2019年信用社房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理暫行辦法

1、信用社（銀行）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理暫行辦法第一章總則第一條 為規(guī)范和加強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理，防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，明確房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款有關(guān)要求，根據(jù)中華人民共和國(guó)經(jīng)濟(jì)合同法 、中華人民共和國(guó)擔(dān)保法、中華人 民共和國(guó)物權(quán)法、中國(guó)人民銀行及中國(guó)銀監(jiān)會(huì)經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款管理辦法、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法及省農(nóng)村信用社信貸管理基本制度、省農(nóng)村信用社固定資產(chǎn)貸款管理實(shí)施細(xì)則等制度規(guī)定，制定本辦法。第二條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款是指由農(nóng)村信用社對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的，用于房屋建造、土地開(kāi)發(fā)過(guò)程中的人民幣貸款。第三條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款必須符合國(guó)家產(chǎn)業(yè)政策、信貸政策，遵循安全性、流動(dòng)性、效益性的原則。第四條 本辦

2、法適用于省農(nóng)村信用社各級(jí)機(jī)構(gòu)。第二章貸款對(duì)象、用途及條件第五條貸款對(duì)象。經(jīng)工商行政管理機(jī)關(guān)（或主管機(jī)關(guān)）核準(zhǔn)登記的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)。第六條 貸款用途。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款按貸款用途分為經(jīng)濟(jì)適用住房（安居工程）開(kāi)發(fā)貸款、住房開(kāi)發(fā)貸款及其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款等，不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放專(zhuān)門(mén)用于繳交 土地出讓金的貸款。經(jīng)濟(jì)適用住房（安居工程）開(kāi)發(fā)貸款是指向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的專(zhuān)項(xiàng)用于符合經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法（建住房【2007】258號(hào)）規(guī)定的經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的貸款。住房開(kāi)發(fā)貸款是指向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于商品住房及其配套設(shè)施開(kāi)發(fā)建設(shè)的貸款。第七條貸款條件。借款人申請(qǐng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款除應(yīng)符合省農(nóng)村信用社信

3、貸管理基本制度規(guī)定的基本條件外，還應(yīng)具備以下條件：（一）應(yīng)具有建設(shè)行政主管部門(mén)核準(zhǔn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)或具有承擔(dān)貸款項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的資格。開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房（安居工程）的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)應(yīng)為三級(jí)（含） 以上且實(shí)收資本不低于 1000萬(wàn)元，被信用社評(píng)定的信用等級(jí)在A級(jí)（含）以上；開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用住房（安居工程）以外的房地產(chǎn)項(xiàng)目的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)應(yīng)為二級(jí)（含）以上且實(shí)收資本不低于 2000萬(wàn)元，被信用社評(píng)定的信用等級(jí)在A級(jí)（含）以上。（二）從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng) 3年（含）以上或主要股東（實(shí)際控制人）從事房地產(chǎn)開(kāi) 發(fā)經(jīng)營(yíng)3年（含）以上。（三）貸款項(xiàng)目已取得國(guó)有土地使用權(quán)證、建設(shè)工程用地規(guī)劃許可證、

4、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證。（四）房產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地需要進(jìn)行拆遷的，必須完成前期拆遷安置工作，各項(xiàng)補(bǔ)償款已發(fā) 放完畢且無(wú)任何民事、刑事等法律糾紛。（五）經(jīng)濟(jì)適用房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目需列入國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用房（安居工程）建設(shè)計(jì)劃。（六）項(xiàng)目資本金比例原則上不低于30%并在農(nóng)村信用社開(kāi)立專(zhuān)戶(hù)存入或能夠在使用貸款之前投入項(xiàng)目建設(shè)；國(guó)家或其他規(guī)定要求資本金比例高于30%勺，從其規(guī)定；國(guó)家規(guī)定的資本金比例低于 30%的，原則上按30%掌握。（七）貸款項(xiàng)目經(jīng)過(guò)可行性預(yù)測(cè)分析研究論證，市場(chǎng)前景較好；（八）貸款項(xiàng)目的基礎(chǔ)設(shè)施、公共設(shè)施配套，項(xiàng)目建成后，能及時(shí)投入正常使用。（九）貸款項(xiàng)目工程預(yù)算、施工計(jì)劃符合國(guó)家和當(dāng)?shù)卣?/p>

5、府的有關(guān)規(guī)定。（十）貸款項(xiàng)目已經(jīng)納入國(guó)家或地方房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)計(jì)劃，其立項(xiàng)文件完整、真實(shí)、 有效、能夠進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)。（一）經(jīng)辦機(jī)構(gòu)要求的其他條件。第三章受理、調(diào)查與評(píng)估第八條農(nóng)村信用社房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的經(jīng)辦機(jī)構(gòu)為縣級(jí)行社。第九條借款人向經(jīng)辦機(jī)構(gòu)提出房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款申請(qǐng)時(shí)，除按照省農(nóng)村信用社信貸 業(yè)務(wù)基本操作規(guī)程要求提供有關(guān)資料外，還應(yīng)提供如下資料：1. 建設(shè)行政主管部門(mén)核準(zhǔn)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)或承擔(dān)貸款項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)的批 準(zhǔn)文件。2. 申請(qǐng)貸款項(xiàng)目的有關(guān)材料， 主要包括項(xiàng)目建議書(shū)、 可行性研究報(bào)告、年度投資計(jì)劃、 國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè)工程施工許可證、拆遷許

6、可證等文件。3. 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)自有資金落實(shí)的證明文件、資料。4. 項(xiàng)目租售方案及有效的收益分配協(xié)議。5. 如借款人接受其他單位委托進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)，還應(yīng)提供與業(yè)主單位正式簽訂的 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)工程合同。6. 經(jīng)辦機(jī)構(gòu)要求提供的其他證明文件和材料。第十條 經(jīng)辦機(jī)構(gòu)受理借款人提出的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款申請(qǐng)后，除按照省農(nóng)村信用社 信貸業(yè)務(wù)基本操作規(guī)程要求調(diào)查外，還要重點(diǎn)調(diào)查以下內(nèi)容：（一）借款人是否達(dá)到規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)等級(jí)，批準(zhǔn)文件是否在有效期內(nèi)。（二）貸款項(xiàng)目是否經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，項(xiàng)目建議書(shū)、可行性研究報(bào)告、年度投資計(jì)劃、 擴(kuò)初設(shè)計(jì)以及批準(zhǔn)文件等是否完備、有效。（三）上年銷(xiāo)售額是否達(dá)到要求。（四

7、）項(xiàng)目建設(shè)條件是否落實(shí)：1. 貸款項(xiàng)目是否列入國(guó)家或地方政府的建設(shè)計(jì)劃。2. 驗(yàn)證國(guó)有土地使用證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建設(shè) 工程施工許可證、拆遷許可證等證件的真實(shí)性。3. 貸款項(xiàng)目的文件是否完整、真實(shí)、有效，是否能進(jìn)行實(shí)質(zhì)性開(kāi)發(fā)建設(shè)。4. 貸款項(xiàng)目自有資金投入是否達(dá)到規(guī)定比例。5. 經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目是否列入國(guó)家經(jīng)濟(jì)適用住房（安居）建設(shè)計(jì)劃。6. 貸款項(xiàng)目承建人與借款申請(qǐng)人是否相符。第十一條 對(duì)符合房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款條件的項(xiàng)目，由省聯(lián)社統(tǒng)一組織進(jìn)行評(píng)估。在評(píng)估 過(guò)程中，應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的特點(diǎn)，重點(diǎn)評(píng)估以下內(nèi)容：（一）借款人評(píng)價(jià)1借款人基本情況評(píng)價(jià)：主要說(shuō)明借款人名稱(chēng)、地址、經(jīng)

8、營(yíng)范圍、資質(zhì)、規(guī)模、所有 制類(lèi)別、組織類(lèi)別、客戶(hù)與政府關(guān)系類(lèi)別、組織結(jié)構(gòu)、注冊(cè)地址、注冊(cè)資本、實(shí)收資本（包 括各投資人、投資額、出資形態(tài)、資本到位情況）。2借款人素質(zhì)評(píng)價(jià)：主要對(duì)借款單位管理者的業(yè)務(wù)素質(zhì)、領(lǐng)導(dǎo)能力、創(chuàng)新精神、道德 品質(zhì)、經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)、制定策略及處理重大事項(xiàng)能力等方面的評(píng)價(jià)。3. 貸款項(xiàng)目開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售情況評(píng)價(jià)：主要評(píng)價(jià)借款人主營(yíng)業(yè)務(wù)開(kāi)展情況，近3年開(kāi)發(fā)量、竣工量、銷(xiāo)售量、竣工產(chǎn)品合格率、優(yōu)良率、銷(xiāo)售率；目前企業(yè)的規(guī)劃項(xiàng)目和在建項(xiàng)目的 開(kāi)發(fā)規(guī)模、開(kāi)發(fā)進(jìn)度、企業(yè)近3年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，在同行業(yè)中所處的競(jìng)爭(zhēng)地位及競(jìng)爭(zhēng)能力。4借款人盈利能力評(píng)價(jià)：主要分析借款人近3年來(lái)各年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售收入、銷(xiāo)售成本、

9、利潤(rùn)的增減變化情況；計(jì)算分析銷(xiāo)售利潤(rùn)率、資產(chǎn)利潤(rùn)率、權(quán)益利潤(rùn)率等指標(biāo)，預(yù)測(cè) 其變化趨勢(shì)，評(píng)價(jià)其盈利能力。5借款人償債能力評(píng)價(jià)：主要分析借款人近3年來(lái)各年末資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益、現(xiàn)金流入和流出的各項(xiàng)構(gòu)成及其增減變化情況；計(jì)算分析資產(chǎn)負(fù)債率、流動(dòng)比率、速動(dòng)比 率，預(yù)測(cè)變化趨勢(shì)，評(píng)價(jià)其償債能力。6借款人信用狀況評(píng)價(jià)：主要是調(diào)查借款人（基本）結(jié)算賬戶(hù)開(kāi)立及在各個(gè)金融機(jī)構(gòu) 的資金分流情況和負(fù)債情況，計(jì)算借款人近3年短期、長(zhǎng)期借款的本息償還率指標(biāo)，分析借款人有無(wú)不良貸款、是否按合同還本付息。7借款人發(fā)展前景評(píng)價(jià)：主要是對(duì)借款人的業(yè)務(wù)發(fā)展方向和長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃進(jìn)行分析，評(píng)價(jià) 其發(fā)展前景。（二）項(xiàng)目建設(shè)情況評(píng)估項(xiàng)目

10、建設(shè)情況評(píng)估是對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的必要性、建設(shè)條件、實(shí)施進(jìn)程、施工條件、環(huán)境保護(hù)條件等的綜合論證分析。1. 項(xiàng)目建設(shè)的必要性評(píng)估：調(diào)查項(xiàng)目提出的背景和建設(shè)目的、項(xiàng)目地理位置、四至、 用途、主要建設(shè)指標(biāo)（占地面積、建筑總面積、建筑密度、容積率、綠化率、土地使用年 限等）以及項(xiàng)目的動(dòng)遷安置計(jì)劃，結(jié)合項(xiàng)目所在地區(qū)有關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的政策環(huán)境、發(fā)展規(guī) 劃和發(fā)展?fàn)顩r，初步分析項(xiàng)目的社會(huì)和經(jīng)濟(jì)意義，確定項(xiàng)目是否有建設(shè)的必要性。2. 項(xiàng)目建設(shè)條件評(píng)估：調(diào)查項(xiàng)目是否得到政府有關(guān)部門(mén)的立項(xiàng)批復(fù)，明確土地使用權(quán)獲取的方式，如果是出讓?zhuān)欠窈炗喠送恋爻鲎尯贤?，是否足額交納了土地出讓金，并辦理了國(guó)有土地使用權(quán)證，是否獲得拆遷許可

11、證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建 設(shè)工程規(guī)劃許可證，是否已就城市基礎(chǔ)設(shè)施的供應(yīng)（如水、電、煤氣、供熱等）得到政 府有關(guān)部門(mén)的承諾，是否已領(lǐng)有建設(shè)工程施工許可證 和商品房屋銷(xiāo)（預(yù)）售許可證， 是否享有各項(xiàng)優(yōu)惠政策。3. 項(xiàng)目建設(shè)的實(shí)施進(jìn)程評(píng)估： 了解分析項(xiàng)目從立項(xiàng)、 進(jìn)行可行性研究、下達(dá)規(guī)劃任務(wù)、 征地拆遷、委托規(guī)劃設(shè)計(jì)、取得開(kāi)工許可證直至開(kāi)工的進(jìn)程狀況。對(duì)未開(kāi)工項(xiàng)目要分析預(yù)測(cè)項(xiàng)目開(kāi)、竣工時(shí)間及其進(jìn)度安排；對(duì)已開(kāi)工項(xiàng)目要調(diào)查了解工程建設(shè)的形象進(jìn)度、投資 完成情況、各項(xiàng)資金到位情況，項(xiàng)目預(yù)計(jì)竣工時(shí)間，已取得商品房屋銷(xiāo)（預(yù)）售許可證 并對(duì)外銷(xiāo)售的，說(shuō)明銷(xiāo)（預(yù)）售情況；對(duì)追加投資的項(xiàng)目要著重分析設(shè)計(jì)變更、概

12、預(yù)算調(diào) 整情況。4. 項(xiàng)目建設(shè)的施工條件評(píng)估： 調(diào)查項(xiàng)目工程建設(shè)的招投標(biāo)方式以及是否符合有關(guān)部門(mén)的規(guī)定；了解施工單位和建設(shè)監(jiān)理單位的資質(zhì)等級(jí)和能力；了解項(xiàng)目施工力量的組織計(jì)劃、項(xiàng)目建設(shè)所需材料的采購(gòu)方式和供應(yīng)計(jì)劃、施工期間動(dòng)力、水等條件的保障程度等。5. 項(xiàng)目建設(shè)的環(huán)境保護(hù)條件評(píng)估：調(diào)查項(xiàng)目建設(shè)地區(qū)的環(huán)境狀況，分析項(xiàng)目是否可能 引起周邊生態(tài)環(huán)境的變化，了解項(xiàng)目為環(huán)保所采取的措施以及其方案的批復(fù)情況。（三）市場(chǎng)評(píng)估市場(chǎng)評(píng)估是通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、市場(chǎng)的供求現(xiàn)狀及趨勢(shì)、 項(xiàng)目的競(jìng)爭(zhēng)能力的分析，預(yù)測(cè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售前景。1. 項(xiàng)目市場(chǎng)定位評(píng)估：評(píng)價(jià)項(xiàng)目在所在區(qū)域的檔次、所面向的主要消費(fèi)群體。2. 市場(chǎng)供求

13、現(xiàn)狀及趨勢(shì)評(píng)估：調(diào)查和分析國(guó)家及地方的經(jīng)濟(jì)政策和產(chǎn)業(yè)政策；項(xiàng)目所 在地的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育程度；項(xiàng)目主要消費(fèi)群體的收入水平、居住水 平以及對(duì)同類(lèi)項(xiàng)目的需求情況及變化趨勢(shì)；該區(qū)域目前已建與在建、擬建同類(lèi)項(xiàng)目的供給 情況、價(jià)格水平及變化趨勢(shì)，以及對(duì)本項(xiàng)目的影響。3. 項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)能力評(píng)估：分析和評(píng)價(jià)項(xiàng)目在地段、小區(qū)規(guī)劃、房型設(shè)計(jì)、質(zhì)量、環(huán)境、 配套設(shè)施、建設(shè)進(jìn)度、營(yíng)銷(xiāo)策略、物業(yè)管理、企業(yè)品牌等方面與周邊區(qū)域同類(lèi)項(xiàng)目的比較 優(yōu)勢(shì)，綜合得出項(xiàng)目在市場(chǎng)上的競(jìng)爭(zhēng)能力。4. 項(xiàng)目銷(xiāo)售前景評(píng)估：調(diào)查項(xiàng)目的銷(xiāo)售策略、銷(xiāo)售方案、銷(xiāo)售渠道等銷(xiāo)售措施的制定 和落實(shí)情況，分析和評(píng)價(jià)其可行性和有效性，估算出項(xiàng)目

14、未來(lái)的租售價(jià)格水平、租售進(jìn)度安排以及各時(shí)段內(nèi)的租售面積。（四）投資估算與資金來(lái)源評(píng)估。1. 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總投資是指項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)各年為開(kāi)發(fā)、租售房地產(chǎn)項(xiàng)目而花費(fèi)的全部成本費(fèi)用之和，包括開(kāi)發(fā)成本和開(kāi)發(fā)費(fèi)用。項(xiàng)目建設(shè)期是指房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)從前期準(zhǔn)備到辦理竣工驗(yàn)收結(jié)算的期間。2. 項(xiàng)目總投資估算和審查。（1）項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本，包括如下7項(xiàng)：土地費(fèi)用，是指為取得項(xiàng)目土地使用權(quán)而發(fā)生的費(fèi)用，包括：a. 土地使用權(quán)出讓金， 是指國(guó)家以土地所有者身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)有償出 讓給土地使用者，并由土地使用者向國(guó)家支付的價(jià)款。b. 土地征用費(fèi)，是指征用農(nóng)村土地發(fā)生的費(fèi)用，主要有土地補(bǔ)償費(fèi)、勞動(dòng)力安置補(bǔ)償費(fèi)、土

15、地投資補(bǔ)償費(fèi)（青苗補(bǔ)償費(fèi)、樹(shù)木補(bǔ)償費(fèi)、地面附著物補(bǔ)償費(fèi)）、新菜地建設(shè)基金、耕地占用稅等。c. 拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)，包括拆遷安置費(fèi)和拆遷補(bǔ)償費(fèi)。d. 城市建設(shè)配套費(fèi)，是指因政府投資進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施如自來(lái)水廠，污水處理廠、煤 氣公司和城市道路等的建設(shè)而由受益者分?jǐn)偟馁M(fèi)用。前期工程費(fèi)，包括：a. 項(xiàng)目可行性研究費(fèi)；b. 勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)：勘測(cè)費(fèi)、規(guī)劃費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)及其他；c .“六通一平”費(fèi)：包括地上原有建筑物、構(gòu)筑物拆遷費(fèi)用、場(chǎng)地平整費(fèi)用和通路、 上水、下水、電、訊、暖的費(fèi)用。建筑安裝工程費(fèi)：包括土建工程費(fèi)和設(shè)備及安裝工程費(fèi)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)，包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)道路、供水、供電、供氣、綠化、排污、排洪、 通訊、照明、

16、環(huán)衛(wèi)等工程發(fā)生的支出。公共配套設(shè)施費(fèi)，主要包括開(kāi)發(fā)項(xiàng)目?jī)?nèi)不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施發(fā)生的支 出，這些公共配套設(shè)施包括行政用房、文教用房、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、人防工程、消防、車(chē)棚等。開(kāi)發(fā)期間稅費(fèi)，是指開(kāi)發(fā)過(guò)程中所負(fù)擔(dān)的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門(mén)征收的 費(fèi)用，主要包括固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅、建設(shè)工程質(zhì)量與安全監(jiān)督費(fèi)、供水增容費(fèi)、供 電增容費(fèi)、城市占道費(fèi)等。不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)。（2）開(kāi)發(fā)費(fèi)用：是指在項(xiàng)目建設(shè)期所發(fā)生的管理費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用之合。管理費(fèi)用，是指企業(yè)管理部門(mén)為管理和組織房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)、租售等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)而 發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。銷(xiāo)售費(fèi)用，是指開(kāi)發(fā)建設(shè)單位在租售項(xiàng)目過(guò)程中發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用以及專(zhuān)設(shè)銷(xiāo)售機(jī) 構(gòu)或委托

17、銷(xiāo)售代理的各項(xiàng)費(fèi)用。財(cái)務(wù)費(fèi)用，是指為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，主要為借款利息、匯兌損失等。 在審查房地產(chǎn)項(xiàng)目投資估算時(shí)，應(yīng)分析項(xiàng)目工程內(nèi)容和成本費(fèi)用是否齊全，有無(wú)任意 擴(kuò)大取費(fèi)范圍和提高標(biāo)準(zhǔn)，擴(kuò)大投資規(guī)模；分析投資估算中有無(wú)漏項(xiàng)、少算或人為壓低造 價(jià)等情況；分析投資構(gòu)成比例合理與否及原因。3. 對(duì)項(xiàng)目資金來(lái)源的評(píng)估。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的資金來(lái)源包括自有資金、預(yù)售收入、銀行借款和其他資金來(lái)源。對(duì)開(kāi)發(fā)項(xiàng) 目資金來(lái)源的評(píng)估主要側(cè)重于對(duì)農(nóng)信社借款以外的其他資金來(lái)源的合理性、可靠性進(jìn)行評(píng)估。（1）借款人自有資金來(lái)源評(píng)估。對(duì)以實(shí)物或土地使用權(quán)等方式投入自有資金的，主 要審查是否經(jīng)過(guò)有資格的資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估，估價(jià)

18、方法是否符合法律、法規(guī)的要求， 所占比例是否符合有關(guān)規(guī)定；對(duì)以貨幣方式投入自有資金的，主要對(duì)借款人近3年的開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)、資產(chǎn)負(fù)債、現(xiàn)金流量及資本金實(shí)際到位情況進(jìn)行分析，并分析預(yù)測(cè)企業(yè)的應(yīng)償還債 務(wù)和其他在建或擬建項(xiàng)目資金投入等各項(xiàng)資金運(yùn)用，綜合平衡后確定借款人可用于本項(xiàng)目 的自有資金數(shù)額。（2 ）預(yù)售收入資金來(lái)源評(píng)估。應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)展情況、預(yù)售付款方式以及市場(chǎng) 銷(xiāo)售情況，對(duì)項(xiàng)目各期預(yù)收房款金額進(jìn)行測(cè)算和分析。（3）對(duì)其他資金來(lái)源評(píng)估，應(yīng)根據(jù)有關(guān)文件、協(xié)議，確定其各期來(lái)源的可靠性。（五）財(cái)務(wù)評(píng)估。財(cái)務(wù)評(píng)估是指在基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)測(cè)算與分析的基礎(chǔ)上，根據(jù)國(guó)家現(xiàn)行財(cái)稅制度及有關(guān)規(guī) 定，測(cè)算財(cái)務(wù)效益評(píng)估指標(biāo)

19、，考核項(xiàng)目的盈利能力及清償能力，并進(jìn)行不確定性分析，據(jù) 以判別項(xiàng)目的財(cái)務(wù)可行性及其可靠程度。進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)估應(yīng)注意以下問(wèn) 題：1. 基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)是制約和影響項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益好壞的基本依據(jù)，包括項(xiàng)目總投資、計(jì)算 期、成本與費(fèi)用、租售價(jià)格、租售率、經(jīng)營(yíng)收入、經(jīng)營(yíng)稅金及附加、利潤(rùn)總額與利潤(rùn)分配 等。項(xiàng)目評(píng)估中要對(duì)各項(xiàng)基礎(chǔ)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行認(rèn)真、細(xì)致、科學(xué)的測(cè)算和審查。2. 成本與費(fèi)用估算。成本與費(fèi)用是指項(xiàng)目建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期各年為開(kāi)發(fā)、租售房地產(chǎn)項(xiàng) 目而花費(fèi)的各項(xiàng)支出，包括經(jīng)營(yíng)成本、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用和銷(xiāo)售費(fèi)用等。其中，對(duì)于出 售的項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)成本是指根據(jù)國(guó)家和地方現(xiàn)行的財(cái)稅制度及房地產(chǎn)會(huì)計(jì)的有關(guān)規(guī)定，

20、按比 例逐年結(jié)轉(zhuǎn)的項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)成本；對(duì)于出租的項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)成本是指折舊費(fèi)、維修費(fèi)、保險(xiǎn)費(fèi) 等。3. 經(jīng)營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加。經(jīng)營(yíng)收入是指銷(xiāo)售或出租項(xiàng)目而取得的收入；經(jīng)營(yíng)稅 金及附加是指因銷(xiāo)售或出租項(xiàng)目而發(fā)生的土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育附 加費(fèi)、印花稅、房產(chǎn)稅等。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)收入與經(jīng)營(yíng)稅金及附加的估算與審查，應(yīng)隨項(xiàng)目具體情況而定，分別按各年 銷(xiāo)售率和出租率進(jìn)行計(jì)算，重點(diǎn)審查項(xiàng)目產(chǎn)品銷(xiāo)售價(jià)格、出租價(jià)格是否符合現(xiàn)實(shí)情況和市場(chǎng)變化趨勢(shì)，審查各種銷(xiāo)售稅金及附加的計(jì)算是否符合國(guó)家規(guī)定。4. 效益預(yù)測(cè)。效益預(yù)測(cè)包括盈利能力分析、清償能力分析及不確定性分析。盈利能力 分析，主要計(jì)算銷(xiāo)售利潤(rùn)率、投資利潤(rùn)

21、率和財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率；清償能力分析，主要是計(jì)算 貸款償還期；不確定分析，包括盈虧平衡點(diǎn)分析、敏感性分析。（1 ）盈虧平衡點(diǎn)分析。盈虧平衡點(diǎn)（ BEP是指項(xiàng)目在利潤(rùn)為零，保持不盈不虧時(shí)的 臨界點(diǎn)，房地產(chǎn)項(xiàng)目可用銷(xiāo)售量、銷(xiāo)售價(jià)格、銷(xiāo)售額表示，實(shí)踐中一般用銷(xiāo)售量表示，其 盈虧平衡點(diǎn)的計(jì)算公式為：銷(xiāo)售量=C / P-T式中：C:總成本費(fèi)用P：?jiǎn)挝讳N(xiāo)售價(jià)格T:單位經(jīng)營(yíng)稅金及附加盈虧平衡點(diǎn)越低，表明項(xiàng)目的虧損區(qū)越小，盈利區(qū)越大，項(xiàng)目適應(yīng)市場(chǎng)變化的能力越 大，抗風(fēng)險(xiǎn)能力越強(qiáng)。（2）敏感性分析。應(yīng)分析建設(shè)期、經(jīng)營(yíng)期、總投資、租售價(jià)格、租售率、利率等因 素的變動(dòng)對(duì)比。項(xiàng)目效益及貸款償還期的影響程度，并根據(jù)項(xiàng)目的具

22、體情況對(duì)影響項(xiàng)目效 益的主要因素進(jìn)行單因素、多因素的敏感性分析。（六）風(fēng)險(xiǎn)防范措施。根據(jù)評(píng)估結(jié)果對(duì)貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)狀況做出評(píng)價(jià)，并提出合理風(fēng) 險(xiǎn)規(guī)避措施。（七）評(píng)估結(jié)論1. 對(duì)貸款項(xiàng)目進(jìn)行綜合論述，就當(dāng)前存在的有關(guān)問(wèn)題進(jìn)行闡述，并提出建議及解決措 施。2. 對(duì)貸款項(xiàng)目提出最終評(píng)估結(jié)論，就是否發(fā)放貸款、貸款的金額、條件、期限、利率 等提出明確的意見(jiàn)。第四章 審查、審批與咨詢(xún)第十二條經(jīng)辦機(jī)構(gòu)按照省農(nóng)村信用社信貸業(yè)務(wù)基本操作規(guī)程規(guī)定對(duì)貸款調(diào)查報(bào) 告及項(xiàng)目評(píng)估報(bào)告進(jìn)行審查提出審查意見(jiàn)。第十三條房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款實(shí)行嚴(yán)格的審批咨詢(xún)制度。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款由縣級(jí)行社、 市聯(lián)社（辦事處）審批/咨詢(xún)通過(guò)后，逐筆上報(bào)省聯(lián)

23、社咨詢(xún)。第五章貸款額度、期限、利率與擔(dān)保方式第十四條貸款經(jīng)辦機(jī)構(gòu)必須根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)需求、借款人實(shí)際償債能力以 及風(fēng)險(xiǎn)防控措施等因素，審慎合理確定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款額度第十五條 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款應(yīng)根據(jù)項(xiàng)目建設(shè)周期合理確定貸款期限，但一般不超過(guò)3年。經(jīng)濟(jì)適用住房開(kāi)發(fā)貸款最長(zhǎng)不超過(guò)5年。第十六條 結(jié)息方式由借貸雙方協(xié)商約定，原則上實(shí)行按月結(jié)息。第十七條 經(jīng)辦機(jī)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款實(shí)行客戶(hù)經(jīng)理負(fù)責(zé)制，指派客戶(hù)經(jīng)理對(duì)貸款項(xiàng)目的全過(guò)程進(jìn)行管理與監(jiān)督，專(zhuān)款專(zhuān)用，封閉運(yùn)行。（一）嚴(yán)格按照項(xiàng)目建設(shè)的工程進(jìn)度付款。（二）嚴(yán)格執(zhí)行受托支付管理要求。對(duì)超過(guò)項(xiàng)目總投資5河上且超過(guò)50萬(wàn)元（含），或超過(guò)500萬(wàn)元的貸款資

24、金支付必須采取受托支付方式，同時(shí)要求借款人提供工程建設(shè)合同、建設(shè)單位的付款通知書(shū)、材料供應(yīng)合同、設(shè)備采購(gòu)合同等有關(guān)文件，作為支用貸款的 依據(jù)。（三）借貸雙方約定經(jīng)辦機(jī)構(gòu)貸款與其他資金按比例投入開(kāi)發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的，應(yīng)審核其 他資金投入的落實(shí)情況。第十八條 集中辦理，總量控制。辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的縣級(jí)行社要集中在轄內(nèi)一家 機(jī)構(gòu)，配備高素質(zhì)客戶(hù)經(jīng)理辦理此項(xiàng)業(yè)務(wù)。各縣級(jí)行社辦理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款總量任何時(shí)點(diǎn) 不得超過(guò)其各項(xiàng)貸款余額的 10%第十九條 貸款方式。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款必須采取抵押、質(zhì)押方式。（一）采取抵押擔(dān)保方式的，優(yōu)先以本項(xiàng)目的土地及在建工程設(shè)定抵押，抵押率最高 不得超過(guò)抵押物評(píng)估價(jià)值的 70%不得接

25、收以空置 3年（含）以上的商品房及閑置 2年（含） 以上的土地作為抵押物。（二）采取質(zhì)押擔(dān)保方式的，質(zhì)押物僅限于存單及國(guó)債，質(zhì)押率最高不得超過(guò)90%第二十條 經(jīng)辦機(jī)構(gòu)要在貸款發(fā)放后 15日內(nèi)，進(jìn)行首次跟蹤檢查，以后檢查頻率每月一次；市級(jí)聯(lián)社（辦事處）每季度檢查一次；省聯(lián)社每半年組織一次抽查。檢查內(nèi)容除 按照省農(nóng)村信用社信貸業(yè)務(wù)基本操作規(guī)程規(guī)定外，還應(yīng)包括如下內(nèi)容：（一）檢查項(xiàng)目是否按預(yù)定的設(shè)計(jì)要求和計(jì)劃工程進(jìn)度施工、竣工、出售和運(yùn)行。（二）檢查借款人材料儲(chǔ)備是否正常，應(yīng)收賬款是否及時(shí)清理收回，是否向外單位投 資，或墊資承包等問(wèn)題。（三）檢查項(xiàng)目的建設(shè)、技術(shù)、市場(chǎng)條件是否發(fā)生突變，承擔(dān)項(xiàng)目的能力

26、、項(xiàng)目建設(shè) 的能力及項(xiàng)目建設(shè)質(zhì)量如何，是否出現(xiàn)較大事故等。第二十一條 借款人必須對(duì)貸款項(xiàng)目辦理全額有效的建設(shè)工程保險(xiǎn)，在償還全部貸款本息之前，借款人應(yīng)逐年向保險(xiǎn)公司投保，并明確經(jīng)辦機(jī)構(gòu)為第一收益人。第二十二條 借款人不能按期償還貸款時(shí)，應(yīng)在貸款到期前30天提出貸款展期申請(qǐng)，經(jīng)辦機(jī)構(gòu)按照省聯(lián)社有關(guān)規(guī)定辦理展期手續(xù)。第二十三條 借款人在借款期限內(nèi)，發(fā)生下列情況之一的，經(jīng)辦機(jī)構(gòu)應(yīng)停止發(fā)放貸款， 并提前收回已發(fā)放的貸款及利息，或采取其他保全信貸資產(chǎn)的措施。1借款人主要管理人員無(wú)故離崗、逃逸、隱匿、被司法機(jī)關(guān)關(guān)押、逮捕等；2. 實(shí)行聯(lián)營(yíng)、改制、合作、分立、破產(chǎn)、資產(chǎn)重組、項(xiàng)目有償轉(zhuǎn)讓等投資主體變更；3. 企業(yè)發(fā)生法律糾紛和訴訟，銀行賬戶(hù)被凍結(jié)；4. 改變項(xiàng)目設(shè)計(jì)，項(xiàng)目工程進(jìn)度緩慢，