物業(yè)公司工程管理類標準

1、物業(yè)公司工程管理類標準物業(yè)公司工程管理類標準1. 目的建立公司物業(yè)統(tǒng)一的工程管理標準，進一步規(guī)范各地區(qū)物業(yè)公司住宅服務項目的工程管 理。2. 范圍本規(guī)立適用于公司物業(yè)商業(yè)和住宅服務項目。3. 管理標準分項內(nèi)容服務標準前期介入、分戶驗收、接管驗收：見待正式確左發(fā)布的公司物業(yè)前期介入指引文件中的物業(yè)前期介入與接管驗收指引、 物業(yè)前期介入的內(nèi)容及標準裝修服務：在交房前制訂裝修手冊，在交房時發(fā)放全體業(yè)主物業(yè)公司應根拯政府相關規(guī)眾和當?shù)厣盍晳T確怎裝修時間，避免裝修干擾已入住業(yè)主 的正常生活，工程部應根據(jù)公司規(guī)泄裝修時間或當?shù)胤ㄒ?guī)要求進行巡查物業(yè)服務中心根據(jù)項目的具體情況制訂裝修人員及物料進岀的路線及時

2、間業(yè)主的裝修申請在三個工作日內(nèi)辦理完畢，并與業(yè)主簽訂裝修服務協(xié)議物業(yè)公司應在交房前對各種戶型存在的設計缺陷、共性問題進行識別，制訂應對描施。 制泄裝修指引，針對客戶可能出現(xiàn)的裝修需求，在不影響本體和里面情況下制泄統(tǒng)一方案對 客戶進行指導。提示改動部分不在質(zhì)保期范疇，對影響房屋外觀整體形象等裝修行為做出統(tǒng) 一要求裝修前對裝修的注意事項及室內(nèi)的設施布置情況向業(yè)主進行交底說明每日必須對裝修現(xiàn)場進行巡查，涉及結(jié)構(gòu)或政府要求申報內(nèi)容，必須由業(yè)主提供申報結(jié) 果。違規(guī)裝修情況必須發(fā)出告知整改，報告政府，證據(jù)保留裝修結(jié)朿后與業(yè)主、裝修單位進行三方驗收裝修完畢后，房屋裝修檔案需進行存檔遺留工程處理：務管理處有遺

3、留工程統(tǒng)計淸單和跟進記錄，交房半年內(nèi)，跟進地產(chǎn)公司整改處理：對重 大遺留工程有解決的方案，交房一年，已解決問題占總遺留工程的80%,交房二年，全部 解決形成系統(tǒng)性的建議報告公司，避免類似問題再出現(xiàn)工程檔案資料：各個物業(yè)服務中心建立圖紙資料臺帳，實行專人責任管理，電子目錄上報公司，項目負 責人為第一責任人，建立資料的收集、整理、保管、借閱等管理機制，保障資料的長期完整。 新項目驗收時，地產(chǎn)公司須把完整的圖紙資料移交給物業(yè)管理處，否則不予驗收設備臺帳：在交房后三個月內(nèi)建立設施設備臺帳所有設備應按單機單臺或功能系統(tǒng)建立設備卡，貼于或懸掛于設備上：由于部分設 備無法張貼設備卡如：潛水泵、污水過濾池等無

4、法貼于設備上，可以在附近醒目位置粘 貼予以標識節(jié)能降耗：在項目交房一年內(nèi)應根據(jù)具體情況基本完成肖能改造工作，在不影響正常功能使用的情況下，每年應建立節(jié)能降耗指標，并力爭持續(xù)改進公共區(qū)域走廊、公共場所、辦公室內(nèi)等區(qū)域的照明普通燈泡采用右能燈（聲控燈不適合 節(jié)能燈，但可以適當控制照明數(shù)量與減小燈泡瓦數(shù)），并采用控制開啟時間等行能描施：公 共區(qū)域用水（保潔、綠化、宿舍、食堂等用水），控制水閥的開啟量、采用節(jié)能型器具進行 節(jié)約：其它能耗資源的控制使用各物業(yè)服務中心應根據(jù)具體情況建立節(jié)能降耗制度，并進行落實中央空調(diào)通過啟停最佳控制、冷卻水泵變速驅(qū)動、風機起停控制和實施熱量il魚管理等 措施來控制能耗維養(yǎng)

5、計劃：各項目應制訂各類設施設備的年度維修保養(yǎng)計劃并嚴格執(zhí)行，保留記錄維修保養(yǎng)計劃應包括：供配電系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)、采暖系統(tǒng)、消 防系統(tǒng)、房屋本體及附屬設施、電梯、計量儀器、水景（水系）、游泳池、停車場、高空設 備（吊船、擦窗機等）等維養(yǎng)計劃必須與年度預算相結(jié)合設備房管理：設備房內(nèi)外應有相應的標識，按照公司統(tǒng)一標準制作現(xiàn)場的作業(yè)指導書齊備有效，各類設備維修檢修記錄完整。相關管理制度上墻，值班人 員有效操作證件的復印件需張貼上墻配備足夠的滅火器和應急燈，通風良好設備房內(nèi)的開關、閥門、單體設備等要有明顯的狀態(tài)標志。流體要有流向標識；重要和 操作有危險的設備、部件要有警告標識務類儀表

6、使用正常無損壞且合格，狀態(tài)標示正常，無“跑、冒、滴、漏”現(xiàn)象，責任人明 確設備房中重要設備上端如有排污管等設施時，應在該設備上端加設喇叭口、擋板等設施, 做好防護措施，以保證重要設備的使用重要設備房內(nèi)（如監(jiān)控中心，電話機房、配電房、發(fā)電機房、消防控制室、電梯機房、 電腦機房、水泵房）應配巻濕球溫度計，對環(huán)境的溫、濕度進行檢測，設備房內(nèi)環(huán)境溫度 應保持在40攝氏度以下，相對濕度應保持在80%以下，有防鼠防蟲設施并左期消殺，上述設 備間配備2個以上2公斤手提式滅火器和1個應急照明燈設備房內(nèi)嚴禁吸煙，嚴禁堆放易燃、易爆及與管理無關的物品應該有外來人員登記制度水電表每天必抄，注意觀察水電異動的狀況設備

7、房及庫房中均應采用防爆型開關、燈具噪音污染嚴重的設備應采用防噪設施設備房鑰匙由工程部專人負責管理供配電系統(tǒng)管理：屬于三級用電負荷的總配電房的配電設備每日至少巡視檢查兩次并記錄。屬于二級用電 負荷的總配電房的配電設備每日至少須四次并記錄。屬于一級用電負荷的總配電房的配電設 備每兩小時須巡檢并記錄管理項目建立檢査制度并予以落實，檢查記錄完整高壓配電室需要有完好的模擬操作盤，高壓操作工具與高壓操作保護設施公共區(qū)域的管井門、箱柜門須處于關閉狀態(tài)并配有設備標識、警示標識。臨時取電必須 穿管、作岀警示防護要求動力配電柜互投裝置手動、自動轉(zhuǎn)換靈敏，功能完好，指示正常。配電設備接地電阻值 小于4歐姆電容補償柜

8、功率因數(shù)能手動、自動調(diào)節(jié)控制。補償柜內(nèi)接觸器動作靈敏、放電電阻、熔 斷器可靠無損壞。補償控制手動、自動切換有效。補償電容殼體無膨脹，相間對地絕緣電阻 大于0.5兆歐。功率因數(shù)：不小于0 0.9高低壓配電柜內(nèi)部連接螺栓無松動：無發(fā)熱變色接線：儀表、蜂鳴器、電鈴、按鈕、指 示燈完好無損壞無缺項：盤內(nèi)裝置無異常聲響、無焦糊氣味：配電回路標識淸楚準確高壓繼電保護裝置應靈敏可靠，電氣操作工應能識別各種掉牌信號性質(zhì)酸性蓄電池經(jīng)常保持在浮充狀態(tài)，左期作泄充保養(yǎng)。電池端子絕緣良好，表面清潔無電 解殘液。電線絕緣完好無銹蝕。充電狀態(tài)不允許開蓋發(fā)生停電事故后，5分鐘（特殊困難不超過15分鐘）內(nèi)啟動發(fā)電機，并至少能

9、連續(xù)運 行4小時發(fā)電機設備：內(nèi)燃機、減速箱、啟動馬達、發(fā)電機潤滑良好。潤滑油泵管線接頭閥門無 泄漏：發(fā)電機、柴油內(nèi)燃機，潤滑汕泵、啟動電機，無異常聲音、異常震動：柴油發(fā)動機 轉(zhuǎn)速穩(wěn)左。發(fā)電機輸出電壓符合標準要求；備用柴汕量保持在容器容量的80%附近或確保 電機連續(xù)工作24小時的儲備量汕，在柴汕保質(zhì)期到期前，應妥善處理儲備的柴汕；若系水 冷式發(fā)電機，冷水箱水量保持在容積的80%以上，四濾應及時更換：必須配備符合要求的兩 套蓄電池，至少每2個月輪流切換使用：備有符合要求的切換開關裝宜：發(fā)電機接地可靠， 對噪音污染已影響業(yè)主生活的發(fā)電機房應有隔降噪音措施：蓄電池組電壓保持在24V左右, 正常情況下，

10、發(fā)電機轉(zhuǎn)換開關應打在自動位巻。每兩周啟動試運行一次，每次運行時間為 15分鐘電梯管理：電梯準用證、年檢合格證、維修保養(yǎng)合同完備電梯運行穩(wěn)左，開關門靈活，舒適感好，平層準確，轎廂通風，照明良好，從啟動到平 層皆無異常震動、沖擊以及異常聲響合格平層狀態(tài)平層誤差在正負7mm以內(nèi)門導軌、電機、軸承、鎖鉤、臂及各滾輪應靈活轉(zhuǎn)動潤滑良好限速器動作應靈敏可靠，潤滑良好。保持限速器張緊裝置正常工作，斷繩安全開關的可 靠性供方應有資質(zhì)，每月檢修至少一次，有檢修記錄電梯機房地而應鋪裝或進行汕漆，門窗應有防飄雨設施保持減速器內(nèi)潤滑汕淸潔和潤滑性能，汕而高度在油標規(guī)圮范用內(nèi)轎頂、機房設備、井道設施、底坑無雜物，無油污

11、，無積水繼電器接觸器觸點應吻合，無積碳和熔焊現(xiàn)象?？刂票P、齊種開關、按鈕、蜂鳴器、電 鈴、對講，指示燈、照明不缺損，工作正常，靈活可靠，接線端子壓接牢固，導線編號淸楚 無誤盤車、救人設施置于機房明顯位置。平層標志明顯滑動導靴的襯墊工作而磨損量小于1亳米。間隙應均勻緩沖器所有螺栓應緊固無泄漏，無銹蝕傳動杠桿配合轉(zhuǎn)動處應有良好機油潤滑鉗口滾動或滑動部位涂鋰基潤滑脂。英動作應靈 敏可靠鋼絲繩斷絲在各繩股之間均勻分布時，在一個擰距內(nèi)最大斷絲數(shù)不允許超過32根，不 允許鋼絲繩表面有較大的磨損或銹蝕，磨損的鋼絲繩直徑不得小于原直徑90%安全觸板的動作應靈敏可靠，電梯故障時在轎箱內(nèi)能用手將門撥開物業(yè)公司應制

12、訂相關的應急預案，如：電梯困人、發(fā)生火災、自然災害等電梯機房應有通風降溫設施，溫度保持在 10度之間，無機房電梯底坑的防水與排水 的控制措施到位運行岀現(xiàn)故障后，有電梯上崗證或具備救援知識的人員，應在15分鐘內(nèi)到達現(xiàn)場做相 應的救援處理給排水系統(tǒng)管理：水泵運行無異響，無異常震動。水泵軸無泄漏。（正常機密封泄漏應小于3滴/分，填 料密封泄漏應小于10滴/分。）潤滑油箱內(nèi)不能混入水分，油位在油標范國內(nèi)，具體操作參 考水泵說明書設備、閥門、管道工作正常、無跑冒滴漏。I匕回閥動作靈敏可靠。水池、水箱按規(guī)泄時 間進行淸洗及水質(zhì)檢測限水、停水按規(guī)泄時間通知用戶。對緊急停電停水突發(fā)事件處理應具有有效預案 髙層

13、變頻供水系統(tǒng)變頻器、壓力調(diào)肖器、控制柜應保持干燥、無灰塵、通風良好、接線 緊固。供水壓力波動范圍在正負0.03MPA范囤內(nèi)。重要管逍上的壓力儀表每年泄期進行校驗下水管道、水溝、污水池、地漏無堵塞、無淤積污水泵運轉(zhuǎn)時無異響和震動，閥門法蘭、止回閥、管線無漏水無嚴重銹蝕。污水水位控 制裝程靈敏可靠，平時轉(zhuǎn)換開關處在自動控制狀態(tài)?？刂葡溟_關、指示燈完好。電機運行電 流小于額定值常用的污水泵要建立巡査制度，保障不返水，不空轉(zhuǎn)，避免污染環(huán)境與浪費電能 綜合管溝、化糞池等一立深度的檢査井，使用五防井蓋等相應措施保障安全 建立化糞池、下水管線、污水井淸掏檢查計劃，外委或部分外委工作計劃 水泵房有報警設施，防

14、止爆管有排水溝和防溢水設施：生活水箱、水池加蓋上鎖，在通氣口和溢流口安裝防蟲網(wǎng)。有條件的情況下，生活水箱 安裝低位報警系統(tǒng)和高位控制系統(tǒng)裝置管線上有流水方向指示：生活水泵房水箱間維修保養(yǎng)要注意油漆，涂料，稀料、焊接等對水的污染，要有相應的 通風措施確保安全智能化系統(tǒng)管理：可視對講系統(tǒng)：管理平臺機、單元室外機、圍墻機畫而淸晰、聲音淸楚，呼叫、振鈴靈 敏可靠。系統(tǒng)電路板安裝接線牢固，布線整齊、線纜標識淸楚正確。室外機、囤墻機安裝牢 靠門禁安全報警系統(tǒng)：系統(tǒng)主機、讀卡器、安全報警傳感器、探測器動作靈敏可靠，線路 布置連接牢固周界防越報警系統(tǒng)：紅外線接收、發(fā)送效果良好，功能正常；報警主機運行正常、操作

15、 鍵盤布撤防正常、線纜標識淸楚、電源變壓器防水處理良好。探測器淸潔、安裝牢固停車場道閘系統(tǒng)：服務器及管理附屬設備運行正常，數(shù)據(jù)完整、手動按鈕靈活有效，閘 桿轉(zhuǎn)軸潤滑轉(zhuǎn)動良好，閘桿水平，反光紙完好、道閘機坐固泄穩(wěn)固監(jiān)控攝像機：內(nèi)外部淸潔無塵，云臺轉(zhuǎn)動靈活，焦距、光圈、方向、測量電源電壓正常, 安裝牢固，錄像畫而淸晰；畫而切換穩(wěn)定巡更系統(tǒng)：管理電腦、手持終端運行正常，數(shù)據(jù)完整、采集底座顯示正常，采集數(shù)據(jù)正 常背景音樂及廣播系統(tǒng)：各類聲源設備按鈕及指示燈工作正常，功能良好、話筒切換正常, 聯(lián)接可靠、揚聲器聲音淸晰，無沙啞及無聲等不正?，F(xiàn)象按照保養(yǎng)計劃對電腦進行維護。根據(jù)電腦的實際情況與使用情況，對重

16、要部位的錄制硬 盤進行調(diào)整，如有必要可以增容或者部分內(nèi)容的單獨存儲消防系統(tǒng)管理：消防控制中心主機、消防聯(lián)動控制柜運行可靠。消防專用工具配備齊全。消防室內(nèi)設有 報警記錄消防水泵、噴淋水泵供水系統(tǒng)具備任意時間啟動不堵轉(zhuǎn)跳閘。不泄漏。止回閥動作靈敏 可靠，反向不泄漏。消火栓配宜齊備，各配件功能良好。水流開關、水壓力開關動作準確穩(wěn) 定。消防水泵控制柜指示正常噴淋頭：無泄漏，外觀完整。消防煙感、溫度傳感器淸潔并定期對外觀進行檢查，同時 按比例進行抽檢消防排煙系統(tǒng)，消防廣播系統(tǒng)，區(qū)域火焰報警器，各種模塊處在良好工作狀態(tài)，有聯(lián)動 測試記錄。設施功能完備無損壞開消防結(jié)合器的扳手要在附近存放，開啟地下消火栓的鑰

17、匙和大閘應放在固泄位置消防系統(tǒng)應保持在自動狀態(tài)，可在消控室內(nèi)加自動改手動按鈕定期進行末端壓力檢查，以確保在正常值內(nèi)卷簾門電氣自動控制、電氣手動控制、關門動作程序正確對消防系統(tǒng)應有檢測計劃，并在一立周期內(nèi)覆蓋全部設施采曖系統(tǒng)管理：鍋爐、分汽缸和水泵的出口壓力數(shù)值恒穩(wěn)泄，供回水溫度在規(guī)左的范囤內(nèi)，安全附件靈 敏可靠，安全閥能期人工排放，管道閥門無泄漏保溫層完好嚴格按照鍋爐使用說明書進行鍋爐操作鍋爐本體、閥門、法蘭、管線、油管、燃燒器。無漏油漏水、無銹蝕，螺栓緊固市網(wǎng)供熱：熱量計雖或熱水差壓、溫度、流量等計量儀器，精度髙于0.5級。傳感器、變 送器、顯示表、傳輸線等連接牢固，接線有標識。儀表應至少應

18、每兩年左期請技術監(jiān)督部門 檢驗認可換熱器設備應設有排氣閥、排污閥。設備應根據(jù)水質(zhì)和介質(zhì)實際情況，泄期的檢査和淸 洗熱水循環(huán)泵進口管路必須充滿熱水，禁止泵在氣蝕狀態(tài)下長期運行市網(wǎng)供熱時，為防止水擊，開啟總進氣閥前應將分氣缸排污閥打開，緩緩開啟蒸汽閥， 先將凝結(jié)水排凈，待排岀全是蒸汽為止分水器、集水器無泄漏、無銹蝕、保溫狀況良好損壞率小于5%,排污閥、壓力表、進 出閘閥標識淸楚，無泄漏無修蝕電加熱采曖：電熱膜裝置、導線絕緣電阻大于0.5兆歐，電熱膜、空氣開關、導線、接 線端子無發(fā)熱、無變色、無焦糊氣味；空氣開關過負荷保護、短路保護靈敏可靠空調(diào)系統(tǒng)管理：冷卻塔內(nèi)填料3-5年進行更換，冷卻塔噪音小于6

19、5分貝，設有防鼠蟲措施，濾網(wǎng)淸潔, 冷凝水暢通，轉(zhuǎn)動部位無異響，冷卻水、冷凍水的年檢測報告齊全風機盤管、風口、翅片等至少應半年淸洗一次；中央空調(diào)新、回風機組過濾網(wǎng)至少每 10天淸洗一次冷卻塔設備、冷水機組設備、電機、水泵嚴格按說明書進行操作，換季啟動機組時，需 對冷水機組進行調(diào)試，冬季結(jié)冰地區(qū)需要有防凍措施冷卻水水流開關、冷凍水水流開關（或其他類型傳感器）應穩(wěn)左可靠。其輸岀參數(shù)應與 冷水機組要求相匹配房屋本體及附屬設施管理：房屋主體承重結(jié)構(gòu)部位無變形、裂縫、腐蝕現(xiàn)象每年3-5月為防雷系統(tǒng)年檢：房屋本體的防需設施接地電阻值不大于10歐姆：引下線、 屋頂避雷網(wǎng)線、中性點接地，設備層的避雷帶、網(wǎng)的無

20、脫焊，如有生銹，用銀粉修復空置房水電控制閥門應處于關閉狀態(tài)內(nèi)外墻面、建筑小品外觀完好、整潔，空調(diào)架安裝有序，無生銹、無開焊。室外招牌、 廣告、竟虹燈整潔統(tǒng)一美觀無安全隱患，外墻裝飾無破損屋而排水與地而雨水井通暢，日常每周巡檢一次，每年開春后、雨季來臨前、第一次大 雨后、入冬結(jié)凍前，均需進行屋面防水與地而雨水井情況的檢查并記錄和統(tǒng)計小區(qū)內(nèi)棟號有明顯標志，小區(qū)入口處和主要路口有總平圖，在大型社區(qū)要有引路標識圖 各種休閑娛樂設施轉(zhuǎn)動部位靈活，無異響，承重部位無變形，各部位無棱角兒童活動場所和娛樂設施無安全隱患，汕漆無脫落，環(huán)境淸潔，色彩活躍，物品整齊 北方水景觀在入冬前把水全部放掉并做相應的防凍措施

21、，防止靜水的水管水泵凍暴，夏 天根據(jù)實際季節(jié)、氣候、時間對水景觀的控制開放所有鋼構(gòu)、欄桿、井蓋等鐵制品每半年汕漆一次，保證鮮亮木作的翻新和油漆應每年進行一次操作較復雜或如操作不當會引起傷害或設施損壞的娛樂設施，應設宜使用說明，做好相 應的安全警示活動區(qū)域要有開放說明、設施使用說明、溫馨提示景觀照明根據(jù)實際季節(jié)、氣候、時間對景觀照明的控制開放，室外用電必須保障漏電保 護完好，無破損線路，盡呈:使用安全電壓加建改造管理：造價在1萬以上及特殊的加建改造需要施工圖紙，平而圖與例圖，注明相關數(shù)據(jù)，如長、 寬、髙、厚、線路的距離、圖例等技術交底：需要說明施工細右，重要位世的相關要求，注意事項，施工工藝，相

22、關材料 標準，任何工程要求前提是符合行業(yè)、國家、安全標準等相關規(guī)左特殊工程需要對重要部分的材料封存，如瓷磚、板材、管材、涂料、石材等材料 新工藝新材料必須符合相關規(guī)立，如使用標準，安全標準，環(huán)保標準及行業(yè)、國家標準 工具管理：各部門應建立個人工具及公用工具領用臺賬，并指定責任進行管理員工個人使用工具丟失或人為損壞，則應由員工賠償：如屬正常使用損壞則可以經(jīng)主管 批準后在倉管員處以舊換新并履行報損手續(xù)大型公用工具使用除應遵循便攜式（小件的）公用工具使用注意事項外還應每個月進行 一次保養(yǎng)公用工具中的計量器具應左期送檢，檢驗后合格的方可使用計疑儀器儀表管理：購買儀器儀表時，必須附有技術監(jiān)督部門認可的廠

23、家生產(chǎn)檢驗合格證：并按照相應儀器 儀表使用規(guī)泄左期由公司指立部門送專業(yè)機構(gòu)檢驗，出具檢驗報告結(jié)果，并有效標識對于公司和專業(yè)機構(gòu)均無法檢泄的專用儀器儀表（設備），由提供儀器的供貨商按公司 規(guī)定的檢定周期出具證明材料受檢合格的儀器儀表作好受控標識；不合格的儀器儀表（設備）外送專業(yè)機構(gòu)調(diào)校、修 理或予以報廢處理，并予以記錄存檔質(zhì)保金退付管理：在接到退付質(zhì)保金申請后立即以公告、短信、電話的形式告知服務區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，讓業(yè) 主半個月內(nèi)來報修，公告要照相，電話要有電話通話記錄、時間、通知的電話號碼、被通知 人的姓名以及意見做好證據(jù)收集，確保不引起法律糾紛組織專業(yè)維修人員仔細排查相關項目，是否百分百沒遺留問題，如果存在隱患問題，立 即提出整改，合格為止，即將岀現(xiàn)的問題需要施工方整改或者預留風險金退付質(zhì)保金應由各管理處工程主管、客戶服務主管及項目負責人簽字后物業(yè)公司才進行 簽字。應扣除代付的整改費用維修基金使用：由物業(yè)公司代管的維修基金在支出前，應按規(guī)定獲得批準后執(zhí)行