東方購(gòu)物中心物業(yè)管理制度

1、東方購(gòu)物中心物業(yè)管理制度目錄一、物業(yè)部組織架構(gòu)與人員結(jié)構(gòu)二、部門(mén)職責(zé) 三、物業(yè)部各崗位職責(zé) 1、物業(yè)部經(jīng)理職責(zé)2、運(yùn)行督辦經(jīng)理職責(zé)：3、樓宇管理經(jīng)理職責(zé).4、強(qiáng)電主管職責(zé)5、給排水、空調(diào)主管職責(zé)6、弱電主管職責(zé)7、電梯主管職責(zé)8、樓宇維修主管職責(zé).維修電工領(lǐng)班職責(zé) 管、鉗工領(lǐng)班職責(zé) 維修管鉗工職責(zé)（實(shí)行考核上崗制度） 維修電工職責(zé)（實(shí)行考核上崗制度） . 樓面維修工職責(zé)。（實(shí)行考核上崗制度） 倉(cāng)庫(kù)保管員職責(zé)。（實(shí)行考核上崗制度） 物業(yè)部采購(gòu)員職責(zé)。（實(shí)行考核上崗制度）9、文員職責(zé) 10、11、12、13、14、15、16、四、物業(yè)部主要工作內(nèi)容、程序及制度 維修領(lǐng)班日常工作程序 四） 五） 六

2、） 七） 八） 九） 十）維修電工日常工作內(nèi)容及注意事項(xiàng) . 弱電各系統(tǒng)工作程序 維修管、鉗工日常工作內(nèi)容及注意事項(xiàng) 樓面維修工日常工作內(nèi)容及注意事項(xiàng) 電梯維修工日常工作內(nèi)容及注意事項(xiàng) 設(shè)備三級(jí)保養(yǎng)制度 設(shè)備檢修管理制度 設(shè)備巡檢管理制度 設(shè)備封存、啟用管理制度 十二） 十三） 十四） 十五） 十七）工具借、領(lǐng)管理制度 樓面及其它部門(mén)設(shè)施維修程序 向財(cái)務(wù)部提供扣款數(shù)據(jù)要求 電梯科規(guī)章制度及操作規(guī)程 空調(diào)給排水科規(guī)章制度及操作規(guī)程 強(qiáng)電科規(guī)章制度及操作規(guī)程 （十八）、關(guān)于收繳水、電費(fèi)的管理規(guī)定（試行） .（十九）關(guān)于賣(mài)場(chǎng)營(yíng)業(yè)設(shè)施、裝修改造工程的管理規(guī)定五、物業(yè)部與相關(guān)部門(mén)間的關(guān)系 一、物業(yè)部組織

3、架構(gòu)與人員結(jié)構(gòu)I物業(yè)部經(jīng)理I督辦經(jīng)理空排科主管維修科主管11設(shè)備科主管強(qiáng)電科主管I弱電科主管維修班I空 調(diào) 設(shè) 備 維 修 班 長(zhǎng)空 調(diào) 設(shè) 備 維 修樓 面 給 水 維 修 班 長(zhǎng)樓 面 給 水 維 修文員I電梯科主管I化 驗(yàn) 室管理電 扶 梯 運(yùn) 行 工電 扶 梯 維 保 班 長(zhǎng)電 扶 梯 維 保 工樓宇自控% 監(jiān) 控 報(bào) 警消防系統(tǒng)工播 系 統(tǒng)運(yùn) 行 班 長(zhǎng)運(yùn)行值班電工費(fèi) 用 管 理 員、部門(mén)職責(zé)1、負(fù)責(zé)購(gòu)物中心設(shè)備設(shè)施正常、安全、經(jīng)濟(jì)運(yùn)作，為購(gòu)物中心的經(jīng)營(yíng)提供基本保證。2、負(fù)責(zé)購(gòu)物中心所屬設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、維修、保養(yǎng)工作，使之保持良好的工作性能技術(shù)狀況。3、根據(jù)經(jīng)營(yíng)布局要求及設(shè)備技術(shù)狀況

4、，對(duì)設(shè)備設(shè)施進(jìn)行合理調(diào)整改遷，使公司物業(yè)得到升值。4、對(duì)部門(mén)員工進(jìn)行嚴(yán)格管理、檢查、督促部門(mén)員工嚴(yán)格執(zhí)行公司各項(xiàng)管理制度。5、組織部門(mén)員工進(jìn)行物業(yè)管理培訓(xùn)，提高員工綜合素質(zhì)。三、物業(yè)部各崗位職責(zé)1、物業(yè)部經(jīng)理職責(zé)負(fù)責(zé)購(gòu)物中心設(shè)備設(shè)施運(yùn)作、維修、保養(yǎng)工作,使之保持良好的工作性能狀況;組織制定相應(yīng)工作管理辦法、工作程序制度，編制、審核物業(yè)部年度、月度計(jì)劃;合理組織實(shí)施維修、運(yùn)行工作計(jì)劃及日常工作,每月向安全運(yùn)營(yíng)部提交物業(yè)部工作分析報(bào)告;規(guī)范及工作進(jìn)度，了解部檢查、督促、考核部門(mén)員工嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)制度、程序、 門(mén)員工思想狀況， 對(duì)不良傾向及時(shí)糾正。負(fù)責(zé)組織各項(xiàng)專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)，提高員工專(zhuān)業(yè)素質(zhì)。負(fù)責(zé)對(duì)直接下屬

5、工作業(yè)績(jī)考核，并與 工資掛鉤。全面負(fù)責(zé)購(gòu)物中心物業(yè)部的技術(shù)管理工作，督促各專(zhuān)業(yè)工程師盡職盡責(zé)，以確保配電、空調(diào)、給排水、弱電、電梯等設(shè)備經(jīng)常處在優(yōu)良的技術(shù)狀態(tài)安全運(yùn)行。負(fù)責(zé)購(gòu)物中心的技術(shù)整改項(xiàng)目和新項(xiàng)目的施工質(zhì)量監(jiān)督的管理工作。2、運(yùn)行督辦經(jīng)理職責(zé):積極配合物業(yè)部經(jīng)理搞好物業(yè)部的工作。每天檢查工程現(xiàn)場(chǎng)和設(shè)備狀況: 檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。 檢查下層崗位紀(jì)律的工作態(tài)度，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正。 檢查運(yùn)行、維修記錄，掌握能耗情況，做好節(jié)能工作，并制定具體措施。每月負(fù)責(zé)審查各大客戶(hù)的用電量、用水量報(bào)表，廣場(chǎng)購(gòu)物中心總用電量、用水 量及能耗情況。各項(xiàng)培訓(xùn)工作。3、樓宇管理經(jīng)理職責(zé)、積極配合物

6、業(yè)部經(jīng)理搞好物業(yè)部的工作。、對(duì)購(gòu)物中心樓宇設(shè)施維修及改造工作費(fèi)用審核。、對(duì)購(gòu)物中心設(shè)施的裝修格局及品質(zhì)進(jìn)行監(jiān)控。 針對(duì)購(gòu)物中心的自身特點(diǎn)，做出適合的布局方案; 確保購(gòu)物中心的裝修檔次，對(duì)專(zhuān)柜所用材料、顏色、尺寸進(jìn)行控制； 為新招專(zhuān)柜出具平面尺寸圖，并利用專(zhuān)業(yè)特點(diǎn)協(xié)助客戶(hù)設(shè)計(jì)及改造設(shè)施;對(duì)購(gòu)物中心所用裝飾工程跟進(jìn)、協(xié)調(diào)、使之按計(jì)劃進(jìn)度進(jìn)行，并保證工程的質(zhì)量。 負(fù)責(zé)對(duì)購(gòu)物中心設(shè)施維修和改進(jìn)提供方案; 根據(jù)確定的設(shè)計(jì)方案按要求組織實(shí)施到位；4、強(qiáng)電主管職責(zé)(1) 在物業(yè)部經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下主管樓面配電、照明、變電設(shè)備的全面工作，確保樓面配電柜， 照明設(shè)備經(jīng)常處 在優(yōu)良的技術(shù)狀態(tài)下安全運(yùn)行及日常安全管理。 負(fù)

7、責(zé)購(gòu)物中心內(nèi)電話末端設(shè)備、線路的全面工作。(2) 每天檢查工程現(xiàn)場(chǎng)和設(shè)備狀況 檢查設(shè)備運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。檢查下層崗位紀(jì)律和工作態(tài)度， 發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正，并如實(shí)記入考核成績(jī)。審查運(yùn)行記錄，掌握能耗狀況，做好節(jié)能工作 ，做好記錄.(3) 每月負(fù)責(zé)廣場(chǎng)各大客戶(hù)的用電量報(bào)表，在空調(diào)工程師配合下核算廣場(chǎng)購(gòu)物中 心總用電量， 發(fā)現(xiàn)差異要分析原因，及時(shí)采取措施糾正。4)制定并貫徹電氣設(shè)備運(yùn)行方案、檢修方案、 計(jì)劃和安全操作規(guī)程，監(jiān)督和檢 查各班組合理使用電氣設(shè)備， 定期維護(hù)電氣設(shè)備的情況，并記錄歸檔。5)每月負(fù)責(zé)商場(chǎng)客戶(hù)， 除公司應(yīng)配照明外的電費(fèi)管理收取工作。完善技術(shù)資料。(6) 負(fù)責(zé)督促檢查

8、電氣設(shè)備的技術(shù)資料收集整理工作,(7) 掌握科技發(fā)展新動(dòng)態(tài)，適時(shí)應(yīng)用新技術(shù)。(8) 負(fù)責(zé)對(duì)直接下屬的業(yè)績(jī)考核并與工資掛鉤及各項(xiàng)培訓(xùn)工作。5、給排水、空調(diào)主管職責(zé)1) 在物業(yè)部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下 主管樓面衛(wèi)生間給排水設(shè)施的維修、 保養(yǎng)和樓面空氣處理機(jī)的按時(shí)開(kāi)關(guān)工作。 負(fù)責(zé)物業(yè)部所屬空調(diào)設(shè)備，室外給排水設(shè)備、泵房設(shè)備的運(yùn)行，維修等全面工作。2) 每天檢查工程現(xiàn)場(chǎng)和設(shè)備狀況 檢查設(shè)備運(yùn)行狀況，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。 檢查下層崗位紀(jì)律和工作態(tài)度，發(fā)現(xiàn)不良現(xiàn)象立即糾正。 審查運(yùn)行記錄，掌握能耗狀況，做好節(jié)能工作 ，做好記錄.3) 每月負(fù)責(zé)與強(qiáng)電主管配合核算空調(diào)用電量 。4) 對(duì)系統(tǒng)設(shè)備的運(yùn)行、維修狀況進(jìn)行監(jiān)督、考

9、核， 每月分析報(bào)表。5)負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)技術(shù)資料的收集、整理工作， 完善技術(shù)資料。6)負(fù)責(zé)直接下屬的業(yè)績(jī)考核工作并與工資掛鉤及各項(xiàng)培訓(xùn)工作。6、弱電主管職責(zé)(1) 在物業(yè)部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下主管廣場(chǎng)、電視監(jiān)控、防盜報(bào)警、廣播系統(tǒng)、樓宇自控系統(tǒng)設(shè)備、線路的全面工 作。負(fù)責(zé)購(gòu)物中心消防系統(tǒng)設(shè)備線路的全面工作。(2) 每天檢查工程現(xiàn)場(chǎng)和設(shè)備狀況檢查設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。審查運(yùn)行、維修記錄。 負(fù)責(zé)對(duì)消防系統(tǒng)等設(shè)備運(yùn)行，維修的工作，每月分析報(bào)表。 負(fù)責(zé)弱電系統(tǒng)技術(shù)資料的收集、整理工作、完善技術(shù)資料。 負(fù)責(zé)樓宇自控裝置的正常運(yùn)行。7、電梯主管職責(zé)(1) 在物業(yè)部經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下負(fù)責(zé)監(jiān)視分析購(gòu)物中心電梯(2 8

10、部扶梯，5臺(tái)直升梯)的運(yùn)行情況，保 證各種設(shè)備在規(guī)定的參數(shù)下運(yùn)行，發(fā)現(xiàn)異常應(yīng)立即安排維修人員處理，并立即向上級(jí)報(bào)告，并做好記錄。負(fù)責(zé)按電梯維保計(jì)劃對(duì)廣場(chǎng)電梯進(jìn)行維保,使電梯保值。 積極參加各種培訓(xùn)， 對(duì)發(fā)生事故的隱患進(jìn)行分析，查找原因、制定措施。 負(fù)責(zé)電梯設(shè)備運(yùn)行、維修工作，每月分析報(bào)表。8、樓宇維修主管職責(zé)(1) 在樓宇主管經(jīng)理指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)各樓面柜臺(tái)、櫥窗、燈箱、貨架、樓面裝飾等其它設(shè)施的維修、保養(yǎng)工作，以保證完美的經(jīng)營(yíng)環(huán)境。(2) 協(xié)助、配合其它工種(電工、鉗工、水工)的維修保養(yǎng)工作。(3) 根據(jù)維修保養(yǎng)計(jì)劃， 具體負(fù)責(zé)完成本工種的計(jì)劃任務(wù)，安排常規(guī)的巡查、維修、保養(yǎng)工作， 解決協(xié)調(diào)實(shí)施過(guò)

11、程中所出現(xiàn)的各類(lèi)問(wèn)題。對(duì)各樓面送交的維修申請(qǐng)單及時(shí)加以處理。對(duì)簡(jiǎn)單維修工作要隨時(shí)處理，保證完好率在98%以上。(4) 嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)制度、規(guī)范、程序，了解下屬員工思想狀況，嚴(yán)格管理，及時(shí)糾正不良傾向。 對(duì)本工種工作任務(wù)執(zhí)行情況進(jìn)行檢查、考核驗(yàn)收，每月向維修主 管提交樓面維修工作報(bào)告。(5)負(fù)責(zé)所屬維修設(shè)備及公用工具的保管。9、文員職責(zé)(1) 規(guī)范化地管理本部門(mén)各種資料，使之能方便應(yīng)用，并充分發(fā)揮作用。具體包括：與外部單位工作銜接、往來(lái)公文。與購(gòu)物中心各部門(mén)銜接，往來(lái)公文。 所有機(jī)電設(shè)備資料檔案，設(shè)備運(yùn)行狀況的統(tǒng)計(jì)，通過(guò)資料統(tǒng)計(jì)搜集信息，反饋信息，為領(lǐng)導(dǎo)決策提供依據(jù)。 所有設(shè)備維修記錄、報(bào)告、請(qǐng)示

12、、批復(fù)的整理歸類(lèi)。 向公司提交的工作計(jì)劃、報(bào)告及批復(fù)的歸檔。 公司下發(fā)的指示，通知及規(guī)章制度的歸檔。 本部門(mén)工作任務(wù)、 進(jìn)度的調(diào)查報(bào)告及匯報(bào)材料總結(jié)的整理歸檔。物業(yè)部所有相關(guān)會(huì)議的記錄及其整理、歸檔。物業(yè)部?jī)?nèi)部資料借閱管理。(2) 負(fù)責(zé)賣(mài)場(chǎng)營(yíng)業(yè)設(shè)施維修事宜。樓面營(yíng)業(yè)設(shè)施申請(qǐng)單、派工單的收集、歸類(lèi)。根據(jù)申請(qǐng)單派工維修。對(duì)維修中出現(xiàn)的問(wèn)題， 及時(shí)報(bào)告并做好相關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)解釋工作。 結(jié)算各專(zhuān)柜的維修費(fèi)用，月底報(bào)送財(cái)務(wù)部。(3) 負(fù)責(zé)物業(yè)部?jī)?nèi)勤工作。制訂每月排班、值班及考勤表。辦理員工到崗、轉(zhuǎn)崗、離職手續(xù)。辦理員工各種假事、加班、外出等事宜。 員工號(hào)牌、考勤卡、生活補(bǔ)貼、生日補(bǔ)品等的辦理發(fā)放事宜及辦公

13、區(qū)域的衛(wèi)生管理。(4) 執(zhí)行上司指派的其它工作任務(wù)。10 、維修電工領(lǐng)班職責(zé)1) 在主管指導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)購(gòu)物中心所屬設(shè)備、設(shè)施電氣部分的維修、保養(yǎng)工作。2) 協(xié)助配合其它工種的維修保養(yǎng)工作。3）根據(jù)維修保養(yǎng)計(jì)劃， 具體負(fù)責(zé)完成本工種的任務(wù)，安排常規(guī)維護(hù)、保養(yǎng)、巡 查等項(xiàng)工作， 解決協(xié)調(diào)實(shí)施過(guò)程中所出現(xiàn)的各類(lèi)問(wèn)題， 對(duì)各樓面送交的維修申請(qǐng)單 及時(shí)加以處理。4）嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)制度、規(guī)范、程序， 了解下屬員工思想狀況，嚴(yán)格管理，及時(shí) 糾正不良傾向。 對(duì)本工種工作任務(wù)執(zhí)行情況進(jìn)行檢查、考核、統(tǒng)計(jì)。 每月向維修主 管提交維修電工工作報(bào)告。（5）負(fù)責(zé)所屬維修設(shè)備、公用工具的保管。并保證維修工作不拖拉，完好率

14、在95%以上11、管、鉗工領(lǐng)班職責(zé)1）在主管的指導(dǎo)下，具體負(fù)責(zé)購(gòu)物中心的空調(diào)、給排水設(shè)施及其它設(shè)備、設(shè)施 機(jī)械鉗工的維修、保養(yǎng)、運(yùn)行工作。2）保證所屬各水系統(tǒng)暢通、無(wú)堵塞、無(wú)泄漏、各設(shè)備、設(shè)施機(jī)械鉗工部分保持良好性能狀況。3）作好其它工種的配合協(xié)調(diào)工作。4）根據(jù)維修保養(yǎng)計(jì)劃，具體負(fù)責(zé)完成本工種各項(xiàng)任務(wù)，安排常規(guī)維修、維護(hù)，檢查工作， 解決協(xié)調(diào)實(shí)施過(guò)程中出現(xiàn)的各類(lèi)問(wèn)題，保證各樓面所送交維修單及時(shí)維 修處理。5）嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)制度、規(guī)范、程序。 了解下屬員工思想狀況，嚴(yán)格管理，及時(shí) 糾正不良傾向。 對(duì)本工種員工的工作進(jìn)行檢查、驗(yàn)收、統(tǒng)計(jì)、考核， 每月向上司提 交管鉗工工作報(bào)告。12、維修管鉗工職責(zé)（

15、實(shí)行考核上崗制度）1）服從本工種領(lǐng)班指令及工作安排，主動(dòng)、 高效地進(jìn)行工作。對(duì)購(gòu)物中心所屬給排水系統(tǒng)設(shè)施及其它設(shè)備設(shè)施機(jī)械鉗工部分進(jìn)行檢查、維修、保養(yǎng)。保證水系統(tǒng)暢、無(wú)堵塞、無(wú)泄漏，各設(shè)備、設(shè)施、機(jī)械鉗工部分保持良好性能狀況。4）做好其它工種的配合協(xié)調(diào)工作。5）在實(shí)際工作中嚴(yán)格執(zhí)行各項(xiàng)規(guī)章制度，自覺(jué)接受上司的檢查，督促，考核。6）參加各種培訓(xùn)學(xué)習(xí)，掌握大樓設(shè)備原理，結(jié)構(gòu)及各項(xiàng)技術(shù)要求，提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)。7）違反制度，拖延時(shí)間，工作質(zhì)量低劣， 造成營(yíng)業(yè)及設(shè)備損失者，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。13、維修電工職責(zé)（實(shí)行考核上崗制度）1）服從本工種領(lǐng)班指令及工作安排，主動(dòng)、 高效地進(jìn)行工作。2）對(duì)購(gòu)物中心的所屬

16、設(shè)備、設(shè)施電氣進(jìn)行檢查、 維修保養(yǎng)，保證其性能狀況 良好。3）做好其它工種（鉗工、水工、 樓面維修）的配合協(xié)助工作。（4）在實(shí)際工作中嚴(yán)格執(zhí)行本工種各項(xiàng)制度、規(guī)范、程序，保證工作質(zhì)量。 同時(shí)應(yīng)遵守相關(guān)部門(mén)所制定的規(guī)章制度。自覺(jué)接受上司的檢查、督促、考核。（5）參加各種培訓(xùn)學(xué)習(xí)，掌握大樓設(shè)備原理、結(jié)構(gòu)及各項(xiàng)技術(shù)要求，提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)。（6）違反制度、拖延時(shí)間、修理質(zhì)量低劣,造成營(yíng)業(yè)及設(shè)備損失者，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。14、樓面維修工職責(zé)。（實(shí)行考核上崗制度）（1）服從本工種領(lǐng)班指令及工作安排，主動(dòng)、高效地進(jìn)行工作。2）對(duì)購(gòu)物中心各樓層經(jīng)營(yíng)設(shè)施進(jìn)行檢查、維修、 保養(yǎng)工作，保證經(jīng)營(yíng)環(huán)境完 善。（3）做好其

17、它工種（鉗工、電工、水工）配合協(xié)助工作。（4）在實(shí)際工作中嚴(yán)格執(zhí)行本工種各項(xiàng)制度、規(guī)范、程序，保證工作質(zhì)量， 同 時(shí)應(yīng)遵守相關(guān)部門(mén)所定各項(xiàng)規(guī)章制度。自覺(jué)接受上司的檢查、督促、考核。5）參加各項(xiàng)培訓(xùn)學(xué)習(xí)，掌握大樓各類(lèi)設(shè)施的技術(shù)要求，提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)。6）違反制度、拖延時(shí)間、修理質(zhì)量低劣，造成營(yíng)業(yè)及設(shè)備損失者，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。15、倉(cāng)庫(kù)保管員職責(zé)。（實(shí)行考核上崗制度）1 ）倉(cāng)庫(kù)保管員負(fù)責(zé)所屬倉(cāng)庫(kù)物資的管理，保證滿足維修運(yùn)行對(duì)備品備件要求，保證公司財(cái)產(chǎn)不受損失。 倉(cāng)庫(kù)物資管理包括進(jìn)貨、存儲(chǔ)、發(fā)放及賬務(wù)管理。（2）堅(jiān)守崗位、忠于職守， 熟悉掌握所管理物品名稱(chēng)、規(guī)格型號(hào)、質(zhì)量要求、 物品價(jià)格、用途、 性

18、能等各項(xiàng)知識(shí)，對(duì)所管理物品心中有數(shù)。3）貨品購(gòu)進(jìn)入庫(kù)時(shí)，應(yīng)注意手續(xù)單據(jù)齊全，物品數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)格、型號(hào)規(guī)格符合要求，并做好登賬手續(xù)。(4) 倉(cāng)庫(kù)應(yīng)保持衛(wèi)生，各類(lèi)物品分類(lèi)合理，堆放整齊，并滿足安全技術(shù)要求, 物品所存放地點(diǎn)心中有數(shù)。(5) 物品發(fā)出時(shí)，按手續(xù)填寫(xiě)單據(jù)。嚴(yán)格執(zhí)行審批程序。6) 做每月盤(pán)存報(bào)表，為下月計(jì)劃作好準(zhǔn)備。 每月盤(pán)點(diǎn)保證賬、卡、物相符。(7)做好倉(cāng)庫(kù)防火、防盜工作，保證公司財(cái)產(chǎn)安全。16、物業(yè)部采購(gòu)員職責(zé)。(實(shí)行考核上崗制度)(1) 負(fù)責(zé)維修運(yùn)行方面?zhèn)淦穫浼牟少?gòu)及外協(xié)工作，保證滿足運(yùn)行維修工作的 需求。(2) 遵守公司各項(xiàng)制度并接受監(jiān)督，對(duì)采購(gòu)工作要具備高度責(zé)任心。嚴(yán)格執(zhí)行

19、 外采審批制度。(3) 掌握專(zhuān)業(yè)知識(shí)，熟悉物品名稱(chēng)、規(guī)格、性能、質(zhì)量、用途及價(jià)格，掌握市場(chǎng)行情，以最經(jīng)濟(jì)的價(jià)格， 購(gòu)置最佳質(zhì)量的物品。(4)按每月采購(gòu)計(jì)劃及臨時(shí)擬購(gòu)單，按質(zhì)、按量、按期購(gòu)置入庫(kù)，常用物品不 得掉檔。5) 對(duì)所購(gòu)物品質(zhì)量、規(guī)格不符合要求， 或保證期內(nèi)因質(zhì)量不好損壞的，應(yīng)及 時(shí)給予更換。并承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。(6) 采購(gòu)物品票據(jù)手續(xù)齊全，如有特殊情況，應(yīng)及時(shí)上報(bào)，及時(shí)掌握資金情況, 合理組織使用資金。四、物業(yè)部主要工作內(nèi)容、程序及制度一)維修領(lǐng)班日常工作程序、上班后或上中班交接時(shí)十分鐘內(nèi)，召集所屬員工例會(huì)，檢查前一天工作情況， 安排當(dāng)天維修工作，包括計(jì)劃性維修、保養(yǎng)、巡檢，故障性檢修及上

20、司臨時(shí)性指派的 其它工作。2、簽發(fā)計(jì)劃?rùn)z修、保養(yǎng)、巡檢派工單， 故障性檢修單，及需要簽發(fā)的領(lǐng)料單、 領(lǐng)物單，按手續(xù)分配公用工具。3、檢查、督促各項(xiàng)維修、保養(yǎng)、 巡檢工作質(zhì)量及進(jìn)度，參予難度較大的工作項(xiàng) 目， 協(xié)調(diào)解決本工種工作中的實(shí)際問(wèn)題。4、對(duì)所分派人員工作進(jìn)行抽查、驗(yàn)收、考核， 并在派工單、故障檢修單上簽收 批注，對(duì)不符合要求的項(xiàng)目， 應(yīng)進(jìn)行處理并要求返工。收集每天的各種單據(jù)進(jìn)行分 類(lèi)記錄后， 將單據(jù)上交物業(yè)部備案。5、在下班前十分鐘，參加工作例會(huì)，匯報(bào)各工種的維修工作，及存在的問(wèn)題,接受第二天工作任務(wù)， 作好各工種之間的安排協(xié)調(diào)。6、作好每日工作記錄，總結(jié)一天工作，并安排好第二天的工作。

21、7、每月2 8日之前，提交本月工作總結(jié)及下月工作計(jì)劃。每月3 0日之前，召集下屬員工月度工作例會(huì)，總結(jié)本月工作完成情況評(píng)價(jià)下屬員工工作表現(xiàn)及業(yè)績(jī)，提出下月度工作計(jì)劃及重點(diǎn)。(二)維修電工日常工作內(nèi)容及注意事項(xiàng)、早班人員 8:30 到崗，8:45 9:10 各樓面照明插座送電， 9:20 全部人員返回值 班室。2、9:30根據(jù)維修保養(yǎng)、巡檢計(jì)劃及維修申請(qǐng)單分配工作:(1) 定期對(duì)各樓面天花照明、電井各配電箱柜、風(fēng)機(jī)房、控制箱進(jìn)行巡檢并填 寫(xiě)巡檢表做好記錄。2) 領(lǐng)班安排計(jì)劃性維修保養(yǎng)派工單(3) 對(duì)各樓面所送維修申請(qǐng)單進(jìn)行處理。(4) 樓面巡檢應(yīng)分別有序進(jìn)行，巡檢應(yīng)在小時(shí)內(nèi)完成。5)維修人員維修

22、應(yīng)按規(guī)定填寫(xiě)派工單， 并注意填寫(xiě)清楚時(shí)間，派工單完成后 應(yīng)立即返回值班室， 以便接受新的派工單。各樓面派工單不得拖延積壓。6）離開(kāi)值班室工作時(shí)， 應(yīng)在留言板上注明外出地點(diǎn)，工作完成后返回擦掉，如無(wú)特殊情況， 維修人員不應(yīng)在途中接受維修申請(qǐng)。（7）值班室應(yīng)經(jīng)常保持有人員待命,值班室電話 8611701） 維修人員不3、4、6、15:30 領(lǐng)班主持早中班人員每日工作例會(huì)。得在樓面閑逛。（8）樓面維修時(shí)，除特殊情況，維修人員應(yīng)走員工通道。12:00-13:00 分別就餐,值班室必須保留人員值崗。13:00 全部人員到崗，開(kāi)始進(jìn)行工作，見(jiàn)第 2 條。15:30 之前早班人員返回值班室。15:40-17

23、:00 ，中班人員進(jìn)行工作，見(jiàn)第2條。17:00-18:00 ，分別就餐，值班室必須保留人員值班。1 0、18:00-21:00 進(jìn)行工作見(jiàn)第2條。夏制 18:50-19:00 ，冬制 17:50-18:00 ）開(kāi)啟正面櫥窗廣告及外圍路燈。周五、六 21:50-22:00 ，其它 21:20-21:40 ）各樓面關(guān)燈（包括正面櫥窗廣告燈），并檢查樓面夜間照明情況。2、4、22:00-23:00 夜班值班人員對(duì)各樓面進(jìn)行一次巡視，并檢查特殊不停電部位。2:00 關(guān)外圍路燈。夜班電工應(yīng)保持在值班室值班， 如外出工作應(yīng)向辦公室值班人員說(shuō)明。通訊系統(tǒng)管理制度（1）負(fù)責(zé)購(gòu)物中心各樓層弱電井分線盒出線端至

24、用戶(hù)終端通訊線路的安裝和維護(hù)。2）通訊線路應(yīng)避開(kāi)通道，符合走向橫平豎直、 整齊美觀的施工規(guī)范， 電話用戶(hù)不經(jīng)物業(yè)部批準(zhǔn)不得自行改變及增加通訊線路。（3）購(gòu)物中心內(nèi)線電話發(fā)生故障時(shí)，通知物業(yè)部， 物業(yè)部在接到通知后電工應(yīng)迅速到位，遇重大故障時(shí)保證在 24 小時(shí)之內(nèi)將電話恢復(fù)正常。三）弱電各系統(tǒng)工作程序1、廣播音響系統(tǒng) 1）負(fù)責(zé)廣播室以外線路維護(hù)、廣播喇叭維修。2）保證線路、廣播喇叭完好率在 95以上。2、保安監(jiān)控系統(tǒng)（1）負(fù)責(zé)監(jiān)控室內(nèi)監(jiān)視器的設(shè)備的維護(hù)。2）負(fù)責(zé)購(gòu)物中心分布攝像鏡頭、 云臺(tái)解碼器及線路的維護(hù)。（3）保安監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備完好率在 95%以上。4）監(jiān)視器圖象清晰，層次分明，云臺(tái)轉(zhuǎn)動(dòng)靈活，

25、 控制器切換自如， 監(jiān)控室內(nèi) 每根電纜須做明顯標(biāo)記以保證和設(shè)備間的一一對(duì)應(yīng)關(guān)系。5）若監(jiān)控室內(nèi)設(shè)備出現(xiàn)故障， 判斷故障后與專(zhuān)業(yè)維修人員聯(lián)系。6）若攝像頭出現(xiàn)故障， 判斷是機(jī)械原因還是電器原因；若是電器故障應(yīng)對(duì)照 接線圖，從電源處查找起 , 更換有故障元器件3、紅外防盜報(bào)警系統(tǒng)1）負(fù)責(zé)報(bào)警系統(tǒng)設(shè)備線路的維修。（2）保證設(shè)備線路完好率在9 5%以上。4、樓宇自控系統(tǒng)1）負(fù)責(zé)樓宇自控系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行維修。2）保證設(shè)備線路完好率在95%以上。5、消防報(bào)警系統(tǒng)1）負(fù)責(zé)消防報(bào)警系統(tǒng)設(shè)備、線路、探頭的維修2）保證設(shè)備、線路、探頭完好率在95%以上。四）維修管、鉗工日常工作內(nèi)容及注意事項(xiàng)1 、早班人員8:30到崗

26、，并根據(jù)季節(jié)要求開(kāi)空氣處理機(jī)。2、9:00 根據(jù)維修保養(yǎng)及巡檢計(jì)劃以樓面故障維修單分配工作1） 9:00 10:00 對(duì)購(gòu)物中心樓面水設(shè)施如洗手間、開(kāi)水間、樓面噴淋頭及外圍 排水、空調(diào)效果進(jìn)行巡查， 并應(yīng)填好巡檢表作好記錄。2）對(duì)領(lǐng)班所安排計(jì)劃性維修保養(yǎng)派工單進(jìn)行處理。3）對(duì)各樓面所送維修申請(qǐng)單進(jìn)行處理。（4）維修人員維修應(yīng)按規(guī)定填寫(xiě)派工單， 并注意填寫(xiě)清楚時(shí)間，派工單完成后 立即返回值班房， 各樓面派工單應(yīng)按輕重緩急及時(shí)處理，不得無(wú)故拖延積壓。5）維修人員離開(kāi)值班房時(shí)， 應(yīng)在留言板上注明外出地點(diǎn)，返回后擦掉。（6）樓面維修時(shí)，除特殊情況，維修人員應(yīng)走員工通道。3、12:00-13:00 分別

27、就餐，值班房必須有人值班。4、13:00 全部人員到崗進(jìn)行工作見(jiàn) 2 條。5、15:30領(lǐng)班主持早中班全體人員工作例會(huì)。6、15:45-17:00進(jìn)行正常維修工作見(jiàn)2條。7、17:00-18:00分別就餐，值班房必須有人值班。8、18:00-19:30對(duì)各樓面水設(shè)施進(jìn)行巡檢見(jiàn) 2條。9、根據(jù)空調(diào)運(yùn)行計(jì)劃按時(shí)關(guān)樓面空氣處理機(jī)。10、如遇大雨應(yīng)加強(qiáng)對(duì)周邊相關(guān)部位的巡查。五）樓面維修工日常工作內(nèi)容及注意事項(xiàng)2、3、樓面維修工全部為行政白班， 9:00-9:10 領(lǐng)班主持工作例會(huì)9:00-12:00 根據(jù)維修計(jì)劃， 巡檢記錄及樓面故障申請(qǐng)單進(jìn)行維修工作。12:00-14:00 分別就餐，值班室留人值班

28、。4、14:00-17:30 進(jìn)行正常維修工作。5、14:00-15:00 對(duì)樓面營(yíng)業(yè)場(chǎng)所進(jìn)行一次巡查，并填寫(xiě)巡檢記錄單。6、維修時(shí)應(yīng)填寫(xiě)派工單，并注意填寫(xiě)時(shí)間， 派工單完成后應(yīng)立即返回值班室， 各樓面維修申請(qǐng)單不得拖延積壓。7、離開(kāi)值班室工作時(shí)，應(yīng)在留言板上注明外出地點(diǎn)， 返回后擦掉。如無(wú)特殊情 況， 維修人員不應(yīng)在途中接受維修申請(qǐng)。8、樓面維修時(shí)，除特殊情況，維修人員應(yīng)走員工通道。六）電梯維修工日常工作內(nèi)容及注意事項(xiàng)、電梯維修人員實(shí)行兩班制：白班：8:30-12:00 上午班：8:30-13:00 下午班： 13:00-19:302、8:30-9:00 檢查所有直升梯，發(fā)現(xiàn)故障時(shí)應(yīng)及時(shí)處理

29、，不能及時(shí)處理的迅速通 知電梯主管，并報(bào)告上級(jí)。3、8:50-9:00 開(kāi)啟所有扶梯。4、不得任意關(guān)閉設(shè)備， 故障檢修和保養(yǎng)時(shí)必須事先報(bào)告上級(jí)并通知電梯操作人 員，立告示牌，做好記錄。5、每小時(shí)巡視一次扶梯、直升梯， 每天巡視一次機(jī)房，作好巡視記錄。7、做好設(shè)備故障、運(yùn)行記錄。七）設(shè)備三級(jí)保養(yǎng)制度、設(shè)備保養(yǎng)分為日常保養(yǎng) , 一級(jí)保養(yǎng)、二級(jí)保養(yǎng)（小修）；2、日常保養(yǎng):1）日常保養(yǎng)由操作人員完成，每班進(jìn)行，并在交接班日志上，認(rèn)真作好記錄;2）日常保養(yǎng)的主要內(nèi)容是對(duì)設(shè)備運(yùn)行狀況及參數(shù)檢查，記錄（溫度、電流、電壓、振動(dòng)、噪聲等）， 對(duì)設(shè)備進(jìn)行擦拭、清掃，上油潤(rùn)滑， 及具體設(shè)備技術(shù)說(shuō)明上要求做到的內(nèi)容，

30、保持設(shè)備周?chē)h(huán)境整潔;3）發(fā)現(xiàn)異常情況及時(shí)排除，并在交接班日志上做好記錄，如較嚴(yán)重應(yīng)在5分鐘內(nèi)通知運(yùn)行、維修主管；3、一級(jí)保養(yǎng):1）一級(jí)保養(yǎng)由維修操作人員共同進(jìn)行，屬計(jì)劃性保養(yǎng)，二至三個(gè)月進(jìn)行一次，保養(yǎng)計(jì)劃由工種領(lǐng)班制定， 并報(bào)物業(yè)部;（2）一級(jí)保養(yǎng)按保養(yǎng)單所列內(nèi)容進(jìn)行保養(yǎng)， 保養(yǎng)單上所列內(nèi)容由各工種領(lǐng)班制 定，主要內(nèi)容是對(duì)設(shè)備內(nèi)外清理， 潤(rùn)滑洗油，對(duì)有關(guān)部位檢查，拆卸、調(diào)整，對(duì)各 電器元件、 線路進(jìn)行緊固、清理、校測(cè)、補(bǔ)齊，最后清掃整理工作現(xiàn)場(chǎng);3）保養(yǎng)人員填寫(xiě)保養(yǎng)單，并交還給維修領(lǐng)班;4）由維修領(lǐng)班或領(lǐng)班指定人員對(duì)保養(yǎng)情況進(jìn)行檢查，并在保養(yǎng)單上簽字驗(yàn)收。4、二級(jí)保養(yǎng)（小修）：1）二級(jí)保養(yǎng)屬

31、計(jì)劃性保養(yǎng)， 應(yīng)由領(lǐng)班事前一周填寫(xiě)申請(qǐng)呈物業(yè)部經(jīng)理批準(zhǔn)后 進(jìn)行;2）二級(jí)保養(yǎng)以維修人員為主完成，設(shè)備運(yùn)行半年左右進(jìn)行一次;3）二級(jí)保養(yǎng)按保養(yǎng)單內(nèi)容事先準(zhǔn)備好備件，安排好人員及其它相關(guān)部門(mén)協(xié)調(diào) 工作;更換冷卻（4）二級(jí)保養(yǎng)按保養(yǎng)單所列內(nèi)容進(jìn)行， 二級(jí)保養(yǎng)單內(nèi)容由設(shè)備保養(yǎng)人員制定， 主要內(nèi)容包括完成一級(jí)保養(yǎng)規(guī)定內(nèi)容;檢查、修復(fù)、更換受損件;檢查、潤(rùn)滑系統(tǒng)元件及線路。工作暫停期和完成后，應(yīng)對(duì)工作現(xiàn)場(chǎng)清掃，整理;（5）維修保養(yǎng)人員填寫(xiě)保養(yǎng)單，并交還給領(lǐng)班;（6）物業(yè)部或由物業(yè)部指定的領(lǐng)班對(duì)二級(jí)保養(yǎng)工作進(jìn)行檢查，并在保養(yǎng)單上簽字 驗(yàn)收;八）設(shè)備檢修管理制度、設(shè)備檢修分為中修、大修以及故障檢修。2、中修（

32、1）中修屬計(jì)劃性檢修， 設(shè)備運(yùn)行兩年左右進(jìn)行一次，視具體情況，可由物業(yè) 部完成或外協(xié)聯(lián)系廠家完成。2）物業(yè)部按計(jì)劃，收集、整理、 研究設(shè)備技術(shù)資料，在此基礎(chǔ)上編制中修任 務(wù)書(shū)，按任務(wù)書(shū)作好人員、備件、 相關(guān)部門(mén)的協(xié)調(diào)工作；（3）按中修任務(wù)書(shū)所列內(nèi)容進(jìn)行檢修， 主要內(nèi)容應(yīng)該包括：設(shè)備部分解體、檢 測(cè)、修復(fù)、更換老化元件、 磨損元件。部分解體重新裝配、 調(diào)試等工作，更換 10-30的零部件，工作量為大修的 60。（4）設(shè)備檢修后各項(xiàng)技術(shù)指標(biāo)應(yīng)達(dá)到中修任務(wù)書(shū)要求， 驗(yàn)收工作由物業(yè)部組織安 排，按中修任務(wù)書(shū)項(xiàng)目進(jìn)行驗(yàn)收。3、大修屬計(jì)劃性檢修，設(shè)備運(yùn)行五年左右進(jìn)行一次， 視具體情況可由物業(yè)部或外協(xié)聯(lián)系廠

33、家完成， 大修程序按中修進(jìn)行， 工作內(nèi)容還應(yīng)包括整機(jī)解體， 零部件更換量 30以上， 校正基準(zhǔn)，外部重新上油漆，設(shè)備技術(shù)指標(biāo)應(yīng)達(dá)到出廠標(biāo)準(zhǔn)。4、故障檢修（1）該檢修屬應(yīng)急性檢修， 一般故障檢修由維修人員完成，特殊故障檢修可由 物業(yè)部聯(lián)系外協(xié)完成。2）一般情況故障檢修以使用部門(mén)發(fā)出的故障檢修申請(qǐng)單為準(zhǔn)，故障檢修申請(qǐng)單應(yīng)按規(guī)定填寫(xiě)清楚， 在維修部門(mén)主管或下屬領(lǐng)班收到故障檢修單后，維修人員應(yīng) 在 10 分鐘內(nèi)到達(dá)故障現(xiàn)場(chǎng)。3）故障檢修以排除故障為主， 在保證質(zhì)量前提下要求及時(shí)快捷。4）完成檢修后，應(yīng)填寫(xiě)故障檢修派工， 并將此單返回維修領(lǐng)班。九）設(shè)備巡檢管理制度、巡檢分為日常點(diǎn)檢及專(zhuān)業(yè)點(diǎn)檢。2、日常點(diǎn)

34、檢：1）日常點(diǎn)檢由操作人員完成， 樓面設(shè)備如電井設(shè)施，各樓面照明燈箱，各樓 面洗手間、開(kāi)水間及消防水設(shè)施， 空調(diào)風(fēng)機(jī)系統(tǒng)由維修部門(mén)人員負(fù)責(zé)。(2) 按具體設(shè)備要求，及點(diǎn)檢周期表周期時(shí)間，以感官或儀表方式對(duì)設(shè)備日常 運(yùn)行狀況進(jìn)行檢測(cè)。(3) 在交接班日志上做好記錄。(4) 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理，較嚴(yán)重問(wèn)題應(yīng)在當(dāng)天通知領(lǐng)班。3、專(zhuān)業(yè)點(diǎn)檢:(1)由維修及操作人員共同進(jìn)行。按具體設(shè)備要求，及檢測(cè)周期表所定周期及 內(nèi)容進(jìn)行。(2) 以感官、儀器、儀表對(duì)設(shè)備各種技術(shù)參數(shù)進(jìn)行檢測(cè)，包括溫度、壓力、振動(dòng)、電壓、電流、潤(rùn)滑情況等。如有必要應(yīng)對(duì)設(shè)備進(jìn)行拆卸檢測(cè)。(3) 大、中、小修之前，應(yīng)安排專(zhuān)業(yè)檢測(cè)，對(duì)設(shè)備進(jìn)行全面

35、系統(tǒng)地檢測(cè)，以判 斷設(shè)備整體技術(shù)狀況。(4)檢測(cè)完畢后，應(yīng)由檢測(cè)人員向物業(yè)部提出檢測(cè)報(bào)告，并作出檢測(cè)結(jié)論。(十)設(shè)備封存、啟用管理制度1、設(shè)備季節(jié)性停用或因其它原因停止使用三個(gè)月以上的，應(yīng)給予封存，設(shè)備封存由維修人員、操作人員共同進(jìn)行。2、封存要求按具體設(shè)備要求執(zhí)行，其中應(yīng)包括環(huán)境整潔；排空或灌滿設(shè)備水系統(tǒng),對(duì)各有關(guān)部位進(jìn)行潤(rùn)滑、涂脂封閉。設(shè)備內(nèi)外清潔并加以遮蓋，脫開(kāi)有關(guān)電氣刀閘或 保險(xiǎn)。3、作好設(shè)備封存記錄，作好封存事項(xiàng)記錄說(shuō)明，封存記錄交物業(yè)部存檔。4、定期檢查封存設(shè)備，如有必要可進(jìn)行定期開(kāi)機(jī)運(yùn)行。5、啟用時(shí)應(yīng)作好封存啟用記錄，正常啟用應(yīng)由該設(shè)備封存人來(lái)進(jìn)行，啟用前應(yīng)對(duì)封存項(xiàng)目，設(shè)備狀況進(jìn)

36、行檢查。如檢查合格，可清理封存油脂、重新注水、注油、 接通電氣線路。6、試機(jī)運(yùn)行正常，應(yīng)在封存啟用單上做好記錄，簽字驗(yàn)收。如有異常情況，應(yīng) 在封存啟用單上做好記錄， 并在當(dāng)日通知物業(yè)部有關(guān)人員。(十一)工具借、領(lǐng)管理制度1、公司將根據(jù)崗位不同，給維修人員和其它相關(guān)人員配備一定量的工具。工具 使用分為領(lǐng)用和借用。2、領(lǐng)用工具應(yīng)填寫(xiě)個(gè)人工具領(lǐng)用單，對(duì)不經(jīng)常使用或較貴重的工具應(yīng)采取借用方式，借用應(yīng)填寫(xiě)借條，非物業(yè)部工作借用工具應(yīng)有物業(yè)部主管人員簽批的借條，借 條上要注明歸還日期，并按期歸還，歸還時(shí)保管人員應(yīng)進(jìn)行驗(yàn)收。3、所借領(lǐng)工具為公司財(cái)產(chǎn)，使用人員應(yīng)妥善保管、正確使用。因保管使用不當(dāng), 造成遺失或

37、非正常性損壞， 責(zé)任人應(yīng)按公司要求給予一定比例的賠償。4、所有工具原則上不外借使用，如因特殊情況外借，應(yīng)由物業(yè)部高級(jí)經(jīng)理簽字 批準(zhǔn)。5、公司根據(jù)員工崗職變更，可收回或變更個(gè)人工具配備情況，回收或變更時(shí), 應(yīng)在個(gè)人工具領(lǐng)用單上注明。十二）樓面及其它部門(mén)設(shè)施維修程序1、維修范圍:1）購(gòu)物中心大樓原設(shè)計(jì)設(shè)施，如空調(diào)設(shè)施、 洗手間設(shè)施、變配電設(shè)施、廣播 通訊設(shè)施、消防設(shè)施等。（2）購(gòu)物中心大樓原裝修設(shè)施，如天、地、墻裝修等。（3）購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)柜臺(tái)、燈箱等設(shè)施。（4）大客戶(hù)合同所規(guī)定由廣場(chǎng)維修范圍內(nèi)容。（5）專(zhuān)柜廠商營(yíng)業(yè)設(shè)施的改造更新、完善工作，不屬維修范圍，原則上不負(fù)責(zé) 工程實(shí)施。2、申請(qǐng)程序:1）一

38、般性故障維修， 申請(qǐng)部門(mén)應(yīng)填寫(xiě)維修申請(qǐng)單（申請(qǐng)方填寫(xiě)上半部分，下 半部分為派工單， 由維修人員填寫(xiě)） ，注明具體地點(diǎn)、 故障情況、 經(jīng)辦人、 時(shí)間、 費(fèi) 用情況等內(nèi)容。2）對(duì)突發(fā)性故障，如跳閘、大面積停電、 電腦收銀停電，電力線路異味、起 火等，應(yīng)直接電話通知物業(yè)部， 無(wú)需填單。3）屬東購(gòu)財(cái)產(chǎn)的樓面營(yíng)業(yè)設(shè)施維修， 申請(qǐng)單應(yīng)由樓面專(zhuān)人負(fù)責(zé)簽發(fā)。4）非東購(gòu)財(cái)產(chǎn)的樓面營(yíng)業(yè)設(shè)施（如廠商專(zhuān)柜）維修，申請(qǐng)單應(yīng)由專(zhuān)柜管理部所指定專(zhuān)人簽發(fā)， 并需注明廠家編號(hào)及維修費(fèi)用承擔(dān)方。3、維修:1）接到樓面及部門(mén)申請(qǐng)單后， 物業(yè)部一般情況應(yīng)在 1天內(nèi)給予修復(fù)，如不能維修應(yīng)給予回復(fù)。2）維修人員維修完畢后， 應(yīng)按要求填寫(xiě)

39、派工單（及申請(qǐng)單下半部分），申請(qǐng)經(jīng)辦人或現(xiàn)場(chǎng)人員應(yīng)簽字驗(yàn)收，并對(duì)使用材料予以確認(rèn)。3）完成維修后，將申請(qǐng)單退加到物業(yè)部， 由文員進(jìn)行統(tǒng)計(jì)整理。4、收費(fèi)事宜:1）返回物業(yè)部的維修申請(qǐng)單， 將由倉(cāng)庫(kù)保管員計(jì)算費(fèi)用，然后交文員進(jìn)行統(tǒng) 計(jì)制表（收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)暫定為: （材料費(fèi)工人費(fèi) ）*100 的管理費(fèi)）。2）每月 28 日之前文員將收費(fèi)統(tǒng)計(jì)表交財(cái)務(wù)部向客戶(hù)專(zhuān)柜廠家收取費(fèi)用。3）廠家客戶(hù)對(duì)收費(fèi)如有疑問(wèn)，可向物業(yè)部查詢(xún)。十三)向財(cái)務(wù)部提供扣款數(shù)據(jù)要求各部門(mén)傳遞給財(cái)務(wù)部的扣款數(shù)據(jù)應(yīng)滿足以下要求：(1)扣款項(xiàng)目(2)廠商編號(hào)(3)廠商名稱(chēng)(4)經(jīng)營(yíng)品牌(5)各廠商扣款金額(6)扣款總金額(7)責(zé)任人簽章(8)有關(guān)

40、部門(mén)高級(jí)經(jīng)理或指定責(zé)任人簽字(9)簽收:各部門(mén)傳遞給財(cái)務(wù)部的單據(jù)， 由財(cái)務(wù)部監(jiān)控主管簽收，其他財(cái)務(wù)人員簽收無(wú)效：(10)所有費(fèi)用單據(jù)應(yīng)在每月 2日下午18:00之前轉(zhuǎn)到財(cái)務(wù)部。十四)電梯科規(guī)章制度及操作規(guī)程安全操作規(guī)程1、用三角鑰匙開(kāi)啟層門(mén)進(jìn)入轎廂或轎頂時(shí)， 必須先確認(rèn)轎廂是否停在該層，然后再進(jìn)行其它操作。2、保養(yǎng)維修電梯時(shí)必須在電梯和入口處放置“電梯正在檢查”或其它類(lèi)似的標(biāo)牌。3、對(duì)電梯進(jìn)行檢修或保養(yǎng)時(shí)必須保證外人不能在檢修電梯上。4、如果需要上轎頂工作， 必須斷開(kāi)轎頂上的安全開(kāi)關(guān)。 登上轎頂后再合上安全開(kāi)關(guān)，然后進(jìn)行其它操作。5、保證有堅(jiān)硬可靠的轎頂面板，且站立處無(wú)油或油脂。轎頂工作需移動(dòng)

41、時(shí)，注意凸凹處并保持轎頂清潔。6、當(dāng)轎廂移動(dòng)時(shí)要牢牢抓住轎廂上的固定部件，不可握住鋼絲繩，否則會(huì)造成嚴(yán)重傷害。7、在轎頂工作時(shí)，注意電梯轎廂移動(dòng)時(shí)，把身體限制在轎廂尺寸以?xún)?nèi)，防止與井道突出物或?qū)χ叵嗯觥?、在地坑工作，必須將安全開(kāi)關(guān)切斷，防止電梯運(yùn)行。如果需要運(yùn)行與有關(guān)人員聯(lián)系好，必須站在安全處， 然后才能運(yùn)行電梯。9、在機(jī)房盤(pán)車(chē)時(shí)，必須切斷動(dòng)力電源，然后再盤(pán)車(chē)， 盤(pán)車(chē)時(shí)應(yīng)有人注意轎廂的實(shí) 際位置。0、在機(jī)房檢查鋼絲繩時(shí)，必須使轎廂保持停止?fàn)顟B(tài)，必要時(shí)切斷動(dòng)力電源。在電氣裝置周?chē)ぷ鲿r(shí)，必須兩人以上工作，并有人監(jiān)護(hù)。2、帶電禁止撥插各種電路板、插頭、插座， 防止意外事故發(fā)生。3、層門(mén)關(guān)閉后從層

42、門(mén)外不能用手撥開(kāi)層門(mén)。當(dāng)層門(mén)、轎門(mén)未完全關(guān)閉時(shí)，電梯不能正常啟動(dòng)。14、使用的手燈必須帶護(hù)罩并采用 36 V以下的安全電壓。15、操作時(shí)如需司機(jī)配合進(jìn)行，司機(jī)要精神集中， 嚴(yán)格服從維修人員的指令。16、嚴(yán)禁維修人員站在井道外探身到井道內(nèi)、 轎廂頂或在轎廂地坎處轎廂內(nèi)外各 站一只腳，進(jìn)行較長(zhǎng)時(shí)間的檢修工作。17、嚴(yán)禁維修人員拉吊井道電纜以防電纜被拉斷。、司機(jī)操作規(guī)程1、愛(ài)護(hù)設(shè)備，保持轎內(nèi)的整潔，司機(jī)必須熟知本臺(tái)電梯的使用特性，嚴(yán)格按操作程序使用。2、每班接班后，需空載試運(yùn)行。在一切裝置處于正常狀態(tài)時(shí)，才能正常投入運(yùn)行。3、貨物在轎箱內(nèi)要放穩(wěn)當(dāng)，無(wú)傾倒危險(xiǎn)， 搬運(yùn)需小心輕放，以防損壞轎底或四壁。不

43、準(zhǔn)利用轎頂安全窗孔裝運(yùn)超高貨物。4、非維修檢查人員不得隨意上轎頂， 轎頂上不許亂拉電線，嚴(yán)禁放置任何外加物體。5、嚴(yán)禁檢修方式運(yùn)行電梯,也不允許用開(kāi)關(guān)廳轎門(mén)方式起制運(yùn)電梯。6、嚴(yán)禁任意按緊急停車(chē)鈕，當(dāng)出現(xiàn)故障時(shí)，應(yīng)先停車(chē),再點(diǎn)動(dòng)試車(chē)，實(shí)驗(yàn)?zāi)芊衤?chē)到達(dá)層站， 電梯運(yùn)行時(shí)不能潤(rùn)滑或修理機(jī)件。7、電梯運(yùn)行中，不隨意改變轎廂停止運(yùn)行后進(jìn)行，否則要損壞電氣元件。8、轎頂有檢修任意電，必須嚴(yán)格聽(tīng)從轎頂任意的指揮,沒(méi)有命令不允許亂開(kāi)電梯。9、司機(jī)需離開(kāi)崗位，必須把電梯鎖好，關(guān)燈后才離開(kāi)。三、交接班制度1、填寫(xiě)工作記錄，一方面交待本班工作， 同時(shí)記錄電梯運(yùn)行維修及保養(yǎng)情況。2、接班人員一方面看工作記錄， 同時(shí)

44、必須聽(tīng)取交班人員的口頭匯報(bào)。3、當(dāng)班未解決的問(wèn)題，必須認(rèn)真向接班人詳細(xì)匯報(bào)，同時(shí)要向上級(jí)匯報(bào)。4、交班時(shí)，發(fā)現(xiàn)接班人員有醉酒或異常現(xiàn)象時(shí)，應(yīng)拒絕交班，并請(qǐng)示匯報(bào)。5、在接班人員缺勤時(shí)，交班人員必須得到領(lǐng)導(dǎo)地同意方能離開(kāi)工作崗位，但必須 做好離崗記錄 , 接班人員認(rèn)真聽(tīng)取上一班工作情況匯報(bào)后按規(guī)定巡視，并對(duì)有問(wèn)題的 答復(fù)重點(diǎn)檢查。四、自動(dòng)扶梯的安全運(yùn)行方法1、將候梯廳、梯級(jí)、扶手等部位清掃干凈， 尤其要確認(rèn)梯級(jí)及梳齒板部位沒(méi)有小 石子或釘子之類(lèi)的雜物。2、有欄桿照明及梳齒照明時(shí)，應(yīng)亮燈。確認(rèn)上層和下層的照明開(kāi)關(guān)都能控制照明。五、運(yùn)行開(kāi)始1、將操縱箱（在3. 6, 3. 7中說(shuō)明）報(bào)警蜂鳴器開(kāi)關(guān)扳

45、到 buzzer （蜂鳴器）側(cè),使其蜂鳴， 向周?chē)藗儼l(fā)出將要運(yùn)行的預(yù)告。2、開(kāi)始運(yùn)行時(shí)， 確認(rèn)無(wú)人站在梯級(jí)上后開(kāi)動(dòng)操縱箱啟動(dòng)開(kāi)關(guān)，插入鑰匙，按要求 運(yùn)行的方向Up （上行）或DOWN下行）轉(zhuǎn)動(dòng)后，自動(dòng)扶梯便開(kāi)始啟動(dòng)。鑰匙要在自動(dòng)扶梯啟動(dòng)后保持片刻（轉(zhuǎn)動(dòng)后保持 1秒鐘），不要馬上復(fù)位，否則，將使自動(dòng)扶梯 停止啟動(dòng)。3、工作時(shí)應(yīng)確保梯級(jí)及扶手順利運(yùn)行,旦工作時(shí)發(fā)生異常聲音和振動(dòng)等時(shí)，應(yīng)立即按下緊急停止按鈕, 使扶梯停止運(yùn)行,進(jìn)行必要的檢查,檢查結(jié)果要做文字記 錄。4、自動(dòng)扶梯啟動(dòng)運(yùn)行后， 應(yīng)在中央位置將鑰匙撥下來(lái)， 如果放在上面不撥下來(lái)， 則 在可能被無(wú)關(guān)人員誤動(dòng)作而發(fā)生事故,因此應(yīng)予注意。六、

46、運(yùn)行方向轉(zhuǎn)換待乘用自動(dòng)扶梯的乘客下完后，先將自動(dòng)扶梯停止開(kāi)關(guān)轉(zhuǎn)到STOP（停止）側(cè), 暫時(shí)停止運(yùn)行（參照運(yùn)行停止）。 然后按新要求運(yùn)行的方向進(jìn)行啟動(dòng)運(yùn)行。七、緊急停止一旦在自動(dòng)扶梯運(yùn)行中發(fā)生乘客失足摔倒等緊急情況時(shí)，應(yīng)立即按下緊急停止按鈕，使自動(dòng)扶梯停止運(yùn)行。 緊急停止按鈕帶有防止亂按護(hù)罩， 因此請(qǐng)用力按透明 護(hù)罩的中央部，當(dāng)防護(hù)罩剝落后，即可按中央的緊急停止按鈕。 在重新進(jìn)行運(yùn)行前， 按下述要領(lǐng)緊急停止按鈕恢復(fù)至原來(lái)的狀態(tài)， 然 后再開(kāi)動(dòng)啟動(dòng)開(kāi)關(guān)。1、將防止亂按護(hù)罩安裝環(huán)（紅色）向逆時(shí)針?lè)较蜣D(zhuǎn)動(dòng)取下 2、從內(nèi)側(cè)嵌入透明護(hù)罩 3、將護(hù)罩按原位擰進(jìn)。八、扶手驅(qū)動(dòng)裝置的維護(hù)從驅(qū)動(dòng)裝置到傳動(dòng)輥的動(dòng)力

47、輸送系統(tǒng)，所用的是驅(qū)動(dòng)鏈，對(duì)此鏈應(yīng)該嚴(yán)格潤(rùn)滑。此外，還應(yīng)嚴(yán)格檢查扶手傳動(dòng)輥是否磨損和核實(shí)壓力輥的彈簧壓力，檢查傳動(dòng)輥和扶手帶內(nèi)緣之間的間隙。維修保養(yǎng)項(xiàng)目周期 每月 一次項(xiàng)目扶手鏈條潤(rùn)滑檢 查 內(nèi) 谷 從頂部機(jī)房里通過(guò)加油器潤(rùn)滑。扶手傳動(dòng)輥壓力輥的檢查每年年檢查各傳動(dòng)輥的磨損、開(kāi)裂、剝 落及變形，如有損壞嚴(yán)重的，應(yīng) 予更換。另外檢查輥表面是否粘 上油，如有，必須除去。檢查各壓力輥有無(wú)磨損、開(kāi)裂、 剝落及變形，檢驗(yàn)壓力輥彈簧的 調(diào)整長(zhǎng)度。檢查空轉(zhuǎn)鏈輪檢查旋轉(zhuǎn)情況，特別要檢查軸承檢查壓力輥和 扶手帶內(nèi)緣間隙有無(wú)毛病。確認(rèn)壓力輥和扶手帶內(nèi)緣間隙大于 0.5MM檢查扶手傳動(dòng) 鏈檢查傳動(dòng)鏈張力，如果與標(biāo)準(zhǔn)

48、不 符（用50N力推鏈，S=20± 3） 則需進(jìn)行調(diào)整。每年一次主軸軸承潤(rùn)滑給主軸軸承加2號(hào)鋰基潤(rùn)滑脂。九、裝潢件檢修為了使自動(dòng)扶梯經(jīng)常保持清潔、美觀，而且能安全使用，應(yīng)按下述要領(lǐng)進(jìn)行檢修。十、扶手檢修扶手有很多人用手去觸摸，因此，應(yīng)進(jìn)行認(rèn)真的日常檢修，以便使乘客能干凈舒適地使用。輕度污垢冼污垢稍明顯時(shí)將抹布在清水中浸濕擰干，反復(fù)數(shù)次擦 拭扶手面，然后將扶手擦干。將稀釋10倍以上的中性洗潔劑沾在抹布 上擦拭，污垢去掉后，再用干凈的抹布 將洗潔劑擦掉，然后將扶手擦干。油脂及口香 用抹布沾些有機(jī)溶劑（如酒精等）擦掉 糖類(lèi)附著時(shí) 后再用水擦掉。需要進(jìn)行消毒時(shí)，將市場(chǎng)上銷(xiāo)售的達(dá)爾美消毒液稀釋

49、 后，用布沾著輕輕擦拭。光 注意事項(xiàng)：扶手洗凈干了后，用抹布沾著 SAH-289陰離子羥基乳 液擦涂在扶手面上，待液體干燥后進(jìn)行干擦。如果用 過(guò)濃的乳液弄濕扶手后放置不管的話，就會(huì)使扶手帶 硬化，因此應(yīng)加以注意。1、扶手的檢修應(yīng)先從露出的部分開(kāi)始，當(dāng)露出部分全部結(jié)束后，再運(yùn)轉(zhuǎn)將扶手剩 余部分露出。按同樣要領(lǐng)進(jìn)行檢修。2、應(yīng)絕對(duì)避免一邊運(yùn)轉(zhuǎn)自動(dòng)扶梯，一邊擦拭洗潔劑、上光劑，因這樣會(huì)使液體流 進(jìn)機(jī)器里。否則會(huì)使扶手帶老化。3、應(yīng)注意當(dāng)汽油、酒精等沾在扶手帶上時(shí)應(yīng)立即擦去, 4、汽油、酒精屬易燃物品，使用時(shí)嚴(yán)禁靠近火種。一、外蓋板在停止扶梯運(yùn)行后，用掃帚、 拖把等工具進(jìn)行清掃揩擦。如果有水泥、灰漿附

50、 著的話，表面就會(huì)受腐蝕， 因此在建筑物內(nèi)進(jìn)行改裝工程時(shí)應(yīng)注意不得將水泥等物 濺在外蓋板上。當(dāng)梯級(jí)槽和梳齒有異物嵌入時(shí)，應(yīng)停止運(yùn)行， 將異物取出，因異物嵌入將會(huì)使梯級(jí)和梳齒的齒損壞， 易造成夾鞋等事故。前沿板兼作自動(dòng)扶梯機(jī)房上蓋板和出入口的通路，因此在清掃時(shí)注意不要讓水流進(jìn)去。十四、裙板的檢修每月應(yīng)涂 1-2 次本公司指定的潤(rùn)滑劑（ SAH-289 陰離子羥基乳液）。如果潤(rùn)滑劑不足，當(dāng)膠鞋貼在圍裙上時(shí)， 容易出現(xiàn)拖進(jìn)間隙的危險(xiǎn)，而且也容易附著污垢， 如 果是氟樹(shù)脂裙板應(yīng)三個(gè)月涂一次潤(rùn)滑劑， 應(yīng)每半年一次檢查裙板及蓋板的安裝小螺 釘有無(wú)松動(dòng)和損壞，如有應(yīng)及時(shí)擰緊或調(diào)換。十五、自動(dòng)潤(rùn)滑供油裝置千萬(wàn)

51、不能讓灰塵或異物進(jìn)入油箱， 齒輪泵絕對(duì)不可拆，只應(yīng)在檢查時(shí)才用電源檢查按鈕，時(shí)間盡量短，融電池壽命將大大縮短，從加油孔中注油時(shí)應(yīng)先拭凈加油孔 塞周?chē)?，再把清潔干凈的機(jī)油通過(guò)過(guò)濾器注入。十六、維修保養(yǎng)用潤(rùn)滑油(脂)及輔料序號(hào)60240SAH名稱(chēng) 號(hào)極壓齒輪油 號(hào)鋰基潤(rùn)滑脂 號(hào)低凝液壓油-289 陰離子羥基乳液達(dá)爾美消毒劑用途用于驅(qū)動(dòng)裝置減速器 用于各類(lèi)軸承 用于手工加油和自動(dòng)供油 裝置裙板潤(rùn)滑、扶手帶上光用于扶手消毒主：熒光燈管為本公司特制，與市場(chǎng)規(guī)格不符請(qǐng)注意。十七、安全操作規(guī)程1、司機(jī)或管理人員在電梯行駛前的檢查與準(zhǔn)備工作。開(kāi)啟層門(mén)進(jìn)入轎廂之前，需注意轎廂是否停在該層。(2)開(kāi)啟轎內(nèi)照明。(

52、3)(4)(1)在服務(wù)時(shí)間內(nèi)，如司機(jī)必須離開(kāi)或電梯停用時(shí),須將轎內(nèi)電源開(kāi)關(guān)斷開(kāi)，如每日開(kāi)始工作前，將電梯上下行駛數(shù)次，無(wú)異常現(xiàn)象后，方可使用。層門(mén)關(guān)閉后，從層門(mén)外不能用手撥啟，當(dāng)層門(mén)轎門(mén)末全開(kāi)閉時(shí)，電梯不能正常啟動(dòng)。(5)平層準(zhǔn)確度應(yīng)無(wú)顯著變化。(6)經(jīng)常清潔轎箱內(nèi)、層門(mén)及乘客可見(jiàn)部份。2、電梯行駛中司機(jī)或管理人員應(yīng)注意事項(xiàng)層門(mén)有能在外開(kāi)啟的設(shè)施亦將層門(mén)關(guān)好。(2) 轎廂的載重量應(yīng)不超過(guò)額定載重量。(3) 乘客電梯不允許經(jīng)常作為載貨電梯使用。(4) 不允許裝運(yùn)易燃、易爆的危險(xiǎn)物品，如遇特殊情況，需經(jīng)司機(jī)和管理部門(mén)同意和批準(zhǔn)并嚴(yán)加安全保護(hù)措施后裝運(yùn)(5) 嚴(yán)禁在層門(mén)開(kāi)啟情況下， 掀按檢修按鈕來(lái)開(kāi)動(dòng)電梯作一般行駛，不允許掀按檢修、急停按鈕來(lái)作一般正常行駛中的消號(hào)。6) 不允許利用轎頂安全窗、轎廂安全門(mén)的開(kāi)啟，來(lái)裝運(yùn)長(zhǎng)物件。7) 應(yīng)勸阻乘客在行駛中，勿倚靠在轎廂門(mén)上。8) 轎廂頂上部、除電梯固有設(shè)備外，不得放置其它物品。3、當(dāng)電梯使用中發(fā)生如下故障時(shí)， 司機(jī)或管理人員應(yīng)立即通知維修人員，停用檢修 后方可使用。層、轎門(mén)全關(guān)閉后，電梯未能正常行駛時(shí)。運(yùn)行速度顯著變化時(shí)。