房地產(chǎn)估價報告評審標(biāo)準(zhǔn)

1、房地產(chǎn)估價報告評審標(biāo)準(zhǔn)2009 年 6 月11目錄一、房地產(chǎn)估價報告評審標(biāo)準(zhǔn)（表 1）二、房地產(chǎn)估價方法評審標(biāo)準(zhǔn)1、市場法評審標(biāo)準(zhǔn)（表 11）2、收益法評審標(biāo)準(zhǔn)（表 12）3、成本法（ 房地） 評審標(biāo)準(zhǔn)（表 131）4、成本法 （ 建筑物 ） 評審標(biāo)準(zhǔn)（表 132）5、成本法（ 土地） 評審標(biāo)準(zhǔn)（表 133）6、假設(shè)開發(fā)法（DFC 法）評審標(biāo)準(zhǔn)（表 1 4 1）7、假設(shè)開發(fā)法（傳統(tǒng)法）評審標(biāo)準(zhǔn)（表 142）8、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評審標(biāo)準(zhǔn)（表 15）9、抵押估價評審標(biāo)準(zhǔn)（表 16）四、房地產(chǎn)估價報告評審結(jié)果匯總表（表 2）五、房地產(chǎn)估價方法評審工作表1 、市場法評審工作表（表 31 ）2、收益法

2、評審工作表（表 32）3、成本法（房地）評審工作表（表 331）4、成本法（ 建筑物） 評審工作表（表 332）5、成本法（ 土地） 評審工作表（表 333）6、假設(shè)開發(fā)法（DFC 法）評審工作表（表 34 1）7、假設(shè)開發(fā)法（傳統(tǒng)法）評審工作表（表 342）8、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評審工作表（表 35）9、抵押估價評審標(biāo)準(zhǔn)（表 36）六、重要內(nèi)容缺失、原則性錯誤與質(zhì)量嚴(yán)重缺陷內(nèi)容6791112131415161718192021222324252627表 1房地產(chǎn)估價報告評審標(biāo)準(zhǔn)(100分)1報告序號評審 人序 號評審項目扣分項目分值及說明準(zhǔn) 分扣 分扣分說明1封面(1) 封面內(nèi)容包括，標(biāo)題、

3、估 價項目名稱、委托人、估價機 構(gòu)、注冊房地產(chǎn)估價師、 估價 作業(yè)日期、 報告編號，缺少項 目之一的，每項扣 0.5 分，直 至扌口完：(2) 表述不準(zhǔn)確、不清楚。12目錄有下列之一的，每項扣 0.5 分， 直至扣完：(1) 沒有標(biāo)明“目錄”二字；(2) 結(jié)果報告缺一級標(biāo)題；(3) 技術(shù)報告缺一級標(biāo)題；(4) 組成內(nèi)容名稱前后不一致；(5) 附件具體內(nèi)容未列示或不詳細(xì)的；(6) 頁碼沒有標(biāo)注，或頁碼標(biāo) 注前后不一致的。13*致估價委 托人函(1) 致函內(nèi)容包括：估價對象、 估價目的、估價時點、估價結(jié) 果、致函日期。 缺少其中之一 的， 每項扣 0.5 分，直至扣完；(2) 表述不準(zhǔn)確；24*注

4、冊房地 產(chǎn)估價師 聲明(1) 未列明現(xiàn)場查看估價人員 姓名的，扣 0.5 分：(2) 重要專業(yè)幫助內(nèi)容、人員 未說明的，扣 0.5 分。15*估價假設(shè) 和限制條 件(1) 假設(shè)條件沒按“必要、充 分、合理、有依據(jù)”要求列明 的，扣 12分；(2) 限制條件針對性不強的， 扣 12 分。5表 1房地產(chǎn)估價報告評審標(biāo)準(zhǔn)(100分)26*估價委托 人缺少委托人單位名稱或個人姓 名， 扣1 分。137*估價機構(gòu)估價方內(nèi)容包括估價機構(gòu)全稱、法定代表人、資質(zhì)等級、資質(zhì) 證書編號、資質(zhì)證書有效期、工商營業(yè)執(zhí)照注冊號，缺少其 中之一的，每項扣 0.5分，直 至扣完。18*估價目的(1) 估價目的表述不準(zhǔn)確，扣

5、 1 分；(2) 估價目的表述模糊，未對 應(yīng)其經(jīng)濟行為，扣 1 分。29*估價對象(1) 估價對象基本狀況(名稱、 坐落、四至、面積、用途、權(quán) 屬、生熟程度、建筑結(jié)構(gòu)、年 限等)描述不全面、不準(zhǔn)確， 扣 0.52 分；(2) 估價對象構(gòu)成(是否含裝 飾裝修、動產(chǎn)、特許經(jīng)營權(quán)、 債權(quán)債務(wù)等)界定不清楚，或 估價對象利用限制不明確，扣0.52 分。410*估價時點估價時點確定不正確，扣 1 分；111*價值類型 與定義(1) 價值類型未明確或不準(zhǔn)確 的，扣2 分；(2) 價值定義內(nèi)涵(價值構(gòu)成、 使用條件限制)表述不完整、 不規(guī)范的，扣 0.52 分。412*估價依據(jù)(1) 法律依據(jù)不完整，扣0.

6、51 分，法律法規(guī)名稱表述 不準(zhǔn)確，扣 0.5 分；(2) 估價技術(shù)依據(jù)不完整，扣 0.51分，技術(shù)依據(jù)名稱表述 不準(zhǔn)確，扣0.5 分；(3) 委托方提供資料不完整、 不具體的，扣 0.5 分；(4) 估價機構(gòu)掌握依據(jù)資料不完整、不具體的，扣0.5 分。213*估價原則(1) 估價原則包括獨立客觀公 正原則、合法原則、最高最佳 使用原則、替代原則、估價時 點原則，每缺少一項扣.5 分；(2) 估價原則表述不準(zhǔn)確，扣0.5 分。1414*估價方法(1) 估價思路表述不清晰的，扣 0.5 分；(2) 缺少估價方法定義或定義 不規(guī)范的，扣 1 分；(3) 選用的估價方法不足，扣 1 分。215*估價

7、結(jié)果(1) 估價結(jié)果(包括幣種、總 價、單價及總價大寫)表述不 完整的，扣 1分。(2) 估價結(jié)果內(nèi)涵(是否與假 設(shè)限制條件一致， 出讓金、 稅 費等是否扣除)不清晰的，扣 1 分。216*實物狀況土地 實物 狀況描述 與分 析(1) 土地實物狀況包括： 名稱、用途、面積、四至、形狀、基 礎(chǔ)設(shè)施完備程度、土地平整程 度、地勢、地質(zhì)水文狀況、規(guī) 劃限制條件等，每缺少一項扣 0.5 分，最多扣 1 分；(2) 實物狀況描述、分析與房地產(chǎn)類型針對性不強的，扣 1 分。2建筑 物實 物狀況描 述與 分析(1) 實物狀況包括：名稱、用 途、建筑面積、建筑結(jié)構(gòu)、總 咼與層咼、建成年月、平面布 置、裝修裝飾

8、、設(shè)備設(shè)施(水、 電、氣等)、室外公共配套設(shè) 施完備程度等，每缺少一項扣0.5 分，最多扣 2 分；(2) 實物狀況描述、分析與房地產(chǎn)類型針對性不強的，扣1分；(3) 維護使用狀況(建筑結(jié)構(gòu)、 裝修裝修、 設(shè)施設(shè)備)描述與 分析不全面、不具體的，扣0.51 分；(4) 功能折舊分析與外部性分 析，本次不做要求。17*權(quán)益狀況 描述與分 析(1) 建筑物所有權(quán)、使用權(quán)、 他項權(quán)利設(shè)立情況及其他特殊 情況、 描述不全面、不翔實的， 扣 0.51 分；(2) 土地所有權(quán)、 使用權(quán)、 使 用管制、目前使用情況、 他項 權(quán)利設(shè)及其他特殊情況界定不 明晰， 使用年限界定不合理， 扣 0.51 分。2518

9、5*區(qū)位狀況描述與分析(1) 區(qū)位狀況包括坐落、 方位、距離、朝向、 樓層等， 每缺少 一項扣 0.5 分，最多扣 1 分；(2) 交通狀況包括道路狀況、 可利用交通工、 交通管制、 停 車方便程度等，每缺少一項扣0.5 分，最多扣 1 分；(3)周圍環(huán)境包括自然環(huán)境、 人文環(huán)境、景觀等，每缺少 一項扣 0.5分，最多扣 1 分；(4) 外部配套設(shè)施狀況包括基 礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施，每缺 少一項扣0.5 分，最多扣 1 分；(5) 區(qū)位狀況描述、分析與房地產(chǎn)類型針對性不強的，扣1分；419*市場背景 描述與 分析(1)未進行國家及本地宏觀經(jīng)濟 政策因素進行分析，扣 1 分； 此項分析太籠統(tǒng)的，

10、扣 0.5 分；(2)未進行國家及本地房地產(chǎn)市 場形勢分析， 扣 1 分； 此項分 析太籠統(tǒng)的，扣 0.5 分；(3)未進行本地本類房地產(chǎn)過去、 現(xiàn)在和未來狀況進行分析，扣1 分；此項分析太籠統(tǒng)的，扣0.5 分；(4)估價分析結(jié)論及估價參數(shù)取值沒有市場數(shù)據(jù)支持，扣1 分；市場數(shù)據(jù)支持不充分的，扣0.5 分。420*最高最佳 使用分析(1)未進行合法性分析，扣 2 分，合法性分析不深入，扣1 分；(2) 未進行五個最高最佳使用 前提表述的，扣 0.5 分；(3)未進行三個原理應(yīng)用表述、 分析的，扣 0.5 分；(4)未進行四個估價方法應(yīng)用分 析或分析不具體的，扣0.51 分。4621*估價方法

11、適用性分 析(1)技術(shù)路線未表述的或表述 不清晰的，扣 0.51 分；已選用估價方法的理由未 表述或表述不充分的， 扣0.51 分；未選用估價方法的理由表 述或表述不充分的，扣0.51 分。222*估價測算 過程詳見表 1-11-5，按估價方 法評審標(biāo)準(zhǔn)評審。3623*估價結(jié)果 確定(1) 估價結(jié)果確定方式不恰當(dāng) 的，扣1 份；(2) 估價結(jié)果確定方式的理由 不充分，扣 1 分。224*附件(1) 附件包括估價委托書、估 價對象位置圖、 內(nèi)外部狀況圖 片、 權(quán)屬證明、估價中引用的 其他專用文件資料、 估價機構(gòu) 資質(zhì)證明與工商營業(yè)執(zhí)照、 估價師資質(zhì)證明等，每缺少一項 扣 0.5分；(2) 內(nèi)外部

12、狀況圖片不完整， 扣 0.5分。(3) 估價中引用的其他專用文 件資料不充分的，扣 0.5 分525外在質(zhì)里(1) 報告專業(yè)術(shù)語及用詞用語 不規(guī)范，扣 0.51 分；(2) 文子表述存在缺陷， 邏輯 性不強、不通暢，不夠客觀、 平實，扣 0.51 分；(3) 報告中出現(xiàn)病句、 錯別字、漏子、標(biāo)點付號錯誤等，扣0.51 分；(4) 排版不規(guī)整，序號使用不 規(guī)范及順序錯誤等，扣0.51 分；(5) 報告各部分之間描述不一 致，扣0.51 分。(裝訂質(zhì)量本次評審不做要求)5100得分表 1 1市場法評審標(biāo)準(zhǔn)(36分)7序 號評審項目評 審 標(biāo)準(zhǔn)十準(zhǔn)分扣分項目分值及說明1可 比實 例真實性可比實例3個

13、。來源真實可靠、 依據(jù)充分。3(1) 可比實例名稱、坐落不明確的，扣3 分；(2) 可比實例成交價格內(nèi)涵不清楚，扣13 分；(3) 可比實例狀況描述不完整、不清晰， 扣 13 分；(4) 可比實例可比性不強的，扣13 分?？陀^性成交價格內(nèi)涵清楚。3信息完備性信息翔實、齊全，內(nèi)容清楚。3可比性區(qū)位、權(quán)益、實物差異性小，成交 日期與估價時點相隔 12 個月內(nèi)。32交易情況 修正交易情況清楚；與正常交易情況價 格差異分析合理；修正系數(shù)合理， 理由充分。2(1) 交易情況表述不清楚，扣1 分；(2) 修正系數(shù)確定合理性較差，扣1 分；(3) 修正系數(shù)確定較合理，但理由不充分，扣 0.5 分。3市場狀況

14、 調(diào)整成交日期準(zhǔn)確、價格指數(shù)與市場狀 況一致，取值客觀、合理。3(1) 成交日期(至少到月)表述不明確， 扣 3分；(2) 價格指數(shù)與市場狀況描述不一致， 扣 1分；(3) 調(diào)整系數(shù)確定無理由，扣 2 分；(4) 調(diào)整系數(shù)確定理由不充分，扣0.51 分。4區(qū)位狀況 調(diào)整區(qū)位比較因素及因子設(shè)置合理、完 整，反映估價對象周邊狀況客觀、 充分；系數(shù)測算與分析確定過程詳 細(xì)、合理。6(1) 因素選擇不全或針對性差，扣0.53 分；(2) 因素差異分析不足，扣 0.53 分；(3) 調(diào)整因素分值確定與因素差異描述 不一致，扣 0.53 分；(4) 子因素權(quán)重值不合理，扣0.53 分。5權(quán)益狀況 調(diào)整權(quán)益

15、狀況因素及因子設(shè)置合理、齊 全，反映估價對象權(quán)益狀況全面、 客觀；系數(shù)測算與分析確定過程詳 細(xì)、合理。3(1) 因素(年限、容積率等)不全或不 明確的，扣 0.52 分；(2) 因素差異分析不足，扣 0.52 分；(3) 調(diào)整因素分值確定與因素差異描述 不一致，扣 0.52 分；(4) 子因素權(quán)重值不合理，扣 0.52 分。6實物狀況 調(diào)整比較因素及因子設(shè)置合理、齊全， 反映估價對象實物狀況全面、客觀； 系數(shù)測算與分析確定過程詳細(xì)、合 理。6(1) 因素選擇不全或針對性差，扣0.53 分；(2) 因素差異分析不足，扣分；(3) 調(diào)整因素分值確定與因素差異描述不一致，扣 0.5分；(4) 子因素

16、權(quán)重值不合理，扣分。；表 1 2收益法評審標(biāo)準(zhǔn)(36分)87公式運用 與計算公式應(yīng)用正確，符合規(guī)范規(guī)定，取 值精度合理，數(shù)值計算正確。4(1) 計算公式選用正確，無計算過程或 計算過程不清晰，扣 3 分；(2) 選用公式中字母含義說明不準(zhǔn)確或 未說明的，扣 2 分；(3) 估價結(jié)果確定方式不合理，理由不 充分的，扣 1 分；(4) 計算過程中數(shù)字精確度不夠或不合 理的，扣 1 分。8小計369序 號評審項目評 審 標(biāo)準(zhǔn)十準(zhǔn)分扣分項目分值及說明1有 效毛 收入出 租型1.1 租金水平確定選取的出租實例真實、客 觀、可比，信息詳實、完 備；實例選取可比性強； 租金收入分析深入，收入；9(1) 選取

17、的租賃實例狀況描述的真實性 依據(jù)不充分，扣 12 分；(2) 選取的租賃實例狀況內(nèi)容描述不詳 實，扣 12 分；(3)選取的租賃實例可比性較差，扣 24分；(4) 租金取值較合理，但未充分說明理 由的，扣 14 分。1.2 租約限制租約限制處理合理，理由 充分。 2(1) 有租約，但未考慮限制，且理由不 充分的，扣 0.51 分；(2) 有租約，考慮了租約限制，但處理 方式錯誤的，扣 2 分；(3) 無租約但未說明的，扣 1 分。1.3 有效出租面積或 可出租面 積比率有效出租面積或可出租面 積比率確定過程清楚，數(shù) 據(jù)合理。2(1) 有效出租面積或可出租面積比率數(shù) 據(jù)基本合理，但依據(jù)不充分或確

18、疋過 程不清楚的，扣 1 分；(2) 可出租面積比率依據(jù)不合理的，扣2 分；(3)可出租面積比率市場依據(jù)不充分 的，扣 1 分。1.4 空置率 與租金損 失空置率與租金損失確定過 程清楚，數(shù)據(jù)合理；市場 依據(jù)充分。2(1) 空置率與租金損失數(shù)據(jù)基本合理， 但依據(jù)不充分或確定過程不清楚的， 扣 1 分；(2) 空置率與租金損失市場依據(jù)不合理 的，扣 2 分；(3) 空置率與租金損失市場依據(jù)不充分 的，扣 1 分。有 效毛 收入自 營型1.5 經(jīng)營收入確定商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)明確或生產(chǎn) 性質(zhì)明確；經(jīng)營收入與支 出內(nèi)容全面，數(shù)據(jù)來源依 據(jù)充分；經(jīng)營收入確定合 理。15(1)經(jīng)營業(yè)態(tài)不明確或生產(chǎn)性質(zhì)不明 確的

19、，扣 2 分；(2) 經(jīng)營或生產(chǎn)收入內(nèi)容不全面、數(shù)據(jù)來源依據(jù)不充分，扣35 分；(3) 經(jīng)營收入測算過程粗略的，扣3 分；(4) 經(jīng)營收入水平偏離正常，且理由不 充分的，扣 510 分；。2其他收入確定其他收入來源說明1其他收入來源未明確的，扣 1 分。3運營費用費用項目正確、齊全；費 用估算或確定過程清楚， 數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分，取值 合理，全部符合正?？陀^ 費用標(biāo)準(zhǔn)或符合政策規(guī)定 要求。6(1) 運營費用構(gòu)成內(nèi)容不完整、不合理，扣 13 分；(2) 運營費用水平基本合理，但理由不 充分的，扣 13 分；(3) 運營費用測算過程粗略的，扣2 分；(4) 運營費用數(shù)額偏離正常的，且理由 不充分的，

20、扣 13 分。表 1 2收益法評審標(biāo)準(zhǔn)(36分)104凈收益計算正確2計算不正確的，扣 2 分。115變化趨勢分析凈收益流量類型分析合理， 升降幅度預(yù)測數(shù)值依據(jù)充 分。2(1) 未進行變化趨勢分析的，扣2 分；(2) 雖進行變化趨勢分析，但依據(jù)不充分或不合理的，扣0.51 分。6報酬率(或資本化率)報酬率確定方法和確定過 程正確；數(shù)據(jù)來源依據(jù)充 分；針對估價對象類型、 檔次、區(qū)位、估價時點的 狀況等合理取值。4(1) 報酬率(或資本化率)確定無過程 的，扣 2分；(2) 報酬率確定有過程，但方法不正確 的，扣 2 分；(3)報酬率確定過程不完善的，扣12 分；報酬率取值不合理的，扣 12 分。

21、7收益年限收益年限確定正確，依據(jù) 充分。 2(1) 收益年限確定錯誤的，扣 2 分；(2) 收益年限確定正確，但未說明理由 或說明不充分的，扣 1 分。8公式應(yīng)用 與計算計算公式選用正確；有必 要的分析和測算過程；測 算過程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確。4(1) 計算公式選用正確，無計算過程或 計算過程不清晰，扣 3 分；(2) 選用公式中字母含義說明不準(zhǔn)確或 未說明的，扣 2 分；(3) 估價結(jié)果確定方式不合理，理由不 充分的，扣 1 分；(4) 計算過程中數(shù)字精確度不夠或不合 理的，扣 1 分。9小計36表 1 3 1成本法(房地)評審標(biāo)準(zhǔn)(36分)12序 號評審項目評審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo) 準(zhǔn)分扣分項目分值及說明

22、1土地取得成本市場購置土地取得土地取得方式明確；土地 取得成本構(gòu)成合理， 依據(jù) 充分；土地取得成本調(diào)整 符合市場情況；土地取得 稅費計算合理8(1) 未說明土地取得方式的，扣1 分；(2) 成本內(nèi)容構(gòu)成不合理的，扣14 分；(3) 成本取值依據(jù)不充分的，扣13 分；(4) 土地取得成本市場狀況調(diào)整理由不充分的， 扣 12 分；(4) 土地取得稅費確定不正確的，扣1 分。征收集體土地取得征收國有土地取得2開發(fā)成本勘察設(shè)計和前期工程費計費依據(jù)充分，費率合理。2(1) 費用構(gòu)成內(nèi)容不完整或不合理的，扣2 分；(2) 費率確定不合理的，扣 2 分。(3) 費率確定依據(jù)不充分的，扣0.5 分。建筑安裝工

23、程費建筑工程費、裝飾裝修工 程費、房屋設(shè)備工程費依 據(jù)充分、客觀合理。5(1) 建安工程費取值無依據(jù)(現(xiàn)行定額、取費標(biāo)準(zhǔn)、市場價格等)或依據(jù)不充分的，扣 12 分；(2) 建安工程費取值與估價對象狀況(類型、規(guī)模、 結(jié)構(gòu)、檔次等)不符的，扣 13 分?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費費用內(nèi)容構(gòu)成完整，費用 額度依據(jù)充分。2(1) 費用構(gòu)成內(nèi)容不完整或不合理的，扣2 分；(2) 費率確定不合理的，扣 2 分。(3) 費率確定依據(jù)不充分的，扣0.5 分。公共配套設(shè)施建設(shè)費費用構(gòu)成合理，費用額度 依據(jù)充分。2(1) 費用構(gòu)成內(nèi)容不完整或不合理的，扣2 分；(2) 費率確定不合理的，扣 2 分。(3) 費率確定依據(jù)不充

24、分的，扣0.5 分。開發(fā)過程中稅費稅費構(gòu)成合理，稅費額度 依據(jù)充分。1(1) 稅費構(gòu)成內(nèi)容不完整或不合理的，扣1 分；(2) 稅率確定不合理的，扣 1 分。(3) 稅率確定依據(jù)不充分的，扣0.5 分。3管理費用費率合理，依據(jù)充分。2(1)費率取值不合理的，扣 2 分；費率取值理由不充分的，扣 1 分。4銷售費用費率合理，依據(jù)充分。2(1)費率取值不合理的，扣 2 分；費率取值理由不充分的，扣 1 分。5投資利息利率選擇正確； 開發(fā)周期、計息期限確定合理。2(1) 利率選擇不正確的，扣 2 分；(2) 開發(fā)周期、計息期限確定不合理的，扣1 分。6開發(fā)利潤利潤率水平客觀、合理， 理由充分。2(1)

25、 利潤率取值理由不充分的，扣1 分；(2) 利潤率取值與估價對象類型、開發(fā)周期長短不 適應(yīng)的，扣 2 分；7銷售稅金稅金構(gòu)成合理，稅率確定 合理。2(1) 稅金構(gòu)成內(nèi)容不完整或不正確的，扣1 分；(2) 稅率不符合規(guī)定的，扣 2 分。表 1 3 1成本法(房地)評審標(biāo)準(zhǔn)(36分)138建筑物折舊維護使用狀況描述全面、 客觀；折舊分析深入，成 新確定合理，依據(jù)充分。2(1) 維護使用狀況沒描述，直接給出成新率的，扣 2 分；(2) 維護使用狀況描述不全面、不準(zhǔn)確，成新率確 定依據(jù)不充分的，扣 1 分。(功能折舊與外部性本次評審不作要求)表 1 3- 2成本法(建筑物)評審標(biāo)準(zhǔn)(36分)149公式

26、應(yīng)用 與計算有必要的分析和過程；計 算過程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確4(1) 計算公式選用正確，無計算過程或計算過程不 清晰，扣 3 分；(2) 選用公式中字母含義說明不準(zhǔn)確或未說明的，扣 2 分；(3) 估價結(jié)果確定方式不合理，理由不充分的，扣 1 分；(4) 計算過程中數(shù)字精確度不夠或不合理的，扣1分。10小計3615序 號評審項目評審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo) 準(zhǔn)分扣分項目分值及說明1開 發(fā) 成本勘察設(shè)計和前期工程費費用構(gòu)成合理；計 費依據(jù)充分，費率 合理。3(1) 費用構(gòu)成內(nèi)容不完整或不合理的，扣3 分；(2) 費率確定不合理的，扣 3 分。(3) 費率確定依據(jù)不充分的，扣1 分。建筑安裝工程費建筑工程費、裝飾 裝

27、修工程費、房屋 設(shè)備工程費依據(jù)充 分、客觀合理。9(1) 建安工程費取值無依據(jù)(現(xiàn)行定額、取費標(biāo)準(zhǔn)、 市場價格等)或依據(jù)不充分的,扣 14 分；(2) 建安工程費取值與估價對象狀況(類型、規(guī)模、 結(jié)構(gòu)、檔次等)不符的，扣 15 分。基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費費用構(gòu)成合理，費 用額度依據(jù)充分。2(1) 費用構(gòu)成內(nèi)容不完整或不合理的，扣2 分；(2) 費率確定不合理的，扣 2 分。(3) 費率確定依據(jù)不充分的，扣0.5 分。公共配套設(shè)施建設(shè)費費用構(gòu)成合理，費 用額度依據(jù)充分。2(1) 費用構(gòu)成內(nèi)容不完整或不合理的，扣2 分；(2) 費率確定不合理的，扣 2 分。(3) 費率確定依據(jù)不充分的，扣0.5 分。開發(fā)

28、過程中稅費稅費構(gòu)成合理，稅 費額度依據(jù)充分。2(1) 稅費構(gòu)成內(nèi)容不完整或不合理的，扣1 分；(2) 稅率確定不合理的，扣 1 分。(3) 稅率確定依據(jù)不充分的，扣0.5 分。2管理費用費率合理，依據(jù)充 分。2(1)費率取值不合理的，扣 2 分；費率取值理由不充分的，扣 1 分。3銷售費用費率合理，依據(jù)充 分。2(1)費率取值不合理的，扣 2 分；費率取值理由不充分的，扣 1 分。4投資利息利率選擇正確；開 發(fā)周期、計息期限 確定合理。2(1) 利率選擇不正確的，扣 2 分；(2) 開發(fā)周期、計息期限確定不合理的，扣1 分。5開發(fā)利潤利潤率水平客觀、 合理，理由充分。2(1) 利潤率取值理由不

29、充分的，扣1 分；(2) 利潤率取值與估價對象類型、開發(fā)周期長短不適 應(yīng)的，扣 2 分；6銷售稅金稅金構(gòu)成合理，稅 率確定合理。2(1) 稅金構(gòu)成內(nèi)容不完整或不正確的，扣1 分；(2) 稅率不符合規(guī)定的，扣 2 分。7建筑物折舊維護使用狀況描述 全面、客觀；折舊 分析深入，成新確 定合理，依據(jù)充分。4(1) 維護使用狀況沒描述，直接給出成新率的，扣2分；(2) 維護使用狀況描述不全面、不準(zhǔn)確，成新率確定 依據(jù)不充分的，扣 1 分。(功能折舊與外部性本次評審不作要求)表 1 3- 2成本法(建筑物)評審標(biāo)準(zhǔn)(36分)168公式應(yīng)用與計算有必要的分析和過 程；計算過程完整、 嚴(yán)謹(jǐn)、正確4(1) 計

30、算公式選用正確，無計算過程或計算過程不清 晰，扣3 分；(2) 選用公式中字母含義說明不準(zhǔn)確或未說明的，扣 2 分；(3) 估價結(jié)果確定方式不合理，理由不充分的，扣1分；(4) 計算過程中數(shù)字精確度不夠或不合理的，扣1 分。179小計36表 1-3 3成本法(土地)評審標(biāo)準(zhǔn)(36分)序 號評審項目評審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo) 準(zhǔn)分扣分項目分值及說明1土 地取 得費 用市場購置土 地取得土地取得方式明晰； 土地取得成本構(gòu)成合 理，依據(jù)充分；土地 取得成本調(diào)整符合市 場情況；土地取得稅 費計算合理14(1) 未說明土地取得方式的，扣1 分；(2) 成本內(nèi)容構(gòu)成不合理的，扣16 分；(3) 成本取值依據(jù)不充分的，扣1

31、5 分；(4) 土地取得成本市場狀況調(diào)整理由不充分的，扣 13分；(4) 土地取得稅費確定不正確的，扣1 分。征收集體土 地取得征收國有土 地取得2土地取得稅費稅費構(gòu)成合理，稅費 確定合理。2(1) 稅金構(gòu)成內(nèi)容不完整或不正確的，扣1 分；(2) 稅率不符合規(guī)定的，扣 2 分。3土地開發(fā)費開發(fā)費用構(gòu)成完整， 依據(jù)充分；取值客觀 合理土地開發(fā)周期確 定合理。6(1) 土地開發(fā)費用構(gòu)成不完整的，扣13 分；(2) 土地開發(fā)費用取值依據(jù)不充分的，扣12 分。(3) 土地開發(fā)周期確定不合理的，扣 1 分。4管理費用費用構(gòu)成合理，費率 確定依據(jù)充分。2(1)費率取值不合理的，扣 2 分；費率取值理由不充

32、分的，扣 1 分。5銷售費用費用構(gòu)成合理，費率 確定依據(jù)充分。2(1)費率取值不合理的，扣 2 分；費率取值理由不充分的，扣 1 分。6投資利息利率選擇正確；開發(fā) 周期、計息期限確定 合理。2(1) 利率選擇不正確的，扣 2 分；(2) 開發(fā)周期、計息期限確定不合理的，扣1 分。7開發(fā)利潤利潤率選擇正確；開 發(fā)周期、計息期限確 定合理。2(1) 利潤率取值理由不充分的，扣1 分；(2) 利潤率取值與估價對象類型、開發(fā)周期長短不 適應(yīng)的，扣 2 分；8銷售稅金稅金內(nèi)容構(gòu)成完整， 稅率確定合理。2(1) 稅金構(gòu)成內(nèi)容不完整或不正確的，扣1 分；(2) 稅率不符合規(guī)定的，扣 2 分。9公式應(yīng)用與計算

33、有必要的分析和過程； 計算過程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、 正確4(1) 計算公式選用正確，無計算過程或計算過程不 清晰，扣 3 分；(2) 選用公式中字母含義說明不準(zhǔn)確或未說明的， 扣 2分；(3) 估價結(jié)果確定方式不合理，理由不充分的，扣1 分；(4) 計算過程中數(shù)字精確度不夠或不合理的，扣1分。10小計36表 1 4 1假設(shè)開發(fā)法(DCF法)評審標(biāo)準(zhǔn)(36分)18序 號評審項目評審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo) 準(zhǔn)分扣分項目分值及說明1最高最佳開發(fā)方案開發(fā)方案明確、符合規(guī) 劃條件；符合最高最佳 使用要求。4(1) 開發(fā)方案不明確的，扣 2 分；(2) 缺少最咼最佳使用分析或建筑技術(shù)經(jīng)濟分析， 扣12 分。2估價對象開發(fā)完成后價

34、值價格分析價格依據(jù)充分， 分析透 徹；參照表 1 1(市場 法)、表1 2(收益法)的要求，確定開發(fā)完成 后價值。6(1) 按市場法的，價格依據(jù)(可比實例、市場狀 況)不充分且分析不透徹的,扣 13 分；(2) 按收益法的，計算凈收益依據(jù)不充分且分析 不透徹的,扣 13 分；開發(fā)經(jīng)營期、計息期限取值不合理，扣 12分。趨勢預(yù)測及價格確疋分析透徹，確定合理。2(1) 未進行變化趨勢分析的，扣 2 分；(2) 變化趨勢分析依據(jù)不充分或不合理的，扣0.51 分。3折現(xiàn)率構(gòu)成完整，利潤率、利 息率取值客觀、合理， 折現(xiàn)時間正確，理由充 分。4(1) 折現(xiàn)率構(gòu)成不完整或錯誤的，扣14 分；(2) 折現(xiàn)率

35、取值依據(jù)不充分，扣2 分；4建造 成本建筑安裝工程費建筑工程費、裝飾裝修 工程費、房屋設(shè)備工程 費依據(jù)充分、客觀合理。6(1) 建安工程費取值無依據(jù)(現(xiàn)行定額、取費標(biāo)準(zhǔn)、市場價格等)或依據(jù)不充分的，扣 13 分;(2) 建安工程費取值與估價對象狀況(類型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次等)不符的，扣13 分。其他成本 依據(jù)充分，客觀合理。2(1) 其他成本構(gòu)成內(nèi)容不完整的，扣12 分；(2) 取值依據(jù)不充分，扣 1 分。5管理費用費用構(gòu)成合理，費率確 定依據(jù)充分。2(1) 費率取值不合理的，扣 2 分；(2) 費率取值理由不充分的，扣1 分。6銷售費用費用構(gòu)成完整；費率選 取合理，依據(jù)充分；費 用計算正確。

36、2(1) 費率取值不合理的，扣 2 分；(2) 費率取值理由不充分的，扣1 分。7銷售稅金稅金構(gòu)成合理；稅率確 定合理。2(1) 稅金構(gòu)成內(nèi)容不完整或不正確的，扣1 分；(2) 稅率不符合規(guī)定的，扣 2 分。8購買估價對象 稅費稅費構(gòu)成合理；稅費比 率依據(jù)充分。2(1) 稅費構(gòu)成內(nèi)容不完整或不正確的，扣1 分；(2) 稅費率不符合規(guī)定的，扣 2 分。9公式應(yīng)用與計算有必要的分析和過程； 計算過程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確。4(1) 計算公式選用正確，無計算過程或計算過程 不清晰，扣 3 分；(2) 選用公式中字母含義說明不準(zhǔn)確或未說明的， 扣2 分；(3) 估價結(jié)果確定方式不合理，理由不充分的， 扣 1

37、分；(4) 計算過程中數(shù)字精確度不夠或不合理的，扣 1 分。表 1 42假設(shè)開發(fā)法(傳統(tǒng)法)評審標(biāo)準(zhǔn)(36分)1910小計36表 1 42假設(shè)開發(fā)法(傳統(tǒng)法)評審標(biāo)準(zhǔn)(36分)20序 號評審項目評審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo) 準(zhǔn)分扣分項目分值及說明1最高最佳開發(fā)方案開發(fā)方案明確、符合規(guī) 劃條件；符合最高最佳 使用要求。4(1) 開發(fā)方案不明確的，扣 2 分；(2) 缺少最咼最佳使用分析或建筑技術(shù)經(jīng)濟分 析，扣 12 分。2估價對象開發(fā)完成后價值價格分析價格依據(jù)充分， 分析透 徹；參照表 1 1(市場 法)、表 1 2(收益法)的要求，確定開發(fā)完成 后價值。6(1) 按市場法的，價格依據(jù)(可比實例、市場 狀況)不充

38、分且分析不透徹的,扣 13 分；(2) 按收益法的，計算凈收益依據(jù)不充分且分 析不透徹的，扣 13 分；(3) 開發(fā)經(jīng)營期、計息期限取值不合理，扣 12分。趨勢預(yù)測 及價格確 疋分析透徹，確定合理。2(1) 未進行變化趨勢分析的，扣2 分；(2) 變化趨勢分析依據(jù)不充分或不合理的，扣0.51 分。3建造 成本建筑安裝工程費建筑工程費、裝飾裝修 工程費、房屋設(shè)備工程 費依據(jù)充分、客觀合理。6(1) 建安工程費取值無依據(jù)(現(xiàn)行定額、取費 標(biāo)準(zhǔn)、市場價格等)或依據(jù)不充分的，扣 13 分；(2) 建安工程費取值與估價對象狀況(類型、規(guī)模、結(jié)構(gòu)、檔次等)不符的，扣13 分。其他成本依據(jù)充分，客觀合理。2

39、(1) 其他成本構(gòu)成內(nèi)容不完整的，扣12 分；(2) 取值依據(jù)不充分，扣 1 分。4管理費用費用構(gòu)成合理，費率確 定依據(jù)充分。2(1)費率取值不合理的，扣 2 分；費率取值理由不充分的，扣1 分。5銷售費用費用構(gòu)成完整；費率選 取合理，依據(jù)充分；費 用計算正確。2(1)費率取值不合理的，扣 2 分；費率取值理由不充分的，扣1 分。6投資利息利率選擇正確； 開發(fā)周 期、計息期限確定合理。2(1) 利率選擇不正確的，扣2 分；(2) 開發(fā)周期、計息期限確定不合理的，扣1分。7開發(fā)利潤利潤率水平客觀合理， 理由充分。2(1) 利潤率取值理由不充分的，扣1 分；(2) 利潤率取值與估價對象類型、開發(fā)周

40、期長 短不適應(yīng)的，扣 2 分；8銷售稅金稅金構(gòu)成合理；稅率確 定合理。2(1) 稅金構(gòu)成內(nèi)容不完整或不正確的，扣1 分(2) 稅率不符合規(guī)定的，扣2 分。9購買估價對象 稅費稅費構(gòu)成合理；稅費比 率依據(jù)充分。2(1) 稅費構(gòu)成內(nèi)容不完整或不正確的，扣1 分(2) 稅費率不符合規(guī)定的，扣2 分。10公式應(yīng)用與計算有必要的分析和過程； 計算過程完整、嚴(yán)謹(jǐn)、正確。4(1) 計算公式選用正確，無計算過程或計算過 程不清晰，扣 3 分；(2) 選用公式中字母含義說明不準(zhǔn)確或未說明 的，扣 2 分；(3) 估價結(jié)果確定方式不合理，理由不充分的， 扣1 分；(4) 計算過程中數(shù)字精確度不夠或不合理的， 扣

41、1分。2111小計36表 1-5基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法評審標(biāo)準(zhǔn)(36分)22序 號評審內(nèi)容評審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分扣分項目分值及說明1基準(zhǔn)地價 確定基準(zhǔn)地價為現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)；地價內(nèi)涵明確， 取值 依據(jù)充分。5(1) 地價內(nèi)涵未說明的，扣 3 分；(2) 地價取值依據(jù)不充分的，扣 2 分；2宗地修正 內(nèi)容介紹修正內(nèi)容完整、真實；修正方法明確。2(1)修正內(nèi)容依據(jù)不充分的，扣 12 分； 修正內(nèi)容不完整的，扣 12 分；(3)修止方法不明確的，扣 12 分。3宗地因素條 件說明宗地狀況界定準(zhǔn)確；修正因素針對性強、完整，符合宗地特點。7(1)宗地狀況界定不準(zhǔn)確的，扣 13 分； 修正因素針對性不強的，扣 13 分；(3

42、)修正因素不完整的，扣 13 分。4宗地修正 系數(shù)修正系數(shù)選取客觀、 合理，符合法律法規(guī) 要求；修正計算正確9(1) 修正系數(shù)選取不符合規(guī)定要求或理由不 充分的，扣 16 分；(2) 修正過程計算錯誤，扣 13 分。32期日修正期日修正系數(shù)確定依 據(jù)充分； 期日修正測 算過程正確3(1) 期日修正系數(shù)確定依據(jù)不充分的，扣1分；(2) 期日修正計算過程錯誤，扣1 分。2容積率修正容積率修正系數(shù)確定 依據(jù)充分； 容積率修 正測算過程正確3(1) 容積率修正系數(shù)確定依據(jù)不充分的，扣1 分；(2) 容積率修正過程計算錯誤的，扣1 分。2年期修正土地剩余使用年限確 定正確； 資本化率確 定依據(jù)充分，符合

43、法 律法規(guī)要求；年期修 正計算正確。3(1) 土地剩余使用年限確定依據(jù)不充分的， 扣 1分；(2) 資本化率確定不合理的，扣1 分；(3) 年期修正過程計算錯誤的，扣1 分。8公式應(yīng)用 與計算計算過程完整、嚴(yán)謹(jǐn)；計算結(jié)果正確。4(1) 計算公式選用正確，無計算過程或計算 過程不清晰，扣 3 分；(2) 選用公式中字母含義說明不準(zhǔn)確或未說 明的，扣 2 分；(3) 估價結(jié)果確定方式不合理，理由不充分 的，扣 1 分；(4) 計算過程中數(shù)字精確度不夠或不合理的，扣 1分。9小計36表 1-6抵押估價評審標(biāo)準(zhǔn)(20分)23序號評審項目評審標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)分扣分項目分值及說明1*估價假設(shè)和限 制條件與實地查看

44、日期 不一致時，應(yīng)在 假設(shè)限制條件中 進行說明。1與實地查看日期不一致時，未在假設(shè)限制條 件中進行說明的，扣 1 分。2*估價原則列明謹(jǐn)慎原則。1未指出謹(jǐn)慎原則的，扣 1 分。3*估價結(jié)果披露披露完整。2包括假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場 價值、房地產(chǎn)估價師知悉的各項法定優(yōu)先受 償款以及抵押價值。未說明其中之一的，扣 1 分。(1)未進行估價對象變現(xiàn)能力分析的，扣8 分。4*估價對象變現(xiàn) 能力分析內(nèi)容完整，分析 合理，依據(jù)充分， 針對性強。8(2) 缺少抵押房地產(chǎn)的通用性、獨立使用性或者可分割轉(zhuǎn)讓性，扣 3 分；(3) 缺少假定在估價時點拍賣或者變賣時最可 能實現(xiàn)的價格與評估的市場價值的差

45、異程度， 扣 1 分；缺少變現(xiàn)的時間長短，扣1 分；(5) 缺少變現(xiàn)費用、稅金的種類、數(shù)額和清償 順序，扣 3 分；(6) 變現(xiàn)能力分析缺乏針對性的，扣14 分。5*風(fēng)險提示內(nèi)容完整，分析 合理，針對性強。6(1)風(fēng)險提示的內(nèi)容包括：(1)關(guān)注房地產(chǎn) 抵押價值未來下跌的風(fēng)險，對預(yù)期可能導(dǎo)致 房地產(chǎn)抵押價值下跌的因素進行分析說明； (2)評估續(xù)貸房地產(chǎn)的抵押價值時，對房地產(chǎn) 市場已經(jīng)發(fā)生的變化予以考慮說明；(3)估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況因時間變化對房 地產(chǎn)抵押價值可能產(chǎn)生的影響；(4)合理使用評估價值；(5)定期或者在房地產(chǎn)市場價 格變化較快時對房地產(chǎn)抵押價值進行再評估；(6)抵押期間可能產(chǎn)

46、生的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險關(guān) 注點等。缺少上述內(nèi)容之一的，扣 1 分； (2)風(fēng)險提示缺乏針對性的，扣 13 分。6*附件應(yīng)包括法定優(yōu)先 受償權(quán)利等情況 的書面查詢資料 和調(diào)查記錄。2缺少法定優(yōu)先受償權(quán)利等情況的書面查詢資料和調(diào)查記錄的，扣 2 分。7合計20表一 2房地產(chǎn)估價報告評審結(jié)果匯總表24報告 名稱報告 編號專家內(nèi) 容專家一專家二專家三各專家評審得分評審組最終 得分評審組意見專家簽字評審日期表 3 1市場法評審工作表25序 號評審項目一標(biāo)準(zhǔn)分評審 得分評審扣分及說明扣分扣分說明1可 比實 例真實性3客觀性3信息完備性3可比性32交易情況 修正23市場狀況 調(diào)整34區(qū)位狀況 調(diào)整65實物狀況

47、調(diào)整36權(quán)益狀況 調(diào)整67公式運用 與計算4合計36表 3 2收益法評審工作表26序 號評審項目一標(biāo)準(zhǔn)分評審 得分評審扣分及說明扣分扣分說明1有 效毛 收入出 租型1.1 租金水平確定91.2 租約限制21.3 有效出租面積與 出租率21.4 空置率與租金損失2有 效毛 收入自 營型1.5 經(jīng)營收入確定152其他收入13運營費用64凈收益25變化趨勢分析26報酬率（或資本化率）47收益年限28公式應(yīng)用 與計算4合計36表 3 3 2成本法（建筑物）評審工作表27序 號評審項目標(biāo) 準(zhǔn) 分 評審 得分評審扣分及說明扣分扣分說明1土地取得成本市場購置土地取得8征收集體土地取得征收國有土地取得2開發(fā)成

48、本建筑安裝工程費2勘察設(shè)計和前期工程費5基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費2公共配套設(shè)施建設(shè)費2開發(fā)過程中稅費13管理費用24銷售費用25投資利息26開發(fā)利潤27銷售稅金28建筑物折舊29公式應(yīng)用 與計算4合計36表 3 3 3成本法（土地）評審工作表28序 號評審項目標(biāo) 準(zhǔn) 分評審 得分評審扣分及說明扣分扣分說明1開發(fā)成本勘察設(shè)計和前期工程費3建筑安裝工程費9基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費2公共配套設(shè)施建設(shè)費2開發(fā)過程中稅費22管理費用23銷售費用24投資利息25開發(fā)利潤26銷售稅金27建筑物折舊48公式應(yīng)用與計算4合計36表 3 3 2成本法（建筑物）評審工作表29序 號評審項目標(biāo) 準(zhǔn) 分評審 得分評審扣分及說明扣分扣分說明1土 地取 得費 用市場購置土 地取得14征收集體土 地取得征收國有土 地取得2土地取得稅費23土地開發(fā)費64管理費用25銷售費用26投資利息27開發(fā)利潤28銷售稅金29公式應(yīng)用與計算4合計36表 3-4- 1假設(shè)開發(fā)法（DCF法）評審工作表30序 號評審項目標(biāo) 準(zhǔn) 分評審 得分評審扣分及說明扣分扣分說明1最高最佳 開發(fā)方案42估價對象開發(fā)完成后價值價格分析6趨勢預(yù)測及價格確疋23折現(xiàn)率44建造 成本建筑安裝工程費6其他成本25管理費用26銷售費用27銷售稅金28購買估價對象 稅費29公式應(yīng)用與計算4合計36表 3-4- 2假設(shè)開發(fā)法