商鋪選址學(xué)問大零售業(yè)巨頭有要點(diǎn)

1、商鋪選址學(xué)問大 零售業(yè)巨頭有隨著中國加入世貿(mào)組織與世界經(jīng)濟(jì)接軌，中國市場在世界市場上的地位越發(fā)凸現(xiàn) 出來，這些活躍在世界上的零售巨頭也爭相進(jìn)入中國市場，來分得這塊奶酪。家 樂福、伊藤洋華堂、歐尚、易初蓮花、沃爾瑪?shù)攘闶蹣I(yè)巨頭在北京迅速搶占山頭”而他們所到之處，商業(yè)活躍，人流如潮，形成了自己獨(dú)特的商圈”有眼光的投資者紛紛跟隨這些世界零售巨頭的腳步進(jìn)行投資。投資者跟著這樣的好品牌 走，無疑將降低投資風(fēng)險，當(dāng)然前提是投資者和零售巨頭所經(jīng)營的項目要互補(bǔ)。 據(jù)了解，人們大多看中的是零售巨頭經(jīng)過系統(tǒng)而科學(xué)研究之后的獨(dú)具戰(zhàn)略眼光的 選址！世界零售巨頭們一般都經(jīng)過了很多年的成熟發(fā)展，他們在選址上都形成了 一套

2、十分科學(xué)的選址方案，對建筑設(shè)施、周邊環(huán)境、道路交通、人口密度、人口 結(jié)構(gòu)、購買力等都做出了定量分析。而對于個人投資者來說，一般都是憑感覺來 投資，由于沒有科學(xué)的選址經(jīng)驗，成功的幾率是很低的。投資專家認(rèn)為，零售巨頭們?yōu)榱吮３肿约旱牡慕?jīng)營業(yè)績，它不可能在自己店址的 選擇上有任何失誤，更不可能拿自己一點(diǎn)一滴積累起來的品牌當(dāng)兒戲。他們在長 時間積累起來的一些經(jīng)驗，也就是他們成功的關(guān)鍵所在。沃爾瑪沃爾瑪公司是國際著名的大型零售企業(yè)。低價策略是沃爾瑪一貫的經(jīng)營方針，在 商品采購環(huán)節(jié)上是從供貨者那里為顧客爭取利益”態(tài)度堅決地對供應(yīng)商堅持低 價策略，現(xiàn)在沃爾瑪?shù)木薮箐N售額使其確定了供應(yīng)鏈中的領(lǐng)袖地位，它90%

3、的產(chǎn)品直接從廠家進(jìn)貨，并且實(shí)現(xiàn)了全球性采購，從而使進(jìn)貨費(fèi)用得以大幅降低。自 1996年進(jìn)入我國零售市場后，到2003年底，沃爾瑪在我國共開設(shè)了 33家分店。 選址原因：沃爾瑪在各方面都追求低成本的運(yùn)作，包括選址。剛進(jìn)入北京市場時，沃爾瑪仍 舊采用郊區(qū)化發(fā)展策略。首家店落戶石景山，第二家店雖然選址中關(guān)村知春路， 但也不在馬路邊，不容易被顧客找到。據(jù)沃爾瑪內(nèi)部人士透露，這樣選址是因為 樓盤租金相對更便宜。而老對手家樂福的門店一般都開在市中心，因此人氣很 旺。家樂福深諳，在中國目前公路建設(shè)滯后和私家車普及率不高的情況下，中國 畢竟還是一個以市中心為居住和消費(fèi)主體的國家。然而，在進(jìn)入中國9年以后，沃爾

4、瑪開始向老對手家樂福學(xué)習(xí)，往市中心走。宣 武門店的開業(yè)即是轉(zhuǎn)變的開始。沃爾瑪購物廣場宣武門分店位于宣武門地鐵正南 側(cè)400米，緊鄰南城知名商場莊勝崇光百貨。沃爾瑪選址要求：一、對商圈的要求1、在項目1.5公里范圍內(nèi)人口達(dá)到10萬以上為佳，2公里范圍內(nèi)常住人口可達(dá)到12-15萬人2須臨近城市交通主干道，至少雙向四車道，且無綠化帶，立交橋，河流，山 川等明顯阻隔為佳3、商圈內(nèi)人口年齡結(jié)構(gòu)以中青年為主，收入水平不低于當(dāng)?shù)仄骄?、項目周邊人口暢旺，道路與項目銜接性比較順暢，車輛可以順暢的進(jìn)出停車 場5、核心商圈內(nèi)（距項目1.5公里）無經(jīng)營面積超過5000平方米的同類業(yè)態(tài)為佳二、對物業(yè)的要求1、 物

5、業(yè)縱深在50米以上為佳，原則上不能低于 40米，臨街面不低于70米2、 層高不低于5米，對于期樓的層高要求不低于 6米凈高在4。5米以上（空調(diào) 排風(fēng)口至地板的距離）3、樓板承重在800KG/平方米以上，對期樓的要求在 1000KG/平方米以上4、柱距間要求9米以上，原則上不能低于8米5、正門至少提供2個主出入口，免費(fèi)外立面廣告至少 3個6、每層有電動扶梯相連，地下車庫與商場之間有豎向交通連接7、商場要求有一定面積的廣場三、對停車場的要求1、至少提供300個以上地上或地下的顧客免費(fèi)停車位2、必須為供應(yīng)商提供20個以上的免費(fèi)貨車停車位3、如商場在社區(qū)邊緣需做到社區(qū)居民和商場客流分開，同時為商場供貨

6、車輛提 供物流專用場地，40尺貨柜車轉(zhuǎn)彎半徑18米四、其它1、市政電源為雙回呼或環(huán)網(wǎng)供電或其它當(dāng)?shù)卣鷾?zhǔn)的供電方式，總用電量應(yīng) 滿足商場營運(yùn)及司標(biāo)廣告等設(shè)備的用電需求，備用電源應(yīng)滿足應(yīng)急照明，收銀 臺，冷庫，冷柜，監(jiān)控，電腦主機(jī)等的用電需求，并提供商場獨(dú)立使用的高低壓 配電系統(tǒng)，電表，變壓器，備用發(fā)電機(jī)，強(qiáng)弱電井道及各回路獨(dú)立開關(guān)箱2、配備完善的給排水系統(tǒng)，提供獨(dú)立給排水接駁口并安裝獨(dú)立水表，給水系統(tǒng) 應(yīng)滿足商場及空調(diào)系統(tǒng)日常用水量及水壓使用要求，美工滿足市政府停水一天的 商場用水需求3、 安裝獨(dú)立的中央空調(diào)系統(tǒng)，空調(diào)室內(nèi)溫度要求達(dá)到24度正負(fù)度標(biāo)準(zhǔn)4、物業(yè)租賃期限一般為20年或20年以上，

7、不低于15年并提供一定的免租期 家樂福1963年誕生的法國家樂福，2003年以650億美元的銷售額成為全球第二大零售 商。在中國，從1995年至今已開設(shè)分店41家，成為在中國大陸銷售額最高的外 商投資零售企業(yè)，所開店已遍布中國 20多個城市，經(jīng)營商品兩萬多種，家樂福 95%以上商品都是本地化采購。家樂福在我國的定位充分考慮國內(nèi)整體消費(fèi)水平 較低的市場環(huán)境，以及商圈內(nèi)居民的生活水平和消費(fèi)能力，確立了以經(jīng)營日常生 活用品為主的商品結(jié)構(gòu)，向消費(fèi)者提供大多數(shù)生活必需的，不僅買得到、而且買 得起的商品，實(shí)現(xiàn)了大批量銷售。選址原因家樂福每開一家分店，首先會對當(dāng)?shù)剡M(jìn)行詳細(xì)而嚴(yán)格的調(diào)查與論證，歷時都在一 年以

8、上。調(diào)查涉及的范圍包括文化、氣候、居民素質(zhì)、生活習(xí)慣及購買力水平等 諸多方面。在北京，已開四家分店。這四家店鋪分別是創(chuàng)益佳店、方園店、方莊 店、馬連道店。這幾家店都集中在居住片區(qū)和國展等人口高度集中的區(qū)域，具有 穩(wěn)定、大量的人流。同時，交通便利，由于不在市區(qū)，租金也較便宜，更有利于 超市的發(fā)展。從空間布局上看，4家店鋪的分布形成了一個整體優(yōu)勢，其影響范 圍、輻射范圍遍及北京絕大地區(qū)。家樂福在中國每開一家新店都嚴(yán)格按照其選址要求進(jìn)行：家樂福的顧客群：60%的顧客是34歲以下，70%是女性，54%是已婚； 家樂福的主要理念：低價、一次購足、免費(fèi)停車、高周轉(zhuǎn)、新鮮程度、品質(zhì)； 現(xiàn)代化的商店就是：衛(wèi)生

9、、舒適、店內(nèi)通道進(jìn)出方便、國際標(biāo)準(zhǔn).家樂福在選址方面有以下要求地理位置要求：交通方便（私家車、公交車、地鐵、輕軌）人口密度相對集中 兩條馬路交叉口，其一為主干道 具備相當(dāng)面積的停車場，比 如在北京至少要求600個以上的停車位 建筑物要求：建筑占地面積15000平方 米以上 最多不超過兩層 總建筑面積2萬-4萬平方米 轉(zhuǎn)租租戶由家樂福負(fù)責(zé)管 理建筑物長寬比例10： 7或10： 6停車場要求：至少600個機(jī)動車停車位，非機(jī)動車停車場地 2000平方米以上， 免費(fèi)提供家樂福公司及顧客使用伊藤洋華堂2003年伊藤洋華堂以272億美元的銷售額名列世界500強(qiáng)。它以商圈內(nèi)，中等收 入家庭消費(fèi)者為主要目標(biāo)顧

10、客。為滿足其需求，伊藤洋華堂對商品的選擇十分細(xì) 致。吃、穿、用商品經(jīng)營面積的比例是 3： 4： 3。食品類以魚、肉、鮮果、蔬菜 為主，并設(shè)有面包房、壽司房、日式餐廳等頗具特色的經(jīng)營項目。服裝類以新品 種為主打商品。家居類以全新的日用百貨為主打商品，突出裝飾性和功能性商 品。獨(dú)特的選址定位策略：伊藤洋華堂明確提出不在所謂 一類地段”開店的思想，其80年代以后開設(shè)的店鋪 均在交通便利的城鄉(xiāng)結(jié)合部，目前的新店選址仍遵循這一原則。這樣做首先避免 了與通常在此類地區(qū)建店的傳統(tǒng)百貨店的正面競爭，同時在客觀上適應(yīng)了在工業(yè) 化不斷發(fā)展的過程中必然出現(xiàn)的城市空洞化的趨勢。在此基礎(chǔ)上，伊藤洋華堂將 店鋪的目標(biāo)商圈

11、鎖定在35公里范圍之內(nèi)，力爭通過 GMS業(yè)態(tài)的一次性購物 功能”和良好的服務(wù)為社區(qū)居民提供全方位的購物方便，贏得顧客的頻繁光臨， 成為區(qū)域內(nèi)購買力的實(shí)現(xiàn)中心。伊藤洋華堂的員工常說，我們并不奢求城市的所 有居民都成為我們的顧客，我們更為看重的是附近的居民每天都能來這里購物。 為了取得得絕對的競爭優(yōu)勢，伊藤洋華堂一旦確定開店地區(qū)，通常會采取一種密 集開店的策略，在區(qū)域內(nèi)占據(jù)所有的商圈面積，例如再北京朝陽區(qū)就開有十里堡 店、亞運(yùn)村店、望京店。這樣做的結(jié)果是首先提高了所在區(qū)域的行業(yè)進(jìn)入成本， 遏止了競爭對手的發(fā)展，另一方面使區(qū)域性的物流中心等技術(shù)設(shè)施得到了最充分 的利用，通過規(guī)模共享降低了總體運(yùn)營成本

12、。易初蓮花創(chuàng)建于1921年的正大集團(tuán)經(jīng)過80余年的持續(xù)發(fā)展，連年躋身于世界 500強(qiáng)企業(yè) 之列，并被美國未來雜志評為亞洲十大優(yōu)秀企業(yè)之一。易初蓮花購物中心是 正大集團(tuán)在中國投資的大型零售企業(yè)，它強(qiáng)調(diào)為家庭成員而設(shè)，倡導(dǎo)衣食住行一應(yīng)俱全”的消費(fèi)理念，目前在中國已成功開張了 28家大型連鎖購物中心。在上 海，易初蓮花共開設(shè)了 11家購物中心，成為當(dāng)?shù)亻_店數(shù)量最多、營業(yè)面積最 大、營業(yè)額最咼的外資零售企業(yè)。在北京，易初蓮花開設(shè)了8家大型超市購物中心。選址原因選址問題一直是這個公司十分重視的。從規(guī)模上看，大多選在全國范圍內(nèi)面積兩 萬平方米左右的大賣場，例如草橋店、金源店。因為要突出品種的齊全、形成規(guī)

13、模優(yōu)勢必然要選擇空間較大的場地。但是他的選址無一在市區(qū)鬧市，大多分布在 北京周邊的地區(qū)，例如通州店、北苑店。選擇周邊地區(qū)主要是：周邊地區(qū)擁有眾 多的居住小區(qū)，尤其是北面，高達(dá)數(shù)十萬的常住人口在此聚合，但調(diào)查顯示該區(qū) 域80%的消費(fèi)者認(rèn)為本區(qū)域缺乏大型的商業(yè)配套設(shè)施，遠(yuǎn)離市區(qū)商業(yè)中心，購物 及其不方便，這說明了區(qū)域的消費(fèi)潛力并沒能真正釋放，市場有很大的空白點(diǎn)， 易初蓮花在此提出 在家門口購物”的口號是恰到好處；可見，選址不一定非選在 城市的中心，更希望是未來的商業(yè)中心，或是未來人口比較密集的地方。肯德基：業(yè)內(nèi)曾經(jīng)流傳這樣一種 傍大款”的說法：選鋪跟著麥當(dāng)勞、肯德基走，肯定沒 錯！”似乎無論麥當(dāng)勞

14、和肯德基把店開在哪里，哪里就被插上了鬧市的大旗，我 們甚至可以經(jīng)常看到麥當(dāng)勞和肯德基把店開在一些看起來并不特別惹眼的地方， 而其門庭若市的狀況又讓人不得不佩服其選址的精明。肯德基的選址秘訣：地點(diǎn)是飯店經(jīng)營的首要因素，餐飲連鎖經(jīng)營也是如此。連鎖店的正確選址，不僅 是其成功的先決條件，也是實(shí)現(xiàn)連鎖經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)化、簡單化、專業(yè)化的前提條件和 基礎(chǔ)。因此，肯德基對快餐店選址是非常重視的，選址決策一般是兩級審批制，通過兩個委員會的同意，一個是地方公司，另一個是總部。其選址成功率幾乎是百分之百，是肯德基的的核心競爭力之一?？系禄x址按以下幾步驟進(jìn)行。一、商圈的劃分與選擇1劃分商圈肯德基計劃進(jìn)入某城市，就先通過

15、有關(guān)部門或?qū)I(yè)調(diào)查公司收集這個地區(qū)的資 料。有些資料是*的，有些資料需要花錢去買。把資料買齊了，就開始規(guī)劃商 圈。商圈規(guī)劃采取的是記分的方法，例如，這個地區(qū)有一個大型商場，商場營業(yè)額在 1000萬元算一分，5000萬元算5分，有一條公交線路加多少分，有一條地鐵線 路加多少分。這些分值標(biāo)準(zhǔn)是多年平均下來的一個較準(zhǔn)確經(jīng)驗值。通過打分把商圈分成好幾大類，以北京為例，有市級商業(yè)型（西單、王府井 等）、區(qū)級商業(yè)型、定點(diǎn)（目標(biāo)）消費(fèi)型、還有社區(qū)型、旅游型等等。2選擇商圈即確定目前重點(diǎn)在哪個商圈開店，主要目標(biāo)是哪些。在商圈選擇的標(biāo)準(zhǔn)上，一方 面要考慮餐館自身的市場定位，另一方面要考慮商圈的穩(wěn)定度和成熟度。餐

16、館的 市場定位不同，吸引的顧客群不一樣，商圈的選擇也就不同?？系禄c麥當(dāng)勞市場定位相似，顧客群基本上重合，所以在商圈選擇方面也是一 樣的?？梢钥吹?，有些地方同一條街的兩邊，一邊是麥當(dāng)勞另一邊是肯德基。 商圈的成熟度和穩(wěn)定度也非常重要。比如規(guī)劃局說某條路要開，在什么地方設(shè)立 地址，將來這里有可能成為成熟商圈，但肯德基一定要等到商圈成熟穩(wěn)定后才進(jìn) 入，例如說這家店3年以后效益會多好，對現(xiàn)今沒有幫助，這 3年難道要虧損? 肯德基投入一家店要花費(fèi)好幾百萬元，當(dāng)然不冒這種險，一定是比較穩(wěn)健的原 則，保證開一家成功一家。二、聚客點(diǎn)的測算與選擇要確定這個商圈內(nèi)，最主要的聚客點(diǎn)在哪。例如，上海的淮海路是很成熟的商圈，但不可能淮海路上任何位置都是聚客點(diǎn)， 肯定有最主要的聚集客人的位置。肯德基開店的原則是：努力爭取在最聚客的地 方和其附近開店。過去古語說一步差三市”開店地址差一步就有可能差三成的買賣，這跟人流動 線（