2009年房地產(chǎn)估價師估價理論與方法考試真題及答案

1、2009年房地產(chǎn)估價師估價理論與方法考試真題及答案1. 一個估價項目中的估價目的,本質(zhì)上是由）決定的。19A. 估價機構(gòu)B.估價師C.估價報告使用者D.估價委托人的估價需要答案：D2. 一個估價項目中的價值類型,本質(zhì)上是由）決定的。A. 估價委托人B.估價師C.估價目的D.估價對象答案：C3.下列關(guān)于價值類型的表述中,錯誤的是A. 在用價值為市場價值B. 投資價值屬于非市場價值C. 市場價值的前提之一是繼續(xù)使用D. 同一估價對象可能有不同類型的價值答案：A4.李某購買的商品房交付后，經(jīng)檢測室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標準。預(yù)計李某治理空氣污染的費用為5000元，并延遲入住3個月。當?shù)仡愃粕唐贩康脑掠?/p>

2、效毛租金為3000元，運營費用占有效毛租金的15%若月報酬率為0.5%,則室內(nèi)空氣質(zhì)量不符合國家標準給李某造成的損失為（）元。A. 5000B. 12574C. 12650D. 13911答案：B5.下列經(jīng)濟活動中，不需要進行房地產(chǎn)估價的是（A. 了解某宗房地產(chǎn)的出租人權(quán)益價值B. 了解某企業(yè)包括房地產(chǎn)及特許經(jīng)營權(quán)等在內(nèi)的企業(yè)價值C. 了解某地區(qū)地震后房地產(chǎn)價值的變化D. 了解某宗房地產(chǎn)的應(yīng)納城鎮(zhèn)土地使用稅額 答案：D6.任何一宗房地產(chǎn)只能就地開發(fā)、利用或消費，并且要受制于其所在的空間環(huán)境。房地產(chǎn)開發(fā)利用的這一特點，本質(zhì)上是由房地產(chǎn)的（）特性決定的。A. 易受限制B. 相互影響C. 獨一無二D

3、. 不可移動答案：D7.下列房地產(chǎn)中，變現(xiàn)能力相對較強的是（A. 用途專業(yè)的房地產(chǎn)B. 價值較大的房地產(chǎn)C. 獨立使用的房地產(chǎn)D. 不可分割的房地產(chǎn)答案：C8.下列影響某套住宅價格的因素中，不屬于實物因素的是A. 戶型B. 樓層C. 層咼D. 裝修答案：B9.對于同一估價對象和同一估價時點，下列價值類型中評估價值最大的一般是A. 謹慎價值B. 市場價值C. 殘余價值D. 快速變現(xiàn)價值答案：B3年內(nèi)分3期）萬元。10.某套200 rf、單價4000元/怦的住宅，要求成交時首付20萬元，余款在支付，每期末支付 20萬元。如果折現(xiàn)率為 5%則該套住宅的實際價格為 （A. 71.84B. 74.47C

4、. 75.23D. 80.00答案：B11.下列房地產(chǎn)價格中，相對能更好反映地價水平高低的是A. 土地總價B. 土地單價C.樓面地價D.商品房價格答案：C12.設(shè)立地役權(quán)通常會使（A. 供役地的價值下降B. 需役地的價值下降C. 供役地與需役地的價值都下降D. 供役地與需役地的價值都上升答案：A13.下列關(guān)于房地產(chǎn)價格影響的表述中，正確的是（A. 在賣方市場下，增加賣方的稅收通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲B. 增加房地產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收，通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲C. 在買方市場下，增加賣方的稅收通常會使房地產(chǎn)價格下降D. 嚴格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款，通常會使房地產(chǎn)價格下降答案：A14. 在建工程抵押價值評

5、估中扣除拖欠的建設(shè)工程款，符合房地產(chǎn)估價普適技術(shù)性原則中的（）。A. 謹慎原則B. 替代原則C. 合法原則D. 最高最佳利用原則答案：A15. 近日出具的一份估價報告中的估價時點，估價對象狀況和房地產(chǎn)市場狀況所對應(yīng)的時間均為一年前的某個日期，其估價類型可能是（A. 在建工程抵押估價B. 房地產(chǎn)損害賠償估價C. 期房市場價值評估D. 房地產(chǎn)估價的復(fù)核估價答案：D16. 在某舊城改造的房屋拆遷中，因有的房屋登記的是使用面積，有的房屋登記的是建筑面積，所以在對可比實例建立比較基準時應(yīng)特別注意的環(huán)節(jié)是A. 統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍B. 統(tǒng)一付款方式C. 統(tǒng)一價格單位D. 統(tǒng)一市場狀況答案：C86萬元，含有一個現(xiàn)

6、價17. 估價對象是一套不帶車位的住宅，選取的可比實例成交價格為為8萬元的車位和一套全新狀態(tài)下價值為3萬元的家具，家具為八成新。該可比實例經(jīng)統(tǒng)房地產(chǎn)范圍后的價格為（）萬元。A. 75.00B. 75.60C. 83.60D. 86.00答案：B30萬元，每18. 某寫字樓的采光受到影響，為克服該影響，改造該寫字樓照明系統(tǒng)需花費年增加電費等運營費用 5萬元。該寫字樓的預(yù)期剩余經(jīng)濟壽命為30年，報酬率為8%該寫字樓因采光受影響造成的損失為（）萬元。A. 35.00B. 56.29C. 86.29D. 180.00答案：C19.某房地產(chǎn)2009年4月的價格為6500元/怦，已知該類房地產(chǎn) 2009年

7、310月的價格均以上個月指數(shù)分別為 105.53、103.85、100.04、99.86、98.28、96.45、92.17、90.08（ 為基數(shù)100），該房地產(chǎn)2009年10月的價格為（）元/ rfoA. 5110.51B. 5307.26C. 5549.95D. 5638.13答案：A20.報酬率是一種與利率，內(nèi)部收益率同性質(zhì)的比率，對其內(nèi)涵的理解應(yīng)是A. 投資率是投資回收與投入資本的比率B. 風險大的投資，不確定因素多，故報酬率應(yīng)低。反之，報酬率應(yīng)高C. 當投資于房地產(chǎn)能獲得某些額外好處時，投資者將提高所要求的報酬率D. 當把土地看作特別可靠的投資時，其報酬率要低于其他較長期投資的報酬

8、率答案：D21.對于收益性房地產(chǎn)來說，建筑物的經(jīng)濟壽命是（A. 建筑物竣工之日起到不能保證其安全使用之日的時間B. 在正常市場和運營狀態(tài)下凈收益大于零的持續(xù)時間C. 由建筑結(jié)構(gòu)、工程質(zhì)量、用途與維護狀況等決定的時間D. 剩余經(jīng)濟壽命與實際年齡之和的時間答案：B22.某宗已抵押的收益性房地產(chǎn)，年有效毛租金收入500萬元，年房屋折舊費30萬元，維65萬元,修費、保險費、管理費等 50萬元，水電供暖費等 40萬元，營業(yè)稅及房地產(chǎn)稅等年抵押貸款還本付息額 70萬元，租賃合同約定，保證合法、安全、正常使用所需的一切費用均由出租人負擔。該房地產(chǎn)的凈收益為（）萬元。A. 245B. 275C.315D.34

9、5答案：D23.某宗房地產(chǎn)年收益為 60萬元，建筑物價值為 200萬元，建筑物資本化率為 12% 土地使用期限為30年，土地報酬率為 6%該房地產(chǎn)的價值為（）萬元。A. 489.99B. 495.53C.695.53D.800.00答案：D24.某房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)一幢建筑面積10000 rf的寫字樓，開發(fā)完成后銷售均價為3000 元/ rf ,已知取得土地時樓面地價為1000元/ rf ,開發(fā)成本和管理費用為1200元/ rf ,開發(fā)成本和管理費用在開發(fā)期內(nèi)均勻投入，開發(fā)完成后即開始銷售，銷售費用為銷售價格的2%銷售稅費為銷售價格的5.5% ,開發(fā)期為1.5年，年利率為10%該幢寫字樓的銷售利

10、潤率A.7.90%B. 11.08%C.11.83%D.13.73%答案：B25.某成片荒地面積1k rf,進行“七通一平”的開發(fā)后分塊有償轉(zhuǎn)讓，開發(fā)成本及管理費用、銷售費用等為 3億元，年貸款利率為 7.2%，開發(fā)經(jīng)營期為1年。上述費用均勻投入,可轉(zhuǎn)讓土地面積比率為 65%該地塊可轉(zhuǎn)讓土地的應(yīng)計成本是（）元/ rfA. 310.61B.321.60C.477.87D.494.77答案：C26.某寫字樓的建筑面積為 4000 rf ,剩余經(jīng)濟壽命為 32年，由于沒有電梯，出租率僅為80%月租金為30元/ rf。當?shù)赜须娞莸念愃茖懽謽堑钠骄鲎饴蕿?0%月租金為40元/rf ,報酬率為6%如果修

11、復(fù)沒有電梯這一功能缺陷，則該寫字樓可升值為）萬元。A. 67.60B. 811.24C.1622.48D.2433.72答案：D27.在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中，估價對象開發(fā)完成后的價值對應(yīng)的時間一般是( )。A. 取得待開發(fā)房地產(chǎn)的時間B. 開發(fā)期間的某個時間C. 開發(fā)完成后的時間D. 開發(fā)完成之后的某個時間答案：B1500 元28.現(xiàn)評估一個半年前停工的在建工程價值，經(jīng)測算，完成全部工程的建造費用為600元/ rf。該在建工程主體部分/ rf,其中主體工程 900元/ rf,安裝及裝飾裝修工程費為已完成，未施工的安裝及裝飾裝修工程按原設(shè)計要求在年內(nèi)完成，未完成部分的費用均)元 / rf。

12、勻投入。若折現(xiàn)率為15%則在估價時點的續(xù)建費用為 (A. 486.52B. 521.74C. 559.50D. 1398.76答案：B29.直線趨勢法y=a+bX中的常數(shù)a、b,是由()決定的。A. 房地產(chǎn)的歷史價格資料B. 房地產(chǎn)的未來價格資料C. 房地產(chǎn)的現(xiàn)實價格資料D. 估價師選取的現(xiàn)時和未來的價格資料答案：A30.某類商品房20042008年的售價分別為 6000元/ rf、6300元/ rf、6678元/ rf、7212元/ rf、7645元/ rf。利用平均增減量法，該類商品房2009年的價格為()元/ rf。A. 7974.00B. 8023.00C. 8056.25D. 807

13、8.00答案：C31.威廉阿郎索的在任意區(qū)位處的地租計算公式Pc(t)=NPc-C-kc(t)中，W表示A. 單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量B. 市場上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價格C. 生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本D. 向市場運輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本答案：A32.某工業(yè)用地總面積為 3000 rf,容積率為0.5，樓面地價為1000元/怦。現(xiàn)按城市規(guī)劃擬變更為商業(yè)用地，容積率為4.0，相應(yīng)的樓面地價為1500元/ rf。該改變用途理論上應(yīng)補地價為（）萬元。A. 500B.525C. 600D. 1650答案：D33. 某估價報告中采用收益法評估估價對象價值，估價結(jié)果偏高，其原因可能是A. 空置率偏小B. 運營費用偏

14、大C. 收益期限偏短D. 報酬率偏高答案：D34. 某估價報告中的估價對象為寫字樓在建工程，采用假設(shè)開發(fā)法求取其價值時，開發(fā)完成后的價值同時采用了市場法和收益法求??；采用成本法求取其價值時，土地采用了基準地價修正法求取。該估價報告求取寫字樓在建工程的價值，實質(zhì)上采用了A. 假設(shè)開發(fā)法和基準地價修正法兩種方法B. 假設(shè)開發(fā)法和成本法兩種方法C. 假設(shè)開發(fā)法、市場法、收益法和成本法四種方法D. 假設(shè)開發(fā)法、市場法、收益法、成本法和基準地價修正法五種方法答案：D35. 在估價假設(shè)和限制條件說明中，當無理由懷疑建筑物的結(jié)構(gòu)存在安全隱患時，應(yīng)A. 假定建筑結(jié)構(gòu)是安全的B. 肯定建筑物是安全的C. 強調(diào)建

15、筑結(jié)構(gòu)安全須進行相關(guān)專業(yè)鑒定D. 說明建筑結(jié)構(gòu)安全難以確定答案：A36. 下列經(jīng)濟活動中，需要評估房地產(chǎn)抵押價值的是（A. 增加抵押貸款B. 抵押期間對抵押房地產(chǎn)進行動態(tài)監(jiān)測C. 抵押貸款到期后需繼續(xù)以該房地產(chǎn)抵押貸款D. 處置抵押房地產(chǎn)E. 租賃抵押房地產(chǎn)答案：A B C D37. 下列法律法規(guī)和標準中，應(yīng)作為城市房屋拆遷估價依據(jù)的有A. 中華人民共和國物權(quán)法B. 中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法C. 城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例D. 房地產(chǎn)估價規(guī)范E. 城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見答案：A B D E38. 下列引起房地產(chǎn)價格上漲的因素中，屬于房地產(chǎn)自然增值的因素有A. 對房地產(chǎn)本身進行投資改良B

16、. 需求增加導(dǎo)致稀缺性增加C. 通貨膨脹D. 外部經(jīng)濟E. 提高建造成本答案：B D39. 在實際的房地產(chǎn)估價中，房地產(chǎn)抵押價值通常是抵押房地產(chǎn)未設(shè)立法定優(yōu)先受償款下的價值扣除估價師知悉的法定優(yōu)先受償款后的余額。這些法定優(yōu)先受償款通常包括A. 拖欠建設(shè)工程價款B. 已抵押擔保的債券數(shù)額C. 房地產(chǎn)變賣處置費用D. 訴訟費用E. 其他法定優(yōu)先受償款答案：A B E40. 下列房地產(chǎn)價值類型中，屬于非市場價值的有（A. 完全產(chǎn)權(quán)價值B. 出租人權(quán)益價值C. 快速變現(xiàn)值D. 承租人權(quán)益價值E. 殘余價值答案：C E41. 下列房地產(chǎn)價格影響因素中，不屬于房地產(chǎn)區(qū)位因素的有A. 建筑平面布置B. 朝向

17、、樓層C. 環(huán)境景觀D. 土地開發(fā)程度E. 房屋完損等級答案：A D E42. 下列關(guān)于居民收入水平對房地產(chǎn)價格影響的表述中，正確的有A. 居民收入的真正增加，通常會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上升B. 如果居民收入的增加是衣食較困難的低收入者的收入增加，則對房地產(chǎn)價格影響不大C. 如果居民收入的增加是中等收入者的收入增加，則會促使房地產(chǎn)上升D. 如果居民收入的增加是高收入者的收入增加，且其無房地產(chǎn)投資或投機行為，則對房地產(chǎn)價格影響不大E. 居民收入水平的變化對房地產(chǎn)價格影響不大答案：A B C D43. 根據(jù)現(xiàn)行法律，下列房地產(chǎn)中不應(yīng)作為以抵押為目的的估價對象的有A. 土地所有權(quán)B. 依法承包的荒山的土地

18、使用權(quán)C. 宅基地使用權(quán)D. 固有汽車加油站E. 鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用房答案：A C44. 下列房地產(chǎn)中，一般情況下適用市場法估價的有（A. 標準廠房B. 房地產(chǎn)開發(fā)用地C. 行政辦公樓D.寫字樓E. 在建工程答案：A B D45. 就收益性而言，為合理選用或確定其凈收益并客觀評估其價值，往往要求估價師對其凈收益同時給出（A. 較樂觀的估計值B. 較保守的估計值C. 過高的估計值D. 過低的估計值E. 可能的估計值答案：A B E46. 成本法中，在計算投資利息時，應(yīng)計息項目包括（A. 土地取得成本B. 開發(fā)成本C. 管理費用D. 銷售費用E. 銷售稅費答案：A B C D47. 某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬在2

19、009年10月18日取得一宗房地產(chǎn)開發(fā)用地，預(yù)計該用地取得后2年建成商品房，前期勘察設(shè)計約需6個月；建成前半年開始銷售，銷售期為1年，下列選項中，正確的有（A. 利用假設(shè)開發(fā)法測算土地總價，估價時點為2009年10月18日B. 利用假設(shè)開發(fā)法測算土地總價，估價時點為2010年4月18日C. 開發(fā)經(jīng)營期為 2009年10月18日至2011年10月18日D.建設(shè)期為2009年10月18日至2011年10月18日E.銷售期為2011年4月18日至2012年4月18日答案：A D E48. 針對某個估價對象，下列關(guān)于估價方法選用的說法中，正確的有A. 理論上適用的估價方法，都必須選用B. 在適用的估價

20、方法中，選用兩種即可C. 理論上適用的估價方法因客觀原因不能用的，可以不用D. 必須選用兩種以上的估價方法，不能只選用一種估價方法E. 僅有一種估價方法適用的，可只選用一種估價方法答案：A C E49. 甲地塊臨街深度為100ft，臨街寬度為15ft，形狀為矩形，總價為 100萬元，相鄰的 乙地塊也為臨街寬度 15ft的矩形地塊。根據(jù)“四三二一法則”及“九八七六法則”，下列關(guān)于乙地塊價格的表述中，正確的有A.若乙地塊臨街深度為B.若乙地塊臨街深度為C.若乙地塊臨街深度為D.若乙地塊臨街深度為E.若乙地塊臨街深度為（25ft，則其總價為50ft，則其總價為75ft，則其總價為100ft，則其總價

21、為150ft，則其總價為）。25萬元50萬元90萬元1 10萬元117萬元答案：C E50. 在房地產(chǎn)買賣中對估價有多種需要，包括評估（A.擬買賣的房地產(chǎn)市場價值B. 買方愿意支付的最低價C. 買方可承受的最高價D. 賣方可接受的最低價E. 賣方愿意接受的最高價答案：A C D51. 在城市房屋拆遷中，如果被拆遷房屋的合同租金與市場租金差異較大，則在估價時應(yīng) 考慮此因素。（）答案：錯誤52.在城市房屋拆遷估價中，當拆遷補償實行房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式且所調(diào)換的房屋為期房 的，因所調(diào)換的房屋狀況為未來某個時點的狀況，所以估價時點應(yīng)為未來。答案：錯誤53.對于房地產(chǎn)開發(fā)用地而言，從某個特定投資角度評估出的

22、投資價值，一般大于市場價值。（）答案：錯誤54.在不考慮外部折舊的情況下，如果成本法求得的價值大大高于市場法或收益法求得的 價值，則說明房地產(chǎn)市場不景氣。（）答案：正確55.周圍環(huán)境狀況是否良好、交通是否有利于商品運輸是確定商業(yè)用房位置優(yōu)劣的首要因素。（）答案：錯誤56.不論是何種估價目的,估價對象狀況不一定是估價時點時的狀況，評估估價對象價值所依據(jù)的市場狀況。（答案：錯誤57.當估價對象為“干凈”的房地產(chǎn)、可比實例是帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)時，其統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍的價格換算公式是：房地產(chǎn)價格=帶債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)價格 +債務(wù)一債權(quán)。（）答案：正確58.房地產(chǎn)收益可分為有形收益和無形收益，無形收益通常難

23、以貨幣化，難以在計算凈收益時予以考慮，但可通過選取較高的報酬率或資本化率予以考慮。答案：錯誤59.某房地產(chǎn)開發(fā)項目的利潤為用合計為2000萬元，投資利息為360萬元，土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、銷售費200萬元，企業(yè)應(yīng)繳納土地增值稅200萬元，該房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資利潤率為18%。（答案：正確60.成本法是先分別求取估價對象在估價時點的重新構(gòu)建價格和折舊，然后將重新購建價格減去折舊來求取估計對象價值的方法。答案：正確61.在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)法中，待開發(fā)房地產(chǎn)取得稅費、后續(xù)開發(fā)成本、管理費用、銷售費用、銷售稅費等，主要是根據(jù)估價對象的相應(yīng)生產(chǎn)水平估計出的。答案：錯誤62. 一般來說，運用假設(shè)開發(fā)法估價時，同一估價對象在自己開發(fā)前提下評估出的價格大 于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值，在被迫轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值小于在自愿轉(zhuǎn)讓前提下評估出的價值。（）答案：正確63.運用平均增減量法進行預(yù)測的條件是，房地產(chǎn)價格的變動過程是持續(xù)上升或下降的,并且上升或下降的幅度大致接近，否則就不宜采用這種方法。答案：錯誤64. 某城市路線標準深度為24m劃分為三個等份，從街道方向算起，各等份單獨深度價格修正率分別為 50% 30% 20%則臨街16m的矩形土地的平均深度價格修正率為120%（ ）答