旅游土地使用權年限

1、傳統(tǒng)的旅游星級賓館、 酒店對于旅游業(yè)涉及的土地使用權年限的劃分還是比較詳細的,土地使項目立項，土地使用權年限為 40年；國家級或省級旅游度假區(qū)內(nèi)的旅游商業(yè)用地, 用權年限為40或50年；國家級或省級旅游度假區(qū)內(nèi)的綜合類用地性質(zhì)，一般適合于度假 酒店、度假公寓等旅游房產(chǎn)建設，土地使用權年限為50年；商業(yè)用地性質(zhì)的旅游房產(chǎn)項目,般適合于建設旅游星級賓館、商務酒店、經(jīng)濟型酒店、度假酒店等以酒店經(jīng)營為主要目的投資行為，土地使用權年限為40年；商業(yè)城市中的綜合類用地性質(zhì)，一般適合于商務酒店、 全套房酒店、旅游星級賓館、服務式公寓、經(jīng)濟型酒店等旅游房產(chǎn)建設，土地使用權年限為50年；服務式公寓、純住宅類酒店

2、式公寓、度假公寓、度假別墅等旅游房產(chǎn)項目的建設,本身屬于房地產(chǎn)開發(fā)性質(zhì)，土地使用權年限為70年。實際操作中存在的矛盾與問題探討（一）指標問題1. 有建設用地指標，但是不滿足占補平衡這是很多一線城市面臨的問題，也是導致很多項目不能上馬的主因，用開發(fā)旅游業(yè)的優(yōu)勢去說服政府開發(fā)未利用地，將未利用地進行土地開發(fā)整理，使得新增耕地滿足占補平衡 要求。沒有未利用地可開發(fā)的，部分地區(qū)可購買其他地區(qū)耕地指標進行占補平衡。2. 規(guī)劃基期年建設用地指標飽和，沒有建設用地指標可用將現(xiàn)有建設用地集約，目前這種問題的解決辦法一般是走建設用地增減掛鉤指標。將分散的農(nóng)村居民點集中， 新建中心村，將原有農(nóng)村建房進行土地復墾，

3、騰退居民點，恢復耕 地，既補充耕地又富余出建設用地指標，可進行建設。（二）有項目有建設用地這種情況是指項目所在地在土地利用總體規(guī)劃中規(guī)劃為建設用地或有條件建設區(qū)，已經(jīng)列入所在地土地利用總體規(guī)劃大綱，本身已經(jīng)滿足建設用地指標要求，在政策上允許進行 建設的建設用地。地塊土地使用權屬問題可能遇到如下情況:1.土地使用權國家所有這是最容易實施的一種情況，此時的土地可能是已經(jīng)經(jīng)過一級開發(fā)的“熟地”，也可能是未經(jīng)過開發(fā)的“生地”，“熟地”可通過招標、拍賣、掛牌的出讓方式進行土地使用權的獲得，進行開發(fā)建設，“生地”可通過申請土地一級開發(fā)的方式進行開發(fā)為熟地，再獲得 土地使用權進行開發(fā)。很多地區(qū)對一級開發(fā)商在

4、獲得二級開發(fā)土地使用權的政策上都有一定 的扶持。2.土地集體所有國家未列入招標、拍賣、掛牌等出讓計劃，可申請政府進行一級開發(fā)，收回國有土地 使用權并出讓。土地收購儲備范圍如下:(1) 新增建設用地中用于經(jīng)營性開發(fā)的土地(2) 已列入危舊房改造計劃的土地(3) 依法收回的閑置土地(4) 政府依法收購和整理的國有土地(5) 因單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)、兼并或其他原因調(diào)整出的原劃撥國有土地，含原 有城市基礎設施改造調(diào)整出的劃撥用地。(6) 土地使用權期限已滿、政府依法收回的土地(7) 以出讓方式取得土地使用權后無力繼續(xù)履行出讓合同，又不具備轉讓條件的土地(8) 土地使用者要求政府收回的土地(9)

5、市區(qū)范圍內(nèi)無合法使用權的國有土地(10) 其他依據(jù)法律、法規(guī)可以收回的國有土地如果開發(fā)項目涉及符合以上情況的土地，開發(fā)商是可以通過相應的手續(xù)獲得土地使用權的，其實如果開發(fā)商對地塊的渴求度很高的話,般是可以以合法的形式獲得的，比如給與一定的補償?shù)鹊取?. 土地已經(jīng)出讓的建設用地這種情況可通過土地轉讓的方式進行建設用地使用權的獲得，但必須按土地使用權出讓合同規(guī)定的期限和條件投資開發(fā)、利用土地，否則土地使用權轉讓行為無效。土地使用權轉讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉移。需要修改土地出讓合同中土地用途的還需重新與國土部門簽署合同，這種方式比較適合在原合同范圍基礎上直接進行開發(fā)建設，如果原

6、開發(fā)商不想將拿到的地進行開發(fā)，或者經(jīng)濟條件不允許無法實施開發(fā)，轉讓土地 使用權也不是惡意炒作地價，此時以轉讓的方式獲得土地是比較經(jīng)濟的方式。（三）有項目沒建設用地這種情況一般發(fā)生在開發(fā)商突然有了靈感進行開發(fā)旅游項目，而項目所在地在土地利 用總體規(guī)劃中未列入建設用地或有條件建設區(qū)。應對這種局面要視下面三種情況而論:1.項目地占用基本農(nóng)田這種情況項目很難批復，一般需要國家文件，如果沒有國家批文，可上報當?shù)貒敛?門，在下一輪土地利用總體規(guī)劃調(diào)規(guī)時將項目地的基本農(nóng)田屬性調(diào)成建設用地或者有條件建設區(qū)，面積不超過三十五公頃的可調(diào)成一般農(nóng)地，并錄入土地利用總體規(guī)劃新建或擴建項目 中。當然基本農(nóng)田的調(diào)出的前

7、提是需要將其他地方達到基本農(nóng)田要求的一般農(nóng)地調(diào)入基本農(nóng)田，以達到基本農(nóng)田的平衡。 這項工作主要有國土部門規(guī)劃科進行協(xié)調(diào)，開發(fā)商能做的就是 將開發(fā)意向提交到國土部門。2.占用一般農(nóng)地這種情況要比占用基本農(nóng)田容易處理，項目在土地利用總體規(guī)劃中明確了項目名稱,錄入了規(guī)劃文本，規(guī)劃時未明確位置以及相應位置地類，如今項目地需占用一般農(nóng)地， 這種情況當?shù)貒敛块T可在建設用地指標允許下進行批復，但是需做好耕地建設用地占補平衡,建設用地指標不滿足的，可申請利用建設用地增減掛鉤指標。3.占用未利用地這種情況有別于占用一般農(nóng)地的是不受耕地占補平衡限制，項目在土地利用總體規(guī)劃中明確了項目名稱， 錄入了規(guī)劃文本，規(guī)劃

8、時未明確位置以及相應位置地類，如今項目地需占用未利用地，如巖石裸地，灘涂等，這種情況當?shù)貒敛块T可在建設用地指標允許下進行批復。這里補充一點，如果新增項目沒有在上一輪土地利用總體規(guī)劃中明確項目名稱，也就是說在土地利用總體規(guī)劃里根本沒有記錄，屬純新項目，然而該項目對當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展起到至關重要的作用，從上級到基層領導都予以高度重視，視地區(qū)而定，也存在當?shù)貒敛块T的允許下先行建設，但是在新一輪土地利用總體規(guī)劃調(diào)規(guī)中必須規(guī)劃為建設用地,并占用下一輪建設用地指標。、旅游項目用地指導性分析一一以農(nóng)業(yè)觀光旅游開發(fā)為例針對目前旅游項目開發(fā)的用地問題，明確的政策要求，緊跟政策導向進行開發(fā)建設才能少走彎路，創(chuàng)造旅游

9、開發(fā)的最大價值。以農(nóng)業(yè)觀光旅游開發(fā)為例，首先明確用地概念，服務休閑型設施農(nóng)業(yè)指依托農(nóng)產(chǎn)品型設施農(nóng)業(yè)建立起來的，主要供外來游客進行觀光、采摘、休閑度假等為主的示范農(nóng)業(yè)。此類項目開發(fā)用地涉及的設施農(nóng)業(yè)用地是指發(fā)展設施農(nóng)業(yè)使用的土地，根據(jù)用途分為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地和附屬設施用地。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地指直接用于種植、養(yǎng)殖，提供初級農(nóng)副產(chǎn)品的土地。附屬設施用地是指為了保證設施農(nóng)業(yè)項目正常運轉和健康發(fā)展,為農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地服務配備的一定比例的附屬設施配套用地，分為附屬設施農(nóng)用地和附屬設施建設用地。附屬設施農(nóng)用地指直接服務于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的 田間道路、地面未固化的建筑（構筑）物等附屬設施用地。附屬設施建設用地指用于農(nóng)產(chǎn)品加工、交易

10、、研發(fā)及餐飲、住宿、會議等配套設施用地。在以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光項目以及各類農(nóng)業(yè)園區(qū),涉及建設永久性餐飲、住宿、會議、大型停車場、工廠化農(nóng)產(chǎn)品加工、中高檔展銷等的用地，不屬于設施農(nóng)用地范圍，按非農(nóng)建設用地管理。確需建設的，必須符合土地利用規(guī)劃，依法辦理建設用地審批手續(xù)，附屬設施建設 用地禁止單獨出租、轉讓等，不能隨意改變用途，禁止進行房地產(chǎn)項目開發(fā)。明確了項目開發(fā)占地的屬性后，就要針對以上屬性關注國土部門頒發(fā)的相應法規(guī)，批文，隨時掌握國家在政策上的新導向，同時也要關注地方在開發(fā)用地上的新政策，在服從政 策法規(guī)的同時抓住政策法規(guī)上的惠民政策，實現(xiàn)土地的合理利用。2009年國土資源部又出臺了國土資

11、源部關于促進農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收推動城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展的若干意見（國土資發(fā)200927號），對設施農(nóng)用地及其附屬用地的歸類、適用政策和審批進行了進一步的明確和簡化。按照該文件規(guī)定，除了設施農(nóng)業(yè)附屬的管理和生活用房等永久性建筑物的用地，須依法辦理農(nóng)用地轉用審批手續(xù)，按照建設用地管理外,溫室大棚未使用建筑材料硬化地面、或雖使用建筑材料但未破壞土地并易于復墾的畜禽舍、 和附屬綠化隔離等用地， 以及農(nóng)村道路、農(nóng)田水利用地，均可作為設施農(nóng)用地辦理用地手續(xù)。（未再強調(diào)不得占用基本農(nóng)田），不納入農(nóng)用地轉用范圍，不占建設用地指標。國家的政策明確了，就要研究地方的政策,國土資源部農(nóng)業(yè)部關于完善設施農(nóng)用地管理有關問題的通知（國土資發(fā)2010155號）上明確的指出“附屬設施用地規(guī)模應嚴制定不高于通知規(guī)定限額的具格控制，省級國土資源和農(nóng)業(yè)部門可結合本地實際情況,體標準”。以天津農(nóng)業(yè)設施用地政策為例，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地占設施農(nóng)業(yè)用地的比例原則上不低8%;附屬于85%，其中寬度小于2米的田間道路、溝渠、田坎等用