商鋪?zhàn)饨鹫{(diào)查報(bào)告

1、資產(chǎn)管理部2013年上半年房屋租賃市場調(diào)查報(bào)告總公司領(lǐng)導(dǎo)：為進(jìn)一步掌握當(dāng)前市場租賃信息，更好地開展下階段的租賃工作，資產(chǎn) 管理部于2013年5-6月份對公司現(xiàn)有租賃用房的周邊及市區(qū)主要路段的商 鋪及部分寫字樓租賃情況進(jìn)行了摸底調(diào)查，調(diào)查主要以實(shí)地調(diào)查為主，結(jié)合 其他調(diào)查方式，現(xiàn)將調(diào)查分析匯總?cè)缦拢阂?、房源大廈周邊位置金雀山路以南、海關(guān)路以北、家山大道以東、開源路以西商鋪現(xiàn)狀此地塊非中心商業(yè)區(qū)域，但人口較為密集，生活配套設(shè)施齊全，服務(wù)性商業(yè)店鋪多，主干道商鋪基本沒有空置。商鋪功能定位居民消費(fèi)配套，以餐飲、零售、休閑為主。主力商鋪面積30-300平方米。經(jīng)營業(yè)態(tài)分布美谷、汽修、超市、餐館、藥店、服

2、裝、中介、通信等。租金水平10-50元/月/平方米。位 置商鋪面積租金租金水平（m2）（元/年）（元/月/ m2）商平安路與家山大道交匯東皇后服裝16 （一層）1000050金雀山路南苗莊小區(qū)北氏食品120 （一層）5000035鋪苗莊四路沿街金鑼冷鮮160 （二層）3400018豪情花園北沿街好運(yùn)來鞋250 （三層）4500015示開源路西側(cè)綠潤茶館150 （二層）6000033平安路北安世堂50 （一層）2000033例大廈對過帶院四層140056000033蒙山大道南段消防器材280 （二層）5000015恒基賓館北鄰川號子1000 （三層）1100009.2三合園東沿街和聲琴仃180

3、（三層）4000018二、通達(dá)路中北部位置解放路以北、前十街以南商鋪現(xiàn)狀通達(dá)路城市主干道，地處人民廣場中心商圈與西郊批發(fā)商圈交 匯且又橫穿涑河商圈，屬于中心商業(yè)區(qū)域，交通繁忙，商業(yè)活躍，隨著多樂匯、豪森麗都、街等多個商業(yè)項(xiàng)目的建設(shè)，整體 形象和商貿(mào)功能得到進(jìn)一步改造提升。 解放路以北至水田橋段主要以商貿(mào)批發(fā)專業(yè)市場為主， 務(wù)性商業(yè)店鋪居多，商鋪無空置北園路至前十街段則主要以服。商鋪功能定位商貿(mào)批發(fā)、購物消費(fèi)、娛樂休閑、餐飲服務(wù)。主力商鋪面積20-400平方米。經(jīng)營業(yè)態(tài)分布服裝、娛樂、休閑、餐飲、家電、數(shù)碼、賓館等。租金水平因業(yè)態(tài)原因，租金水平差別很大,13-330元/月/平方米。位 置商鋪面積

4、(m2)租金（元/年）租金水平（元/月/ m2）商萬博泓服裝城一樓男裝30120000330萬博泓服裝城二樓女裝25100000330鋪中福尚都勁霸夾克170 （二層）300000147華豐商業(yè)街對過金龜餡餅360 （二層）30000070示通達(dá)路與北園路交匯罐罐香80 （一層）2000021例通達(dá)路與北園路交匯北阿里郎1000 （三層）30000025通達(dá)路與成才路交匯西側(cè)家豆腐650 （二層）14000018通達(dá)路與成才路交匯羅馬12000180000013通達(dá)路與成才路父匯東側(cè)魯房置換38 （一層）2600057通達(dá)路與育才路交匯西側(cè)土菜館200 （二層）4000017前十街與通達(dá)路交匯

5、西側(cè)通訊器材40 （一層）2000041三、沂州路中部位置平安路以北、考棚街以南商鋪現(xiàn)狀沂州路屬城市主干道，受人民廣場商圈輻射帶動，中段商業(yè)區(qū) 域較為繁華，加之此路段是市區(qū)優(yōu)質(zhì)醫(yī)療、教育資源相對集中 區(qū)域，各類生活服務(wù)類商業(yè)集中活躍。而北段則受制于老城區(qū) 現(xiàn)狀限制，商業(yè)店鋪規(guī)模相對有限。商鋪功能定位購物消費(fèi)、餐飲服務(wù)、醫(yī)療教育。主力商鋪面積30-1200 平方米。經(jīng)營業(yè)態(tài)分布餐飲、購物、醫(yī)療、休閑等。租金水平22-83元/月/平方米。位 置商鋪面積租金租金水平（m2）（元/年）（元/月/ m2）商平安路九中東側(cè)房產(chǎn)中介50 （一層）3500058齊魯商廈銀座超市西側(cè)齊魯超市50 （二層）260

6、0044鋪沂州路陵園前街東側(cè)大姐150 （二層）4000022沂州路陵園前街東側(cè)守娟150 （二層）4000022示沂州路陵園前街東側(cè)草原洪羊1200 （四層）36000025例沂州路陵園東街南側(cè)家園魚館300 （三層）10000028沂州路中段慧谷傾城茶葉店120 （二層）6000041沂州路中段慧谷傾城發(fā)祥衛(wèi)生270 （三層）25000077沂州路中段房產(chǎn)局西側(cè)家紡店120 （一層）12000083沂州路中段小區(qū)東側(cè)壽衣店30 （一層）3000083沂州路考棚街交會米參館80 （一層）2600027四、沂蒙路中北段位置銀雀山路以北、大道以南商鋪現(xiàn)狀沂蒙路中段直接位于人民廣場商圈東側(cè)， 是市

7、區(qū)東部重要的商 業(yè)繁華之地，名副其實(shí)的“金圈”，集中了較大型的品牌店、 連鎖購物中心等，小型商鋪也多種多樣，經(jīng)營利潤相對較高的 行業(yè)，相對而言，北端商業(yè)受萬興都等多方面的影響，要遜色 許多。商鋪功能定位服飾服裝、購物消費(fèi)、餐飲服務(wù)、娛樂休閑。主力商鋪面積30-7000平方米。經(jīng)營業(yè)態(tài)分布餐飲、購物、醫(yī)療、休閑等。租金水平16-168元/月/平方米。商鋪位 置商鋪面積（m2）租金（元/年）租金水平（元/月/ m2）沂蒙路西側(cè)人民廣場大潤發(fā)7000 （負(fù)一層）500000059人民廣場下潤發(fā)北入口百姓藥房300 （負(fù)一層）600000168沂蒙路東側(cè)二小對過鞋店35 （一層）70000166沂蒙路

8、中段紅北側(cè)龍發(fā)裝飾480 （四層）26000045示沂家路紅商業(yè)街服裝店70（一層）3000036沂蒙路中段東側(cè)沂蒙炒雞210（二層）4000016例沂蒙路蘭山醫(yī)院對過伊利專賣60（一層）1600022沂蒙路中段硯池街西側(cè)茶館120（一層）210000145沂蒙路天天過年對過裝飾公司120（二層）8000055沂蒙路與北園路交匯北光明眼鏡110（二層）4000031五、城區(qū)寫字樓位置然路以北、南坊大道以南寫字樓現(xiàn)狀市區(qū)寫字樓市場表現(xiàn)不溫不火，隨著 2012年北城新區(qū)行政辦 公功能的進(jìn)一步強(qiáng)化，北城新增寫字樓、辦公樓進(jìn)一步加大了 市場的供應(yīng)，城區(qū)寫字樓租賃感受壓力；同時大型本土企業(yè)或 單位往往自

9、建或購買辦公樓或公寓， 而以商貿(mào)物流為主許多中 小企業(yè)品牌意識不強(qiáng)或?yàn)榭刂平?jīng)營成本，多選擇商鋪部或沿街 樓部自做辦公用房，分流了市場需求。租金水平0.4-1.7元/天/平方米。寫 字 樓 示 例位 置名稱面積（m2）租金（元/年）租金水平（元/天/ m2）南坊新區(qū)沂蒙路西側(cè)環(huán)球國際1400 （20 層）6500001-1.3通達(dá)路與聚才路交匯東中元國際840 （10 層）3000001通達(dá)路與北園路交匯城建時代廣場100-150 不等240000.5-0.8通達(dá)路與北園路交匯東財(cái)富廣場100 （16 層）350001人民廣場北側(cè)金鼎國際140 （8 層）420000.8-1人民廣場西側(cè)萬閱城1

10、10-370 不等1.1-1.7 （朝向及位置）金雀山路與中丘路交匯上城國際1200 （17 層）4400001-1.2通達(dá)路與啟陽路交匯北澳爾諾1沂蒙路金源路交匯西側(cè)嘉銳大廈0.8-1金五路與沂州路交匯聯(lián)安現(xiàn)代1-1.1解放路與王莊路交匯匯豐西城0.4六、當(dāng)前集團(tuán)公司租賃資產(chǎn)與調(diào)查租金水平對比資產(chǎn)位置當(dāng)前租金水平（元/月/ m2）相鄰周邊租金水平（元/月/ m2）苗莊四路沿街42 （一層）；11-13 （二層）；13-14（三層）33-50 （一層）；15-18 （二層）；15 （三層）苗莊42# （ A）17-18 （一層）17-22（ 一層）蒙山大道沿街17-30 （二層）15 （二層）

11、七里園沿街19-21 （一層）；15-18 （二層）20-30 （一層）；15-18 （二層）三合園東沿街16-19 （二層）；18 （三層）三合園西沿街10-15 （一層）；11-12 （二層）4-7 （三層）12-14 （二層）；9-12 （三層）銀鳳花園25 （二層）；21 （三層）18 （二層）桃花澗沿街17-19 （四層）；16 （六層）40 （二層）陵園前街19 （三層）；15 （六層）22（二層）紅沿街30-33 （一層）22-36 （一層）花園15-21 （二層）22 （一層）太子湖沿街33-40 （一層）；24-30 （二層）20 （四層）22-57 （一層）18-30 （二

12、層）河畔沿街27-42 （一層）；8-12 （五層）24-36 （一層）房源大廈60-62 （一層）；28 （二層）21 （寫字樓）西城區(qū)域?qū)懽謽牵ㄞk公樓）價格10-18。齊魯大廈28 （寫字樓）城區(qū)寫字樓24-36七、下半年租金調(diào)整分析（一）租金調(diào)整重點(diǎn)區(qū)域通過公司現(xiàn)有租賃資產(chǎn)租金水平對比， 結(jié)合年初以來各處租賃戶經(jīng)營及 租金調(diào)整狀況，下半年部門租金重點(diǎn)調(diào)整區(qū)域計(jì)劃為苗莊四路沿街和三合園 東西沿街。四路沿街二層出租房屋與周邊市場租金有 30-40%的差額，還有較大差 距，需在合同到期后作出調(diào)整；三合園東沿街當(dāng)前二層價格與周邊三層結(jié)構(gòu) 的價格相當(dāng)，有10-20%的上調(diào)空間；三合園西沿街以往以不

13、空置為租賃目 標(biāo)，造成其租賃價格相對偏低，而隨著周邊環(huán)境的逐步改善，今后租金，特 別是三層結(jié)構(gòu)房屋平均可以有 30% 以上的上調(diào)空間。（二）其他區(qū)域 陵園前街、太子湖、河畔等下半年租金按年初計(jì)劃執(zhí)行，預(yù)期租金調(diào)整 幅度在 8-15% ；、紅等處租金近年來調(diào)整幅度較大，下半年隨行就市適度調(diào) 整；銀鳳花園、蒙山大道等處沿街租價保持穩(wěn)定，避免空置。八、趨勢分析（一）商鋪?zhàn)赓U當(dāng)前價格與 2012 年年末相比，小型房屋租賃表現(xiàn)相對活躍，大部分地 段租金有所上漲，但漲幅差距較大。其中苗莊、三合園附近有部分租戶租金 同比上漲幅度 10-20% 左右，而豪情家園附近租金則無明顯變化；通達(dá)路、 沂蒙路段租金漲幅也有一定漲幅，平均租金水平已達(dá)到較高水平；而受高架 橋施工影響，蒙山大道周邊沿街的空置房和轉(zhuǎn)租戶增加，租金有下降趨勢； 大中型商鋪合同期限較長，租金價格基本變化不明顯。隨著城區(qū)大面積的拆遷改造， 未來市區(qū)以商業(yè)綜合體形式投入使用的商 業(yè)地產(chǎn)將大大增加，這部分商業(yè)地產(chǎn)大都定位相似，而大量同質(zhì)化的產(chǎn)品同 時推入市場，勢必造成大型物業(yè)招租招商量大，競爭激烈和空置率的不斷上 升。同時，西郊商圈的專業(yè)市場建設(shè)已近飽和，而宏觀經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)低迷，許多 傳統(tǒng)行業(yè)的商戶或企業(yè)都表示盈利水平下降，甚至虧損，一些市場客戶已經(jīng) 流失或轉(zhuǎn)行。而與之對應(yīng)的是，臨街中小型商鋪因適合大部分商業(yè)業(yè)態(tài)，轉(zhuǎn) 行靈活，