商業(yè)地產(chǎn)投資法律分析

1、商業(yè)地產(chǎn)投資法律分析投資產(chǎn)權(quán)式酒店的法律問題（盛軍華律師）一、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式、法律關(guān)系及實(shí)例二、產(chǎn)權(quán)式酒店涉及的法律關(guān)系三、投資風(fēng)險(xiǎn)及防范四、結(jié)尾產(chǎn)權(quán)式酒店，起源于上世紀(jì)70年代的歐美國家，開發(fā)商將將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者像購買住房一樣投資置業(yè)，將客房委托給專門酒店管理公司經(jīng)營分取投資回報(bào)，同時(shí)還可獲得酒店贈送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)，是一種投資與休閑度假相結(jié)合的旅游房產(chǎn)新模式。作為一種房產(chǎn)投資模式，正確面對產(chǎn)權(quán)式酒店的利弊、謹(jǐn)慎投資、規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)是最重要的。以下，我們簡單分析投資產(chǎn)權(quán)式酒店的一些相關(guān)法律問題，以供廣大投資者在投資類似的項(xiàng)目時(shí)進(jìn)行分析參考。第一部分：商業(yè)地產(chǎn)模式

2、、法律關(guān)系及實(shí)例商業(yè)地產(chǎn)具有“總價(jià)高、利潤率及開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)較高、投資回收期長”等特點(diǎn)，有能力全額購買商業(yè)地產(chǎn)的投資者實(shí)在少而甚少；即使有能力購買，理性的投資者也不愿將大筆資金積壓在投資回收期如此漫長的項(xiàng)目上。這使得開發(fā)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)時(shí)不免會面臨兩難局面，一難是開發(fā)的商業(yè)地產(chǎn)用于整體出售時(shí)難找到買家，開發(fā)資金無法回籠；二難是自己經(jīng)營時(shí)，不得不由于投資回收期過長而承受巨大的資金壓力，無法盡快回收資金投入其他項(xiàng)目的開發(fā)，影響整體運(yùn)作。開發(fā)商為了吸引投資者投資、將所開發(fā)的商業(yè)房地產(chǎn)順利銷售出去，便在開發(fā)經(jīng)營模式上有所創(chuàng)新，“分割出售”、“售后返租”、“地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)運(yùn)作同步并存”等開發(fā)經(jīng)營模式應(yīng)運(yùn)而生。

3、一、 分割出租開發(fā)商將商業(yè)房地產(chǎn)作統(tǒng)一規(guī)劃，將商業(yè)地產(chǎn)分割，以長期出租方式招租。因?yàn)槿鄙俳y(tǒng)一的規(guī)劃和有序的經(jīng)營管理，這種方式往往會產(chǎn)生招商不成功、商業(yè)地產(chǎn)無商業(yè)利潤產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，最后將變?yōu)殚_發(fā)商將商業(yè)地產(chǎn)出租后又以返租方式招商經(jīng)營的情況。開發(fā)商與投資者之間建立的是租賃關(guān)系，以有委托經(jīng)營或回租關(guān)系。在我們代理的實(shí)際案件中，位于杭州市火車東站的杭州“東方商城”在開發(fā)初期采用的就采用將商城分割進(jìn)行長期出租、一次性支付租金的模式回收資金，但該市場一直沒有興旺，開發(fā)商引進(jìn)美家居開辦家居市場后，雖有所改善，但與新時(shí)代市場、佳好佳市場等的火爆程度相比，仍無法相比。如果開發(fā)商無收益、資金缺少，投資者的投資面臨的

4、風(fēng)險(xiǎn)很大，糾紛將會不斷產(chǎn)生。二、分割出售“分割出售”作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的一種模式，在讓開發(fā)商快速回籠資金、減輕開發(fā)公司財(cái)務(wù)壓力的同時(shí)，如果缺乏整體的規(guī)劃、有效的管理，往往會為日后的經(jīng)營種下了“不治之癥”。商業(yè)地產(chǎn)一旦被分割出售，就意味著一個(gè)完整的商業(yè)設(shè)施在所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)上都被徹底分割，失去了它的整體性，這就會給日后的商業(yè)經(jīng)營埋下隱患。一個(gè)不具有整體性或經(jīng)營格局紊亂的商場是不會有好的效益的，會釀成主力店不進(jìn)，品牌店不跟，最后成為街頭“大排檔”的結(jié)局，實(shí)際回報(bào)與預(yù)期收益相差甚遠(yuǎn)。開發(fā)商與投資者是房屋買賣關(guān)系，往往會產(chǎn)生租賃或委托經(jīng)營的關(guān)系?！胺指畛鍪邸蹦Ｊ介_發(fā)經(jīng)營的一個(gè)典型案例就是涌金廣場。20

5、01年9月16日，涌金廣場購物中心開業(yè)，2002年6月宣布停業(yè)，營業(yè)時(shí)間不足10個(gè)月。2002年7月“廣州白馬”相中涌金廣場，由于業(yè)主簽約率低，8月31日退出涌金廣場的租賃經(jīng)營。由于投資者各有各的想法，經(jīng)營管理公司很難進(jìn)行統(tǒng)一管、統(tǒng)一經(jīng)營的局面。目前，據(jù)一些媒體消息，涌金廣場又要復(fù)出辦一個(gè)時(shí)尚的服裝市場，實(shí)行市場化運(yùn)作、商場化管理，已進(jìn)入招商階段，預(yù)計(jì)不出意外在國慶前可開業(yè)。涌金廣場能夠有望復(fù)出，其中重要的一個(gè)因素是近300名業(yè)主的心開始“齊”了，能進(jìn)行綜合考慮、整體布局。三、售后返租“分割出售”模式使完整的商業(yè)設(shè)施在所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)上被徹底分割。為了彌補(bǔ)該模式的不足，解決商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營中可能出現(xiàn)

6、的問題，開發(fā)商提出在商業(yè)地產(chǎn)售出之后統(tǒng)一返租、統(tǒng)一招商經(jīng)營，這就是所謂的“售后返租”模式。 售后返租有多種形式，包括返租回報(bào)、帶租約銷售、利潤共享、保底分紅等，宗旨是“以先銷售后返租，同時(shí)給予一定比例租金回報(bào)的方式”吸引買家入場。同時(shí)，因?yàn)槭酆蠓底獗仨毟街谧赓U行為，所以一般出現(xiàn)在商鋪、寫字樓、商用住宅(如酒店式公寓、商住樓)等的銷售過程中。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，杭州的西湖時(shí)代廣場是采用“售后返租”這種商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式的。西湖時(shí)代廣場位于西子湖畔，總建筑面積2萬平方米，由開發(fā)公司采用“售后返租”模式開發(fā)經(jīng)營。開發(fā)商在銷售時(shí)將整個(gè)商場分割銷售給眾多投資者，再從各位業(yè)主手中將商鋪統(tǒng)一租回，開業(yè)之初委

7、托了杭州大廈輸出品牌經(jīng)營管理，西湖時(shí)代廣場對投資者承諾的年回報(bào)率為9，返租期為8年。 四、建設(shè)與經(jīng)營同期進(jìn)行的“地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)運(yùn)作同步并存模式” “地產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)運(yùn)作并存”的經(jīng)營模式是商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中一種較新的模式，房地產(chǎn)商在開發(fā)商業(yè)地產(chǎn)之前，就先與知名商業(yè)企業(yè)結(jié)成戰(zhàn)略聯(lián)盟，房地產(chǎn)商在受讓土地后、規(guī)劃前，充分考慮項(xiàng)目商圈的市場需求，并與其相適應(yīng)的一家或若干家商業(yè)企業(yè)確定合作關(guān)系，在開發(fā)過程中，讓這些商業(yè)企業(yè)參與相關(guān)的工作，最終使整個(gè)開發(fā)經(jīng)營在投資估算、商圈分析、市場定位、業(yè)態(tài)組合、經(jīng)營收益與風(fēng)險(xiǎn)控制等多方面更合理、更科學(xué)。與先建設(shè)后招商的傳統(tǒng)模式相比，這種模式具有多種優(yōu)點(diǎn)，即能吸引投資者的關(guān)

8、注和購買信心，又能較大程度地保證該地產(chǎn)的商業(yè)增值空間，更適應(yīng)變化中的市場環(huán)境。位于文三路108號的“西溪數(shù)碼港”就有點(diǎn)類似與該種模式，開發(fā)商將整個(gè)商場分割銷售給眾多投資者，同時(shí)簽訂將所購商鋪統(tǒng)一返租給品牌數(shù)碼企業(yè)經(jīng)營數(shù)碼市場的租賃協(xié)議，約定租期、租金等條款，房產(chǎn)開發(fā)與商業(yè)籌劃一起進(jìn)行，在商圈定位、市場分析、業(yè)態(tài)組合上達(dá)到比較好的效果。產(chǎn)權(quán)式酒店有些類似于該種經(jīng)營模式。五、專業(yè)擔(dān)保公司介入投資性房產(chǎn)領(lǐng)域 對酒店經(jīng)營模式不甚了解的投資者在產(chǎn)權(quán)式酒店投資過程中，前期不調(diào)查酒店開發(fā)商是否真的具有經(jīng)營和擔(dān)保實(shí)力，后期也不調(diào)查酒店的管理集團(tuán)是否真的具有管理能力，只要看到高回報(bào)就匆匆購買，已經(jīng)出現(xiàn)了一些投資

9、風(fēng)險(xiǎn)的實(shí)例。產(chǎn)權(quán)式酒店的投資風(fēng)險(xiǎn)，讓越來越多的投資者開始意識到產(chǎn)權(quán)式酒店并非只賺不賠的“黃金屋”，為此，出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)式酒店為房產(chǎn)投資人加上一道“保險(xiǎn)”引入專業(yè)擔(dān)保的這種銷售模式，專業(yè)擔(dān)保公司介入投資性房產(chǎn)領(lǐng)域，為投資者的收益提供一定條件的擔(dān)保。第二部分、產(chǎn)權(quán)式酒店涉及的法律關(guān)系產(chǎn)權(quán)式酒店主要涉有二個(gè)法律關(guān)系，一是開發(fā)商與投資者之間的房屋買賣合同法律關(guān)系，二是投資者與商業(yè)企業(yè)之間的房屋租賃合同法律關(guān)系（也有的是委托經(jīng)營合同關(guān)系等）。當(dāng)然，還不排除有其他如擔(dān)保、抵押等法律關(guān)系。（一）房屋買賣合同法律關(guān)系。投資者首先與開發(fā)商簽訂房屋買賣合同，買方主要負(fù)有付款的義務(wù)、賣方主要負(fù)有交付符合約定的房產(chǎn)的義務(wù)

10、，一定要注意產(chǎn)權(quán)清晰，拿到產(chǎn)權(quán)證，還要擁有對所購房屋的獨(dú)立處置權(quán)。這與商品房買賣是相同的，購買前要審查開發(fā)商的主體資格（如營業(yè)執(zhí)照）、審查房屋銷售文件（如預(yù)售許可證、規(guī)劃許可證等）及房地產(chǎn)權(quán)屬證（如土地使用權(quán)證，土地用途、出讓年限等）等；決定購買后，仔細(xì)認(rèn)真地簽署商品房買賣合同，特別注意房屋情況（如面積、結(jié)構(gòu)、裝修標(biāo)準(zhǔn)及配套設(shè)施、綠化等）、交付時(shí)間、權(quán)證辦理、違約責(zé)任約定的條款。（二）房屋租賃合同法律關(guān)系。投資者與酒店管理公司簽訂房屋租賃合同，將房屋出租給酒店管理公司，根據(jù)實(shí)際情況就以下事項(xiàng)如租賃期限、租金及起算和支付時(shí)間、裝修及租期滿后的處分、物業(yè)管理、違約責(zé)任等進(jìn)行約定。租金計(jì)算和支付時(shí)間

11、、單方終止合同的違約責(zé)任是特別要約定明確的，以防止承租人不承租而出現(xiàn)難以統(tǒng)一經(jīng)營、難以收回投資回報(bào)的不利情況。（三）擔(dān)保法律關(guān)系產(chǎn)權(quán)式酒店存在投資風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)商為增強(qiáng)吸引力，為房產(chǎn)投資人加上一道“保險(xiǎn)”引入專業(yè)擔(dān)保即專業(yè)擔(dān)保公司介入投資性房產(chǎn)領(lǐng)域，為投資者的收益提供一定條件的擔(dān)保。擔(dān)保公司以專業(yè)的特長要對這一項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格的考察和評價(jià)，如酒店經(jīng)營效益、客房入住率、旅游資源的豐富程度，每年度收取一定的擔(dān)保費(fèi)用，以及一定的抵押實(shí)物，為酒店管理公司向投資者提供擔(dān)保。投資者（權(quán)益人）在與開發(fā)商（被保證人）簽訂購買合同后，可以得到一份由擔(dān)保公司（保證人）出具的擔(dān)保函以保障權(quán)益。在保證期間，若權(quán)益人回報(bào)率低于

12、承諾時(shí)，權(quán)益人有權(quán)依據(jù)擔(dān)保函在保證期間和保證范圍內(nèi)要求保證人承擔(dān)保證責(zé)任，并支付現(xiàn)金賠償。為酒店管理公司履約進(jìn)行監(jiān)督、擔(dān)保，以及無法履約時(shí)的代付賠償。保證擔(dān)保關(guān)系使原來簡單的兩方關(guān)系變成了三方關(guān)系，成為一種“金三角關(guān)系”，使三方在某個(gè)目的上是一致的。由擔(dān)保公司通過對投資產(chǎn)權(quán)酒店的購房者進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保，可在一定程度減少購房者的投資風(fēng)險(xiǎn)。(四)回購法律關(guān)系有些開發(fā)商為消除投資者的投資顧慮，在銷售時(shí)承諾投資者購房后滿三年的，可以以原購買價(jià)將所購房屋出售給開發(fā)商，開發(fā)商保證回購，這其實(shí)在雙方間形成的是一種附期限符條件的合同關(guān)系。附期限是指投資者購房滿三年后，附條件是指原價(jià)格出售，在符合這二個(gè)條件的情況下

13、，只要投資者要求履行該約定，開發(fā)商將無條件按原出售價(jià)回購?fù)顿Y者所有的房屋。依民法通則、合同法的相關(guān)規(guī)定，只要所符條件不違反法律、行政法規(guī)定的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。在條件成立時(shí)，一方可以要求另一方履行合同義務(wù)?；刭徤婕暗綍r(shí)間、條件、價(jià)格、稅費(fèi)承擔(dān)、違約責(zé)任等內(nèi)容，需通過合同加以明確約定。執(zhí)行這種回購約定時(shí)，開發(fā)商的實(shí)力、經(jīng)營狀況就顯得比較重要。（五）期房轉(zhuǎn)讓法律關(guān)系有些投資者與開發(fā)商簽訂購房合同后，在房地產(chǎn)權(quán)證未辦出之前，因各種各樣的原因?qū)⑺彿课葸M(jìn)行出售，這屬于期房轉(zhuǎn)讓。城市房地產(chǎn)管理法第四十五條規(guī)定“商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定”，而國

14、務(wù)院未出臺具體規(guī)定，從該法看預(yù)售房是可以再轉(zhuǎn)讓的，但實(shí)際上在出賣方取得房地產(chǎn)權(quán)證之前進(jìn)行的預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓是合同（權(quán)利義務(wù)）的轉(zhuǎn)讓，而非商品房的轉(zhuǎn)讓。取得預(yù)售許可證后的期房轉(zhuǎn)讓實(shí)為權(quán)利轉(zhuǎn)讓，分為兩種情況：一種是預(yù)定權(quán)轉(zhuǎn)讓，轉(zhuǎn)讓性質(zhì)屬于預(yù)定合同的轉(zhuǎn)讓，按合同法規(guī)定應(yīng)征得開發(fā)商同意；另一種是期權(quán)轉(zhuǎn)讓，即預(yù)售合同簽署并登記備案后的期房轉(zhuǎn)讓，1、已付清房款的期房，轉(zhuǎn)讓不需要經(jīng)過開發(fā)商同意；有按揭的情況下須經(jīng)按揭銀行同意2、沒有付清房款的，轉(zhuǎn)讓需經(jīng)開發(fā)商同意。關(guān)于預(yù)售商品房轉(zhuǎn)讓問題，不同城市有一些不同的地方性規(guī)定，像上海就規(guī)定“預(yù)購人購買的預(yù)售商品住房應(yīng)當(dāng)在竣工并取得房地產(chǎn)權(quán)證后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，并按規(guī)定辦理房地

15、產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記；在取得房地產(chǎn)權(quán)證前，房地產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)不予辦理預(yù)售商品住房轉(zhuǎn)讓的預(yù)告登記”，因此進(jìn)行期房轉(zhuǎn)讓需具體問題具體處理，通過不同的法律措施保障合同當(dāng)事人的利益。如果確是房子不想要而原價(jià)轉(zhuǎn)讓，也可與開發(fā)商協(xié)商辦理商品房預(yù)售合同終止手續(xù)、到房地產(chǎn)交易中心注銷預(yù)售合同備案登記，與貸款銀行辦理終止貸款合同手續(xù)、注銷抵押登記，手續(xù)辦完后新受讓方可直接與開發(fā)商簽訂商品房預(yù)售合同，辦理預(yù)售合同備案，但終止預(yù)售合同通常要承擔(dān)一定的違約責(zé)任，還涉及到能否辦理“轉(zhuǎn)按揭”手續(xù)、繳納相關(guān)稅費(fèi)、合同登記備案手續(xù)等。還有一些購房者為了規(guī)避相關(guān)規(guī)定，在期房轉(zhuǎn)讓過程中，買賣雙方一般在合同中約定，買方在簽署合同或賣方交付房屋時(shí)

16、支付房屋的首付款，在賣方辦理出房地產(chǎn)權(quán)證(小產(chǎn)證)后，雙方辦理房地產(chǎn)權(quán)利過戶手續(xù)，但此種轉(zhuǎn)讓中賣方往往會因房價(jià)大幅上漲而違約另行出售，需通過合同（如簽訂附條件合同、加強(qiáng)違約責(zé)任約定等方式）加以嚴(yán)格約束，保障合同當(dāng)事人的利益。（六）物業(yè)管理法律關(guān)系產(chǎn)權(quán)式酒店的物業(yè)管理不同于一般的住宅，因?yàn)橛芯频旯芾砉镜慕?jīng)營，無需另行聘請物業(yè)管理公司管理，但并非與物業(yè)管理無任何關(guān)系。業(yè)主還是有必要成立一個(gè)業(yè)委會或類似的機(jī)構(gòu)，保管物業(yè)方面的資料（如竣工總平面圖、設(shè)施設(shè)備的技術(shù)資料等）、管理專項(xiàng)維修基金等。還可以在與酒店管理公司的租賃合同到期后，及時(shí)進(jìn)行續(xù)約或統(tǒng)一意見另行招商。此外，還有按揭貸款時(shí)的抵押借款合同關(guān)系

17、、進(jìn)行二手房轉(zhuǎn)讓時(shí)的房屋買賣合同關(guān)系等法律關(guān)系。第三部分：投資風(fēng)險(xiǎn)及防范由于產(chǎn)權(quán)式酒店具有相對于普通房地產(chǎn)的特殊性，國家尚無產(chǎn)權(quán)式酒店行業(yè)專門法規(guī)，終端投資者（業(yè)主）的權(quán)利確定與權(quán)益保護(hù)問題是受人關(guān)注的問題，當(dāng)前可資用于產(chǎn)權(quán)式酒店糾紛的法律主要有合同法、商品房銷售管理辦法、城市商品房預(yù)售管理辦法、民法通則、擔(dān)保法等法律法規(guī)及有關(guān)司法解釋。投資風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生在合同（購房、租房、擔(dān)保等）的履行、按揭貸款的落實(shí)、產(chǎn)權(quán)的落實(shí)和產(chǎn)權(quán)證的辦理、權(quán)益享受等環(huán)節(jié)。 如下就部分投資風(fēng)險(xiǎn)及法律防范舉例說明：一、購房權(quán)利保障從房地產(chǎn)廣告、簽訂認(rèn)購書、簽訂房屋買賣格式合同與補(bǔ)充協(xié)議、辦理按揭貸款，到房屋交付、面積差異、設(shè)計(jì)

18、變更、房屋質(zhì)量、裝修、產(chǎn)權(quán)證辦理，投資者可通過仔細(xì)閱讀房屋買賣合同、審查開發(fā)商證件、向律師等專業(yè)人士咨詢等途徑，以合同形式進(jìn)行防范。選擇產(chǎn)權(quán)式酒店作為其投資方式時(shí)，開發(fā)商建造這個(gè)項(xiàng)目的最終規(guī)劃用途、性質(zhì)是酒店，對投資者來說就存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，土地使用性質(zhì)和年限（如商業(yè)、旅游、娛樂用地四十年；綜合或者其他用地五十年）、規(guī)劃是否符合條件？將來酒店的產(chǎn)權(quán)能否分割？能否劃分使用？能否擁有完整的處分權(quán)？是需要關(guān)心的問題，產(chǎn)權(quán)證能否辦理也就成為問題的焦點(diǎn)所在了。投資者可向房地產(chǎn)管理部門進(jìn)行前期的了解，審查開發(fā)商銷售房屋的必要證件、資料，并在合同中作明確的關(guān)于產(chǎn)權(quán)辦理方面的約定（如時(shí)間、權(quán)益、違約責(zé)任等）。二

19、、收益權(quán)的保障一是投資者的受益權(quán)如何保證，即如何保證自己獲得開發(fā)商或酒店管理公司允諾的回報(bào)。投資者最好是選擇那些有實(shí)力的開發(fā)商，比如上市公司、國有大中型企業(yè)等，或者選擇那些有社會擔(dān)保的開發(fā)商，總之要選擇那些有保障的開發(fā)商，以分散投資者的風(fēng)險(xiǎn)，從而保證項(xiàng)目的正常運(yùn)作并最終讓投資者得到回報(bào)，而不能僅僅聽信開發(fā)商的口頭允諾。同時(shí)，投資者一定要與開發(fā)商或酒店管理公司簽訂正式的合同，有擔(dān)保的話要簽好擔(dān)保合同，即使發(fā)生糾紛時(shí)投資者也可方便追究開發(fā)商的違約責(zé)任。二是要保障投資者自己的使用權(quán)益。因?yàn)楫a(chǎn)權(quán)式酒店對投資者來說，每年都有一段時(shí)間的免費(fèi)居住權(quán)，但如何保證這段時(shí)間能夠獲得有時(shí)間的可能就是一個(gè)問題。比如，在你想享受免費(fèi)居住時(shí)，如果管理方以無空房為由來拒絕怎么辦？因此，投資者在與開發(fā)商簽訂合約的時(shí)候，要明確表明。三、物業(yè)運(yùn)營費(fèi)用投資者還要與開發(fā)商或酒店管理公司在合同中明確約定，在交由酒店管理的過程中，酒店物業(yè)的管理、運(yùn)營、維修成本該由誰來負(fù)擔(dān)？如若合同不明確，將來會給投資者帶來一筆沉重的負(fù)擔(dān)。四、商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)考慮產(chǎn)權(quán)式酒店的房地產(chǎn)開發(fā)商在受讓土地