五金塑膠產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移園項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

1、專業(yè)資料 五金塑膠產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移園建設(shè)項(xiàng)目 可行性研究報(bào)告 第一章 總 論 . 3 一、項(xiàng)目概況 . 3 二、研究依據(jù)及范圍 . 3 第二章 規(guī)劃建設(shè)的背景及其必要性 . 5 一、項(xiàng)目建設(shè)背景 . 5 二、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)的必要性 . 6 第三章 建筑方案和基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃 . 8 一、功能定位 . 8 二、建筑方案規(guī)劃 . 8 三、基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃 . 9 第四章 環(huán)境保護(hù)、節(jié)能和消防 . 10 一、環(huán)境現(xiàn)狀 . 10 二、污染源分析和環(huán)保措施 . 10 三、節(jié)能 . 11 四、消防設(shè)施體系 . 11 第五章 項(xiàng)目實(shí)施方案及管理 . 12 一、建設(shè)工期 . 12 二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 . 12 三、招標(biāo)組織計(jì)

2、劃 . 錯(cuò) 誤 !未定義書簽。 四、工程管理 . 12 第六章 工程招標(biāo)方案 . 14 一、招投標(biāo)依據(jù) . 14 專業(yè)資料專業(yè)資料 二、招投標(biāo)原則 . 14 三、招標(biāo)范圍及方式 . 14 第七章 投資估算與資金籌措 . 15 一、投資估算說明 . 15 二、建設(shè)投資 . 15 三、融資方案 . 16 四、融資風(fēng)險(xiǎn)及回避 . 16 第八章 財(cái)務(wù)效益分析 . 19 一、分析依據(jù)及相關(guān)參數(shù) . 19 二、成本費(fèi)用估算 . 19 三、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)分析 . 19 四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益分析 . 錯(cuò)誤!未定義書簽。 五、項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析 . 20 六、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論 . 20 第九章 機(jī)構(gòu)人員設(shè)置方案 . 21

3、第十章 開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及防范措施制訂 . 23 第十一章 研究結(jié)論和建議 . 24 一、研究結(jié)論 . 24 二、建議 . 24專業(yè)資料 第一章 總 論 一、項(xiàng)目概況 1、項(xiàng)目名稱： * 市五金塑膠城 2、建設(shè)單位： * 市* 機(jī)械設(shè)備制造有限公司 3、建設(shè)地點(diǎn)： 4、建設(shè)規(guī)模 擬申請(qǐng)土地兩百畝， 占地約 133400 平方米， 建筑面積約 66700 平 方米，擬建成* 省最大的五金塑膠批發(fā)基地及五金塑膠新型產(chǎn)品研發(fā)基 地。 5、項(xiàng)目總投資 本項(xiàng)目計(jì)劃總投資 15000 萬元，其中征地費(fèi)用 2500 萬元，土建裝 飾工程費(fèi)用 7500 萬元，安裝工程費(fèi)用 1400 萬元，其他基礎(chǔ)配套設(shè)施 費(fèi)用

4、1000 萬元，設(shè)備投資 800 萬元，其他費(fèi)用（項(xiàng)目管理、設(shè)計(jì)、咨 詢、監(jiān)理、各種手續(xù)費(fèi)等） 1000 萬元，流動(dòng)資金 800 萬元。 二、研究依據(jù)及范圍 1、研究依據(jù) 1）* 商貿(mào)物流開發(fā)區(qū)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 2）中華人民共和國(guó)土地管理法 3）中華人民共和國(guó)環(huán)境保護(hù)法 4）城市園林綠化規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 5 ）城市排水規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 專業(yè)資料 6 ）城市給水規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 7 ）城市供電規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 8）* 市高新開發(fā)區(qū)外商投資企業(yè)優(yōu)惠政策 9 ）承辦單位提供的有關(guān)材料 2、研究范圍 1）依據(jù)國(guó)家有關(guān)法令、法規(guī)、法律、制度、政策、規(guī)程及規(guī)范， 對(duì)本產(chǎn)業(yè)園建設(shè)的必要性進(jìn)行全面論證和研究。 2）對(duì)項(xiàng)目建設(shè)

5、規(guī)模、建設(shè)內(nèi)外部條件、項(xiàng)目總體規(guī)劃方案、建設(shè) 方案及公用工程、配套設(shè)施的建設(shè)進(jìn)行全面論證和研究。 3 ）對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的環(huán)境保護(hù)、消防安全及節(jié)能節(jié)水措施的建設(shè)進(jìn)行 分析，對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期間就這些方面應(yīng)該注意的問題進(jìn)行分析。 4）對(duì)項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度計(jì)劃、投資估算及資金籌措、項(xiàng)目招投標(biāo)及項(xiàng) 目管理、項(xiàng)目建設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行論證和分析。 5 ）對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益進(jìn)行全面論證和研究，做出可行 性研究的最終結(jié)論。專業(yè)資料 第二章 規(guī)劃建設(shè)的背景及其必要性 一、項(xiàng)目建設(shè)背景 1、行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)和特點(diǎn) 商貿(mào)物流是現(xiàn)代物流業(yè)的重要組成部分， 正在進(jìn)入一個(gè)穩(wěn)定快速健 康發(fā)展的新時(shí)期， 現(xiàn)代商貿(mào)物流業(yè)作為一種先進(jìn)的組織方式和

6、管理技 術(shù)，被認(rèn)為是推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的 “第三利潤(rùn)源泉 ”，是被普遍看好為 21世紀(jì)的朝陽產(chǎn)業(yè)， * 市是舉世聞名的制造業(yè)之都， 在工業(yè)方面有著十 分明顯的優(yōu)勢(shì)， 例如虎門的鞋城、 服裝城;黃江的五金塑膠城等等都是全 國(guó)聞名的批發(fā)基地。 因此在商貿(mào)物流開發(fā)區(qū)內(nèi)建立一個(gè)五金塑膠城我們 有這些成功的經(jīng)典案例可以借鑒和學(xué)習(xí)。 依附著* 優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及政 府的大力支持， 我們有信心將 * 商貿(mào)物流開發(fā)區(qū) * 五金塑膠城建成 * 省 最大的五金塑膠貿(mào)易基地。 2、區(qū)位發(fā)展優(yōu)勢(shì) * 鎮(zhèn)地處 * 東南部，交通區(qū)位優(yōu)越。 是* 市東向發(fā)展的戰(zhàn)略橋頭堡， 是* 縣南部地區(qū)的經(jīng)濟(jì)商貿(mào)和交通中心。裕溪路直通 *

7、老城區(qū)，距離不 足 10 公里；店忠路北連縣城，距離僅 5 公里；由未來的花園大道聯(lián)系 濱湖新區(qū)核心區(qū)也僅僅 20 公里。便捷的對(duì)外交通： 312 國(guó)道（并設(shè)有 龍?zhí)料碌揽冢┠箱呛?、店埠河（三?jí)航道、多個(gè)碼頭）寧西線、瀘漢蓉 高鐵、淮南鐵路、京福線等多條鐵路匯集于此 * 先后被評(píng)為：全國(guó)重點(diǎn)鎮(zhèn)、第一批全國(guó)發(fā)展改革試點(diǎn)鎮(zhèn)、第一批 * 省擴(kuò)權(quán)強(qiáng)鎮(zhèn)試點(diǎn)、 * 省產(chǎn)業(yè)集群專業(yè)鎮(zhèn)、 * 省環(huán)境優(yōu)美鄉(xiāng)鎮(zhèn)。 * 作為 * 東部組團(tuán)核心區(qū)，長(zhǎng)期以來一直都是區(qū)域重點(diǎn)發(fā)展城鎮(zhèn)， 始終走在發(fā)展的前列。 * 商貿(mào)物流開發(fā)區(qū)擬建成 * 最大、國(guó)內(nèi)一流的區(qū)域性商貿(mào)中心和綜 合性的現(xiàn)專業(yè)資料 代物流園區(qū)，承擔(dān)商品展示交易、

8、公鐵水運(yùn)貨運(yùn)樞紐、區(qū)域內(nèi) 配送、面向各優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)的加工及多元化配套倉儲(chǔ)、國(guó)際貿(mào)易及公共信息 平臺(tái)等服務(wù)。在開發(fā)區(qū)東部規(guī)劃了五大配套工業(yè)園板塊，分別為：綜合 服務(wù)板塊、小企業(yè)板塊、現(xiàn)代制造業(yè)板塊、循環(huán)產(chǎn)業(yè)板塊、新型產(chǎn)業(yè)板 塊。優(yōu)越的區(qū)位優(yōu)勢(shì)及良好的發(fā)展前景吸引了大型專業(yè)市場(chǎng)的聚集，同 時(shí)也吸引了大量物流企業(yè)的入駐。而 * 五金塑膠業(yè)已經(jīng)發(fā)展的非常成 熟，因此在開發(fā)區(qū)內(nèi)建立一個(gè)五金塑膠城既體現(xiàn)了開發(fā)區(qū)重點(diǎn)承接產(chǎn)業(yè) 轉(zhuǎn)移的初衷，也為該行業(yè)在內(nèi)地提供了一個(gè)良好的運(yùn)作環(huán)境。 3、企業(yè)發(fā)展實(shí)力 * 機(jī)械設(shè)備廠于 1997 年通過宏遠(yuǎn)集團(tuán)下屬五金加工部改制成立 ,旗 下有* 市賽爾自動(dòng)化機(jī)械有限公司、宏晟五金

9、加工部、東城噴涂廠三個(gè) 公司。公司位于中國(guó)制造業(yè)名城 * 市南城科技園三元里金橋工業(yè)區(qū) ,占 地面積近 5 萬平方米 , 廠房建筑面積 3 萬 5 千平方米。公司技術(shù)實(shí)力雄 厚，專業(yè)從事注塑機(jī)機(jī)械手研發(fā)、制造、精密鈑金加工、沖壓加工、噴 涂加工。（請(qǐng)陸總安排屬下進(jìn)一步詳細(xì)補(bǔ)充） 二、項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)的必要性 鑒于 * 省還沒有一個(gè)大型的五金塑膠批發(fā)基地， * 市是舉世聞名的 制造業(yè)之都，在工業(yè)方面有著十分明顯的優(yōu)勢(shì)，例如虎門的鞋城、服裝 城;黃江的五金塑膠城等等都是全國(guó)聞名的批發(fā)基地。 在*商貿(mào)物流開發(fā) 區(qū)建立一個(gè)五金塑膠城不僅能完善產(chǎn)業(yè)園內(nèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)， 更能促進(jìn)沿海發(fā) 達(dá)城市與開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)交流有助

10、于開發(fā)區(qū)內(nèi)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)升級(jí)。 專業(yè)資料 2、本項(xiàng)目的建設(shè)通過優(yōu)勝劣汰的方式引入一批五金塑膠企業(yè)進(jìn)入 園區(qū)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，可部分解決產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)不合理、經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā) 展等問題。同時(shí)通過產(chǎn)業(yè)輻射，優(yōu)化區(qū)位經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展，可 拓展公司發(fā)展空間與上下游產(chǎn)業(yè)鏈，優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，推動(dòng)公司實(shí)現(xiàn)跨越 式發(fā)展。專業(yè)資料 第三章 建筑方案和基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃 一、功能定位 該項(xiàng)目擬建成 * 省最大的五金塑膠物流批發(fā)基地，集物流、批發(fā)、 新型產(chǎn)品研發(fā)交流為一體的五金塑膠城。 二、建筑方案規(guī)劃 1、產(chǎn)業(yè)園建筑規(guī)模及功能分布設(shè)置 整座產(chǎn)業(yè)園在內(nèi)部分為東西兩部分，西側(cè)為五金業(yè)園區(qū)、東側(cè)為塑 膠業(yè)園區(qū)。東部園區(qū)和西部園區(qū)

11、交通流線避免交叉，保持單獨(dú)的交通流 線，單獨(dú)管理，同時(shí)東西樓之間要能夠聯(lián)通，平時(shí)可以封閉，北側(cè)設(shè)置 綜合管理大樓和研發(fā)大樓。 1、該項(xiàng)目擬申請(qǐng)土地 200 畝，園區(qū)擬建成標(biāo)準(zhǔn)化批發(fā)基地建筑用 于引入* 市實(shí)力雄厚的五金塑膠業(yè)的企業(yè)進(jìn)入園區(qū)投資。 2、分區(qū)域管理：實(shí)現(xiàn)分區(qū)域管理，滿足自用辦公和出租辦公互不 干擾，道路系統(tǒng)清晰流暢、無互相交叉及干擾，無人流與車流之間的干 擾。實(shí)現(xiàn)車輛進(jìn)出方便，地下車庫分部管理。 3、立面及綠化景觀：立面設(shè)計(jì)和周圍環(huán)境協(xié)調(diào)統(tǒng)一，體現(xiàn)創(chuàng)新精 神，使該產(chǎn)業(yè)園成為當(dāng)?shù)氐牧咙c(diǎn)樓盤，景觀綠化以營(yíng)造城市環(huán)境與項(xiàng)目 個(gè)體環(huán)境相結(jié)合為原則，形成平面、立面多層次的立體綠化系統(tǒng)，美化

12、環(huán)境，降溫降噪。 4、經(jīng)濟(jì)成本：從平面布局、立面設(shè)計(jì)、立面材料的選擇、后期運(yùn) 營(yíng)管理等多方面考慮本項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)成本的控制，在不影響品質(zhì)的前提 下，達(dá)到最佳效益。 三、基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃 專業(yè)資料 1、給排水工程規(guī)劃 （1）給水工程： 產(chǎn)業(yè)園內(nèi)用水主要為生活用水，可接入 * 鎮(zhèn)自來水系統(tǒng)。 （2）雨水工程： 室外雨水經(jīng)過雨水口收集后，一起通過管道排到開發(fā)區(qū)市政雨水管 網(wǎng)。 （3）污水工程： 生活污水排水經(jīng)室外生活污水管道集中，經(jīng)化糞池處理后，沿污水 管道排到開發(fā)區(qū)市政污水管網(wǎng)內(nèi)。 2、電力工程規(guī)劃 本工程供電負(fù)荷等級(jí)為三級(jí)，單回路供電即可。由開發(fā)區(qū)供電部門 負(fù)責(zé)將 10KV 電力電源引入到本項(xiàng)目界區(qū)外。

13、 3、電信（有線電視）工程規(guī)劃 由電信和有線電視部門負(fù)責(zé)規(guī)劃建設(shè)。 第四章 環(huán)境保護(hù)、節(jié)能和消防 一、環(huán)境現(xiàn)狀 本項(xiàng)目擬建設(shè)地點(diǎn)位于 * 商貿(mào)物流開發(fā)區(qū)內(nèi)，周圍環(huán)境狀況良好， 附近沒有污染嚴(yán)重的工業(yè)企業(yè)，主要污染源為汽車尾氣和噪聲，環(huán)境背 景值較低，環(huán)境容量較大。 二、污染源分析和環(huán)保措施 1、項(xiàng)目施工階段 該項(xiàng)目在施工過程中應(yīng)科學(xué)組織，合理規(guī)劃，爭(zhēng)取在最大程度上減 小對(duì)周圍市容市貌的負(fù)面影響。施工產(chǎn)生的建筑垃圾應(yīng)盡快清運(yùn)，現(xiàn)場(chǎng) 堆放的粉、灰、沙等建筑材料要作防風(fēng)遮蓋，相關(guān)人員、物流進(jìn)出場(chǎng)地 的時(shí)間、終點(diǎn)需妥善安排，場(chǎng)址周專業(yè)資料 圍按有關(guān)部門要求設(shè)置整齊合格的臨 時(shí)護(hù)墻。對(duì)各類噪聲源如打樁、

14、混凝土攪拌、電機(jī)等進(jìn)行控制，減少夜 間施工時(shí)段，避免對(duì)附近企業(yè)的生產(chǎn)、生活造成過大影響。 2、項(xiàng)目建成后運(yùn)行階段 主要污染源包括污水、 車輛噪聲等。為確保項(xiàng)目自身環(huán)境衛(wèi)生要求， 對(duì)周圍環(huán)境產(chǎn)生影響較少，需采取適當(dāng)?shù)闹卫泶胧?（1）污水 該項(xiàng)目所產(chǎn)生的生活污水無需特殊處理， 經(jīng)化糞池后即排入開發(fā)區(qū) 污水管道。 （2）噪聲 建設(shè)的標(biāo)準(zhǔn)化批發(fā)基地建筑一律采取隔音措施， 避免生產(chǎn)加工所帶 來的噪音給開發(fā)區(qū)的環(huán)境帶來影響。 三、節(jié)能 所有設(shè)備一律選用符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定的節(jié)能型號(hào)， 電器設(shè)備選用新 型高效節(jié)能型，并采取電容補(bǔ)償，提高功率因數(shù)，減少電損耗。 因辦公、會(huì)議等場(chǎng)所具有間斷使用的特點(diǎn)，故空調(diào)系統(tǒng)各

15、使用單元 均設(shè)置手動(dòng)或自動(dòng)調(diào)節(jié)裝置，以節(jié)能降耗。 采用高效節(jié)能供水設(shè)備，衛(wèi)生間均采用節(jié)水龍頭及節(jié)水型衛(wèi)生潔 具。 四、消防設(shè)施體系 1、消防設(shè)計(jì) 滿足消防規(guī)范要求及相應(yīng)建筑防火設(shè)計(jì)要求， 沿建筑四周設(shè)置環(huán)形 消防車道。 2、規(guī)劃布局 消防栓布置在各道路構(gòu)筑物、道路交叉口處，間距為 120m ，其專業(yè)資料 余 閘閥、排氣閥、匯水網(wǎng)等附屬設(shè)施均應(yīng)布置在整個(gè)給水管道系統(tǒng)上。 3、區(qū)域消防 園區(qū)內(nèi)應(yīng)建立消防預(yù)警機(jī)制和相應(yīng)的消防設(shè)施。 4、消防措施 電氣設(shè)備安裝，采取相應(yīng)接地、防爆措施，對(duì)建筑物采取防雷、防 爆措施 第五章 項(xiàng)目實(shí)施方案及管理 一、建設(shè)工期 總工期安排為 2011年11月2012 年11

16、月，為期 12個(gè)月，分為一期和 二期，預(yù)計(jì)一期開發(fā) 100畝，二期開發(fā) 100畝。其中一期在 2012年 6月建 成并引入第一批企業(yè)入園，應(yīng)該集中精力，調(diào)配好人力、物力、財(cái)力， 做好開工前的準(zhǔn)備工作。 二、項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排 2011年10月前完成建設(shè)項(xiàng)目的各項(xiàng)報(bào)批手續(xù)與勘察設(shè)計(jì)及施工、 監(jiān) 理招投標(biāo)工作。 2012年3月完成基礎(chǔ)工程。 2012年4月所有主體工程完工。 2012年6月交付一期工程并投入使用 2012年11月底完成二期工程建設(shè)并投入使用。 三、工程管理 1、設(shè)計(jì)管理 專業(yè)資料 本工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)需聘請(qǐng)具有經(jīng)驗(yàn)和資質(zhì)的設(shè)計(jì)單位進(jìn)行。 本工程 項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工和安裝必須執(zhí)行國(guó)家的專業(yè)技

17、術(shù)規(guī)范與標(biāo)準(zhǔn)。設(shè)備的 安裝與調(diào)試必須在專家的指導(dǎo)下進(jìn)行，有關(guān)的細(xì)節(jié)應(yīng)在合同中明確。所 有關(guān)于項(xiàng)目設(shè)計(jì)、施工、安裝等方面的技術(shù)文件都應(yīng)存入技術(shù)檔案以備 查用。 2、施工管理 本項(xiàng)目聘請(qǐng)具有豐富經(jīng)驗(yàn)的監(jiān)理工程師及造價(jià)咨詢工程師， 嚴(yán)把施 工質(zhì)量及付款進(jìn)度，選擇有實(shí)力的施工單位，簽訂公平、合理的施工合 同，施工單位制定詳細(xì)的施工進(jìn)度計(jì)劃，嚴(yán)格按規(guī)范、工序施工，嚴(yán)禁 未經(jīng)許可的轉(zhuǎn)包、分包，嚴(yán)禁掛靠，保證工期，保證施工質(zhì)量。 3、項(xiàng)目驗(yàn)收 項(xiàng)目竣工后，由相關(guān)質(zhì)量監(jiān)督管理部門驗(yàn)收，驗(yàn)收合格后，辦理移 交手續(xù)。專業(yè)資料 第六章工程招標(biāo)方案 一、 招投標(biāo)依據(jù) 根據(jù)中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法本項(xiàng)目的勘察、設(shè)計(jì)、施

18、工、 監(jiān)理以及設(shè)備采購活動(dòng)等均以招標(biāo)形式進(jìn)行。 二、 招投標(biāo)原則 為確保工程質(zhì)量，縮短建設(shè)工期，提高投資效益，秉著公開、公正、 公平競(jìng)爭(zhēng)的原則，該工程在全國(guó)范圍內(nèi)招標(biāo)，擇優(yōu)選定設(shè)計(jì)、施工、監(jiān) 理單位。 三、 招標(biāo)范圍及方式 本項(xiàng)目采用委托邀請(qǐng)招標(biāo)的方式， 委托專業(yè)招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)在優(yōu)秀施 工企業(yè)中擇優(yōu)選錄施工單位施工，確保項(xiàng)目質(zhì)量。 鑒于建設(shè)單位的實(shí)際情況，本可研認(rèn)為，本項(xiàng)目業(yè)主缺少建設(shè)工程 招標(biāo)的人力和精力，加之本項(xiàng)目部分資金由銀行貸款，因此，工程部分 應(yīng)采用委托邀請(qǐng)招標(biāo)的組織形式。專業(yè)資料 第七章投資估算與資金籌措 一、投資估算說明 本項(xiàng)目投資估算按國(guó)家計(jì)委、 建設(shè)部頒發(fā)的 建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方

19、 法與參數(shù) （第二版）中規(guī)定的有關(guān)投資估算編制方法進(jìn)行編制。 本項(xiàng)目建筑工程費(fèi)用以現(xiàn)行建筑工程費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)及費(fèi)率為依據(jù)， 并考 慮調(diào)整因素。 投資估算參考了同類結(jié)構(gòu)建筑的造價(jià)指標(biāo)。 本項(xiàng)目計(jì)劃總投資15000萬元，其中征地費(fèi)用2000萬元，土建裝 飾工程費(fèi)用8000萬元，安裝工程費(fèi)用1400萬元，其他基礎(chǔ)配套設(shè)施 費(fèi)用1000萬元，設(shè)備投資800萬元，其他費(fèi)用（項(xiàng)目管理、設(shè)計(jì)、咨 詢、監(jiān)理、貸款利息、各種手續(xù)費(fèi)等）1000萬元，流動(dòng)資金800萬元。 表7-1產(chǎn)業(yè)園一期工程開發(fā)總投入估算表 序號(hào) 項(xiàng)目、工程或費(fèi)用名稱 金額（萬元） -一一 征地拆遷 2000 -二二 工程費(fèi)用 9400 1 土建裝飾

20、工程 8000 2 安裝工程 1400 3 基礎(chǔ)設(shè)施配套 1000 _ 三 設(shè)備投資 800 四 其他費(fèi)用 1000 五 流動(dòng)資金 800 合計(jì) 15000 三、融資方案 1、資金需求 、建設(shè)投資 專業(yè)資料 根據(jù)投資估算，五金塑膠城工程開發(fā)需投入資金 1.5億元。 2、資金籌措 五金塑膠城開發(fā)需要資本金 1.5億元，主要由以下渠道籌集： * 市* 機(jī)械制造有限公司自籌 0.9 億元； 公司向銀行貸款 0.6 億元。 四、融資風(fēng)險(xiǎn)及回避 融資的實(shí)施經(jīng)常受到各種風(fēng)險(xiǎn)的影響。為了使融資方案穩(wěn)妥可靠， 下面對(duì)融資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)。 1、融資風(fēng)險(xiǎn) 資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn) a、 原定籌資額全部或部分落空； b、

21、資本金不能到位，影響融資； c、 向開發(fā)區(qū)征地過程遇到困難，影響開發(fā)公司融資； d 、政府承諾的補(bǔ)貼政策無法兌現(xiàn)，影響開發(fā)公司經(jīng)營(yíng)和進(jìn)一步融 資。 還貸風(fēng)險(xiǎn) 本產(chǎn)業(yè)園計(jì)劃累計(jì)銀行貸款資金 0.6 億元，如果出現(xiàn)如下問題將影 響還貸能力： a、政府承諾的優(yōu)惠政策不能兌現(xiàn)； b 、其他不可預(yù)計(jì)的因素。 另外我國(guó)現(xiàn)處于新一輪經(jīng)濟(jì)景氣周期的初期， 利率上升而帶來的風(fēng) 險(xiǎn)也是存在的。 2、風(fēng)險(xiǎn)回避 資金供應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)、還貸風(fēng)險(xiǎn)回避 專業(yè)資料 a、針對(duì)籌資額全部或部分落空的風(fēng)險(xiǎn)，規(guī)避措施如下： （1）做好 項(xiàng)目的合法立項(xiàng)工作；（2）從政府手中通過掛帳或土地入股的形式拿到 啟動(dòng)用的土地資源；（ 3）與銀行建立良好

22、的合作關(guān)系。 b 、針對(duì)資本金不能到位，影響融資的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)積極尋找可靠的、 有實(shí)力、有信譽(yù)、特別是有良好銀企合作關(guān)系的伙伴。 c、 針對(duì)政府承諾征用的土地不能兌現(xiàn)，影響開發(fā)公司融資的風(fēng)險(xiǎn)， 應(yīng)提請(qǐng)政府提前做好土地的征用、儲(chǔ)備和控制工作。 d、 針對(duì)招商情況不佳，無力進(jìn)行再投資的風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)在開發(fā)過程中 積極開展宣傳工作，或?qū)ふ矣姓猩叹W(wǎng)絡(luò)和經(jīng)驗(yàn)的公司一起參與開發(fā)。 e、 針對(duì)政府承諾的優(yōu)惠政策無法兌現(xiàn)，影響企業(yè)經(jīng)營(yíng)的風(fēng)險(xiǎn)，規(guī) 避措施如下：適時(shí)建立起一級(jí)財(cái)政、一級(jí)金庫和獨(dú)立的預(yù)決算體系； 通過地方法規(guī)的形式將政府的承諾、產(chǎn)業(yè)園的地位和權(quán)限等固定下 來。 同時(shí)要注意遵循投入與產(chǎn)出相匹配、量出（ “土地需

23、求量 ”）為入 （“征用開發(fā)土地量 ”）的原則，合理安排借貸資金。 利率風(fēng)險(xiǎn)回避 為了防止利率風(fēng)險(xiǎn)，首先應(yīng)安排好融資結(jié)構(gòu)。按資金成本高低和貸 款期限的長(zhǎng)短，選擇金融機(jī)構(gòu)的順序是：首選國(guó)家開發(fā)銀行，其次是商 業(yè)銀行。 選擇適當(dāng)?shù)墓潭ɡ屎透?dòng)利率比結(jié)構(gòu)， 固定利率的好處是資金成 本易于預(yù)算和控制，特別是處于經(jīng)濟(jì)上升周期的初期，選擇固定利率貸 款較劃算。專業(yè)資料 第八章 財(cái)務(wù)效益分析 一、分析依據(jù)及相關(guān)參數(shù) 本項(xiàng)目建設(shè)期 12個(gè)月，產(chǎn)業(yè)園從 2012年 6月開始投入運(yùn)營(yíng)，項(xiàng)目計(jì) 算期為 20年。項(xiàng)目建成后，部分以公司自用，其余部分以招商出租的方 式經(jīng)營(yíng)。 二、成本費(fèi)用估算 建設(shè)單位承擔(dān)的成本費(fèi)用包

24、括建筑物的損耗和折舊、 辦公運(yùn)營(yíng)期間 發(fā)生的費(fèi)用（維修維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)管理人員工資、物業(yè)管理日常辦公的 耗材費(fèi)用等各個(gè)方面的費(fèi)用） 。 該建筑物按 50年計(jì)提折舊，殘值為 5% ，電梯、空調(diào)等設(shè)備按 20年 折舊，殘值 5% 。按照年限平均法計(jì)算，建筑物每年的折舊金額為 215萬 元，設(shè)備每年折舊額為 38萬元。 辦公運(yùn)營(yíng)期間發(fā)生的費(fèi)用（維修維護(hù)費(fèi)用、物業(yè)管理人員工資、物 業(yè)管理日常辦公耗材費(fèi)用等各個(gè)方面的費(fèi)用） 計(jì)入成本，每年約200 萬。 三、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)利潤(rùn)分析 項(xiàng)目建設(shè)單位 * 市*機(jī)械制造有限公司， *市* 機(jī)械制造有限公司 運(yùn)營(yíng)產(chǎn)業(yè)園對(duì)該產(chǎn)業(yè)園除自用部分外，一期預(yù)計(jì)引入 100家* 市實(shí)

25、力雄 厚的五金塑膠企業(yè)入園投資，依附著開發(fā)區(qū)成熟的物流業(yè)，打造 * 省最 大的五金塑膠批發(fā)基地。所有企業(yè)入園后預(yù)計(jì)年銷售額 3 億元，營(yíng)業(yè)利 潤(rùn)6000 萬，估算則一年繳納稅 1200萬，建成后預(yù)計(jì)在一年時(shí)間內(nèi)共引 入150家五金塑膠業(yè)企業(yè)，預(yù)計(jì)在 2015年實(shí)現(xiàn)利稅 1億元 . 專業(yè)資料 從分析來看，本產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上達(dá)到了同行業(yè)的基本水平，具 有可行性。同時(shí)，本產(chǎn)業(yè)園在地理位置、市場(chǎng)等方面具有極大的優(yōu)勢(shì)。 五、項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)分析 同類項(xiàng)目的投資風(fēng)險(xiǎn)主要有三個(gè)方面： 市場(chǎng)價(jià)格風(fēng)險(xiǎn) 對(duì)于一般的投資項(xiàng)目，價(jià)格決定收入，市場(chǎng)價(jià)格的變動(dòng)直接影響項(xiàng) 目的總投資收益情況。而該項(xiàng)目建設(shè)具有較好的地理位置優(yōu)

26、勢(shì)。 成本控制風(fēng)險(xiǎn) 一是建筑材料價(jià)格的上漲可能造成的建安成本的增加， 二是運(yùn)營(yíng)中 必要管理費(fèi)用及相關(guān)費(fèi)用的增加。 這兩個(gè)方面的風(fēng)險(xiǎn)是項(xiàng)目所不可避免 的，應(yīng)該盡可能的規(guī)避和控制風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。 工程質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目材料及施工技術(shù)等方面要求符合專業(yè)的要求， 如果工程質(zhì)量出 現(xiàn)問題，將直接的導(dǎo)致項(xiàng)目無法運(yùn)營(yíng)，因此，應(yīng)該在建設(shè)實(shí)施過程中， 嚴(yán)格把握質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，確保項(xiàng)目工程質(zhì)量符合相關(guān)要求。 六、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)結(jié)論 該項(xiàng)目的各項(xiàng)基礎(chǔ)條件已具備，符合國(guó)家的有關(guān)方針、政策，同時(shí) 建設(shè)項(xiàng)目能產(chǎn)生很好的經(jīng)濟(jì)效益。在適當(dāng)控制成本、保證工程質(zhì)量的前 提下，項(xiàng)目能取得較好的經(jīng)濟(jì)效益，因此項(xiàng)目是可行的。 第九章 機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員構(gòu)成

27、1、 投產(chǎn)機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員構(gòu)成 * 市 * 機(jī)械制造有限公司將建立一個(gè)工業(yè)園管理辦公室配合開發(fā)區(qū) 政府的管理工作，并負(fù)責(zé)相應(yīng)的招商工作。 專業(yè)資料 2、 園區(qū)建成后總體機(jī)構(gòu)設(shè)置及人員構(gòu)成 園區(qū)建成后，預(yù)計(jì)可以提供 5000 個(gè)就業(yè)崗位，其中工業(yè)園管理辦 公室進(jìn)行選舉換屆，兩年換屆一次專業(yè)資料 第十章 社會(huì)效益評(píng)價(jià) 本產(chǎn)業(yè)園開發(fā)建設(shè)將達(dá)到如下社會(huì)效益： 1、能為當(dāng)?shù)卣畡?chuàng)造良好的稅收。 2、增加就業(yè)。 3、加速經(jīng)濟(jì)發(fā)展，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整。 隨著大量技術(shù)資金密集型產(chǎn)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的落戶， 將加快高新 區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整進(jìn)程和工業(yè)化進(jìn)程，實(shí)現(xiàn)區(qū)經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展的目標(biāo)。 4 、有利于完善高新區(qū)的城市功能結(jié)構(gòu)。五金塑膠的建設(shè)，對(duì)優(yōu)化 產(chǎn)業(yè)布局，實(shí)現(xiàn)工業(yè)經(jīng)濟(jì)、農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)的聯(lián)動(dòng)，形成大都 市經(jīng)濟(jì)形態(tài)，都有重要戰(zhàn)略意義。 5 、本