小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀與解決

1、 小產(chǎn)權(quán)房的現(xiàn)狀與解決羅浩文201030250520指導(dǎo)教師:游珍副教授學(xué)院名稱:公共管理學(xué)院專業(yè)名稱:土地資源管理論文提交日期:2012年6月2日摘要小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因是多方面的,從整體上看,小產(chǎn)權(quán)房有利也有弊。要合理解決小產(chǎn)權(quán)房這個(gè)問題,既要權(quán)衡政府、開發(fā)商、村民和購房者的利益,又要防止投機(jī)主義者的插空。總的來說,對現(xiàn)有的符合標(biāo)準(zhǔn)的小產(chǎn)權(quán)房一般允許其業(yè)主交納一定費(fèi)用,轉(zhuǎn)為不同級別的產(chǎn)權(quán)房;對不符合標(biāo)準(zhǔn)的和新建成的小產(chǎn)權(quán)房采取強(qiáng)制拆除,以保證不讓這種情況蔓延。【關(guān)鍵詞】:小產(chǎn)權(quán)房雙軌制土地使用權(quán)出讓金集體土地國有土地房地產(chǎn)市場The Current Situation and Solutio

2、n to House with Limited PropertyLuo Haowen(College of Public Management,South China Agricultural University,Guangzhou510642, ChinaAbstract:The reasons to the emerge of House with Limited Property are complicated,but in general, there are both advantages as well as disadvantages about this issue.The

3、ultimated solution to this phenomenon lies in the balance of the government,farmers,developers and buyers and the ban of the adventures.In a word,some of the House with Limited Property that suit with the government's criterion should be changed into property house in different levels.The newly

4、builded House with Limited Property and the unqualified ones are suggested to remove in order to prevent the tendency.Key words:House with Limited Property twin-track approach charges for land use right collective land state land realestate market目錄1我國小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀: (51.1北京: (51.2廣州: (52小產(chǎn)權(quán)房泛濫的背后 (62.1市場:合

5、適的住房比完整的產(chǎn)權(quán)重要 (62.2制度:我國的土地雙軌制 (63小產(chǎn)權(quán)房造成的社會(huì)影響 (74小產(chǎn)權(quán)房問題的解決建議 (74.1具體處理方法: (7參考文獻(xiàn) (91我國小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀:全國小產(chǎn)權(quán)房總面積達(dá)60多億平方米,按照每戶60平方米計(jì)算,小產(chǎn)權(quán)房有1億套左右。近年,小產(chǎn)權(quán)房的交易受國家明令禁止。然而,低廉的價(jià)格始終具有其魅力,小產(chǎn)權(quán)房的地下交易依然“盛行”,屢禁不止。就全國平均來講,小產(chǎn)權(quán)房的均價(jià)比相同地價(jià)區(qū)的同檔次的商品房要便宜1500元/平方米左右,更有甚者,只為商品房的30%。1.1北京:2007年,北京在售的400多個(gè)樓盤當(dāng)中,小產(chǎn)權(quán)房的銷售達(dá)18%的市場份額。就拿同在北京三級地

6、價(jià)區(qū)的千湖庭院(小產(chǎn)權(quán)房和加州水郡(商品房比較。首先,小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)無需繳納土地使用權(quán)出讓金和企業(yè)所得稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅等各項(xiàng)稅費(fèi),而這筆費(fèi)用總額之大可以占到銷售價(jià)格的60%。千湖庭院片區(qū)別墅的平均售價(jià)是3500元/平方米,而加州水郡的價(jià)格是上者的兩倍有多。再深一層分析,我們可以認(rèn)為:千湖庭院的“土地出讓金”與“各項(xiàng)稅費(fèi)”包括:1、村集體農(nóng)民的房屋建設(shè)費(fèi)用;2、千湖庭院作為商品房銷售的部分按2%的利潤額與村民攤分;3、幫村集體居民購買保險(xiǎn)、公積金等費(fèi)用。而按照當(dāng)時(shí)的水平來計(jì)算,千湖庭院開發(fā)商金地雅房地產(chǎn)開發(fā)有限公司拿地的成本(支付給村民、村集體的費(fèi)用是750元/平方米,加州

7、水郡開發(fā)商所要支付的成本(土地出讓金+稅費(fèi)為1902元/平方米,兩者差距之大可見一斑。雖然如此,成本的低廉并不意味著利潤的增加,千湖庭院最終的利潤率只有7%,而一般的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目利潤率則達(dá)10%(表1。千湖庭院加州水郡售價(jià)3500元/平方米8543元/平方米成本750元/平方米1902元/平方米利潤率7%10%表11.2廣州:據(jù)有關(guān)資料顯示,天河區(qū)已成違建“重災(zāi)區(qū)”。2011年3月,天河區(qū)鳳凰街街道辦事處村落內(nèi)約有不到一半的民房正在違建，雖然在整治違章建筑之后有所收斂，但時(shí)隔半 年，此處一眼望去滿目都是正在建設(shè)的房屋，違建越顯猖獗。沿柯木塱坳頭北西街往北 中街、至中街行走一段約 400 米不

8、到的路段，便發(fā)現(xiàn)沿路及內(nèi)巷約 25 棟房屋中，超過 21 棟房子正在重新鋪設(shè)新磚或鋪設(shè)水泥工程，部分為重拆重建、部分為在原有樓層加建或 擴(kuò)闊。 2 小產(chǎn)權(quán)房泛濫的背后 2.1 市場：合適的住房比完整的產(chǎn)權(quán)重要 經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市化的進(jìn)程加速、城市郊區(qū)化的擴(kuò)大，從而市場出現(xiàn)了對房屋商品 的剛性需求。各地村委會(huì)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)獨(dú)自或與開發(fā)商開發(fā)建設(shè)的樓房價(jià)格雖然遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于 “大 產(chǎn)權(quán)”樓房，但由于小產(chǎn)權(quán)樓盤不存在土地出讓金、各項(xiàng)稅費(fèi)等成本，因此即使以合法 商品房價(jià)格的 30%出售仍有利潤可得。 其利潤率雖然比開發(fā) “大產(chǎn)權(quán)” 的開發(fā)商相對較低， 但市場需求量大，量多自然利益收入大。 從廣州、北京等案例可知，小產(chǎn)

9、權(quán)房通常在城市的郊區(qū)蔓延，并伴隨有治安、衛(wèi)生 等問題。但由于其價(jià)格低廉，受到不少群體的青睞，購房者多為低收入群體。在當(dāng)今情 況下，保障性用房的稀缺，商品房的高價(jià)，很多承受不起商品房價(jià)格高企且又沒有資格 住限價(jià)房、廉租房和保障性用房的群體會(huì)把小產(chǎn)權(quán)房作為他們的最后選擇。當(dāng)然，其中 也有小部分投機(jī)（投資）為了謀取利益，購買小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行炒作。例外，村集體的小數(shù) 成員的購買也會(huì)占小部分。 2.2 制度：我國的土地雙軌制 依據(jù)憲法土地管理法的規(guī)定, 我國的土地所有權(quán)屬分為國家所有和集體所 、 有。土地所有權(quán)包括占有、使用、收益和處分四項(xiàng)權(quán)能。但農(nóng)村集體組織卻不享有處分 權(quán)，要開發(fā)建設(shè)商品房，必須先經(jīng)過政

10、府的征用（村民會(huì)有一定的補(bǔ)償） ，才能合法地轉(zhuǎn) 為國有建設(shè)用地，最后才能夠在市場上流轉(zhuǎn)，開發(fā)商才能利用。問題的關(guān)鍵是：集體用 地向國有化的轉(zhuǎn)換是被動(dòng)的，政府才是農(nóng)地征用的唯一合法主體，無論是村集體還是農(nóng) 民個(gè)人，從法律上都只有利用這些土地從事農(nóng)業(yè)的權(quán)利。 隨著市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，土地作為一種資產(chǎn)的商品價(jià)值逐步得到顯化。市場經(jīng)濟(jì)的發(fā) 展與土地雙軌制的矛盾逐漸顯現(xiàn)。于是，村集體組織只得借社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的旗號， 6 將村集體土地賣給房地產(chǎn)開發(fā)商，小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)運(yùn)而生。 3 小產(chǎn)權(quán)房造成的社會(huì)影響 根據(jù)廣州市住房建設(shè)規(guī)劃（2006-2010），在 2006 年-2010 年,每年廉租住房、經(jīng) 濟(jì)適用住房和

11、中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地的年度供應(yīng)量只占居住用地供 應(yīng)量的 57.3%。以 2007 年為例，該規(guī)劃顯示廉租房用地供應(yīng) 9 萬平方米，新社區(qū)住房用 地供應(yīng) 84 萬平方米，部隊(duì)和單位自建經(jīng)濟(jì)適用房用地 38 萬平方米，政府調(diào)控的中小戶 型、中低價(jià)位普通商品住房用地 156 萬平方米，而總住宅用地供應(yīng)量為 501 萬平方米， 保障性住房比例僅占 57.3%。 廉價(jià)住房的稀缺，商品住宅的高價(jià)，中低收入者陷入了進(jìn)退兩難之境。小產(chǎn)權(quán)房的 出現(xiàn)，解決了他們的燃眉之急。一定程度地令到這部分群體生活的安定。 小產(chǎn)權(quán)房未向國家繳納土地出讓金，更重要的是沒有如同正常開發(fā)建設(shè)的商品房一 樣，繳納各項(xiàng)稅費(fèi)，給國家、政府造成了巨大的經(jīng)濟(jì)損失。另外，由于小產(chǎn)權(quán)房的低廉 價(jià)格，一些投機(jī)主義者乘機(jī)而入，借助其價(jià)格優(yōu)勢進(jìn)行投機(jī)炒作，謀取巨額利潤，最終 受害的還是村民集體和購房者。 4 小產(chǎn)權(quán)房問題的解決建議 業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)同的觀點(diǎn)是“堵”與“疏”相結(jié)合的處理方法。 “堵”即針對已建成的滿 足一定條件的存量房來說，只要補(bǔ)交一定的土地出讓金和相關(guān)稅費(fèi)則可以升級為保障性 住房甚至商品房； “疏”即對不符合標(biāo)準(zhǔn)的和新建的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行清理和限制。 商品房應(yīng)當(dāng)擔(dān)負(fù)安居功能的“特殊商品”的屬性，還是作為普通的商品流入市場并 具有投資、投機(jī)的功能，決定著整個(gè)問題的能否有效解決。