)星天線等情況，如有違規(guī)情況應(yīng)及時(shí)告知業(yè)主予以 整改。物業(yè)工程部開(kāi)具裝修開(kāi)工單和在裝修戶(hù)門(mén)上張貼裝修許可證 。裝修施工 時(shí)，管理處裝修管理員負(fù)責(zé)巡查

49、并填寫(xiě)裝修現(xiàn)場(chǎng)施工（安全）檢查記錄 。尤其 裝修初期是裝修公司敲承重結(jié)構(gòu)的主要時(shí)段，應(yīng)列為巡視重點(diǎn)。如發(fā)現(xiàn)違章裝修，應(yīng)及時(shí)發(fā)出整改通知書(shū)，并要求業(yè)主或者委托人簽收。如對(duì)方不肯簽收，應(yīng)發(fā) 掛號(hào)信并保存好存根，做好書(shū)面記錄。如業(yè)主拒不整改必須在24小時(shí)之內(nèi)以書(shū)面 形式向街道房產(chǎn)辦事處報(bào)告。裝修期間的保安職責(zé)將工程部開(kāi)具的裝修開(kāi)工單 ，張貼到裝修戶(hù)的門(mén)上。裝修開(kāi)工前負(fù)責(zé)與裝 修單位簽訂住宅裝修管理協(xié)議和為裝修人員辦理臨時(shí)出入證 。每天定時(shí)對(duì) 裝修人員出入證的佩帶情況和施工安全進(jìn)行檢查。如遇業(yè)主裝修工期延長(zhǎng)時(shí)，裝 修人員臨時(shí)出入證的有效期也須相應(yīng)延長(zhǎng)，但必須有業(yè)主或委托人的書(shū)面證 明。裝修完畢后，裝修

50、單位須歸還臨時(shí)出入證 。附：裝修須知小區(qū)裝修流程圖住宅裝修管理協(xié)議小區(qū)房屋裝修申請(qǐng)表裝修人員登記表裝修開(kāi)工單動(dòng)火申請(qǐng)審批表裝修現(xiàn)場(chǎng)施工（安全）檢查表整改通知書(shū)小區(qū)住宅裝修須知（示范文本）為加強(qiáng)住宅裝修管理，保證房屋的合理、安全、正常使用，根據(jù)上海市居 住物業(yè)管理?xiàng)l例、上海市家庭裝飾管理暫行規(guī)定、關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市居住 物業(yè)裝修管理的通知等有關(guān)規(guī)定和管理公約、住宅使用公約等，結(jié)合本 小區(qū)物業(yè)的實(shí)際情況，制訂本須知。業(yè)主或使用人對(duì)住宅進(jìn)行裝修，必須保證房屋的整體性、抗震性和結(jié)構(gòu)的安全性能，符合防火、防水、保溫、隔音衛(wèi)生等有關(guān)規(guī)定及建筑功能要求，不影響 相鄰業(yè)主或使用人的正常使用。房屋裝修和使用中禁

51、止下列行為：擅自改變房屋建筑結(jié)構(gòu)、外貌（含外墻、外門(mén)窗、陽(yáng)臺(tái)等部位的顏色、形狀和規(guī)格）、設(shè)計(jì)用途、功能和布局，包括將沒(méi)有防水要求的房間改為衛(wèi)生間、廚房 間；在外墻上開(kāi)門(mén)、窗，擴(kuò)大承重墻上原有的門(mén)窗尺寸，拆除混凝土墻體和玻璃 圍欄；損壞房屋原有節(jié)能設(shè)施，降低節(jié)能效果；挖地三尺以至更多等。對(duì)房屋的內(nèi)外承重墻、梁、柱、板、陽(yáng)臺(tái)進(jìn)行違章鑿、拆、搭、建。隨意在房屋外墻上打洞或在非指定地方安裝空調(diào)室外機(jī)。采用任何材料安裝凸出墻面的懸掛式或收縮式曬衣架、遮陽(yáng)蓬或遮雨蓬；安裝凸出墻面的花架等。在屋頂以及公共場(chǎng)地搭建違章建筑，或擅自安裝衛(wèi)星接收天線。占用、損壞房屋共用部位、共用設(shè)備、公共設(shè)施或移裝共用設(shè)備設(shè)施。

52、損壞、拆除或改變供電、供水、供氣、電梯、防盜系統(tǒng)、通訊、有線電視、排水、排污、消防等設(shè)施。在公共部位隨意堆放雜物、丟棄垃圾、高空拋物等不文明行為。違反規(guī)定存放易燃、易爆、劇毒、放射性等物品和排放有毒、有害、危險(xiǎn)物 質(zhì)等。法律法規(guī)禁止的其他行為。根據(jù)前期物業(yè)管理合同或物業(yè)管理服務(wù)合同和住宅使用公約或 業(yè)主公約的約定，本居住小區(qū)業(yè)主在裝修時(shí)應(yīng)注意如下裝修行為：業(yè)主（用戶(hù)）和裝修施工單位均無(wú)權(quán)改變物業(yè)的建筑結(jié)構(gòu)，嚴(yán)禁損壞房屋承 重結(jié)構(gòu)、破壞房屋外貌，擅自改變房屋、陽(yáng)臺(tái)、配套設(shè)施的使用功能，若發(fā)現(xiàn)責(zé) 令立即拆除，恢復(fù)原貌，由此產(chǎn)生的一切后果由業(yè)主（用戶(hù)）負(fù)責(zé)。不得任意拆、改柱、梁、板、承重墻、煙道位置

53、，損壞樓宇主體結(jié)構(gòu)及間隔。 不得任意拆、改、裝、封閉外門(mén)、窗、陽(yáng)臺(tái)；改變分戶(hù)門(mén)的開(kāi)啟方向或加裝 防盜門(mén)。不得在天井、庭院、陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)、物頂、空調(diào)板和其他場(chǎng)地搭建任何建筑物 或構(gòu)筑物。不得在窗臺(tái)外、陽(yáng)臺(tái)外加設(shè)柵欄、雨棚、畫(huà)架、紗窗、衛(wèi)星接收天線、曬衣 架等。不得占用、損壞住宅共用部位、公共設(shè)施設(shè)備，不得使用共用水、電。廚房和衛(wèi)生間裝修時(shí)：禁止將設(shè)計(jì)預(yù)留的座便器、浴盆、洗手盆、地漏等下水口的位置更改或移位。在選用上下水與熱水管材時(shí)，應(yīng)充分注意材質(zhì)性能與使用耐久性，以免后患。密切注意施工所鋪設(shè)的管道接頭及其與預(yù)留下水口各接駁處的密封施工質(zhì) 量，確保無(wú)滲漏；若有滲漏給他人造成損失概由業(yè)主負(fù)責(zé)。重點(diǎn)注意

54、切勿損壞地面防水層，地面不得選用超重材料裝修。 為便于相鄰居民下水管道的日后維修，不得封閉預(yù)留的各類(lèi)公共管、道、井 檢修孔；安裝吊頂時(shí)，必須在相應(yīng)的位置留有不小于30X30厘米的檢修孔，否則 該業(yè)主（用戶(hù)）將承擔(dān)因檢修需要而重新打開(kāi)所造成的損失。空調(diào)室外機(jī)必須牢固安裝在小區(qū)統(tǒng)一規(guī)劃規(guī)定的位置，不得破壞樓宇結(jié)構(gòu)和 小區(qū)整體的統(tǒng)一美觀，將冷凝水管牢固地插入冷凝水排放管中。不準(zhǔn)在建筑物、構(gòu)筑物和其他共用部位張貼、涂寫(xiě)、刻畫(huà)。不準(zhǔn)排放有毒有害物質(zhì)和任意發(fā)出超規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的噪音及刺激性氣味。嚴(yán)禁往樓下拋灑垃圾和任何物品，嚴(yán)禁將廢棄物（如油漆、水泥、沙石、涂 料等建筑材料）投入下水道，以防管道堵塞。本小區(qū)住宅

55、內(nèi)、電管線均經(jīng)科學(xué)設(shè)計(jì)、精心安裝，嚴(yán)禁更改公共管道、線路; 裝修時(shí)注意電器設(shè)備的功率總和，用電請(qǐng)勿超過(guò)單元標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)的供電容量。所有門(mén)前、走廊等公共區(qū)域均設(shè)有足夠的燈光照明，單元住宅請(qǐng)勿增加門(mén)前 燈飾，以免影響觀瞻或妨礙鄰居。煤氣管道以表具的安裝施工由煤氣公司專(zhuān)業(yè)隊(duì)伍在住戶(hù)申請(qǐng)后安排施工，業(yè) 主（用戶(hù)）請(qǐng)勿私自更動(dòng)煤氣管道，以免發(fā)生危險(xiǎn)。不得擅自改動(dòng)對(duì)講電話的位置，如必須改動(dòng)請(qǐng)與管理處聯(lián)系后安排專(zhuān)業(yè)單位 來(lái)處理，否則因擅自改動(dòng)后造成系統(tǒng)受損的后果由業(yè)主 （用戶(hù)） 自行承擔(dān)責(zé)任并 承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。施工期間應(yīng)關(guān)閉分戶(hù)門(mén)作業(yè)，以防粉塵外泄污染環(huán)境。施工現(xiàn)場(chǎng)嚴(yán)禁吸煙。嚴(yán)禁使用電爐及明火類(lèi)用具。業(yè)主或

56、使用人在裝修施工前，應(yīng)當(dāng)將施工單位、施工期限、裝修內(nèi)容（包括 裝修設(shè)計(jì)圖、施工方案）等書(shū)面告知物業(yè)管理處，并為施工人員辦理小區(qū)臨時(shí)出 入證等手續(xù)。物業(yè)管理處應(yīng)當(dāng)及時(shí)告知裝修的業(yè)主或使用人有關(guān)條例中規(guī)定的不得損壞房屋承重結(jié)破壞房屋外貌和違章搭建等住宅裝修的餓禁止行為、禁止敲鑿的部 位及相應(yīng)的注意事項(xiàng)。為加強(qiáng)對(duì)裝修施工行為的管理，物業(yè)管理處將與裝修施工 單位簽定住宅裝修管理協(xié)議 。業(yè)主或使用人應(yīng)督促裝修施工單位遵守以下規(guī)定： 按書(shū)面告知物業(yè)管理處的有關(guān)裝修內(nèi)容施工，做好房屋裝修隱蔽工程記錄， 若需要調(diào)整裝修項(xiàng)目，應(yīng)及時(shí)告知物業(yè)管理處；嚴(yán)格執(zhí)行本市住宅裝修的有關(guān)施工規(guī)范和標(biāo)準(zhǔn)，遵守施工作業(yè)時(shí)限，18

57、：00至次日8：00和節(jié)假日，不得從事敲、鑿、鉆、鋸等產(chǎn)生嚴(yán)重噪音的施工活動(dòng)；搬運(yùn)裝修材料時(shí)不得妨礙其他業(yè)主或使用人的正常通行，不得造成公共部位 的損壞或污染，建筑垃圾應(yīng)袋裝化清運(yùn)到指定地點(diǎn)堆放，確保沿途清潔；裝修施工時(shí)應(yīng)做到文明規(guī)范施工，現(xiàn)場(chǎng)應(yīng)配備消防滅火設(shè)備；不得造成下水 管道堵塞和損壞墻面、樓面。施工人員在從事裝修施工期間應(yīng)接受物業(yè)管理部門(mén)的檢查和監(jiān)督。 業(yè)主或使用人裝修房屋完畢后，應(yīng)當(dāng)將小區(qū)臨時(shí)出入證交還物業(yè)管理處。對(duì) 施工過(guò)程中造成房屋和設(shè)施設(shè)備損壞的，應(yīng)當(dāng)及時(shí)修復(fù)并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任。物業(yè)管理處對(duì)業(yè)主或使用人的房屋裝修活動(dòng)進(jìn)行日常的巡視、監(jiān)督和檢查， 管理人員進(jìn)入施工現(xiàn)場(chǎng)實(shí)施檢查，

58、應(yīng)當(dāng)出示有關(guān)證件。被檢查的單位或個(gè)人，應(yīng) 當(dāng)予以配合，如實(shí)說(shuō)明情況，提供必要的資料。物業(yè)管理處業(yè)主或使用人裝修房屋的違章行為，應(yīng)當(dāng)及時(shí)勸阻、制止。對(duì)規(guī) 勸無(wú)效的，提請(qǐng)業(yè)主委員會(huì)或相關(guān)業(yè)主、使用人按住宅使用公約 、業(yè)主公約 或管理公約的約定，向人民法院提起民事訴訟。物業(yè)管理處對(duì)規(guī)勸無(wú)效的裝 修施工單位，可根據(jù)住宅裝修管理協(xié)議直接向人民法院提起民事訴訟。房屋裝修違反房管、規(guī)劃、環(huán)保、城建、公用事業(yè)、市政、環(huán)衛(wèi)、消防等政府主管部門(mén)等規(guī)定的，由物業(yè)管理處報(bào)相關(guān)部門(mén)依法查處。上海東湖物業(yè)管理公司業(yè)主或使用人簽名（蓋章）：_ 管理處（蓋章）：年月日年月日住宅裝修管理協(xié)議（示范文本）甲方（住宅裝修管理方）

59、：資質(zhì)證書(shū)號(hào)：代表人：委托代理人:單位地址：聯(lián)系電話：乙方（住宅裝修施工方） ：資質(zhì)證書(shū)號(hào)：法定代表人：委托代理人：?jiǎn)挝坏刂罚郝?lián)系電話：裝修住宅地址：業(yè)主姓名：聯(lián)系電話:為加強(qiáng)對(duì)居住物業(yè)的裝修管理，規(guī)范物業(yè)裝修行為，根據(jù)上海市居住物業(yè) 管理?xiàng)l例、關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)本市居住物業(yè)裝修管理的通知和上海市家庭居室 裝飾裝修管理暫行規(guī)定等法規(guī)，甲、乙雙方經(jīng)協(xié)商，就住宅裝修期間的管理事 項(xiàng)，達(dá)成如下約定，以共同遵守。第一條、住宅裝修的基本情況1、住宅建筑面積：；結(jié)構(gòu)類(lèi)型：2、裝修施工期天，預(yù)計(jì)自年月日至年月日。第二條、甲方按照有關(guān)法規(guī)和 前期物業(yè)管理合同 或物業(yè)管理服務(wù)合同 ， 對(duì)乙方裝修住宅的行為實(shí)施日常檢查和管理，以保障房屋安全、維護(hù)公共設(shè)備的 正常使用和相鄰業(yè)主的正當(dāng)利益。1、應(yīng)當(dāng)將裝修的相關(guān)法規(guī)、裝修的禁止行為、禁止敲鑿的部位、注意事項(xiàng)和 住宅裝修須知等告知乙方，為進(jìn)入住宅小區(qū)的乙方人員進(jìn)行住宅裝修須知的 宣傳，辦理裝修施工人員的小區(qū)臨時(shí)出入證，指定建筑垃圾集中堆放點(diǎn)等。2、應(yīng)當(dāng)不定期檢查乙方人員進(jìn)入小區(qū)的出入證，如發(fā)現(xiàn)證件過(guò)期，應(yīng)及時(shí)辦理續(xù)期手續(xù)，對(duì)無(wú)證裝修施工人員應(yīng)當(dāng)拒絕其進(jìn)入小區(qū)從事施工活動(dòng)。3、應(yīng)按乙方裝修施工的進(jìn)展情況，對(duì)涉