個人理財規(guī)劃之買房規(guī)劃案例

1、百度文庫-讓每個人平等地提升自我新婚夫婦的購房計劃戴先生，30歲，月收入8000元；妻，28歲，月收入6000元。兩人年終獎金都可多領(lǐng)一個月。基本支出：生活費5000元，孝養(yǎng)金1000元，交際開支1500元，年度旅游支出3000元，每月固定償還小額信用貸款/500元，基金定期定額投資1500元，保險費支出200元。目前資產(chǎn)：股票型基金20000元，定期存款10000（利率4%,活期存款5000元。問題：1、現(xiàn)階段是選擇租屋或購屋劃算？2、如果3年后自行購屋，不知可行否？又該怎樣進(jìn)行準(zhǔn)備？一、財務(wù)狀況及分析首先來看該家庭的資產(chǎn)負(fù)債情況：資產(chǎn)負(fù)債表資產(chǎn)負(fù)債項目金額占總資產(chǎn)項目金額占總資產(chǎn)現(xiàn)金，活期

2、存款5,00014%闈卡/信貸應(yīng)付款6,00017%定期存款10,00029%負(fù)債總額6,00017%共同基金20,00057%凈資產(chǎn)資產(chǎn)總額35,000100%凈資產(chǎn)總額29,00083%目前負(fù)債比率只有17%基本財務(wù)狀況尚稱穩(wěn)健良好，但整體資產(chǎn)屬性偏保守，而負(fù)債項目中全是消費性貸款，貸款利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高過于存款利率，未來應(yīng)優(yōu)先考慮以手邊存款清償此項負(fù)債。其次，簡要分析一下該家庭的現(xiàn)金流量:現(xiàn)金流量表類別項目金額百分比/說明收入先生年收入78000%夫收入貝獻(xiàn)度太太年收入52000%妻收入貢獻(xiàn)度工作收入130,000%工作收入依賴度理財及其它收入400%替代收入來源11百度文庫-讓每個人平等地提升

3、自我年度總收入130,400100%支出生活消費支出94,000'%消費率償債支出6,000%財務(wù)負(fù)擔(dān)率保障型保費支出,2,400%年度總支出102,400%支出比率結(jié)余總結(jié)余（可儲蓄額）28,000%儲蓄率還本投資額18,000%固定儲蓄計劃自由儲蓄額10,000%自由儲蓄率每月支出結(jié)構(gòu)分析表消費（生活）支出細(xì)項金額占總消費支出%食2,000%衣（送洗，一般添購）1,000%?。ǚ孔猓姎?，電話）1,000%行（交通費，油錢）1,000%交際費1,500%牛笠rk輩1,000%消費（生活）支出小計7,500%從收支結(jié)構(gòu)來看，年度凈結(jié)余為正數(shù)，支出比率%可儲蓄率%屬偏低范圍。收入全來

4、自于工作收入，理財收入不多，要注意到收入中斷可能造成的沖擊。支出方面，財務(wù)負(fù)擔(dān)率并不高（低于20%），但消費率高達(dá)%有過度消費之虞，且外食與交際費用合計高達(dá)生活支出的%略嫌偏高，應(yīng)考慮節(jié)流。二、購屋或租屋評估1、租屋的凈現(xiàn)金流現(xiàn)值=-48,000/（）-48,000*/（22）4480,00*（人2）/（人3）-48,000*（人3）/（人4）-48,000*（24）/（25）/=-46,602-47,959-49,356-50,794-52,27322百度文庫-讓每個人平等地提升自我=-246,984元。2、購房的凈現(xiàn)金流現(xiàn)值購屋自備20萬元，貸款利率二%20年房貸，每年本利攤還額=貸款金額

5、60萬/標(biāo)準(zhǔn)年金現(xiàn)值系數(shù)（n=20,i=）=46，元。5年房貸支出總現(xiàn)金流量現(xiàn)值=-每年本利攤還額*房貸支出年金現(xiàn)值倍數(shù)（n=5,i=3）=-211,242元。假設(shè)5年后售屋：/當(dāng)時房價=80萬*復(fù)利終值系數(shù)XXX（n=5,i=8）=1,175,462元。當(dāng)時房貸本金余額=-每年本利攤還額46,*房貸支出年金現(xiàn)值倍數(shù)（n=15,r=）=495,369元。當(dāng)時售屋凈所得=1,175,462-495,369=679,993元。1售屋所得現(xiàn)值（n=5,i=3）=586,567元。購屋凈現(xiàn)金流現(xiàn)值=（自備款-200,000）+（5年房貸支出總現(xiàn)金流量現(xiàn)值-211,242）+（售屋所得現(xiàn)值586,567

6、）=175,325元。3、結(jié)論因為（購屋凈現(xiàn)金流175,325）-（租屋凈現(xiàn)金流現(xiàn)值-246,984）=422309元0目前購屋合算4、貸款額度概算理想房子三年后價格=800,000*復(fù)利終值系數(shù)（n=3,i=8）=1,007,768元。/房價*25%=屆時需自備金額251,942元。房價*75%=屆時需貸款金額755,826元。/5、購房能力評估A.自備款額度評估在其它條件不變的情況下，目前可能用作自備款來源有兩部份：1）依資產(chǎn)負(fù)債表，現(xiàn)有凈資產(chǎn)可投入=金融資產(chǎn)-消費負(fù)債=29,000元。33百度文庫-讓每個人平等地提升自我2）依現(xiàn)金流量表，未來每年可再投入=年度總結(jié)余（可儲蓄額）28,00

7、0+已清償消費負(fù)債6,000=34,000元（前項已經(jīng)扣除）。/三年后總儲蓄額度=29,000*復(fù)利終值系數(shù)（n=3,i=10）+34,000*年金終值系數(shù)（n=3,i=10）112540=38,599+112,540=151,139元自備款金額251,942元。自備款準(zhǔn)備尚不足，差額=100,803元。B.每年償債能力評估已清償消費負(fù)債6,000元后，每年度總結(jié)余（可還房貸金額）28,000+6,000=34,000每年攤還金額58,105元。每年償債能力尚不足，差額=24,105元。結(jié)論：前述購屋計劃無法以目前收支結(jié)構(gòu)達(dá)成。C.如何調(diào)整收支自備款不足部分，每年需要多儲蓄額度=100,803

8、/年金終值系數(shù)（n=3,i=10）=30,454元。房貸償還部分，每年差額=24,105元。故，未來三年，每年比現(xiàn)況需多儲蓄金額=30,454,=每月多儲蓄2538元即可。購屋之后，每年比現(xiàn)況需多儲蓄金額=24,105=每月多儲蓄2009元即可。建議減少交際費支出及不必要的娛樂支出，或?qū)ふ倚劫Y更高的工作機(jī)會。6、投資組合調(diào)整現(xiàn)有資產(chǎn)與未來的儲蓄，將股票基金的比重提高至少到七成左右。（以下的組合僅供參考，并非唯一答案，報酬并非保證，波動風(fēng)險仍需納入考慮）項目金額目前占金融資產(chǎn)組合比重預(yù)估報酬率加權(quán)預(yù)估報酬率建議調(diào)整后百分比調(diào)整后加權(quán)預(yù)估報酬率活期存款5,00014%定期存款10,00029%4%44百度文庫-讓每個人平等地提升自我債券基金00%6%股票基金20,00057%、12%調(diào)整前投資組合報鼠酬預(yù)估%調(diào)整后投資組合報酬預(yù)估%7.風(fēng)險控制投資市場風(fēng)險主