商業(yè)物業(yè)工程維修部人員配置方案

1、商業(yè)物業(yè)工程維修部人員配置方案商業(yè)物業(yè)工程維修部人員配置方案一、人員大致配置： （參考）電梯工 1 人（ 8-10 臺(tái)）（一般維護(hù)檢查記錄和故障處理 記錄和管理，保持和維保單位溝通等）配電房值班電工 3 人（24 小時(shí)值班制）弱電工 1 人（包括網(wǎng)絡(luò)設(shè)施設(shè)備維護(hù)、消防、監(jiān)控設(shè)施 設(shè)備、排煙風(fēng)機(jī)等）水泵房 1 人（包括給排水及消防水泵設(shè)施設(shè)備和控制強(qiáng) 電柜）中央空調(diào)操作維修維護(hù)工 2-3 人（一般商鋪供冷氣、暖 氣開機(jī)時(shí)間： 7:30-21:30 另可根據(jù)需求 24 小時(shí)開機(jī)，如酒 店等；包括末端、新風(fēng)機(jī)組、空調(diào)水系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)和維修）綜合維修工 2-3 人（包括給商戶維修，含以上人員有效 使用）

2、目前情況建議暫派工程維修技術(shù)人員 1-2 人。根據(jù)設(shè)備 到位情況或正式開業(yè)時(shí)間的確定，工程維修維保人員逐步進(jìn) 入。預(yù)計(jì)人員： 5-9 人，前期 1 人，當(dāng)設(shè)備到位調(diào)試時(shí)增加 1 人，然后根據(jù)需要逐步加人（根據(jù)商鋪經(jīng)營(yíng)服務(wù)需要、商鋪設(shè)備的多少和技術(shù)難易程度進(jìn)行合理配置） 。商鋪物業(yè)管理組織架構(gòu)及人員配備（工程維保服務(wù)部分 供參考）董事長(zhǎng)總經(jīng)理物業(yè)管理處經(jīng)理工程維保服務(wù)部 （主管） 保安部（主管） 潔綠化部（主管）文員 領(lǐng)班設(shè)備運(yùn)行組 綜合維修組設(shè)主管 1 名：一專多能，技術(shù)全面、能組織和解決一些 較為復(fù)雜的技術(shù)問題或難點(diǎn)，與安管部、保潔部、綠化部、 客戶部、經(jīng)營(yíng)品質(zhì)部等部門保持良好溝通與協(xié)調(diào)，負(fù)

3、責(zé)工程 維保維修方面的日常事務(wù)管理與維護(hù)，定期將本部門工作情 況向公司物業(yè)經(jīng)理匯報(bào)并對(duì)物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)；全面負(fù)責(zé)房屋、 設(shè)備、設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修工作。其主要職能是保證商 鋪不間斷地安全運(yùn)行，使物業(yè)保值和增值。工程維修維保服 務(wù)部的作業(yè)人員應(yīng)根據(jù)商鋪經(jīng)營(yíng)服務(wù)需要、商鋪設(shè)備的多少 和技術(shù)難易程度進(jìn)行合理配置。其次，人員儲(chǔ)備應(yīng)著眼于企業(yè)的不斷發(fā)展和需求。工程維修維保部各崗位職責(zé)（略）主管職責(zé)：文員職責(zé)： （維修材料申購(gòu)、公用工具、工程維修維保 技術(shù)資料、設(shè)備技術(shù)檔案資料、維修接單發(fā)單、水、電、氣 抄報(bào)表等保管管理，做好物業(yè)升級(jí)或創(chuàng)優(yōu)基礎(chǔ)準(zhǔn)備工作）領(lǐng)班職責(zé)： （根據(jù)每日主管的工作安排，合理組織調(diào)配 維

4、修人員完成每天的工作任務(wù)，完成搶修、維護(hù)保養(yǎng)或突發(fā) 事件處理工作等）設(shè)備運(yùn)行組職責(zé)：（每班至少保證 1 人全面負(fù)責(zé)設(shè)備正常運(yùn)行的操作、巡檢、運(yùn)行記錄等）綜合維修組職責(zé)：（每班保證2人，即7: 3015:3023：30時(shí)分，至少 3至 4人負(fù)責(zé)每班維修搶修、維護(hù)保養(yǎng)，并做好記錄等）主管崗位職責(zé)：1、貫徹執(zhí)行經(jīng)理指令，全面負(fù)責(zé)物業(yè)工程維修維保方面的日常事務(wù)管理與維護(hù)等全部工作；負(fù)責(zé)協(xié)助其它部門處理業(yè)戶工程維修投訴的解釋和處理工作；定期將本部門工作 情況向公司經(jīng)理匯報(bào)并對(duì)經(jīng)理負(fù)責(zé)2、參與公司新項(xiàng)目前期與工程、機(jī)電相關(guān)的規(guī)劃設(shè)計(jì) 及籌備期工程管理和后期維護(hù)技術(shù)管理；負(fù)責(zé)公司新接管物 業(yè)項(xiàng)目的供電、空調(diào)

5、、給排水、消防、電梯、弱電系統(tǒng)及建 筑裝修項(xiàng)目的驗(yàn)收和數(shù)據(jù)核實(shí)工作；與工程項(xiàng)目部配合，對(duì) 各項(xiàng)目的工程維保技術(shù)改造提供合理建議和方案，處理及解 決工程遺留問題、工程維保技術(shù)、質(zhì)量、進(jìn)度等方面的問題 并監(jiān)督實(shí)施項(xiàng)目的整改全過程。3、負(fù)責(zé)組織制訂管轄內(nèi)公共設(shè)施、建筑物、設(shè)備系統(tǒng) 的管理規(guī)定、操作規(guī)程；負(fù)責(zé)指導(dǎo)編制設(shè)備、設(shè)施維修保養(yǎng) 計(jì)劃；制定物業(yè)工程維修維保管理方案；協(xié)助建立完整的設(shè) 施設(shè)備技術(shù)檔案和維修維保檔案；負(fù)責(zé)完成日常使用的專業(yè) 技術(shù)數(shù)據(jù)的搜集、管理工作；負(fù)責(zé)制定工程維修、設(shè)施設(shè)備 大、中修計(jì)劃、保養(yǎng)計(jì)劃、月采購(gòu)計(jì)劃的預(yù)算和控制維修保 養(yǎng)費(fèi)用支出以及人員配置計(jì)劃；提交管轄范圍內(nèi)工程改造、

6、設(shè)施設(shè)備更新、改造建議的方案及預(yù)算編制進(jìn)行技術(shù)審核并 送有關(guān)部門評(píng)審。確保所管轄系統(tǒng)設(shè)備的安全運(yùn)行。掌握好 能耗及維修費(fèi)用，確保最大限度節(jié)能、節(jié)支；推行節(jié)能運(yùn)行 計(jì)劃的實(shí)施和運(yùn)行維修費(fèi)用預(yù)算的控制；協(xié)助分析工程項(xiàng)目 報(bào)價(jià)單，檢查施工與工程進(jìn)度。現(xiàn)場(chǎng)督導(dǎo)重要維修工程及增改工程 施工，控制工程質(zhì)量與進(jìn)度。4、負(fù)責(zé)針對(duì)下屬員工的技術(shù)狀況，編制專業(yè)培訓(xùn)計(jì)劃， 組織對(duì)突發(fā)事件應(yīng)急處理預(yù)案的演練；實(shí)施考察下屬員工工 作質(zhì)量與工作效率，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)采取糾正措施，并對(duì)下屬 進(jìn)行考核。工程維保維修服務(wù)有助于建筑空間的維護(hù)維修和保養(yǎng)： 養(yǎng)護(hù)建筑（房屋本體） 、維護(hù)設(shè)備（網(wǎng)絡(luò)、消防、監(jiān)控、門 禁、給排水、電梯、發(fā)電

7、機(jī)組、供配電、中央空調(diào)及系統(tǒng)等 等）、保證水、電、氣、及制冷、采暖或衛(wèi)生熱水的正常供 應(yīng)、意外事故應(yīng)急處理等，由于商鋪的各項(xiàng)設(shè)施設(shè)備的使用 頻率較高，統(tǒng)一物業(yè)服務(wù)管理有助于對(duì)物業(yè)設(shè)施設(shè)備有計(jì)劃 的保養(yǎng)與維修，增加使用的安全性和耐久性，延長(zhǎng)其使用壽 命。二、維修工作流程圖業(yè)戶（商戶） 維修工作流程圖 :業(yè)戶報(bào)修（電話、書面）客戶部不客戶前臺(tái)下單，填寫業(yè)戶（商戶）來(lái)電、來(lái)訪登記表或派工單合格維修部文員發(fā)單實(shí)施維修完畢，請(qǐng)業(yè)業(yè)主（商戶）在派工單上簽字驗(yàn)收并交 費(fèi)將派工單交客戶前臺(tái)回訪維修部文員收單將派工單及收款交財(cái)務(wù)簽收 回訪結(jié)果反饋回工程維修維保部理 合格結(jié)束公共設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)工作流程圖 : （省略

8、）說(shuō)明：1. 、報(bào)修接單服務(wù)和參與維修回訪制度： 商鋪鋪位的照明或其他設(shè)施出現(xiàn)問題或故障，對(duì)業(yè)戶 營(yíng)業(yè)將造成很大影響。業(yè)戶報(bào)修，應(yīng)及時(shí)迅速做好記錄，填 寫維修通知單 ，即時(shí)派維修工趕到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行搶修，并保 證維修工作質(zhì)量； 對(duì)維修后的維修結(jié)果進(jìn)行回訪，對(duì)不能維修或解決的問題或故障，由工程維修主管組織處理或解決，確保業(yè)戶滿 意；2、日常工作與對(duì)內(nèi)、對(duì)外聯(lián)系內(nèi)部聯(lián)系：每月水電能耗抄表及統(tǒng)計(jì)報(bào)表上報(bào)；鋪位報(bào) 修搶修及維修維護(hù)材料申報(bào)等等，商鋪維保工作的好壞直接 影響到物業(yè)向商鋪方收取物業(yè)費(fèi)用的收繳率；外部聯(lián)系：維保服務(wù)業(yè)務(wù)上還要與自來(lái)水公司、電力公 司、電信和網(wǎng)絡(luò)公司、特種設(shè)備技術(shù)監(jiān)督部門或設(shè)備供應(yīng)商

9、 及安裝單位、維保單位等保持有效溝通等，如果處理不好這 些關(guān)系，會(huì)使商鋪的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)很被動(dòng)，處理得好，往往事半 功倍。三、商鋪裝修服務(wù)管理1、商鋪的裝修管理包含在業(yè)戶管理中，因管理難度較 大，應(yīng)單獨(dú)列出論述。裝修管理主要職能：審核裝修申請(qǐng)、 簽訂“裝修管理協(xié)議” ，進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理和裝修完工工程 驗(yàn)收等2、商鋪樓宇出租后，由承租商依據(jù)經(jīng)營(yíng)要求，提 出裝修申請(qǐng)；對(duì)于裝修后出租鋪面的承租商戶對(duì)鋪面只能通過申請(qǐng)批準(zhǔn)后做一些小的變動(dòng)裝修，裝修管理應(yīng)做好以下幾點(diǎn)注意事項(xiàng)：a 建立周全、詳細(xì)、便于操作的管理制度；b 專人負(fù)責(zé)對(duì)工程實(shí)行嚴(yán)格的監(jiān)督；c 選定資質(zhì)高、信譽(yù)好的工程承包商進(jìn)行裝修；d 對(duì)裝修現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行

10、監(jiān)督管理。3、商鋪鋪面裝修管理規(guī)定的制定主要確定以下幾點(diǎn) 二次裝修過程應(yīng)遵守物業(yè)管理指定的二次裝修施工管理辦法或者規(guī)定 ； 業(yè)戶裝修需要?jiǎng)佑秒姾?、氣焊、砂輪、切割機(jī)等設(shè)備的，應(yīng)遵守商鋪動(dòng)火申請(qǐng)制度的各項(xiàng)規(guī)定，禁止擅自更改水電管線及負(fù)荷用電； 裝修完畢后，物業(yè)管理根據(jù)裝修前業(yè)戶遞交的 經(jīng)認(rèn)可的裝修設(shè)計(jì)圖、裝修協(xié)議，對(duì)工程進(jìn)行竣工驗(yàn)收，如發(fā)現(xiàn)有違反裝修設(shè)計(jì)圖及裝修協(xié)議某 些條款的，影視情節(jié)輕重做出不同的處理； 為了保證業(yè)戶在裝修過程中不損傷樓宇結(jié)構(gòu)等重要部位，裝修工程施工方應(yīng)由物業(yè)管理選定還是由業(yè)戶選定應(yīng)視工程涉及的方面來(lái)確定，情況如下：a、凡涉及電力設(shè)備包括鋪外的配電架至鋪內(nèi)的終端空氣開關(guān)箱等進(jìn)

11、行增減、改裝的；為該層的消防設(shè)備包括消防噴淋裝置、煙感器、管道、警鈴等進(jìn)行增減、改造的；電視監(jiān)控系統(tǒng)、公共天線及網(wǎng)絡(luò)分布系統(tǒng)等進(jìn)行增減或改裝的，都由物業(yè)管理選定工程實(shí)施施工方。業(yè)戶則按工程費(fèi)用的一 定比例支付給物業(yè)管理作為工程監(jiān)督管理費(fèi)。b、凡涉及鋪面、商號(hào)招牌、天花板、墻面、墻壁裝飾、內(nèi)部間隔，水管、排水、排水道、電力裝置、通風(fēng)設(shè)備、電 話等小規(guī)模裝修可由業(yè)戶自行選定工程施工方，也可由物業(yè) 管理選定施工方。c、業(yè)戶遞交的裝修設(shè)計(jì)方案所附的圖紙，應(yīng)當(dāng)包括：清楚顯示樓層內(nèi)部間隔的平面圖；樓層平面圖的正視圖、截 面圖（附鋪面、商號(hào)招牌的細(xì)節(jié)） ；排水系統(tǒng)的分布圖（附 有關(guān)細(xì)節(jié)）；電力供應(yīng)設(shè)備分布圖

12、及電線敷設(shè)簡(jiǎn)圖（附有敷 設(shè)電線資料及負(fù)荷量） ；設(shè)備位置照明圖；假天花的平面、 截面圖；及其他物業(yè)管理或商鋪要求提供的建筑細(xì)節(jié)等。d、其他如：裝修工期、開工期、防火措施、環(huán)保、換位要求、違約責(zé)任、施工期保險(xiǎn)等等。4、裝修現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理 由于一般建筑施工隊(duì)的人員情況復(fù)雜，大多是 臨時(shí)工，施工方對(duì)他們可能也缺乏有效管理，所以在施工過程中，物業(yè)應(yīng)對(duì)：施工人員的管理， 對(duì)工程是否按圖施工、按“裝修協(xié)議”要求和對(duì)裝潢現(xiàn)場(chǎng)環(huán) 境衛(wèi)生（裝潢垃圾）進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)督管理。 裝修施工與整個(gè)樓宇的建筑不同，他通常局限于一個(gè)單元或一個(gè)樓層內(nèi)的施工，而其他單元或?qū)用鎰t會(huì)照常營(yíng)業(yè)，如果對(duì)施工人員沒有有效管 理，勢(shì)必會(huì)影響其它業(yè)

13、戶的營(yíng)業(yè)活動(dòng)。而對(duì)于裝修的工程監(jiān) 控主要應(yīng)著眼于施工人員有否嚴(yán)格按圖紙進(jìn)行施工，有否違 反已簽訂的“裝修管理協(xié)議”上的條款，有否違反物業(yè)管理 的其他管理規(guī)定等。 如有違反規(guī)定要及時(shí)聯(lián)系，發(fā)出“整改通知單”等，如裝修時(shí)損及商鋪的裝飾、裝置或公用設(shè)施設(shè)備，則由業(yè)戶 負(fù)責(zé)將其修復(fù)，直至商鋪方滿意為止。當(dāng)然，也可由物業(yè)管 理修理， 但是， 有關(guān)費(fèi)用則由業(yè)戶支付。 并應(yīng)做好詳細(xì)記錄， 作為竣工驗(yàn)收時(shí)的證據(jù)或參考 四、商鋪建筑物的養(yǎng)護(hù)及維修管理1、商鋪修繕計(jì)劃、資金管理。 為了確保商鋪建筑物的完好，應(yīng)制訂完整的修繕制度， 編制每年的修繕計(jì)劃，安排年度修繕投資，經(jīng)物業(yè)管理審核 后報(bào)商鋪業(yè)委會(huì)方審批（大中修要

14、落實(shí)資金） ，檢查修繕結(jié) 果。2、確定工程性質(zhì) 依據(jù)商鋪建筑物的損壞程度，將修繕工程大致分為：大 修、中修、小修。大修是建筑物主體結(jié)構(gòu)的大部分嚴(yán)重?fù)p壞，或有局部到 他的危險(xiǎn)；部分附屬設(shè)施設(shè)備必須拆換、改裝或新裝，如： 上、下水管道等。由于大修工程施工場(chǎng)地和安全的要求，通 常是經(jīng)營(yíng)業(yè)戶必須停止?fàn)I業(yè)。因此，工期安排和開工前的籌 備工作非常重要。中修是建筑物部分損壞，在局部維修中只牽動(dòng)或拆換少 量主體構(gòu)件，保持原樓宇規(guī)模和結(jié)構(gòu)的工程。如：樓頂?shù)木?部修繕和部分重做面層，加固部分鋼筋混泥土梁柱，外墻的 全面粉刷裝飾等。中修工程影響面為局部，管理得好，可使 建筑物內(nèi)的部分業(yè)戶繼續(xù)營(yíng)業(yè)。小修也稱零修工程或

15、養(yǎng)護(hù)工程，是及時(shí)修復(fù)的小損小 壞，以保持建筑物原有完損等級(jí)的日常養(yǎng)護(hù)工程。這類工程 在新舊樓宇中普遍存在，如修補(bǔ)面層、門、窗、地面的修整 以及更換燈管、水龍頭等等。小修工程較小影響商業(yè)經(jīng)營(yíng)， 但也應(yīng)加強(qiáng)施工管理，盡可能不影響業(yè)戶及顧客。3、建筑物維修檔案管理 建筑物維修的技術(shù)檔案管理是對(duì)原有建筑物技術(shù)資料 的補(bǔ)充，是為日后建筑物的維修、整改改造、擴(kuò)建等工作提 供不可缺少的依據(jù)。4、維修或施工工程管理 工程、設(shè)備、設(shè)施的大中修或商鋪建筑物的修繕如需外 發(fā)包時(shí)，應(yīng)給有相應(yīng)資質(zhì)的修繕施工單位承接。外發(fā)包合同 應(yīng)要求該施工單位對(duì)修繕工程有設(shè)置總工程師、主任工程 師、技術(shù)隊(duì)長(zhǎng)或技術(shù)負(fù)責(zé)人的措施，形成工程施工過程中的 技術(shù)決策、管理體系，總工程師為技術(shù)總監(jiān)，各崗位有技術(shù) 負(fù)責(zé)人，職、權(quán)、責(zé)分明。工程維保部派專人在整個(gè)工程施 工過程中對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的質(zhì)量、安全（包括防火）和是否按外發(fā)包 合同要求和對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)環(huán)衛(wèi)（裝潢垃圾） 、環(huán)保措施進(jìn)行監(jiān) 督管理。5、檢查監(jiān)督工程維保部主管對(duì)屬下各維修組的維修與保養(yǎng)每天進(jìn) 行抽查，發(fā)現(xiàn)問題（苗頭）記錄在案，追查分管維修工的責(zé) 任；發(fā)生責(zé)任事故追究工程維保主管責(zé)任。五、商鋪設(shè)施設(shè)備維保服務(wù)管理1、商業(yè)物業(yè)日常管理要求較高，維修要求嚴(yán)，