建設(shè)項(xiàng)目可行性研究的方案

1、WORD格式建設(shè)項(xiàng)目可行性研究的方案一、可行性研究的含義建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告是在項(xiàng)目投資決策前，運(yùn)用多種科學(xué) 成果，深入研究分析項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上、工程上是否可行的科學(xué) 分析方法。其主要任務(wù)是研究擬建項(xiàng)目在技術(shù)上是否先進(jìn)、實(shí)用、可 靠，在經(jīng)濟(jì)上是否合理，在財(cái)務(wù)上是否盈利，在建設(shè)上是否可行，在 原材料、燃料、動力、交通運(yùn)輸以及建設(shè)投資上是否可能，從而得出 建設(shè)項(xiàng)目的可行或不可行的結(jié)論，如建設(shè)項(xiàng)目可行，則通過多方案比 較，推薦最佳建設(shè)方案，以便使建設(shè)項(xiàng)目的投資費(fèi)用和生產(chǎn)成本降至 最低限度，取得顯著的經(jīng)濟(jì)效益。建設(shè)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告是第二次世界大戰(zhàn)前后發(fā)展起來的 一門新興學(xué)科。隨著世界科學(xué)技

2、術(shù)進(jìn)步和經(jīng)濟(jì)發(fā)展，技術(shù)經(jīng)濟(jì)問題越 來越復(fù)雜，為了開發(fā)新產(chǎn)品，減少投資風(fēng)險(xiǎn)，需要采用科學(xué)方法進(jìn)行 科學(xué)分析、論證和預(yù)測。因而在 60 年代后，可行性研究得到了迅速 的發(fā)展，已成為具有系統(tǒng)理論基礎(chǔ)的科學(xué)分析方法?，F(xiàn)在在國外，不 論是工業(yè)發(fā)達(dá)國家，還是發(fā)展中國家都開展了建設(shè)項(xiàng)目可行性研究。我國實(shí)行改革開放政策后，可行性研究的概念及其系統(tǒng)的科學(xué)分 析方法被逐漸吸收進(jìn)來。聯(lián)合國派專家來我國講解了聯(lián)合國編寫的 工業(yè)可行性研究手冊；世界銀行在向我國開展貸款業(yè)務(wù)中，也將 幫助開展可行性研究作為技術(shù)援助的重要內(nèi)容。 1981-1982 年國家計(jì) 委先后下達(dá)的幾個(gè)加強(qiáng)基本建設(shè)管理的文件中，都強(qiáng)調(diào)了要進(jìn)行項(xiàng)目 的可

3、行性研究； 1983 年初國家計(jì)委正式頒布了關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目可行 性研究作為建設(shè)程序中的重要組成部分； 1987 年國家計(jì)委印發(fā)建 設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)方法與參數(shù)，目前正在試行； 1989 年底國家計(jì)委又 擬定出固定資產(chǎn)投資管理?xiàng)l例（討論稿），進(jìn)一步明確規(guī)定。在報(bào)送設(shè)計(jì)任務(wù)書時(shí)，須附項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告。目前，建設(shè)項(xiàng)目的可 行性研究在國內(nèi)正向著項(xiàng)目決策科學(xué)化、民主化的方向不斷充實(shí)和完 善。二、可行性研究的目的和作用（一）可行性研究的目的一個(gè)現(xiàn)代化建設(shè)項(xiàng)目的建成，往往是集中了多種科學(xué)技術(shù)的成 果，在客觀上存在著內(nèi)部和外部的復(fù)雜的技術(shù)，經(jīng)濟(jì)因素，而這些技 術(shù)、經(jīng)濟(jì)因素又直接的、間接的影響建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益。

4、可行性研 究的目的就是要在項(xiàng)目決策前，對建設(shè)項(xiàng)目的這種內(nèi)部和外部技術(shù)、 經(jīng)濟(jì)因素的規(guī)律，進(jìn)行預(yù)測、分析、論證，趨利避害，減少項(xiàng)目投資 風(fēng)險(xiǎn)，克服投資決策的盲目性，以預(yù)測擬建項(xiàng)目最佳經(jīng)濟(jì)效益的建設(shè) 方案，達(dá)到有效使用建設(shè)投資，提高投資效果的目的。（二）可行性研究的作用可行性研究的主要作用是為投資決策提供科學(xué)依據(jù)，也是防止和 減少決策失誤，提高投資效果的重要保證。由于在可行性研究報(bào)告中， 對建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行了定性、定量、定時(shí)、定址的科學(xué)論證，涉及方面很 多，經(jīng)過審批的可行性研究報(bào)告，在建設(shè)項(xiàng)目的籌建和實(shí)施的各個(gè)步 驟中，可以發(fā)揮以下的作用：1、作為報(bào)批項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書的依據(jù)項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書是根據(jù)可行性研究

5、推薦的最佳建設(shè)方案編制的。按國家規(guī)定，在我國現(xiàn)行固定資產(chǎn)管理體制下，上報(bào)項(xiàng)目設(shè)計(jì)任務(wù)書 時(shí)，須附可行性研究報(bào)告。因此，可行性研究報(bào)告可作為審批設(shè)計(jì)任 務(wù)書的依據(jù)。若項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的深度達(dá)到了設(shè)計(jì)任務(wù)書的深度時(shí)，經(jīng)審批機(jī)關(guān)認(rèn)可，還可以代替設(shè)計(jì)任務(wù)書。2、作為銀行審批貸款的依據(jù)由于在可行性研究報(bào)告中，對建設(shè)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益、貸款 清償能力、償還期等進(jìn)行了詳細(xì)計(jì)算，銀行在發(fā)放貸款時(shí)，主要關(guān)心 的是項(xiàng)目貸款后有無能力償還，何時(shí)能償還。因此，可行性研究報(bào)告 是銀行審批貸款的重要依據(jù)。按現(xiàn)行規(guī)定，銀行在審批發(fā)放貸款時(shí)， 銀行對報(bào)送的可行性研究報(bào)告，要進(jìn)行再評估，根據(jù)評估結(jié)論才審批 貸款。3、作為建

6、設(shè)項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)的依據(jù)項(xiàng)目的可行性研究報(bào)告和設(shè)計(jì)任務(wù)書經(jīng)批準(zhǔn)后，即可據(jù)此進(jìn)行初 步設(shè)計(jì)?？尚行匝芯繄?bào)告對項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、產(chǎn)品方案，工程標(biāo)準(zhǔn)、 建設(shè)地址、總投資等都有定論，可為項(xiàng)目設(shè)計(jì)提供必要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)資 料，因此可行性研究報(bào)告可作為初步設(shè)計(jì)的依據(jù)。4、作為與有關(guān)協(xié)作單位簽定合同和有關(guān)協(xié)議的依據(jù)在可行性研究報(bào)告中，對擬建項(xiàng)目的原材料、燃料、電力、運(yùn)輸 等需要協(xié)作的情況，供應(yīng)量等都做了詳細(xì)研究，對主要設(shè)備選型也作 了認(rèn)定。因此可行性研究報(bào)告可以作為與有關(guān)協(xié)作單位簽定合同或協(xié) 議的依據(jù)。如果是引進(jìn)技術(shù)設(shè)備的項(xiàng)目，可行性研究報(bào)告中已經(jīng)對各 國有關(guān)的技術(shù)設(shè)備進(jìn)行了調(diào)查，取得了報(bào)價(jià)資料，經(jīng)過研究比選，確 定

7、了引進(jìn)對象。因此引進(jìn)技術(shù)設(shè)備的項(xiàng)目，按國家規(guī)定，必須有批準(zhǔn) 的可行性研究報(bào)告，才能與外商簽約。5、可作為環(huán)境保護(hù)部門審查建設(shè)項(xiàng)目對環(huán)境影響的依據(jù)按我國建設(shè)項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)法規(guī)定，在編制項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 時(shí)，必須對環(huán)境影響作出評價(jià)，審查可行性研究報(bào)告時(shí)，要同時(shí)審查項(xiàng)目的環(huán)境保護(hù)治理方案。6、可作為國家各級計(jì)劃部門編制固定資產(chǎn)投資計(jì)劃的依據(jù)。三、編制可行性研究報(bào)告的內(nèi)容國家計(jì)委 1983 年頒發(fā)的關(guān)于建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行可行性研究的試行 管理辦法和 1990 年擬制的固定資產(chǎn)投資管理?xiàng)l例（討論稿）都 對可行性研究報(bào)告的內(nèi)容作了規(guī)定。由于行業(yè)不同，編制內(nèi)容可能有 所差別，或有所側(cè)重，但基本內(nèi)容還是相同的。下面

8、以一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng) 目為例，編制可行性研究報(bào)告的主要內(nèi)容。前言一、報(bào)告編制的目的二、報(bào)告編制的依據(jù)三、項(xiàng)目概況第一章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營環(huán)境分析一、XXXX年國內(nèi)經(jīng)濟(jì)及房地產(chǎn)市場回顧二、X 市房地產(chǎn)市場分析三、有利投資經(jīng)濟(jì)形勢成因分析第二章項(xiàng)目周邊物業(yè)市場調(diào)查分析一、投資地塊的地理環(huán)境二、地區(qū)區(qū)域分析三、項(xiàng)目周邊主要物業(yè)分析（競爭對手分析）四、區(qū)域消費(fèi)者調(diào)查情況第三章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)與機(jī)會點(diǎn)分析一、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會形式模式二、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營優(yōu)勢點(diǎn)三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營機(jī)會點(diǎn)第四章項(xiàng)目定位一、目標(biāo)市場定位二、產(chǎn)品定位 第五章項(xiàng)目規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)建議一、項(xiàng)目總體規(guī)劃建議二、住宅建筑設(shè)計(jì)建議三、小區(qū)配套設(shè)施建

9、議四、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計(jì)建議 第六章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略及投資估算一、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營策略二、項(xiàng)目投資估算三、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排四、項(xiàng)目投資與籌資計(jì)劃 第七章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營狀況分析一、估算項(xiàng)目二、項(xiàng)目價(jià)格定位三、項(xiàng)目銷售計(jì)劃四、項(xiàng)目銷售收入估算五、項(xiàng)目經(jīng)營成本估算六、項(xiàng)目利潤估算七、項(xiàng)目現(xiàn)金流量與財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值、財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率 第八章項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)分析一、項(xiàng)目盈虧平衡分析二、項(xiàng)目敏感性分析三、項(xiàng)目開發(fā)經(jīng)營主要風(fēng)險(xiǎn)及對策分析第九章結(jié)論與建議四、可行性研究報(bào)告的依據(jù)和步驟（一）可行性研究報(bào)告的依據(jù)編制可行性研究報(bào)告要收集大量的資料，其中主要的依據(jù)是：1、國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的長期計(jì)劃，部門和地區(qū)發(fā)展規(guī)劃，經(jīng) 濟(jì)建設(shè)方針

10、、政策、任務(wù)、產(chǎn)業(yè)政策、投資政策與技術(shù)經(jīng)濟(jì)政策，這 是提出擬建項(xiàng)目的項(xiàng)目建議書的依據(jù)，也是項(xiàng)目可行性依據(jù)。2、批準(zhǔn)的項(xiàng)目建議書和委托單位的要求。3、國家批準(zhǔn)的資源報(bào)告，國土開發(fā)整治規(guī)劃、區(qū)域規(guī)劃、生產(chǎn) 力布局規(guī)劃。對交通運(yùn)輸項(xiàng)目要有有關(guān)的江河流域規(guī)劃和路網(wǎng)規(guī)劃。4、擬定選址當(dāng)?shù)氐淖匀?、?jīng)濟(jì)、社會等基礎(chǔ)資料。5、有關(guān)行業(yè)的工程技術(shù)，經(jīng)濟(jì)方面的規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)、定額資料。6、國家頒布的項(xiàng)目評價(jià)參數(shù)和評價(jià)方法，如國家基準(zhǔn)收益率（社 會折現(xiàn)率），行業(yè)基準(zhǔn)收益率、外匯匯率、價(jià)格換算系數(shù)等。如涉及 國家沒有頒布的經(jīng)濟(jì)參數(shù)，則使用部門或地區(qū)擬定的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)；如部 門和地區(qū)也沒有數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，則由評價(jià)人員參考國外資料和歷

11、史資料確 定。（二）可行性研究報(bào)告的步驟項(xiàng)目建議書批準(zhǔn)后，建設(shè)單位或建設(shè)主管部門即可委托有資格的 設(shè)計(jì)單位或工程咨詢單位進(jìn)行項(xiàng)目可行性研究的工作。受委托編制可 行性研究報(bào)告的單位一般應(yīng)組織經(jīng)濟(jì)、市場分析、經(jīng)營管理、財(cái)務(wù)、 工藝、機(jī)械、土建等專業(yè)技術(shù)人員組成工作班子，進(jìn)行可行性研究，在研究過程中，還可視需要請地質(zhì)、土壤等方面的科研人員參加短期 協(xié)作工作。具體可行性研究報(bào)告的工作步驟是：1、籌劃。籌劃是可行性研究開始前的準(zhǔn)備工作, 也是關(guān)鍵環(huán)節(jié)包括:提出項(xiàng)目開發(fā)設(shè)想 ;委托研究單位 , 或組建研究機(jī)構(gòu) ; 籌集 研究經(jīng)費(fèi) ; 承擔(dān)研究課題的部門則要摸清項(xiàng)目研究的意圖 , 項(xiàng)目提 出的背景 ; 研究

12、項(xiàng)目的界限、范圍、內(nèi)容和要求 ; 收集該研究課題的 主要依據(jù)材料 ; 制定研究計(jì)劃。隨著房地產(chǎn)市場專業(yè)分工的越來越細(xì) 化, 房地產(chǎn)投資商可將投資項(xiàng)目的可行性研究活動委托房地產(chǎn)咨詢 公司、房地產(chǎn)投資項(xiàng)目研究機(jī)構(gòu)等來承擔(dān)2、市場調(diào)查?？尚行匝芯繄?bào)告涉及的內(nèi)容很廣，必須進(jìn)行深入 的調(diào)查研究，廣泛收集各種相關(guān)的資料、數(shù)據(jù)，預(yù)測產(chǎn)品需求和研究 各種工藝路線，初步確定技術(shù)方案。以房地產(chǎn)市場為例，房地產(chǎn)市場 調(diào)查就是要通過一定的調(diào)查方式和方法，系統(tǒng)地收集相關(guān)市場、商品、 顧客行為、銷售等方面的數(shù)據(jù)與資料并根據(jù)具體需要加以整理的活 動。其目的是為房地產(chǎn)企業(yè)提供真實(shí)的市場背景資料，為項(xiàng)目的投資 決策提供參考依據(jù)

13、。I 房地產(chǎn)市場調(diào)查的內(nèi)容(1) 背景調(diào)查經(jīng)濟(jì)形勢調(diào)查。主要包括 : 宏觀經(jīng)濟(jì)形勢、區(qū)域經(jīng)濟(jì)形勢、項(xiàng)目 所在地的經(jīng)濟(jì)形勢；房地產(chǎn)形勢調(diào)查。主要包括 : 全國房地產(chǎn)發(fā)展形勢、區(qū)域房地產(chǎn) 發(fā)展形勢、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)發(fā)展形勢；相關(guān)政策形勢調(diào)查。主要包括 : 金融政策、經(jīng)濟(jì)政策、工地政策、 各種稅費(fèi)政策、與建設(shè)管理相關(guān)的政策、項(xiàng)目所在地特有的一些政策、房地產(chǎn)開發(fā)、銷售相關(guān)政策和其他相關(guān)政策等。(2) 市場供應(yīng)調(diào)查供應(yīng)量。這里的供應(yīng)量都是指有供應(yīng)能力的供應(yīng)量主要包括己有的供應(yīng)量和潛在的供應(yīng)量；供應(yīng)價(jià)格。同樣供應(yīng)的價(jià)格也包括兩個(gè)方面，一方面是歷史和現(xiàn) 在的供應(yīng)價(jià)格，另一方面是未來可能的供應(yīng)價(jià)格；成交量。成

14、交量是項(xiàng)目的實(shí)際購買能力的體現(xiàn)；成交價(jià)。這也是反映消費(fèi)者實(shí)際支付能力的一個(gè)重要指標(biāo)，這個(gè) 數(shù)據(jù)的調(diào)查過程中要注意的問題就是成交價(jià)格數(shù)據(jù)中所包含的稅、費(fèi) 以及是否有相關(guān)的優(yōu)惠等等；空置量。空置量也是房地產(chǎn)開發(fā)研究過程中的一個(gè)重要指標(biāo)，它 已表明了消費(fèi)者實(shí)際購買能力和市場實(shí)際供給能力之間的差距，其原 因的分析將對開發(fā)同類物業(yè)有很大的借鑒意義。(3) 市場需求調(diào)查需求量。這里的需求量主要是根據(jù)消費(fèi)者目前希望的住房與實(shí)際 面積之間的差異和生活品質(zhì)提高希望改善環(huán)境的需求量，都是消費(fèi)者 能夠支付的需求量；需求價(jià)。反映消費(fèi)者的期望價(jià)格，該價(jià)格與供應(yīng)價(jià)之間的差距將 直接影響開發(fā)商、消費(fèi)者的利益和積極性；對目前

15、產(chǎn)品的不滿足因素及程度。通常消費(fèi)者對自己已有的房地產(chǎn)產(chǎn)品或者對調(diào)查人員提供讓他認(rèn)知的項(xiàng)目產(chǎn)品都會有一定的贊同或者不贊同的地方，這種意見對項(xiàng)目的開發(fā)具有相當(dāng)?shù)闹笇?dǎo)意義。(4) 市場產(chǎn)品變動趨勢調(diào)查對新產(chǎn)品的需求特性。新產(chǎn)品包含兩方面的含義，一方面是模糊 情況下的產(chǎn)品需求特征，另一方面是指導(dǎo)下的產(chǎn)品需求特征；價(jià)格的認(rèn)同程度。對于價(jià)格的認(rèn)同程度的調(diào)查也包括兩方面的內(nèi)容，一方面是對將來房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)格的發(fā)展趨勢的預(yù)測和認(rèn)同程度，另一方面就是對初步定位下的產(chǎn)品未來的價(jià)格認(rèn)同程度；供應(yīng)、需求趨勢。這里的供應(yīng)、消費(fèi)趨勢應(yīng)以對業(yè)內(nèi)人員的調(diào)查為主外的調(diào)查對象的意見只作為一種參考。(5) 消費(fèi)者購買行為調(diào)查消費(fèi)群體

16、特征調(diào)查。對于不同的產(chǎn)品其消費(fèi)的群體是存在差異的，因此在調(diào)查前應(yīng)對房地產(chǎn)產(chǎn)品按照普通消費(fèi)者熟悉的分類方式進(jìn) 行詳細(xì)的分類，然后再進(jìn)行調(diào)查；消費(fèi)群體購買力調(diào)查。對于消費(fèi)者的購買力應(yīng)主要從收入情況、支出能力、消費(fèi)觀念、對目前房地產(chǎn)行業(yè)的了解程度等四個(gè)方面進(jìn)行 調(diào)查，深入細(xì)致的調(diào)查才能夠反映真實(shí)情況； 消費(fèi)者的消費(fèi)傾向調(diào)查。消費(fèi)者的消費(fèi)傾向調(diào)查對于項(xiàng)目的開發(fā) 建設(shè)具有很強(qiáng)的指導(dǎo)作用。(6) 市場競爭調(diào)查區(qū)域內(nèi)競爭企業(yè)。在擬建項(xiàng)目的輻射范圍內(nèi)項(xiàng)目的競爭企業(yè)的情況，特別是在與項(xiàng)目開發(fā)周期時(shí)間上有重合點(diǎn)的重大舉措和決策，調(diào)查過程中應(yīng)盡量建立動態(tài)的指標(biāo)反映競爭企業(yè)的基本情況，不應(yīng)用靜 態(tài)指標(biāo)代替；競爭產(chǎn)品的

17、調(diào)查。競爭產(chǎn)品的調(diào)查主要是市場己有的產(chǎn)品和潛在的產(chǎn)品；區(qū)域外可比項(xiàng)目的調(diào)查。區(qū)域外可比項(xiàng)目主要是指與擬開發(fā)項(xiàng)目具有許多的類似特征的項(xiàng)目，這種項(xiàng)目的研究對于擬建項(xiàng)目具有很好的借鑒作用。II 房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要方法在房地產(chǎn)市項(xiàng)目場調(diào)查過程中由于調(diào)查深度和目的的不同可以 將房地產(chǎn)市場調(diào)查劃分為試探性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查、預(yù) 測性調(diào)查等，這幾種調(diào)查之間存在一個(gè)相互聯(lián)系、逐步深入的關(guān)系， 并且在實(shí)際調(diào)查過程中經(jīng)常進(jìn)行綜合運(yùn)用。根據(jù)調(diào)查方法分類方式的 不同，可以進(jìn)行不同的劃分，但常用的方法有 :(1) 訪問法。訪問法的基本原理是由調(diào)查人員根據(jù)調(diào)查的目的， 擬定調(diào)查提綱并設(shè)計(jì)調(diào)查問卷，然后對被調(diào)查

18、者以提問或問卷的方式 請他們做出回答，然后再對回收的問卷進(jìn)行分析、整理以得到所需的 資料和數(shù)據(jù)。訪問法的優(yōu)點(diǎn)在于成本較低，并且速度較快，缺點(diǎn)在于 調(diào)查數(shù)據(jù)的客觀性不強(qiáng)，對調(diào)查目的的實(shí)現(xiàn)能力不強(qiáng)。訪問法主要有 三種形式 : 面談、電話調(diào)查和通訊調(diào)查。(2) 觀察法。觀察法是指調(diào)查人員通過觀察被調(diào)查人員的行為來 收集所需資料信息。該方法的缺點(diǎn)就是調(diào)查的范圍較窄，需要的時(shí)間 較多，并且大多只能了解事物的表象，難以了解被調(diào)查者的內(nèi)心的感 情、態(tài)度等內(nèi)在因素，因此該方法一般要同其他的方法結(jié)合使用。(3) 實(shí)驗(yàn)法。實(shí)驗(yàn)法就是根據(jù)需要了解的信息，在假設(shè)一些條件 的基礎(chǔ)上，在某一個(gè)較小的范圍內(nèi)進(jìn)行實(shí)驗(yàn)，并根據(jù)

19、實(shí)驗(yàn)結(jié)果提取所 需信息的方法。III 房地產(chǎn)市場調(diào)查的主要步驟 一般在房地產(chǎn)市場調(diào)查過程中都會遵循一個(gè)調(diào)查的步驟，主要的 程序如下 :(1) 市場調(diào)查的準(zhǔn)備階段調(diào)查準(zhǔn)備階段的工作非常重要，將直接影響到調(diào)查的質(zhì)量，一般 包括以下幾個(gè)方面內(nèi)容 :確定市場調(diào)查的內(nèi)容和目的。對于調(diào)查內(nèi)容和目的的確定，每個(gè) 項(xiàng)目都不同，因此在具體調(diào)查時(shí)要具體問題具體分析；擬訂市場調(diào)查 計(jì)劃。市場調(diào)查計(jì)劃的內(nèi)容主要包括 : 調(diào)查對象的確定、調(diào)查方法的 確定和調(diào)查進(jìn)度計(jì)劃安排等內(nèi)容；調(diào)查人員的選擇。調(diào)查人員作為調(diào) 查方法的執(zhí)行者，其素質(zhì)的高低將直接影響到調(diào)查方法和調(diào)查程序的 執(zhí)行能力，并最終影響到調(diào)查結(jié)果的質(zhì)量。因此調(diào)查人

20、員的選取應(yīng)當(dāng) 有一定的基本要求，如專業(yè)要求，并應(yīng)當(dāng)在調(diào)查前進(jìn)行適當(dāng)?shù)呐嘤?xùn)。(2) 市場調(diào)查的實(shí)施階段調(diào)查的實(shí)施階段的時(shí)間最長，也是最重要的階段，一般包括以下 幾個(gè)內(nèi)容 :收集相關(guān)信息資料。市場調(diào)查工作首先就是一個(gè)資料的收集過 程，其中包括市場資料、具體項(xiàng)目資料、宏觀經(jīng)濟(jì)資料、政策資料等 等，并且這個(gè)收集過程應(yīng)當(dāng)是動態(tài)的過程；設(shè)計(jì)調(diào)查問卷。調(diào)查問卷 的設(shè)計(jì)將直接關(guān)系到調(diào)查質(zhì)量，因此其設(shè)計(jì)應(yīng)當(dāng)充分考慮到有效性、 經(jīng)濟(jì)性等方面的要求，設(shè)計(jì)要做到科學(xué)、完整、可行；進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查。 現(xiàn)場調(diào)查中最應(yīng)當(dāng)注意的問題就是調(diào)查的質(zhì)量，因此要求調(diào)查人員要 不斷的總結(jié)和調(diào)整方法，為進(jìn)一步調(diào)查做出合理的行為提供幫助。(3

21、) 資料處理階段編輯整理信息資料。編輯整理信息資料中的一個(gè)非常重要的工作 就是鑒別信息資料的有效性，并對無效數(shù)據(jù)進(jìn)行剔除，另一個(gè)就是評 估調(diào)查工作的有效性；撰寫市場調(diào)查報(bào)告。不同的市場調(diào)查其撰寫的 格式是不同的，但一個(gè)原則就是能夠真實(shí)反映調(diào)查的成果和不足，并要恰當(dāng)?shù)拿枋鍪袌龅那闆r。(4) 專題調(diào)查 經(jīng)過一定的市場調(diào)查和整理以后，我們還經(jīng)常要根據(jù)實(shí)際情況和 調(diào)查結(jié)果做一些專題的調(diào)查以彌補(bǔ)以前所做調(diào)查的不足。專題調(diào)查的 深度相對而言要求更深一些，并且最終應(yīng)當(dāng)形成專題調(diào)查報(bào)告。3、優(yōu)化及選擇開發(fā)方案 優(yōu)化及選擇開發(fā)方案是可行性研究的主要步驟。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目 的開發(fā)方案主要是項(xiàng)目的規(guī)劃及開發(fā)進(jìn)度的安排

22、。為了便于進(jìn)行優(yōu)化 和選擇 , 一般應(yīng)同時(shí)提出多種方案 , 再進(jìn)行方案評選 , 僅由承擔(dān)可 行性研究的部門或規(guī)劃部門獨(dú)家提出規(guī)劃方案的做法 , 談不上方案 的選擇及優(yōu)化 ,是不可取的做法。許多投資開發(fā)項(xiàng)目 , 這一步驟是采 取方案征集或方案投標(biāo)的方式進(jìn)行 , 同時(shí)有多個(gè)專業(yè)單位或?qū)I(yè)人 員進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì) , 評選小組再組織方案的評選 , 通過對方案的技術(shù)、 經(jīng)濟(jì)、環(huán)境方面的比較 , 從而選擇最優(yōu)方案。4、詳細(xì)研究由于房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的盈虧關(guān)系到企業(yè)的成敗, 因而對優(yōu)選方案的決策必須慎重對待 , 要進(jìn)行詳細(xì)研究。詳細(xì)研究階段是對方案優(yōu) 選階段的驗(yàn)證和繼續(xù)。在這一階段 , 要再應(yīng)用多種技術(shù)經(jīng)濟(jì)方法 , 對 優(yōu)選出的方案進(jìn)行財(cái)務(wù)分析、經(jīng)濟(jì)效益分析、社會效益分析和環(huán)境效 益分析 ; 由于房地產(chǎn)市場的不確定因素較多 , 還要對投資方案進(jìn)行 敏感性分析 , 表明在成本、價(jià)格、工期等不確定因素發(fā)生變化時(shí), 對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益產(chǎn)生的影響。5、編寫報(bào)告書在對項(xiàng)目進(jìn)行全面、詳細(xì)分析之后 , 便可編制可行性研究報(bào)告?？尚行匝芯繄?bào)告是投資項(xiàng)目可行性研究成果的最終體現(xiàn), 對該項(xiàng)目投資決策成功與否關(guān)系極大。房地產(chǎn)綜合開發(fā)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告書 必須附有一些主要的原始