控制性詳細(xì)規(guī)劃ppt課件

1、控制性詳細(xì)規(guī)劃11.1控制性詳細(xì)規(guī)劃的涵義 控制性詳細(xì)規(guī)劃是指以總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，確定建設(shè)地區(qū)的土地使用性質(zhì)和使用強(qiáng)度的控制指標(biāo)道路和工程管線控制性位置以及空間環(huán)境控制的規(guī)劃要求。 以城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)以落實(shí)總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃的目標(biāo)為目的以土地使用控制為重點(diǎn)21.2控制性詳細(xì)規(guī)劃的實(shí)質(zhì) 控制性詳細(xì)規(guī)劃實(shí)質(zhì)是在微觀層次上對(duì)城市土地資源合理配置和對(duì)城市建設(shè)開(kāi)發(fā)行為的控制與調(diào)節(jié)。具體內(nèi)容可歸納為三個(gè)方面：（1）城市土地資源配置的定性控制最終確定土地使用用途和兼容的用途，即確定用地使用性質(zhì)；（2）城市土地開(kāi)發(fā)強(qiáng)度控制即制定定量控制要求；（3）城市土地開(kāi)發(fā)空間位置控制即制定定位控制要求

2、。31.3控制性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容城市規(guī)劃編制辦法第23條規(guī)定，控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)包括下列內(nèi)容：1. 詳細(xì)規(guī)定所規(guī)劃范圍內(nèi)各類不同性質(zhì)用地的界限，規(guī)定各類用地內(nèi)適建、不適建或者有條件地允許建設(shè)的建筑類型。2. 規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)；規(guī)定交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等要求。3. 提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等要求。4. 確定各級(jí)支路的紅線位置、控制點(diǎn)坐標(biāo)和標(biāo)高。5. 根據(jù)規(guī)劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設(shè)施的用地界限。6. 制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理規(guī)定。42.1規(guī)劃范圍的確定規(guī)劃范圍的確定規(guī)劃用地范圍確定應(yīng)考慮以下四個(gè)方面。 （

3、1）用地范圍確定應(yīng)在總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃指導(dǎo)下進(jìn)行，體現(xiàn)規(guī)劃各階段的連續(xù)性。應(yīng)考慮到城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃的用地結(jié)構(gòu)、交通結(jié)構(gòu)、分期建設(shè)規(guī)劃等方面的特點(diǎn)和要求。為了做到上下銜接，規(guī)劃范圍最好是其中的一個(gè)功能組團(tuán)或某一期建設(shè)用地，如居住功能區(qū)或新區(qū)建設(shè)部分。 （2）規(guī)劃區(qū)用地功能應(yīng)具有相對(duì)完整性、典型性?？刂茀^(qū)的特點(diǎn)不同，控制方法、重點(diǎn)不同。由于具有近似的功能和特點(diǎn)，規(guī)劃具有針對(duì)性，對(duì)控制區(qū)容易提出適合的控制方法，以突出規(guī)劃重點(diǎn)。如規(guī)劃范圍為全部舊城區(qū)，在編制規(guī)劃時(shí)，容易將重點(diǎn)放在舊城改造一些特殊矛盾上，對(duì)癥下藥，從而提出更切合舊城實(shí)際的用地調(diào)整、利用與建設(shè)控制方法。 （3）根據(jù)城市建設(shè)的實(shí)際需要

4、來(lái)確定。城市在各個(gè)時(shí)期有不同建設(shè)重點(diǎn)，新區(qū)開(kāi)發(fā)、舊城改造或由于土地批租，需要進(jìn)行用地規(guī)劃控制，來(lái)指導(dǎo)城市建設(shè)行動(dòng)，規(guī)劃范圍往往根據(jù)以上需要確定。 （4）根據(jù)城市干道網(wǎng)系統(tǒng)確定。干道網(wǎng)系統(tǒng)是城市的骨架，也是劃定規(guī)劃用地范圍的主要因素。 此外，城市自然地形、地物、地貌、大型基礎(chǔ)設(shè)施也是確定規(guī)劃范圍的重要因素，如河流、山體、湖泊等。52.2用地性質(zhì)的確定用地性質(zhì)的確定 確定用地性質(zhì)應(yīng)考慮的主要因素有： （1）、總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃土地使用控制要求。依據(jù)土地使用規(guī)劃，應(yīng)首先把總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃階段已明確的建設(shè)項(xiàng)目和用地性質(zhì)分門別類落實(shí)在相應(yīng)用地上，保證土地使用規(guī)劃的延續(xù)性。 （2）、公共設(shè)施配套建設(shè)要求

5、。由于受深度限制，總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃不可能對(duì)等級(jí)較低尤其是居住區(qū)級(jí)以下的公共設(shè)施作出詳細(xì)周全安排，規(guī)劃時(shí)應(yīng)根據(jù)控制區(qū)性質(zhì)、規(guī)模和特點(diǎn)進(jìn)一步確定公共服務(wù)設(shè)施的項(xiàng)目、規(guī)模、分布，進(jìn)行用地落實(shí)，這是深化規(guī)劃進(jìn)行用地細(xì)分的必備內(nèi)容。 （3）、市政設(shè)施配套建設(shè)的要求。市、分區(qū)級(jí)的市政設(shè)施在總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃中有明確安排，規(guī)劃一方面應(yīng)予以落實(shí)，并協(xié)調(diào)好它們同周圍的用地關(guān)系，另一方面應(yīng)根據(jù)規(guī)劃控制區(qū)特點(diǎn)，完善區(qū)內(nèi)配套的市政設(shè)施，如環(huán)衛(wèi)站、郵電所、變電所、垃圾收集點(diǎn)等設(shè)施項(xiàng)目、規(guī)模、分布，進(jìn)行具體用地定點(diǎn)。 （4）、其他方面要求。因工程地質(zhì)條件、環(huán)境污染限制、現(xiàn)狀條件、用地周邊條件、實(shí)際建設(shè)需要或上階段規(guī)劃不

6、當(dāng)?shù)仍驎r(shí)，規(guī)劃應(yīng)調(diào)整或重新修正某些地塊用地性質(zhì)。62.3 確定土地使用的兼容性確定土地使用的兼容性 土地使用的兼容性是指在細(xì)分土地某地塊用地使用性質(zhì)確定后，為適應(yīng)城市建設(shè)靈活性的要求，在一定條件下，地塊用地性質(zhì)變更的特性。土地使用兼容性涵蓋兩種概念：其一是指不同土地使用性質(zhì)在同一土地中共處的可能性，即表現(xiàn)為同一塊城市土地上多種性質(zhì)綜合使用的允許與否，反映不同土地使用性質(zhì)之間親和與矛盾的程度。其二是指同一土地，使用性質(zhì)的多種選擇與置換的可能性。表現(xiàn)為土地使用性質(zhì)的“彈性”靈活性。城市建設(shè)具有長(zhǎng)期性、多樣性、可變性，控制性詳細(xì)規(guī)劃定性既不能偏離總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃宏觀控制的軌道，但也不能排除適當(dāng)變

7、更的可能，規(guī)劃應(yīng)提出地塊使用性質(zhì)的兼容要求，明確改變用地性質(zhì)的條件和更改要求，以及不得更改用地性質(zhì)的條件等等。用地性質(zhì)更改分為同類更改和不同類更改，如商業(yè)服務(wù)用地改變?yōu)槲幕瘖蕵?lè)設(shè)施用地是同一大類（公共服務(wù)設(shè)施用地）中兩個(gè)中類之間的更改，屬同類更改。居住用地改變?yōu)樯虡I(yè)服務(wù)用地屬不同類更改。7土地兼容性的例子82.3 確定土地使用的兼容性確定土地使用的兼容性一般有下列情況時(shí)，不宜改變地塊使用性質(zhì)：（1）改變后對(duì)相鄰地塊造成嚴(yán)重不良影響，如帶來(lái)環(huán)境污染等；（2）改變后用地規(guī)模、開(kāi)發(fā)強(qiáng)度有很大突破，導(dǎo)致該區(qū)規(guī)劃目標(biāo)失控；（3）改變后帶來(lái)嚴(yán)重的交通問(wèn)題，如大量人車流影響城市交通干道的交通；（4）改變后侵

8、占了城市市政設(shè)施和非盈利性的公益設(shè)施，如占用供水、供電設(shè)施、中小學(xué)或公共綠地。92.4 土地使用強(qiáng)度控制土地使用強(qiáng)度控制 控制性詳細(xì)規(guī)劃時(shí)土地使用強(qiáng)度控制一般包括以下幾個(gè)方面：容積率、建筑密度、平均層數(shù)（建筑限高）、綠地率、允許居住人口等。102.4.1容積率的控制容積率的控制 容積率即單位地塊用地面積上所獲得的建筑面積，或用地面積與地塊上建筑總面積之比。容積率是定量控制指標(biāo)的核心，也是規(guī)劃管理部門與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)部門之間矛盾的焦點(diǎn)，因此確定容積率時(shí)，應(yīng)審慎研究，一般考慮以下方面：（1）、根據(jù)總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃宏觀要求，合理劃定容積率分布區(qū)，保證城市中建筑的合理分布。（2）、根據(jù)用地性質(zhì)不同要求來(lái)

9、確定。不同用地性質(zhì)，容積率取值有較大差別，居住用地與工業(yè)用地容積率不同，商業(yè)居住用地與行政辦公用地不同，居住用地內(nèi)中、小學(xué)、托幼與住宅用地的容積率不同。（3）、根據(jù)土地區(qū)位差來(lái)確定。一般而言，容積率市中心高，邊緣低；臨街高，不臨街低。（4）、根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的經(jīng)濟(jì)效益來(lái)確定。為推動(dòng)城市建設(shè)開(kāi)發(fā)，保護(hù)開(kāi)發(fā)商積極性，必須保證房地產(chǎn)業(yè)有合理的產(chǎn)出。開(kāi)發(fā)建設(shè)的投入必須通過(guò)房地產(chǎn)產(chǎn)出獲益回報(bào)，容積率大小直接決定了投資者的利益。與此同時(shí)，為了保證城市整體利益，規(guī)劃必須適度控制容積率，以滿足建筑的通風(fēng)、日照及公共衛(wèi)生要求。（5）、根據(jù)開(kāi)發(fā)建設(shè)的政策來(lái)確定。如鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)改造舊區(qū)，實(shí)施開(kāi)發(fā)安居工程，或鼓勵(lì)引導(dǎo)開(kāi)發(fā)者投

10、資公益設(shè)施時(shí)，政策上應(yīng)適度獎(jiǎng)勵(lì)開(kāi)發(fā)容積率作為補(bǔ)償。112.4.2 建筑密度控制建筑密度控制 建筑密度是指地塊內(nèi)建筑基地面積與地塊用地面積的比值（百分比）。它反映了用地上建筑的疏密關(guān)系。建筑密度的控制應(yīng)考慮一下方面：（1）、用地性質(zhì)要求。用地性質(zhì)不同建筑密度控制有較大差別，居住用地與工業(yè)用地建筑密度有區(qū)別，居住用地中一類用地和二類用地有別，普通住宅建筑密度比別墅區(qū)高，中心區(qū)比邊緣區(qū)高，住宅區(qū)比學(xué)校建筑密度高。（2）、容積率因素。容積率過(guò)高，建筑密度不宜過(guò)大，即留出一部分空地供戶外活動(dòng)。例如高層建筑周圍應(yīng)留出空地。（3）、環(huán)境質(zhì)量要求。環(huán)境質(zhì)量要求高的地段，建筑密度不宜過(guò)大。因此，建筑密度指標(biāo)應(yīng)根

11、據(jù)不同項(xiàng)目的對(duì)環(huán)境要求來(lái)確定，如醫(yī)院、中小學(xué)、托幼，空地應(yīng)多一些，建筑密度低一些。122.4.2 建筑平均層數(shù)（建筑限高）控制建筑平均層數(shù)（建筑限高）控制建筑平均層數(shù)即地塊內(nèi)建筑總面積與建筑基地面積累計(jì)面積之比。在較多情況下，用建筑限高替代建筑平均層數(shù)更為合理，因?yàn)楦黝惤ㄖ膶痈呤怯袇^(qū)別的。建筑限高是指地塊內(nèi)允許的建筑最大高度，它比平均層數(shù)更準(zhǔn)確地反映了建筑在垂直方向的尺度。在對(duì)沿街建筑，具有傳統(tǒng)風(fēng)貌街區(qū)和重點(diǎn)地段規(guī)劃時(shí)，采用建筑限高控制規(guī)定，更利于對(duì)環(huán)境空間、視覺(jué)景觀進(jìn)行控制。而對(duì)住宅建筑而言，控制建筑平均層數(shù)更為簡(jiǎn)潔便當(dāng)。建筑限高控制還應(yīng)考慮到航空、微波通信、消防、防震等專業(yè)方面的要求。1

12、32.4.3 綠地率控制綠地率控制 綠地率是指地塊內(nèi)用于綠化種植或環(huán)境美化空地（包括小塊水面、活動(dòng)場(chǎng)地等）與總用地面積之比（%）.綠地率指標(biāo)反映了地塊綠地水平和環(huán)境質(zhì)量的水平。綠地率控制與用地性質(zhì)、地段位置等因素有關(guān)。不同的地塊應(yīng)有不同的綠地率控制指標(biāo)。一般來(lái)說(shuō)，居住用地綠地率比工業(yè)用地高，新城區(qū)比舊城區(qū)高，風(fēng)景旅游區(qū)比一般區(qū)高。在規(guī)劃中，為鼓勵(lì)開(kāi)發(fā)單位向公眾提供開(kāi)敞空間、公共綠地和垂直綠地，應(yīng)給相應(yīng)的地塊增加建筑面積補(bǔ)償。某市具體確定了補(bǔ)償?shù)臈l件和標(biāo)準(zhǔn)：開(kāi)敞空間和公共綠地任意方向凈寬度不小于5m,實(shí)際使用面積不小于50平方米；常年作為公眾使用，中途不得改變使用性質(zhì)；上空不得有主體建筑，但不包

13、括有騎樓、交通廊或采光天棚等。 14 2.4.4 居住用地允許居住人口控制 允許居住人口是指在不減少居住用地面積條件下，地塊內(nèi)允許居住的最大居民人口數(shù)量。允許居住人口的確定應(yīng)考慮一下方面：根據(jù)總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃要求，劃定各區(qū)人口分布密度，這是確定允許居住人口的基礎(chǔ)。用地區(qū)位。用地區(qū)位不同，人口分布有較大差異，新區(qū)人口密度低，市中心區(qū)高，沿干道兩側(cè)地塊高，一般區(qū)段低。開(kāi)發(fā)強(qiáng)度。開(kāi)發(fā)強(qiáng)度大，人口密度高，容積率高，提供居住面積多，居住人口多，相反則低。城市建設(shè)政策。城市建設(shè)政策是制定人口密度分布規(guī)劃的重要因素。例如在舊城改造時(shí)，不同的居民安置政策，是就地平衡、疏散還是增加人口，直接影響允許居住人口規(guī)

14、?？刂?。152.4.5 開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的控制方法（1）、日照間距法；根據(jù)當(dāng)?shù)厝照涨闆r，確定建筑的日照間距。（2）、地價(jià)分析法； 據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)中邊際收益（成本）遞減（增）的原理，房地產(chǎn)項(xiàng)目的收益與支出狀況隨規(guī)模變化而變化。 找出房地產(chǎn)商能獲取最大額的利潤(rùn)，也愿意支付最多數(shù)量的地價(jià)。 （3）、投入產(chǎn)出分析法； 從目前我國(guó)實(shí)際情況看，城市經(jīng)濟(jì)并不富裕，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)需要大量投資，市政府不可能再投入太多的資金對(duì)舊城進(jìn)行改造，現(xiàn)行城市建設(shè)和投資特點(diǎn)決定了土地開(kāi)發(fā)尤其是舊城改造必須走資金自求平衡的道路，必須體現(xiàn)投入產(chǎn)出平衡的原則，土地開(kāi)發(fā)總產(chǎn)出不僅包括應(yīng)收回的成本，而且包括應(yīng)得的利潤(rùn)，即 開(kāi)發(fā)總投入X利潤(rùn)率總產(chǎn)出總投

15、入16（4）、環(huán)境、景觀分析法； 依據(jù)美學(xué)和環(huán)境心里學(xué)的有關(guān)理論，從地塊與周圍的自然地形，地貌及環(huán)境景觀的關(guān)系來(lái)尋找一種分析方法。 （5）、城市規(guī)劃管理法（建筑容積率獎(jiǎng)勵(lì)）； 針對(duì)建筑開(kāi)發(fā)管理國(guó)外采用了一些引導(dǎo)措施來(lái)改善城市環(huán)境，包括：廣場(chǎng)獎(jiǎng)金制度與綜合設(shè)計(jì)制度獎(jiǎng)勵(lì)分區(qū)制度特定區(qū)制度等。例如廣場(chǎng)獎(jiǎng)勵(lì)制度是對(duì)于一定區(qū)域范圍內(nèi)的各個(gè)土地開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目，如果能在設(shè)計(jì)上盡量降低建筑覆蓋率，并將騰出來(lái)的空地設(shè)計(jì)成可供市民自由享用的公共廣場(chǎng)，那就可以對(duì)這個(gè)項(xiàng)目在容積率方面給以一定的獎(jiǎng)勵(lì)。（6）、城市環(huán)境容量的制約 城市環(huán)境容量是指城市現(xiàn)狀和規(guī)劃建設(shè)的市政公用基礎(chǔ)設(shè)施可供量以及公共服務(wù)和其他配套設(shè)施的能力。從

16、城市建設(shè)發(fā)展角度看，環(huán)境容量在逐步擴(kuò)大，但對(duì)城市最終建設(shè)總量必然有一定制約。對(duì)單塊基地或地區(qū)容積率的確定，應(yīng)該充分考慮城市容量的可能性，綜合考慮各項(xiàng)配套設(shè)施的情況，做到遠(yuǎn)期和近期相結(jié)合，需要和可能相結(jié)合，在供需平衡的原則下，實(shí)行動(dòng)態(tài)調(diào)整和總量控制。2.4.5 開(kāi)發(fā)強(qiáng)度的控制方法172.5 配套公共服務(wù)設(shè)施控制控制性詳細(xì)規(guī)劃所要確定的配套公共服務(wù)設(shè)施是指為滿足居民物質(zhì)和文化生活所需，按居住區(qū)標(biāo)準(zhǔn)配套建設(shè)的公建項(xiàng)目。 公共服務(wù)設(shè)施定位應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)和用地特點(diǎn)給與不同控制要求。從項(xiàng)目特點(diǎn)來(lái)看，有盈利性的和公益性的。盈利性項(xiàng)目，如商業(yè)服務(wù)設(shè)施在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下可自由調(diào)節(jié)，規(guī)劃可以引導(dǎo)。非盈利性項(xiàng)目，如幼

17、托，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中很容易被排斥，必須加以嚴(yán)格控制。從用地特點(diǎn)看，有要求單獨(dú)設(shè)置的項(xiàng)目，如中、小學(xué)、菜市場(chǎng)等，需要嚴(yán)格控制；也有可混合設(shè)施的項(xiàng)目，如商業(yè)住宅混合用地，辦公住宅混合用地等，控制要求應(yīng)有差別，根據(jù)配套公共服務(wù)設(shè)施特點(diǎn)，有以下兩種定位控制方式： （1）、指令性控制，是指對(duì)公共服務(wù)項(xiàng)目、規(guī)模、用地定點(diǎn)、定界實(shí)行嚴(yán)格控制的方式 （2）、引導(dǎo)性控制，是指對(duì)公共服務(wù)設(shè)施項(xiàng)目、規(guī)模、設(shè)置地塊與定位要求不作強(qiáng)硬控制的方式。引導(dǎo)性控制只提出一定建議，指導(dǎo)規(guī)劃實(shí)施。完全引導(dǎo)控制的公建項(xiàng)目較少，對(duì)大部分公建的項(xiàng)目、規(guī)模、定界、定位控制一般采用指令性與引導(dǎo)性相結(jié)合的方式。18類別項(xiàng)目用地面積建筑面積設(shè)置地塊

18、設(shè)置位置教育托幼小學(xué)普通中學(xué)醫(yī)療衛(wèi)生門診衛(wèi)生站醫(yī)院文化文化站體育居民活動(dòng)場(chǎng)商業(yè)服務(wù)糧油店煤氣站書(shū)店集貿(mào)市場(chǎng)金融銀行郵電郵電局、所市政變配電室煤氣調(diào)壓站高壓水泵房公廁垃圾收集、轉(zhuǎn)運(yùn)存車處消防站行政街道辦事處派出所居委會(huì)配套公建項(xiàng)目及設(shè)施控制表192.6 道路交通設(shè)施規(guī)劃（1）、機(jī)動(dòng)車出入口控制：機(jī)動(dòng)車出入口設(shè)置應(yīng)考慮到外圍城市道路的性質(zhì)、等級(jí)及交通繁忙程度等因素。為減少街區(qū)內(nèi)交通影響城市主要道路，應(yīng)控制在一定范圍內(nèi)主要道路上不準(zhǔn)設(shè)置機(jī)動(dòng)車出入口，不得已時(shí)，應(yīng)盡量減少出入口，并嚴(yán)格控制數(shù)量。 （2）、停車場(chǎng)地控制：停車場(chǎng)面積大小取決于各用地單位的建設(shè)規(guī)模、建筑性質(zhì)。各類建筑配套建設(shè)的停車場(chǎng)面積標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)根據(jù)各城市性質(zhì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、交通狀況、機(jī)動(dòng)車或非機(jī)動(dòng)車擁有率以及城市用地現(xiàn)狀等因素綜合考慮 202.7 建設(shè)范圍控制建設(shè)范圍系指用地允許被建筑占用的范圍，即建筑紅線范圍，控制內(nèi)容包括建筑后退道路紅線距離控制和建筑后退用地紅線距離控制。建設(shè)范圍距離控制與建筑高度、建筑性