2015年標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)全過程工程造價成本控制要點匯總

1、標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)全過程工程造價成本控制要點（20152015 年版）開發(fā) 環(huán)節(jié)控制要點控制方法備注征地1征地費用盡量爭取對自己有利的付款條件及 付款時機(jī)，優(yōu)惠金額或延遲日期。2規(guī)劃條件滿足利益最大化，合理提高容積率， 降低土地成本。規(guī)劃 萬案3可行性規(guī)劃設(shè)計1市場信息搜集和分析。2市政狀況信息分析。3規(guī)劃要點確立。4可行性研究設(shè)計任務(wù)書。5可行性設(shè)計變更。規(guī)劃環(huán)節(jié)的 成本控制所 占權(quán)重最大， 具有一錘定 音”的地位和 作用：在規(guī)劃 環(huán)節(jié)進(jìn)行成 本控制是實 現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵， 可以 最大限度的 減少事后變 動帶來的成 本。4方案評審組成可行性規(guī)劃評審委員會，對方 案進(jìn)行評審、確定。5設(shè)計成果1

2、對可行性規(guī)劃設(shè)計根據(jù)實際情況進(jìn) 行細(xì)節(jié)調(diào)整。2設(shè)備選型方案提前確定。3根據(jù)提交的設(shè)計成果進(jìn)行投資估 算。報批設(shè)計6設(shè)計方案1根據(jù)項目前運(yùn)營的情況和市場分析 制訂設(shè)計任務(wù)書。2方案設(shè)計招投標(biāo)。3方案設(shè)計評審。7報批1注意市政設(shè)計。2注意相關(guān)法規(guī)，完善自身報批規(guī)范 性，材料完整。擴(kuò)初設(shè)計8擴(kuò)初設(shè)計要求1對報批設(shè)計進(jìn)一步調(diào)整。2設(shè)計要求。3內(nèi)部審核。9成本概算1根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計招投標(biāo)方案和設(shè)備選 型、實體研究、環(huán)境方案等因素對總 成本作出概算。2制訂經(jīng)營指導(dǎo)書。10擴(kuò)初設(shè)計圖1根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計要求招標(biāo)。2專家評審。3內(nèi)部評審。4設(shè)計調(diào)整。樁基設(shè)計11地質(zhì)勘察1搜集權(quán)威地質(zhì)資料。2自己專業(yè)人員勘察。12設(shè)計方

3、案評審1樁基設(shè)計 2 種以上形式。2由專家進(jìn)行樁基形式和樁基結(jié)構(gòu)評 審。13樁基施工圖設(shè)計調(diào)整。施工 圖設(shè) 計14施工圖設(shè)計要求1根據(jù)銷售包裝設(shè)計、樁基設(shè)計、功 能設(shè)計及配套設(shè)施等因素，在擴(kuò)初圖 基礎(chǔ)上確立施工圖設(shè)計要求。2建安施工圖中結(jié)構(gòu)造價、建筑造價和環(huán)境設(shè)施費等約占總造價70%的部分屬于設(shè)計方可控部分， 應(yīng)嚴(yán)格審核。15審圖互審互簽，明確修改意見16面積測算設(shè)計圖紙測算與實際施工時檢驗相 結(jié)合。銷售包裝設(shè)計171營銷費用控制。2施工招投標(biāo)。裝修 萬案 設(shè)計18方案設(shè)計要求根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計圖、經(jīng)營指導(dǎo)書和實 體研究的結(jié)果確定方案設(shè)計要求。19材料設(shè)備選型成本方案1市場信息調(diào)研。2根據(jù)設(shè)計要求確

4、定裝修材料和設(shè) 備。3制訂裝修設(shè)計目標(biāo)成本計劃明細(xì) 表。4裝飾綜合價格拆分分析。20招投標(biāo)1制訂設(shè)計任務(wù)書。2評審。功能設(shè)計21小區(qū)建筑物功能的經(jīng)濟(jì) 評估1市場調(diào)研。2有針對性擴(kuò)充建筑物功能。22市場配套方案1市政狀況調(diào)研。2爭取政府有利條件。23環(huán)境方案設(shè)計1根據(jù)投資估算和報批標(biāo)準(zhǔn)確立環(huán)境 設(shè)計方案目標(biāo)成本總額。2招投標(biāo)。24智能化設(shè)計1市場現(xiàn)狀分析，智能化必要性分析 智能化內(nèi)容控制。2招投標(biāo)尋找外部合作，爭取雙贏。25銷售承諾保持各部門與銷售部的信息暢通， 保障銷售承諾與實際功能的一致性。設(shè)計變更26設(shè)計變更洽商嚴(yán)格按照設(shè)計變更洽商流程進(jìn)行。材料設(shè)備27選型方案確定時間在擴(kuò)初圖確定前確定材

5、料設(shè)備，使 設(shè)計在圖紙階段就考慮了材料設(shè)備的 安裝。28采購招投標(biāo)。投標(biāo) 單位 的選擇29資質(zhì)管理水平 技術(shù)力量 歷史記錄 資金實力 合作經(jīng)歷1建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè) 備供貨商名冊及資料庫。2選擇投標(biāo)單位。3推存五豕投標(biāo)單位報招投標(biāo)工作 組。4招投標(biāo)工作小組審核、考察、評估、 篩選三家以上投標(biāo)單位報招投標(biāo)評審 委員會及主管領(lǐng)導(dǎo)。招投 標(biāo)文 件30各類合同的招投標(biāo)書內(nèi) 容應(yīng)包括：工期工程造價或取費標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量要求付款方式招標(biāo)范圍結(jié)算方式驗收標(biāo)準(zhǔn)投標(biāo)注意事項廢標(biāo)條件接標(biāo)時間開標(biāo)時間定標(biāo)方法投標(biāo)單位補(bǔ)充意見標(biāo)準(zhǔn)合同條文圖紙、其他要求等招標(biāo)工作組審核。評標(biāo) 和定 標(biāo)31技術(shù)性評標(biāo)和定標(biāo)1優(yōu)先順序。

6、2技術(shù)評標(biāo)。32經(jīng)濟(jì)性評標(biāo)定標(biāo)1經(jīng)濟(jì)評標(biāo)。2合作經(jīng)歷。3綜合審核投標(biāo)單位，評定中標(biāo)單位。設(shè)計 變更 環(huán)節(jié)33變更評估1項目前期規(guī)劃、定位要全面、準(zhǔn)確， 盡量避免在施工中的重大設(shè)計調(diào)整。2加強(qiáng)施工前的審核工作。全面考慮 工程造價，對可能發(fā)生變更的地方有 預(yù)見性，并予以事先約定。3各部門全面評估變更帶來的各種變 化，為審批提供參考依據(jù)。施工環(huán)節(jié)的 成本控制主 要應(yīng)注意兩 大方面，一個 是因各種變 更帶來的費用， 另一個是 材料、工程款 的支付。由于 市場變化與 市場把握的 原因，施工階 段不可避免 由于各種情34變更的審核簽認(rèn)1設(shè)計變更通知單。2變更必須有設(shè)計單位、設(shè)計部、工 程部、監(jiān)理單位和施工

7、單位共同簽字 后，才能有效。35變更的審批主管總經(jīng)理審批后方可進(jìn)行變更。施工現(xiàn)場36簽證的必要性現(xiàn)場簽證的確認(rèn)應(yīng)嚴(yán)格按照合同中 所約定的條款執(zhí)行。簽證37簽證的時限現(xiàn)場簽證確需發(fā)生，應(yīng)堅持當(dāng)時發(fā) 生當(dāng)時簽證的原則。況而要對施 工計劃和內(nèi) 容進(jìn)行改動， 而在變更明 確目的和遵 循程序是必 須。這一階段 進(jìn)行成本控制時要注意 各部的及時 溝通和良好 合作。38簽證的工程量1認(rèn)真核對簽證的工程量準(zhǔn)確。2簽證的內(nèi)容、原因、工程量應(yīng)清楚 準(zhǔn)確、無涂改、編號準(zhǔn)、全、并有監(jiān) 理工程師的簽字確認(rèn)。39簽證的審批1施工洽商通知單。2必須遵循“先洽后干”的原則，在 確認(rèn)簽證前，應(yīng)按相應(yīng)審批程序報審， 通過后方可正

8、式簽證。40簽證的反饋對工程變更應(yīng)定期進(jìn)行分類匯總統(tǒng) 計分析，并根據(jù)統(tǒng)計資料對控制工程 變更提出改進(jìn)意見。審圖41擴(kuò)初圖會審施工圖會審分項、分部圖會審各專業(yè)技術(shù)圖紙會審1圖紙多層次會審會簽及審批制度。2各專業(yè)互審互簽制度。3力爭在開工前把圖紙中的冋題修改宀完?？偡?包配 合費42分包方式分包內(nèi)容分包的責(zé)任界定1通過投標(biāo)確定配合費。2應(yīng)避免在施工過程中修改分包方式、分包內(nèi)容、范圍而增加工程成本。材料供應(yīng)43選型材料供應(yīng)方式材料計劃預(yù)留時間1施工所用的各項材料的選型應(yīng)在材 料招標(biāo)前確定。2先確定材料供應(yīng)方式，通過招標(biāo)確 定相關(guān)費用。限時編制材料計劃。3材料計劃簽認(rèn)。4要考慮可能出現(xiàn)的冋題，留出相應(yīng)

9、 的時間。工程 款的 支付44付款進(jìn)度工程進(jìn)度付款的審批1按合同約定執(zhí)行付款。2按進(jìn)度付款。3多層次多角度審核工程進(jìn)度。4根據(jù)情況由不冋級別人員最終審 批。材料 進(jìn)場 計劃45采購招投標(biāo)及訂立合同 時間材料及設(shè)備 采購環(huán)節(jié)成 本控制的核 心要素是計 劃和信息，通 過明確而科學(xué)的流程， 就 可以最大限 度的減少在 該環(huán)節(jié)出現(xiàn) 的損失的概46生產(chǎn)周期與工程進(jìn)度相配合。47運(yùn)輸周期具體與采購點遠(yuǎn)近相對應(yīng)。48安裝、驗收周期與工程進(jìn)度相配合。49交叉作業(yè)時間與工序安排相聯(lián)系。材料 的性 能價格比50市場信息日常搜集市場信息，建立材料市場 信息庫。51技術(shù)參數(shù)材料設(shè)備的技術(shù)參數(shù)由設(shè)計部確疋 或封樣。52

10、招投標(biāo)必須招投標(biāo)的材料設(shè)備要制定招投標(biāo)計劃。不需招投標(biāo)的材料設(shè)備，采 用三家以上廠家報價選擇。率， 達(dá)到成本 控制的目的。材料 款支 付53材料款支付方式 材料款支付進(jìn)度1預(yù)付款限額控制。2首次驗收后付款總額進(jìn)度控制。3保修款一般不低于合同總價的5%。4依據(jù)合同中約定的付款。材料 驗收54數(shù)量驗收幾方共冋確疋貨到現(xiàn)場數(shù)量。55質(zhì)里驗收1外觀質(zhì)量的驗收。2安裝后質(zhì)量的驗收。3投入使用后的質(zhì)量驗收。材料 保管 與保修56材料保管在合同中明確貨物的卸貨和保管的 責(zé)任承擔(dān)者。57材料保修用合冋的方式明確保修責(zé)任與保修 期。營銷 萬案58費用總額確定費用目標(biāo)總額。銷售環(huán)節(jié)的 成本一般是 按比例控制， 但

11、一旦制訂 了費用目標(biāo) 總額，具體的 單項支出就 必須嚴(yán)格控制。 由于銷售 涉及的部門 比較多，所以 各部門乃至 總經(jīng)理都需 要分工負(fù)責(zé) 這部分的控制職能。此 夕卜， 由于銷售 環(huán)節(jié)的一些 操作會對入 住和物業(yè)管 理產(chǎn)生重要 的影響，所以 這個環(huán)節(jié)的成本控制也 必須有長線 考慮。59市場信息收集 營銷計劃 營銷預(yù)算根據(jù)各種相關(guān)因素確定具體計劃和 費用。60營銷方案審批征求各方面意見，按審批流程操作。營銷 現(xiàn)場 費用61現(xiàn)場銷售人工費用1銷售人數(shù)控制。2銷售工作進(jìn)度控制。3獎勵辦法控制。62現(xiàn)場銷售道具費 現(xiàn)場包裝費銷售模型費用 宣傳資料及禮品費 展銷費63計劃額度控制額度內(nèi)調(diào)劑和超額審批制度。媒

12、體 選擇64媒體及廣告代理公司信息收集和分析專人負(fù)責(zé)。65招投標(biāo)1先評后選的原則。2內(nèi)部評審。3招投標(biāo)。樣板 房裝 修66設(shè)計、裝修1市場信息收集。2制訂裝修目標(biāo)成本總額。67材料米購1信息搜集。2材料、設(shè)備選型。68信息采集及招投標(biāo)招投標(biāo)。69樣板房維護(hù)委托物業(yè)代管協(xié)議。70材料回收、保管和再利 用1建立材料設(shè)備清單。2使用登記。3閑置品評估和處理。銷售 回款71銷售折扣點按規(guī)定執(zhí)行。72回款周期按規(guī)定執(zhí)行。銷售 補(bǔ)充 條款及承 諾73承諾的給出1制作樓書。2承諾分類。74設(shè)計變更與承諾1變更審批與知會制度。2承諾變更?？蛻?交房75交房日期 保修期 質(zhì)量補(bǔ)償1晚交房原因分類處理。2與施工隊

13、洽商延長保修期。3交房驗收協(xié)議。其它76中介費77與銷售相關(guān)的其他費用（如因銷售要求而發(fā)生 的設(shè)計洽商變更費）嚴(yán)格按相關(guān)流程進(jìn)行。乙方 預(yù)算78乙方預(yù)算內(nèi)容的審查先由造價比例大的項目看（地面、 墻面、部分家具），縮小及調(diào)整面積。注意報價拆分、施工方法、報價及 招標(biāo)方法不同會影響成本的冋題。工程預(yù)決算 環(huán)節(jié)的成本 控制難點在 于有關(guān)監(jiān)控 信息的及時 和準(zhǔn)確性。這 些信息可以來自合作方、第三方，和自 己的調(diào)研，不 論哪種方式 都應(yīng)該注意 嚴(yán)格按程序 走，防止出現(xiàn) 不規(guī)范或不 負(fù)責(zé)的實際操作。鋼筋 用量 的核實79施工圖中的鋼筋用量 洽商、變更的鋼筋用量1選擇并委托現(xiàn)場管理經(jīng)驗豐富、職 業(yè)道德良好、

14、工作認(rèn)真負(fù)責(zé)工程造價 咨詢公司進(jìn)行鋼筋量計算工作。2審算部專人負(fù)責(zé)抽查與核實工程造 價咨詢公司的鋼筋量計算工作。3工程造價咨詢公司與審算部相關(guān)人 員必須下現(xiàn)場了解乙方綁扎鋼筋情 況。價差 的調(diào) 整80材料價差 人工價差 費用價差1嚴(yán)格執(zhí)行合同中價差調(diào)整辦法 及時跟蹤價格（材料、人工、費用） 變化情況。2當(dāng)價格出現(xiàn)異常波動時，應(yīng)立即與 相關(guān)單位商量對策。洽商 及變 更的費用 控制81圖紙審核因市場因素甲方對圖紙 的修改現(xiàn)場簽證1工程部項目部負(fù)責(zé)組織各專業(yè)共冋 審圖，實行專業(yè)負(fù)責(zé)制。2監(jiān)理公司審圖。3施工單位審圖。4甲方對圖紙做出重大修改之前，應(yīng) 進(jìn)行方案經(jīng)濟(jì)比較。5現(xiàn)場簽證中，應(yīng)明確發(fā)生費用的原

15、 因和責(zé)任。違約 與索 賠82工期質(zhì)量1甲方發(fā)行自己的合冋義務(wù)。2甲方督促乙方履行合冋義務(wù)。3工期與質(zhì)量重視過程中控制。83配合管理工程部項目經(jīng)理負(fù)責(zé)各施工方的配 合問題。84停工、窩工當(dāng)造成重大停工、窩工時，工程部 與審算部及時進(jìn)行停、窩工費用計算。財務(wù) 費用85公司開發(fā)速度、規(guī)模與 貸款計劃1制定年度資金計劃。2資金占壓費用估算與控制。期間費用主 要有財務(wù)、人 工、行政三塊 費用組成。由 于地產(chǎn)業(yè)務(wù) 的周期變化， 期間費用的 靈活性很高， 更需要加強(qiáng) 對期間費用的計劃控制，財務(wù)部在這 一環(huán)節(jié)除了 承擔(dān)主要的 控制任務(wù)外， 還有義務(wù)指 導(dǎo)監(jiān)督其他部門的有關(guān) 費用支出情 況。86地價款的支付制

16、定項目總體開發(fā)計劃。87工程款的支付制定項目年度付款計劃。88銷售回款的管理制定年度銷售計劃。人工 費用89薪金崗位津貼 出差補(bǔ)助 加班補(bǔ)助及其他費用 獎金（含即時獎金）1依據(jù)總部人事部有關(guān)規(guī)定確定公司 工資總額。2依據(jù)國豕和公司有關(guān)規(guī)定確定加班 補(bǔ)助及其他費用與出差補(bǔ)助。3依據(jù)公司獎優(yōu)自懲劣的政策確定資 金額。行政 管理 費用90通訊費用通訊費用實行限額報銷。91交際費用交際費用實行定額報銷。92車輛交通費車輛交通費實行油料歸口管理：過 路費、過橋費、停車費、養(yǎng)路費實報 實銷管理；維修費、保養(yǎng)費事前審批； 部門經(jīng)理以上私家車限額報銷。93其他辦公用品費委托物業(yè)管理94未銷售的商品房 地產(chǎn)公司辦公室 職工宿舍 樣板間1制定委托管理邀約并致物業(yè)公司。2物業(yè)公司就邀約項目提交物業(yè)管理 方案。3經(jīng)同公司客戶服務(wù)中心達(dá)成一致意 見后簽