2017年酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告--全版

1、酒店項(xiàng)目可行性研究報(bào)告.4第一章 總論1 1項(xiàng)目名稱(chēng)與承辦單位 .12申請(qǐng)報(bào)告編制的依據(jù)和研究范圍 1 3承辦單位概況 .1 4項(xiàng)目提出的理由 .1 5研究工作概況 .1 6建設(shè)條件 .1 7建設(shè)內(nèi)容及投資估算 .1 8結(jié)論及建議 .1 9主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) .46項(xiàng)目主要建筑規(guī)劃指標(biāo)17第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性101011第三章建設(shè)條件.123 1地理位置概況 .123 2自然條件 .133 3區(qū)位交通、通訊條件 .133 4基礎(chǔ)設(shè)施條件 .143 5項(xiàng)目建設(shè)材料供應(yīng) .143 6政府支持 .14第四章 建設(shè)方案154 1總體規(guī)劃 .154 2空間組合 .1643公建、商業(yè)建筑與公用設(shè)施

2、布置172 1項(xiàng)目背景 .2 2項(xiàng)目建設(shè)的必要性 .17174 4道路交通組織 .4 5綠化與景觀(guān)環(huán)境 .第五章 公用工程.185 1給排水工程 .185 2熱力工程 .205 3電氣工程 .21第六章 環(huán)保、消防、節(jié)能.2361環(huán)保2362消防2463節(jié)能24第七章 項(xiàng)目管理及建筑進(jìn)度.267 1項(xiàng)目管理 .267 2項(xiàng)目實(shí)施階段 .267 3建設(shè)周期 .27第八章 投資估算及資金籌措.288 1估算說(shuō)明 .288 2估算方法和依據(jù) .288 3 總投資估算 .318 4資金來(lái)源 .33第九章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià).349. 1 費(fèi)用與效益估算依據(jù) .349. 2 費(fèi)用與效益估算數(shù)據(jù)選取3493運(yùn)營(yíng)收入

3、及營(yíng)業(yè)稅預(yù)測(cè)3594 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本測(cè)算 .3795項(xiàng)目損益分析 .4096貸款償還計(jì)劃 .4197盈虧平衡分析 .4398風(fēng)險(xiǎn)性分析 .44第十章社會(huì)效益評(píng)價(jià).48102對(duì)區(qū)域資源配置的影響484810 1就業(yè)效果分析 .附件:103對(duì)環(huán)境保護(hù)和生態(tài)平衡的保護(hù) . 104對(duì)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響 . 105對(duì)提高人民物質(zhì)文化生活及社會(huì)福利的影響10 6 對(duì)遠(yuǎn)景發(fā)展的影響 . 章 結(jié)論及建議11.1 結(jié)論11.2 建議505148495049.501. 某某投資股份有限公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照、稅務(wù)登記證、代碼證2. 建設(shè)用地規(guī)劃意見(jiàn)3. 建設(shè)工程規(guī)劃證4. 本項(xiàng)目地塊土地使用權(quán)證書(shū)5. 環(huán)評(píng)意見(jiàn)附圖:1.項(xiàng)目

4、地理位置圖2. 總平面布置圖第一章 總論11 項(xiàng)目名稱(chēng)與承辦單位11項(xiàng)目名稱(chēng)某假日酒店12承辦單位承辦單位名稱(chēng)：某某投資股份有限公司 法定代表人：某13項(xiàng)目擬建地點(diǎn)：某假日酒店” 項(xiàng)目位于某縣永寧大道以北， 建設(shè)路以東， 東臨某縣檢察院、祥瑞小區(qū)。12 申請(qǐng)報(bào)告編制的依據(jù)和研究范圍21申請(qǐng)報(bào)告編制依據(jù)：(1)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制委托合同；(2)項(xiàng)目承辦單位提供的相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、技術(shù)資料；(3)專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員現(xiàn)場(chǎng)勘察的有關(guān)資料、數(shù)據(jù)等；(4)國(guó)家有關(guān)部門(mén)對(duì)項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告編制的深度要求。22申請(qǐng)報(bào)告的研究范圍根據(jù)國(guó)家有關(guān)部門(mén)對(duì)申請(qǐng)報(bào)告的工作范圍規(guī)定， 本報(bào)告研究工作的范圍及內(nèi)容如下：(1)探討項(xiàng)目建設(shè)的意義

5、和必要性；(2)論證建設(shè)條件；(3)確定建設(shè)規(guī)模與工程方案；(4)安排項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)度；(5)研究環(huán)保、消防、安全衛(wèi)生及節(jié)能措施：(6)進(jìn)行項(xiàng)目投資估計(jì)和確定資金籌措方式。(7) 對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)效益進(jìn)行初步分析(8) 提出投資建議及研究結(jié)論13 承辦單位概況某某投資股份有限公司成立于 2010年 10月，公司注冊(cè)資金 5000萬(wàn)元，。公司現(xiàn)有各類(lèi)工程技術(shù)人員 50人，其中具有高、中級(jí)職稱(chēng)的技術(shù)人員 38人。公司積極投身于某地區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)， 通過(guò)協(xié)商成功取得某縣 永寧大道與建設(shè)路交叉口東北角地塊的開(kāi)發(fā)權(quán)。 公司正面向未來(lái)， 以信 譽(yù)求發(fā)展，以更高品質(zhì)的工作實(shí)現(xiàn)“創(chuàng)造完美，服務(wù)用戶(hù)，奉獻(xiàn)社會(huì)” 的追求。

6、14 項(xiàng)目提出的理由大力隨著某縣發(fā)展“特色產(chǎn)業(yè)強(qiáng)縣，旅游強(qiáng)縣”戰(zhàn)略目標(biāo)的實(shí)施，政府開(kāi)發(fā)力度將進(jìn)一步增強(qiáng)。 某縣政府出臺(tái)一系列優(yōu)惠政策招商引資，開(kāi)發(fā)新城區(qū)。某縣經(jīng)濟(jì)的蓬勃發(fā)展，推動(dòng)城區(qū)人口規(guī)模急劇膨脹， 帶來(lái)由此將引某某發(fā)對(duì)住宅和寫(xiě)字樓及商業(yè)鋪面的極大需求， 造成供不應(yīng)求的狀況， 投資股份有限公司 “某假日酒店” 商住區(qū)適時(shí)的推出， 它所提供的住宿 服務(wù)、住宅和辦公樓、商業(yè)鋪面等，將極大地緩解這一情況，適應(yīng)了城 市發(fā)展的需要， 它將按照現(xiàn)代商住模式， 創(chuàng)造可持續(xù)發(fā)展的高品位精品 商住社區(qū)。15 研究工作概況我院在接受某某投資股份有限公司的委托后，即組織有關(guān)專(zhuān)家及技術(shù)人員對(duì)某某投資股份有限公司進(jìn)行

7、了考察和了解，對(duì)基地及其周邊環(huán)境進(jìn)行了實(shí)地考察， 重點(diǎn)了解該項(xiàng)目建設(shè)條件及某某投資股份有限公司的現(xiàn)狀。 在充分、 細(xì)致調(diào)查的基礎(chǔ)上， 就編制本申請(qǐng)報(bào)告的有關(guān)問(wèn)題與某某投資股份有限公司領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)人員進(jìn)行了交流，充分征詢(xún)了項(xiàng)目承辦單位及有關(guān)專(zhuān)家的意見(jiàn)。 在反復(fù)論證和研究的基礎(chǔ)上， 依據(jù)國(guó)家有關(guān) 部門(mén)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目申請(qǐng)階段工作范圍和深度的規(guī)定， 結(jié)合了某某投資股份 有限公司現(xiàn)狀和發(fā)展規(guī)劃及建設(shè)基地的自然條件和其周邊環(huán)境等因素，對(duì)本項(xiàng)目的背景及概況、 建設(shè)的必要性、 建設(shè)內(nèi)容及方案環(huán)境保護(hù)與勞動(dòng)安全及節(jié)能措施、項(xiàng)目管理及實(shí)施計(jì)劃安排、 投資估計(jì)與資金籌措等方面進(jìn)行了綜合研究和分析。并重點(diǎn)研究和論述了項(xiàng)目建

8、設(shè)的必要性、建設(shè)內(nèi)容及方案、投資及資金籌措等內(nèi)容， 為本項(xiàng)目建設(shè)決策提供了參考依據(jù)。16 建設(shè)條件本項(xiàng)目地點(diǎn)位于某縣永寧大道的北側(cè)，位于永寧大道與建設(shè)路交叉 口的東北角，項(xiàng)目總占地 77024.55 平方米。其中：酒店占地 10983.6平方米(約16.5畝)。項(xiàng)目所在位置交通、 通訊方便， 給排水管網(wǎng)完善， 用電由市供電部門(mén)雙回路供應(yīng)， 項(xiàng)目建設(shè)對(duì)自然環(huán)境不會(huì)造成污染和破 壞，某縣城區(qū)水、 電、路、環(huán)保和建設(shè)等政府管理部門(mén)將給予大力支持， 項(xiàng)目建設(shè)的各方面條件已經(jīng)成熟。某假17 建設(shè)內(nèi)容及投資估算本項(xiàng)目由房屋建筑， 場(chǎng)地工程和配套公用工程三部分組成，日酒店”項(xiàng)目工程總建筑面積：49849.3

9、m2。其中：酒店:34049.3平方米,地下室： 15800平方米。項(xiàng)目總投資 21225.6 萬(wàn)元，資金來(lái)源于銀行貸款及企業(yè)自有資金。18 結(jié)論及建議1 8 1結(jié)論通過(guò)對(duì)本項(xiàng)目各項(xiàng)設(shè)計(jì)內(nèi)容進(jìn)行分析研究， 本報(bào)告認(rèn)為此項(xiàng)目是可行的，其中主要理由如下：(1) 項(xiàng)目建設(shè)非常必要且具有重要意義。某假日酒店” 項(xiàng)目建設(shè)基地位于某縣建設(shè)路以東、 永寧大道北側(cè)，避免了由于其周邊多為行政單位、 高檔住宅區(qū)， 同時(shí)又緊鄰交通要道， 人口大 量集中， 項(xiàng)目的建成， 適時(shí)的為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展提供了硬件設(shè)施， 各種資源的浪費(fèi)， 它提供的商住空間、 商業(yè)用房對(duì)吸引外來(lái)資金和繁榮 周邊經(jīng)濟(jì)起到巨大的作用。 為提高城市形象，

10、 提高人民生活水平， 加強(qiáng) 城市現(xiàn)代化進(jìn)程，全面建設(shè)小康社會(huì)，“某假日酒店”項(xiàng)目勢(shì)在必行。本項(xiàng)目的實(shí)施將在該區(qū)域形成一個(gè)嶄新的商住中心， 對(duì)于提高城市形象，改善人民生活水平， 發(fā)展區(qū)域經(jīng)濟(jì)促進(jìn)社會(huì)繁榮均具有重要意義。(2) 項(xiàng)目所處地理位置優(yōu)越本項(xiàng)目位于某市某縣城南部新區(qū)， 永寧大道與建設(shè)路交叉口的東北角，項(xiàng)目周邊都是某縣城市交通要道，交通條件非常便利，鬧中取靜， 為商住的絕佳場(chǎng)所。(3) 建筑條件充足本項(xiàng)目建設(shè)的水文、地質(zhì)、氣象等自然條件，以及用水、用電、用地、交通、 通訊等基礎(chǔ)設(shè)施條件具備或比較容易達(dá)到， 加之省市有關(guān)部 門(mén)和當(dāng)?shù)卣闹С值?，可以確保項(xiàng)目建設(shè)順利實(shí)施。1 8 2建議本項(xiàng)目

11、位于某縣永寧大道沿線(xiàn)， 項(xiàng)目的建成對(duì)于促進(jìn)某縣城區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要意義。為確保項(xiàng)目的順利實(shí)施， 建議承辦的單位切實(shí)抓好項(xiàng)目建設(shè)的組織管理工作，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)的方針、 承建等工作內(nèi)容， 應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行規(guī)范的設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等程序，嚴(yán)把質(zhì)量關(guān)，使項(xiàng)目盡快發(fā)揮應(yīng)有作用。1. 9主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)詳見(jiàn)技經(jīng)專(zhuān)業(yè)（第8章）文件。效益指標(biāo)計(jì)算表序號(hào)項(xiàng)目單位數(shù)量備注1總投資萬(wàn)元21225.62資金籌措萬(wàn)元21225.62. 1自籌萬(wàn)元11225.62. 2銀行貸款萬(wàn)元100003正常年收入萬(wàn)元12613.12（從第4年起）4營(yíng)業(yè)稅及附加萬(wàn)元693.725年總成本費(fèi)用萬(wàn)元9008.376所得稅萬(wàn)元901.197稅后年利

12、潤(rùn)總額萬(wàn)元2703.578投資利潤(rùn)率%/9借款償還期年5年10投資回收期年13.78含2年建設(shè)期11財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率%12.8412財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值萬(wàn)元5840.11第二章 項(xiàng)目背景及建設(shè)的必要性21 項(xiàng)目背景2 1 1某縣基本建設(shè)的目標(biāo)與規(guī)劃根據(jù)某縣未來(lái)發(fā)展十二五計(jì)劃， 今后五年是某縣城市建設(shè)的關(guān)鍵時(shí)期，某縣城市建設(shè)未來(lái)五年以建設(shè)一個(gè) 20萬(wàn)人口中等城市為目標(biāo)。 政府工作要以 “三個(gè)代表”重要思想為指導(dǎo)， 認(rèn)真貫徹落實(shí)黨的十六大和六屆中全會(huì)精神，樹(shù)立科學(xué)的發(fā)展觀(guān)，堅(jiān)持“五個(gè)統(tǒng)籌”圍繞全面建設(shè)小康社會(huì)，大力實(shí)施“特色產(chǎn)業(yè)興縣，旅游強(qiáng)縣”戰(zhàn)略和科教興洛、可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略， 深化各項(xiàng)改革， 積極發(fā)展開(kāi)發(fā)型經(jīng)

13、濟(jì)和非公有制經(jīng)濟(jì)，推進(jìn)工業(yè)化、 城鎮(zhèn)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化， 做好就業(yè)和社會(huì)保障工作，建立服務(wù)型政府， 發(fā)展各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)， 保持社會(huì)大局穩(wěn)定，不斷提高人民生活水平，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)發(fā)展。要堅(jiān)持“特色產(chǎn)業(yè)強(qiáng)縣、旅游強(qiáng)縣”戰(zhàn)略，擴(kuò)大消費(fèi)需求，努力繁榮第三產(chǎn)業(yè)， 要全面推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快某縣城區(qū)改造開(kāi)發(fā)， 爭(zhēng)創(chuàng)國(guó)家生態(tài)環(huán)境模范城。憑借雄厚的旅游資源及深厚的文化底蘊(yùn)，發(fā)揮區(qū)位優(yōu)勢(shì)和交通優(yōu)勢(shì)、特色產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)，加強(qiáng)流通領(lǐng)域建設(shè)，強(qiáng)化城市職能，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)全面 發(fā)展。建立和完善社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制， 加大改革開(kāi)放力度， 抓住機(jī)遇，加快第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展步伐， 調(diào)整和優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)， 把某縣城建設(shè)成為宜居宜業(yè)的現(xiàn)

14、代化園林城市。22 項(xiàng)目建設(shè)的必要性按照上述項(xiàng)目背景論述分析，本項(xiàng)目建設(shè)的必要性如下：(1) 符合某縣關(guān)于加快城市建設(shè)全面推進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，快速推進(jìn) 城鄉(xiāng)一體化的發(fā)展思路， “某假日酒店” 項(xiàng)目對(duì)永寧大道沿線(xiàn)城市形象 的提升，服務(wù)某縣“打造生態(tài)文化旅游名縣”，繁榮周邊經(jīng)濟(jì)，是非常 必要的。(2) 為實(shí)施某縣城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略而進(jìn)行?！澳臣偃站频辍表?xiàng)目在設(shè)計(jì)時(shí)充分地考慮了自身的可持續(xù)發(fā)展， 整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行了詳細(xì)的規(guī)劃和建筑設(shè)計(jì)， 其設(shè)計(jì)理念是先進(jìn)的，最大限度地開(kāi)發(fā)了土地的利用率， 對(duì)環(huán)境的影響降到了最低， 對(duì)提高人民生活質(zhì)量， 全面建設(shè)小康社 會(huì)具有重要意義。3)符合某縣“打造宜居宜業(yè)示范縣”

15、及未來(lái)五年建成20萬(wàn)人中等城市的規(guī)劃目標(biāo)。綜上所述， “某假日酒店” 項(xiàng)目工程， 對(duì)全面提高區(qū)域內(nèi)商住環(huán)境，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展， 推動(dòng)某縣經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略，繁榮經(jīng)濟(jì)， 實(shí)現(xiàn)某由“中國(guó)生態(tài)旅游大縣向經(jīng)濟(jì)強(qiáng)縣的轉(zhuǎn)化發(fā)展目標(biāo)是十分迫切和非常必要的。第三章建設(shè)條件31 地理位置概況3 1 1 社會(huì)概況某縣地處豫西山區(qū)， 洛河中上游， 距省會(huì)鄭州 215 公里， 省轄市某86 公里。東西長(zhǎng) 68 公里，南北寬 50 公里，總面積 2306 平方公里。境內(nèi)山、塬、川地形地貌皆備，大體為“七山二塬一分川18 個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、 389 個(gè)行政村、 45 萬(wàn)人，是典型的山區(qū)農(nóng)業(yè)縣，也是國(guó)家扶 貧開(kāi)發(fā)工作重點(diǎn)縣。某古

16、稱(chēng)崤地，是中國(guó)古代溝通東（某）西（西安）兩京的官道，地理位置十分重要。在北魏太和年（公元487 年）設(shè)崤縣，唐武德元年（公元 618 年）改稱(chēng)永寧，民國(guó)二年（公元1912 年）更名某至今。3 1 2區(qū)域經(jīng)濟(jì)某山水秀美，自然景觀(guān)和人文景觀(guān)眾多。2001 年開(kāi)發(fā)了神靈寨風(fēng)4000 多綠竹資源開(kāi)發(fā)了綠竹風(fēng)情旅游，已舉辦兩屆綠竹風(fēng)情節(jié)。 此外， 還有庫(kù)景區(qū)，先后晉升國(guó)家森林公園和國(guó)家地質(zhì)公園；某淡竹栽植有 年歷史，素有“綠竹之鄉(xiāng)”的美譽(yù)，全縣現(xiàn)有竹林面積 1 萬(wàn)余畝，圍繞 容 12 億立方米的國(guó)家中型水庫(kù)故縣水庫(kù)、河南省最大的野外狩獵 場(chǎng) - 樓梯山狩獵場(chǎng)、原始森林全寶山等自然景觀(guān)，發(fā)展旅游潛力巨大。

17、某縣委、 縣政府認(rèn)真貫徹落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀(guān)， 因地制宜， 依托資源優(yōu)勢(shì)，突出招商引資、民營(yíng)經(jīng)濟(jì)、新農(nóng)村建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施和旅游開(kāi)發(fā)，全。2010年全年面發(fā)展各項(xiàng)社會(huì)事業(yè)， 縣域經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)快速發(fā)展的良好勢(shì)頭 生產(chǎn)總值達(dá)到 93億元，同比增長(zhǎng) 13%，財(cái)政收入 8.3 億元，增長(zhǎng) 59.5%，其中地方財(cái)政一般預(yù)算收入 3.42 億元，增長(zhǎng) 17.7%；一般預(yù)算支出 11.8億元， 增長(zhǎng)17.3%，財(cái)政保障能力顯著增強(qiáng)。 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 141.8億元，增長(zhǎng) 24.5%，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資 114.4 億元，增長(zhǎng) 21.5%；社會(huì)消費(fèi)品零售總額 30.3 億元，增長(zhǎng) 17.9%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入

18、13322元、農(nóng)民人均純收入 4338元，分別增長(zhǎng) 12.2%和 11%。32 自然條件某縣氣候?qū)倥瘻貛Т箨懶约撅L(fēng)氣候， 四季分明， 季風(fēng)轉(zhuǎn)換明顯， 常年主導(dǎo)風(fēng)向?yàn)闁|北風(fēng)和西北風(fēng)，最低海拔為2103米，年平均氣溫13.7 C,日照2217.6小時(shí)，年平均無(wú)霜期 216天，年降水量 600-800 毫米。適宜 多種農(nóng)作物生長(zhǎng)。本項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)位于某縣城區(qū)， 建設(shè)路以東， 永寧大道以北， 地震烈度按中華人民共和國(guó)地震研究區(qū)劃圖核定為7度。33 區(qū)位交通、通訊條件某縣公路四通八達(dá)， 有省道S323、S249線(xiàn)從縣城通過(guò)，某到某城際高速即將建成通車(chē)。 交通十分便利。固話(huà)網(wǎng)絡(luò)、移動(dòng)通訊網(wǎng)絡(luò)已實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)完全覆

19、蓋。34 基礎(chǔ)設(shè)施條件3 4 1 供水供電水電均為市政供應(yīng)，已獲得縣政府主管部門(mén)的批準(zhǔn)和支持。3 4 2 建設(shè)用地本項(xiàng)目位于某縣永寧大道沿線(xiàn)， 建設(shè)用地已完成三通一平， 交通條件非常便利。3 4 3 環(huán)境保護(hù)本項(xiàng)目屬基本建設(shè)工程， 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)周邊無(wú)文物保護(hù)區(qū)和風(fēng)景保護(hù)區(qū)，在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中和建成后，不會(huì)對(duì)自然環(huán)境， 生態(tài)環(huán)境和社會(huì)環(huán)境造成污染和破壞。35 項(xiàng)目建設(shè)材料供應(yīng)本項(xiàng)目主要建設(shè)材料包括鋼材、水泥、木材等， 均非緊俏物質(zhì)或產(chǎn)品，可從當(dāng)?shù)匚镔|(zhì)部門(mén)或生產(chǎn)廠(chǎng)家直接購(gòu)進(jìn)，能夠保障供應(yīng)。36 政府支持本項(xiàng)目屬某縣重點(diǎn)工程項(xiàng)目，縣委、縣政府對(duì)此非常重視，并出臺(tái) 相關(guān)文件， 要求市政府相關(guān)部門(mén)和有關(guān)單

20、位， 要積極支持， 大力配合建 設(shè)工作，政府的支持為項(xiàng)目建設(shè)提供了重要保障。項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)期，政府提供免稅三年及安排政府接待業(yè)務(wù)的優(yōu)惠政策。第四章 建設(shè)方案41 總體規(guī)劃4 1 1基地概況用地位于某縣永寧大道北側(cè)?！澳臣偃站频辍币?guī)劃用地面積：16080.4 平方米。該地塊周邊現(xiàn)狀為：東臨某縣檢察院、祥瑞小區(qū)，南臨永寧大道，西臨建設(shè)路，北臨居民區(qū)。項(xiàng)目前期工作已經(jīng)完成，工程已開(kāi)工建設(shè)，目前已完成基礎(chǔ)部分，正在施工地下室。充分考慮該項(xiàng)目設(shè)計(jì)需要和與周邊地塊的關(guān)系，以及該項(xiàng)目所處地段，結(jié)合城市特征作為設(shè)計(jì)思想依據(jù)， 確保其在滿(mǎn)足法規(guī)法定的基礎(chǔ)上， 符合某縣整體環(huán)境的特點(diǎn)，同時(shí)又滿(mǎn)足使用的需要。同時(shí)提充分按

21、照設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)所提供的設(shè)計(jì)依據(jù)， 結(jié)合某縣地質(zhì)和城市管網(wǎng)及道路規(guī)劃要求， 結(jié)合酒店各使用功能的區(qū)別采用適當(dāng)?shù)臉?biāo)準(zhǔn)。升酒店商住品質(zhì)，改善周邊環(huán)境?？紤]到酒店功能性質(zhì)的不同， 在空間組織上采用了分開(kāi)的做法， 包括車(chē)行交通路線(xiàn)和人行入口空間均分設(shè)處理， 其各個(gè)功能分區(qū)都通過(guò)臨 的出入口與外界產(chǎn)生關(guān)系， 鬧靜分設(shè)， 互不產(chǎn)生影響。 但在某些必要的 功能區(qū)， 則通過(guò)休息廳產(chǎn)生聯(lián)系。 考慮部分功能設(shè)施的特殊性而將這些街門(mén)廳同外界發(fā)生關(guān)系， 居住為主的酒店主體大樓，其功能空間有單獨(dú)功能區(qū)設(shè)在較低的樓層，通過(guò)豎向交通將上下間功能關(guān)系聯(lián)系在一起。充分理解建筑容積率的高低直接影響業(yè)主對(duì)地塊開(kāi)發(fā)的決策，力爭(zhēng)達(dá)到業(yè)主的

22、開(kāi)發(fā)期望值。 退距與間距遵循規(guī)劃要求標(biāo)準(zhǔn)， 平衡建筑面積與綠化用地之間的矛盾，努力創(chuàng)造優(yōu)美的城市外環(huán)境及酒店內(nèi)環(huán)境。底層臨街面的綠化相對(duì)集中， 為工作人員創(chuàng)造一個(gè)良好的工作之余的休息環(huán)境， 沿街綠化則結(jié)合街道和酒店活動(dòng)廣場(chǎng)空間需要布置，綠化美化城市，酒店內(nèi)圍繞景觀(guān)廣場(chǎng)設(shè)置大片的集中綠化區(qū)為酒店創(chuàng)造一個(gè)高雅、奢華的娛樂(lè)休息場(chǎng)所。4 1 3平面布局4 1 3 1 酒店建設(shè)用地與周邊高層住宅小區(qū)渾然一體，酒店周邊高層住宅環(huán)繞， 酒店建筑位于近乎圓形地塊的中間。 詳細(xì)的平面布置見(jiàn)總平圖。42 空間組合4 2 1規(guī)劃中強(qiáng)調(diào)“方便顧客的設(shè)計(jì)理念”，強(qiáng)調(diào)所有的使用功能按使用頻率就近布置。422項(xiàng)目采用環(huán)狀道

23、路網(wǎng)結(jié)構(gòu)， 場(chǎng)地內(nèi)有便捷明確的交通路線(xiàn)，并均按通行汽車(chē)考慮。 沿建筑物兩端入口處設(shè)地下停車(chē)場(chǎng)入口，內(nèi)有環(huán)狀交通路線(xiàn)，沿建筑周邊設(shè)有消防環(huán)路。4. 3公建、商業(yè)建筑與公用設(shè)施布置發(fā)揮沿路區(qū)位優(yōu)勢(shì)，結(jié)合項(xiàng)目臨街廣場(chǎng)布置綠化， 共同形成引人入勝的入口空間，環(huán)境優(yōu)美；項(xiàng)目13層為酒店大堂，餐飲、洗浴、娛樂(lè)，地下上部為酒店客房。設(shè)備間設(shè)置在地下； 停車(chē)場(chǎng)除廣場(chǎng)臨時(shí)停車(chē)外， 室設(shè)置停車(chē)場(chǎng)。4. 4道路交通組織項(xiàng)目環(huán)獨(dú)立塔樓設(shè)置道路，項(xiàng)目主干道寬7.0M，次干道寬4.0m。4. 5綠化與景觀(guān)環(huán)境4. 5. 1結(jié)合樓前綠化規(guī)劃設(shè)計(jì)，采用連片的綠化系統(tǒng)。4. 5. 2通過(guò)綠化，形成綠樹(shù)成蔭的沿路景觀(guān)。4. 6項(xiàng)

24、目主要建筑規(guī)劃指標(biāo)“某假日酒店”主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表項(xiàng)目單位指標(biāo)備注建設(shè)用地面積M16080.4總建筑面積M49849.3其中計(jì)容積率建筑面積M34049.3不計(jì)容積率建筑面積M15800容積率3.1綠化率%31%第五章 公用工程51 給排水工程5 1 1設(shè)計(jì)依據(jù)建筑給水排水設(shè)計(jì) (GBJl5-88)建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 (GBJl6-87)2001 年版 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范 (GB50084-2001)汽車(chē)庫(kù)、修車(chē)庫(kù)、停車(chē)場(chǎng)設(shè)計(jì)防火規(guī)范 (GB50067-97)建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范 (GBJ140-90)甲方提供的設(shè)計(jì)原始資料 有關(guān)給排水設(shè)計(jì)手冊(cè)5 1 2設(shè)計(jì)范圍本次設(shè)計(jì)的范圍包括項(xiàng)目?jī)?nèi)商

25、業(yè)設(shè)施、 酒店住宿等建筑的室內(nèi)給排水、消防給水和區(qū)域內(nèi)室外給排水及消防給水等。5 1 3給水設(shè)計(jì)六層以5 1 31 水源：由市政自來(lái)水管兩路供水接入。給水系統(tǒng)分區(qū)：六層以下為低區(qū)，由市政管網(wǎng)直接供水；由屋頂生活水箱及生活水泵聯(lián)合供水。生活水池和消防水池及相應(yīng)增壓設(shè)備等設(shè)于地下設(shè)備間內(nèi)。5.1.4 排水系統(tǒng) 室內(nèi)排水直接按重力流排出，底層單排。消防電梯排水坑設(shè)于電梯井旁，通過(guò)潛污泵提升排出。 地下室排水由其它集水坑匯集通過(guò)潛污泵提升排出。裙房餐廳及娛樂(lè)設(shè)施的廚房污水經(jīng)隔油池處理后排至室外污水管網(wǎng)?？照{(diào)冷凝水廢水自成系統(tǒng)匯集后排至室外雨水系統(tǒng)或散水。室外排水采用雨污分流， 雨水排入市政雨水管網(wǎng)。

26、污廢水經(jīng)處理后或直接排至市政污水管網(wǎng) （ 市政道路設(shè)油污水管道 ） 。515室外設(shè)施項(xiàng)目?jī)?nèi)設(shè)有環(huán)狀消防給水管網(wǎng)，給水干管DNI50DN1O0并在環(huán)狀管網(wǎng)上布置室外地上式消火栓，設(shè)置間距不超過(guò)120m保護(hù)半徑不超過(guò)150m。5 1 6室內(nèi)設(shè)施酒店客房、商業(yè)建筑、項(xiàng)目公建設(shè)置室內(nèi)消火栓及手提式磷酸銨鹽滅火器。消防管材， 消火栓系統(tǒng)采用球墨石棉水泥接口， 承插連接， 室內(nèi)部分采用熱鍍鋅鋼管，DN 100mr采用法蘭或卡每只箍連接。滅火器：每個(gè)消火栓處設(shè)置工具手提式磷酸銨鹽干粉滅火器，充裝量 2kg。熱指標(biāo)內(nèi)）；管網(wǎng)漏損系數(shù):K2=0.03。52 熱力工程521 熱力工程1）規(guī)劃依據(jù)采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié)

27、設(shè)計(jì)規(guī)范GBJl987城市熱力網(wǎng)設(shè)計(jì)規(guī)范 CJJ342002某縣城市總體規(guī)劃 （2010 2015）2）規(guī)劃原則利用城市熱力管網(wǎng)集中供熱，降低供熱成本，提高環(huán)境質(zhì)量。3）規(guī)劃熱負(fù)荷熱負(fù)荷指標(biāo)：公建采暖熱指標(biāo)：80w/ m；商業(yè)設(shè)施：ioow/m；采暖熱K1 = 0.05（已包括在負(fù)荷同時(shí)使用系數(shù)：Kn= 1.0;管網(wǎng)散熱損失系數(shù):為保證熱用戶(hù)的需要，同時(shí)達(dá)到節(jié)能的目的，熱力站應(yīng)設(shè)計(jì)考慮適當(dāng)?shù)墓豳|(zhì)、量調(diào)節(jié)措施。熱交換站布置在項(xiàng)目?jī)?nèi)靠近熱負(fù)荷中心的位置， 熱交換站內(nèi)布置高效智能汽 - 水波紋管采暖熱交換機(jī)組， 熱交換站內(nèi)同時(shí)配套循環(huán)泵、（指水泵、凝結(jié)水箱等附屬設(shè)備。項(xiàng)目?jī)?nèi)熱水管網(wǎng)采用冷安裝無(wú)補(bǔ)償

28、直埋敷設(shè)，采暖主干管埋深鋼管底部敷土深度）-1.2m左右，自采暖主干管接至每個(gè)熱用戶(hù)的入戶(hù) 管標(biāo)高均坡向檢查井， 熱水管采用硬質(zhì)聚氨脂直埋保溫管道， 外保護(hù)管 采用聚乙烯管。53 電氣工程5 3 1 供電項(xiàng)目設(shè)10KV配電所，采用兩路高壓10kv電源供電一路由附近降壓站引來(lái)。另一路引自附近公用架空線(xiàn)。配電饋線(xiàn)電纜以放射方式向各變壓器供電。負(fù)荷容量按單位指標(biāo)估算。消防用電、備用設(shè)備不計(jì)入負(fù)荷計(jì)算。消防用電為二級(jí)負(fù)荷。其余為三級(jí)負(fù)荷。自電5 33電話(huà)由市話(huà)局引入電話(huà)電纜至項(xiàng)目控制中心設(shè)備間的電話(huà)交接箱，話(huà)交接箱用鎧裝電纜引至各樓后經(jīng)電話(huà)分線(xiàn)箱引至各層用戶(hù)。5 34有線(xiàn)電視同軸電纜引自縣城有線(xiàn)電視網(wǎng)

29、絡(luò)及自建衛(wèi)星接收裝置。有線(xiàn)電視前分配端設(shè)在項(xiàng)目控制中心設(shè)備間。 由前端箱引至各樓后經(jīng)樓內(nèi)放大器， 器引至各層用戶(hù)。5 3 5閉路監(jiān)控控制主機(jī)設(shè)在物業(yè)控制中心。 對(duì)所有進(jìn)入酒店出入口、 公共通道和院區(qū)主干道的人員車(chē)輛進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控， 以保證顧客消費(fèi)安全。 攝像機(jī)與 報(bào)警裝置、錄像機(jī)聯(lián)鎖，進(jìn)行圖像跟蹤及記錄，當(dāng)有警情時(shí)，監(jiān)控屏上 立即彈出相關(guān)的圖像信號(hào)，并錄取所視察到的現(xiàn)場(chǎng)信息?？刂浦鳈C(jī)帶矩陣切換、 單頻輸出、 報(bào)警聯(lián)動(dòng)輸入功能， 設(shè)多功能多畫(huà)面分割器，實(shí)施定格顯示以及循環(huán)切換，設(shè)長(zhǎng)時(shí)間錄像機(jī)。5 3 6火災(zāi)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制給排水專(zhuān)業(yè)設(shè)置消火栓， 消火拴按鈕動(dòng)作后， 聯(lián)鎖啟動(dòng)消防泵， 在消防控制中

30、心手動(dòng)可直接啟動(dòng)消防泵。在消防控制中心設(shè)置直通市內(nèi)119電話(huà)。5 3 7寬帶網(wǎng)本項(xiàng)目寬帶網(wǎng)擬采用光纖從附近引入， 終端交接設(shè)備設(shè)在項(xiàng)目控制中心，然后以放射方式至各房間。第六章 環(huán)保、消防、節(jié)能61 環(huán)保能夠6 1 1影響環(huán)境的因素本項(xiàng)目屬于對(duì)環(huán)境不會(huì)造成嚴(yán)重污染和破壞的基本建設(shè)工程，對(duì)環(huán)境產(chǎn)生一些影響的主要因素包括廢水和固體廢物，即生活污水和生活垃圾。6 1 2治理措施1）廢水處理廢水主要是生活廢水， 其排放采取雨污分流制。糞便污水及其它少由市政污水處量含有有害物質(zhì)的廢水經(jīng)達(dá)標(biāo)處理后排入市政污水管網(wǎng)； 理廠(chǎng)統(tǒng)一處理，不產(chǎn)生環(huán)境污染。盥洗用水經(jīng)處理后澆灑綠地或農(nóng)田。要規(guī)范廢水排污口，并設(shè)立明顯標(biāo)

31、志。2）固體廢物固體廢物主要是生活垃圾， 采用袋裝收集， 可分類(lèi)定點(diǎn)存放與處理，由物業(yè)保潔員定時(shí)收集清運(yùn)處理，納入垃圾收集外運(yùn)系統(tǒng)， 運(yùn)至城市的生活垃圾處理場(chǎng)，實(shí)行無(wú)公害處理，減少環(huán)境污染。3）綠化綠化是改善和治理環(huán)境的重要措施。本項(xiàng)目應(yīng)注意綠化和美化環(huán)境，花草樹(shù)木應(yīng)以全新的景觀(guān)設(shè)計(jì)理念合理種植，營(yíng)造一個(gè)環(huán)境幽雅、 清新美觀(guān)生機(jī)盎然的情景化環(huán)境。62 消防本項(xiàng)目建筑物為高層建筑， 建筑規(guī)模較大。 在工程設(shè)計(jì)階段嚴(yán)格遵照建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范，在消防車(chē)道、消防間距、耐火等級(jí)、防火分 區(qū)、 安全疏散、 防火構(gòu)造等各方面滿(mǎn)足規(guī)范要求。 并根據(jù)規(guī)范要求配備 必要的防火滅火設(shè)施。63 節(jié)能同時(shí)，兼某縣屬夏熱冬

32、冷地區(qū)， 熱工設(shè)計(jì)要求滿(mǎn)足夏季防熱要求，顧冬季保濕，基本滿(mǎn)足節(jié)能設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。6 3 1圍護(hù)結(jié)構(gòu)及填充墻，均采用加氣混凝土等保溫性好的輕質(zhì)建材，外墻采用聚苯板保溫，在主要環(huán)節(jié)上控制能源損耗。6 3 2建筑設(shè)計(jì)采用適宜的房屋進(jìn)深，門(mén)窗均采用塑鋼窗及隱框玻璃窗， 有良好的封閉性和隔熱性， 開(kāi)窗的形式有利于室內(nèi)組織自然通 風(fēng)。6 3 3部分外窗設(shè)有遮陽(yáng)設(shè)施。厚度滿(mǎn)足了最小6 3 4 屋頂采用 150厚加氣混凝土砌塊保溫隔熱，的隔熱要求。6 3 5生活、公建及商業(yè)建筑，室內(nèi)采用下行上給的給水方式，設(shè)計(jì)時(shí)建議使用節(jié)水衛(wèi)生器具如陶瓷閥芯水龍頭、延時(shí)自閉水龍頭、 光電控制水龍頭和節(jié)水大便器等，達(dá)到節(jié)約用水的目的

33、。6 3 6室內(nèi)選用節(jié)能燈，對(duì)日光燈采用節(jié)能型電感鎮(zhèn)流器，以改善功率因數(shù)，節(jié)約能源。變壓器選用節(jié)能型變壓器 S9型。按供電部門(mén)高供高計(jì)原則采用高壓專(zhuān)用計(jì)量柜。63 7熱力管道及設(shè)備采取良好的保溫及防水措施，以降低散熱損失，采用先進(jìn)、可靠的閥門(mén)等附件，以減少漏損。第七章 項(xiàng)目管理及建筑進(jìn)度71 項(xiàng)目管理特制為確保本項(xiàng)目高質(zhì)量、 高標(biāo)準(zhǔn)地按進(jìn)度計(jì)劃安排的工期完成。定以下管理措施。11實(shí)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)和項(xiàng)目建設(shè)招投標(biāo)制（ 詳見(jiàn)招投標(biāo)方案 ） 。12實(shí)行工程質(zhì)量終身負(fù)責(zé)制。對(duì)項(xiàng)目建設(shè)工程質(zhì)量負(fù)主要責(zé)任的領(lǐng)導(dǎo)、 參建單位的領(lǐng)導(dǎo)人和直接負(fù)責(zé)人， 實(shí)行工程質(zhì)量終身追究制度。13實(shí)行工程監(jiān)理制。項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中，聘

34、請(qǐng)有資質(zhì)的監(jiān)理單位和人員，對(duì)項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)行監(jiān)理，抓好工程進(jìn)度，提高工程質(zhì)量，降低 成本。7 1 4嚴(yán)格按照基本建設(shè)程序辦事，建設(shè)過(guò)程中，接受建設(shè)主管部門(mén)和社會(huì)監(jiān)督，建成后按照有關(guān)規(guī)定進(jìn)行嚴(yán)格的竣工驗(yàn)收。7 1 5 嚴(yán)格項(xiàng)目資金管理。對(duì)項(xiàng)目資金實(shí)行專(zhuān)帳管理、專(zhuān)款專(zhuān)用， 嚴(yán)禁挪用和擠占。72 項(xiàng)目實(shí)施階段項(xiàng)目實(shí)施分為以下三個(gè)階段： 準(zhǔn)備工作：編制項(xiàng)目申請(qǐng)報(bào)告及審查、批復(fù)；準(zhǔn)備設(shè)計(jì)資料、方案設(shè)計(jì)等?？辈煸O(shè)計(jì)：場(chǎng)區(qū)測(cè)量勘察、總體方案設(shè)計(jì)；初步設(shè)計(jì)及審批；施工圖設(shè)計(jì)。施工：根據(jù)規(guī)劃對(duì)基地內(nèi)原附屬物拆除，同時(shí)要落實(shí)好協(xié)作關(guān)系，土建招標(biāo)與施工、設(shè)備安裝與調(diào)試等。為加快建設(shè)進(jìn)度，縮短建設(shè)時(shí)間，各階段的工作應(yīng)盡量

35、提前進(jìn)行，允許有一定的交叉。2年。73 建設(shè)周期由于項(xiàng)目較大，計(jì)劃分期實(shí)施，工程建設(shè)周期初步計(jì)劃為第八章 投資估算及資金籌措81 估算說(shuō)明本估算為某某投資股份有限公司“某假日酒店”項(xiàng)目的投資估算。投資估算范圍包括該項(xiàng)目土建工程、 公用工程、 室外工程， 相關(guān)的地費(fèi)用、前期費(fèi)用等其它費(fèi)用。本項(xiàng)目估算投資額 21225.6 萬(wàn)元，由企業(yè)自籌部分資金，銀行貸款部分資金。82 估算方法和依據(jù)8 2 l 工程費(fèi)用土建工程根據(jù)其建筑面積和建筑結(jié)構(gòu)特點(diǎn)， 參照類(lèi)似工程的造價(jià)水平估算。 項(xiàng)目估價(jià)包括一般基本裝修， 不含高檔裝修與衛(wèi)生潔具、 公用 管線(xiàn)支管等。公用安裝工程包括房間內(nèi)的給排水、采暖工程、照明配電工

36、程等，按其建筑面積套用類(lèi)似工程概算指標(biāo)估算。場(chǎng)區(qū)道路廣場(chǎng)、綠化、公用管線(xiàn)根據(jù)占地面積指標(biāo)估算。工程費(fèi)用估算表序號(hào)項(xiàng)目數(shù)量(m)單價(jià)(兀/ m )合價(jià)(萬(wàn)元)1酒店大樓建安費(fèi)用49849.313006480.42酒店后期裝修及設(shè)備采購(gòu)安裝34049.3300010214.793道路及廣場(chǎng)45002401084綠化350015052.55室外管網(wǎng)76.26變配電及室外照明168合計(jì)17099.9& 2. 2其它費(fèi)用建設(shè)項(xiàng)目“其他費(fèi)用”包括土地費(fèi)用及出讓金、建設(shè)單位管理費(fèi)、 考古勘探費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、工程監(jiān)理費(fèi)、消防設(shè)施配套費(fèi)、環(huán)境影響咨 詢(xún)費(fèi)、工程招標(biāo)費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)等。(1) 土地費(fèi)用及出讓金：征地費(fèi)

37、：本項(xiàng)目建設(shè)用地通過(guò)招拍掛取得土地出讓金及拆遷賠償費(fèi)用估算:21 萬(wàn)元 /畝X 16080.4 + 667= 507 萬(wàn)元。(2)考古勘探費(fèi)：按79萬(wàn)元估算;勘察設(shè)計(jì)費(fèi)：依據(jù)計(jì)價(jià)格200210號(hào)進(jìn)行估算，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況考慮，按 2進(jìn)行估算；(4)工程監(jiān)理費(fèi)：依據(jù)國(guó)家發(fā)改委、建設(shè)部發(fā)價(jià)格 2007670 進(jìn)行估算項(xiàng)目前期工作咨詢(xún)費(fèi)，口號(hào)，計(jì)價(jià)格 19991283 號(hào)，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況總投資估算表考慮，按工程費(fèi)用的 0 8估算；(5)消防設(shè)施配套費(fèi)：按每平方米建筑面積2元計(jì)算：(6) 建設(shè)單位管理費(fèi)：依據(jù)財(cái)建 2002394 號(hào)文進(jìn)行估算，并結(jié)合 項(xiàng)目實(shí)際情況考慮，按工程費(fèi)用的 1計(jì)算。(7

38、)工程招標(biāo)費(fèi)用：按國(guó)家發(fā)改委計(jì)價(jià)格 20021980 號(hào)進(jìn)行估算，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況考慮(8) 環(huán)境影響咨詢(xún)費(fèi)：依據(jù)國(guó)家計(jì)委、國(guó)家環(huán)?？偩钟?jì)價(jià)格2002125 號(hào)進(jìn)行估算，并結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際情況考慮(9) 預(yù)備費(fèi) : 基本預(yù)備費(fèi) : 按工程費(fèi)用的 4估算?？紤]到本項(xiàng)目建設(shè)周期較長(zhǎng)，漲價(jià)預(yù)備費(fèi)按 6%計(jì)。序號(hào)項(xiàng)目估算價(jià)（萬(wàn)兀）備注1土地費(fèi)用5072考古勘探費(fèi)793勘察設(shè)計(jì)費(fèi)3624工程監(jiān)理費(fèi)136.85消防設(shè)施配套費(fèi)10.16建設(shè)單位管理費(fèi)1717工程招投標(biāo)費(fèi)用328環(huán)境影響咨詢(xún)費(fèi)159預(yù)備費(fèi)1709.999.1基本預(yù)備費(fèi)683.994%9.2漲價(jià)預(yù)備費(fèi)10266%10建設(shè)期利息1102.8311合

39、計(jì)4125.72& 3總投資估算本項(xiàng)目總投資估算為 21225.6萬(wàn)元。其中：工程費(fèi)用17099.9萬(wàn)元，其它費(fèi)用4125.72萬(wàn)元（其中包括1102.83萬(wàn)元建設(shè)期利息）。序號(hào)名稱(chēng)單位金額占總投資比例(%一工程費(fèi)用萬(wàn)元17099.91酒店大樓建安費(fèi)6480.42酒店后期裝修及設(shè)備采購(gòu)安裝10214.793道路及廣場(chǎng)1084綠化52.55室外管網(wǎng)76.26變配電及室外照168二其它費(fèi)用萬(wàn)元4125.721土地費(fèi)用5072考古勘探費(fèi)793勘察設(shè)計(jì)費(fèi)3624工程監(jiān)理費(fèi)136.85消防設(shè)施配套費(fèi)10.16建設(shè)單位管理費(fèi)1717工程招投標(biāo)費(fèi)用328環(huán)境影響咨詢(xún)費(fèi)159預(yù)備費(fèi)1709.999.1基本預(yù)備

40、費(fèi)683.999.2漲價(jià)預(yù)備費(fèi)102610建設(shè)期利息1102.83三合計(jì)萬(wàn)元21225.684 資金來(lái)源企業(yè)自籌資金 21225.6 萬(wàn)元，來(lái)源于企業(yè)自有資金、銀行貸款等。第九章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)9. 1 費(fèi)用與效益估算依據(jù)建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù) （第三版） 中華人民共和國(guó)公司法及其實(shí)施條例 中華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅法及其實(shí)施細(xì)則中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法及其實(shí)施條例企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則 、1, r制度及有關(guān)財(cái)務(wù)規(guī)定國(guó)家及某市當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)勞動(dòng)工資管理和社會(huì)保障等有關(guān)規(guī)定9. 2 費(fèi)用與效益估算數(shù)據(jù)選取1）項(xiàng)目計(jì)算期：項(xiàng)目計(jì)算期定為 15年，其中2012年、2013年為 2年建設(shè)期，經(jīng)營(yíng)期從 2014年開(kāi)始，前三年

41、的經(jīng)營(yíng)效率分別為 40、70、80，從 2017年以后正常滿(mǎn)負(fù)荷運(yùn)營(yíng)，經(jīng)營(yíng)期為 20 年。2）項(xiàng)目用以測(cè)算財(cái)務(wù)效益的總投資估算為21225.6 萬(wàn)元。8%，8%，3）財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率的設(shè)定： 目前全國(guó)社會(huì)財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為參照國(guó)家行業(yè)主管部門(mén)發(fā)布本行業(yè)融資前稅前財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率為 因此本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率確定為 8%。（ 4）主要稅率的選?。?根據(jù)中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法華人民共和國(guó)營(yíng)業(yè)稅暫行條例 、中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例 有關(guān)稅法規(guī)定，本項(xiàng)目所得稅率為 25%、營(yíng)業(yè)稅率 5%、城建稅率為 7%，教育附加費(fèi)率 3%（營(yíng)業(yè)稅及附加按 5.5 計(jì)征）。9. 3運(yùn)營(yíng)收入及營(yíng)業(yè)稅預(yù)測(cè)項(xiàng)目建成后的營(yíng)

42、業(yè)內(nèi)容較多，主要為：餐飲收入、住宿收入、娛樂(lè)項(xiàng)目收入、會(huì)務(wù)會(huì)展收入、商品銷(xiāo)售收入。A. 餐飲收入項(xiàng)目建成后平均每年可接待10萬(wàn)人就餐，參照某市同類(lèi)高檔賓館餐飲收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，平均收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)暫定位在400元/位。按上述的 收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、就餐人數(shù)計(jì)，預(yù)計(jì)年餐飲收入合計(jì)為4000萬(wàn)元。B. 住宿收入?yún)⒄漳呈型?lèi)賓館收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，年?duì)I業(yè)天數(shù)按365天測(cè)算，預(yù)計(jì)年均KTV出租率70% 80%。（客房）住宿年均收入預(yù)測(cè)明細(xì)表序t=r. 號(hào)房間類(lèi)型房?jī)r(jià)（元/套）入住人 數(shù)單位 （套）天數(shù)入住 率收入小計(jì)1標(biāo)準(zhǔn)間2人/間36570%2商務(wù)間2人/間36570%3豪華商務(wù)間2人/間36570%合計(jì)5803004445.7C.娛

43、樂(lè)收入娛樂(lè)旅游收入主要分為棋牌室、健身中心、洗浴中心、酒吧、D.會(huì)務(wù)收入項(xiàng)目建成后，將形成大、中、小型會(huì)議室。收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)將參照同類(lèi)級(jí)別會(huì)務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算（按酒店住宿收入的20%古算）。E. 旅游商品銷(xiāo)售收入項(xiàng)目建成后平均每年可接待15萬(wàn)游客，參照某市同類(lèi)酒店旅游商品銷(xiāo)售收入水平，平均標(biāo)準(zhǔn)暫定位在100元/人。F. 營(yíng)業(yè)收入測(cè)算根據(jù)上述計(jì)算，預(yù)計(jì)項(xiàng)目建成后年均營(yíng)業(yè)收入約為12613.12萬(wàn)元，運(yùn)營(yíng)收入估算表序號(hào)項(xiàng)目收入估算（萬(wàn)兀）滿(mǎn)負(fù)荷運(yùn)營(yíng)（70%入住率）備注A餐飲4000B酒店住宿4445.7均價(jià)580兀/間C洗浴、娛樂(lè)服務(wù)2606.1D會(huì)務(wù)收入1303.05E旅游商品銷(xiāo)售收入1500F合計(jì)126

44、13.12G. 營(yíng)業(yè)稅及附加測(cè)算營(yíng)業(yè)稅及附加按營(yíng)業(yè)收入的5.5 %計(jì)算為693.72萬(wàn)元9 4 項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本測(cè)算1）經(jīng)營(yíng)成本和總成本費(fèi)用估算根據(jù)現(xiàn)行財(cái)務(wù)制度規(guī)定， 企業(yè)的總成本按營(yíng)業(yè)成本及管理費(fèi)用、務(wù)費(fèi)用、制造費(fèi)用等期間費(fèi)用計(jì)算。為便于本項(xiàng)目的財(cái)務(wù)測(cè)算及評(píng)價(jià)，本報(bào)告依據(jù) 投資項(xiàng)目可行性研究指南 及投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)咨詢(xún)?cè)u(píng)估指南的方法， 將上述費(fèi)用中的相同各項(xiàng)費(fèi)用歸并后， 本項(xiàng)目總成本費(fèi)用按直接成本、工資及福利、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)用及其他費(fèi)用等成本要素進(jìn)行測(cè)算。總成本費(fèi)用估算表詳見(jiàn)附表：總成本費(fèi)用估算表。A. 直接成本項(xiàng)目的直接成本包括餐飲直接成本、住宿直接成本、 洗浴項(xiàng)目直接成本、娛樂(lè)項(xiàng)目直接成

45、本、會(huì)務(wù)會(huì)展直接成本、旅游商品直接成本、能 源成本。 據(jù)目前某市同類(lèi)項(xiàng)目的成本統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示， 餐飲業(yè)務(wù)的平均直 接成本分別為其營(yíng)業(yè)收入的 60%；客房業(yè)務(wù)、 娛樂(lè)業(yè)務(wù)、 會(huì)務(wù)會(huì)展業(yè)務(wù)的平均直接成本分別均為其營(yíng)業(yè)收入的 50%估算；B.工資及福利項(xiàng)目勞動(dòng)定員 220 人，工資按人均年收入 1.5 萬(wàn)元測(cè)算， 福利費(fèi)按工資的 14%提取，預(yù)計(jì)年均工資及福利費(fèi)為376.2 萬(wàn)元。C. 固定資產(chǎn)折舊費(fèi)根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定， 固定資產(chǎn)折舊按平均年限法，建筑物折舊年限40 年，殘值率率 5%。折舊費(fèi)從項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)期第一年開(kāi)始計(jì)提。 每年計(jì)提折舊費(fèi)為 504.1 萬(wàn)元D.維修費(fèi)維修費(fèi)按固定資產(chǎn)原值按 0.5%計(jì)算，

46、每年計(jì)提 106.13 萬(wàn)元。E.其他費(fèi)用其他費(fèi)用包括除工資及福利費(fèi)、 固定資產(chǎn)折舊、 維修費(fèi)后公司其他管理費(fèi)用等。F. 總成本費(fèi)用 本項(xiàng)目年均總成本費(fèi)用為 9008.37 萬(wàn)元，見(jiàn)附表：總成本費(fèi)用估算表?？偝杀緲?gòu)成： 根據(jù)財(cái)務(wù)分析和可行性研究的需要， 總成本費(fèi)用按其性態(tài)可劃分為固定成本及變動(dòng)成本；按項(xiàng)目評(píng)價(jià)則采用經(jīng)營(yíng)成本。1）固定成本固定成本是指在一定的經(jīng)營(yíng)規(guī)模限度內(nèi)， 不隨住宿客流量等其他因素的變化而變化的費(fèi)用。 具體包括工資及福利費(fèi)、 折舊費(fèi)、修理費(fèi)、攤銷(xiāo)費(fèi)、 財(cái)務(wù)費(fèi)用、部分直接成本等。2）變動(dòng)成本變動(dòng)成本是指隨住宿客流量因素的變化而變化的費(fèi)用， 包括部分直接成本等。3）經(jīng)營(yíng)成本按項(xiàng)目評(píng)

47、價(jià)原則， 經(jīng)營(yíng)成本是從經(jīng)濟(jì)分析角度， 將其從總成本費(fèi)用分離出來(lái)的一部分成本，其計(jì)算表達(dá)式為：經(jīng)營(yíng)成本 =總成本費(fèi)用 -折舊費(fèi) -攤銷(xiāo)費(fèi) - 財(cái)務(wù)費(fèi)用。預(yù)計(jì)本項(xiàng)目年均經(jīng)營(yíng)成本為7873.61萬(wàn)元，見(jiàn)附表：總成本費(fèi)用估算表。(4)流動(dòng)資金：按 500萬(wàn)元考慮流動(dòng)資金。總成本費(fèi)用估算表序 號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)運(yùn)營(yíng)期第1年第2年第3年第4年第5年及以后1經(jīng)營(yíng)成本3433.445653.536393.557873.617873.611.1工資福利367.20367.20367.20367.20367.201.2直接成本2682.624694.595365.256706.566706.561.3維修費(fèi)106.131

48、06.13106.13106.13106.131.4管理費(fèi)用277.49485.61554.98693.72693.722折舊費(fèi)504.10504.10504.10504.10504.103其他運(yùn)營(yíng)費(fèi)用252.26441.46504.52630.66630.664總成本費(fèi)用4189.806599.087402.189008.379008.374.1固定成本1139.981537.291669.731934.611934.614.2可變成本3049.825061.795732.457073.767073.769. 5項(xiàng)目損益分析序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)運(yùn)營(yíng)期第1年第2年第3年第4年第5年及以后1營(yíng)業(yè)收入5045.258829.1810090.5012613.1212613.121.1運(yùn)營(yíng)收入5045.258829.1810090.5012613.1212613.122經(jīng)營(yíng)成本3433.445653.536393.557873.617873.61