渾南房地產(chǎn)場(chǎng)發(fā)展歷程

1、GREENTOWN創(chuàng)造城市的美麗GREEXWZ、GROl PTO MAKE Ol R CITY MORK BI AITIH I.GREENTOWN渾南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程二OO年十一月創(chuàng)造城市的美麗綠城集團(tuán)目錄一、渾南規(guī)劃變遷1. 2001年渾南新區(qū)總體規(guī)劃2. 2C10年大渾南規(guī)劃二、渾南房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展歷程（ 2001-2003年渾南房地產(chǎn)審場(chǎng)起步期（二2004-2006年平穩(wěn)發(fā)展期（三2007-2010區(qū)域提升期三、渾南房地產(chǎn)市場(chǎng)前景展望前 言沈陽市渾南新區(qū)前身為沈陽高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)，始建于 1988年5月。1991年國務(wù)院首批批準(zhǔn)為國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)， 是科技部重點(diǎn)支持的10個(gè)開發(fā)區(qū)

2、之一。2001年1月，沈陽市委、市政府作出在高新區(qū)基礎(chǔ)上建設(shè)渾 南新區(qū)的戰(zhàn)略決策，提出把渾南新區(qū)建設(shè)成為“北方浦東”的戰(zhàn) 略目標(biāo)，高新區(qū)進(jìn)入了新的發(fā)展階段。當(dāng)年的這一舉措旨在發(fā)展 高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、推動(dòng)老工業(yè)基地的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，進(jìn)一步拓展城 市發(fā)展空間。真誠善總 榊致完美的組成，沈北成為沈陽發(fā)展的重點(diǎn)區(qū)域.H8NH兇屛夏材廿弔龍.W«vkH£H«MWC-IMWMI«fcw<»Rra#xsetta>.t/rwmtf"% K*tfA»BTA 茫Mg，ifJ8m*£T«MtiDT； mu«er

3、aiK>v. aarTftm tn4a»E.xiocab»ic*7Hi)aRUWtfixQs 邁旳心雹axdf mi2010年2月28日，隨著大 渾南規(guī)劃的調(diào)整及7月份鹿島 渾南新城規(guī)劃方案的出爐， 全運(yùn)村、新行政中心落址莫 子山，渾南再次成為沈陽的 熱點(diǎn)。一、渾南規(guī)劃變遷1. 2001年渾南新區(qū)總體規(guī)劃渾南新區(qū)位于沈陽城區(qū)南部，規(guī)劃面積120. 6平方公 里。新區(qū)與母城隔河相依，環(huán)抱母城南部，其主要功能單 元為為“三區(qū)一城一帶”。即高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、高檔次中 央商務(wù)區(qū)、高品質(zhì)居住區(qū)、大學(xué)城、渾河觀光旅游帶。主 要建設(shè)用地80平方公里，其中產(chǎn)業(yè)用地20%,商貿(mào)金融用 地

4、4%,居住用地20%,教育科研用地6%,道路用地20%,公 共綠地20%,其它用地10%。真誠善總 將致完美綠城集團(tuán)(1)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)規(guī)劃用地16平方公里，由長白工業(yè)區(qū)、高新區(qū)渾 南產(chǎn)業(yè)區(qū)和未來產(chǎn)業(yè)區(qū)三部分構(gòu)成。產(chǎn)業(yè)主要設(shè)計(jì)了 863 軟件園、AMT園、信息產(chǎn)品制造園、新材料產(chǎn)業(yè)園、海峽 兩岸科技工業(yè)園。重點(diǎn)發(fā)展電子信息、先進(jìn)制造技術(shù)、 生物工程、新材料、汽車等為主導(dǎo)的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。綠城集團(tuán)(2) 高檔次中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃面積2. 6平方公里，是為發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)服務(wù) 的金融商貿(mào)區(qū)，體現(xiàn)渾南新區(qū)高科技、現(xiàn)代化、國際化 特征，將規(guī)劃建設(shè)成為具有金融、貿(mào)易、商業(yè)、文體娛 樂、商務(wù)服務(wù)、政府服務(wù)、

5、科教會(huì)展、通訊服務(wù)等功能配套的綜合區(qū)域。綠城集團(tuán)(3) 高品質(zhì)居住區(qū)規(guī)劃用地5. 2平方公里，具有住宅、幼兒園、學(xué)校、 購物、郵電、電信、有線電視、銀行、旅館、飯店、娛 樂、停車場(chǎng)、小型公園等配套服務(wù)設(shè)施。(4) 高等級(jí)大學(xué)城規(guī)劃用地10平方公里，實(shí)行開放、資源共享模式， 為國際一流水平和規(guī)模的大學(xué)科研.教育園區(qū)。包括教 學(xué)樓、辦公樓、圖書館、體育場(chǎng)館、音樂廳、學(xué)生公寓、 職工住宅、高科技人才交流中心、丸學(xué)科技園等綜合配 套設(shè)施。(5 )渾河觀光旅游帶參照世界著名濱水城市的治河模式改造渾河，把渾 河及其兩岸建成集自然、休閑、娛樂、防洪為一體的觀 光旅游帶。規(guī)劃建設(shè)大型公園綠地、大型綜合性游樂場(chǎng)

6、 等建筑景觀與渾河河岸自然景觀。綠城集團(tuán)(6)渾南規(guī)劃要點(diǎn)堅(jiān)持“高科技，新產(chǎn)業(yè)；市場(chǎng)化，新體制；國際化，新規(guī) 則；高品位、新城區(qū)”的發(fā)展方向，力爭到2007年，建成區(qū)面 積達(dá)到45平方公里，人口達(dá)到35萬；到2010年，建成區(qū)面積達(dá) 到60平方公里，人口達(dá)到50萬，把渾南新區(qū)建設(shè)成以高新技術(shù) 產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，集科研教育、金融商貿(mào)、生活居住、旅游觀光為 一體的國際化、現(xiàn)代化的科技新城區(qū)。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，渾南新區(qū)規(guī)劃建設(shè)10座跨河橋、3 條地鐵線、1條輕軌及1條過河隧道，使渾河不再是新區(qū)和母城 的天然屏障。渾南新區(qū)將實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施先行，達(dá)到連接?xùn)|西、 溝通南北、提升環(huán)境、凝聚人氣、保證生產(chǎn)生活的目的

7、。真誠善息 將致完美綠城集團(tuán)(7)小結(jié)渾南新區(qū)的配套建設(shè)相比市區(qū)還有一定差距，人口密 度相對(duì)較低，經(jīng)濟(jì)發(fā)展以及文化建設(shè)的進(jìn)程較慢，但隨著 2008年奧運(yùn)會(huì)的舉辦，區(qū)域配套不斷完善，渾南前景可觀, 也成為房地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域之一。2. 2010年大渾南規(guī)劃2010年2月28 0 ,建設(shè)大渾南的戰(zhàn)略決策出世一東陵 區(qū)、渾南新區(qū)、航高基地三區(qū)合署辦公。大渾南地區(qū)整 合分散的空間資源，形成沈陽城市拓展升級(jí)的重大戰(zhàn)略 空間，調(diào)整后轄區(qū)總面積約為600平方公里，其中渾南新 城57平方公里。大渾南不但要建設(shè)成為新沈陽的城市中 心，而且應(yīng)輻射整個(gè)沈陽經(jīng)濟(jì)區(qū)，全力打造創(chuàng)新、綠色 、和諧的“第三代城市”，為遼寧乃

8、至東北走向國際打 造高端平臺(tái)。大渾南將成為沈陽新的核心拓展區(qū)，形成 新的經(jīng)濟(jì)增長極。綠城集團(tuán)二.渾南房地產(chǎn)審場(chǎng)發(fā)展歷程（一）渾南房地產(chǎn)市場(chǎng)起步期2001年以前，渾南房地產(chǎn)市場(chǎng)才處于萌芽狀態(tài)，主要 有鳳翔、東宇亞泰以及一些農(nóng)民集資建房項(xiàng)目，總建筑面 積38. 5萬平方米，平均銷售價(jià)格每平方米1200元左右。2002年是渾南房產(chǎn)的“啟動(dòng)年”。新區(qū)對(duì)以前的歷史 遺留問題進(jìn)行了清理，成功簽約了華新國際、SR、新洲、 新奉基等項(xiàng)目19個(gè)，其中大部分為外資項(xiàng)目。這些項(xiàng)目土 地面積306萬平方米，項(xiàng)目開發(fā)時(shí)限基本集中在2003 2007 年度。真誠善總 粘致完美綠城集團(tuán)不同于其他區(qū)域，渾南房地產(chǎn)市場(chǎng)具有一個(gè)

9、顯著特 征。渾南區(qū)域的樓盤由于臨近渾河，都在景觀優(yōu)勢(shì)的挖 掘上作足了文章，景觀優(yōu)勢(shì)成為了渾南區(qū)域樓盤主要賣 點(diǎn)。有的是借助渾河兩岸的景觀來襯托自己園區(qū)的景觀 優(yōu)勢(shì)，有的在自己園區(qū)景觀的設(shè)計(jì)上深度挖抿?！八?風(fēng)情”文化氛圍的營造已經(jīng)成為了渾南區(qū)域市場(chǎng)的整體 特征。戌誠善總 耕致完美1.渾南房產(chǎn)市場(chǎng)起步階段代表樓盤有地產(chǎn)機(jī)構(gòu)沿渾河沿岸，將渾南房地產(chǎn)劃分為三個(gè)纟R團(tuán)，分 別為東部、中部和西部組團(tuán)。各組團(tuán)代表性樓盤如下：（注：二手房及租賃報(bào)價(jià)數(shù)據(jù)均來源 于搜房網(wǎng)）東榔組團(tuán)：北鄰澤河，南接澤南大道.兩起東塔街，東至三環(huán)髙速公培項(xiàng)忖名稱開發(fā)K項(xiàng)B類別價(jià)格苑田mtor占地頁積建燙西積空水一方遼寧榮天房地產(chǎn)

10、 開發(fā)公司多層.小高JK. 高層2380-2930260066-1532*2166843452990蔓納家園沈陽房實(shí)房產(chǎn)開 發(fā)公甸多層.小高層2580-2980278060-1602#2#l-4# 2*1120000220000中部居住俎田：北鄰澤河，審到沈撫鐵路，西起民街，東至長青街啜目名稱開發(fā)翡項(xiàng)目矣別價(jià)格范陽均價(jià)W«戶型占地面積建筑酉積左斥側(cè)久寧訊潔地產(chǎn)丼 發(fā)公司小高層.髙層2860-38603360103-1672#2#1-4#2#288000170000可畔新浹沈陽華新聯(lián)關(guān)置 業(yè)有瑕公司績裝修多層住 宅3700-4600420088-2552*2#l-4#3t2780000

11、1200000西部居住俎團(tuán)：北鄰薄河，審到沈撫東起機(jī)場(chǎng)高速公路.西到三妊街柬目名稱開發(fā)廈項(xiàng)目類別戶憂占地而枳建筑西祝SR祈城HESR開發(fā)髙層公裕.住 宅.寫字間HM6800-9350 清水 3500-4830楮袋8000清水400044-3091*1*1-全躍260000650000他城葉代遼寧現(xiàn)代房地產(chǎn) 開發(fā)公司高層.小高層 住宅3280-3580343095-3132*211-5*21245000117000東部宙團(tuán)dt時(shí)河.兩期涔兩犬週.西&東昨.親金=用敢公路砂目名稱面積戶型占TFKrinM在水一方遼寧榮天房地產(chǎn)開發(fā)公H】JB、7KJB2360-2930200066 15319

12、191-492921CG343IS299O在水一方:03年秋季房交會(huì)開始接受預(yù)訂，三天時(shí)間即預(yù)訂150 套房源，大社區(qū)、低價(jià)位是其取得預(yù)售成功的關(guān)鍵，2380 元/平米起價(jià)的低價(jià)位對(duì)客戶極具誘惑力，另外其由澳大 利亞凱芬斯基規(guī)劃設(shè)計(jì)的園區(qū)景觀和渾河北岸的23萬平米 公園也是本項(xiàng)目的主要賣點(diǎn)。其客戶源主要有南塔、五愛 商圈的私營業(yè)主、大學(xué)城教師、金廊工程動(dòng)遷戶構(gòu)成。2010年11月，該盤二手房報(bào)價(jià)高層在5000上下，多層 5500-6200之間，升值表現(xiàn)不突出。租賃市場(chǎng)，90平米簡 裝修月租金1100元。JKriWna北祁理河.南WhS審大道，WfcAlKftr樂至途公路頃曰壬你項(xiàng)曰糞別均倫Si

13、«l廣型開發(fā)公司冬屋、“I、*2K8O-208O27BOeso-ieo291120000220000塞納家園03年春季房交會(huì)開盤，位于在水一方南側(cè)，目前來說 銷售并不是十分理想，由于其進(jìn)入該區(qū)域時(shí)間較早，價(jià)位 較高，再加之項(xiàng)目自身并無特色，所以銷售成績一直平平， 后期在水一方項(xiàng)目進(jìn)入該區(qū)域市場(chǎng)，且價(jià)位要比本項(xiàng)目均 價(jià)每平米低200元，搶占了該區(qū)域的丸部分市場(chǎng)份額。主 要客戶群由南塔、五愛商圈的私營業(yè)主、大學(xué)城教師、金 廊工程動(dòng)遷戶構(gòu)成。2010年11月，該盤二手房報(bào)價(jià)在6000元/平上下。租 賃價(jià)格兩居室月租金報(bào)價(jià)1700元。綠城集團(tuán)”鏗応tUlKih朮時(shí)泛h彥軻沈撫低22fiiev

14、Kiie Jk至長聽般曰w伶哽曰G51«JS2800-3aiK>3 3GO2929asooo1TOOOQ左岸慧晶渾南新區(qū)中心位置，景觀優(yōu)勢(shì)較為突出，與126萬五 里河公園隔河相望，園區(qū)景觀為臺(tái)灣李祖原建筑師設(shè)計(jì) 所設(shè)計(jì)的立體景觀，綠化率高達(dá)73%,開發(fā)商實(shí)力不是很 強(qiáng)，該項(xiàng)目為其主打牌，所以無論從景觀規(guī)劃還是從戶 型設(shè)計(jì)上都很下功夫?？蛻羧褐幸詼喣蠀^(qū)域政府公務(wù)員 為較多。2010年11月二手房報(bào)價(jià)集中在7500元/平左右，與目 前在售的新房售價(jià)相當(dāng)。綠城集團(tuán)呻密居仕H0L北紳河兩擋以飯磁.西凰押股Jk至長苗項(xiàng)曰名桃35幟品fT毛3Too-4eoo4 TOOes-23©

15、& lOOOOO河畔新城河畔新城源于沈陽知名品牌河吐花園，因此受到沈城 消費(fèi)者和業(yè)內(nèi)人士的廣泛關(guān)注，華新聯(lián)美也一直力爭將其 打造成另一個(gè)品牌，對(duì)本項(xiàng)目傾注了大量的心血，為沈城 首家精裝修健康住宅，再加之華新集團(tuán)一直提倡的人文關(guān) 懷，其銷售成績?cè)跍喣蠀^(qū)域一直一支獨(dú)秀，其主要客群由 河畔花園原業(yè)主及介紹的朋友和沈陽市區(qū)成功人士構(gòu)成。2010年11月二手房報(bào)價(jià)集中在8500元/平，90多平的兩 居月租金約2500元。品質(zhì)樓盤的保值增值能力得到很好的 體現(xiàn)。用已次LiU矗 東砒機(jī)坊0* 公S&. 西砂幵發(fā)da«l戶型占積zrtJLifcjs RWr«WS s只棄左住

16、宅、S8OO-O36O 41水 3600-4630«« 8000 淪水400044-30©260000650000> S R新城渾南新區(qū)中心位葢，為超高層項(xiàng)目，由韓國開發(fā)商投資建設(shè)。SR 新城在推盤之初定位為高端產(chǎn)品，粕裝修產(chǎn)品報(bào)價(jià)每平7000元起，但 市場(chǎng)反應(yīng)很差，后調(diào)整為毛坯，售價(jià)4000元/平。銷售仍無起色的壓力 下，開發(fā)商逃走，SR聲名狼藉，甚至被沈陽人成為“死人城”。市場(chǎng) 總結(jié)SR新城失敗的原因?yàn)榭蛻舳ㄎ徊磺逦?。時(shí)至2010年，SR仍在銷售中。乘著大渾南規(guī)劃的利好，11月份， 其大戶型均價(jià)5800元/平，毛坯小公寓售價(jià)6500元/平。租賃市場(chǎng)，60

17、左右的一居室月租金為1500元/平。真誠善惠轎致完美綠城集團(tuán)眄池居住細(xì)團(tuán)：北鄰澤河 帝珂沈撫浹躋余M楓場(chǎng)高連公眄刊三好衍頃曰名你開發(fā)胚哽口類別價(jià)刈價(jià)面積戶型占地面積積遼寧現(xiàn)代房地 產(chǎn)開發(fā)公司7K層、小高JS住宅3280-3580343095-3132U291-5929245000117000>融城時(shí)代該項(xiàng)目位于沈營公路東側(cè)，SR新城南側(cè)，園區(qū)規(guī)劃較好，73米樓 間距為當(dāng)時(shí)沈陽最大樓間距，2003年秋開始認(rèn)購，效果較好，開盤前 已認(rèn)購50%,其客戶群主要由三好街業(yè)主、IT人士及渾南區(qū)域經(jīng)濟(jì)收入 較高人群構(gòu)成。2010年11月二手房報(bào)價(jià)集中6500-7000元，50平左右的小戶型售價(jià) 已達(dá)7

18、500元/平，部分170平左右的大戶型報(bào)價(jià)較低，與小戶型差價(jià)達(dá) 2000元/平。真誠善總 榊致完美綠城集團(tuán)2.渾南房產(chǎn)市場(chǎng)起步階段總結(jié)2003年，時(shí)任渾南新區(qū)管委會(huì)常務(wù)副主任的趙曉川 在接受記者采訪時(shí)稱，渾南新區(qū)的高品質(zhì)居住區(qū)是城市 總體規(guī)劃的重要組成部分，渾南新區(qū)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)沈陽市 的影響也是深遠(yuǎn)的。渾南為沈陽的城市發(fā)展打開新的空 間，對(duì)緩解老城區(qū)人口密度，平衡城市結(jié)構(gòu)，完善城市 功能布局有著重要的支持作用。但沈陽的發(fā)展方向已經(jīng)開始向北，渾南新區(qū)巨大的房 產(chǎn)供應(yīng)量與稀少的人口出現(xiàn)反差。為了拉動(dòng)渾南新區(qū)房地 產(chǎn)的發(fā)展，2003年，新區(qū)出臺(tái)了鼓勵(lì)居民購房的優(yōu)惠政策, 這些優(yōu)惠政霓包括（參考綠色家園

19、網(wǎng)站）：從2003年1月1日起，來渾南新區(qū)購買商品房的，具有 相對(duì)穩(wěn)定收入的外地人員，準(zhǔn)予本人及其同居住的直系親 屬戶口遷入，農(nóng)業(yè)人口的變?yōu)槌鞘芯用瘛喣闲聟^(qū)內(nèi)拆遷為貨幣化安置的，自拆遷公告發(fā)布之日 起18個(gè)月內(nèi)首次在新區(qū)內(nèi)購買商品房：免繳契稅；購買存 量住房的，免繳交易手續(xù)費(fèi)和契稅。全年交易手續(xù)費(fèi)減半。>縮短辦事時(shí)限，從接件到辦結(jié)5個(gè)工作日。>實(shí)現(xiàn)房產(chǎn)手續(xù)代理制，窗口接件后負(fù)責(zé)全程辦理交 易、評(píng)估、契稅、發(fā)證等手續(xù)。> 2003年4月23日至年底房屋維修基金由各會(huì)員單位代繳 總額的50%,購房人繳另外的50%。> 2003年在新區(qū)購買商品房，非房交會(huì)期間，1.5%的契

20、 稅由各會(huì)員單位代繳0. 75%,購房人繳0.75%。（二）2004-2006年平穩(wěn)發(fā)展期1.該階段渾南樓市各板塊現(xiàn)狀及特點(diǎn)、分析“大渾南新區(qū)”按地理位置劃分大致可以分為五個(gè) 板塊，既高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)板塊、奧體中心板塊、渾河 堡板塊、長青橋板塊、長白工業(yè)區(qū)板塊。真誠善意 粘致完美綠城集團(tuán)(1)奧體中心板塊A位置：是以奧體中心為核心，渾南大街以西、東至長青南 街、南至創(chuàng)業(yè)西路、北到南堤路。B板塊特點(diǎn)：該板塊的樓盤開發(fā)集中，是渾南新區(qū)各大板塊 中消費(fèi)者購買的主力消費(fèi)區(qū)域。隨著奧體中心的建設(shè)進(jìn)度， 奧體中心熱土進(jìn)一步升溫，整個(gè)城市重心南移進(jìn)入實(shí)質(zhì)化， 奧體板塊在人們的心理位置開始從城市邊緣走向城市中心

21、。 該區(qū)域內(nèi)樓盤開發(fā)品質(zhì)普遍較高，政府配套跟進(jìn)較其他中低 價(jià)樓盤區(qū)域更為得力，路政建設(shè)不斷升級(jí)，生活配套有中國 女人街和億豐廣場(chǎng)等大型商業(yè)，因此，奧體板塊樓盤售價(jià)一 路走高。C該區(qū)域代表樓盤：河畔新城、新華國際公寓、中國女 人街、金水花城、左岸慧晶、富都麗景、渾南生態(tài)園D板塊均價(jià)為：4500元/nf左右E板塊客群：沈河區(qū)、和平區(qū)；30-50歲；中高層收入者, 一般月收入在5000-10000元左右，職業(yè)多是國家公務(wù)員、 企事業(yè)單位中高層管理者、白領(lǐng)階層、個(gè)體私營業(yè)主。(2)高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)板塊A位置：是西起沈蘇快速干道，東至渾南大街，南起三 環(huán)路，北至創(chuàng)業(yè)西路區(qū)域。B板塊特點(diǎn)：該區(qū)域臨近城市3環(huán)

22、，區(qū)域內(nèi)開發(fā)樓盤較少， 以高檔樓盤開發(fā)為主。板塊內(nèi)大型企業(yè)、科研院校比較 集中，如東北育才外語學(xué)校、醫(yī)科大學(xué)科學(xué)園、沈陽航 天三菱汽車發(fā)動(dòng)機(jī)有限公司、東軟軟件園、LG電子、 東芝電梯、紅旗制藥、新松機(jī)器人等。該區(qū)域目前相比 奧體板塊(由于有富民橋和渾南大橋連接市區(qū))距離市 區(qū)較遠(yuǎn)，但未來三好橋開通將會(huì)拉近其與市區(qū)的距離， 加速板塊發(fā)展，提升該板塊的價(jià)值。真誠善意 耕致完美綠城集團(tuán)C區(qū)域代表樓盤：萬科新榆公館、唯美品格D板塊樓盤銷售均價(jià)：4500-4700元/nf左右E客群特征：年齡多在30-45歲之間，職業(yè)主要是電視臺(tái) 職員、醫(yī)生、外企白領(lǐng)、私營業(yè)主、IT行業(yè)，和平區(qū)為主, 部分沈河區(qū)(3 )

23、渾河堡板塊A位置：是東起渾南大街，西至沈蘇快速干道，南起創(chuàng) 業(yè)西路，北至南堤路區(qū)域。B板塊特點(diǎn)：該板塊臨近渾河，自然景觀優(yōu)美，是渾南 新區(qū)最早開發(fā)住宅的區(qū)域，區(qū)內(nèi)現(xiàn)有配套較其他板塊成 熟。近年開發(fā)樓盤多屬于中檔或中高檔產(chǎn)品，今年該區(qū) 域推出一些項(xiàng)目后期開發(fā)產(chǎn)品，沒有新的項(xiàng)目推出。C區(qū)域代表樓盤：伊麗雅特灣、浦江苑、SR新城、融城 時(shí)代D板塊均價(jià)：4500元/nf左右E客群構(gòu)成：年齡多在35-55歲之間，職業(yè)主要是政府公 務(wù)員、事業(yè)單位職員、銀行等金融機(jī)構(gòu)職員、軍航、民 航職工、個(gè)體私營業(yè)主、大學(xué)老師、醫(yī)生，區(qū)域主要是 和平區(qū)、沈河區(qū)居多(4)長青橋板塊A位置：南起南屏中路，北至南堤路，西起長青

24、南街， 東至武功街區(qū)域B板塊特點(diǎn)：區(qū)域內(nèi)樓盤開發(fā)量少，多屬于中檔樓盤， 開盤時(shí)間多在05年，板塊整體競(jìng)爭力較低。但區(qū)內(nèi)文化 氛圍相對(duì)濃郁，南大學(xué)城坐落其中，包括沈陽音樂學(xué)院 南校區(qū)、沈陽建筑大學(xué)等。區(qū)域未來將憑借大學(xué)城的優(yōu) 勢(shì)來提升區(qū)域核心競(jìng)爭力。真誠善意 耕致完美綠城集團(tuán)C區(qū)域代表樓盤：在水一方、塞納家園、雍熙金園D板塊均價(jià)：3500元/耐左右E客群構(gòu)成：年齡多在30-50歲之間，職業(yè)主要體現(xiàn)為大 學(xué)城教師、606所職工、民航職工、南塔鞋城業(yè)主、五愛 街業(yè)主(5)長白工業(yè)區(qū)板塊A位置：長白新城位于沈陽市城區(qū)向部，渾南新區(qū)的西 部，地處渾河南岸，北與和平老區(qū)隔渾河相望。B板塊特點(diǎn)：該板塊的樓盤

25、開發(fā)比較集中，主要集中在 長白西路周邊。區(qū)域內(nèi)以大盤開發(fā)為主，大盤的直接帶 動(dòng)和影響力是區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展的主要特點(diǎn)。目前區(qū)域內(nèi) 現(xiàn)有樓盤如萬科城、格林生活訪項(xiàng)目均屬于品質(zhì)較高的 項(xiàng)目，其開發(fā)商實(shí)力雄厚，具有一定的品牌效應(yīng)，因此， 板塊內(nèi)的品牌競(jìng)爭比較激烈。該板塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)明顯，既屬于大渾南開發(fā)區(qū)域，又接壤 和平區(qū)，處于大渾南與和平區(qū)的交叉區(qū)域。未來此二區(qū) 的發(fā)展將直接帶動(dòng)該板塊的經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)發(fā)展，其發(fā)展 潛力巨大。C該區(qū)域代表樓盤：萬科城、格林生活坊D板塊均價(jià)為：4500元/nf左右E板塊客群：和平區(qū)為主；30-55歲；中高層收入者；職 業(yè)多是白領(lǐng)階層、公務(wù)員、私營企業(yè)主。2.渾南新區(qū)主要項(xiàng)目信息

26、渾南新區(qū)主要項(xiàng)目信息真誠善總 粘致完美綠城集團(tuán)3.小結(jié)(1)知名開發(fā)商進(jìn)駐開發(fā)中高端產(chǎn)品，拉升區(qū)域價(jià)格渾南房地產(chǎn)發(fā)展階段中，知名幵發(fā)商紛紛進(jìn)駐，大 量開發(fā)中高檔住宅項(xiàng)目，例如河畔新城、浦江苑、伊麗 雅特灣、唯美品格等，在項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)、樹立品牌形象 的同時(shí)也在逐步完善項(xiàng)目周邊生活配套，營造濃郁的居 住氛圍，提升區(qū)域成熟度，帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)展。渾南新區(qū)從區(qū)域位置看屬于城市中心區(qū)域沈河區(qū)與 和平區(qū)的延伸區(qū)域，其房地產(chǎn)發(fā)展也與這兩個(gè)區(qū)域密切 相關(guān)。另因其臨河的優(yōu)勢(shì)，區(qū)域內(nèi)不斷開發(fā)中高檔住宅 產(chǎn)品，渾南新區(qū)的價(jià)格上升幅度明顯。2003年，新區(qū)大批商品房開盤的均價(jià)在3000元/平方 米左右，一年以后均價(jià)上

27、漲了約500元/平方米。“浦江 苑”、“河畔新城”、“唯美品格”等項(xiàng)目均價(jià)上漲了 約1000元/平方米。2006年5月底，渾南新區(qū)商品住宅平均價(jià)格已經(jīng)達(dá)到 3950元/平方米。緊隨和平、沈河之后位列價(jià)格榜第三位。 之后的發(fā)展中，渾南的房價(jià)在全市中一直位于前列。(2)奧體中心落址帶動(dòng)渾南樓市發(fā)展2006年3月，奧體中心在渾南落戶興建。奧體的進(jìn)駐 極大的帶動(dòng)區(qū)域房地產(chǎn)的發(fā)展。在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面， 渾南新區(qū)規(guī)劃建設(shè)10座跨河橋、3條地鐵線、1條輕軌及1 條過河隧道，使渾河不再是新區(qū)和母城的天然屏障。渾 南新區(qū)將實(shí)施基礎(chǔ)設(shè)施先行，達(dá)到連接?xùn)|西、溝通南北、 提升環(huán)境、凝聚人氣、保證生產(chǎn)生活的目的。(3 ) 土地成本偏低凸顯區(qū)域價(jià)格優(yōu)勢(shì)從土地成本分析，沈河區(qū)與和平區(qū)的土地成本遠(yuǎn)遠(yuǎn) 高于渾南新區(qū)，由于土地成本的客觀因素決定，渾南新 區(qū)開發(fā)同樣品質(zhì)，甚至更高品質(zhì)、更具規(guī)模的住宅產(chǎn)品 時(shí)，銷售價(jià)格明顯低于沈河區(qū)和和平區(qū)，一般差價(jià)在 600-1400元/nf之間。隨著城市發(fā)展重心南移，渾南新 區(qū)與城市中心區(qū)域的距離感逐漸縮小，其將繼和平與沈 河區(qū)，成為開發(fā)中高檔住宅的重點(diǎn)區(qū)域。而高品質(zhì)住宅 將帶動(dòng)區(qū)域房價(jià)的增長，因此在06年，沈陽樓市就有聲 音判斷：渾南的房產(chǎn)升值空