昆明機(jī)場(chǎng)附近開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目的可行性分析

1、昆明機(jī)場(chǎng)附近開(kāi)發(fā)住宅項(xiàng)目的可行性分析一、機(jī)場(chǎng)附近購(gòu)房意向隨訪調(diào)查情況（一）、對(duì)于目前居住或工作在昆明機(jī)場(chǎng)附近的各類(lèi)人員進(jìn)行試探性的訪談后 發(fā)現(xiàn)，普遍認(rèn)為開(kāi)始時(shí)飛機(jī)噪音有一定影響，適應(yīng)了就沒(méi)有妨礙；以前機(jī)場(chǎng) 有軍用飛機(jī)和美式飛機(jī)的時(shí)候，噪音更大，現(xiàn)在只有中國(guó)民航飛機(jī)，噪音小 多了。所以，目前項(xiàng)目周邊的目標(biāo)群體不會(huì)對(duì)項(xiàng)目選址有抗性。（二）、對(duì)于居住或工作在其他區(qū)域的人員進(jìn)行試探性的訪談?wù){(diào)查： 抽查地點(diǎn):官渡廣場(chǎng)沿線 ,金馬碧雞廣場(chǎng)至東站的拓東路一線 隨意性抽查樣本量 :31 人 其中有購(gòu)房需求或?qū)?gòu)房問(wèn)題感興趣的樣本 18人,占 58%; 無(wú)購(gòu)房需求或?qū)?gòu)房問(wèn)題不感興趣的樣本 13人,占 42%;

2、 認(rèn)可該地段的樣本 8 人,占抽查樣本量的 25%;不認(rèn)可該地段的樣本 10人, 占有購(gòu)房需求或?qū)?gòu)房問(wèn)題感興趣的樣本量的 55%;認(rèn)可該地段的原因有 : 、地理位置好，有3人，占有購(gòu)房需求或?qū)?gòu)房問(wèn)題感興趣的樣本量的16.7%; 、空氣好，有1人，占5.6%； 、根據(jù)房?jī)r(jià)來(lái)考慮，有2人，占11.1%; 、飛機(jī)起降不影響，有2人，占11.1%不認(rèn)可該地段的原因有 : 、地理位置遠(yuǎn)，有2人，占有購(gòu)房需求或?qū)?gòu)房問(wèn)題感興趣的樣本量的11.1%; 、已經(jīng)有住房，不考慮，有3人，占16.7%； 、暫不考慮或其他原因，有5人，占27%所以，項(xiàng)目區(qū)域之外的其他片區(qū)存在現(xiàn)有的和潛在的客戶(hù)（三）、對(duì)于周邊區(qū)域

3、房地產(chǎn)項(xiàng)目的調(diào)查分析項(xiàng)目名稱(chēng)：日新小區(qū)（ 1 900元/平方）、山水南苑（ 2300元/ 平方）、緹 香名苑（2200元/平方）、五彩點(diǎn)睛苑（2400元/平方）目前周邊已建項(xiàng)目和在建項(xiàng)目中，多數(shù)為知名度不是很高的住房項(xiàng)目，比 如：山水南苑和緹香名苑的樓盤(pán)由于規(guī)模小，不愿投入大量的營(yíng)銷(xiāo)推廣費(fèi) 用，所以知名度不高，其購(gòu)買(mǎi)顧客基本為周邊的企業(yè)和務(wù)工人員，屬于地緣 性客戶(hù)群體。另外，在價(jià)位和品質(zhì)上都不是很高，除了最近即將面市的“碧海藍(lán)天”項(xiàng) 目，嚴(yán)格從機(jī)場(chǎng)能夠影響到的區(qū)域來(lái)說(shuō)，還沒(méi)有出現(xiàn)“升級(jí)換代”的住房項(xiàng) 目，并且?guī)缀鯙槎鄬咏ㄖ?。五彩點(diǎn)睛苑”同樣在機(jī)場(chǎng)附近，離飛機(jī)跑道不遠(yuǎn)，周邊環(huán)境、社會(huì)配套、交通等

4、總體不如本項(xiàng)目，但是以 1580元/ 平方的起價(jià)發(fā)售，同樣取得很好的 銷(xiāo)售成績(jī)。另外，該公司在離機(jī)場(chǎng) 100米的地方也有一塊約 40 畝的土地， 目前尚未開(kāi)發(fā)。（四）、新機(jī)場(chǎng)在 2015 年建成，現(xiàn)有機(jī)場(chǎng)將要搬遷的消息在昆明已經(jīng)婦孺皆 知，其遠(yuǎn)期的升值潛力也普遍被認(rèn)同，并且目前流傳著一些對(duì)于機(jī)場(chǎng)周邊環(huán) 境有利的小道消息 。同時(shí)，航空公司在本項(xiàng)目南側(cè)正在建設(shè)水療中心等項(xiàng)目（五）、本項(xiàng)目的出入口開(kāi)在春城路上，西側(cè)苜蓿村臟亂差的環(huán)境對(duì)項(xiàng)目的 影響減少。油庫(kù)的倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)實(shí)際離項(xiàng)目的距離達(dá)到 150 米以上，所以影響不是 很大，在油罐北側(cè) 10 米遠(yuǎn)的區(qū)域內(nèi)就有許多住宅小區(qū)。以前虹山小區(qū)的大 量住宅同樣是建

5、設(shè)在兩個(gè)巨大的液化氣罐旁邊，并且本項(xiàng)目的交通，東面和 南面的外部環(huán)境相對(duì)好。項(xiàng)目周邊有利的環(huán)境因素相對(duì)于不利因素要多。從以上的初步調(diào)查可以發(fā)現(xiàn)，本項(xiàng)目如果擬建，對(duì)于周邊區(qū)域和其它 區(qū)域是存在市場(chǎng)需求的，飛機(jī)噪音畢竟不是影響市民購(gòu)房的決定性因素，關(guān) 鍵還是要看樓市的供需情況和購(gòu)買(mǎi)群體的接受程度。二、參照案例調(diào)查便捷的空中交通 ,良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì) , 綜合國(guó)際國(guó)內(nèi)的經(jīng)驗(yàn) ,各個(gè)城市的航空港 幾乎都是高檔住宅林立 , 國(guó)際國(guó)內(nèi)一些知名城市的航空港 , 特別是機(jī)場(chǎng)周邊 入城沿線 , 人們都會(huì)發(fā)現(xiàn) , 多是高檔住宅集中地 , 法國(guó)戴高樂(lè)機(jī)場(chǎng)入城一線 , 被稱(chēng)為浪漫巴黎的香艷地 ,許多法國(guó)名流都居住航空港的

6、別墅里 , 紐約肯尼 迪機(jī)場(chǎng)附近的航空港別墅 , 則住著許多政治、演藝名人 , 北京首都國(guó)際機(jī)場(chǎng)的 三元橋一帶 , 則號(hào)稱(chēng)“國(guó)門(mén)” , 風(fēng)情萬(wàn)種的別墅住宅群讓人艷羨 ,再看看上海 虹橋機(jī)場(chǎng)、廣州白云機(jī)場(chǎng)、香港啟德機(jī)場(chǎng)一線 , 同樣是高檔住宅集結(jié)區(qū)。（一）、南京大校場(chǎng)機(jī)場(chǎng)周邊項(xiàng)目 原有機(jī)場(chǎng)不僅限制了樓盤(pán)高度的發(fā)展，住宅品質(zhì)定位也因此受限。試想哪個(gè) 成功人士會(huì)到受機(jī)場(chǎng)噪音、灰塵污染的地區(qū)定居呢？但大校場(chǎng)機(jī)場(chǎng)搬遷 2004年被列為南京城建的 16個(gè)投資超過(guò) 20 億元的重點(diǎn) 項(xiàng)目之一，南京的城市建設(shè)近兩年才將開(kāi)發(fā)重點(diǎn)轉(zhuǎn)向河西，此前一直以“東 進(jìn)南延”為發(fā)展戰(zhàn)略，而大校場(chǎng)機(jī)場(chǎng)搬遷將會(huì)給城南地區(qū)帶來(lái)新的

7、發(fā)展機(jī) 遇。機(jī)場(chǎng)搬遷將會(huì)徹底解決長(zhǎng)期困撓該地居民的飛機(jī)噪音問(wèn)題，市民的居住 環(huán)境和居住品質(zhì)將會(huì)有所提高。在大校場(chǎng)機(jī)場(chǎng)附近及其飛機(jī)航線范圍內(nèi)，已 經(jīng)集聚了數(shù)十個(gè)房產(chǎn)項(xiàng)目，分別分布在石門(mén)坎地區(qū)、大明路板塊以及寧南板 塊。由于大校場(chǎng)機(jī)場(chǎng)的明確搬遷給城東南住宅規(guī)劃松了綁，不僅有住宅已 “長(zhǎng)高”成了小高層，而且錯(cuò)層、復(fù)式住宅也先后現(xiàn)身，樓盤(pán)自身的定位規(guī) 劃跟著變得“高檔”起來(lái)，樓盤(pán)“升級(jí)換代”了。與之相比，城東南特別是 大明路應(yīng)該算是離主城較近的最后一個(gè)“中低價(jià)板塊”，原來(lái)機(jī)場(chǎng)的存在曾 一度阻礙其發(fā)展，但現(xiàn)在卻給其留出了增值空間。所以，在南京機(jī)場(chǎng)附近早已存在房地產(chǎn)項(xiàng)目二）、成都航空港周邊房地產(chǎn)項(xiàng)目200

8、5年夏天, 航空港片區(qū)的川大河畔、學(xué)府嘉苑、金色校園廣場(chǎng)、溫 哥華花園等樓盤(pán)紛紛亮相 ,悄然打出 2000 多元/ 平方米的低價(jià)大旗。較之華 陽(yáng)、溫江等地 3000元/ 平方米以上的價(jià)格 , 離城區(qū)中心更近的航空港樓盤(pán)卻 只有 2000多元/ 平方米,價(jià)格誘惑大，航空港樓盤(pán) , 住宅價(jià)格均未超出 3000 元/ 平方米。銷(xiāo)售反饋信息顯示 ,航空港的購(gòu)房者 90%以上是用于自住 。航空港至少有 四大優(yōu)勢(shì)對(duì)購(gòu)房者有吸引力。一是房?jī)r(jià)便宜 , 相對(duì)市區(qū)房?jī)r(jià)可以車(chē)房兼購(gòu) ; 二 是航空港除了飛機(jī)出行方便 ,距離市區(qū)也僅有 10分鐘車(chē)程 ;三是樓盤(pán)品質(zhì)從 容積率、綠化率到戶(hù)型設(shè)計(jì)等不遜于城區(qū)樓盤(pán) ; 四是航空港兼具大學(xué)城和科 技園的功能 , 區(qū)域含金量高。開(kāi)發(fā)的樓盤(pán)以小高層或多層住宅為主 ,以平原為 特征的航空