學校物業(yè)管理方案X0002

1、WORD格式長沙民政學院物業(yè)服務(wù)方案目錄一）、學校物業(yè)的概況二）、公司接管后將采取的管理檔次及服務(wù)標準三）、物業(yè)管理的機構(gòu)設(shè)置和人力資源配備四）、保安及車輛管理五）、環(huán)境衛(wèi)生管理六）、綠化管理七）、物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容及其標準八）、必須具備的物質(zhì)裝備計劃九）、費用測算十）、可提供的便民利民的服務(wù)一、 學校物業(yè)的概況 （何亞玲主筆， 鄭芬秀，孫艷超調(diào)查 ）校園的物業(yè)服務(wù)區(qū)域較大，并且分散不集中，不方便管理。校園內(nèi)已配備的設(shè)備設(shè)施有攝像頭，道路，消防器材，各寢 室內(nèi)部配備的飲水機等，井蓋，反光鏡，標語及造型樹等 而我公司的服務(wù)對象是廣大師生及相關(guān)的工作人員，相信我 公司一定可以克服困難，為廣大師生提供便

2、利二 、公司接管后將采取的管理檔次及服務(wù)標準 （何亞玲主筆 ）（ 1 ）各管理層的管理人員全部配備到位，并且精通專業(yè)知識，可為廣大師生提供免費咨詢及其他服務(wù)（ 2 ）確保校園內(nèi)師生的財產(chǎn)安全，保安人員和巡查人員24小時輪流值班（ 3 ）學校宿舍和校園大門需憑卡出入（ 4 ）力爭把民院建設(shè)成一個美麗，干凈，安全的校園（ 5 ）履行公司原則，精細管理，精微服務(wù)，業(yè)主至上的原則（6）將重大管理事故發(fā)生率為 0; 將一般管理事故發(fā)生率 0.1% 以下 ; 讓客戶滿意率 97%1 房屋管理及維修養(yǎng)護（ 1 ）配備專業(yè)的房屋維修技術(shù)人員（ 2 ）入住初期，組織勘察小組對所有破損的住房及相關(guān)的設(shè)備設(shè)施進行建

3、檔管理，并定期對其進行檢查和維修，保障廣大師生的人身安全（ 3 ）基本的維修物料配備齊全2 公用設(shè)備管理，保證設(shè)備與機房環(huán)境整潔，設(shè)備良好，定期保養(yǎng)，無事故隱患（ 1 ） 供電系統(tǒng)保證電路暢通，杜絕師生的電線上曬衣服（ 2 ）消防系統(tǒng)定期檢查消防器材，確保其能正常使用，并做好向廣大師生宣傳消防器材使用方法及注意事項（3）供排水系統(tǒng)3. 加強對水管的保護， 并提高其的抗寒抗壓能力， 定期檢查排水系統(tǒng)，機房應(yīng)配備 24 小時的監(jiān)管人員4. 共用設(shè)施管理， 共用配套服務(wù)設(shè)施完好， 道路等樓道公共照明完好，道路暢通，路面平坦（1）定期對共用設(shè)備設(shè)施的管理和及時解決報修內(nèi)容三、物業(yè)管理的機構(gòu)設(shè)置和人力資

4、源配備（ 鄭芬秀主筆）物業(yè)管理 企業(yè)規(guī)模較大、管理的物業(yè)較多時，企業(yè)的總體結(jié)構(gòu)可分為兩級：企業(yè)總部 和各 項目管理 機構(gòu)。在企業(yè)總部可以設(shè)置若干職能部門，分管各項目管理機構(gòu)的不 同業(yè)務(wù)；項目管理機構(gòu)負責具體管理服務(wù)操作。一般情況下，企業(yè)職能機構(gòu)及其職責，主要包括以下內(nèi)容：（一）總經(jīng)理室總經(jīng)理室一般設(shè)總經(jīng)理和若干副總經(jīng)理及“三師”（總會計師、總經(jīng)濟師 、總工程師等），部分企業(yè)還設(shè)有總經(jīng)理助理，他們共同構(gòu)成企業(yè)的決策層，對企業(yè)的重大問題作出決策（二）人力資源部人力資源部的主要職責包括：制訂企業(yè)各項 人力資源管理 制度，編制人力資源發(fā)展和培 訓計劃，優(yōu)化人力資源結(jié)構(gòu)和人力資源配置，設(shè)計實施薪酬管理方

5、案，完成人員招募、任免、調(diào)配、考核、獎懲、培訓、解聘、辭 退等工作（三）行政管理部行政管理部的主要職責包括： 編制實施行政管理、 企業(yè)文化 建設(shè)、品牌管理和信息 化建設(shè)的規(guī)劃和預(yù)算，建立相關(guān)規(guī)章制度、管理標準和工作標準， 完成企業(yè)日常行政管理、 企業(yè)文化和社區(qū)文化建設(shè)、品牌策劃、后勤 保障、內(nèi)部信息管理、信息化建設(shè)、對外事務(wù)的聯(lián)絡(luò)等工作（四）財務(wù)部財務(wù)部的主要職責包括：堅持原則，遵守財經(jīng)紀律，執(zhí)行財務(wù)規(guī)章制度；編制財務(wù)計劃，做好財務(wù)核算、成本控制、預(yù)算和決算管理、財務(wù)分析和財務(wù)管理等工作；督促檢查各項目的財務(wù)收支情況，監(jiān)督資金和資產(chǎn)的安全運作，增收節(jié)支； 定期向總經(jīng)理室匯報財務(wù)收支情況（五）品

6、質(zhì)管理部品質(zhì)管理部的主要職責包括：企業(yè)質(zhì)量管理體系運行和維護，各物業(yè)項目服 務(wù)品質(zhì)監(jiān)督，客戶滿意度評價及監(jiān)督，管理評審，協(xié)助新物業(yè)項目建立質(zhì)量管理體系，外部質(zhì)量審核的協(xié)調(diào)，內(nèi)部服務(wù)品質(zhì)審核的組織協(xié)調(diào)，客戶服務(wù)監(jiān)督管理，客戶關(guān)系管理，客戶投訴處理，客戶滿意度評價等（六）市場拓展部市場拓展部的主要職責包括：物業(yè)管理市場調(diào)查研究，物業(yè)管理市場拓展， 物業(yè)項目可行性研究分析，制作標書，投標管理，新接管物業(yè)項目前期介入管理的 組織和協(xié)調(diào)，顧問項目管理與協(xié)調(diào)等（七）經(jīng)營管理部（五）品質(zhì)管理部品質(zhì)管理部的主要職責包括：企業(yè)質(zhì)量管理體系運行和維護，各物業(yè)項目服 務(wù)品質(zhì)監(jiān)督，客戶滿意度評價及監(jiān)督，管理評審，協(xié)助

7、新物業(yè)項目建立質(zhì)量管理體 系，外部質(zhì)量審核的協(xié)調(diào)，內(nèi)部服務(wù)品質(zhì)審核的組織協(xié)調(diào)，客戶服務(wù)監(jiān)督管理，客 戶關(guān)系管理，客戶投訴處理，客戶滿意度評價等（六）市場拓展部市場拓展部的主要職責包括：物業(yè)管理市場調(diào)查研究，物業(yè)管理市場拓展， 物業(yè)項目可行性研究分析，制作標書，投標管理，新接管物業(yè)項目前期介入管理的 組織和協(xié)調(diào)，顧問項目管理與協(xié)調(diào)等（七）經(jīng)營管理部經(jīng)營管理部的主要職責包括：制訂和分解企業(yè)經(jīng)營計劃和經(jīng)營目標，制訂物業(yè)項 目考核體系、考核指標和標準，組織對各物業(yè)項目進行目標考核等（八）工程管理部工程管理部的主要職責包括：工程維修和運行保障，合格工程維修分包商評 審；各項維修保養(yǎng)工程和工程改造項目招投

8、標、預(yù)算及審價、合同評審工作，為各 物業(yè)項目提供工程技術(shù)支持、工程設(shè)備運行和維修評審，支持新項目做好新接管物 業(yè)的移交、驗收和工程管理，負責或參與有關(guān)工程設(shè)備管理文件的編制等（九）安全管理部安全管理部的主要職責包括：各物業(yè)項目安全管理監(jiān)督控制、安全管理指導(dǎo) 的統(tǒng)籌安排、安全檢查的統(tǒng)籌安排、安全管理評審、新項目安全管理支持和協(xié)助、 負責或參與有關(guān)標書安全管理文件的編制等；具體負責公司安全管理制度及工作計劃的制訂與實施，并監(jiān)督、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)和考核各項月的執(zhí) 行情況；完成安全巡查、安全投訴處理、定期消防安全檢查等工作；協(xié)助項目對重 大安全事故或突發(fā)事件的調(diào)查和處理（十）環(huán)境管理部環(huán)境管理部的主要職責包

9、括： 負責清潔、綠化管理，保持環(huán)境衛(wèi)生， 實施企業(yè)對清潔和綠化分包方監(jiān)管等；具體負責指導(dǎo)、監(jiān)督各項目 清潔綠化日常維護保養(yǎng)工作；負責對承包方的監(jiān)督檢查與考核；負 責制訂公共環(huán)境衛(wèi)生防護的各類管理措施，組織編制并實施項目清 潔綠化的大、中型維護保養(yǎng)計劃四、物業(yè)管理公司人力資源的配備（ 孫艷超） 物業(yè)管理公司機構(gòu)的設(shè)置根據(jù)管理的需要而定，管理及專業(yè)技術(shù)人 員的配備以建筑面積 10 萬平方米計算，大致為：多層房屋配 6 人，高層大樓配 8 人，不 足建筑面積 10 萬平方米的不少于 5 人。一、學院多層住宅以及實訓樓物業(yè)管理人員的定 崗定編標準學院多層住宅以及實訓樓物業(yè)管理人員的定編標準，按建筑面積

10、計算 1 萬平方米配置 3.6 人左右（不包括車輛管理人員），各類人員配置及標準如下：1、管理人員：主任，總建筑面積 10 萬平方米以下設(shè) 1 人， 1020 萬平方米，設(shè)一正一 副， 25 萬以上，設(shè)一正二副；助理，總建筑面積10 萬以下設(shè) 1 人，在 10 萬平方米以上每增加 5 萬平方米增加 1 人； 校園文化設(shè)一人，活動中心、場所的值班人員另計；管理處財務(wù)相對獨立，一般設(shè)出納、會計各一人，但可以兼職；其他人員如資料員、接待員、倉庫管理員可根據(jù)物業(yè)的大小和工作需要來設(shè)置2、維修員：建筑面積每4 萬平方米設(shè)置 1 人3、綠化員：綠化面積每4000 平方米左右設(shè) 1 人專業(yè)資料整理4、保潔員

11、：每一棟樓設(shè)2 人5、保安員：每個區(qū)域設(shè)1 人2 人，流量6、車管員：根據(jù)道口或崗?fù)ぴO(shè)置，車輛流量大的每班設(shè) 小的每班設(shè)置 1 人，一日 3 班二、高層住宅以及教學樓物業(yè)管理人員的定崗定編標準高層住宅以及教學樓物業(yè)管理人員的定編標準，按建筑面積計算 1 萬平方米配置 7.57.8 人左右（不包括車輛管理人員），各類人員配置及標準如下：1、管理人員：建筑面積小于5 萬平方米設(shè)主任 1 名，每增加 5 萬平方米增設(shè)副主任 1 名；助理每 350 戶設(shè) 1 人；學院文化設(shè) 1 人，活 動中心、場所值班人員另計；會計、出納各設(shè) 1 人；其他人員可以根據(jù)工作需要設(shè)置2、機電人員：高層住宅樓宇機電設(shè)備設(shè)施

12、一般都有電梯、消防、供水、供電設(shè)施，要相應(yīng)配備工程技術(shù)人員，建筑面積在以上的樓宇每 1 萬平方米配 1.5 人3、保潔、綠化人員：建筑面積每7000 平方米左右配所或商業(yè)場所可適當調(diào)整人員4、保安人員：建筑面積3000 平方米左右配 1 人5、車輛管理人員：依據(jù)崗?fù)せ虻揽谠O(shè)置，車輛流量大的每班每崗設(shè)2 人，流量小的每班設(shè) 1 人，一日 3 班3 萬平方米1 人；公共場五、保安及車輛管理（一）保安管理1. 基本內(nèi)容何亞玲主筆 ）學校大門口安排門衛(wèi)，保安員負責查驗出入人員的證件，凡不是本校的師生，都要辦理登記手續(xù)，禁止無關(guān)人員進入對出入校園的可疑人員，車輛及其攜帶或裝運的物品進行檢驗，防止學校財物

13、流 失及違禁物品流入保安員要嚴格遵守交接班制度，按規(guī)定的時間交接班，不能執(zhí)勤的，必須提前辦理請假手續(xù)保安員遇到緊急情況和重大問題時要及時、具體、準確的向?qū)W校領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門 請示、報告，對學校領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門處置緊急情況的工作指導(dǎo)，要立即堅決執(zhí)行， 執(zhí)行結(jié)果要及時反饋，并做詳細記錄保安員通過對特定區(qū)域、地段和目標進行巡視檢查、警戒，保護全校師生安全檢查、發(fā)現(xiàn)、報告并及時消除各種安全隱患，防止火災(zāi)，爆炸等事故或搶劫、盜竊等不法侵害（二）車輛管理1. 基本內(nèi)容保安員嚴格遵守崗位操作規(guī)程，做好車輛出入的檢查，指揮及巡查工本校車輛，按規(guī)定停放在校方指定的位置，非本校車輛（含非機動車輛），保安 員給予正確指

14、引，規(guī)定停放位置，禁止車輛亂停亂放。凡屬于出入校區(qū)內(nèi)的外來車 輛必須憑出入卡進出，并做好出入卡編號及車牌號的登記進入校區(qū)車輛要求嚴格按照道路設(shè)置的禁令牌、指示牌、標線等安全行駛，時速不得超過 20 公里，不準按喇叭，不準大聲播放音樂。如因違規(guī)而造成事故，駕駛員須承擔全部責任對裝有易燃易爆、腐蝕性等危險物品的車輛需經(jīng)過校方相關(guān)部門允許后方可進入校區(qū)并嚴格管理保安員不定期對校區(qū)內(nèi)車輛停放情況進行巡查，遇到異常情況需在保安巡邏記 錄本上詳細記錄清楚，并及時上報領(lǐng)班，當值的領(lǐng)班將情況記錄于保安隊工作 記事本2. 具體要求安排工作人員每天 24 小時對停車場實行全天候監(jiān)控管理負責停車場進出車輛的引導(dǎo)、停

15、放秩序、安全監(jiān)控工作停車場實行汽車、摩托車分類停放的管理辦法，對車場要畫出標準的停車位，在 停車場夜間時開放照明設(shè)備。在每個停車位后方安裝防撞桿，防止汽車后撞。車場 要安裝停車標志和一些提醒車主注意的指示牌，設(shè)置車場車輛出入，行駛指向及其 它警示標志六、環(huán)境衛(wèi)生管理（ 鄭芬秀）1、基本內(nèi)容對學校的樓宇、建筑物以及教學樓定期進行檢查維修，禁止亂鑿洞、亂開門窗的破壞性行為，禁止學生隨意毀壞房屋結(jié)構(gòu)定時對學校公共場所進行清掃保潔，及時清運垃圾，并對衛(wèi)生用具進行清潔 消毒，堅持早上清掃樓梯，走廊通道等。收倒各樓層垃圾，清洗衛(wèi)生用具，保持大樓清潔衛(wèi)生學校保潔員要負責師生住宅區(qū)內(nèi)樓道樓梯、 道路、草地、平

16、臺、公共場地的清掃清潔。 負責樓道扶手、門窗、電表箱、信件箱、樓道開關(guān)、燈具的清潔負責垃圾池、 垃圾箱內(nèi)垃圾的清運， 并按標準進行清洗， 負責將各責任區(qū)生活垃圾的 收集與清運工作，清潔辦公區(qū)域?qū)π@內(nèi)所出現(xiàn)影響環(huán)境衛(wèi)生的現(xiàn)象進行勸阻和制止2、環(huán)境衛(wèi)生的具體操作教學樓、 住宅區(qū)、 實驗樓以及圖書館大堂的清潔工作： 每天早上用拖把把大堂門口拖 洗干凈， 下雨天門口要放置防滑告示牌并增加拖洗次數(shù)， 下班前應(yīng)把垃圾清倒干凈， 每 周對墻面除塵一次，每天晚上用拖把將地板拖洗一次， 干后用清潔蠟對地板進行清潔和拋 光。每月兩次對大堂進行消毒工作樓間通道的清潔工作： 每天清掃一次各樓層通道和樓梯臺階并拖洗干

17、凈， 將垃圾收集， 運到垃圾房。 用干凈的毛巾擦抹各層和通道的防火門，消防栓柜，玻璃窗，燈具，樓梯扶手，護欄，墻面，墻根部分踢腳線，指示牌等公共設(shè)施， 應(yīng)保證每周 循環(huán)保潔一次電梯的清潔工作： 保持電梯轎廂的清潔， 每天用吸塵機吸塵，對電梯門、轎廂的不銹 鋼、鏡面裝飾物進行循環(huán)清潔室內(nèi)車庫和地下室的清潔工作： 每周打開一次地下室， 車庫的集水坑和排水溝蓋板， 應(yīng)徹底疏通， 沖刷一次。 每月用清潔劑、毛巾擦拭一遍消 防栓、指示牌、指示燈、 車位檔等公共設(shè)施，每月清掃一次地下室的管線。 地下室、車 庫的消毒工作應(yīng)每月進行兩次道路的清潔工作： 每天對校區(qū)的道路定時清掃兩邊。 每次清掃工作必須在當天

18、8:3016:30 前完畢。對主干路段除定時清掃外，應(yīng)安排固定人員巡回保潔； 下雨天應(yīng)及時清掃 路面， 確保路面無積水； 發(fā)現(xiàn)路面有油污應(yīng)即時用清潔劑清潔； 用鏟刀清除站在地面上 的香口膠等雜物足球場、 廣場以及湖面的清潔工作： 清掃足球場、 廣場里的浮塵、果皮、樹葉以及紙屑等垃圾； 發(fā)現(xiàn)湖面有垃圾應(yīng)馬上撈起綠化帶的清潔工作： 用掃把仔細清掃草地， 綠化帶上的果皮、紙屑、石塊、樹葉等垃圾。每天清潔綠化帶兩次， 秋冬季節(jié)或落葉較多時應(yīng)增加清潔次數(shù)。操作流程底下管井的疏通工作： 地下管井應(yīng)每月清理一次， 如下：用鐵鉤打開井蓋用撈篩撈起井內(nèi)的懸浮物清除井內(nèi) 的沉沙、用鐵鏟把粘在井內(nèi)壁上的雜物清理干凈

19、清理完畢蓋 好井蓋用水清洗地面六、綠化管理 （ 何亞玲主筆 ）1、對花草樹木進行定期培土、施肥、除雜草和病除害，并修枝剪葉，補苗、澆水2、保持綠化帶的清潔，保證不留雜物，不缺水，不死苗，花木生長茂盛3、每月檢查、記錄、報告綠地、樹木情況，及時勸阻和處理 違反有關(guān)綠化管理規(guī)定的行為4、養(yǎng)護管理人員負責管理、養(yǎng)護和培育物業(yè)區(qū)域的綠地、花草和樹木。5、綠化要選擇適宜學校環(huán)境的植物、花草樹木，因地制宜6、要定時對學校的綠化帶進行養(yǎng)護，包括澆水、施肥、整形、修剪、除草、松土、防治病蟲害、圍護等七、物業(yè)服務(wù)的內(nèi)容及其標準（何亞玲主筆 ）1 管理處設(shè)置 （ 1 ）小區(qū)內(nèi)設(shè)置管理處1 （ 2 ）辦公場所整潔有

20、序（ 3 ）配置一般的辦公用品（如辦公家具、電話等）2 管理人員要求3 服務(wù)時間日常管理與服4務(wù)（ 1 ）小區(qū)經(jīng)理持證上崗，有三年以上物業(yè)管理工作（ 2 ）管理人員服裝統(tǒng)一，掛牌上崗，儀表整潔 周一至周日在管理處進行業(yè)務(wù)接待，并提供服務(wù)（ 1 ）服務(wù)規(guī)范應(yīng)符合物業(yè)管理行業(yè)規(guī)范要求（ 2 ） 24 小時受理業(yè)主或使用人報修。 急修半小時內(nèi)到現(xiàn)場處理，一般修理一天內(nèi)完成（預(yù)（ 3 ）對業(yè)主或使用人的投訴在三天內(nèi)答復(fù)處理（ 4 ）制定小區(qū)房屋裝修申請、審批、巡視、驗收等 人房屋裝修檔案，對不符合規(guī)定的行為、現(xiàn)象及時勸（ 5 ）建立健全的財務(wù)管理制度，對物業(yè)服務(wù)費和其它費用的管理，做到運作規(guī)范，賬（

21、6 ）建立小區(qū)物業(yè)管理檔案 包括物業(yè)竣工驗收檔設(shè)備管理檔案、業(yè)主資料檔案（含業(yè)主房屋裝修檔案（ 7 ）制定小區(qū)物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)工作計劃，并組（ 8 ）可采取走訪、懇談會、問卷調(diào)查、通訊等多種形式與業(yè)主或使用人進行溝通，每年的溝通面不低于小區(qū)住戶的 60%9 ）建立管理處內(nèi)部管理制度和考核制度10 ）服務(wù)窗口應(yīng)公開辦事制度、辦事紀律、收費項目和標準11 ）能提供二種以上特約服務(wù)（有償）和二種以上便民（無償）服（ 12 ）綜合管理的其它服務(wù)項目達到約定的服務(wù)標準（ 13 ）對違反管理規(guī)約（臨時管理規(guī)約）或政府有關(guān)規(guī)定的行為進行勸阻、制止或報有關(guān)部門 處理每日清掃一次，其中門廳每日清掃二次，每天拖

22、洗一次，地面清潔每周擦抹二次，保持基 本無灰塵每周擦抹一次，外表基本無灰塵、無污漬每季除塵一次，目 視基本無灰塵、無蜘蛛網(wǎng)每月擦拭一次，其中門廳玻璃每月二次，目視明亮無污跡保持清潔、無垃圾住宿按幢設(shè)置垃圾收集點，收集點每日清理二次，收集點周圍地面無散落垃圾，無污跡，無明 顯異味道路地面、綠地每日清掃二次，目視地面、綠地清潔無雜物；明溝每周清掃二次，明溝無雜物、無積水每周擦抹一次，表面無污跡有專人管理。生活、建筑垃圾封閉存放，垃圾廂（房）每日沖洗二次，垃圾廂（房）及其周圍基 本整潔、無污漬、無積水、無明顯異味，滅害措施完善合理設(shè)置。每日清理一次，擦拭一次，箱（桶）無滿溢、無異味、無污跡每季對窨井

23、、 明溝、垃圾房噴灑藥水一次 （ 6 、7、8 月每月噴灑一次） ，每半年滅鼠一次。喬、灌木修剪每年二遍以上，修剪，無二級枯枝； 蘺、球超過齊每年不少于四遍，做到表面圓整，基本無脫節(jié)；地被、攀剪，每年不少于二次。中耕除草、松土每年中耕除草五次以上，土壤基本疏松按植物品種、生長狀況、土壤條件適當施肥；每年普施 施肥花灌木增施追肥一次。病蟲害防治 有針對性及時滅治，主要病蟲害發(fā)生低于10 扶正加固 有倒伏傾向，及時扶正、加固（ 1）專職保安人員中55 周歲以下的人員占總數(shù)的60%以上，身體健康，工作認真負責。（2）有較強的安全防范能力，能正確使用各類消防、物防、技防器械1和設(shè)備（ 3）上崗時佩帶統(tǒng)

24、一標志，全護衛(wèi)器械。穿戴統(tǒng)一制服， 配備對講裝置或必要的安0.271）小區(qū)出入口 24 小時值班看守，并有交接班記錄和外來車輛的登記記錄2（ 2） 封閉管理小區(qū)對外來人員或送貨人員進行記錄， 阻止未經(jīng)許可的外來人員進入小區(qū)3）保持出入口環(huán)境整潔、有序、道路暢通；對大型物件搬出實行記錄（ 1）白天每二小時巡邏一次，夜間每三小時巡邏一次， 重點部位有明確的巡邏要求，并有巡邏記錄3（2）在遇到異常情況、突發(fā)事件時，采取相應(yīng)的應(yīng)對措施，及時報告管理處和相關(guān)部門（ 1）學校應(yīng)具備錄像監(jiān)控等技防設(shè)施，24 小時開通，并有人駐守，注視各設(shè)備所傳達的信息42）監(jiān)控中心收到報警信號后，保安人員應(yīng)按規(guī)定及時趕到現(xiàn)

25、場進行處理，同時應(yīng)接受用戶救助的要求，解答用戶的詢問（ 1）地面、墻面修剪 每年普修四遍以上， 草面基本平整 每年普除雜草五遍以上， 雜草面積清雜草不大于 6%及時灌溉， 保證有效供水， 有積水灌、排水及時排除5 施肥 每年普施有機肥一遍草坪病蟲害發(fā)現(xiàn)病蟲害及時滅殺防治3、綠地保存率100%（包括經(jīng)過規(guī) 定手續(xù)變更）。喬、灌、草等保存樹木率 95%以上，大喬木保存率 98% 以上。綠地設(shè)施及硬質(zhì)景觀保持長年一年中有一次以上花卉布 保持有效供水，無積水。 缺枝倒伏不超過十處。 保持花卉生長良好。 及時做好病蟲害防治?；就旰貌贾霉?、排水花壇花補種境修剪、施肥病蟲害防治按車輛道路行駛要求設(shè)立指示牌

26、，車輛基本停放在規(guī)定的范圍內(nèi)（2）及時處理車輛停放不規(guī)范的現(xiàn)象每天巡視樓內(nèi)公共部位門窗，保持窗 玻璃、門窗配件完好，門、窗開閉靈活并無異常聲響樓內(nèi)墻面、墻面、頂面粉刷層無剝落，面磚、地磚平整不起殼、無缺損頂面、地面每月一次對屋面泄水溝、 樓內(nèi)外排水管道進行清掃、 疏通，保障排管道、排水水暢通（ 6 月至 9 月每半月檢查一次），每半年檢查一次屋頂，發(fā)溝、現(xiàn)防水層有氣臌、碎裂，隔熱板有斷裂、缺損的，應(yīng)及時修理屋頂圍墻每半月一次巡查圍墻，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，鐵柵欄圍墻表面無銹蝕，保持圍墻完好道路、場地每周一次巡查道路、路面、側(cè)石、井蓋等，等 發(fā)現(xiàn)損壞及時修復(fù)，保持路面平整、無破損、無積水，側(cè)石平直無

27、缺損休閑椅、涼每日一次對休閑椅、涼亭、雕塑、景觀小品 亭、等進行巡查，發(fā)現(xiàn)損壞立即修復(fù)，保持原有 雕塑、景觀面貌，保證其安全使用小品室外健身設(shè)施、每日進行巡公共部位發(fā)現(xiàn)損害立即修復(fù)，保證器設(shè)施的安全使用 安全標志，兒童樂園等對危險隱患部位設(shè)置安全防范警示標志， 并在主要通道設(shè)置安全疏散指示和事故照明設(shè)施， 每月檢查一次， 保證標志清晰完整，設(shè)施運行正常八、必須具備的物質(zhì)裝備計劃(孫艷超主筆 )、學生宿舍：每個宿舍必備的飲水機、日光燈、櫥柜、清潔工作所需的工具，電力維修工具，各收集點的垃圾桶教學區(qū)域：各收集點的垃圾桶及其清潔工具器械：綠化養(yǎng)護所需的鏟子、剪刀、噴灑的器材，化學藥劑治安裝備：保安部

28、配備一定數(shù)量的巡查摩托，保安服裝及相關(guān)物品九、費用測算（ 鄭芬秀 主筆）一、物業(yè)管理費用測算方法一般而言，學校物業(yè)的公共服務(wù)費用構(gòu)成主要包括： 管理、服務(wù)人員的工資及福利費； 公共設(shè)施設(shè)備日常運行、 維修及保養(yǎng)費；綠化費；清潔衛(wèi)生費；保安費；辦公費；固定資 產(chǎn)折舊費；法定稅收等。各項具體費用的測算方法如下：1 、 工資及福利費測算工資及福利費用主要由物業(yè)管理公司人員的基本工資以及按規(guī)定提取的職工福利費、 加班費、服裝費（不含獎金） 等構(gòu)成。（ 1 ） 基本工資（元 / 月）基本工資標準應(yīng)根據(jù)當?shù)毓べY水平以及企業(yè)性質(zhì)、效益、工作崗位等因素確定。（ 2）福利費（元 / 月）福利費包括：福利基金 按

29、職工工資總額的14% 計算工會經(jīng)費 按職工工資總額的2% 計算教育經(jīng)費 按職工工資總額的 1.5% 計算社會保險費 包括醫(yī)療、工傷保險、養(yǎng)老保險、待（失） 業(yè)保險、住房基金等。其中待（失）業(yè)保險按工資總額的 1% 計算，其他各項按地方規(guī)定 由物業(yè)管理公司自行確定（ 3 ）加班費（元 / 月）通常按人均月加班 2 天，乘以日平均工資 （月平均工資除以 22 天），每月按 22 個工作日計算（ 4 ）服裝費（元 / 月）按每人每年 2 套測算，將年服裝費總額除以 12 個月，測算出每月服裝費。 根據(jù)以上測 算， 求出每月每平方米建筑面積的工資及福利費每平方米建筑面積工資及福利費2 、 公共設(shè)施、設(shè)

30、備日常運行、維修及保養(yǎng)費 公共設(shè)施、設(shè)備的日常運行、維修及保養(yǎng)是指住宅區(qū)域和教學區(qū)域的公共部位如過道、門廳、樓梯及區(qū)間道路等土建零修費，以及室外上下水管道、電氣、燃氣部分的日常運行維修及保養(yǎng)費， 樓宇公共照明費等。 該項費用的測算， 既可以根據(jù) 公司從事物業(yè)管理的經(jīng)驗確定，也可以按以下方法測算普通多層住宅公共設(shè)施、 設(shè)備的建造成本按房屋建筑成本的 15% 提取，其折舊費按 25 年計算，公共設(shè)施設(shè)備的維修保養(yǎng)費按月折舊費的 40% 提取。測算步驟為：（ 1 ） 測算公共設(shè)施、設(shè)備的建造成本×15%公共設(shè)施、設(shè)備的建造成本房屋每平方米建筑成本（ 2 ）測算公共設(shè)施、設(shè)備的月折舊費3 ）

31、測算公共設(shè)施、維修保養(yǎng)費月折舊費 × 40%除了以上方法外， 一般公共設(shè)施維護費， 還可以分別列項進行計算，然后加總求和。 一般公共設(shè)施維護費的構(gòu)成如下：（ 1 ）公共照明系統(tǒng)費用 = 電費 + 維修費，其中： 電費 = 照明電器的總功率 ×每日開啟時間 × 30 天×電費單 價維修費：通常根據(jù)以往經(jīng)驗估算得出（ 2 ）給排水費用 = 電費 + 維修費，其中：電費 = 給排水設(shè)備用電總功率 ×每日開啟時間 × 30 天 ×電費單價 維修費：通常根據(jù)以往經(jīng)驗估算得出（ 3 ）供配電、發(fā)電系統(tǒng)設(shè)備維修費（ 4 ）消防系統(tǒng)維修費（

32、 5 ）公共建筑道路維修費 將上述（ 1 ）- （ 5 ）項費用加總，除以所管物業(yè)總面積，即為每平方米公共設(shè)施 維護費用3 、電梯費用電梯費用1.5 元 / 天其中：電梯使用率平均每天開啟時間/24 。不同物業(yè)電梯使用時間和頻率會有差別，可以通過統(tǒng)計方法進行估算，大致在0.30.6之間電梯年檢費年檢費總額 /124、 綠化費綠化費包括綠化工具費、勞保用品費、綠化用水費、農(nóng)藥化肥費、 雜草清運費、 景觀再造費及其他費可按實際面積匡算出每項費用的年總支出， 再分攤到每月每平方米建筑面積中5 、 清潔衛(wèi)生費小區(qū)清潔衛(wèi)生費包括清潔工具購置費、勞保用品費、衛(wèi)生防疫消殺費、 化糞池清理費、 垃圾外運費和其

33、他費。 各項費用的測算根據(jù)本公司已往的 經(jīng)驗或參照同行業(yè)的測算標準確定6、 保安費保安費是指封閉小區(qū)公共秩序的維護費。它包括裝備費、保安人員人身保險費、 保安用房及人員住房租金等。 各項費用 根據(jù)已往的經(jīng)驗或參照同行業(yè)的測算標準確定7、 辦公費辦公費主要包括：交通費（車輛的蠔油、維修保養(yǎng)、保險養(yǎng)路費用）、通訊費（含電話、電傳、手機、電報等）、低質(zhì)易耗品費（含紙張、筆墨、打印費等）、書報費、廣告宣傳費、社區(qū)文化活動費、辦公用房租金、辦公水電費、節(jié)日裝點費、審計費等。各項費用根據(jù)已往的經(jīng)驗綜合測算得出8 、 固定資產(chǎn)折舊費固定資產(chǎn)折舊費是指物業(yè)管理公司所擁有的交通工具、 通 訊設(shè)備、 辦公設(shè)備、 工程維修設(shè)備、 綠化消防設(shè)備及其他設(shè)備 所提取的折舊費，計算公式：固定資產(chǎn)月折舊額 / 每月每平方米建筑面積分攤的折舊費9 、 法定稅收物業(yè)管理公司應(yīng)繳納的稅費主要是兩稅一費， 即：營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅和教育費 附加。 營業(yè)稅是按公司經(jīng)營總收入的5% 征收。按照 “以區(qū)養(yǎng)區(qū)、略有節(jié)余 ”的原則，測算時可按前幾項之和為基數(shù)， 再乘以 5% 即可得出每月每平方米建筑面積應(yīng)分攤的數(shù)額。 城市維護建設(shè)稅通常按營業(yè)稅的 7% 測算。教育費附加按營業(yè)稅的 3% 測算兩稅一費合計為經(jīng)營收入的 5.5% ，測算是可按前幾項合計的5.5% 計算確定10 ·不可預(yù)