房地產(chǎn)金融第二章房地產(chǎn)金融基本知識(shí)

1、第二章第二章 房地產(chǎn)金融基本知識(shí)房地產(chǎn)金融基本知識(shí)u第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類與特征房地產(chǎn)金融的分類與特征u第二節(jié)第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素影響房地產(chǎn)金融的社會(huì)經(jīng)濟(jì)因素u第三節(jié)第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念u第四節(jié)第四節(jié) 擔(dān)保融資擔(dān)保融資第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類與特征房地產(chǎn)金融的分類與特征一、房地產(chǎn)金融的分類一、房地產(chǎn)金融的分類1、按經(jīng)營(yíng)性質(zhì)可分為政策性房地產(chǎn)金融和自營(yíng)性、按經(jīng)營(yíng)性質(zhì)可分為政策性房地產(chǎn)金融和自營(yíng)性房地產(chǎn)金融房地產(chǎn)金融2、按照融通方式可分為直接金融和間接金融、按照融通方式可分為直接金融和間接金融3、按照貸款形式可分為信用貸款和擔(dān)保貸款、按

2、照貸款形式可分為信用貸款和擔(dān)保貸款第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類與特征房地產(chǎn)金融的分類與特征u政策性房地產(chǎn)金融是指與住房制度改革有關(guān)的各種貨幣政策性房地產(chǎn)金融是指與住房制度改革有關(guān)的各種貨幣資金的籌集、融通和結(jié)算等信用行為。資金的籌集、融通和結(jié)算等信用行為。 包括：住房公積金存貸款、合作建房貸款、經(jīng)濟(jì)適用包括：住房公積金存貸款、合作建房貸款、經(jīng)濟(jì)適用房住房開發(fā)貸款等。房住房開發(fā)貸款等。u自營(yíng)性房地產(chǎn)金融是指銀行與非銀行金融機(jī)構(gòu)在政策允自營(yíng)性房地產(chǎn)金融是指銀行與非銀行金融機(jī)構(gòu)在政策允許范圍內(nèi)辦理的與房地產(chǎn)有關(guān)的資金籌集、融通和結(jié)算等許范圍內(nèi)辦理的與房地產(chǎn)有關(guān)的資金籌集、融通和結(jié)算等信用活動(dòng)。信用

3、活動(dòng)。 包括：房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)消費(fèi)信貸、一般房地包括：房地產(chǎn)開發(fā)貸款、房地產(chǎn)消費(fèi)信貸、一般房地產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)投資信托、房地產(chǎn)置業(yè)產(chǎn)抵押貸款、房地產(chǎn)保險(xiǎn)、房地產(chǎn)投資信托、房地產(chǎn)置業(yè)擔(dān)保、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)取?dān)保、房地產(chǎn)典當(dāng)?shù)?。第一?jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類與特征房地產(chǎn)金融的分類與特征u房地產(chǎn)直接金融是指不經(jīng)金融中介機(jī)構(gòu)作媒介而由資金房地產(chǎn)直接金融是指不經(jīng)金融中介機(jī)構(gòu)作媒介而由資金供給者和房地產(chǎn)資金需求者雙方直接協(xié)商所進(jìn)行的融資。供給者和房地產(chǎn)資金需求者雙方直接協(xié)商所進(jìn)行的融資。 包括：政府發(fā)行的住房建設(shè)債券、住房公債、土地債包括：政府發(fā)行的住房建設(shè)債券、住房公債、土地債券、投資基

4、金，房地產(chǎn)公司發(fā)行的股票、債券、房地產(chǎn)投券、投資基金，房地產(chǎn)公司發(fā)行的股票、債券、房地產(chǎn)投資券等。資券等。u房地產(chǎn)間接金融是指有金融中介機(jī)構(gòu)參與的融資活動(dòng)。房地產(chǎn)間接金融是指有金融中介機(jī)構(gòu)參與的融資活動(dòng)。 包括：銀行的長(zhǎng)短期存款、向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的包括：銀行的長(zhǎng)短期存款、向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)提供的土地開發(fā)貸款、商品房開發(fā)貸款、短期流動(dòng)資金貸款以及土地開發(fā)貸款、商品房開發(fā)貸款、短期流動(dòng)資金貸款以及向居民個(gè)人發(fā)放的住房消費(fèi)貸款。向居民個(gè)人發(fā)放的住房消費(fèi)貸款。第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類與特征房地產(chǎn)金融的分類與特征u信用貸款是指憑借借款人的信譽(yù)、無須提供任何擔(dān)保的信用貸款是指憑借借款人的信譽(yù)、無須

5、提供任何擔(dān)保的融資活動(dòng)。融資活動(dòng)。u擔(dān)保貸款是指借款人需提供第三人擔(dān)?；蛱峁┴?cái)產(chǎn)作擔(dān)擔(dān)保貸款是指借款人需提供第三人擔(dān)?；蛱峁┴?cái)產(chǎn)作擔(dān)保的融資活動(dòng)，即人和物的擔(dān)保。人的擔(dān)保主要有保證方保的融資活動(dòng)，即人和物的擔(dān)保。人的擔(dān)保主要有保證方式；物的擔(dān)保主要有抵押、質(zhì)押、按揭等方式。式；物的擔(dān)保主要有抵押、質(zhì)押、按揭等方式。第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類與特征房地產(chǎn)金融的分類與特征二、銀行的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)二、銀行的房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)1、資產(chǎn)業(yè)務(wù)（主要是房地產(chǎn)放款業(yè)務(wù)）、資產(chǎn)業(yè)務(wù)（主要是房地產(chǎn)放款業(yè)務(wù)）2、負(fù)債業(yè)務(wù)（存款業(yè)務(wù)、借款業(yè)務(wù)、金融機(jī)構(gòu)來、負(fù)債業(yè)務(wù)（存款業(yè)務(wù)、借款業(yè)務(wù)、金融機(jī)構(gòu)來往業(yè)務(wù)）往業(yè)務(wù)）3、表

6、外業(yè)務(wù)（即銀行通過代替客戶承辦支付和其、表外業(yè)務(wù)（即銀行通過代替客戶承辦支付和其他委托事項(xiàng)而收取手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)，也稱中間業(yè)他委托事項(xiàng)而收取手續(xù)費(fèi)的業(yè)務(wù)，也稱中間業(yè)務(wù)，包括房地產(chǎn)信托中間業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)租賃中務(wù)，包括房地產(chǎn)信托中間業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)租賃中間業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)代理中間業(yè)間業(yè)務(wù)、房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)和房地產(chǎn)代理中間業(yè)務(wù)等）務(wù)等）第一節(jié)第一節(jié) 房地產(chǎn)金融的分類與特征房地產(chǎn)金融的分類與特征三、房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)三、房地產(chǎn)金融的特點(diǎn)1、資金密集性資金密集性2、資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)資金周轉(zhuǎn)期長(zhǎng)（建設(shè)期（建設(shè)期1年以上，住房貸款償還期一般年以上，住房貸款償還期一般10年以上，租賃回收期也是年以上，租賃回收期也是

7、10年以上）年以上）3、資金運(yùn)動(dòng)固定性資金運(yùn)動(dòng)固定性（房地產(chǎn)資金的投入、轉(zhuǎn)換、回收都（房地產(chǎn)資金的投入、轉(zhuǎn)換、回收都在同一固定位置，由不動(dòng)產(chǎn)的特性所決定）在同一固定位置，由不動(dòng)產(chǎn)的特性所決定）4、資金增值性資金增值性（房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中屬于社會(huì)再生產(chǎn)（房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程中屬于社會(huì)再生產(chǎn)的增值，以及房地產(chǎn)本身價(jià)值的增值性）的增值，以及房地產(chǎn)本身價(jià)值的增值性）5、風(fēng)險(xiǎn)性風(fēng)險(xiǎn)性（由于房地產(chǎn)資金融通大多數(shù)是中長(zhǎng)期融資，（由于房地產(chǎn)資金融通大多數(shù)是中長(zhǎng)期融資，過程中有政策風(fēng)險(xiǎn)、決策風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)）過程中有政策風(fēng)險(xiǎn)、決策風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)）第二節(jié)第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的因素影響房地產(chǎn)金融

8、的因素u經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)周期的影響經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)周期的影響u銀行利率的變化銀行利率的變化u稅收政策的影響稅收政策的影響u貨幣匯率的變化貨幣匯率的變化u日用品價(jià)格的變化日用品價(jià)格的變化u證券和其他投資工具的回報(bào)率變化證券和其他投資工具的回報(bào)率變化u金融政策金融政策u社會(huì)福利制度社會(huì)福利制度第二節(jié)第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的因素影響房地產(chǎn)金融的因素一、經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)周期的影響一、經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)周期的影響 由于房屋供求的時(shí)差性、消費(fèi)者的心理因素、政策影由于房屋供求的時(shí)差性、消費(fèi)者的心理因素、政策影響等原因，房地產(chǎn)市場(chǎng)很容易出現(xiàn)周期性波動(dòng)。響等原因，房地產(chǎn)市場(chǎng)很容易出現(xiàn)周期性波動(dòng)。 西方學(xué)者認(rèn)為宏觀

9、經(jīng)濟(jì)周期比房地產(chǎn)周期滯后一段時(shí)西方學(xué)者認(rèn)為宏觀經(jīng)濟(jì)周期比房地產(chǎn)周期滯后一段時(shí)間，因此房地產(chǎn)周期被看成是整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的晴雨表。間，因此房地產(chǎn)周期被看成是整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)的晴雨表。 在經(jīng)濟(jì)周期和在經(jīng)濟(jì)周期和房地產(chǎn)周期房地產(chǎn)周期的復(fù)蘇階段后期和繁榮階段，的復(fù)蘇階段后期和繁榮階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售形勢(shì)好，價(jià)格上升快，房地產(chǎn)金融活動(dòng)活房地產(chǎn)市場(chǎng)銷售形勢(shì)好，價(jià)格上升快，房地產(chǎn)金融活動(dòng)活躍，銀行信貸規(guī)模擴(kuò)大。當(dāng)處于周期的衰退后期和蕭條階躍，銀行信貸規(guī)模擴(kuò)大。當(dāng)處于周期的衰退后期和蕭條階段，房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡，貸款拖欠和呆賬現(xiàn)象較多，房地產(chǎn)段，房地產(chǎn)市場(chǎng)萎靡，貸款拖欠和呆賬現(xiàn)象較多，房地產(chǎn)金融不活躍。金融不活躍。第二節(jié)

10、第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的因素影響房地產(chǎn)金融的因素二、銀行利率的變化二、銀行利率的變化 利率變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響一般是反方向作用，即利率變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響一般是反方向作用，即提高利率，增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本和購(gòu)房者的借貸成提高利率，增加房地產(chǎn)企業(yè)的融資成本和購(gòu)房者的借貸成本，從而緊縮房地產(chǎn)信貸規(guī)模，防止市場(chǎng)過熱，房地產(chǎn)金本，從而緊縮房地產(chǎn)信貸規(guī)模，防止市場(chǎng)過熱，房地產(chǎn)金融活動(dòng)得到抑制融活動(dòng)得到抑制 ；反之，降低利率則起到刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，；反之，降低利率則起到刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)，擴(kuò)大信貸規(guī)模，房地產(chǎn)金融活動(dòng)更為活躍。擴(kuò)大信貸規(guī)模，房地產(chǎn)金融活動(dòng)更為活躍。 另外利率變化也可起到改變投資者和消費(fèi)者

11、預(yù)期的效另外利率變化也可起到改變投資者和消費(fèi)者預(yù)期的效果。果。第二節(jié)第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的因素影響房地產(chǎn)金融的因素三、稅收政策的影響三、稅收政策的影響 一般而言，在房地產(chǎn)交易方面減稅，降低了交易成本，一般而言，在房地產(chǎn)交易方面減稅，降低了交易成本，有利于活躍市場(chǎng)交易，有利于投資和房地產(chǎn)金融的發(fā)展；有利于活躍市場(chǎng)交易，有利于投資和房地產(chǎn)金融的發(fā)展；加稅則加重了交易成本，不利于市場(chǎng)交易的增加，不利于加稅則加重了交易成本，不利于市場(chǎng)交易的增加，不利于投資和房地產(chǎn)金融的擴(kuò)張。如近兩年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資和房地產(chǎn)金融的擴(kuò)張。如近兩年國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控采用在房地產(chǎn)交易過程中征收營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅的

12、調(diào)控采用在房地產(chǎn)交易過程中征收營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅的政策。政策。 房地產(chǎn)事實(shí)上也是重要房地產(chǎn)事實(shí)上也是重要避稅避稅工具，稅法稅率的變化必工具，稅法稅率的變化必然對(duì)其產(chǎn)生突出影響，從而對(duì)房地產(chǎn)金融產(chǎn)生影響。然對(duì)其產(chǎn)生突出影響，從而對(duì)房地產(chǎn)金融產(chǎn)生影響。第二節(jié)第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的因素影響房地產(chǎn)金融的因素四、貨幣匯率的變化四、貨幣匯率的變化 一般而言，匯率對(duì)房地產(chǎn)的影響主要體現(xiàn)為：一般而言，匯率對(duì)房地產(chǎn)的影響主要體現(xiàn)為： 在一個(gè)短期內(nèi)，隨著匯率的變化，如本幣升值則會(huì)導(dǎo)在一個(gè)短期內(nèi)，隨著匯率的變化，如本幣升值則會(huì)導(dǎo)致國(guó)際投機(jī)資本涌入，在賺取升值前后匯率差的利潤(rùn)的同致國(guó)際投機(jī)資本涌入，在賺取升值前后匯

13、率差的利潤(rùn)的同時(shí)，還可獲得投資房地產(chǎn)的利潤(rùn)。時(shí)，還可獲得投資房地產(chǎn)的利潤(rùn)。 在一個(gè)較長(zhǎng)的穩(wěn)定變動(dòng)趨勢(shì)中，匯率下降（本幣升在一個(gè)較長(zhǎng)的穩(wěn)定變動(dòng)趨勢(shì)中，匯率下降（本幣升值），本幣兌換的外幣數(shù)量更多，產(chǎn)生資本流出，使國(guó)內(nèi)值），本幣兌換的外幣數(shù)量更多，產(chǎn)生資本流出，使國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)價(jià)格下降；匯率上升（本幣貶值），本幣兌換的的房地產(chǎn)價(jià)格下降；匯率上升（本幣貶值），本幣兌換的外幣數(shù)量更少，產(chǎn)生資本流入，使本國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上升。外幣數(shù)量更少，產(chǎn)生資本流入，使本國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格上升。第二節(jié)第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的因素影響房地產(chǎn)金融的因素五、日用品價(jià)格的變化五、日用品價(jià)格的變化 日用品價(jià)格的變化可能導(dǎo)致人們購(gòu)買力的變?nèi)?/p>

14、用品價(jià)格的變化可能導(dǎo)致人們購(gòu)買力的變化，使得投資于房地產(chǎn)的資金減少。特別是恩格化，使得投資于房地產(chǎn)的資金減少。特別是恩格爾系數(shù)較高的國(guó)家或地區(qū)，一般日用品的價(jià)格變爾系數(shù)較高的國(guó)家或地區(qū)，一般日用品的價(jià)格變化作用更明顯。如糧油、食品等漲價(jià)，普通家庭化作用更明顯。如糧油、食品等漲價(jià)，普通家庭能用于支付住房貸款月供的資金就減少。但另一能用于支付住房貸款月供的資金就減少。但另一方面可能導(dǎo)致房屋建設(shè)成本升高。方面可能導(dǎo)致房屋建設(shè)成本升高。第二節(jié)第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的因素影響房地產(chǎn)金融的因素六、證券和其他投資工具的回報(bào)率變化六、證券和其他投資工具的回報(bào)率變化 在購(gòu)買房地產(chǎn)作為普通投資工具的國(guó)家，其在購(gòu)買

15、房地產(chǎn)作為普通投資工具的國(guó)家，其他投資工具的回報(bào)率變化會(huì)對(duì)投資于房地產(chǎn)產(chǎn)生他投資工具的回報(bào)率變化會(huì)對(duì)投資于房地產(chǎn)產(chǎn)生替代性作用，即若證券收益率下降，房地產(chǎn)投資替代性作用，即若證券收益率下降，房地產(chǎn)投資會(huì)增加，從而房地產(chǎn)金融會(huì)更活躍；若若證券收會(huì)增加，從而房地產(chǎn)金融會(huì)更活躍；若若證券收益率上升，在居民自有資金有限的情況下，房地益率上升，在居民自有資金有限的情況下，房地產(chǎn)投資可能減少，從而會(huì)抑制房地產(chǎn)金融活動(dòng)。產(chǎn)投資可能減少，從而會(huì)抑制房地產(chǎn)金融活動(dòng)。第二節(jié)第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的因素影響房地產(chǎn)金融的因素七、金融政策的影響七、金融政策的影響 國(guó)家的金融政策是宏觀調(diào)控的重要政策措施，國(guó)家的金融政策是

16、宏觀調(diào)控的重要政策措施，必然對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融發(fā)展形成重大影響。必然對(duì)房地產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)金融發(fā)展形成重大影響。如銀根的松緊、利率降升、貨幣供應(yīng)的增減、貸如銀根的松緊、利率降升、貨幣供應(yīng)的增減、貸款審查的寬嚴(yán)等，都對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展形成巨大影款審查的寬嚴(yán)等，都對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展形成巨大影響，甚至有時(shí)會(huì)使房地產(chǎn)也成為所謂的響，甚至有時(shí)會(huì)使房地產(chǎn)也成為所謂的“政策政策市市”。第二節(jié)第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的因素影響房地產(chǎn)金融的因素八、社會(huì)福利制度的影響八、社會(huì)福利制度的影響 社會(huì)福利制度對(duì)房地產(chǎn)的影響是：福利條件社會(huì)福利制度對(duì)房地產(chǎn)的影響是：福利條件越好，個(gè)人買房越不踴躍，人均擁有自主房屋的越好，個(gè)人買房越

17、不踴躍，人均擁有自主房屋的比率越低；福利條件越差，個(gè)人買房就越踴躍，比率越低；福利條件越差，個(gè)人買房就越踴躍，在同等社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平條件下人均擁有的自主在同等社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平條件下人均擁有的自主房屋比率越高。房屋比率越高。第二節(jié)第二節(jié) 影響房地產(chǎn)金融的因素影響房地產(chǎn)金融的因素 按照聯(lián)合國(guó)歐洲經(jīng)濟(jì)委員會(huì)最新的統(tǒng)計(jì)資料，按照聯(lián)合國(guó)歐洲經(jīng)濟(jì)委員會(huì)最新的統(tǒng)計(jì)資料，歐美發(fā)達(dá)和較發(fā)達(dá)國(guó)家的總自有住宅率普遍在歐美發(fā)達(dá)和較發(fā)達(dá)國(guó)家的總自有住宅率普遍在60%一一70%。比較高的是愛爾蘭。比較高的是愛爾蘭(80%)、挪威、挪威(78%)、葡萄牙、葡萄牙(76%)、英國(guó)、英國(guó)(70%)、美國(guó)、美國(guó)(68%)、意大利

18、意大利(68%)。處于中間層次的有法國(guó)。處于中間層次的有法國(guó)(60%)、芬、芬蘭蘭(63%)、加拿大、加拿大(64%)。比較低的是瑞士。比較低的是瑞士(31%)、德國(guó)德國(guó)(39%)、瑞典、瑞典(46%)、丹麥、丹麥(50%)、荷蘭、荷蘭(50%)、奧地利奧地利(57%)。第三節(jié)第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念一、利率一、利率 利率是在一定時(shí)間內(nèi)（一般是利率是在一定時(shí)間內(nèi)（一般是1年）所獲得利息額和所年）所獲得利息額和所貸金額之比率，即利息額與本金之比。貸金額之比率，即利息額與本金之比。 用公式表示為：用公式表示為：式中：式中：i利率利率 I一定時(shí)期的利息一定時(shí)期的利息 P貸

19、款本金貸款本金%100PIi第三節(jié)第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念一、利率一、利率（一）單利與復(fù)利（一）單利與復(fù)利 計(jì)算利息的方法有兩種：?jiǎn)卫ㄅc復(fù)利法。計(jì)算利息的方法有兩種：?jiǎn)卫ㄅc復(fù)利法。 單利法只以本金計(jì)算利息，不考慮利息在投資情況下單利法只以本金計(jì)算利息，不考慮利息在投資情況下使用的利率，基本計(jì)算公式如下：使用的利率，基本計(jì)算公式如下：I=Pin，n為借貸時(shí)為借貸時(shí)間的單位。間的單位。i和和n是相對(duì)應(yīng)，即年利率是相對(duì)應(yīng)，即年利率i對(duì)應(yīng)于年數(shù)對(duì)應(yīng)于年數(shù)n。 復(fù)利法計(jì)算利息是把定期結(jié)算的利息加入本金，逐期復(fù)利法計(jì)算利息是把定期結(jié)算的利息加入本金，逐期滾動(dòng)計(jì)算。滾動(dòng)計(jì)算。

20、計(jì)算公式如下：計(jì)算公式如下：F=P(1i)n，F(xiàn)為本利和。為本利和。第三節(jié)第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念一、利率一、利率（二）名義利率與實(shí)際利率（考慮通貨膨脹率）（二）名義利率與實(shí)際利率（考慮通貨膨脹率） 實(shí)際利率是指物價(jià)不變、貨幣購(gòu)買力不變條件下的利實(shí)際利率是指物價(jià)不變、貨幣購(gòu)買力不變條件下的利率，在通貨膨脹情況下是剔除通貨膨脹因素后的利率。率，在通貨膨脹情況下是剔除通貨膨脹因素后的利率。 名義利率是沒有剔除通貨膨脹因素的利率，也稱為票名義利率是沒有剔除通貨膨脹因素的利率，也稱為票面利率。面利率。 名義利率與實(shí)際利率之間關(guān)系：名義利率與實(shí)際利率之間關(guān)系： 名義利率名義利

21、率=實(shí)際利率通貨膨脹率實(shí)際利率通貨膨脹率 若名義利率小于通貨膨脹率，此時(shí)實(shí)際利率為負(fù)。若名義利率小于通貨膨脹率，此時(shí)實(shí)際利率為負(fù)。第三節(jié)第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念一、利率一、利率（三）名義利率與實(shí)際利率（利率單位與計(jì)息周期不一致）（三）名義利率與實(shí)際利率（利率單位與計(jì)息周期不一致） 例：某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為例：某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為0.5%，通常稱為，通常稱為“年利率年利率6%，每月計(jì)息一次，每月計(jì)息一次”。這里的年。這里的年利率利率6%是是“名義利率名義利率”。當(dāng)按照單利計(jì)息時(shí)，名義利率和。當(dāng)按照單利計(jì)息時(shí)，名義利率和實(shí)際利率是

22、一致的。而按照復(fù)利計(jì)息時(shí)，上述實(shí)際利率是一致的。而按照復(fù)利計(jì)息時(shí)，上述“年利率年利率6%，每月計(jì)息一次每月計(jì)息一次”的年實(shí)際利率則為：的年實(shí)際利率則為：%17. 61)12%61 (12名義利率第三節(jié)第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念一、利率一、利率（三）名義利率與實(shí)際利率（利率單位與計(jì)息周期不一致）（三）名義利率與實(shí)際利率（利率單位與計(jì)息周期不一致） 例：年利率為例：年利率為12%，復(fù)利計(jì)息，分別以一年，復(fù)利計(jì)息，分別以一年1次計(jì)息；次計(jì)息；1年年4次按季度利率計(jì)息；次按季度利率計(jì)息；1年年12次按月利率計(jì)息，分別計(jì)算次按月利率計(jì)息，分別計(jì)算各種計(jì)息方式下的實(shí)際利率。各種計(jì)

23、息方式下的實(shí)際利率。%68.121)12%121 (%55.121)4%121 (%12124按月計(jì)息的實(shí)際利率按季度計(jì)息的實(shí)際利率按年計(jì)息的實(shí)際利率第三節(jié)第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念一、利率一、利率（三）名義利率與實(shí)際利率（利率單位與計(jì)息周期不一致）（三）名義利率與實(shí)際利率（利率單位與計(jì)息周期不一致） 在這里，名義利率與實(shí)際利率之間的關(guān)系式：在這里，名義利率與實(shí)際利率之間的關(guān)系式： 在此，名義利率為在此，名義利率為r，1年計(jì)息年計(jì)息m次，每一計(jì)息周期的利次，每一計(jì)息周期的利率為：率為：r/m。 名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率名義利率越大，計(jì)息周期越短，

24、實(shí)際利率與名義利率之間的差距越大；當(dāng)每年計(jì)息周期之間的差距越大；當(dāng)每年計(jì)息周期m1時(shí)，實(shí)際利率大于時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率。名義利率。1)1 (mmri第三節(jié)第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念二、資金等值與現(xiàn)金流量圖二、資金等值與現(xiàn)金流量圖（一）資金等值的概念（一）資金等值的概念 資金等值是指在考慮時(shí)間因素的情況下，不同資金等值是指在考慮時(shí)間因素的情況下，不同時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不等的資金可能具有相同的價(jià)值，時(shí)點(diǎn)發(fā)生的絕對(duì)值不等的資金可能具有相同的價(jià)值，也可以解釋為也可以解釋為“某一時(shí)間點(diǎn)上一定金額的實(shí)際經(jīng)濟(jì)某一時(shí)間點(diǎn)上一定金額的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值相等的另一時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值價(jià)值相等的另一

25、時(shí)間點(diǎn)上的價(jià)值”。 如果年利率為如果年利率為10%，則現(xiàn)在的，則現(xiàn)在的100元和元和1年后的年后的110元具有相等的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值。元具有相等的實(shí)際經(jīng)濟(jì)價(jià)值。第三節(jié)第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念二、資金等值與現(xiàn)金流量圖二、資金等值與現(xiàn)金流量圖（一）資金等值的概念（一）資金等值的概念 通常情況下，在資金等值計(jì)算中，人們把資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)通常情況下，在資金等值計(jì)算中，人們把資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)時(shí)的金額稱為現(xiàn)值。時(shí)的金額稱為現(xiàn)值。 資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值等值的金額稱為終值或未來值。資金運(yùn)動(dòng)結(jié)束時(shí)與現(xiàn)值等值的金額稱為終值或未來值。 資金運(yùn)動(dòng)過程中某一時(shí)點(diǎn)與現(xiàn)值等值的金額稱為時(shí)值。資金運(yùn)動(dòng)過程中某

26、一時(shí)點(diǎn)與現(xiàn)值等值的金額稱為時(shí)值。 連續(xù)出現(xiàn)在各計(jì)息周期期末的等額支付金額就是年值。連續(xù)出現(xiàn)在各計(jì)息周期期末的等額支付金額就是年值?，F(xiàn)值、終值、年值三者之間的相互換算公式現(xiàn)值、終值、年值三者之間的相互換算公式（1）一次支付終值公式）一次支付終值公式 F=P(1+i)n，即復(fù)利公式，則，即復(fù)利公式，則(1+i)n稱之為稱之為“一次支一次支付終值系數(shù)付終值系數(shù)”。 如要計(jì)算一定本金的居民定期存款在期末的本利和。如要計(jì)算一定本金的居民定期存款在期末的本利和。（2）一次支付現(xiàn)值公式）一次支付現(xiàn)值公式 即貼現(xiàn)公式即貼現(xiàn)公式則則 稱之為稱之為“一次支付現(xiàn)值系數(shù)一次支付現(xiàn)值系數(shù)”。niFP10123n-1nP

27、Fni11簡(jiǎn)寫為簡(jiǎn)寫為(F/P,i,n)(F/P,i,n)簡(jiǎn)寫為簡(jiǎn)寫為(P/F,i,n)(P/F,i,n)（3）等額序列支付現(xiàn)值公式）等額序列支付現(xiàn)值公式 ，則，則 稱之為稱之為“等額序列支付現(xiàn)等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)值系數(shù)”。 如要計(jì)算每月一定收入的居民家庭能申請(qǐng)最大抵押貸款額如要計(jì)算每月一定收入的居民家庭能申請(qǐng)最大抵押貸款額度。度。（4）資金回收公式）資金回收公式 ，則，則 稱之為稱之為“資金回收系數(shù)資金回收系數(shù)”。nniiiAP1110123n-1nPAAAAAnniii111111nniiiPA111nniii簡(jiǎn)寫為簡(jiǎn)寫為(P/A,i,n)簡(jiǎn)寫為簡(jiǎn)寫為(A/P,i,n)0123n-1nPA

28、AAAA各期貼現(xiàn)值：各期貼現(xiàn)值：21 iA31 iA11niAiA1nnnnnnniiiAiiiAiiiiiAiAiAiAiAiAP11111111111111111111111111132132niA1（5）等額序列支付終值公式）等額序列支付終值公式 ，則，則 稱之為稱之為“等額序列等額序列支付終值系數(shù)支付終值系數(shù)”。如計(jì)算某人每月把工資的一定數(shù)額。如計(jì)算某人每月把工資的一定數(shù)額存到銀行，存到銀行，n年后所得到本利和。即年后所得到本利和。即“零存整取零存整取”（6）儲(chǔ)存基金公式）儲(chǔ)存基金公式 ，則，則 稱之為稱之為“儲(chǔ)存基金儲(chǔ)存基金系數(shù)系數(shù)”。iiAFn11iin1111niiFA11nii

29、0123n-1nFAAAAA簡(jiǎn)寫為簡(jiǎn)寫為(F/A,i,n)簡(jiǎn)寫為簡(jiǎn)寫為(A/F,i,n)0123n-1nFAAAAA各期在各期在n期末復(fù)利值：期末復(fù)利值：21niA11 iA 11niAiiAiiiAiiiiAiAiAiAiAFnnnnnn11111111111111100121012101 iA 31niA第三節(jié)第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念二、資金等值與現(xiàn)金流量圖二、資金等值與現(xiàn)金流量圖（二）現(xiàn)金流量圖（二）現(xiàn)金流量圖u現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀現(xiàn)金流量圖是用以反映投資項(xiàng)目在一定時(shí)期內(nèi)資金運(yùn)動(dòng)狀態(tài)的簡(jiǎn)化圖，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)

30、態(tài)的簡(jiǎn)化圖，即把經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的現(xiàn)金流量繪入一個(gè)時(shí)間坐標(biāo)圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時(shí)間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。圖中，表示出各現(xiàn)金流入、流出與相應(yīng)時(shí)間的對(duì)應(yīng)關(guān)系。u以橫軸為時(shí)間軸，軸上的每一刻度表示一個(gè)時(shí)間單位，兩以橫軸為時(shí)間軸，軸上的每一刻度表示一個(gè)時(shí)間單位，兩個(gè)刻度之間的時(shí)間長(zhǎng)度稱為計(jì)息周期，可取年、半年、季個(gè)刻度之間的時(shí)間長(zhǎng)度稱為計(jì)息周期，可取年、半年、季度或月等。橫坐標(biāo)軸上度或月等。橫坐標(biāo)軸上“0”點(diǎn)，通常表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，也可點(diǎn)，通常表示當(dāng)前時(shí)點(diǎn)，也可表示資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)或某一基準(zhǔn)時(shí)刻。表示資金運(yùn)動(dòng)的時(shí)間始點(diǎn)或某一基準(zhǔn)時(shí)刻。u注意：為了簡(jiǎn)化計(jì)算，公認(rèn)的習(xí)慣是將現(xiàn)金流量的代數(shù)和注意：為了簡(jiǎn)化計(jì)算，公

31、認(rèn)的習(xí)慣是將現(xiàn)金流量的代數(shù)和看成是在計(jì)算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。看成是在計(jì)算周期末發(fā)生，稱為期末慣例法。第三節(jié)第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念二、資金等值與現(xiàn)金流量圖二、資金等值與現(xiàn)金流量圖（二）現(xiàn)金流量圖（二）現(xiàn)金流量圖 相對(duì)于時(shí)間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量。相對(duì)于時(shí)間坐標(biāo)的垂直箭線代表不同時(shí)點(diǎn)的現(xiàn)金流量?，F(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金現(xiàn)金流量圖中垂直箭線的箭頭，通常是向上者表示正現(xiàn)金流量，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量。流量，向下者表示負(fù)現(xiàn)金流量。012345-+現(xiàn)金流量現(xiàn)金流量第第1個(gè)計(jì)息周期個(gè)計(jì)息周期第第5個(gè)計(jì)息周期個(gè)計(jì)息周期PFA11234

32、5R1R2I房地產(chǎn)開發(fā)投資的現(xiàn)金流量圖房地產(chǎn)開發(fā)投資的現(xiàn)金流量圖0123n-1nr10Ir2r3rn-1rn房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)投資的現(xiàn)金流量圖房地產(chǎn)出租經(jīng)營(yíng)投資的現(xiàn)金流量圖第三節(jié)第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念二、資金等值與現(xiàn)金流量圖二、資金等值與現(xiàn)金流量圖（三）收益率（三）收益率 收益率是一個(gè)投資回報(bào)率，表明了投資項(xiàng)目在某一計(jì)收益率是一個(gè)投資回報(bào)率，表明了投資項(xiàng)目在某一計(jì)算周期內(nèi)的連續(xù)收益能力（通常為某年的收益或收入與投算周期內(nèi)的連續(xù)收益能力（通常為某年的收益或收入與投資之比）。資之比）。 利息率是指借貸資本而不是權(quán)益資本的收益率。利息率是指借貸資本而不是權(quán)益資本的收益率。

33、折現(xiàn)率是收益率的一種類型，是一個(gè)將未來收益或收折現(xiàn)率是收益率的一種類型，是一個(gè)將未來收益或收入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率。入轉(zhuǎn)換成現(xiàn)值的收益率。第三節(jié)第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念二、資金等值與現(xiàn)金流量圖二、資金等值與現(xiàn)金流量圖（三）收益率（三）收益率 內(nèi)部收益率代表了某一固定資本投資在其持有期內(nèi)實(shí)內(nèi)部收益率代表了某一固定資本投資在其持有期內(nèi)實(shí)際獲得的或預(yù)期可獲得的收益率。一項(xiàng)投資的內(nèi)部收益率際獲得的或預(yù)期可獲得的收益率。一項(xiàng)投資的內(nèi)部收益率是一個(gè)使得該項(xiàng)投資未來收益的現(xiàn)值等于當(dāng)前所投入資本是一個(gè)使得該項(xiàng)投資未來收益的現(xiàn)值等于當(dāng)前所投入資本價(jià)值的收益率。價(jià)值的收益率。 Ci現(xiàn)金流

34、入量；現(xiàn)金流入量；Co 現(xiàn)金流出量；現(xiàn)金流出量；(CiCo)t 項(xiàng)目在項(xiàng)目在t年的凈現(xiàn)金流量；年的凈現(xiàn)金流量；t=0項(xiàng)目開始的時(shí)間點(diǎn)；項(xiàng)目開始的時(shí)間點(diǎn)；n計(jì)算期。計(jì)算期。 0)1 ()(0ntttoiIRRCC第三節(jié)第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念二、資金等值與現(xiàn)金流量圖二、資金等值與現(xiàn)金流量圖（三）收益率（三）收益率 全部投資收益率反映的是所投入的全部資本的收益水全部投資收益率反映的是所投入的全部資本的收益水平。事實(shí)上，全部投資收益率是權(quán)益資本收益率和借貸資平。事實(shí)上，全部投資收益率是權(quán)益資本收益率和借貸資本收益率（或抵押貸款利率）的加權(quán)平均。本收益率（或抵押貸款利率）的

35、加權(quán)平均。 Y0=MrM(1M)YE Y0全部投資收益率；全部投資收益率；M 貸款價(jià)值比率，即抵貸款價(jià)值比率，即抵押貸款額占房地產(chǎn)價(jià)值的比率；押貸款額占房地產(chǎn)價(jià)值的比率；rM 抵押貸款利率；抵押貸款利率；YE 自有資金所要求的收益率，即權(quán)益資本收益率。自有資金所要求的收益率，即權(quán)益資本收益率。第三節(jié)第三節(jié) 資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念資金時(shí)間價(jià)值及相關(guān)概念二、資金等值與現(xiàn)金流量圖二、資金等值與現(xiàn)金流量圖（三）收益率（三）收益率 權(quán)益投資收益率是投資者投入的自有資本或自權(quán)益投資收益率是投資者投入的自有資本或自有資金的收益水平。有資金的收益水平。 而借貸資本的回報(bào)率通常指利息率而借貸資本的回報(bào)率通常指利

36、息率 YE=(Y0MrM)/(1M) 第四節(jié)第四節(jié) 擔(dān)保融資擔(dān)保融資一、擔(dān)保與反擔(dān)保一、擔(dān)保與反擔(dān)保（一）擔(dān)保及擔(dān)保形式（一）擔(dān)保及擔(dān)保形式 擔(dān)保是指以債務(wù)人或者第三人的特定財(cái)產(chǎn)，抑擔(dān)保是指以債務(wù)人或者第三人的特定財(cái)產(chǎn)，抑或特定人的信用作為債權(quán)的擔(dān)保，以保障特定的債或特定人的信用作為債權(quán)的擔(dān)保，以保障特定的債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)的行為。權(quán)得以實(shí)現(xiàn)的行為。 擔(dān)保的形式主要有五種，即保證、抵押、質(zhì)押、擔(dān)保的形式主要有五種，即保證、抵押、質(zhì)押、留置和定金。留置和定金。 擔(dān)保貸款中的擔(dān)保形式有保證、抵押和質(zhì)押。擔(dān)保貸款中的擔(dān)保形式有保證、抵押和質(zhì)押。第四節(jié)第四節(jié) 擔(dān)保融資擔(dān)保融資一、擔(dān)保與反擔(dān)保一、擔(dān)保與反擔(dān)保

37、（一）反擔(dān)保（一）反擔(dān)保 反擔(dān)保是指擔(dān)保人（第三人）為債務(wù)人向債權(quán)人提供反擔(dān)保是指擔(dān)保人（第三人）為債務(wù)人向債權(quán)人提供擔(dān)保時(shí)，由債務(wù)人或其他人向擔(dān)保人提供的確保追償權(quán)實(shí)擔(dān)保時(shí)，由債務(wù)人或其他人向擔(dān)保人提供的確保追償權(quán)實(shí)現(xiàn)的一種擔(dān)保制度。現(xiàn)的一種擔(dān)保制度。 反擔(dān)保所擔(dān)保的是債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，但其債權(quán)是反擔(dān)保權(quán)反擔(dān)保所擔(dān)保的是債權(quán)的實(shí)現(xiàn)，但其債權(quán)是反擔(dān)保權(quán)人的追償權(quán)，其設(shè)定的目的是保障保證人追償權(quán)的實(shí)現(xiàn)，人的追償權(quán)，其設(shè)定的目的是保障保證人追償權(quán)的實(shí)現(xiàn)，僅限于第三人為債務(wù)人向債權(quán)人提供擔(dān)保。因此只有保證、僅限于第三人為債務(wù)人向債權(quán)人提供擔(dān)保。因此只有保證、抵押、質(zhì)押才存在反擔(dān)保形式。抵押、質(zhì)押才存在反擔(dān)

38、保形式。第四節(jié)第四節(jié) 擔(dān)保融資擔(dān)保融資（一）反擔(dān)保（一）反擔(dān)保 1、求償保證、求償保證 是指主債務(wù)人之外的保證人與擔(dān)保人（反擔(dān)保是指主債務(wù)人之外的保證人與擔(dān)保人（反擔(dān)保權(quán)人）約定，當(dāng)擔(dān)保人取得對(duì)債務(wù)人的追償權(quán)而債權(quán)人）約定，當(dāng)擔(dān)保人取得對(duì)債務(wù)人的追償權(quán)而債務(wù)人不向其履行債務(wù)時(shí)，由保證人按照約定向擔(dān)保務(wù)人不向其履行債務(wù)時(shí)，由保證人按照約定向擔(dān)保人（反擔(dān)保權(quán)人）履行債務(wù)或承擔(dān)責(zé)任的反擔(dān)保方人（反擔(dān)保權(quán)人）履行債務(wù)或承擔(dān)責(zé)任的反擔(dān)保方式。式。 求償擔(dān)保的保證人必須由債務(wù)人以外的第三人求償擔(dān)保的保證人必須由債務(wù)人以外的第三人充任，而不能由債務(wù)人自己充任。充任，而不能由債務(wù)人自己充任。第四節(jié)第四節(jié) 擔(dān)保

39、融資擔(dān)保融資（一）反擔(dān)保（一）反擔(dān)保2、求償?shù)盅?、求償?shù)盅?是指?jìng)鶆?wù)人或者其他人以其財(cái)產(chǎn)作抵押，確保是指?jìng)鶆?wù)人或者其他人以其財(cái)產(chǎn)作抵押，確保第三人追償權(quán)實(shí)現(xiàn)的一種擔(dān)保，是債務(wù)人或其他人第三人追償權(quán)實(shí)現(xiàn)的一種擔(dān)保，是債務(wù)人或其他人就其財(cái)產(chǎn)所設(shè)定的物權(quán)，其最為顯著的標(biāo)志是不轉(zhuǎn)就其財(cái)產(chǎn)所設(shè)定的物權(quán)，其最為顯著的標(biāo)志是不轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的占有權(quán)。移標(biāo)的物的占有權(quán)。 第四節(jié)第四節(jié) 擔(dān)保融資擔(dān)保融資（一）反擔(dān)保（一）反擔(dān)保3、求償質(zhì)押、求償質(zhì)押 是指?jìng)鶆?wù)人或者其他人以其動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利憑證交是指?jìng)鶆?wù)人或者其他人以其動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利憑證交給第三人占有，確保第三人追償權(quán)實(shí)現(xiàn)的擔(dān)保。求給第三人占有，確保第三人追償權(quán)實(shí)現(xiàn)的擔(dān)保。求

40、償質(zhì)押包括動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押。償質(zhì)押包括動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押和權(quán)利質(zhì)押。 第四節(jié)第四節(jié) 擔(dān)保融資擔(dān)保融資二、保證貸款二、保證貸款（一）保證及其法律關(guān)系（一）保證及其法律關(guān)系 保證是指保證人和債權(quán)人約定，當(dāng)債務(wù)人不履保證是指保證人和債權(quán)人約定，當(dāng)債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，保證人按照約定履行債務(wù)或承擔(dān)責(zé)任的行債務(wù)時(shí)，保證人按照約定履行債務(wù)或承擔(dān)責(zé)任的行為。行為。 保證的基本內(nèi)涵：保證是一種合同；保證的基本內(nèi)涵：保證是一種合同；保證是保證是擔(dān)保他人履行債務(wù)的合同；保證責(zé)任表現(xiàn)為代為履擔(dān)保他人履行債務(wù)的合同；保證責(zé)任表現(xiàn)為代為履行債務(wù)或承擔(dān)責(zé)任行債務(wù)或承擔(dān)責(zé)任。第四節(jié)第四節(jié) 擔(dān)保融資擔(dān)保融資二、保證貸款二、保證貸款（一

41、）保證及其法律關(guān)系（一）保證及其法律關(guān)系 保證涉及保證人、債權(quán)人、債務(wù)人等三方當(dāng)事保證涉及保證人、債權(quán)人、債務(wù)人等三方當(dāng)事人。廣義的保證法律關(guān)系包括：債權(quán)人與債務(wù)人之人。廣義的保證法律關(guān)系包括：債權(quán)人與債務(wù)人之間的關(guān)系（間的關(guān)系（債權(quán)債務(wù)關(guān)系債權(quán)債務(wù)關(guān)系）、保證人與債權(quán)人之間）、保證人與債權(quán)人之間的關(guān)系（的關(guān)系（保證合同關(guān)系保證合同關(guān)系）、保證人與債務(wù)人之間的）、保證人與債務(wù)人之間的關(guān)系（關(guān)系（委托關(guān)系委托關(guān)系）。狹義的保證法律關(guān)系僅指保證）。狹義的保證法律關(guān)系僅指保證人和債權(quán)人之間的關(guān)系。人和債權(quán)人之間的關(guān)系。保證人保證人債權(quán)人債權(quán)人債務(wù)人債務(wù)人債權(quán)債務(wù)關(guān)系債權(quán)債務(wù)關(guān)系保證保證合同合同關(guān)系關(guān)

42、系委托委托關(guān)系關(guān)系三方關(guān)系的基礎(chǔ)三方關(guān)系的基礎(chǔ)具有單具有單向性、向性、從屬性從屬性第四節(jié)第四節(jié) 擔(dān)保融資擔(dān)保融資（一）保證及其法律關(guān)系（一）保證及其法律關(guān)系各方關(guān)系如下：各方關(guān)系如下： 債權(quán)人與主債務(wù)人之間的主債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是保證債權(quán)人與主債務(wù)人之間的主債權(quán)債務(wù)關(guān)系，是保證關(guān)系成立和存在的前提，在三方關(guān)系中處于基礎(chǔ)性和主導(dǎo)關(guān)系成立和存在的前提，在三方關(guān)系中處于基礎(chǔ)性和主導(dǎo)性地位；性地位； 主債務(wù)人與保證人之間的委托保證合同關(guān)系，這是主債務(wù)人與保證人之間的委托保證合同關(guān)系，這是主債務(wù)人與第三方的內(nèi)部關(guān)系，與債權(quán)人無直接關(guān)系。主債務(wù)人與第三方的內(nèi)部關(guān)系，與債權(quán)人無直接關(guān)系。 保證人與債權(quán)人的之間保

43、證合同關(guān)系，保證人向債保證人與債權(quán)人的之間保證合同關(guān)系，保證人向債權(quán)人保證履行債務(wù)應(yīng)與債權(quán)人訂立書面合同，確定對(duì)主債權(quán)人保證履行債務(wù)應(yīng)與債權(quán)人訂立書面合同，確定對(duì)主債務(wù)的保證范圍和保證期限等。務(wù)的保證范圍和保證期限等。第四節(jié)第四節(jié) 擔(dān)保融資擔(dān)保融資二、保證貸款二、保證貸款（二）保證的特征（二）保證的特征1、從屬性從屬性（以主債的成立為前提，保證范圍的從屬性，保（以主債的成立為前提，保證范圍的從屬性，保證轉(zhuǎn)移和消滅的從屬性）證轉(zhuǎn)移和消滅的從屬性）2、相對(duì)獨(dú)立性相對(duì)獨(dú)立性（保證合同的無效、解除不影響主債效力）（保證合同的無效、解除不影響主債效力）3、單務(wù)性和無償性單務(wù)性和無償性（僅保證人對(duì)債權(quán)人負(fù)

44、保證債務(wù)，而債（僅保證人對(duì)債權(quán)人負(fù)保證債務(wù)，而債權(quán)人對(duì)保證并不負(fù)對(duì)價(jià)給付義務(wù)）權(quán)人對(duì)保證并不負(fù)對(duì)價(jià)給付義務(wù)）4、補(bǔ)充性（保證合同成立時(shí)，保證債務(wù)即發(fā)生；但是必須、補(bǔ)充性（保證合同成立時(shí)，保證債務(wù)即發(fā)生；但是必須是債權(quán)人首先應(yīng)向債務(wù)人請(qǐng)求履行，只有當(dāng)債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)是債權(quán)人首先應(yīng)向債務(wù)人請(qǐng)求履行，只有當(dāng)債務(wù)人的財(cái)產(chǎn)經(jīng)過強(qiáng)制執(zhí)行仍無效時(shí)，保證人才承擔(dān)保證責(zé)任。）經(jīng)過強(qiáng)制執(zhí)行仍無效時(shí)，保證人才承擔(dān)保證責(zé)任。）第四節(jié)第四節(jié) 擔(dān)保融資擔(dān)保融資二、保證貸款二、保證貸款（三）保證人（三）保證人保證人的條件保證人的條件（1）保證人須具有民事行為能力）保證人須具有民事行為能力（2）保證人須具有代為清償債務(wù)的能力）保

45、證人須具有代為清償債務(wù)的能力 主要包括：自然人、企業(yè)法人、社團(tuán)法人（一主要包括：自然人、企業(yè)法人、社團(tuán)法人（一般不包括機(jī)關(guān)法人和無營(yíng)業(yè)執(zhí)照的事業(yè)單位）。般不包括機(jī)關(guān)法人和無營(yíng)業(yè)執(zhí)照的事業(yè)單位）。第四節(jié)第四節(jié) 擔(dān)保融資擔(dān)保融資二、保證貸款二、保證貸款（三）保證人（三）保證人保證人的代償能力保證人的代償能力 目前理論界和司法實(shí)踐一般認(rèn)為不具有代償能目前理論界和司法實(shí)踐一般認(rèn)為不具有代償能力的民事主體若為合同提供保證，則保證合同應(yīng)認(rèn)力的民事主體若為合同提供保證，則保證合同應(yīng)認(rèn)定為無效，但這一規(guī)定只能作為提示性條款。定為無效，但這一規(guī)定只能作為提示性條款。第四節(jié)第四節(jié) 擔(dān)保融資擔(dān)保融資三、質(zhì)押貸款三、

46、質(zhì)押貸款（一）質(zhì)押概述（一）質(zhì)押概述1、質(zhì)押的含義、質(zhì)押的含義 質(zhì)押也稱質(zhì)權(quán)或質(zhì)押權(quán)。是指質(zhì)押也稱質(zhì)權(quán)或質(zhì)押權(quán)。是指?jìng)鶆?wù)人或第三人債務(wù)人或第三人將出質(zhì)的財(cái)產(chǎn)或權(quán)利交債權(quán)人占有將出質(zhì)的財(cái)產(chǎn)或權(quán)利交債權(quán)人占有，作為債權(quán)擔(dān)保，作為債權(quán)擔(dān)保，在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)以該財(cái)產(chǎn)或權(quán)在債務(wù)人不履行債務(wù)時(shí)，債權(quán)人有權(quán)以該財(cái)產(chǎn)或權(quán)利折價(jià)或拍賣、變賣所得價(jià)款優(yōu)先受償。利折價(jià)或拍賣、變賣所得價(jià)款優(yōu)先受償。 質(zhì)押的標(biāo)的物為質(zhì)押的標(biāo)的物為動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利憑證動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利憑證。第四節(jié)第四節(jié) 擔(dān)保融資擔(dān)保融資三、質(zhì)押貸款三、質(zhì)押貸款（一）質(zhì)押概述（一）質(zhì)押概述1、質(zhì)押的含義、質(zhì)押的含義 在質(zhì)押法律關(guān)系中，享有質(zhì)權(quán)的人稱為在

47、質(zhì)押法律關(guān)系中，享有質(zhì)權(quán)的人稱為質(zhì)權(quán)人質(zhì)權(quán)人。將財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給質(zhì)權(quán)人占有作為債權(quán)擔(dān)保的債務(wù)人或?qū)⒇?cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移給質(zhì)權(quán)人占有作為債權(quán)擔(dān)保的債務(wù)人或第三人，稱為第三人，稱為出質(zhì)人出質(zhì)人。出質(zhì)人轉(zhuǎn)移給質(zhì)權(quán)人占有以。出質(zhì)人轉(zhuǎn)移給質(zhì)權(quán)人占有以供債權(quán)擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)，稱為質(zhì)物或供債權(quán)擔(dān)保的財(cái)產(chǎn)，稱為質(zhì)物或質(zhì)押物質(zhì)押物。 質(zhì)權(quán)是一種擔(dān)保質(zhì)權(quán)是一種擔(dān)保物權(quán)物權(quán)。第四節(jié)第四節(jié) 擔(dān)保融資擔(dān)保融資三、質(zhì)押貸款三、質(zhì)押貸款1、質(zhì)押的基本特征、質(zhì)押的基本特征（1）質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有占有權(quán)，是以占有為公示方法。）質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有占有權(quán)，是以占有為公示方法。是質(zhì)權(quán)不同于不動(dòng)產(chǎn)抵押的重要特點(diǎn)。是質(zhì)權(quán)不同于不動(dòng)產(chǎn)抵押的重要特點(diǎn)。（2）質(zhì)

48、押的標(biāo)的物為動(dòng)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利（不包括不動(dòng)產(chǎn)）。）質(zhì)押的標(biāo)的物為動(dòng)產(chǎn)或財(cái)產(chǎn)權(quán)利（不包括不動(dòng)產(chǎn)）。（3）質(zhì)押具有留置效力，并就標(biāo)的物直接支配以實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)）質(zhì)押具有留置效力，并就標(biāo)的物直接支配以實(shí)現(xiàn)質(zhì)權(quán)（4）其他特征：質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押物所生孳息享有收益權(quán)，但）其他特征：質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押物所生孳息享有收益權(quán)，但質(zhì)權(quán)人收取的孳息必須用于清償債權(quán)。質(zhì)權(quán)人有決定拍賣質(zhì)權(quán)人收取的孳息必須用于清償債權(quán)。質(zhì)權(quán)人有決定拍賣或變賣質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。質(zhì)權(quán)人享有妥善保管質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的或變賣質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的權(quán)利。質(zhì)權(quán)人享有妥善保管質(zhì)押財(cái)產(chǎn)的義務(wù)。義務(wù)。第四節(jié)第四節(jié) 擔(dān)保融資擔(dān)保融資2、質(zhì)押同抵押的異同、質(zhì)押同抵押的異同 質(zhì)押和抵押是貸款中兩種主要

49、的擔(dān)保方式。質(zhì)押和抵押是貸款中兩種主要的擔(dān)保方式。 兩者的共同點(diǎn)：兩者的共同點(diǎn)： 都屬于物權(quán)的擔(dān)保方式；都屬于物權(quán)的擔(dān)保方式； 都以取得所押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值為目的都以取得所押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值為目的； 質(zhì)權(quán)或抵押權(quán)都因債權(quán)而存在，與債權(quán)不可質(zhì)權(quán)或抵押權(quán)都因債權(quán)而存在，與債權(quán)不可分離分離； 都以所押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值優(yōu)先受償。都以所押財(cái)產(chǎn)的價(jià)值優(yōu)先受償。第四節(jié)第四節(jié) 擔(dān)保融資擔(dān)保融資2、質(zhì)押同抵押的異同、質(zhì)押同抵押的異同 兩者的區(qū)別：兩者的區(qū)別： 質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有占有權(quán)質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)押財(cái)產(chǎn)享有占有權(quán)，質(zhì)押在質(zhì)押物轉(zhuǎn)移給債權(quán)人時(shí)生，質(zhì)押在質(zhì)押物轉(zhuǎn)移給債權(quán)人時(shí)生效；抵押不需轉(zhuǎn)移抵押物，抵押需要登記，效；抵押不需轉(zhuǎn)移抵押物

50、，抵押需要登記，抵押自登記之日起生效抵押自登記之日起生效。 質(zhì)押中質(zhì)物的孳息由質(zhì)權(quán)人占有；抵押中抵押物所生孳息由抵押質(zhì)押中質(zhì)物的孳息由質(zhì)權(quán)人占有；抵押中抵押物所生孳息由抵押人收取人收取。 質(zhì)押中，在債務(wù)人期滿未履行其還本付息義務(wù)的，且質(zhì)權(quán)人和出質(zhì)押中，在債務(wù)人期滿未履行其還本付息義務(wù)的，且質(zhì)權(quán)人和出質(zhì)人在處理質(zhì)押物不能取得一致意見的，質(zhì)權(quán)人可以獨(dú)立做出決定依法質(zhì)人在處理質(zhì)押物不能取得一致意見的，質(zhì)權(quán)人可以獨(dú)立做出決定依法處置質(zhì)押物并優(yōu)先受償；抵押中，抵押權(quán)人享有請(qǐng)求權(quán)，無權(quán)直接處置處置質(zhì)押物并優(yōu)先受償；抵押中，抵押權(quán)人享有請(qǐng)求權(quán)，無權(quán)直接處置抵押物。抵押物。 質(zhì)押中質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)物有保管義務(wù)，并對(duì)

51、此承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任。質(zhì)押中質(zhì)權(quán)人對(duì)質(zhì)物有保管義務(wù)，并對(duì)此承擔(dān)相關(guān)的法律責(zé)任。 質(zhì)押的標(biāo)的物為動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利憑證；而抵押的標(biāo)的物一般為不動(dòng)產(chǎn)，質(zhì)押的標(biāo)的物為動(dòng)產(chǎn)或權(quán)利憑證；而抵押的標(biāo)的物一般為不動(dòng)產(chǎn)，在某些情況下也可以是動(dòng)產(chǎn)（機(jī)器設(shè)備、汽車、輪船等）在某些情況下也可以是動(dòng)產(chǎn)（機(jī)器設(shè)備、汽車、輪船等）。第四節(jié)第四節(jié) 擔(dān)保融資擔(dān)保融資3、動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押貸款、動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押貸款 動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押是指?jìng)鶆?wù)人或第三人將其動(dòng)產(chǎn)移交債權(quán)人占動(dòng)產(chǎn)質(zhì)押是指?jìng)鶆?wù)人或第三人將其動(dòng)產(chǎn)移交債權(quán)人占有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。有，將該財(cái)產(chǎn)作為債權(quán)的擔(dān)保。作為質(zhì)押的動(dòng)產(chǎn)應(yīng)具備的條件：作為質(zhì)押的動(dòng)產(chǎn)應(yīng)具備的條件：（1）必須有可讓與性（不可讓與的財(cái)產(chǎn)

52、或法律禁止流通的）必須有可讓與性（不可讓與的財(cái)產(chǎn)或法律禁止流通的財(cái)產(chǎn)不能作為質(zhì)押物；法律限制流通的物，必須由有權(quán)收財(cái)產(chǎn)不能作為質(zhì)押物；法律限制流通的物，必須由有權(quán)收購(gòu)的部門收購(gòu)才可作為質(zhì)押物）購(gòu)的部門收購(gòu)才可作為質(zhì)押物）（2）必須是特定化的動(dòng)產(chǎn)（金錢經(jīng)特定化，如債務(wù)人或者）必須是特定化的動(dòng)產(chǎn)（金錢經(jīng)特定化，如債務(wù)人或者第三人將其金錢以特戶、封金、保證金等形式特定化后，第三人將其金錢以特戶、封金、保證金等形式特定化后，也可以出質(zhì)。也可以出質(zhì)。 ）第四節(jié)第四節(jié) 擔(dān)保融資擔(dān)保融資4、權(quán)利質(zhì)押貸款、權(quán)利質(zhì)押貸款 權(quán)利質(zhì)押是指以所有權(quán)以外的可讓與財(cái)產(chǎn)權(quán)為標(biāo)的物權(quán)利質(zhì)押是指以所有權(quán)以外的可讓與財(cái)產(chǎn)權(quán)為標(biāo)的

53、物設(shè)定的擔(dān)保。設(shè)定的擔(dān)保。作為質(zhì)押的權(quán)利包括：作為質(zhì)押的權(quán)利包括：（1）匯票、本票、債券、存款單、倉(cāng)單、提單等票據(jù)或證）匯票、本票、債券、存款單、倉(cāng)單、提單等票據(jù)或證券券（2）股票和股份等股權(quán)憑證）股票和股份等股權(quán)憑證（3）如商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等無形資產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)）如商標(biāo)專用權(quán)、專利權(quán)、著作權(quán)等無形資產(chǎn)財(cái)產(chǎn)權(quán)（4）其他權(quán)利，如一般債權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)等）其他權(quán)利，如一般債權(quán)、不動(dòng)產(chǎn)收益權(quán)等 有價(jià)證券有廣義和狹義之分。狹義有價(jià)證券指資本證券，有價(jià)證券有廣義和狹義之分。狹義有價(jià)證券指資本證券，廣義有價(jià)證券則包括商品證券、貨幣證券和資本證券三類：廣義有價(jià)證券則包括商品證券、貨幣證券和資本證券三類：（1）商品證券商品證券是證明持券人有商品所有權(quán)或使用權(quán)的憑證，如是證明持券人有商品所有權(quán)或使用權(quán)的憑證，如提貨單、運(yùn)貨單、倉(cāng)庫(kù)棧單等，取得該證券就是取得了該商品提貨單、運(yùn)貨單、倉(cāng)庫(kù)棧單等，取得該證券就是取得了該商品的所有權(quán)或使用權(quán)。的所有權(quán)或使用權(quán)。（2）貨幣證券貨幣證券是指本身能使持券人或第三者取得貨幣索取權(quán)的是指本身能使持券人或第三者取得貨幣索取權(quán)的有價(jià)證券。貨幣證券包括兩大類：商業(yè)證券如商業(yè)匯票、商