萬科房地產(chǎn)項目成本控制研究--畢業(yè)論文

1、萬科房地產(chǎn)項目成本控制研究 摘要 . 2 Abstract . 2 第 1 章緒論. 4 1.1 研究背景及研究意義 . 4 1.2 國內(nèi)、外相關(guān)研究綜述 . 5 第 2 章房地產(chǎn)項目成本控制相關(guān)理論 . 7 2.1 房地產(chǎn)項目成本控制概述 . 7 2.2 房地產(chǎn)項目成本控制方法 . 7 2.2.1 投標(biāo)、簽約階段成本控制 . 7 2.2.2 施工準(zhǔn)備階段成本控制 . 8 2.2.3 人工、材料、機(jī)械及現(xiàn)場管理費(fèi)控制 . 8 第 3 章 萬科房地產(chǎn)項目的成本控制概況 . 8 3.1 萬科八階段成本控制 . 8 3.1.1 立項成本控制 . 8 3.1.2 規(guī)劃環(huán)節(jié) . 9 3.1.3 招投標(biāo)環(huán)

2、節(jié) . 9 3.1.4 施工環(huán)節(jié) . 10 3.1.5 材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié) . 10 3.1.6 銷售環(huán)節(jié) . 10 3.1.7 工程預(yù)決算 . 10 3.1.8 物業(yè)管理成本 . 11 3.2 萬科各個管理部門在成本控制中的作用 . 11 3.2.1 項目發(fā)展部 . 11 3.2.2 設(shè)計部 . 11 3.2.3 工程管理部 . 11 3.2.4 項目部 . 12 3.2.5 營銷中心 . 12 3.2.6 財務(wù)管理部 . 12 第 4 章結(jié)論與展望. 12 致謝 . 12 參考文獻(xiàn) . 12摘要：近些年來，我國為了追求片面的經(jīng)濟(jì)發(fā)展， 將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)支 柱產(chǎn)業(yè)進(jìn)行發(fā)展。在不斷的發(fā)

3、展與完善過程中已經(jīng)形成了一整套發(fā)展規(guī)則與產(chǎn)業(yè) 布局。隨著我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不斷轉(zhuǎn)型與完善，現(xiàn)階段由于房地產(chǎn)市場帶動的 GDP 產(chǎn)業(yè)受到社會各界的詬病。在這樣的背景下，我國相繼的出臺了一系列限制房地 產(chǎn)發(fā)展的政策。從宏觀的角度抑制了房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展， 同時也加劇了房地產(chǎn)行 業(yè)的業(yè)內(nèi)競爭。 本文的研究具有理論與實際方面的雙重意義。在理論意義方面：本文系統(tǒng)的 梳理了成本管理在房地產(chǎn)項目管理中的重要意義。 并提出了基于成本管理的項目 管理框架的可行性。同時，運(yùn)用理論工具對某房地產(chǎn)項目執(zhí)行過程中可能存在的 成本控制方面的問題進(jìn)行了總結(jié)，并提出了相應(yīng)的解決方案，對后續(xù)的項目成本 控制方面的研究提供了必要的理論

4、基礎(chǔ)。 在實際方面本文展開了具有針對性的實證研究， 對研究對象某房地產(chǎn)項目執(zhí) 行過程中的成本控制進(jìn)行了系統(tǒng)的分析。 以其執(zhí)行過程中的成本控制現(xiàn)狀為一手 的研究資料?；诔杀竟芾韺椖亢诵母偁幜Φ奶嵘约捌鋵椖夸N售利潤空間 的提高為目的，分析了其在具體執(zhí)行過程中存在的宏觀與微觀問題。 同時，基于 其存在的問題給出了可行的解決方案。對該公司下的其他項目運(yùn)營與成本控制提 出了建設(shè)性意見。同時也為其他企業(yè)的同類項目中的成本管理提供了決策參考。 關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；成本控制；經(jīng)濟(jì)；發(fā)展 AbstractsAbstractsn recent years, our country in the pursuit

5、 of economic development, the real estate industry as a pillar industry of Chinas economic development. In the process of continu ous improveme nt and developme nt has formed a complete set of rules and the developme nt of in dustrial layout. With the developme nt of the economy in China and the tra

6、nsformation of perfect, nowadays GDP industry criticized real estate market drive n by the com mun ity. In this con text, Chi na has successively promulgated a series of policies to limit the real estate development. From the macroscopic angle inhibited the development of real estate industry, but a

7、lso inten sified the competitio n of the real estate in dustry. Has the double meaning of theory and practical aspects of this research. In terms of theoretical significanee: This paper reviews the important significanee of cost management in the project management of the real estate. And put forwar

8、d the feasibility of the project man ageme nt framework of cost man ageme nt based on. At the same time, the use theory tools of a real estate project execution may exist in the process of cost con trol problems are summarized, and put forward the corresp onding solutions, provide necessary theoreti

9、cal basis for subsequent project cost control research. In practical terms this paper has an empirical study on the cost con trol in the process of impleme ntati on of the research object of a real estate project is an alyzed. With the implementation of cost control in the process of status as the f

10、irst-hand research data. To enhance the core competitive ness of the project based on the project cost man ageme nt and improve the sales profit space for the purpose of an alysis, the macroscopic and microcosmic problems in the specific impleme ntati on process.At the same time, based on the exist

11、ing problems and gives a feasible soluti on. Put forward some constructive suggestions for the company under the other project operation and cost control. At the same time also provides a referenee for other similar projects cost man ageme nt in en terprise. Keywords: Keywords: real estate; cost con

12、 trol; econo mic developme nt;第 1 章緒論 1.1 研究背景及研究意義 房地產(chǎn)，目前在中國乃至世界，都非常的熱門，它不僅在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域有著 重要的作用，還滲透到了每個老百姓的生活當(dāng)中，房地產(chǎn)開發(fā)作為一種商業(yè)行為， 追求利潤是天經(jīng)地義的，但如果能在房價和利潤之間尋求到一個平衡點， 達(dá)到買 賣雙贏的局面，控制好房地產(chǎn)的開發(fā)成本就非常的有意義。 隨著中國房價的不斷 上漲，促使政府打壓房價和抑制房地產(chǎn)過熱的政策正在逐漸完善， 房地產(chǎn)開發(fā)商 想要長期的在市場競爭中處于盈利， 就必須重視和控制好項目開發(fā)成本，實際提 高自身成本管理水平，才能取得良好的經(jīng)濟(jì)效益，而不是一味的去提高

13、房價，忽 略自身問題。本文分析了現(xiàn)今房地產(chǎn)開發(fā)商對項目成本控制方面存在的成本意識 普遍較弱，以及成本管理的方法落后，對決策和招標(biāo)等階段缺乏足夠的重視， 管 理水平不高等問題做出了對策。近年來，隨著房地產(chǎn)項目競爭的日益加劇， 很多 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要加大對項目成本管理的重視。 房地產(chǎn)企業(yè)在沒有真實信息的前 提下，需要建設(shè)房地產(chǎn)項目的發(fā)展，科學(xué)合理的成本控制制度，現(xiàn)實也是房地產(chǎn) 開發(fā)項目成本控制所需的。對于房地產(chǎn)項目的研究，通過對現(xiàn)有的學(xué)術(shù)結(jié)論進(jìn)行 總結(jié)，對房地產(chǎn)項目建設(shè)過程中的所有費(fèi)用構(gòu)成部分進(jìn)行相應(yīng)的研究， 找出最重 要的成本控制工作并詳細(xì)描述。在對工程項目全過程造價控制的認(rèn)識過程中， 一 個房

14、地產(chǎn)項目成本管理方案的預(yù)期比較，發(fā)現(xiàn)工程項目過程中出現(xiàn)了工程和計 劃，預(yù)計將逐步恢復(fù)，并在第一時間發(fā)現(xiàn)問題。希望本文的研究成果能為工程項 目管理的成本控制提供一定的參考價值，以保證項目的順利完成。 具有雙重意義的理論和實踐方面的研究。 在理論意義方面：本文回顧了成本 管理在房地產(chǎn)項目管理中的重要意義。并提出了基于項目管理的項目管理框架的 可行性。同時，運(yùn)用理論工具對房地產(chǎn)項目執(zhí)行過程中可能存在的成本控制問題 進(jìn)行了總結(jié)，并提出了相應(yīng)的解決方案，為后續(xù)項目成本控制研究提供必要的理 論基礎(chǔ)。 在實際應(yīng)用方面，本文對某房地產(chǎn)項目研究對象實施過程中的成本控制進(jìn)行 了實證研究。隨著成本控制的實施過程中的

15、第一手研究數(shù)據(jù)。 以項目成本管理為 基礎(chǔ)，提高項目核心競爭力，提高銷售利潤空間分析的目的，在具體實施過程中 的宏觀和微觀問題。同時，在現(xiàn)有問題的基礎(chǔ)上給出了可行的解決方案。 在其他 項目運(yùn)作和成本控制方面提出了一些建設(shè)性的建議。 同時也為其他類似項目的企 業(yè)成本管理提供了借鑒。 1.2 國內(nèi)、外相關(guān)研究綜述 20 世紀(jì)的 20 年代，美國著名的工程師泰羅在其著作科學(xué)管理原理一書 中提出了 “計件工資及標(biāo)準(zhǔn)化原理能改善工人的工作效率” 的思想，在這個理論 的影響下， 標(biāo)準(zhǔn)成本、 差異分析以及預(yù)算控制在會計的管理體系中產(chǎn)生了。 Binde（ 2012）構(gòu)建了進(jìn)度和成本控制信息模型，使得三個目標(biāo)和三

16、個控制之間 密切聯(lián)系起來。成本和控制功能通過系統(tǒng)流程的規(guī)范化和控制化被集中化， 數(shù)據(jù) 質(zhì)量具有真實性、全面性和時效性1。 Seppo, Harri（ 2014）提出房地產(chǎn)開發(fā)成本管理要以經(jīng)濟(jì)效益為首要原則， 制定目標(biāo)成本和進(jìn)度計劃，在方案實施過程中進(jìn)行定期和不定期的監(jiān)督控制， 分 析實際情況出現(xiàn)偏離的原因，最后采取必要及時的措施進(jìn)行調(diào)整。 Rashid, Tamaki（2013）等人伴隨著網(wǎng)絡(luò)計劃技術(shù)的應(yīng)用迅速范圍擴(kuò)大，對房地 產(chǎn)開發(fā)項目進(jìn)度和成本的不均衡問題進(jìn)行了深入研究， 并且針對管理和資源兩個 方面分別提出了構(gòu)建基于圍繞資源管理的局部優(yōu)化方法以及模擬退火技術(shù)資源 的均衡優(yōu)化模型。 Tam

17、aki （2012）在研究項目施工時發(fā)現(xiàn)了專業(yè)化分工和專業(yè)工程存在一系列 問題，由于伴隨著社會的協(xié)調(diào)發(fā)展和企業(yè)文化結(jié)構(gòu)的變化， 項目成本管理需要集 合所有參與者的意見，否則阻礙了組織文化和組織結(jié)構(gòu)的整合。 從而提出投資一 體化和利潤分配在項目管理中的重要地位， 進(jìn)而組織文化需要集合化的技術(shù)結(jié)構(gòu) 來綜合管理。 Hani （2014）等人根據(jù)項目成本管理控制的原則，針對項目中出現(xiàn)的超額預(yù) 算和質(zhì)量不合格的現(xiàn)象進(jìn)行了研究分析， 基于“最大流最小割”的項目管理的理 論，提出工期一一費(fèi)用優(yōu)化函數(shù)，詳細(xì)闡述了如何解決網(wǎng)絡(luò)計劃工期一一成本優(yōu) 化的問題的具體方法。 由此不難看出，項目成本控制理論逐漸變得成熟。

18、 尤其是在發(fā)達(dá)國家中，成本控 制理論更是實現(xiàn)了迅速的成長。因此這些發(fā)達(dá)國家的企業(yè)經(jīng)營水平也有了很大程 度的提高，直接加強(qiáng)了企業(yè)在世界范圍內(nèi)的競爭實力， 也促進(jìn)了發(fā)達(dá)國家社會經(jīng) 濟(jì)水平的提高。 隨著國外先進(jìn)的成本管理思想的不斷的引入， 我國傳統(tǒng)的項目管理方式正在 由事后逐漸的向事中管理，特別是在加強(qiáng)項目前期的成本管理以及施工中的事中 管理方面取得了較大的成績。慧振榮（2013）指出了施工企業(yè)成本的特點，并將 施工企業(yè)的成本目標(biāo)進(jìn)行了劃分，提出了施工企業(yè)應(yīng)對成本管理的實施的方法與 對策。李玲（2011 ）認(rèn)為施工企業(yè)的承接以及發(fā)展過程中，對施工項目的成本進(jìn) 行動態(tài)的管理，對事前、事中、事后進(jìn)行監(jiān)控

19、，能夠有效的降低整個企業(yè)的成本， 并且取得較好的經(jīng)濟(jì)收益。胡永健，劉寒（2013）根據(jù)河南豫晨建筑工程有限公 司的實際情況，提出了從項目規(guī)劃的開端到結(jié)束， 如何控制工程造價，將工程外 包納入到成本降低的應(yīng)對措施之列。 王靜（2013）提出了從設(shè)計階段、招標(biāo)階段、 施工階段、竣工階段，對工程造價進(jìn)行有效控制的方法， 并以實例對提出的問題 進(jìn)行了論證，認(rèn)為要協(xié)調(diào)好項目的監(jiān)理成本和質(zhì)量成本之間的關(guān)系， 使總成本降 到最低。郭婧娟（2013）通過將工程造價管理與西方國家的進(jìn)行對比，指出了我 過工程造價中存在的問題，并提出了對工程造價的管理進(jìn)行市場化運(yùn)作的管理思 路。諶東海，田泉（2012）將全新的成本

20、管理方式作業(yè)成本法引入到工程項目的 前期成本控制中，并指出，工程項目大多只注重事后核算而忽略事中控制的缺點， 作業(yè)成本法被引入到工程項目的管理之中， 能夠有效的解決這個問題。楊峰，謝 佳，杜德軍（2012）運(yùn)用實證研究的方法，將作業(yè)成本法引入到某房地產(chǎn)項目部 隊的住宅管理中去，對分析了成本中心、成本動因等，并提出了作業(yè)成本法在該 類企業(yè)成本控制的建議與意見。 從現(xiàn)有的研究結(jié)論來看，有關(guān)成本控制體系的理論與結(jié)合內(nèi)容仍有待進(jìn)一步 探討，尤其在如何構(gòu)建健全的房地產(chǎn)項目成本控制體系的研究和探討方面， 還存 在極大不足，因此，需要通過成本控制相關(guān)理論指導(dǎo)房地產(chǎn)項目成本控制， 通過 成本控制體系的應(yīng)用研究

21、得到相應(yīng)的啟示，推動同類型項目中成本控制體系的應(yīng) 用與推廣，提高成本控制的效率和效益是研究的需要 2。 第 2 章房地產(chǎn)項目成本控制相關(guān)理論 2.1 房地產(chǎn)項目成本控制概述 面對激烈的建筑市場競爭，建筑施工企業(yè)不僅要生產(chǎn)出用戶滿意的產(chǎn)品，還 必須保證企業(yè)合理利潤，獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益，才能推動企業(yè)可持續(xù)發(fā)展。在這 種情況下，先進(jìn)的成本管理和完善的成本管理體系就成為建筑施工企業(yè)獲得市場 主動權(quán)和競爭優(yōu)勢的基礎(chǔ)。工程項目成本控制是以施工項目為管理對象， 以項目 經(jīng)理責(zé)任制為中心，以合同為依據(jù)，按施工項目的內(nèi)在規(guī)律，實現(xiàn)資源的優(yōu)化配 置和對各生產(chǎn)要素進(jìn)行有效的計劃、組織、指導(dǎo)、控制，取得最佳的經(jīng)濟(jì)效益

22、的 過程。成本控制的目的，在于降低項目成本，提高經(jīng)濟(jì)效益 3。 2.2 房地產(chǎn)項目成本控制方法 2.2.1 投標(biāo)、簽約階段成本控制 首先抓源頭，隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，施工企業(yè)是處于“找米下鍋”的緊張狀 態(tài)，忙于找信息，忙于搞投標(biāo)，忙于找關(guān)系。為了中標(biāo)，施工企業(yè)把標(biāo)價越壓越 低。有的工程項目，管理稍一放松，則要發(fā)生虧損，有的項目虧損額度較大。因 此，做好標(biāo)前成本預(yù)測，科學(xué)合理的計算投標(biāo)價格及投標(biāo)決策，顯得尤為重要。 因此，在投標(biāo)報價時要認(rèn)真識別招標(biāo)文件所涉及的每一個經(jīng)濟(jì)條款， 了解把握業(yè) 主的資信及履約能力，確有把握再做標(biāo)。做完后在報出前，要組織有關(guān)專業(yè)人員 進(jìn)行評審論證，在次基礎(chǔ)上，再報企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)

23、最后決策。為做好標(biāo)前成本預(yù)測，企 業(yè)要根據(jù)市場行情，不斷收集、整理、完善并符合本企業(yè)實際的內(nèi)部價格體系， 為快速準(zhǔn)確的預(yù)測標(biāo)前成本提供有力保證。同時，投標(biāo)，也要發(fā)生多種費(fèi)用，包 括標(biāo)書費(fèi)、差旅費(fèi)、咨詢費(fèi)、辦公費(fèi)、招待費(fèi)等等。因此，提高中標(biāo)率、節(jié)約投 標(biāo)費(fèi)用開支，也成為降低成本開支的一項重要內(nèi)容。 對投標(biāo)費(fèi)用，要與中標(biāo)價相 關(guān)聯(lián)的指標(biāo)掛鉤、實施總額控制，規(guī)范開支范圍和數(shù)額，并由一名企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)專門 負(fù)責(zé)此招投標(biāo)工作及管理。中標(biāo)后企業(yè)在合同簽約時要據(jù)理力爭， 尤其是目前的 開發(fā)商，將不利于施工企業(yè)的合同條件在投標(biāo)階段已進(jìn)入招標(biāo)文件 ，并且施工 企業(yè)在投標(biāo)時對招標(biāo)文件已確認(rèn)，要想改變非常困難。但是，也要

24、充分利用此簽 約的機(jī)會，對相關(guān)不利的條款盡量與業(yè)主協(xié)商，盡可能的做到公平、合理，力爭 將風(fēng)險降至最低程度后再與業(yè)主簽約。 簽約后，公司要認(rèn)真組織向機(jī)關(guān)及項目部 相關(guān)部門的有關(guān)人員進(jìn)行合同交底， 通過不同形式的交底，使項目部的相關(guān)管理 人員明確本施工合同的全部相關(guān)條款、內(nèi)容，為下一步擴(kuò)大項目管理的盈利點, 減少項目虧損打下了基礎(chǔ)4。 222 施工準(zhǔn)備階段成本控制 根據(jù)設(shè)計圖紙和有關(guān)技術(shù)資料，結(jié)合本工程的實際，大力開展新技術(shù)、新工 藝的應(yīng)用。對施工方法、施工程序、作業(yè)組織形式、機(jī)械設(shè)備選型、技術(shù)組織措 施等進(jìn)行認(rèn)真的研究分析，制定出科學(xué)先進(jìn)、經(jīng)濟(jì)合理的施工方案 5。 2.2.3 人工、材料、機(jī)械及

25、現(xiàn)場管理費(fèi)控制 人工費(fèi)成本主要從分包勞務(wù)費(fèi)方面進(jìn)行控制。 要根據(jù)工程的實際，應(yīng)由招投 標(biāo)的形式選定勞務(wù)施工分包商、確定勞務(wù)分包價，針對輔料、小型機(jī)具及現(xiàn)場零 星用工，包括垃圾清運(yùn)等金額不大又不好控制的方面， 可采取費(fèi)用包干形式一次 包死。材料費(fèi)成本的控制包括材料用量控制和材料價格控制兩方面 6。材料用量 要堅持按定額實行限額領(lǐng)料制度， 并推廣使用降低料耗的新技術(shù)、 新工藝、新材 料，堅持余料回收，降低料耗水平，降低堆放、倉儲損耗。材料購入時要實行買 價控制，大宗材料應(yīng)引入市場競爭機(jī)制在保質(zhì)保量的前提下競價購料。 包括預(yù)拌 砼的使用，價格要通過競價招標(biāo)，數(shù)量要嚴(yán)格按施工圖紙的數(shù)量控制結(jié)算。 其他

26、 所有材料進(jìn)入施工現(xiàn)場要嚴(yán)格收料及保管制度， 確保質(zhì)量、確保應(yīng)有的數(shù)量。同 時要考慮資金的時間價值，減少資金占用，降低存貨成本。針對不好控制及管理 的輔助性材料經(jīng)過測算后，可采取費(fèi)用包干的形式一次性含在勞務(wù)分包價中，由 勞務(wù)分包商包干使用。 第 3 章 萬科房地產(chǎn)項目的成本控制概況 實證研究的過程中本文主要采用了萬科集團(tuán)房地產(chǎn)項目實行與管理過程中的 成本控制體系，在增加了本文研究的針對性的同時， 還能夠使得研究結(jié)果可以直 接指導(dǎo)企業(yè)的具體項目成本控制管理。也為后續(xù)的研究與成本管理方式的推廣奠 定了實踐基礎(chǔ)了。 3.1 萬科八階段成本控制 3.1.1 立項成本控制 立項環(huán)節(jié)的成本控制根據(jù)項目開發(fā)

27、方式的不同而有所區(qū)別。 該環(huán)節(jié)由于有國 家多項法規(guī)政策的限制，運(yùn)作時靈活度較小，基本原則是在國家規(guī)定范圍內(nèi)最大 限度地控制企業(yè)的費(fèi)用。項目部在項目開發(fā)前期起主要作用， 因此，這一環(huán)節(jié)成 本控制的主要任務(wù)由項目部來承擔(dān)8。 3.1.2 規(guī)劃環(huán)節(jié) 規(guī)劃環(huán)節(jié)的成本控制所占權(quán)重最大，具有“一錘定音”的地位和作用：在規(guī) 劃環(huán)節(jié)進(jìn)行成本控制是實現(xiàn)事前控制的關(guān)鍵， 可以最大限度的減少事后變動帶來 的成本。所以該環(huán)節(jié)控制要點和控制內(nèi)容相當(dāng)復(fù)雜，基本原則是，周密規(guī)劃，科 學(xué)討論，嚴(yán)格審批。設(shè)計部和各類評審委員會在該環(huán)節(jié)承擔(dān)主要的職能。 成本概算：根據(jù)擴(kuò)初設(shè)計招投標(biāo)方案和設(shè)備選型、 實體研究、環(huán)境方案等因 素對總

28、成本作出概算，設(shè)計部與工程部負(fù)責(zé) 9。 3.1.3 招投標(biāo)環(huán)節(jié) 招投標(biāo)環(huán)節(jié)的成本控制涉及到工程、設(shè)計、審算、銷售等多個部門的實際運(yùn) 作，在程序上沒有太多變數(shù)，但具體內(nèi)容特別是招投標(biāo)評審委員的選擇， 須有很 強(qiáng)的針對性。這個環(huán)節(jié)成本控制的難點在于標(biāo)書制訂，重點在于評標(biāo)。 投標(biāo)單位的選擇：考察投標(biāo)單位的資質(zhì)、管理水平、技術(shù)力量、歷史記錄、 資金實力、合作經(jīng)歷。建立承建商、工程監(jiān)理、材料及設(shè)備供貨商名冊及資料庫。 從公司認(rèn)可名冊中的承建商、供貨商、監(jiān)理公司中選擇投標(biāo)單位。主辦部門推薦 五家投標(biāo)單位報招投標(biāo)工作組。工程部負(fù)責(zé)工程監(jiān)理招投標(biāo)合同；設(shè)計部負(fù)責(zé)設(shè) 計、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同。審算部負(fù)責(zé)材料設(shè)備

29、招投標(biāo)合同。 銷售部負(fù)責(zé)營銷、 包裝招投標(biāo)合同。招投標(biāo)工作由小組審核、考察、評估、篩選三家以上投標(biāo)單位 報招投標(biāo)評審委員會及主管領(lǐng)導(dǎo)，招投標(biāo)評審委員會審核主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)。 招投標(biāo)文件：各類合同的招投標(biāo)書內(nèi)容應(yīng)包含： (1)工期；(2)工程造價或取 費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)；(3)質(zhì)量要求；(4)付款方式；(5)招標(biāo)范圍；(6)結(jié)算方式；驗收標(biāo)準(zhǔn)； (8)投標(biāo)注意事項；(9)廢標(biāo)條件(投標(biāo)書必須加蓋投標(biāo)單位法人印章)；(10)接標(biāo)時 間；(11)開標(biāo)時間；(12)定標(biāo)方法；(13)投標(biāo)單位補(bǔ)充意見；(14)標(biāo)準(zhǔn)合同條文； (15)圖紙、其他要求等。主辦部門起草、制定招投標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)文本： (1)工程部負(fù)責(zé)工 程監(jiān)理招投標(biāo)

30、合同；(2)設(shè)計部負(fù)責(zé)設(shè)計、環(huán)境、裝修招投標(biāo)合同；(3 )審算部負(fù) 責(zé)材料設(shè)備招投標(biāo)合同；(4)銷售部負(fù)責(zé)營銷、包裝招投標(biāo)合同。 評標(biāo)和定標(biāo) 包括技術(shù)性評標(biāo)和定標(biāo)、經(jīng)濟(jì)性評標(biāo)定標(biāo)，評標(biāo)優(yōu)先順序為： (1)技術(shù)評標(biāo)；(2)經(jīng)濟(jì)評標(biāo)；(3)合作經(jīng)歷。由技術(shù)部門負(fù)責(zé)技術(shù)評標(biāo)，審算部負(fù) 責(zé)經(jīng)濟(jì)標(biāo)書的評標(biāo)，財務(wù)部負(fù)責(zé)審核廣告包裝費(fèi)。綜合審核投標(biāo)單位，招投標(biāo)評 審委員會審核、評定中標(biāo)單位。主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn) 10 3.1.4 施工環(huán)節(jié) 施工環(huán)節(jié)的成本控制應(yīng)注意兩大方面，一個是因各種變更帶來的費(fèi)用，另一 個是材料、工程款的支付。由于市場變化與市場把握的原因， 施工階段不可避免 由于各種情況而要對施工計劃和內(nèi)容進(jìn)行

31、改動， 而在變更時明確目的和遵循程序 都是必須的。這一階段進(jìn)行成本控制時要注意各部門的及時溝通和良好合作 11 3.1.5 材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié) 材料及設(shè)備采購環(huán)節(jié)成本控制的核心要素是計劃和信息，通過明確而科學(xué)的 流程，就可材料款支付方式、材料款支付進(jìn)度保修款、預(yù)付款限額控制，首次驗 收后付款總額進(jìn)度控制。保修款一般不低于合同總價的 5%。依據(jù)合同中約定付 款。經(jīng)辦部門（工程部或設(shè)計部）。以最大限度地減少在該環(huán)節(jié)出現(xiàn)損失的概 率，達(dá)到成本控制的目的12。 3.1.6 銷售環(huán)節(jié) 銷售環(huán)節(jié)的成本一般是按比例控制，但一旦制訂了費(fèi)用目標(biāo)總額，具體的單 項支出就必須嚴(yán)格控制。由于銷售涉及的部門比較多，所以

32、各部門乃至總經(jīng)理都 需要分工負(fù)責(zé)這部分的控制職能。此外，由于銷售環(huán)節(jié)的一些操作會對入住和物 業(yè)管理產(chǎn)生重要的影響，所以這個環(huán)節(jié)的成本控制也必須有長線考慮 13。 3.1.7 工程預(yù)決算 工程預(yù)決算環(huán)節(jié)的成本控制難點在于監(jiān)控信息的及時和準(zhǔn)確性。這些信息可 以來自合作方、第三方，和自己的調(diào)研，不論哪種方式都應(yīng)該注意嚴(yán)格按程序走， 防止出現(xiàn)不規(guī)范或不負(fù)責(zé)的實際操作。乙方預(yù)算：主要關(guān)注乙方預(yù)算內(nèi)容的審查。 先由造價比例大的項目看（地面、墻面、部分家具），縮小及調(diào)整面積。注意報 價拆分、施工方法、報價及招標(biāo)方法不同會影響成本的問題。審算部負(fù)責(zé)，設(shè)計 部協(xié)助。鋼筋用量的核實：控制什么：施工圖中的鋼筋用量；

33、洽商、變更的鋼筋 用量。怎么控制：選擇并委托現(xiàn)場管理經(jīng)驗豐富、職業(yè)道德良好、工作認(rèn)真負(fù)責(zé) 工程造價咨詢公司進(jìn)行鋼筋量計算工作。誰來控制：財務(wù)部、審算部與主管副總 負(fù)責(zé)確定工程造價咨詢公司；審算部專人負(fù)責(zé)抽查與核實工程造價咨詢公司的鋼 筋用量，計算工作，工程造價咨詢公司與審算部相關(guān)人員必須下現(xiàn)場了解乙方綁 扎鋼筋情況，審算部經(jīng)理監(jiān)督。價差的調(diào)整：主要是三方面：材料價差；人工價 差；費(fèi)用價差。要求嚴(yán)格執(zhí)行合同中價差調(diào)整辦法及時跟蹤價格（材料、人工、 費(fèi)用）變化情況當(dāng)價格出現(xiàn)異常波動時， 應(yīng)立即與相關(guān)單位商量對策。審算部材 料組與預(yù)算工程師負(fù)責(zé)。洽商、變更的費(fèi)用控制控制什么：圖紙審核；因市場因 素甲

34、方對圖紙的修改；現(xiàn)場簽證。怎么控制：工程部項目部負(fù)責(zé)組織各專業(yè)共同 審圖，實行專業(yè)負(fù)責(zé)制監(jiān)理公司審圖施工單位審圖， 甲方對圖紙做出重大修改之 前，應(yīng)進(jìn)行方案經(jīng)濟(jì)比較。誰來控制：現(xiàn)場簽證中，應(yīng)明確發(fā)生費(fèi)用的原因和責(zé) 任：設(shè)計部負(fù)責(zé)建筑專業(yè)圖紙質(zhì)量的審核； 工程部負(fù)責(zé)其他專業(yè)圖紙的審核； 工 程項目部負(fù)責(zé)現(xiàn)場簽證的監(jiān)控；審算部負(fù)責(zé)審核洽商、變更的合理性、完整性（負(fù) 洽商）及經(jīng)濟(jì)性。 3.1.8 物業(yè)管理成本 地產(chǎn)公司需要在物業(yè)管理方面支出的費(fèi)用主要是委托管理、委托經(jīng)營和虧損 補(bǔ)貼三個方面?？蛻舴?wù)中心擔(dān)負(fù)著這一環(huán)節(jié)的主要控制工作， 控制原則是以明 文的法律合同形式界定地產(chǎn)公司與物業(yè)公司的權(quán)責(zé)關(guān)系，防止因權(quán)責(zé)不清帶來的 額外成本14。 3.23.2 萬科各個管理部門在成本控制中的作用 3.2.13.2.1 項目發(fā)展部 1、政府地價及相關(guān)費(fèi)用、合作款項、紅線外市政設(shè)施費(fèi)、拆遷補(bǔ)償費(fèi) 2、 人防易地建設(shè)費(fèi)、非經(jīng)營公建配套費(fèi)、墻改費(fèi)、環(huán)境影響評測費(fèi)、圖紙審查費(fèi)、 公告費(fèi)、產(chǎn)權(quán)測量費(fèi)、產(chǎn)權(quán)登記費(fèi)、消防微縮費(fèi)。 322322 設(shè)計部 1、設(shè)計費(fèi)、曬圖及模型制作 2、主體建安工程部品 3、環(huán)境綠化費(fèi) 4、配 套公建 5、設(shè)計變更。 3.2.33.2.3 工程管理部 1、勘察、測繪、沉降觀測 2、招標(biāo)管理費(fèi)、合同審查費(fèi)、散裝水泥保