某公司項(xiàng)目策劃案

1、xx 中小企業(yè)科技園策劃案第一部分 成都市工業(yè)園區(qū)發(fā)展?fàn)顩r全市范圍內(nèi)的各類(lèi)開(kāi)發(fā)區(qū)共有 14 個(gè)，即成都高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)（含西區(qū)、四川成都出口加 工區(qū)）、成都經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、成都 xx 科技產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)園等 3 個(gè)國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)；西南航空港經(jīng)濟(jì)開(kāi) 發(fā)區(qū)、成都市新都衛(wèi)星城工業(yè)區(qū)、金堂三中園區(qū)（四川中美 / 外中小企業(yè)發(fā)展園區(qū)）、都江堰工業(yè) 開(kāi)發(fā)區(qū)、成都現(xiàn)代工業(yè)港（郫縣）、邛崍經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、成都華僑經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)（青羊區(qū)）、成都 彭州工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、成都錦江工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)等 9 個(gè)省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)；成都鳳凰山第三產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)、成都牧 馬山旅游度假區(qū)等 2 個(gè)市級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)。第二部分 項(xiàng)目概況 一 項(xiàng)目簡(jiǎn)介總建筑面積 3300

2、0 平方米， 容積率為。xx 中小企業(yè)科技園是國(guó)家級(jí)工業(yè)園區(qū)成都 xx 科技產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)專(zhuān)為 xx 中小企業(yè)開(kāi)辟的創(chuàng) 業(yè)起步區(qū)， 科技園利用孵化器的政策和功能優(yōu)勢(shì)， 為中小企業(yè)提供創(chuàng)業(yè)空間和資源， 幫助企業(yè)降低 創(chuàng)業(yè)成本和風(fēng)險(xiǎn)，促進(jìn)科研技術(shù)成果商品化、產(chǎn)業(yè)化，推動(dòng)中小企業(yè)的快速成長(zhǎng)。項(xiàng)目總規(guī)劃面積 300 畝，一期占地 73 畝，其中待征地 13 畝， 將建成五層孵化中心大樓 10000 平方米，工業(yè)廠房 23000 平方米， 二 項(xiàng)目用地描述（一）地理位置蓉臺(tái)大道與柳臺(tái)大道交匯處的項(xiàng)目位于成都西郊溫江區(qū)國(guó)家級(jí)海峽科技產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)腹心地帶，502 廣場(chǎng)，兩面臨路，交通十分便利。距成都外環(huán)高速路 1

3、6km ，距火車(chē)西站 13km ，距火車(chē)北站 約 25km ，距雙流國(guó)際機(jī)場(chǎng) 18km 。連通溫江與成都的光華大道建成后，從溫江到成都市區(qū)僅需 8 分鐘，成溫邛高速公路的全面通車(chē)及北大道，草金路、 西延線、 溫江段等工程的竣工將溫江和開(kāi)發(fā) 區(qū)納入大成都四通八達(dá)的交通網(wǎng)絡(luò)中。（二）土地面積及規(guī)劃使用性質(zhì) 園區(qū)規(guī)劃面積 300 畝，目前已征地 73 畝，其中代征地 13 畝。 用地規(guī)劃使用性質(zhì)為工業(yè)用地。 主要用于建設(shè)工業(yè)廠房、 孵化樓及園區(qū)配套設(shè)施 （食堂、宿舍） 等。（三）項(xiàng)目進(jìn)展情況 目前土地已交付科技園，用地已打圍，紅線已畫(huà)，原用地內(nèi)溝渠已改，可以進(jìn)行場(chǎng)平工作。新 成立項(xiàng)目公司名稱(chēng)已注冊(cè)，

4、 公司組織機(jī)構(gòu)已初步建立， 整個(gè)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)工作沿兩條線同時(shí)推進(jìn)， 一條 是項(xiàng)目規(guī)劃、基建，一條是項(xiàng)目策劃、招商。第三部分 項(xiàng)目策劃方案項(xiàng)目 SWOT 分析一）項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)（ S）1、成都市工業(yè)發(fā)展核心地帶圈 溫江是成都市城市的第二層次地帶和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的第一產(chǎn)業(yè)圈。開(kāi)發(fā)區(qū)是成都市工業(yè)經(jīng)濟(jì)的 增長(zhǎng)，是全市發(fā)展生物制藥、食品加工的重要基地，在發(fā)展工業(yè)上區(qū)域優(yōu)勢(shì)突出2、國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)優(yōu)勢(shì) 入駐企業(yè)可享受?chē)?guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)享有的政策、稅收優(yōu)惠等，可享受開(kāi)發(fā)區(qū)工業(yè)基礎(chǔ)配套、生 活配套、管理配套及人力資源和科研支持等諸多優(yōu)勢(shì)3、孵化器優(yōu)勢(shì) 科技園實(shí)際是開(kāi)發(fā)區(qū)的“園中園”，入駐企業(yè)不僅享受開(kāi)發(fā)區(qū)的資源優(yōu)勢(shì)同時(shí)可享受科技 園獨(dú)

5、特的孵化器功能優(yōu)勢(shì)。4 、位于江澤民視察過(guò)的 502 廣場(chǎng)，口岸好，廣告效果好。5、拿地成本低，可辦理產(chǎn)權(quán)證6、具有成功招商的經(jīng)驗(yàn)，有一定的招商網(wǎng)絡(luò)和渠道。二）項(xiàng)目劣勢(shì)（ W ）1、公司整體、自主開(kāi)發(fā)將面臨一定的資金壓力和風(fēng)險(xiǎn)2、公司在工業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)嵙Σ煌怀?，品牌不夠響? 、 一期和二期土地未連成片，難以整體規(guī)劃。4、距離成都市區(qū)較遠(yuǎn)，給企業(yè)增加了運(yùn)輸成本。1、2、3、4、三）項(xiàng)目機(jī)會(huì)（ O ） 開(kāi)發(fā)區(qū)的亞?wèn)|、蓉臺(tái)兩工業(yè)園項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，招商效果差 開(kāi)發(fā)區(qū)入駐企業(yè)數(shù)量、規(guī)模發(fā)展勢(shì)頭好，對(duì)園區(qū)招商工作有帶動(dòng)效應(yīng)。 成都市區(qū)及周邊郊縣定位于中小企業(yè)工業(yè)園的不多 項(xiàng)目用地位置優(yōu)越，將成為開(kāi)發(fā)區(qū)的形象

6、工程之一，開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)可能為園區(qū)招商提 供幫助。1、2、3、四）項(xiàng)目威脅（ T） 各類(lèi)工業(yè)園區(qū)，競(jìng)爭(zhēng)激烈，尤其是亞?wèn)|、蓉臺(tái)兩工業(yè)園如果進(jìn)入開(kāi)發(fā)將帶來(lái)直接威脅。 如開(kāi)發(fā)力度不夠?qū)⒚媾R開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)壓力，對(duì)二期拿地不利 開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的孵化中心、區(qū)外其他各類(lèi)孵化器構(gòu)成競(jìng)爭(zhēng)SWOT1、2、3、4、5、分析結(jié)論： 面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)，明確定位，專(zhuān)為中小企業(yè)量身定作。 充分利用低成本優(yōu)勢(shì)，樹(shù)立形象，為二期做鋪墊。 充分發(fā)揮國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)金字招牌的優(yōu)勢(shì)。 創(chuàng)新開(kāi)發(fā)模式，招商先行，以招商帶動(dòng)開(kāi)發(fā)。 利用孵化器功能，打造工業(yè)地產(chǎn)科技概念。二 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略（一）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)總體目標(biāo)1）以溫江項(xiàng)目為契機(jī)，實(shí)施“工業(yè)地產(chǎn)規(guī)?；睉?zhàn)略2）以

7、溫江項(xiàng)目樹(shù)形象，亮品牌。3）兼顧效益的基礎(chǔ)上，追求開(kāi)發(fā)速度，探索開(kāi)發(fā)新模式，建立和鞏固招商網(wǎng)絡(luò)。（二）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)策略1、自主開(kāi)發(fā) +入園企業(yè)開(kāi)發(fā) 這種方式下我們把入園企業(yè)分為兩類(lèi)，一類(lèi)是租用標(biāo)準(zhǔn)廠房 （不排除買(mǎi)斷）；二類(lèi)是企業(yè)征用 土地自行建廠。采取這種開(kāi)發(fā)策略， 整個(gè)園區(qū)開(kāi)發(fā)要把握開(kāi)發(fā)節(jié)奏， 招商要先行。公司在開(kāi)發(fā)標(biāo)準(zhǔn) 廠房的同時(shí)或之前就開(kāi)展對(duì)征地企業(yè)、 孵化大樓的招商， 孵化大樓和征地企業(yè)招商工作進(jìn)展順利的 情況下（招租達(dá)到 60 80% ，引進(jìn)企業(yè) 56 家），方可開(kāi)展孵化大樓的開(kāi)發(fā)建設(shè)。因此招商是 否成功是此種開(kāi)發(fā)策略成功的關(guān)鍵。利：1）公司資金壓力小，資金占用少，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)小2）投資風(fēng)險(xiǎn)

8、小。弊：1） 開(kāi)發(fā)周期拉長(zhǎng)，影響二期拿地和開(kāi)發(fā)，同時(shí)可能面臨管委會(huì)壓力2） 因整個(gè)園區(qū)配套不到位， 企業(yè)對(duì)服務(wù)、 園區(qū)管理乃至公司實(shí)力信心不足， 招商工作難度大。3）投資回報(bào)較低。2 、 引入新投資商聯(lián)合開(kāi)發(fā) 以項(xiàng)目土地使用權(quán)作股， 引進(jìn)新的投資商對(duì)海峽教育科技公司增資擴(kuò)股， 進(jìn)行聯(lián)合開(kāi)發(fā)。 新投 資商可以?xún)?yōu)先考慮皎龍等運(yùn)作工業(yè)園區(qū)較成功的工業(yè)地產(chǎn)商， 因?yàn)樗麄円环矫鎸?duì)工業(yè)地產(chǎn)有較深入 的理解和認(rèn)識(shí)，另一方面資金實(shí)力強(qiáng)，現(xiàn)金流量充足，再者有較成熟的招商網(wǎng)絡(luò)和渠道可以共享。 引入新的投資商后即可對(duì)園區(qū)進(jìn)行整體啟動(dòng)， 孵化樓和標(biāo)準(zhǔn)廠房可以先建起來(lái)， 同時(shí)整個(gè)園區(qū)的設(shè) 計(jì)和規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn)也可以有所提高。非

9、標(biāo)準(zhǔn)廠房區(qū)仍可向企業(yè)出售土地，由企業(yè)自己開(kāi)發(fā)。利：1）2）3）4）開(kāi)發(fā)周期短，資金壓力小，風(fēng)險(xiǎn)分散 有利于樹(shù)立公司和園區(qū)形象，對(duì)二期拿地有幫助。 利于招商 如果能引入工業(yè)地產(chǎn)商則可以利用對(duì)方的網(wǎng)絡(luò)推進(jìn)招商工作。弊：1）尋找理想的新投資商較困難2）利潤(rùn)空間壓縮 項(xiàng)目市場(chǎng)定位16 人，含基本設(shè)施 650 元/ 月，不含基本設(shè)施 580 元/（一） 同類(lèi)工業(yè)園區(qū)考察情況 龍騰工業(yè)城 由宏杰置業(yè)（臺(tái)資）投資，位于成都龍泉國(guó)家經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)中心位置世紀(jì)大道旁， 占地 1000 畝，分 A、 B 區(qū)開(kāi)發(fā)，預(yù)計(jì) 5 年內(nèi)完成整體開(kāi)發(fā)。目前已完成一期開(kāi)發(fā)，含 11 棟標(biāo)準(zhǔn)框架結(jié)構(gòu)廠 房和 1 棟員工宿舍，二期

10、三棟廠房 6月前可交付， 9 月前完成二期建設(shè)。工業(yè)城只租不售， 03 年 開(kāi)始招商，目前一期除兩棟廠房共約 2000 平米外已完成大部分招商入駐率達(dá) 92% ，租賃價(jià)為元 / 平米（含物管費(fèi)），員工宿舍每間可容納 月。園區(qū)用水為自來(lái)水，噸水價(jià)約元；每 1000平米廠房配電60KW，超出部分按500元/KVA加 收電力增容服務(wù)費(fèi)。折合后動(dòng)力電價(jià)約元，照明電約元。目前入駐企業(yè)主要是制造業(yè)、機(jī)械加工、 包裝和電子。成都青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)由成都青羊工業(yè)建設(shè)發(fā)展有限公司投資，是成都市 21 個(gè)工業(yè)集中發(fā)展區(qū)之一，園區(qū)位于青羊 區(qū)蘇坡、文家交界處，東臨火車(chē)西站、三環(huán)路，西接繞城高速，南接成溫邛高速公路。

11、總占地面積 3057 畝，規(guī)劃總建筑面積 220 萬(wàn)平方米，主要規(guī)劃為兩大區(qū)域： 2593 畝市工業(yè)發(fā)展區(qū)、 464 畝 集中發(fā)展區(qū)農(nóng)民拆遷安置新居工程，整個(gè)工業(yè)集中發(fā)展區(qū)的概念設(shè)計(jì)和 300 畝科技創(chuàng)新起步區(qū)的 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案設(shè)計(jì)已委托日本大廠株式會(huì)設(shè)計(jì)完成， 464 畝發(fā)展區(qū)農(nóng)民拆遷安置新居工程 “英國(guó)小城” 的概念設(shè)計(jì)和規(guī)劃方案已委托英國(guó)和樂(lè)集團(tuán)設(shè)計(jì)完成。園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)定位于精密機(jī)械加工與電子電器，發(fā)展現(xiàn)代制造工業(yè)與信息工業(yè)。據(jù)報(bào)載， 3 月 16日舉行了發(fā)展區(qū)啟動(dòng)暨首批入 區(qū)企業(yè)（項(xiàng)目）簽約儀式，首批 18 家中外企業(yè)（項(xiàng)目）與青羊發(fā)展簽署了入?yún)^(qū)協(xié)議，項(xiàng)目總投資 額達(dá)億元。一期 300 畝

12、科技創(chuàng)新起步區(qū)正在建設(shè)中，預(yù)計(jì)明年上半年可交付使用。工業(yè)區(qū)全部由 投資商開(kāi)發(fā)建設(shè)，對(duì)外出售，擬售價(jià)為 29803500 元/平米，需一次性付款。園區(qū)對(duì)入駐企業(yè)沒(méi) 有特別要求（污染性產(chǎn)業(yè)除外）。目前招商政策正在制定中。 龍?zhí)抖际泄I(yè)園管理，是三環(huán)沿線規(guī)劃最大的都市型工其中中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園（ 30 畝以下） 20020 萬(wàn)凈地價(jià)+5 萬(wàn)配套） /畝，征地后10-15成華區(qū)政府政府投資， 由成都三益投資有限公司招商、 業(yè)園區(qū)，規(guī)劃面積 11000 余畝（一期開(kāi)發(fā) 5800 余畝）， 畝。園區(qū)以售為主，兼帶出租。投資企業(yè)征用土地價(jià)格為（ 可自建或委建，但廠房水電等由企業(yè)自己申請(qǐng)。代征地是否分?jǐn)傄蛭恢枚?/p>

13、。租賃價(jià)格為 元/月*平米。 30 畝以上大園區(qū)土地已基本征用完畢，主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)為服裝、信息電子、新材料、汽車(chē) 及零配件，但園區(qū)開(kāi)工建設(shè)的少。中小企業(yè)創(chuàng)業(yè)園區(qū)已有 7-8 家企業(yè)簽訂意向，土地征用達(dá) 60 余 畝。 錦江（柳江）工業(yè)開(kāi)發(fā)區(qū)由錦江區(qū)政府投資，柳江街道辦管理。已征地 1800 畝，分為 A、B 兩區(qū)。 A 區(qū)毗鄰國(guó)家級(jí)成 都高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)，由府河、三環(huán)路、成仁路、繞城公路合圍而成，占地1277畝。B區(qū)位于潘家溝，占地 500 余畝。 A 區(qū)土地已征用完，入駐企業(yè)主要為印務(wù)和生物制藥。 B 區(qū)只租不征，企業(yè) 租用土地（ 50 年）3000 元/畝*年，配套費(fèi) 3 萬(wàn)/畝（一次性付清），廠

14、房由企業(yè)自建，企業(yè)也可 租用開(kāi)發(fā)區(qū)標(biāo)準(zhǔn)廠房，7元/平米。目前B區(qū)廠房多由開(kāi)發(fā)區(qū)建設(shè)，另有 6 70畝土地可租建。 蛟龍工業(yè)港3000 元/畝（九江 2000 元/畝），配套費(fèi) 6 萬(wàn)/ 畝由成都蛟龍集團(tuán)投資， 園區(qū)總部位于青羊區(qū)文家境內(nèi)成溫路與繞城高速公路交界處， 成溫高速 公路入口旁 , 一期占地 1400 畝, 二期占地 400 余畝（另有雙流九江 4 、5 百余畝），企業(yè)可租用 土地自建或委托開(kāi)發(fā)商建設(shè)。土地租賃費(fèi)每年 （一次性付清），企業(yè)委托開(kāi)發(fā)商建設(shè) 4 個(gè)月可交房，首付 10% ，工程完工付 20% ，三年內(nèi)繳清 余款，開(kāi)發(fā)商代辦地面產(chǎn)權(quán)。企業(yè)也可租賃廠房，租金8 元/平米（九江

15、7 元/平米）。園區(qū)自建自來(lái)水廠，每千平米配電40KW，超出部分按500元/KW加收。園區(qū)一期已經(jīng)全部入住，二期（文 家）已經(jīng)有 10 余家企業(yè)簽定意向，二期（九江）也已入駐近 20 家企業(yè)。 四川省商會(huì)民營(yíng)經(jīng)濟(jì)示范基地（科創(chuàng)工業(yè)園）由科創(chuàng)藥業(yè)集團(tuán)（民營(yíng)）投資 , 位于成雅高速雙流出口，雙華路與長(zhǎng)城路交界處，西南航空港 經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi) , 規(guī)劃面積 1200 畝（一期開(kāi)發(fā) 400 畝），主要由開(kāi)發(fā)商自建后對(duì)外租售，企業(yè)也可 征地自建或委建，征地價(jià)為： 7-12 萬(wàn)元另加 1 萬(wàn)/畝土地出讓金 ,款項(xiàng)全部付清后半年內(nèi)取得土地 證，公共配套費(fèi) 8-10 萬(wàn)/畝，基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)萬(wàn) /畝。園區(qū)另規(guī)劃 1

16、00 余畝土地用來(lái)修建 30 余棟 別墅作為辦公科研樓（規(guī)劃地緊鄰錦麗園別墅區(qū)），同時(shí)可對(duì)外出售。目前園區(qū)尚未建設(shè)，正進(jìn)行 招商準(zhǔn)備工作。蓉臺(tái)工業(yè)園位于成都溫江XX科技產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)園蓉臺(tái)大道北段，占地近100畝,規(guī)劃建設(shè)20棟鋼結(jié)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)廠 房。在管委會(huì)的敦促下，已建成兩棟廠房。園區(qū)以出售為主，投資者可征用土地（ 12萬(wàn)/畝）自建 或委建（未含配套費(fèi)） , 或購(gòu)買(mǎi)標(biāo)準(zhǔn)廠房 155 萬(wàn)/棟，也可租賃（ 15 元/平米）, 目前入駐率為 0。 亞?wèn)|.?？苿?chuàng)業(yè)園由成都亞?wèn)|投資有限公司投資，位于成都溫江XX科技產(chǎn)業(yè)開(kāi)發(fā)園蓉臺(tái)大道南段，占地80余 畝，原則上開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一規(guī)劃修建廠房（企業(yè)也可以征地）。 園區(qū)預(yù)計(jì)

17、四月份開(kāi)工，目前尚未有任 何政策。私人廠房雙流機(jī)投鎮(zhèn)白佛村 2 組, 由幾個(gè)投資人共同投資建設(shè)，占地約兩畝。每套含兩棟廠房（各 400 平米左右）和三層樓房（共約 500 平米，含臨街商鋪），磚混結(jié)構(gòu)。對(duì)外出租 , 租金約 3、4 元/ 平米*月，水電價(jià)基本一樣，但每周平均有 1-2 兩天停電。（二）綜合分析 以上九家工業(yè)園中，青羊、龍?zhí)?、錦江三家為政府投資，其余均為民間資本投資。除私人廠房外，均有規(guī)范化運(yùn)作和管理。從規(guī)模上看，除蓉臺(tái)、亞?wèn)|外，其余工業(yè)園規(guī)模均在千畝以上，資金 實(shí)力雄厚，因此開(kāi)發(fā)模式上有較大的選擇余地，可以先開(kāi)發(fā)后招商。從定位上看，青羊、龍?zhí)丁㈠\ 江 A 區(qū)主要定位于大品牌、大

18、投資的中大型企業(yè)（集團(tuán)），其他工業(yè)園則主要定位于中小企業(yè)。 蓉臺(tái)、亞?wèn)|與海峽在規(guī)模、定位上相似，但前兩者開(kāi)發(fā)、招商啟動(dòng)進(jìn)展緩慢。蛟龍?jiān)谄放?、?guī)模、 價(jià)格上對(duì)海峽構(gòu)成威脅，但其土地為劃撥地，企業(yè)只能拿到地面建筑產(chǎn)權(quán)。（三）項(xiàng)目定位1. 市場(chǎng)定位：科技園是高新技術(shù)研發(fā)實(shí)驗(yàn)室， 是科研成果商品化、產(chǎn)業(yè)化平臺(tái)；是鼓勵(lì)創(chuàng)新、 鼓勵(lì)發(fā)展的生 產(chǎn)力促進(jìn)中心；是中小品牌產(chǎn)生、發(fā)展、壯大的孵化基地；是信息、資金、人才匯集的創(chuàng)業(yè)天堂。2. 目標(biāo)客戶(hù)定位成都市區(qū)及周邊種子型高科技企業(yè)和中小型企業(yè)； 省內(nèi)外企業(yè)在溫江的分支機(jī)構(gòu)、子（分）公司、生產(chǎn)基地。四 項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)策略產(chǎn)品篇 從“產(chǎn)品”角度，一方面要塑造“科技園區(qū)”概

19、念，使園區(qū)獲得科技增值，另一方面推出“金 牌貼身物管”提升園區(qū)服務(wù)增值。1 科技園區(qū)項(xiàng)目實(shí)質(zhì)是工業(yè)地產(chǎn)，但為凸顯項(xiàng)目特色，應(yīng)著力提升地產(chǎn)附加價(jià)值，促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)與科技房 產(chǎn)的結(jié)合，營(yíng)造“科技型，知識(shí)型”工業(yè)地產(chǎn)概念，通過(guò)孵化器來(lái)形成園區(qū)的比較競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。為此 要放大、強(qiáng)化的資源共享、創(chuàng)新、培訓(xùn)咨詢(xún)和融資功能。資源共享：通過(guò)通訊、網(wǎng)絡(luò)等公共設(shè)施實(shí)現(xiàn)資源共享。培訓(xùn)/咨詢(xún)：建立與科研院所的聯(lián)系，聘請(qǐng)技術(shù)專(zhuān)家、教授、學(xué)術(shù)帶頭人為名譽(yù)顧問(wèn)，對(duì)企業(yè) 研發(fā)中心的困難進(jìn)行點(diǎn)對(duì)點(diǎn)幫扶，定期舉辦園區(qū)企業(yè)技術(shù)、管理專(zhuān)題講座和培訓(xùn)。創(chuàng)新：除幫助企業(yè)申請(qǐng)各類(lèi)科學(xué)基金外，園區(qū)可設(shè)立“創(chuàng)新基金”和“風(fēng)險(xiǎn)投資基金”，鼓勵(lì) 企業(yè)創(chuàng)

20、新，緩解資金瓶頸。2 .金牌貼身物管：為園區(qū)企業(yè)創(chuàng)業(yè)發(fā)展解決后顧之憂(yōu)。價(jià)格篇從租金上看,海峽的租金標(biāo)準(zhǔn)同位于國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)的龍騰、蓉臺(tái)相比，價(jià)格居于中位，相比蛟 龍、龍?zhí)?、錦江則價(jià)格優(yōu)勢(shì)較弱。廠房土地售價(jià)上，蛟龍折合售價(jià) 21萬(wàn)/畝，錦江18萬(wàn)/畝，相比而言，海峽的售價(jià)有一定價(jià)格優(yōu)勢(shì)。vs大樓售價(jià)上，相比青羊工業(yè)集中發(fā)展區(qū)，具有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，但考慮到兩者的區(qū)位差別（溫江 成都），優(yōu)勢(shì)并不明顯，但基本可比溫江本地寫(xiě)字樓售價(jià)?？紤]到XX的開(kāi)發(fā)策略是為了盡快收回投資，因此應(yīng)運(yùn)用價(jià)格和政策杠桿向銷(xiāo)售傾斜，一方面 突出買(mǎi)樓、買(mǎi)地的價(jià)格優(yōu)勢(shì)、所有權(quán)優(yōu)勢(shì)和政策傾斜，另一方面適當(dāng)保持租賃的“高位”且實(shí)行租 金每35

21、年上浮，使投資者有買(mǎi)比租合算的感覺(jué)。因此，租金方案可考慮不變，但因土地售價(jià)結(jié) 構(gòu)中，配套費(fèi)所占比例較高（達(dá)到10 萬(wàn)/畝，而蛟龍、錦江、龍?zhí)杜涮踪M(fèi)在 3 8萬(wàn)之間），可以 考慮適當(dāng)壓縮配套費(fèi)使綜合地價(jià)壓縮到 18萬(wàn)/畝左右，這樣價(jià)格將成為園區(qū)最大的比較優(yōu)勢(shì)。租金售價(jià)備注龍騰工業(yè)城10 元 /m2標(biāo)準(zhǔn)廠房，只租不售青羊工業(yè)集中區(qū)2980 3500 元 /m2科研辦公大樓售價(jià)（只售不 租），工業(yè)廠房尚未開(kāi)發(fā)科創(chuàng)工業(yè)園萬(wàn)/畝征地價(jià)蛟龍工業(yè)港7 8元/m2 （含物管）2000 3000元/畝*年+6萬(wàn)/畝土地使用價(jià)龍?zhí)抖际泄I(yè)園10 15 元 /m225萬(wàn)/畝售價(jià)中不含水、電、氣等配套費(fèi)蓉臺(tái)工業(yè)園15

22、 元/m212萬(wàn)/畝，155萬(wàn)/棟售價(jià)中不含配套費(fèi)亞?wèn)|創(chuàng)業(yè)園錦江開(kāi)發(fā)區(qū)7 元/m2（柳江）3000元/畝*年+3萬(wàn)/畝土地使用費(fèi)私人廠房3 4 兀 /m2海峽12 元/m2萬(wàn)/畝（含配套）1200元/m2 （廠房）2020元/m2 （孵化樓）一一均價(jià)招商篇1. 招商目標(biāo)無(wú)論哪一種開(kāi)發(fā)策略，招商都應(yīng)先開(kāi)發(fā)而行。招商的短期目標(biāo)（ 3 5個(gè)月）是確定2 3家 有一定品牌知名度，征地面積在10 20畝的中型企業(yè)，5 6家征地面積在5 10畝的小型企業(yè)， 以盡快推動(dòng)大樓及園區(qū)配套設(shè)施的開(kāi)發(fā)，長(zhǎng)期目標(biāo)（1 年）是完成整個(gè)園區(qū)的招商工作。2. 招商對(duì)象： 大成都范圍內(nèi)中小企業(yè)。 省內(nèi)外大型企業(yè)、集團(tuán)成都分支

23、機(jī)構(gòu)、子（分）公司、生產(chǎn)基地 大成都范圍內(nèi)咼校實(shí)驗(yàn)室、專(zhuān)利持有人 民間投資者（產(chǎn)權(quán)式工業(yè)物業(yè)）其中以、為主要推介對(duì)象，這部分客戶(hù)里，力爭(zhēng)園區(qū)企業(yè)：社會(huì)企業(yè)達(dá)到3. 推介主題賣(mài)點(diǎn)和二級(jí)賣(mài)點(diǎn)： 主題賣(mài)點(diǎn)：6年租金+銀行按揭?guī)湍p松置業(yè)270元/平方米土地費(fèi)（18萬(wàn)/畝）+500元/平方米建造成本=770元/平方米 六年租金：12*10元/平方米*6=720 元/平方米二級(jí)賣(mài)點(diǎn)：強(qiáng)大的孵化器優(yōu)勢(shì)園中園金牌貼身服務(wù)產(chǎn)權(quán)式商鋪、產(chǎn)權(quán)式工業(yè)物業(yè)：三權(quán)分離，50年穩(wěn)定的投資回報(bào)民間投資者買(mǎi)斷物業(yè)產(chǎn)權(quán)后，自交房之日起獲取穩(wěn)定的租金回報(bào)，由園區(qū)代為招租、管理，省去招租和維護(hù)成本。投資回報(bào)率高達(dá) 8% 10%。十年即可收回投資。穩(wěn)定回報(bào)期限長(zhǎng)達(dá) 50年。靈活的銷(xiāo)售方式： 分期付款 墊付建設(shè)資金 售后返租（專(zhuān)門(mén)針對(duì)產(chǎn)權(quán)式物業(yè)投資者） 主題賣(mài)點(diǎn)和二級(jí)賣(mài)點(diǎn)互相構(gòu)成園區(qū)價(jià)值點(diǎn)和利益點(diǎn)體系，全面系統(tǒng)同時(shí)又突出重點(diǎn)地展示園區(qū) 的優(yōu)勢(shì)和特色。4. 招商步驟 整個(gè)招商過(guò)程分為三階段：（1）招商準(zhǔn)備階段：（前）1. 園區(qū)規(guī)劃圖、效果圖、平面圖；2. 招商計(jì)劃擬訂；3. 成立招商小組、明確工作職責(zé)；4. 制定招商手冊(cè)、招商海